Decisión nº 12.940-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Diciembre de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES TAKAMI C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y el Estado Miranda, el dos (02) de enero del 2.002, bajo el Nº 27, Tomo 242 A- VII.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: M.I.L. y O.P.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 68.361 y 112.108, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PROMOCIONES EDYBECA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el veinte (20) de agosto de 1.984, bajo el No 28, Tomo 30-A SGDO; y, Sociedad Mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el siete (7) de julio del 2.008, bajo el Nº 91, Tomo 1848-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: de la codemandada PROMOCIONES EDYBECA, C.A: M.E.D.C., NAUAL NAIME YEHIL y R.G.B., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 63.523, 62.635 y 178.166 respectivamente; de la codemandada PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A: F.P.W., G.D.S.G.Y.J.J.N.S., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 61.765, 62.632 y 113.995, respectivamente.-

MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio

Exp. Nº Ap71-R-2012-000539

1. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.-

   Conoce este Tribunal Superior en virtud de las apelaciones interpuestas el 28.09.2012 (f.75 y 77, p2) por los abogados G.D.S. y M.E.D., actuando en su carácter de apoderados judiciales de las codemandadas, Sociedades Mercantiles PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., y PROMOCIONES EDYBECA C.A., respectivamente, contra Sentencia de fecha 26.06.2012 (f. 12 al 55 p2), dictado por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con Lugar la demanda por Retracto Legal Arrendaticio incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A.

   Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a éste Juzgado Superior Primero, quien por auto de fecha 22.10.2012 (f. 82 p2), le dio entrada al presente expediente, fijando el décimo (10º) día de Despacho siguiente para dictar sentencia.

   El 16.11.2012, comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora, INVERSIONES TAKAMI, C.A., y la codemandada PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., y consignaron escrito de alegatos.

   En fecha 30.11.2012, comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora y consignaron escrito de observaciones.

   Este Tribunal Superior Primero pasa a decidir la presente solicitud, bajo las siguientes consideraciones:

2. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.-

   Se inició el presente juicio de Retracto Legal Arrendaticio a través de demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., contra la sociedad Mercantil, PROMOCIONES EDYBECA C.A., y PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A.

   El 17.11.2011 (f. 53 al 54 p1), el Tribunal a-quo, admitió la demanda y ordenó la citación de las empresas demandadas en las personas de su Administrador y representante legal -según cada caso.

   En fecha 03.02.2012 (f. 92 al 134 p1) la representación judicial de la parte codemandada, Sociedad Mercantil PROMOCIONES EDYBECA C.A., consignó escrito de contestación a la demanda y recaudos. En esa misma fecha (f. 136 al 211 p1) se recibió escrito de contestación a la demanda presentado por el apoderado judicial de la parte codemandada PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A.

   En la oportunidad legal respectiva ambas partes consignaron escritos de pruebas los cuales fueron debidamente admitidos.

   El día 26.05.2012 (f. 12 al 55 p2), el Tribunal de la causa dictó Sentencia declarando Con Lugar la demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A.

   En fechas 24.09.2012, y 28.09.2012, las representaciones judiciales de las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208, C.A., y PROMOCIONES EDYBECA, C.A., apelan de la decisión de fecha 26.05.2012.

   Mediante auto de fecha 02.10.2012, el a-quo oye la apelación en ambos efectos y remite las actuaciones al Distribuidor de los Juzgados Superiores Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-

3. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

   * Punto Previo.

   A.- De la caducidad de la acción por parte de la actora.-

   Ha sido alegado por las codemandadas en sus escritos de contestación a la demanda, que surge una caducidad de la acción por parte de la actora, para intentar y a su vez sostener que la demandante está al tanto de la negociación que ahora pretende desconocer ya que suscribió un documento junto con las empresas Promociones Edybeca C.A., y Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., donde consta el compromiso bilateral de compraventa y autorización a la negociación por parte de la actora sobre el local comercial objeto de esta demanda.

   A mayor abundamiento se ha expresado que la caducidad de la acción como defensa perentoria, fue implementada por el Código de Procedimiento Civil vigente, en su artículo 361.

   El mencionado artículo 361 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

   En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar

   Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podría éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. (...)

   La caducidad de la acción, es una defensa que debe ser opuesta como cuestión previa para ser decidida in limine litis,…, o en la oportunidad de contestación de la demanda, conforme al artículo 361 eiusdem, pues terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación de la demanda ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa, por disposición del artículo 364 del mismo Código. La defensa de caducidad, por implicar la alegación de cuestiones de hecho, no puede ser opuesta una vez precluido el lapso de contestación de la demanda. (vid. Sentencia, SCC, 10 de julio de 1993, ponente Magistrado Dr. A.B., juicio M.R.V.P.C..)

   La caducidad es un plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con un carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley. (Vid. Sentencia, SPA, 5 de febrero de 2002, Nº 00163)

   Ahora bien, en el caso bajo estudio, se tiene la defensa perentoria invocada por las codemandadas sobre caducidad de la acción por parte de la actora, sociedad Mercantil Inversiones Takami, C.A., en este aspecto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 47 establece:

   El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

   En materia arrendaticia uno de los requisitos para ejercer el Retracto Legal es que debe ser ejercido por la parte interesada dentro de los cuarenta (40) días calendarios siguientes a partir de la fecha en que se haga la notificación del negocio jurídico celebrado. En este punto hay que señalar el criterio de nuestro máximo Tribunal con respecto a la caducidad de la acción en el Retracto Legal Arrendaticio, emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 851 de fecha 26.11.2007, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, caso C.J.F.P. y Otros contra K.C., C.A. y Otra, dispuso lo siguiente:

   “…Ahora bien, en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, en acatamiento a la normativa prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el vació legal que se observa en los supuestos cuando se obvia la notificación, estando presente el arrendatario y la grave injusticia que representa obligarlo a realizar incursiones periódicas en la oficina de registro correspondiente, a efectos de constatar que el inmueble que ocupa sigue siendo propiedad de su arrendador, aunado a ello que en la relación arrendaticia, por lo general, el débil resulta ser el arrendatario, esta S. en sentencia Nº 260, de Fecha 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Expediente N° 2004-000807, la cual es aplicable al caso de acuerdo a lo expuesto en el punto previo que antecede, estableció lo siguiente:

   ‘En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer , aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad para los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto), debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquiriente. Así se decide. (Subrayado de la Sala).

