Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 6 de Abril de 2011

Fecha de Resolución: 6 de Abril de 2011
Emisor:Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil
Número de Expediente:10003
Ponente:Albio Antonio Contreras Zambrano
Procedimiento:Resolución De Contrato De Compra Venta

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

200º y 152º

PARTE NARRATIVA

Mediante auto que consta al folio 24, se admitió la reforma parcial de la demanda que por resolución de contrato de opción de compra – venta e indemnización de daños y perjuicios, fuera interpuesta por la ciudadana SUJAILA EL DEHNE EL HAZIM, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad número 9.580.924, domiciliada en esta ciudad de Mérida, estado Mérida y civilmente hábil, a través de sus apoderados judiciales, abogados en ejercicio E.M.M. y B.S.H., titulares de las cédulas de identidad números 2.454.015 y 8.0495.740 (sic) en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.333 y 36.578 respectivamente y jurídicamente hábiles, contra la empresa CONGARNUC COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 21 de marzo del 2006, inscrita su acta constitutiva estatutaria bajo el número 56, Tomo A7, representada por su Presidente F.J.C.L., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad número 10.237.991, comerciante, domiciliado en Mérida y hábil.

Como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, se afirman en el libelo reformado de la demanda los siguientes:

  1. Que celebró en fecha 28 de noviembre de 2007 con la empresa CONGARNUC Compañía Anónima, representada por su apoderado C.A.C.L., --quien actuó de conformidad con las facultades que le fueron conferidas en poder general otorgado en fecha 7 de mayo de 2007, registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Barinas, estado Barinas, bajo el número 2, folios 4 al 6, Protocolo Tercero, Tomo Único principal y duplicado--, un compromiso bilateral de compra venta.

  2. Que la parte actora a los fines de cumplir con dicho compromiso, se obligó a vender un inmueble de su propiedad consistente en una casa quinta construida sobre una parcela de terreno, que tiene aproximadamente una superficie de UN MIL TREINTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (1.033,53 Mts2), situada en la Avenida Araguaney de la Urbanización El Rosario, en jurisdicción de la Parroquia Caracciolo Parra del Municipio Libertador del Estado Mérida, comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORESTE: Su acceso que da hoy a la Avenida Araguaney, en una longitud de 20 metros con 92 cm; ESTE: Con terreno que son o fueron del Dr. C.C.R., en una longitud de 39 metros con 23 centímetros; NOROESTE: Con terrenos que son o fueron de la empresa DESARROLLOS CONSTRUCTIVOS C.A., en una longitud de 43 metros con 24 centímetros; SUR: Con inmueble de la sucesión de F.J.M., en dos líneas quebradas una con 9 metros con 57 centímetros. Dicho inmueble le pertenece a la parte actora, por haberlo adquirido mediante el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 23 de febrero del 2005, bajo el número 38, Protocolo Primero, Tomo 16, Primer Trimestre del citado año.

  3. Que la parte demandada CONGARNUC se obligó a comprar el inmueble anteriormente descripto, por la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1.440.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.440.000,oo), los cuales serían pagados por la compradora en la forma siguiente:

    1. La cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 640.000.000,oo), hoy SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 640.000,oo), en dinero en efectivo en un lapso no mayor a cuatro (4) meses, contados a partir de la firma del presente documento, mediante entregas parciales o en una sola cantidad, es decir, que para la fecha 28 de marzo del 2008 que se cumplían los cuatro (4) meses de haber firmado el contrato debía haber pagado la totalidad de dicha cantidad y la parte actora se obligaba a otorgar el respectivo documento de propiedad.

    2. La cantidad de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 800.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 800.000,oo), mediante el traspaso de dos (2) apartamentos de CIENTO TREINTA Y UN METROS CUADRADOS (131 Mts2), a construirse sobre el terreno y que formaran parte del conjunto residencial “Torre Llovizna”, ubicados en el segundo piso, signados con los números 2-3 y 2-4, a los cuales les correspondería dos (2) puestos de estacionamiento, valorados cada apartamento en la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 400.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 400.000,oo), obligándose la compradora a otorgar mediante el documento autenticado el formal compromiso de traspaso de los apartamentos antes mencionados a favor de la parte actora.

