Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 27 de Mayo de 2008
| Fecha de Resolución | 27 de Mayo de 2008 |
| Emisor | Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. |
| Ponente | Emerita Avendaño |
| Procedimiento | Recurso De Nulidad |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DE LA REGIÓN CAPITAL
VISTOS, Con Informes.
I
La abogada en ejercicio de este domicilio C.E.S.T., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 107.152, procediendo con el carácter de apoderada judicial de la empresa SUPERMARKET LA FLOR DE LAS PALMAS C.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 2 de marzo de 1983, bajo el No. 81, Tomo 22-A-Sgdo., en su carácter de arrendataria del inmueble denominado Edificio Locales de las Palmas, ubicado en la Avenida Principal con Calle Carúpano, Urbanización Las Palmas, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, intentó recurso de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010674, de fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil seis (2006), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que reguló dicho inmueble.
Recibidos los antecedentes administrativos del acto y encontrándose cumplidos los extremos de Ley, se admitió el recurso en fecha doce (12) de abril de dos mil siete (2007), ordenándose la citación de la ciudadana Procuradora General de la República y la notificación al ciudadano Fiscal General de la República, mediante oficios, y mediante boleta a la Sociedad Mercantil Inversiones Rossilli, C.A., en su condición de propietaria del citado inmueble.
En fecha once (11) de octubre de dos mil siete (2007), se abrió a pruebas la causa, y el día veintidós (22) de octubre del mismo año, comparecieron las abogadas C.E.S.T., procediendo con el carácter de apoderada judicial de la empresa SUPERMARKET LA FLOR DE LAS PALMAS C.A., y SULVEYS MOLINA COLMENAREZ, actuando en su condición de sustituta de la ciudadana PROCURADORA GENERAL DE LA REPÚBLICA, y presentaron escrito de promoción de pruebas, los cuales quedaron agregados a los folios cuarenta y seis (46) al cincuenta (50) del expediente. En fecha treinta y uno (31) de octubre de dos mil siete (2007), se dictó auto mediante el cual el Tribunal admitió la prueba de experticia promovida por la parte recurrente a los fines de determinar el valor del inmueble, la cual se evacuó.
En fecha 14 de febrero de 2008, tuvo lugar el acto de informes con la comparecencia de la abogada SULVERYS MOLINA, en su carácter de sustituta de la Procuraduría General de la República y de la abogada M.E., en su condición de Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público, quienes consignaron escritos contentivos de su exposiciones conforme consta al folio 106 del expediente.
Se siguió la normativa procesal prevista en el artículos 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. Se dijo “VISTOS”.
Para decidir, se observa:
II
FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO
Que en fecha 18 de noviembre de 2005, el abogado J.C.R.P., apoderado de la Sociedad Mercantil Inversiones Rossilli, C.A. propietaria del inmueble solicitó la regulación del inmueble de que trata el presente procedimiento, la cual fue admitida y en fecha 12 de mayo de 2006 compareció el abogado H.S.N., quien consignó poder que lo acredita como apoderado judicial de la parte propietaria y desistió de la solicitud de regulación, la cual fue homologada por la Dirección de Inquilinato, y en fecha 24 de mayo de 2006 el abogado J.C.R.P. nuevamente solicitó la regulación y el abogado H.S.N. a su vez desiste de la misma.
Que ante tal situación la Dirección de Inquilinato en fecha 19 de junio de 2006 decidió tomando en consideración el desequilibrio económico, ente las partes intervinientes en la presente causa, aperturar de oficio la regulación del inmueble, lo cual se trata de un procedimiento sustanciado de manera irregular por cuanto contraviene el artículo 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Además, tampoco justifica o explica en que consiste el desequilibrio económico.
Que al haber consignado el abogado H.S. instrumento poder, evidentemente cesó la representación del ciudadano J.C.R.P., la Dirección de Inquilinato no podía seguir dando curso a las actuaciones de dicho abogado.
Que por las razones expuestas la Resolución dictada se encuentra viciada de nulidad.
Que el acto administrativo impugnado carece de motivación, por cuanto se fija el valor del inmueble con base a informes técnicos elaborados expresándose que fueron tomados en cuenta una serie de factores tales como uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos, lo cual resulta carente de sentido y de motivación, ya que en ninguna parte se indica cuales fueron esas circunstancias, el uso, la calidad o situación que influyeron en la fijación del canon.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
En primer lugar la recurrente denuncia la violación del articulo 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo para ello que dicha disposición establece que el procediendo administrativo se iniciará a instancia de parte interesada y no establece la posibilidad que el mismo se abra de oficio.
Al efecto se observa, que ciertamente el artículo 66 de la citada Ley Especial indica que el procedimiento administrativo inquilinario se iniciará a instancia de parte.