   Tomando en consideración la normativa legal y la jurisprudencia citada, pasa a determinar este Tribunal Superior si la parte actora cumplió con este requisito para la procedencia del Retracto Legal propuesto, en este orden de ideas, constata esta Alzada, que la arrendataria no fue debidamente notificada de la negociación celebrada, y a los fines de determinar la fecha cierta para ejercer el derecho de preferencia o Retracto Legal dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación o del conocimiento que de la misma que haya tenido la arrendataria, analizados los autos que conforman el presente expediente, se desprende que la Sociedad Mercantil Inversiones Takami, C.A., alegó en su libelo de demanda, que decidió el 31.10.2011 realizar una investigación en la oficina de Registro Público Inmobiliario sobre la cadena titulativa del inmueble arrendado, constatando que en fecha 10.08.2010, Inversiones Edybeca C.A., vendió a Promociones Inmobiliarias 140208 C.A., el inmueble arrendado a I.T., C.A., por la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (BS. 650.000,00). Observa esta J. que la accionante en ningún momento, vale decir, ni en el libelo de la demanda, ni durante la secuela del juicio, indicó alguna fecha cierta que pudiera demostrar la oportunidad en que tuvo conocimiento de la misma, para que se empezara a computar el plazo de cuarenta (40) días, establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 26.11.2007.

   De igual forma este Tribunal Superior observa que las codemandadas en sus escritos de contestación a la demanda, alegan que la demandante está al tanto de la negociación que ahora pretende desconocer ya que suscribió un documento junto con las empresas Promociones Edybeca C.A., y Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., donde consta el compromiso bilateral de compraventa y autorización a la negociación por parte de la actora sobre el local comercial objeto de esta demanda.

   Del análisis de lo alegado por las accionadas, considera este Tribunal que el documento contentivo del compromiso bilateral de compra-venta y autorización a la negociación celebrada entre los demandados, no es prueba suficiente para demostrar la notificación, que debió realizarse con arreglo a lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues como ha quedado asentado en el presente fallo, dicha notificación debió cumplir las solemnidades de un documento autentico, para que la misma pueda surtir efectos jurídicos, lo cual no ocurrió en el presente caso, pues el citado documento referido al compromiso bilateral de compra-venta y autorización para la negociación del inmueble descrito de autos, es un documento privado que no puede surtir los efectos de validez a que se refiere la disposición del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la norma rectora, y en lo que se establece el requisito relativo a la obligación de notificar al arrendatario, mediante documento público, exigencia que ha debido cumplirse para poder hacerse valer en este proceso judicial.

   Considera esta Alzada, que debe tomarse dicha fecha, es decir, desde 31.10.2011, como fecha cierta para que, conforme al criterio anteriormente señalado, sostenido por sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 26.11.2007, la parte actora, ejerciera dentro los cuarenta (40) días siguientes a la misma, el derecho de Retracto legal, el cual efectivamente, fue ejercido por la arrendataria, el día 09.11.2011, habiendo transcurrido hasta ésa fecha Nueve (09) días, por lo que, la acción debe considerarse ejercida dentro de los Cuarenta (40) Días establecidos para intentar el derecho de retracto legal, por lo que la presente acción fue interpuesta de manera oportuna, dentro del lapso legal para su procedencia. ASÍ SE DECIDE.-

   ** Alegatos de las partes.-

   A.- Parte actora.-

   1. - Que en fecha 05.02.2002, la Sociedad Mercantil, I.T., C.A., suscribió contrato de arrendamiento con la empresa Promociones Edybeca, C.A., y que dicho contrato de arrendamiento, estipuló una duración de tres años fijos de vigencia a partir del 01.11.2001 y se fue renovando periódicamente por siete años consecutivos. Que el 16.05.2008, I.T., C.A., recibió una notificación practicada a través de la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, la cual contenía una oferta para la adquisición del inmueble arrendado, cuyo monto fue por la cantidad de Un Millón Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.250.000,00).

   2. - Que el 12.08.2008, se suscribió ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao un contrato de arrendamiento, con la empresa Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., comenzando su vigencia el 01.07.2008 por un período de tres años, improrrogables. Que en fecha 10.08.2010, Inversiones Edybeca, C.A., vendió a Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., el inmueble arrendado a I.T., C.A., por la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,00), es decir por un precio distinto y mucho más favorable que el ofrecido a I.T., C.A., en el año 2.008, con el grave error de que el nuevo adquirente no informó sobre la enajenación del inmueble de manera auténtica como exige la Ley.

   3. - Que la operación de venta se registró dos (2) años, dos meses y veinticinco (25) días después del ofrecimiento en venta a la parte actora, y que transcurridos ciento ochenta días (180) calendarios después del ofrecimiento de venta del inmueble sin que se hubiese efectuado la venta a terceros bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento en venta, será obligatorio para el arrendador hacer una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que se pretenda celebrar, lo contrario hace a toda negociación nula por menoscabo de los derechos irrenunciables de los arrendatarios. Que al no cumplirse con las normas legales que garantizan el derecho de preferencia de los arrendatarios, la parte actora reclama la subrogación de sus derechos en los mismos términos y condiciones otorgados a Promociones Inmobiliarias 140208 C.A., en la venta celebrada.

      B.- De la parte codemandada, Sociedad Mercantil Promociones Edybeca, C.A.