  4. Que es el caso, que en fecha 28 de marzo del 2008 venció el término de los cuatro (4) meses para que la empresa compradora hiciera el pago íntegro de los SEISCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 640.000.000,oo), hoy SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 640.000,oo), sino que solamente le pagó a la parte actora la cantidad de CIENTO SESENTA Y (sic) MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 162.000.000,oo), equivalentes a CIENTO SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 162.000,oo), quedando a deberle el saldo deudor, equivalente a la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 478.000.000,oo), actualmente CUATROCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 478.000,oo).

  5. Que por cuanto la empresa CONGARNUC C.A., no cumplió lo establecido en el contrato, como era la obligación de pagar en el término no mayor de cuatro (4) meses la suma íntegra de los SEISCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 640.000.000,oo), hoy SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 640.000,oo), plazo éste que venció el día 28 de marzo de 2008, es por lo que procedieron a demandar la resolución de contrato por incumplimiento y a exigir como indemnización por concepto de daños y perjuicios la cantidad de QUINIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 500.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 500.000,oo), según lo establecido en la cláusula séptima del contrato suscrito entre las partes.

  6. Fundamentaron la demanda en los artículos 1.159, 1.264, 1.258 y 1.276 del Código Civil.

  7. Solicitaron medida de embargo sobre bienes que sean propiedad de la demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.

  8. Indicaron su domicilio procesal.

  9. Que por todas las consideraciones que anteceden, es por lo que procedieron a demandar a la empresa CONGARNUC C.A., representada por su representante legal ciudadano F.J.C.L., en su carácter de presidente, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:

    • PRIMERO: A dar por resuelto el compromiso bilateral de compra venta, celebrado entre la ciudadana SUJAILA EL DEHNE EL HAZIM y la empresa CONGARNUC C.A., o en su defecto así sea declarado por el Tribunal.

    • SEGUNDO: Para que convenga en pagar la cantidad de QUINIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 500.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 500.000,oo), por concepto de daños y perjuicios, conforme a lo estipulado en el contrato.

    • TERCERO: En pagar las costas y costos procesales.

  10. Estimaron la demanda en la cantidad de NOVECIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 990.000,00), lo que es equivalente a dieciocho mil unidades tributarias (18.000 U.T.)

    Consta del folio 7 al folio 12, anexos documentales acompañados al escrito libelar.

    Se infiere del folio 64 al 65, escrito de contestación de la demanda suscrito por el abogado en ejercicio L.A.C.S., titular de la cédula de identidad número 3.034.892 e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 20.230, en su condición de defensor judicial de la empresa CONGARNUC C.A., parte demandada en este juicio, a través del cual señaló entre otros hechos los siguientes:

    • Que como defensor judicial no tiene conocimiento sobre los pormenores de la negociación efectuada entre la demandante y la parte demandada, por cuanto no pudo localizar la sede social de la empresa CONGARNUC C.A.

    • Rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho que en ella se pretende en esta causa.

    • Impugnó el compromiso bilateral de compra venta objeto de la demanda, en virtud de las contradicciones que existen en algunas de sus cláusulas, especialmente en el precio y en la existencia del supuesto desarrollo “Torre LLovizna”, por cuanto en la cláusula TERCERA se estableció como parte de pago del precio convenido DOS (2) APARTAMENTOS, que conformarían parte del Conjunto Residencial “Torre Llovizna”; luego en la cláusula QUINTA, la propietaria autoriza a la PROMOTORA para desarrollar “UN PROYECTO ARQUITECTÓNICO Y DE INGENIERÍA”, existe o no existe tal proyecto para el momento que se obligó la parte accionada.