Ahora, la misma Ley en el titulo III, De la Fijación de Cánones de Arrendamiento, establece en el Parágrafo Segundo del artículo 32 que: “Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrá de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar.” Por tanto, en el presente caso puede apreciarse que la parte arrendadora solicitó en dos oportunidades la fijación del canon máximo mensual de arrendamiento, y en igual oportunidad una vez iniciado el procedimiento desistió, lo cual demuestra una falta de seriedad en su actuación, ya que de manera repetitiva, una vez que pone en movimiento la actuación del órgano administrativo retira el procedimiento, y por cuanto el inmueble se encuentra dado en arrendamiento (folios 14 al 12 del expediente administrativo) siendo obligatorio que los cánones se ajusten al establecido por la Administración, y a los fines de establecer el equilibrio económico entre las partes, esto es, que dichos cánones no resulten excesivos que perjudiquen al arrendatario o mínimos que también puedan perjudicar al arrendador, la Dirección de Inquilinato se encuentra obligada a actuar de oficio como la citada norma lo autoriza. Por consiguiente, su actuación se encuentra ajustada a derecho, y así se decide.
En cuanto al vicio de inmotivación alegado se observa:
El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble.
No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios ochenta y uno (81) al ciento tres (103), resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos EURIDISIS MORENO, O.G.M. y O.P..
El informe pericial presentado describe el inmueble, los factores de su localización; tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos, privados y disponibles; la edad y características de la construcción; el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y un estudio análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del destino de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por último, se indica los servicios auxiliares directos - de importancia relevante para la determinación del valor rental -, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstanciadamente los demás elementos exigidos por la Ley, como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.
Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración, corrobore la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.
Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, y dado que el inmueble como se dijo anteriormente se encuentra arrendado, y la Dirección de Inquilinato en uso de las potestades que le son conferidas por la Ley, procedió a fijar el canon máximo mensual de arrendamiento, y tomando en consideración que en esta instancia fue promovida y evacuada la prueba de experticia, este Juzgado procede de seguida a restablecer la situación jurídica infringida, y al efecto observa:
Analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON 12/100 CENTIMOS (Bs.F. 969.696,12) equivalentes a veinticinco mil setecientas sesenta y nueve (25.769) unidades tributarias a razón de treinta y siete bolívares con 63/100 céntimos (Bs.F. 37,63) la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo para vivienda y comercio, al inmueble denominado Edificio Locales de las Palmas, ubicado en la Avenida Principal con Calle Carúpano, Urbanización Las Palmas, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital en la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON 70/100 CENTIMOS (Bs.F. 6.552,70) distribuidos más adelante entre cada una de las distintas dependencias que lo conforman.
IV
Por las razones expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
Se declara con lugar el recurso contencioso de nulidad interpuesto por la abogada en ejercicio de este domicilio C.E.S.T., ya identificada, procediendo con el carácter de apoderada judicial de la empresa SUPERMARKET LA FLOR DE LAS PALMAS C.A, también identificada, en su carácter de arrendataria del inmueble denominado Edificio Locales de las Palmas, ubicado en la Avenida Principal con Calle Carúpano, Urbanización Las Palmas, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010674, de fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil seis (2006), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble antes identificado, acto administrativo cuya nulidad se declara.
A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto provisto de nulidad absoluta, se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y comercio, en la cantidad de de SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON 70/100 CENTIMOS (Bs.F. 6.552,70) distribuidos de la siguiente manera:
DEPENDENCIA RENTA
LOCAL PLANTA BAJA ……………………………..
LOCAL MEZZANINA…………………………………
LOCAL PISO 1……………………………………….
APTO. AZOTEA : …………………………………….
Bs.F 2.492,98
Bs. F 1.790,41
Bs. F 1.569,01
Bs. F. 700,31
TOTAL RENTA MENSUAL DISTRIBUIDA = Bs.
Bs. F. 6.552,70
Conforme lo exige el Artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, en lo que se refiere a los locales comerciales, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme en adelante y en cuanto a la dependencia destinada a vivienda desde que quede definitivamente firme y haya transcurrido el plazo de vigencia de la Resolución conjunta de los Ministerios de Infraestructura, y de Producción y Comercio, publicada en la Gaceta Oficial N° 37.667, de fecha 08 de abril de 2003, prorrogada su vigencia sucesivamente, estando vigente en la actualidad.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de mayo de dos mil ocho (2008). Años 198º y 149º.
LA JUEZA PROVISORIA,
C.A.G.
LA SECRETARIA Acc.,
A.G.S.
En el mismo día veintisiete (27) de mayo de dos mil ocho (2008), siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA Acc.,
A.G.S.
CAG