   1. - Que en el mes de mayo del 2008, Promociones Edybeca C.A., decidió vender el inmueble de su propiedad, el cual se encontraba arrendado desde el 01.11.2001 a la Sociedad Mercantil Inversiones Takami, C.A., y que el 16.05.2008, Promociones Edybeca C.A., notificó de manera auténtica a la arrendataria por medio de la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, su decisión de vender el local objeto del contrato de arrendamiento que venían ejecutando.

   2. - Que Inversiones Takami, C.A., notificó a la arrendadora, a través de comunicación de fecha 22.05.2008, que de acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no estaba interesada en la adquisición del inmueble y que autorizaba su negociación con terceros. Que el 31.05.2008, conforme lo acordado entre las partes, Promociones Edybeca C.A., e Inversiones Takami, C.A., otorgaron acuerdo de rescisión del contrato de arrendamiento que celebraron el 05.02.2002, sobre el inmueble en cuestión y definieron el régimen para esa terminación de contrato.

   3. - Que el 08.07.2008, Promociones Edybeca C.A., la empresa Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., e Inversiones Takami, C.A., otorgaron documento que contiene el compromiso bilateral de compraventa del inmueble en referencia y la autorización para la negociación por parte de Inversiones Takami, C.A., como también los términos del contrato de arrendamiento que vincularía a Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., e I.T., C.A., conforme a lo convenido entre las partes. Que el diez (10) de agosto de dos mil diez (2010), tuvo lugar la protocolización del documento de venta del local comercial objeto de este juicio, mediante documento inscrito ante el Registro Público del primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda.

   4. - Que desconocen los motivos por los cuales se interpone la demanda, pero Promociones Edybeca C.A., ha sido informada de que se trata de una diferencia surgida entre Inversiones Takami, C.A., y Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., por presuntos incumplimientos de la primera mencionada a sus obligaciones como inquilina y ante la solicitud de entrega del inmueble reaccionó con la interposición de la demanda que dio origen a este proceso, carente de toda pretensión válida.

      C.- De la parte codemandada, Sociedad Mercantil Promociones Inmobiliarias 140208, C.A.

   1. - Que en el mes de mayo del 2008, se iniciaron una serie de negociaciones con la empresa Promociones Edybeca, C.A., con el objeto de comprar el local comercial de su propiedad y en vista que el inmueble estaba alquilado desde el primero 01.11.2001 a la Sociedad Mercantil Inversiones Takami, C.A., requirieron de Promociones Edybeca, C.A., que se tomara en cuenta los derechos que podía tener como arrendataria Inversiones Takami, C.A., e inclusive, que se garantiza en la negociación la permanencia de la inquilina en el inmueble.

   2. - Que Promociones Edybeca, C.A., notificó de manera autentica a Inversiones Takami C.A., el 16.05.2008, su decisión de poner en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que las vinculaba. Que frente a esta notificación, la compañía hoy accionante, el 22.05.2008, conforme a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, notificó a la propietaria del inmueble Promociones Edybeca, C.A., no estar interesados en la negociación propuesta, y lo liberaron para vender el local en los términos notificados e incluso por cualquier precio a cualquier tercero.

   3. - Que la compañía demandante, Inversiones Takami C.A., estaba en pleno conocimiento de la intención de la propietaria de vender el inmueble y por no tener ningún interés en adquirirlo, fue que autorizó a la compañía Promociones Edybeca, C.A., a enajenarlo libremente a terceros.

   4. - Que las compañías, Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., y Promociones Edybeca, C.A., alcanzaron un acuerdo para adquirir el local, por la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,00), que se pagarían en el plazo tres años contados a partir del 01.06.2008, y se estableció que el inmueble se arrendaría nuevamente a Inversiones Takami C.A., por un plazo de tres años fijos contados a partir del primer 01.06.2008 en unas condiciones que igualmente se convinieron en esa oportunidad.

   5. - Que el 31.05.2008, PROMOCIONES EDYBECA, C.A., e INVERSIONES TAKAMI C.A., suscribieron un convenio mediante el cual de mutuo acuerdo, acordaron rescindir el contrato de arrendamiento que habían suscrito el día 05.02.2002. Que el 10.08.2010, se protocolizó la venta del inmueble objeto de este procedimiento por parte de Promociones Edybeca, C.A., a Promociones Inmobiliarias 140208, C.A.

      Así quedó trabada la litis, correspondiéndole a cada parte la carga de sus afirmaciones. ASI SE DECLARA.

      *** Aportaciones Probatorias.

      A.- Parte actora

       Recaudos acompañados al escrito libelar:

   1. Marcado con la letra “A-1” (f. 14 al 23 p1) copia certificada del Acta Constitutiva Estatutaria de la empresa Inversiones Takami, C.A., expedida por el Registro Mercantil Séptimo del Distrito Capital, de fecha 02.01.2012.

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia certificada, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar la Inscripción de la Sociedad Mercantil ante el Registro Mercantil Séptimo del Distrito Capital. ASÍ SE DECLARA.-

   2. Marcado con la letra “A” (f. 24 al 26 p1) copia certificada de poder otorgado ante la Notaria Primera del Municipio Chacao en fecha 04.11.2011, por los ciudadanos J.B.B. y N.A.R.O. a los abogados M.I.L. y O.P.P.J..

      Observa esta Superioridad, que el instrumento anteriormente mencionado, por tratarse el mismo de un documento público, traídos a los autos en copia Certificada, es por lo que se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.

   3. Marcado con la letra “B” (f. 27 al 38 p1) copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre Promociones Edybeca C.A., con la empresa Inversiones Takami C.A., ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, en fecha 05.02.2002.

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Superioridad que el mismo se trata de un documento público traído en copia certificada, por lo que se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar que las partes otorgantes suscribieron contrato de arrendamiento en la fecha antes mencionada. ASÍ SE DECLARA.

   4. Marcado con la letra “C” (f. 39 al 41 p1) copia certificada del resultado de la notificación realizada por la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, en fecha 16.05.2008, de la oferta de venta por parte de la Sociedad Mercantil Promociones Edybeca, C.A., a la Sociedad Mercantil Inversiones Takami, C.A.