    • Que en cuanto al precio existe evidente confusión y contradicción, toda vez que LA PROMOTORA convino en pagar como parte del precio, los ya citados dos (2) apartamentos, mediante el traspaso “EN CONTRATO DE COMPROMISO DE VENTA”, y en la cláusula SEXTA la propietaria se comprometió a trasladar la propiedad del inmueble identificado en la cláusula primera de dicho contrato, al recibir de la promotora el pago convenido en efectivo, seguidamente en esa misma cláusula sexta la propietaria acepta que recibirá los apartamentos prometidos en calidad de “justa compensación” por su contribución a la materialización del proyecto de la edificación residencial, entonces evidentemente, los supuestos apartamentos no forman parte del precio, aunado a ello la promotora todavía se reserva, realizar el traspaso de los apartamentos a posteriori, por vía de autenticación, es decir, por documento separado, luego, de esta manera deja de ser parte del precio establecido en la cláusula TERCERA, en consecuencia, el contrato documento principal y objeto de la presente ES INEJECUTABLE, y así solicitó sea declarado por este Tribunal para ser decidido en sentencia definitiva.

    • Rechazó que la parte accionada esté obligada a pagar suma alguna de dinero a la actora, por concepto de daños y perjuicios, estimados en la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 500.000,oo).

    • Solicitó no sea acordada la medida de embargo sobre bienes de la demandada.

    • Solicitó que la suma de dinero pagada como parte del precio por la demandada a la demandante, tal como lo indicó la accionante en el libelo de la demanda, o sea la suma de CIENTO SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 162.000,oo), le sea reintegrada a la demandada.

    • Impugnó la estimación de la demanda por ser exagerada.

    • Indicó su domicilio procesal.

    Al folio 69 consta escrito de promoción de pruebas de la parte actora, siendo admitidas mediante auto que riela al folio 70.

    Este Tribunal para decidir, hace previamente las siguientes consideraciones:

    PARTE MOTIVA

PRIMERA

THEMA DECIDENDUM: El juicio por resolución de contrato de compra venta e indemnización de daños y perjuicios fue interpuesto por la ciudadana SUJAILA EL DEHNE EL HAZIM, en contra de la EMPRESA CONGARNUC C.A.

Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte demandada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de este fallo.

Corresponde al Tribunal decidir sobre la impugnación de la estimación de la demanda y la procedencia o no de la acción incoada. Así quedó trabada la litis.

SEGUNDA

EN CUANTO AL RECHAZÓ DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.

En el escrito de contestación de la demanda suscrito por el abogado en ejercicio L.A.C.S., en su condición de defensor judicial de la empresa CONGARNUC C.A., parte demandada en este juicio, impugnó la estimación de la demanda formulada por la parte actora en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 900.000,oo), por ser exagerada.

A este respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia reciente de fecha 10 de marzo de 2.008, contenida en el expediente número 2007-000708, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., al referirse a la impugnación de la cuantía, expresó lo siguiente:

En este sentido establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

.

Así las cosas en relación a la estimación de la demanda se plantean varios supuestos a saber: a) si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta quedando por consiguiente sin estimación la demanda; b) si el demandado no rechaza la estimación del actor será definitiva en el juicio; c) Si el demandado la contradice pura y simplemente la estimación, sin especificar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía, alegato que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.” (Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal).

A los fines de determinar la impugnación de la cuantía, el Tribunal transcribe el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente:

Artículo 38. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…

Sobre este particular ya se había referido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia publicada en fecha 08 de agosto de 2.006, en la cual señaló:

…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, ya sea por considerarla exigua o exagerad, esta Sala en decisión de fecha 15 de noviembre de 2.004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

…se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…

Se desprende entonces, del criterio jurisprudencial transcrito, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, sin lo cual, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar.

De conformidad con lo anteriormente expuesto, el Tribunal advierte que la señalada defensa de fondo referida al rechazó de la estimación de la demanda por considerarla exagerada, la misma se constituye como un hecho nuevo al proceso que vincula necesariamente su probanza, es por lo que resulta forzoso concluir que ésta defensa de fondo alegada por la parte demandada no debe prosperar. Así se decide.