      En cuanto a este medio probatorio, esta J. observa que se trata de un documento Público, traído a los autos en copia certificada, en consecuencia se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar la notificación de oferta de venta realizada por parte de la Sociedad Mercantil Promociones Edybeca, C.A., a la Sociedad Mercantil Inversiones Takami, C.A. ASÍ SE DECLARA.

   5. Marcado con la letra “D” (f. 42 al 47 p1) copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre Promociones Inmobiliarias 140208 C.A., e Inversiones Takami C.A., de fecha 12.08.2008 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao.

      Esta J. observa que se trata de un documento Público, traído a los autos en copia certificada, en consecuencia se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar que entre las partes contrayentes existió una relación arrendaticia. ASÍ SE DECLARA.

   6. Marcado con la letra “E” (f. 48 al 52 p1) copia certificada del contrato de compra venta celebrado entre Inversiones Edybeca, C.A., y Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, en fecha 10.08.2010.

      Observa esta Superioridad, que se trata de un documento Público, traído a los autos en copia certificada, en consecuencia se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar que entre las partes contrayentes existió la compra venta de un inmueble de autos. ASÍ SE DECLARA.

       En la etapa probatoria

   7. Marcado con el número “1” (f. 235 al 244 p1) copia certificada del expediente signado con el número 2011-1511, expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

      En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar la apertura de un procedimiento consignatario de cánones de arrendamiento, en el cual la consignante es la Sociedad Mercantil Inversiones Takami, C.A., y como Beneficiario Promociones Inmobiliarias 140208, C.A. ASÍ SE DECLARA.-

      B.- De la codemandada, Sociedad Mercantil Promociones Edybeca, C.A.-

       Recaudos acompañados a la contestación a la demanda:

   1. Marcado con la letra “A” (f. 106 al 108 p1) copia certificada de poder otorgado ante la Notaria Primera del Municipio Chacao en fecha 04.11.2011, por el ciudadano a las abogadas M.E.D.C., N.N.Y. y R.G.B..

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia certificada, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.-

   2. Marcado con la letra “B” (f. 27 al 38 p1) copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre Promociones Edybeca C.A., con la empresa Inversiones Takami C.A., ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, en fecha 05.02.2002.

      En cuanto al anterior elemento probatorio, observa esta sentenciadora que el mismo ya fue analizado por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-

   3. Marcado con la letra “C” (f. 119 p1) original de Documento Privado, suscrito por el ciudadano D.D.E.M. dirigido al ciudadano E.B., en fecha 22.05.2008.

   4. Marcado con la letra “D” (f. 120 al 122 p1) original de Documento Privado, suscrito por las Sociedades Mercantiles, Promociones Edybeca, C.A., e Inversiones Takami, C.A., en fecha 31.05.2008.

   5. Marcado con la letra “E” (f. 123 al 126 p1) original de Documento Privado, suscrito por las Sociedades Mercantiles, Promociones Edybeca, C.A., Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., e Inversiones Takami, C.A., en fecha 08.07.2008.

      En cuanto a lo medios probatorios en los numerales 3, 4 y 5, observa esta Superioridad que los mismos fueron objeto de cotejo, por lo que se valorarán en un capítulo aparte dentro del presente fallo.

   6. Marcado con la letra “F” (f. 127 al 131 p1) ) copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre Promociones Inmobiliarias 140208 C.A., e Inversiones Takami C.A., de fecha 12.08.2008 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao.

   7. Marcado con la letra “G” (f. 132 al 134 p1) copia simple del contrato de compra venta celebrado entre Inversiones Edybeca, C.A., y Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, en fecha 10.08.2010.

      Esta J. observa, que los instrumentos anteriormente mencionados, en los numerales 6 y 7, que los mismos ya fueron analizados por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-

       En la etapa probatoria

   8. Sin Marcar (f. 291 p1) diligencia adhiriéndose a la prueba de cotejo promovida por la Sociedad Mercantil Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., y a su escrito de promoción de pruebas de fecha 27.02.2012.

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Superioridad que el mismo fue promovido por ambas partes, y por lo tanto se valorara en capítulo aparte dentro del fallo. ASÍ SE DECLARA.-

      C.- De la codemandada, Sociedad Mercantil Promociones Inmobiliarias 140208, C.A.-

       Recaudos acompañados a la contestación a la demanda:

   1. Marcado con la letra “A” (f. 157 al 168 p1) copia simple del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la Empresa Promociones Inmobiliarias 140208 C.A., de fecha 07.07.2008, ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda.

   2. Marcado con la letra “A” (f. 169 al 175 p1) copia simple de Acta de Asamblea de la Sociedad Mercantil Promociones Inmobiliarias 140208 C.A., de fecha 20.03.2011, ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda.

      Este Juzgado Superior observa, que los instrumentos anteriormente mencionados, en los numerales 1 y 2, se tratan de documentos Públicos, traídos a los autos en copia simple, en consecuencia se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.

   3. Marcado con la letra “B” (f. 176 al 185 p1) copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre Promociones Edybeca C.A., con la empresa Inversiones Takami C.A., ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, en fecha 05.02.2002.

      En cuanto al anterior elemento probatorio, observa esta sentenciadora que el mismo ya fue analizado por esta Alzada y el valor probatorio dado, se ratifica en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-

   4. Marcado con la letra “C” (f. 186 p1) original de Documento Privado, suscrito por el ciudadano D.D.E.M. dirigido al ciudadano E.B., en fecha 22.05.2008.

   5. Marcado con la letra “D” (f. 187 al 191 p1) original de Documento Privado, suscrito por las Sociedades Mercantiles, Promociones Edybeca, C.A., Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., e Inversiones Takami, C.A., en fecha 08.07.2008.

   6. Marcado con la letra “E” (f. 192 al 194 p1) copia de Documento Privado, suscrito por las Sociedades Mercantiles, Promociones Edybeca, C.A., e Inversiones Takami, C.A., en fecha 31.05.2008.

      Observa esta Superioridad que los medios probatorios de los numerales 3, 4 y 5 fueron objeto de cotejo, por lo que se valorarán en un capítulo aparte dentro del presente fallo.

   7. Marcado con la letra “F” (f. 195 al 199 p1) ) copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre Promociones Inmobiliarias 140208 C.A., e Inversiones Takami C.A., de fecha 12.08.2008 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao.

   8. Marcado con la letra “G” (f. 200 al 202 p1) copia simple del contrato de compra venta celebrado entre Inversiones Edybeca, C.A., y Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, en fecha 10.08.2010.

      En cuanto a lo medios probatorios en los numerales 7 y 8, observa esta Superioridad que los mismos ya fueron analizados por esta Alzada, se ratifica el valor probatorio dado, en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-

   9. Marcado con la letra “H” (f. 203 al 211 p1) copia simple de notificación de culminación de contrato de arrendamiento entre Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., e Inversiones Takami, C.A., en fecha 30.05.2011, emitido por la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador.

      Esta J. observa que se trata de un documento Público, traído a los autos en copia simple, en consecuencia se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar que la Sociedad Mercantil Inversiones Takami, C.A., fue notificada de la culminación del contrato de arrendamiento que sostenía con Promociones Inmobiliarias 140208, C.A. ASÍ SE DECLARA.

       En la etapa probatoria

   10. Sin Marcar (f. 223 al 226 p1) escrito promoviendo cotejo sobre las documentales promovidas en su contestación de la demandada bajo los numerales C, D y E, de fecha 03.02.2012.

       Observa esta Superioridad que este medio probatorio se valorará en un capítulo aparte.

   11. Marcado con la letra “A” (f. 253 al 262 p1) copia simple del Acta Constitutiva Estatutaria de la empresa Inversiones Takami, C.A., expedida por el Registro Mercantil Séptimo del Distrito Capital, de fecha 02.01.2012.

       En cuanto al anterior elemento probatorio, observa esta sentenciadora que el mismo ya fue analizado por esta Alzada, se ratifica su valor probatorio en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-

   12. Marcado con la letra “B” (f. 263 al 291 p1) Copia simple de legajo de Asambleas de Accionistas de la Sociedad Mercantil Inversiones Takami, C.A., de fechas: 10.08.2004, 30.04.2004, 26.04.2006, 04.12.2007 y 29.01.2009, emanadas del Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda.

       En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia simple, al no haber sido tachado o impugnado por la contra parte, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.-

       **** Valoración de la Prueba de Cotejo Promovida.

       En virtud que las pruebas promovidas por las Sociedades Mercantiles Promociones Edybeca, C.A., marcadas con las letras C, D y E, respectivamente, y Promociones Inmobiliarias 140208 C.A., marcadas con C, D y E, respectivamente, fueron objeto de Prueba de Cotejo mediante experticia Grafotécnica, solicitada por las codemandadas, procediéndose a fijar la fecha en la cual se designó como experto único grafotécnico al ciudadano R.O., Técnico Superior en Ciencias Policiales, Mención Técnica y Dactiloscopia inscrito en el Colegio de Expertos Grafotécnicos de Caracas bajo el Nº 5, a los fines de demostrar la autenticidad de las firmas contenidas en los instrumentos privados impugnados por la parte actora.

       En fecha 16.03.2012, el experto grafotécnico, ciudadano R.O., consignó ante el tribunal de la causa, el informe pericial respectivo, donde su conclusión respecto a los instrumentos referidos fue:

       “Las Firmas y medias firmas de carácter cuestionado que se observan en los documentos señalados como desconocidos o cuestionados en el presente dictamen; fueron ejecutadas por la misma persona que identificándose como “DANTE DI EGIDIO MOSQUERA”, titular de la Cédula de Identidad N° V- 11.228.191, suscribió el documento señalado como indubitado, es decir existe identidad de producción con respecto a todas las firmas examinadas”

   1. - En las prueba marcada con la letra “C”, promovida por la Sociedad Mercantil Promociones Edybeca, C.A., y la prueba marcada con la misma letra promovida por Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., relativas al Documento Privado suscrito por el ciudadano D.D.E.M. dirigido al ciudadano E.B., en fecha 22.05.2008, este Tribunal observa la veracidad de la firma en el informe pericial presentado por el Experto Grafotécnico Raymond Orta, y por cuanto esta cumple con el requisito de validez contemplado en el artículo 44 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en su parágrafo único, cuanto establece que: “El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor”

      Este Tribunal Superior Primero, acogiendo el precepto legal antes esgrimido y el informe pericial expuesto, valora dicha prueba de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, para acreditar que la Sociedad Mercantil Inversiones Takami, C.A., manifestó su voluntad de no estar interesados en la negociación jurídica que se le propuso. ASÍ SE DECIDE.

   2. - En las prueba marcada con la letra “D”, promovida por la Sociedad Mercantil Promociones Edybeca, C.A., y la prueba marcada con la letra “E” promovida por Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., referentes al Documento Privado, suscrito por las Sociedades Mercantiles, Promociones Edybeca, C.A., e Inversiones Takami, C.A., en fecha 31.05.2008, en el cual ambas partes deciden rescindir del contrato de arrendamiento suscrito por ellas el 31.05.2008, esta Superioridad al tratarse de un documento privado y examinada la prueba de cotejo realizada y vista la autenticidad de la firma, lo aprecia de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, para acreditar que entre las partes indicadas decidieron rescindir del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31.05.2008. ASÍ SE DECIDE.