TERCERA

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte accionante promovió las siguientes pruebas:

• Valor y mérito jurídico probatorio del documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, en fecha 28 de noviembre de 2.007.

Riela del folio 10 al 12 documento público autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, de fecha 28 de noviembre de 2.007, inserto bajo el número 12, Tomo 139 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina notarial, mediante el cual la ciudadana SUJAILA EL DEHNE EL HAZIM, en su condición de propietaria, por una parte y por la otra la EMPRESA CONGARNUC C.A., representada por el ciudadano C.A.C.L., quien en lo adelante se denominará la promotora se convino en celebrar un contrato mercantil al cual denominaron COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA, el cual se regiría por las siguientes cláusulas:

“PRIMERA: LA PROPIETARIA lo es de un inmueble constituido por una casa quinta y construida sobre una parcela de terreno con una superficie de un mil treinta y tres metros con cincuenta y tres decímetros cuadrados (1.033,53 m2), situada en la Avenida Araguaney de la Urbanización El Rosario, Jurisdicción de la parroquia (sic) Caracciolo Parra, Municipio Libertador del Estado Mérida, comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORESTE: Su acceso, que da hoy a la Avenida Araguaney, en una longitud de veinte metros con noventa y dos centímetros (20,92 Mts); ESTE: Con terrenos que son o fueron del Doctor C.C.R. en una longitud de treinta y nueve metros con veintitrés centímetros (39,23 Mts.); NOROESTE, Con terreno que son o fueron de la empresa Desarrollos Constructivos CA. En una longitud de Cuarenta y Tres metros con veinticuatro centímetros (43,24 Mts.) y SUR, con inmueble de la sucesión: F.J.M., en dos líneas quebradas, una con nueve metros con cuarenta y siete centímetros (sic) (9,57 Mts.) y la otra con diez y siete metros con cincuenta y tres centímetros (17,53 Mts.), que totalizan veintisiete metros (27,00 Mts.). Dicho inmueble le pertenece según consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el 23 de Febrero de 2005, bajo el Nº 38 del Protocolo Primero, Tomo 16. SEGUNDA: LA PROPIETARIA se compromete vender a LA PROMOTORA y esta a comprarle el inmueble identificado en la cláusula anterior. TERCERA: El precio comercial convenido para el inmueble con sus variables urbanas, es la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1,440.000.000,00). Los cuales le serán cancelados así: La cantidad DE SEISCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOIVARES (sic) (Bs. 640.000.000,00) en dinero efectivo en un lapso no mayor de cuatro (4) meses contados a partir de la firma del presente documento, mediante entregas parciales o en una sola cantidad y el resto de: OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 800.000.000,00) o sea la diferencia del precio le será cancelado mediante el traspaso en contrato de compromiso de venta, de dos (2) Apartamentos de 131 M2 aproximadamente a construirse sobre el antes citado terreno, que formarán parte del Conjunto Residencial “TORRE LLOVIZNA”, ubicados en el segundo (2º) piso, signados con los números 2-3 y 2-4, y le corresponden dos puestos de Estacionamiento, cada uno con una (sic) valor fijado de Cuatrocientos millones de Bolívares (Bs. 400.000.000,00) sin que este valor sufra modificación alguna por concepto de ajustes del precio por efectos de la inflación. El dinero recibido por LA PROPIETARIA, será devuelto a LA PROMOTORA, si la compra venta no se realizare por causas imputables a LA PROPIETARIA, inmediatamente, más la cantidad fijada como Cláusula Penal. CUARTA: LA PROMOTORA, se compromete a cancelar sobre el saldo deudor, de la cantidad a pagar en efectivo y no sobre el valor asignado a los apartamentos, ajuste por inflación igual al establecido por el Banco Central de Venezuela, después de transcurrido un lapso mayor a de ciento veinte (120) días, contado a partir de la firma del presente documento. QUINTA: LA PROPIETARIA autoriza a LA PROMOTORA, para desarrollar un proyecto Arquitectónico y de Ingeniería, para gestionar la Permisología y llevar a cabo la construcción, cuyo proyecto contará con el visto bueno de LA PROPIETARIA. Quedando entendidas las partes de que el costo del Proyecto y la Construcción será, de exclusiva responsabilidad de LA PROMOTORA; quien así mismo podrá organizar la preventa de los Apartamentos bajo el Régimen de Propiedad H.S. LA PROPIETARIA se compromete a otorgar el respectivo documento de compraventa del inmueble identificado en la Cláusula PRIMERA al percibir de LA PROMOTORA el pago convenido en efectivo en la cláusula TERCERA, en el entendido que LA PROPIETARIA recibirá los dos apartamentos prometidos en calidad de justa compensación por su contribución a la materialización del proyecto de la edificación Residencial propuesto, para lo cual la PROMOTORA otorgará por vía de autenticación el formal compromiso de TRASPASO de los apartamentos a favor de LA PROPIETARIA.