   3. - En la prueba marcada con la letra “E”, promovida por la Sociedad Mercantil Promociones Edybeca, C.A., y la prueba marcada con la letra “D” promovida por Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., referentes al Documento Privado, suscrito por las Sociedades Mercantiles, Promociones Edybeca, C.A., Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., e Inversiones Takami, C.A., en fecha 08.07.2008, esta J. observa la veracidad de la firma en el informe pericial presentado por el Experto Grafotécnico Raymond Orta, no obstante dicho documento no cumple con los requisitos de validez para que sea considerado auténtico, tal como lo expresa el artículo 1.357 del Código Civil, al establecer que: “Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un R., por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe público, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado”. Dicho requisito es indispensable para la procedencia de dicha prueba, ya que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 44 establece que: “…el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender…”

      Ahora bien, este Tribunal Superior Primero, tomando en consideración los preceptos legales antes esgrimidos y constatándose que dicha documental es privada, a los efectos de su valoración dentro del proceso, el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios antes mencionado, establece que la notificación deberá realizarse mediante documento auténtico y por cuanto esta prueba no cumple con ese requisito esencial de la norma legal para su valoración, este Juzgado desecha el referido Instrumento, y ASÍ SE DECIDE.

4. DEL MÉRITO DE LA CAUSA.-

   El presente proceso contiene la petición de la demandante Sociedad Mercantil Inversiones Takami, C.A., que le sea reconocido su derecho de preferencia como arrendatario del inmueble anteriormente identificado en autos, y se declare la nulidad de la venta efectuada por la Sociedad Mercantil Promociones Edybeca, C.A., a la Sociedad Mercantil Promociones Inmobiliarias 140208 C.A., y se le subrogue la venta del aludido inmueble.

   Por cuanto constituye el Principio Cardinal en materia procesal, el llamado Principio Dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme el cual el Juez debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos por las partes que integran el presente proceso judicial, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El referido precepto, establece los límites del oficio del Juez, pues no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, que la sentencia debe contener, decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el J. está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. ASÍ SE ESTABLECE.

   Observa ésta Superioridad, que las Sociedades Mercantiles codemandadas, en sus respectivos escritos de contestación a la demanda, alegan que la parte actora no cumple con los requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al estar insolvente en las obligaciones impuestas en el contrato de arrendamiento traído a los autos.

   Ahora bien, en el caso bajo estudio, se observa que los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios disponen lo siguiente:

   Artículo. 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia Ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario’.

   Artículo. 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.” (Resaltado del Tribunal).

   De la normativa legal transcrita ut supra, se colige que el Juez debe determinar la solvencia del inquilino, a los efectos del ejercicio del derecho al retracto legal arrendaticio. Si el arrendatario no estuviere solvente, el J. no puede declarar la procedencia del indicado retracto legal.

   Con respecto a éste particular, y a fin de emitir pronunciamiento con respecto a la solvencia del arrendatario, observa esta J. que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 26 de abril de 2010, exp. Nº 09-405, sentencia Nº 121, en el juicio por Retracto Legal Arrendaticio, señaló lo siguiente:

   “..Señala el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

   (Omissis)

   Por su parte el artículo 42 ejusdem reza:

   (Omissis)

   En consideración a la normativa que antecede, se desprende que para ejercer el derecho de preferencia y/o la acción de retracto legal arrendaticio, se requiere: 1) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario.

   Toca analizar para la resolución de la presente denuncia, la interpretación que le dio el juez de la recurrida al segundo requisito, el cual se refiere al estado de solvencia que debe tener el arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, sobre este punto, considera la Sala que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia al arrendatario con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto, por lo que el juez de alzada en la aplicación del artículo 42 ejusdem, hizo una interpretación excesiva y sin basamento alguno al afirmar que al actor “…le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento…”, siendo lo correcto que se demostrara la solvencia al momento de ejercer el derecho…” (Resaltado de la Sala).

   En atención, al mandato legal contenido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éste Tribunal pasa a verificar los requisitos de procedibilidad previstos en la Ley, para determinar si la demanda cumple o no con tales requisitos a saber: 1) Que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para el momento del ejercicio de su derecho de retracto y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario para su procedencia.-

   Con respecto al primer requisito, que el arrendatario tenga más de dos (2) años como Inquilino, se desprenden de las actas que conforman el presente expediente, que la parte actora, INVERSIONES TAKAMI, C.A., acompañó junto con su libelo de demanda, contrato de arrendamiento, celebrado con la codemandada Sociedad Mercantil PROMOCIONES EDYBECA, C.A., el cual tenía vigencia a partir del Primero (1ero) de noviembre de 2001, tal y como lo dispone la cláusula Cuarta, que señala:

   …comenzara a regir, como ya se dijo, el día 01 de Noviembre del 2001…

   .-

   Conforme a lo anterior, se evidencia que en el caso bajo estudio, ha quedado demostrado la existencia de una relación arrendaticia, superior a dos (2) años, entre la parte actora Sociedad Mercantil INVERSIONES TAKAMI, C.A., como Arrendataria y la Sociedad Mercantil PROMOCIONES EDYBECA, C.A., como Arrendador, por el inmueble de autos, por lo que con ello, se cumple con el primer requisito exigido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

   En cuanto al segundo requisito, de que el Inquilino se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, alegan en sus escritos de contestación de la demanda las Sociedades Mercantiles codemandadas que la parte actora Sociedad Mercantil Inversiones Takami, C.A., no cumple con los requisitos exigidos por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que ésta no se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que no tiene el derecho de ejercer la preferencia ofertiva, y es por ello que concluyen que dicha demanda no debe prosperar.

   Planteadas así las cosas, éste Tribunal Superior, en base a la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos, alegada por la parte demandada, pasa a verificar si la parte actora, Inversiones Takami estaba solvente para el momento de interposición de la presente demanda, tal como lo expresa la sentencia citada ut supra.

   Observa esta Superioridad que cursan del folio tres (03) al once (11) de la pieza principal, libelo de la demanda interpuesta por la parte actora Inversiones Takami, C.A., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según consta de Comprobante de Recepción de un Asunto Nuevo de fecha nueve (09) de Noviembre del 2011, oportunidad que debe verificar éste Tribunal, como fecha cierta, de la obligación de solvencia, que le corresponde a la parte actora Inversiones Takami, C.A, y lo cual procederá a constatarse.

   Se desprenden de las actas que conforman el presente expediente que riela al folio doscientos cuarenta y cuatro (244) de la pieza principal, copia certificada expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del expediente signado con el Nº 2011-1511, en el cual consta la apertura de un procedimiento consignatorio de cánones de arrendamientos, donde su consignante es la Sociedad Mercantil INVERSIONES TAKAMI C.A., y la beneficiaria es la Sociedad Mercantil PROMOCIONES INMOBILIARIAS 140208 C.A., de la misma se evidencia que en fecha 13.12.2011, la parte actora habría cancelado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Noviembre del año 2011, por la cantidad de bolívares, Cuarenta Mil Veintinueve Con Cincuenta y Un Sentimos (Bs. 40.029,51).

   En cuanto al pago por consignación arrendaticia, expresa el artículo 51 de la ley de arrendamientos inmobiliarios lo siguiente:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   Ahora bien, éste Tribunal Superior, evidencia que en el contrato de arrendamiento celebrado entre Promociones Inmobiliarias 140208 C.A., e Inversiones Takami C.A., de fecha 12.08.2008 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, en su cláusula segunda, Parágrafo Primero, las partes suscriben lo siguiente:

   …Los pagos del canon de arrendamiento tendrán lugar dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, contados a partir de la fecha en la cual LA ARRENDADORA haga entrega del recibo de cobro a LA ARRENDATARIA…

   Del análisis de los elementos anteriores, constata ésta J., que la parte demandante canceló dentro del lapso legal, a que hace referencia el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que efectuado oportunamente el pago del cánon de arrendamiento, conforme al procedimiento de consignación arrendaticia, queda demostrado que la parte actora se encuentra solvente en dicho pago, con lo cual se cumple con el requisito respecto a la solvencia de la arrendataria para el ejercicio de ésta acción judicial, ante ello, los alegatos de las codemandadas referidos a este particular, son IMPROCEDENTES. ASÍ SE ESTABLECE.-

   El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, autoriza expresamente la reclamación vía judicial, en las demandas de Desalojo, cuando exista dos (2) o más mensualidades vencidas, e igual circunstancia ocurre en acciones resolutorias, lo cual no ocurre en el caso bajo estudio, lo que imposibilita concluir, conforme al ordenamiento jurídico vigente, aplicable en materia arrendaticia, desarrollar un razonamientos lógico y de legalidad, referido a que la parte actora se encontrare insolvente con respecto al pago del canon de arrendamiento para la ocasión de interposición de la presente acción, por lo tanto se ha verificado su solvencia en el pago de las pensiones arrendaticias. ASÍ SE DECIDE.-

   En cuanto al tercer requisito, referido a que el Arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario para su procedencia. Observa ésta J., con respecto a éste requisito de procedibilidad, de que el Arrendatario satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae, la demandante en el escrito libelar, específicamente en el capítulo cuarto del petitorio, manifiesta su voluntad de subrogarse, al contrato que se le otorgó al comprador del inmueble, trayendo como consecuencia, el lógico pago, referido al monto del precio y los gastos de registro sufragados por la tercera adquirente; considerando quien aquí juzga que se encuentra lleno el tercer requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio, y ASÍ SE DECIDE.-

   Ahora bien, en este orden de ideas, constata éste Tribunal Superior Primero, que la arrendataria no fue debidamente notificada de la negociación celebrada, pero a los fines de determinar la fecha cierta para ejercer el derecho de preferencia o Retracto Legal dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación o del conocimiento que de la misma que haya tenido la arrendataria, vale señalar que, de los autos que conforman el presente expediente, se desprende que la Sociedad Mercantil Inversiones Takami, C.A., alegó en su libelo de demanda, que decidió el 31.10.2011 realizar una investigación en la oficina de registro público Inmobiliario sobre la cadena titulativa del inmueble arrendado, constatando que en fecha 10.08.2010, Inversiones Edybeca C.A., vendió a Promociones Inmobiliarias 140208 C.A., el inmueble arrendado a I.T., c.a., por la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (BS. 650.000,00), la accionante en ningún momento, ni en el libelo de la demanda, ni durante la secuela del juicio, indicó alguna fecha cierta que pudiera demostrar la oportunidad en que tuvo conocimiento de la misma, para que se empezara a computar el plazo de cuarenta (40) días, establecido mediante sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha de 20 de mayo de 2005, ratificada en sentencia del 26.11.2007.

   Considera esta Alzada, que debe tomarse dicha fecha, es decir, desde 31.10.2011, como fecha cierta para que conforme al criterio anteriormente señalado, sostenido por sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha de 20 de mayo de 2005 y ratificada el 26.11.2007, la parte actora tuvo conocimiento de la venta ejecutada, a fin de determinar si ejerció dentro los cuarenta (40) días siguientes a la misma, el derecho de Retracto legal, el cual efectivamente fue ejercido el día 09.11.2011, habiendo transcurrido hasta ésa fecha Nueve (09) días continuos, por lo que dicha acción fue interpuesta dentro de los Cuarenta (40) Días del tiempo fijado para intentar el derecho de retracto legal, y en atención a ello, quien aquí juzga, considera que se encuentra lleno el cuarto requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio. ASÍ SE DECIDE.-

   Cabe mencionar, que la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna, en la cual demostrara su obligación de notificar mediante documento autentico, a la arrendataria de la negociación de Compra-Venta entre las sociedades Mercantiles Promociones Edybeca, C.A., y Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., ni mucho menos que se le haya acompañado copia certificada de la compra-venta antes referida, obligación que debió cumplir el nuevo adquiriente del inmueble de autos, conforme lo prevé el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, esta J. puede concluir que es procedente la demanda interpuesta por la accionante, por encontrarse ajustada a Derecho. ASÍ SE DECIDE.