Al indicado documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

TERCERA

EL CONTRATO ES LEY ENTRE LAS PARTES:

Mediante escrito de contestación de la demanda suscrito por el abogado en ejercicio L.A.C.S., en su condición de defensor judicial de la empresa CONGARNUC C.A., parte demandada en este juicio, impugnó el compromiso bilateral de compra venta objeto de la demanda, en virtud de las contradicciones que existen en algunas de sus cláusulas, especialmente en el precio y en la existencia del supuesto desarrollo “Torre LLovizna”, por cuanto en la cláusula TERCERA se estableció como parte de pago del precio convenido DOS (2) APARTAMENTOS, que conformarían parte del Conjunto Residencial “Torre Llovizna”; luego en la cláusula QUINTA, la propietaria autoriza a la PROMOTORA para desarrollar “UN PROYECTO ARQUITECTÓNICO Y DE INGENIERÍA”, existe o no existe tal proyecto para el momento que se obligó la parte accionada.

Igualmente, en cuanto al precio existe evidente confusión y contradicción, toda vez que LA PROMOTORA convino en pagar como parte del precio, los ya citados dos (2) apartamentos, mediante el traspaso “EN CONTRATO DE COMPROMISO DE VENTA”, y en la cláusula SEXTA la propietaria se comprometió a trasladar la propiedad del inmueble identificado en la cláusula primera de dicho contrato, al recibir de la promotora el pago convenido en efectivo, seguidamente en esa misma cláusula sexta la propietaria acepta que recibirá los apartamentos prometidos en calidad de “justa compensación” por su contribución a la materialización del proyecto de la edificación residencial, entonces evidentemente, los supuestos apartamentos no forman parte del precio, aunado a ello la promotora todavía se reserva, realizar el traspaso de los apartamentos a posteriori, por vía de autenticación, es decir, por documento separado, luego, de esta manera deja de ser parte del precio establecido en la cláusula TERCERA, en consecuencia, el contrato documento principal y objeto de la presente ES INEJECUTABLE, y así solicitó sea declarado por este Tribunal para ser decidido en sentencia definitiva.

Resulta incuestionable, que los contratantes están imperiosamente obligados a cumplir con exactitud el contrato del mismo modo en que están obligados a cumplir los dictados de la Ley. Es uno de los principios de mayor trascendencia en el campo del derecho, su génesis se remonta a la época del sabio filósofo Aristóteles, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se reforzó a través de la Edad Media, por la influencia creciente del principio de autonomía de la voluntad bajo el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones previsto en el artículo 1.264 del Código Civil que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”, lo que constriñe a la ejecución real y efectiva de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.

La doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber:

• Aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas.

• Las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas.

El artículo 1.159 del Código Civil, al propio tiempo que establece la libertad de las convenciones (el llamado “principio de la autonomía de la voluntad”), consagra también con energía su fuerza obligatoria entre las partes al compararla con la de la Ley. De tal manera que al pautar este artículo que “el contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, es impretermitible entender, sin lugar a dudas que las partes no pueden sustraerse al deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de sus cláusulas en la medida en que ese acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6° del mismo Código Civil.

Del mismo modo, el “principio del contrato ley” es imperativo. Por una parte, sirve de fundamento a la ejecución forzosa del deudor, pero por otra parte nos señala además, que una vez que los contratantes han fijado libre y autónomamente el contenido del contrato, éste es intangible y no puede ser modificado ni revocado sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley. Ninguna consideración de equidad, por razonable que parezca, autoriza al juez para modificar los términos de un contrato, ni de oficio ni a petición de alguna de las partes. Al celebrar el contrato las partes han debido pensar todas sus consecuencias y riesgos. Si alguna de ellas contrató con ligereza, si le faltó perspicacia, no tendrá ya ante quien quejarse; pues el juez no tiene poder para modificar la “Ley” que las partes se dieron, así como no lo tiene para modificar la ley propiamente dicha. Es ésta una consecuencia de la misma organización de los poderes públicos que niega al juez todo papel creador en la producción de las normas jurídicas, tal función es, en efecto, exclusiva del legislador y, en el orden jurídico privado, de la autonomía de la voluntad de las partes. El juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes.

Esta dureza en la aplicación de los efectos del contrato tiene como presupuesto – claro está – el establecimiento de un sistema preventivo que asegure su libre formación, lo que se logra mediante la consagración de un ponderado mecanismo de nulidades o anulaciones que entraría en funcionamiento cuando, por faltar en forma absoluta el consentimiento, por estar viciado el mismo o por adolecer de incapacidad una de las partes, resultare contra el principio de la igualdad que inspira el tratamiento por el derecho de las relaciones privadas, mantener la sanción jurídica del contrato.

Además, el artículo 1.160 del Código Civil, señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la Ley, siendo así, la parte actora seleccionó demandar la resolución del contrato de compra venta, contrato que no fue impugnado conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni tachado conforme a las previsiones legales establecidas en el artículo 1.389 del Código Civil, sino solamente la parte accionada a través de su defensor judicial impugnó el mismo con base a una serie de contradicciones que presenta, razón por la cual este sentenciador considera que el contrato objeto del juicio es ley entre las partes, ya que se celebró el mismo con el consentimiento manifestado de los otorgantes.

También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Nuestro Código Civil vigente establece varias tipologías de lo que se conoce como “Contratos”, en tal sentido trataremos de manera sucinta sobre ellos, los cuales no son más que un convenio entre una o varias personas por medio del cual se obligan con respecto a una o varias otras a dar, hacer o no hacer una cosa, en tal sentido establece nuestra ley sustantiva el contrato de venta, mandato, mutuo, permuta, el de obras entre otros, a tales efecto considero necesario analizar la figura del contrato en la legislación venezolana, y al efecto señala en el artículo 1.133 del Código Civil lo siguiente:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Es decir el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más persona, y que según nuestra legislación puede ser unilateral, bilateral, aleatorio, a título oneroso y que se diferencian por las características propias de cada uno de ellos. Ahora bien para la existencia de un contrato es necesario que se llenen ciertos requisitos como lo son:

  1. - El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.

  2. -Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.

  3. - Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.

En tal sentido podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley.

En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que está consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello

.

Por otro lado, el artículo 1.264 del Código Civil, establece lo siguiente:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

.

Por lo tanto, no existe duda alguna que el contrato objeto del juicio, compromiso bilateral de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, de fecha 28 de noviembre de 2.007, inserto bajo el número 12, Tomo 139 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, celebrado entre la ciudadana SUJAILA EL DEHNE EL HAZIM, en su condición de propietaria, por una parte y por la otra la EMPRESA CONGARNUC C.A., representada por el ciudadano C.A.C.L., tiene fuerza de ley entre las partes, por cuanto no fue impugnado conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni tachado conforme a las previsiones legales establecidas en el artículo 1.389 del Código Civil.

CUARTA

El caso bajo análisis se refiere a la resolución de contrato de compra venta e indemnización de daños y perjuicios, contrato éste autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, de fecha 28 de noviembre de 2007, inserto bajo el número 12, Tomo 139 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, celebrado entre la ciudadana SUJAILA EL DEHNE EL HAZIM, en su condición de propietaria, por una parte y por la otra la EMPRESA CONGARNUC C.A., representada por el ciudadano C.A.C.L..

En este orden de ideas, la “Acción Resolutoria” presupone un incumplimiento del deudor, vale decir, cuando el deudor no pone la conducta debida tal como ella estaba pactada y que resulte imputable a ese deudor. Nuestra jurisprudencia de instancia ha venido expresando en forma reiterada, cuales son los requisitos para la procedencia de la acción resolutoria, al señalar:

…la acción resolutoria exige como requisitos de procedencia: A) La Bilateralidad del Contrato; B) El incumplimiento definitivo del contrato; C) el incumplimiento culpable imputable al deudor; D) Que el Demandante hubiese cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y E) La intervención Judicial…

(Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Mercantil del Área Metropolitana de Caracas. Sentencia del 14 de Agosto de 1.997, Autocamiones CORSA contra FIAT Automóviles de Venezuela C.A.)

Ahora bien, este operador de justicia observa de las actas procesales, que se inició esta causa por demanda de resolución de contrato de compra venta e indemnización de daños y perjuicios por cuanto la empresa CONGARNUC C.A. –parte demandada--, no cumplió lo establecido en el contrato, como era la obligación de pagar en el término no mayor de cuatro (4) meses la suma íntegra de los SEISCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 640.000.000,oo), hoy SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 640.000,oo), plazo éste que venció el día 28 de marzo de 2008, tal y como lo indicó la parte actora en su escrito libelar; por lo que se solicitó la indemnización por concepto de daños y perjuicios por la cantidad de QUINIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 500.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 500.000,oo), según lo establecido en la cláusula séptima del contrato suscrito entre las partes.

Con base a tal premisa, este sentenciador observa del texto del contrato de compra venta de fecha 28 de noviembre de 2.007, que las partes establecieron como término para la celebración de la venta, un lapso no mayor de cuatro (4) meses contados a partir de la firma del mencionado contrato, lo que genera que no se haya perfeccionado la venta, en tal sentido, tal obligación se extinguía, de igual manera, la parte accionante señaló que el término a que se refiere el contrato celebrado, expiró el día 28 de marzo de 2008.

De tal manera, es pertinente determinar que la obligación convenida en el contrato, es una obligación sometida a un término extintivo, entendido éste como el cual, una vez transcurrido, origina la extinción de la obligación no pudiendo exigírsele al deudor el cumplimiento de prestaciones posteriores a su vencimiento.

Siendo ello así, este sentenciador considera traer a colación el artículo 1.211 del Código Civil, que establece lo siguiente:

El término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.

En el caso de marras, es criterio de quien suscribe esta decisión, que la parte demandada, tenía la carga de realizar todas las gestiones destinadas a concretar la celebración del contrato, antes de la expiración de los cuatro (4) meses concedido a tales efectos, ya que, de lo contrario la obligación de celebrarla debe considerarse extinguida.

Con base a tal circunstancia, se pone en evidencia la falta de diligencia de la parte demandada en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, o lo que es lo mismo, tal actitud se traduce en una conducta negligente en el cumplimiento de las obligaciones inherentes al contrato, lo que trajo como consecuencia, irremediablemente, que no se verificara la venta definitiva del inmueble objeto de la litis dentro del plazo estipulado.

En conclusión, en virtud de la actitud asumida por la parte demandada en cuanto al incumplimiento de sus obligaciones contraídas en el contrato de compromiso bilateral de compra venta de fecha 28 de noviembre de 2.007, es por lo que concluye este jurisdicente que la presente acción debe prosperar. Y así debe decidirse.

QUINTA

En el caso bajo examen, la parte demandante solicitó en el escrito libelar la cantidad de QUINIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 500.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 500.000,oo), por concepto de daños y perjuicios, conforme a lo estipulado en el contrato; sin embargo, se evidencia del contrato de compromiso bilateral de compra-venta, que en la cláusula séptima se estableció:

SÉPTIMA: Se establece una cláusula penal en concepto de daños y perjuicios, si la compra venta no se realiza por causa imputable a alguna de las partes en la cantidad de QUINIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 500.000.000,00), sin que sea necesario probar haberlos sufrido efectivamente por la parte afectada.

En tal sentido, es de destacar que las cláusulas penales han sido conceptualizadas como una garantía y a la vez como una justa indemnización por los daños y perjuicios producidos como consecuencia del incumplimiento contractual, de tal manera que las mismas tienen por objeto prever el fiel cumplimiento de las obligaciones que contraen ambas partes para la realización efectiva de dicho contrato, de manera tal, que cualquiera de las partes que incumpla con la obligación el dinero expresado como arras quedará a favor de la parte que no dio motivo para que el contrato no se llevará a efecto.

De modo que, al determinarse en el contrato lo referente a la cláusula penal, las partes limitaron contractualmente el tope máximo que por concepto de daños y perjuicios podrían reclamarse, tal como lo afirmó la parte actora en su escrito de libelo de la demanda reformado, según como lo permite el artículo 1.276 del Código Civil, en los siguientes términos:

…Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras…

(Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal).

Para mayor abundamiento sobre la cláusula penal en los contratos, el Tribunal debe transcribir el texto de los siguientes artículos 1.257, 1.258 y 1.263 del Código Civil:

Artículo 1.257. Hay obligaciones con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento. (Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal)

Artículo 1.258. La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada. (Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal)

Artículo 1.263. A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado. (Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal).

Con respecto al incumplimiento del contrato por la parte demandada, conlleva a que sea acordada la cláusula penal, razón por la cual la empresa CONGARNUC C.A., debe pagar como compensación de daños y perjuicios causados a la parte actora ciudadana SUJAILA EL DEHNE EL HAZIM, la cantidad de QUINIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 500.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 500.000,oo), que es la cantidad fijada en la cláusula séptima del contrato como cláusula penal, no obstante, se descuenta la cantidad de CIENTO SESENTA Y (sic) MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 162.000.000,oo), equivalentes a CIENTO SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 162.000,oo), que fue el monto que le abonó la parte accionada para celebrar el contrato, tal y como lo indicó la parte accionante en su escrito libelar reformado, razón por la cual la empresa CONGARNUC C.A., debe pagar como compensación por daños y perjuicios causados a la parte actora ciudadana SUJAILA EL DEHNE EL HAZIM, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 338.000,oo); en virtud de su incumplimiento. Y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

Sin lugar la impugnación de la estimación de la demanda, formulada por el abogado en ejercicio L.A.C.S., en su condición de defensor judicial de la empresa CONGARNUC C.A., parte demandada en este juicio.

SEGUNDO

Parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato de compra venta e indemnización de daños y perjuicios, interpuesta por la ciudadana SUJAILA EL DEHNE EL HAZIM, en contra de la EMPRESA CONGARNUC C.A.

TERCERO

Se da por resuelto el contrato de compromiso bilateral de compra venta celebrado entre la ciudadana SUJAILA EL DEHNE EL HAZIM y la EMPRESA CONGARNUC C.A., mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, de fecha 28 de noviembre de 2.007, anotado bajo el número 12, Tomo 139 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina notarial.

CUARTO

Se condena a la empresa CONGARNUC C.A., a pagar a la parte actora, ciudadana SUJAILA EL DEHNE EL HAZIM, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 338.000,oo), como compensación de daños y perjuicios fijada en la cláusula séptima del contrato como cláusula penal, en virtud de haberse realizado la deducción de lo abonado en el momento de la celebración del contrato por la parte accionada.

QUINTO

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación a que se contrae el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual debe seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294, 297 y 298 eiusdem. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.

NOTIFÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, seis de abril de dos mil once.

EL JUEZ TITULAR,

A.C.Z.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Y.P.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las once y treinta minutos de la mañana. Conste.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Y.P.

Exp. Nº 10.003.

ACZ/YP/ymr.