   En el presente caso, éste Tribunal Superior Primero, constata que la parte accionante, ha cumplido a cabalidad con los requisitos previstos por el legislador, para este tipo de demandas, a saber a) Que el arrendatario tenga mas de dos (2) años como tal, b) esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae; d) que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. Y no habiendo logrado la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el 1.354 del Código Civil, durante la secuela del juicio desvirtuar los alegatos de la demandante, ni probar nada que le favoreciera con respecto a ésta causa, referida a la acción de Retracto Legal Arrendaticio, considera este Juzgado Superior, que lo ajustado a derecho es declarar la Improcedencia del recurso ordinario de apelación ejercido por las representaciones judiciales de las codemandadas contra el fallo dictado el 26 de junio del 2012, por el Tribunal de la causa. ASÍ SE DECIDE.-

   La parte actora solicita, en el petitum de su demanda, que se le subrogue en lugar de la Sociedad Mercantil Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., en el contrato de compra-venta, de fecha diez (10) de agosto de dos mil diez (2010), protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Municipio Baruta, bajo el Nº 2010.8181, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 241.13.16.1.5432 y correspondiente al folio Real del año 2010, pactándose como precio de la venta, la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,oo), documento éste que por su naturaleza de documento público, y por cumplir son las solemnidades y formalidades, para la validez en cuanto a su contenido se refiere, no permite duda alguna para ésta Superioridad, respecto a los términos y condiciones en que pactaron las partes intervinientes, en la venta donde funge como vendedora la Sociedad Mercantil Promociones Edybeca C.A., y como comprador, la Sociedad Mercantil Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., aunado al hecho de que durante la secuela del proceso, no se acompañó ningún medio probatorio, que desvirtuara la forma en que los codemandados acordaron llevar a cabo la compra venta por tanto la parte actora tiene derecho a subrogarse en los mismos terminos y condiciones en los que se celebró la venta del inmueble de autos, objeto del presente proceso. ASÍ SE DECIDE.

   Por último esta J., con respecto al escrito denominado informes y alegatos, presentado ante esta Superioridad, por la representación judicial de la Sociedad Mercantil Promociones Inmobiliarias 140208, C.A., en fecha 16.11.2012 (f. 05 al 131 p4), donde exponen entre otras cosas, la falta de cualidad por parte de la actora del presente proceso, respecto a este escrito este Tribunal observa que en sentencia Nº 728 del 22.11.2012, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estableció que:

   … El requisito de la congruencia del fallo establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, exige al juez dictar decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, es decir, conforme a lo alegado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes, lo cual constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en nuestro ordenamiento jurídico.

   Dicho requisito ha sido extendido por la Sala a los alegatos formulados en los escritos de informes, siempre que se trate de peticiones y defensas surgidas en el curso del proceso luego de trabada la litis y, por ende, de imposible presentación en el libelo y la contestación, que resulten determinantes en la suerte del juicio, como serían por ejemplo la confesión ficta, cosa juzgada sobrevenida u otras similares. (Sentencia número 338 de fecha 2 de noviembre de 2001, expediente número 00-484, caso: J.J.V.E. contra Distribuidora De Materiales y Equipos C.A.)…

   … A juicio de esta Sala, por virtud de los principios de igualdad procesal y preclusión establecidos en los artículos 15 y 196 del Código de Procedimiento Civil, el juez sólo está obligado a considerar en su decisión, los alegatos de hecho formulados por las partes en la ocasión en que válidamente pueden oponerse, estando éstos en principio, restringidos al libelo de demanda y su contestación, y en las otras oportunidades en las cuales fuese excepcionalmente válido hacerlo, como en el caso de las incidencias, cuando los alegatos se refieran al tema debatido en ellas y no al fondo de la causa.

   Quedando claro, que el vicio de incongruencia negativa por omisión de pronunciamiento, en torno a los alegatos articulados en el escrito de informes ante el juez de alzada, solo se configura cuando este no se pronuncie sobre las peticiones, alegatos o defensas que pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como la confesión ficta u otras similares, más no si se solicitare la reposición de la causa, dado que esta denuncia debe ser planteada por defecto de actividad como vicio de reposición preterida o no decretada. (Cfr. Fallo N° 371 del 23 de noviembre de 2001, Exp. N° 2001-84).-

   Ahora bien, observa esta Sala que el presente caso se tramitó por la vía del procedimiento breve, en el que, por su naturaleza, no está legalmente prevista oportunidad alguna para la presentación de informes ni de conclusiones escritas en ninguna de sus instancias, por lo que el alegato al que hacen alusión los formalizantes no tenía porque ser considerado por la recurrida, por versar sobre un aspecto que no formó parte del thema decidendum.

   De igual forma esta S. observa, que el juez de alzada basó su decisión en una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito, o cuestión jurídica previa, al determinar que la acción escogida por la demandante, de cumplimiento de contrato de arrendamiento, no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, y que lo que podía intentar era la demanda de desalojo…

   (Resaltado de la Sala)

   De la sentencia parcialmente Transcrita ut supra, se colige que el Juez de Alzada debe considerar al momento de decidir, aquellos alegatos formulados por las partes en la oportunidad legal para ello y no luego de transcurrida dicha oportunidad, aunado a ello como lo es en el presente caso, en las acciones tramitadas por el procedimiento breve, contenidas en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, debido a su naturaleza jurídica, no está legalmente prevista la oportunidad para la presentación de informes ó de conclusiones escritas en ninguna de sus instancias, es por tal motivo que esta Superioridad respecto al escrito anteriormente mencionado considera que por no formar parte del thema decidendum en su oportunidad legal, nada tiene que decidir, pues emitir un pronunciamiento sobre dichos alegatos, sería modificar los términos en que quedo planteada la controversia ante el Tribunal de la causa, circunstancia que no le esta dada a esta Superioridad conforme al criterio jurisprudencial emanado de nuestro Máximo Tribunal. Y ASÍ SE DECIDE.

4. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentes, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: