Sentencia nº RC.000230 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 30 de Mayo de 2011

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp Nº 2010-000443

Ponencia del Magistrado: A.R.J..

En el juicio por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, iniciado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, incoado por el ciudadano M.A.T.P., representado judicialmente por los abogados J.R.M., J.A.O., A.F.G., N.C.M., S.R.R.S. y E.G., contra BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., representada judicialmente por los abogados A.A.-H.G. y A.E.G.B.; el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la mencionada Circunscripción Judicial, conociendo en apelación, dictó sentencia el 28 de mayo de 2010, mediante la cual declaró, con lugar el recurso de apelación interpuesta por la parte demandante contra la sentencia de fecha 8 de octubre de 2009, y sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, y por vía de consecuencia, se modificó la sentencia apelada.

Contra el referido fallo de alzada, anunció recurso de casación la representación judicial de la parte actora, el cual, una vez admitido, fue oportunamente formalizado, impugnado, hubo réplica, no hubo contrarréplica.

Concluida la sustanciación del recurso y cumplidas las formalidades de ley, esta Sala pasa a dictar sentencia, bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo.

Recurso por Defecto por Infracción de Ley

I

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por errónea aplicación y falsa aplicación.

Por vía de fundamentación, el formalizante expresa lo siguiente:

…el vicio de falsa aplicación de una norma jurídica consiste en el establecimiento de una falsa relación de equivalencia entre los hechos, en principio correctamente establecidos por el juzgador, y el supuesto de hecho de la norma, que conduce a que el Juez utilice una norma jurídica no destinada a regir el hecho concreto.

Respecto a la prueba de la falsa aplicación de dichas normas al caso de marras, a continuación señalamos lo decidido por el Tribunal de Alzada, de donde se demuestra la evidente falsa aplicación de normas, cuando señala en su Capítulo II, referente al mérito de la controversia lo siguiente:

…Omissis…

En el presente caso, el vicio señalado es meridiano, pues señalan expresamente las normas legales, erróneamente aplicadas por el juzgador de alzada en su decisión, lo siguiente:

…Omissis…

Ahora bien, de lo alegado y probado por ambas partes en juicio, es evidente que no se cumplen los supuestos de hecho establecidos en las normas citadas, siendo por lo tanto imposible la aplicación de estas como rectoras de los hechos concretos ocurridos entre demandante y demandado en la sentencia de alzada, al ser un hecho no controvertido el comienzo de la relación arrendaticia como se desprende del propio contrato, tanto así, que el arrendatario no cumplía el requisito establecido en la norma de “tener más de dos años” con tal carácter o de que la oferta se hubiese notificado al arrendamiento mediante documento autenticado, para el momento en que ocurrieron los hechos.

Ciudadanos Magistrados, resulta muy evidente la infracción denunciada por falsa aplicación de los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de arrendamientos Inmobilarios, por cuanto la recurrida pretende aplicarlas o subsumir sus consecuencias jurídicas a una situación que no está contemplada en los supuestos de hecho de las mismas.

En la decisión cuya nulidad se solicita, el juzgador se limita únicamente a mencionar los requisitos que se deben cumplir para que pueda considerarse la preferencia ofertiva según lo consagrado en la legislación especial inquilinaria, dejando a un lado que el demandante en el libelo señaló expresamente que no eran aplicables al caso tales disposiciones legales, y que la propia demandada señaló en su contestación lo siguiente:

…Omissis…

Siendo que tales hechos no son controvertidos se evidencia claramente que:

1. El supuesto de hecho en el caso de marras, está constituido por:

a) la existencia de la relación arrendaticia, según se observa del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 06 de agosto de 2004, anexo al libelo de demanda marcado con letra “B”, admitida por ambas partes y ratificado por la recurrida en la página 8 de su sentencia; y

b)La oferta de compra venta efectuada por la parte demandada a nuestro representado, en fecha 04 de octubre de 2005, aceptada debida y oportunamente, tiene un carácter eminentemente civil y no está sujeta a las condiciones y consecuencias establecidos en la legislación inquilinaria especial.

Ello prueba que: la relación arrendaticia reconocida por ambas partes tuvo inicio en fecha 09 de agosto de 2004 y siendo que la oferta se efectuó el día 4 de octubre de 2005, resulta evidente que nuestro representado no se encontraba incurso en el supuesto de hecho señalado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y sus siguientes normas, ya que no tenía más de dos (2) años arrendado en el inmueble, siendo tal hecho un requisito para la aplicación de la misma, y del procedimiento establecido en ella.

2.- El procedimiento a seguir para que se haga efectivo el derecho de preferencia está regulado en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y constituye obligación para el arrendador, efectuar al inquilino, mediante documento auténtico (a través de un notario público y/o juez competente), su manifestación de voluntad de efectuar la venta del inmueble, hecho ratificado inclusive por el Tribunal de alzada al señalar que “el propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que éste ocupa”.

Ello prueba que al no haberse efectuado notificación alguna mediante documento auténtico no se cumplió con los requisitos establecidos en los supuestos de la norma, el juzgador usa una norma jurídica no estimada a regir el hecho concreto planteado en litis, siendo forzoso enunciar el vicio de falsa aplicación, y así solicitamos sea declarado.

Indudablemente, la comunicación de fecha 04 de octubre de 2006 es una “oferta” de venta regulada por el Código Civil, con los términos condiciones aplicables tal legislación a tal oferta y, las siguientes expresiones de la voluntad atentadas en el resto de las misivas, se rigen por esa legislación y hacen concluir que al existir el concurso de voluntades, el contrato de compra venta entre las partes hoy en litigio, quedó válidamente perfeccionado al haber sido aceptado por ambas partes los términos de la negociación, debiendo haber sido esa la decisión del tribunal de alzada.

Las normas que el juez de alzada debió aplicar al presente caso son los artículos 1.137 y 1.110 del Código Civil, que señalan lo siguiente:

…Omissis…

La decisión del juez de alzada no podía ser otra que ratificar lo previamente decidido por el juez de primera instancia, aplicando las consecuencias jurídicas establecidas en las normas citadas, quien al no hacerlo, incurrió en su sentencia en el vicio denunciado.

Además de las razones antes señaladas que hacen evidente la falsa aplicación de las referidas normas, queremos hacer especial referencia a la contradicción efectuada por la recurrida al respecto, que apoyan notoriamente el hecho de que la oferta efectuada, antes de llegar a conclusión alguna, debió considerarla civil y no con ocasión de la existencia de la relación arrendaticia, al señalar lo siguiente:

…Omissis…

Ello deja claro que dicha oferta fue efectuada en los términos del Código Civil y no el capítulo relativo a la Preferencia Ofertiva de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el cual, reconociendo este hecho, no puede atribuirle el juzgador de alzada las consecuencias establecidas unas normas que no son aplicables a tal supuesto.

Una vez presentada la oferta a nuestro representado, debidamente aceptada por este último y perfeccionado el contrato, según se evidencia de anexos libelo de la demanda, nació de seguidas la obligación para la demandada de realzar la tradición del inmueble en los términos que indica la ley y así lo señalaron en su escrito de contestación al haber reconocido todos los documentos aportados como pruebas por nuestro representado.

Ahora bien, en vista de lo antes expuesto, siendo que ese calificativo de “preferencia ofertiva” se le asignó unilateralmente a la parte demandada, al analizar los hechos antes descritos, el juzgador de alzada mal podía ratificarlo, es decir, aplicar falsamente el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y siguientes e interpretar que:

…Omissis…

Aparte de que el arrendatario no estaba en mora, señalando expresamente el juzgador que “… Para mostrar la insolvencia del actor en el pago de lo cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2005, produjo los siguientes medios probatorios: (…) Este tribunal considera que el objeto de las probanzas señaladas resulta impertinente a la causa por cuanto tratan de crear convicción sobre un hecho aislado a esta controversia, razón por la cual se desechan por impertinentes a la causa. Así se establece…”, es evidente que la conclusión del mismo va directamente relacionada con la aplicación de normas que no corresponde con los hechos mostrados en autos tal y como lo establece la sentencia.

Esta infracción por parte de la recurrida fue determinante en el dispositivo del fallo, porque de haber considerado que no se trataba de una preferencia ofertiva sino de una indudable oferta civil aceptada oportuna y debidamente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.137 del Código Civil debía considerarse válidamente perfeccionado el contrato de compra- venta de acuerdo al artículo 1.141 ejusdem, siendo que las partes se pusieron de acuerdo en lo que respecta a modalidad, condiciones, objeto y precio, y hubo un intercambio de carta que expresaron su voluntad, formando un contrato de compra venta, según se evidencia claramente en los autos.

En virtud de lo antes expuesto, solicitamos se declare procedente la presente denuncia por cuanto la recurrida efectivamente incurrió en la falsa aplicación de los artículos 42, 43 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

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Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en la errónea aplicación de los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues considera que los supuestos de hecho previstos en la norma no coinciden con los hechos establecidos en el proceso, pues por ejemplo -dice el recurrente- el actor le había pasado una oferta de compra venta al demandado en fecha 4 de octubre de 2005, la cual fue aceptada debidamente, en este caso la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 42 que esa oferta se hace cuando el arrendatario tenga más de dos(2) años como tal, -y según el recurrente-no es el caso de autos.

En ese sentido señala el formalizante que el juez de alzada debió aplicar los artículos 1.137 y 1.141 del Código Civil, pues una vez que se considera que estaba en frente de una oferta civil, debía procederse a la validación de la compra venta de conformidad con las citadas normas.

Respecto a lo denunciado -la falsa aplicación de una norma jurídica-, como vicio de fondo en una sentencia recurrible en casación; supone que el juzgador aplique efectivamente dicha norma, a una situación de hecho que no es la que ésta contempla. Esto es, que el juez elige incorrectamente la norma aplicable y, en consecuencia, los hechos del sub iudice, no se subsumen en los supuestos de dicha disposición.(sentencia N° 140. Fecha 16 de marzo de 2007, caso: D.M.G.D.P., contra J.I. PONTE ESCOBAR).

Ahora bien, para verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante la Sala pasa a transcribir parte de la sentencia recurrida:

…Radica la pretensión actoral en el cumplimiento del contrato de compraventa que afirma se formó en razón de la oferta que sostiene le formuló la demandada mediante misivas que reposan en el expediente; asimismo peticiona los daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil y el 340 ordinal 7° el Código de Procedimiento Civil; como consecuencia de la inejecución que le endilga a la parte accionada sobre las obligaciones asumidas. Por su lado la demandada indicó que de las cartas intercambiadas no se evidencia aceptación de la oferta y por ende no puede ser condenado al cumplimiento de un contrato que no llegó a perfeccionarse. Ahora bien, resulta preciso determinar si en el presente caso se produjo la aceptación de la oferta y consecuentemente la formación del contrato, para ello considera oportuno este jurisdicente verificar las misivas apreciadas y valoradas por este tribunal que riela a los autos y que bajo la óptica de los litigantes contienen la sustancia obligacional de este proceso.

El presente conflicto de derechos subjetivos, nace y se despliega del desarrollo del derecho consagrado en la legislación especial inquilinaria, sobre la preferencia ofertiva como deber y derecho; el propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que éste ocupa, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, en tanto que el arrendamiento tiene el derecho preferente de comprar el inmueble en las condiciones y modalidades establecidas por el propietario, que no pueden ser nunca desmejoradas con respecto a la venta posible a un tercero de la relación arrendaticia.

En el presente caso las partes están contestes que durante la vigencia o duración de la relación arrendaticia que los ligaba, se desarrolló la preferencia ofertiva con la voluntad el propietario –demandado de vender el inmueble que ocupaba el arrendatario-demandante, en esa evolución ofertiva, nace la discordia obligacional sobre la existencia o no de la aceptación por parte del arrendatario y consecuencialmente sobre la consolidación el perfeccionamiento del contrato de compraventa. Es aquí que nace el eje coyuntural del presente juicio, derechos subjetivos en discusión que por emerger de la legislación especial de la materia inquilinaria, deberán suplirse o apoyarse en la legislación común, en ese sentido el artículo 50 de la ley especial, remite expresamente a las disposiciones del Código Civil para las situaciones no previstas en ella sean reguladas, es así que tenemos que el artículo 1.137 eiusdem, con referencia a la formación el contrato, señala:

…Omissis…

En sintonía con las anteriores disposiciones, se verifica que la procedencia de la preferencia ofertiva, está supeditada a una serie de requisitos dispuestos en atención al locatario y en atención al arrendador; entre los cuales tenemos:

1.- El goce inmobiliario durante un tiempo mínimo determinado. Constituye requisito esencial para que el arrendador tenga derecho a la preferencia ofertiva, que el mismo haya gozado del inmueble que ocupa con tal carácter, durante más de dos (2) años. Con respecto a este ítem, se patentiza que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tuvo inicio en fecha 9 de agosto de 2004; siendo que la oferta se efectuó el día 4 de octubre de 2005, cuando no había transcurrido el lapso tiempo necesario para ello, se entiende que el propietario-arrendador otorgó el beneficio de la oferta sin importar esta circunstancia. Así se establece.

2.- La solvencia del locatario. Esta exigencia tiene su razón de ser porque el pago del arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación, al tiempo de la oferta, es comprensible se sancione con la pérdida del derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero. La preferencia ofertiva así constituye un privilegio o derecho en beneficio del arrendatario, como contrapartida ante el cumplimiento de un deber. Un equilibrio entre dar y recibir, que muestra el ejercicio de un derecho y el cumplimiento de un deber que da vigencia a aquél; y más que entre un dar y recibir, está la obligación de protección social y familiar. No obstante, si no ha cumplido con pagar el precio arrendaticio, tampoco tiene derecho a exigir. De allí que ante su incumplimiento, no tiene derecho a que el arrendador-propietario cumpla con notificarle su intención de vender; empero, si aún estando insolvente en la locación le es ofertado el inmueble, se entiende que el arrendador propietario concedió el derecho de preferencia sin importarle esta circunstancia, lo cual se verificó en el caso de autos, puesto que la parte demandada aceptó expresamente haber ofertado el inmueble locativo y sus representantes judiciales consignaron pruebas tendentes a demostrar que la parte actora no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual resulta contradictorio, ya que si existía insolvencia de parte del arrendatario no ha debido producirse la oferta; resultando aplicable el aforismo según el cual nadie puede alegar su propia torpeza. Así se establece.

3.- La satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario. Es la aspiración del arrendador-propietario, de recibir del inquilino el pago del precio de la venta en los términos o condiciones que estableció, condiciones ex lege, que deberá hacer del conocimiento del arrendatario a través de documento auténtico, en el que indicará no sólo ese precio, sino las condiciones y modalidades de la negociación o venta que se propone realizar, como previene el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por eso, las aspiraciones del propietario oferente comprende no sólo el monto del precio, sino también la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega (de contado o a plazos). De la comunicación de fecha 4 de octubre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., dirigida a la parte actora ciudadano M.A.T.P., mediante la cual le presenta preferencia ofertiva de conformidad con los artículos 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su condición de arrendatario, se aprecia que las aspiraciones del propietario fue ofrecerle en venta el inmueble arrendado, por la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000,000oo), pagaderos mediante una inicial del treinta por ciento (30%) del valor indicado y el setenta por ciento (70%) restante en un plazo no mayor de noventa (90) días, con una validez de quince (15) días calendarios contados desde la fecha de su recepción, advirtiéndole que de no obtener respuesta en dicho plazo, se entendería no aceptada la oferta y en libertad de ofrecerlo a un tercero, constituyendo una oferta plena. Así se establece.

4.- La notificación al propietario, que debe hacer el inquilino al propietario oferente debe efectuarse de forma indubitable, es decir, que no presente u ofrezca duda, confusión o incertidumbre, sino certeza, conforme al parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y constituye uno de los requisitos esenciales para que el arrendatario pueda ejercer el derecho a la compra del inmueble que ocupa con tal carácter. Obviamente que sin el cumplimiento de tal notificación, a cargo del arrendatario y en beneficio del oferente-propietario, el derecho a comprar con preferencia al tercero no podrá tener lugar, pues el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades. Para que la notificación produzca el efecto jurídico a que está destinada debe reunir los siguientes requisitos:

a.- La libertad en la aceptación o el rechazo de la oferta, pues su silencio a nada lo obliga y sólo plantea su falta de interés en adquirir con preferencia al tercero. De no notificar el arrendatario al propietario-oferente la aceptación de la oferta, dentro del lapso a que se contrae el parágrafo único del artículo 44 eiusdem, el oferente queda en libertad de vender a tercero bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. El silencio puede interpretarse como un rechazo tácito o simplemente que no tiene ningún interés en adquirir el inmueble con preferencia a un tercero. Sin embargo, el silencio preclusivo denota renuncia relativa del locatario a su derecho, pues él tiene en su beneficio tres de los cuatro supuestos fácticos el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

b.- La aceptación de la oferta realizada debe hacerse en forma indubitable, es decir, que no quede ninguna duda en cuanto a que la notificación de la aceptación o rechazo de la oferta se realizó y que hay total certeza de la misma.

c.- La notificación del arrendatario al propietario-oferente debe ajustarse al contenido de la oferta recibida, aún cuando puede aceptarla modificándola, en cuyo caso se tratará de una nueva oferta de compra. Si el arrendatario acepta la oferta de venta que le hizo el propietario del inmueble arrendado, pero modificándola, esta aceptación se tendrá únicamente con el valor de una nueva oferta, en cuyo caso de no aceptarla el propietario-oferente, en forma expresa o tácita con su silencio, se entenderá como no aceptación de la oferta del inquilino y el oferente-propietario podrá dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento que hizo al locatario.

d.- La aceptación de la oferta por el arrendatario debe llegar a conocimiento del oferente propietario, para que el contrato se perfeccione, sin que el oferente pueda válidamente revocar la oferta durante el término de los (15) días calendario establecidos en el artículo 44 en referencia, contados a partir de la fecha del ofrecimiento.

Ahora bien, bajo las premisas sustentadas y conforme al elenco probatorio previamente establecido y apreciado por este tribunal, se evidencia que el ciudadano M.A.T.P., mediante comunicación de fecha 10 de octubre de 2005, dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., en atención a la oferta recibida, manifestó su interés en la compra del inmueble y estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes; por ello, considera quien sentencia, que la parte actora con tal manifestación modificó el contenido de la oferta, lo cual tiene únicamente el valor de una nueva oferta de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 1.137 del Código Civil. Modificada la oferta, correspondía al ciudadano M.A.T.P., incluir en ella el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, para la aceptación por parte del propietario, empero sólo se limitó a indicar estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes, lo que constituye una oferta imperfecta, por tanto no obligatoria. Así se establece.

En la misma fecha la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., instó al ciudadano M.A.T.P., mediante carta que consta a los autos marcada con la letra “E”, a que enviase una propuesta por escrito de su plan de pago para la adquisición del inmueble y a través de la comunicación marcada “F” de fecha 17 de octubre de 2005, emanada del ciudadano M.A.T.P., dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., respondió a la anterior notificando su decisión de realizar un pago único de contado e indicando estar a la espera de la oferta al plan de pago expuesto; actuaciones que sólo demuestran que las partes intercambiaron conversaciones en referencia a la negociación en cuanto al precio y plan de pagos del inmueble locativo, las cuales no pueden considerarse en sí mismas aceptación de la oferta o perfeccionamiento del contrato de compra venta. Así se establece.

Finalmente mediante carta de fecha 18 de octubre de 2005, cursante a los autos marcada “G”, la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., manifestó al ciudadano M.A.T.P., que su Junta Directiva resolvió hacer la venta del inmueble arrendado por la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000.000,oo), dentro de los quince (15) días calendarios contados a partir de la recepción de la comunicación; indicando que sus abogados podrían redactar el documento de compraventa, una vez que proporcionara los datos del comprador, en caso de ser persona jurídica: copia del registro mercantil, copia del RIF y copia de la cédula de identidad del obligante de la empresa; y de ser persona natural: copia de la cédula de identidad del comprador y copia del RIF; por último indicó que se le enviaría una copia de la redacción para la revisión; de la cual se patentiza que la parte demandada efectuó, concluida las anteriores conversaciones, una oferta, indicando precio, requisitos, condiciones de la negociación y modalidades de pago, configurándose nuevamente un ofrecimiento pleno que requería de aceptación.

De los autos, no consta prueba alguna que patentice la aceptación expresa de la oferta efectuada, para el perfeccionamiento del contrato; máxime cuando la propia parte actora consignó marcada “H”, comunicación de fecha 4 de noviembre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., mediante la cual le manifestó que por cuanto no recibió la documentación pertinente para la elaboración del documento de compraventa dentro del lapso estipulado, el inmueble había sido ofertado a un tercero conforme al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En baso (sic) a lo expresado, concluye este jurisdicente, deduciendo de los hechos traídos a los autos, que en el caso bajo análisis el ciudadano M.A.T.P., no comunicó al propietario-oferente aceptación que hubiese consolidado la oferta realizada por su arrendador para la adquisición del inmueble que ocupaba, no sujetó las comunicaciones enviadas a los términos, condiciones y modalidades por las cuales le ofrecieron la venta del local, máxime que la perfección del contrato de compraventa debe coincidir en perfecta armonía la oferta con la aceptación, lo que no se observa de los medios probatorios apreciados por este sentenciador. Cabe advertir, que la aceptación debe ser de tal forma tan precisa, que inclusive el mejoramiento de las condiciones de pago o el precio ofrecido por parte del arrendatario oferido, constituye una nueva oferta y nunca la aceptación necesaria para el perfeccionamiento contractual, conforme lo estatuido en las disposiciones referentes a la materia tratada. Así expresamente se establece.

Consecuente con lo anterior, resulta inoficioso verificar la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada, en razón del incumplimiento que ésta le recriminaba al actor respecto del otorgamiento de los requisitos necesarios para la redacción del documento definitivo de venta dentro del plazo de 15 días impuesto, por cuanto el contrato de compraventa no se perfeccionó por la falta de coincidencia de voluntades acerca de la modalidad y condiciones de la venta. De igual forma se hace innecesario el análisis y resolución acerca de la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados, toda vez, que los mismos eran consecuencia y derivación de la inejecución del contrato endilgado como perfeccionado de compraventa, en razón de ello y siendo consecuente con la decisión acerca de la pretensión principal, debe declararse la improcedencia la reclamación de los daños y perjuicios, siendo preciso, en cuanto a este punto confirmar el dispositivo de la sentencia recurrida. Así se establece.

Por las razones expuestas, se declara con lugar la apelación interpuesta en fecha 16 de noviembre de 2009, por el abogado A.G.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 8 de octubre de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Consecuente con la decisión precedente, este tribunal declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios incoada en fecha 27 de julio de 2006, por los abogados A.F.G. y S.R.R., actuando como apoderados judiciales del ciudadano M.A.T., contra la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A. Así se decide.

Queda modificada en los términos expuestos la decisión recurrida. Así se establece…

. (Subrayado y negrillas de la Sala).

De la precedente transcripción se desprende que el juez de alzada precisó, “…que en el presente caso las partes están contestes que durante la vigencia o duración de la relación arrendaticia que los ligaba, se desarrolló la preferencia ofertiva con la voluntad del propietario -demandado de vender el inmueble que ocupaba el arrendatario-demandante, en esa evolución ofertiva, nace la discordia obligacional sobre la existencia o no de la aceptación por parte del arrendatario y consecuencialmente sobre la consolidación el perfeccionamiento el contrato de compraventa y es ahí que nace el eje coyuntural del presente juicio, derechos subjetivos en discusión que por emerger de la legislación especial de la materia inquilinaria, deberán suplirse o apoyarse en la legislación común, en ese sentido el artículo 50 de la ley especial, remite expresamente a las disposiciones del Código Civil para las situaciones no previstas en ella sean reguladas, es así que tenemos que el artículo 1.137 eiusdem…”.

Es ahí donde el juzgador de alzada determina los siguientes hechos: a) Se precisó que con relación a que las partes deben de tener mas de dos (2) años de relación arrendaticia, establece: “…que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tuvo inicio en fecha 9 de agosto de 2004; siendo que la oferta se efectuó el día 4 de octubre de 2005, cuando no había transcurrido el lapso o tiempo necesario para ello, se entiende que el propietario-arrendador otorgó el beneficio de la oferta sin importar esta circunstancia…”.

b) en cuanto al segundo requisito se verificó que era insolvente, y a pesar de ello se le hizo la oferta de compraventa del inmueble; c) que de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento, el inquilino debía hacer una oferta económica real y seria.

En ese sentido expresa el juzgador de alzada, que de acuerdo a las premisas sustentadas y conforme al elenco probatorio, se evidenció que el ciudadano M.A.T.P., mediante comunicación de fecha 10 de octubre de 2005, dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., en atención a la oferta recibida, manifestó su interés en la compra del inmueble y estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes; por ello, el ad quem consideró que la parte actora con tal manifestación modificó el contenido de la oferta, lo cual tiene únicamente el valor de una nueva oferta de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 1.137 del Código Civil.

De ello concluyó que el actor modificó la oferta, y correspondía al ciudadano M.A.T.P., incluir el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, que en virtud de esa omisión se consideró que se estaba en presencia de una oferta imperfecta, por tanto no obligatoria.

En virtud de ello, el juez de alzada concluyó, que resultaba inoficioso verificar la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada, por cuanto el contrato de compraventa no se perfeccionó por la falta de coincidencia de voluntades acerca de la modalidad y condiciones de la venta. De igual forma se hizo innecesario el análisis y resolución acerca de la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados, toda vez, que los mismos eran consecuencia y derivación de la inejecución del contrato endilgado como perfeccionado de compraventa pero que no lo fué, en razón de ello y siendo consecuente con la decisión acerca de la pretensión principal, debe declararse la improcedencia la reclamación de los daños y perjuicios, siendo preciso, en cuanto a este punto confirmar el dispositivo de la sentencia recurrida.

Ahora bien, resulta pertinente pasar a transcribir el contenido de las enunciadas normas:

Artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

…Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primero lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones e arrendamiento y satisfaga la aspiraciones del propietario.

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporta la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único: el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar en la fecha el ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. ..

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De las normas transcritas se desprende que las mismas guardan una estrecha relación con la figura de la preferencia ofertiva en materia de arrendamiento, y los supuestos de hecho que deben darse para que se dé la consecuencia jurídica que es la venta efectiva del inmueble objeto de la compraventa ofertada.

Por otra parte los artículos 1.137 y 1.141 del Código Civil, expresan textualmente lo siguiente:

…Artículo 1.137: El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.

El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.

Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación el contrato.

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla. Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta…

.

Artículo 1.141: Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1. Consentimiento de las partes;

2. Objeto que pueda ser materia del contrato; y

3. Causa ilícita.

   Estas normas están referidas a las condiciones de la oferta en un contrato, el cual se perfecciona una vez que el autor tiene conocimiento de la aceptación de la oferta, y cuya aceptación y oferta tienen sus propias condiciones según el artículo 1.137 del Código Civil, ese mismo contrato de oferta que se perfecciona con la aceptación debe contener los requisitos previstos en el artículo 1.141 del Código Civil.

   Como se puede apreciar de la norma transcrita (1.137 del Código Civil), la oferta por sí sola no da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de la otra parte y la comunicación de esa aceptación por parte del destinatario al oferente. (sent. N° 279, fecha 31 de mayo de 2002, caso: J.F.G. y CARMEN BERNAEZ DE GÓMEZ, contra el ciudadano SALVADOR TERMINI GUZMAN).

   Ahora bien, de conformidad con los razonamientos precedentemente expuestos observa la Sala que el juzgador de alzada procedió en primer lugar a precisar que el contrato ventilado en juicio surgió de una relación de contrato de arrendamiento, de ahí que precisa que las normas aplicables son las previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y aclara que en caso de lagunas o vacíos en la Ley Especial debe aplicarse de conformidad con el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos, se aplicará supletoriamente el artículo 1.137 del Código Civil.

   Al respecto el ad quem procedió a interpretar correctamente el contenido de los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de lo cual precisó que no se cumplía ninguno de los supuestos de hechos previstos en las citadas normas, y en virtud de ello y como había una oferta de venta la cual no tenía la correspondiente aceptación, procedió a aplicar el contenido del artículo 1.137 del Código Civil, por mandato del artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyo caso verificó que la oferta no se correspondía con la prevista en dicha norma, en virtud de ello, la declaró como no hecha pues además no constaba en los autos la respectiva aceptación de la oferta, razón por la cual declaró sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato y por vía de consecuencia, se declara sin lugar la indemnización de daños y perjuicios.

   De ello se determina que el juez de alzada aplicó el contenido en los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que mal pudo haber incurrido en la falsa aplicación de la norma, y menos aún en la falta de aplicación de los artículos 1.137 y 1.141 del Código Civil, pues justamente se fundamentó en dichas normas para verificar si efectivamente se había cumplió o no con lo ahí previsto para precisar la aceptación de la oferta.

   En consecuencia, y en virtud de los razonamientos precedentemente expuestos se declara la improcedencia de la denuncia de infracción de los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación y la denuncia de los artículos 1.137 y 1.141 del Código Civil por falta de aplicación, y así se decide.

   II

   Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 1.137 del Código Civil, por errónea interpretación.

   Por vía de fundamentación alega textualmente el formalizante lo siguiente:

   …El ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, prevé la casación de la sentencia específicamente por los errores de fondo o de juzgamiento que puede cometer el juez al dictar su decisión, los cuales pueden configurarse en los las siguientes casos: (…).

   …Omissis…

   Como señalamos la norma infringida es el artículo 1.137 del Código Civil que señala:

   …Omissis…

   Ahora bien, las razones que demuestran la existencia clara, precisa de cómo, cuándo y en qué sentido se produce la infracción son las siguientes:

   Si bien el juzgador de la recurrida hace referencia al artículo 1.137 del código Civil, exponiendo su contenido, aplicando la norma adecuada al caso, yerra en cuanto al sentido y las consecuencias que le reconoce en los siguientes términos:

   Así, en primer lugar cita textualmente la norma, aun cuando como se explicará de seguidas, la subsume a la legislación especial inquilinaria, que no es aplicable en este caso, al no haberse dado los supuestos requeridos para su aplicación. En tal sentido señala:

   …Omissis…

   Como señalamos, el juez de alzada aplica la norma adecuada al caso, pero yerra en cuanto al sentido y las consecuencias que le reconoce. En primer término el juez le establece un plazo de quince (15) al proceso de formación del consenso que no está contenido en la norma, al concatenarlo con los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tal interpretación es errónea, toda vez que el artículo 1.137 del Código Civil no debe ser concatenado con normas de la referida Ley inquilinaria, al no ser esta aplicable al caso, siendo inexistente los supuestos de aplicación de la preferencia ofertiva contenida en el referido texto normativo, tal como ha quedado demostrado en autos, al no reunir los requisitos expresamente establecidos para el arrendatario. Esta primera interpretación errónea que incide en las consecuencias que le atribuye el juez a la norma, juegan un papel determinante en la sentencia, al atribuirle un plazo perentorio al proceso de formación de la voluntad de las partes que la propia norma el 1.137 no contempla.

   En segundo lugar el juez de la recurrida interpreta que la norma establece que la aceptación de la oferta debe hacerse en un momento único, y que no forma parte de un proceso de formación de voluntad. Así, el referido juzgador señala que las actuaciones entre comprador y vendedor solo demuestran que las partes intercambiaron conversaciones en referencia a la negociación en cuanto al precio y plan e pagos el inmueble locativo, las cuales no pueden considerarse en si misma aceptación e la oferta

   , obviando justamente, el carácter consensual de la venta, y que lo que él llama conversaciones, cuando culminan en un acuerdo, representan en sí un convenio, en este caso incluso escrito, sobe todas las materias inherentes al contrato como son, objeto, causa lícita, precio y demás condiciones.

   La norma establece que (…). En el presente caso, eso explica el hecho incontrovertido -al haber sido expresamente aceptado por ambas partes- de la misiva de fecha 18 de octubre 2005, en la que la demandada dando contestación a la comunicación citada por el propio juzgador, indica “por medio de la presente le informamos que hemos considerado su correspondencia de fecha 17 de los corrientes, por lo cual la Junta Directiva resolvió hacer efectiva la venta del inmueble por el precio pactado de ciento Noventa Millones de Bolívares…” ( hoy Ciento Noventa Mil Bolívares Fuertes). Así, el juez el juez de alzada no da a la norma el sentido propio que ella tiene, obviando el principio de autonomía y primacía de la voluntad de las partes, considerando que la aceptación manifiesta de la oferta, aun tardía, no implica la formación del contrato. Esta errónea interpretación que constituye la infracción es absolutamente determinante en el dispositivo del fallo porque de haber interpretado correctamente el referido artículo 1.137 ejusdem, su obligación al decide hubiera sido establecer que el contrato se perfeccionó. Así mismo su interpretación implica una negación el dispositivo de la norma que establece que “…”.

   La falta de conexión entre los supuestos de hecho establecidos en la norma y la impetración que hace el juez de sus consecuencias jurídicas en sentido general y abstracto, son de el presente caso evidentes incurriendo en el vicio de errónea interpretación y así solicitamos sea declarado…”. (Subrayado del formalizante).

   Para decidir, la Sala observa:

   Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en error de interpretación del artículos 1.137 del Código Civil, por las siguientes razones: 1) considera que esa norma no podía ser concatenada con los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 2) esa norma no regula la materia inquilinaria, y 3) -a decir del recurrente- que la razón de mayor importancia está referida a que el juez consideró erróneamente que la aceptación de la oferta implicaba la formación del contrato.

   Para verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante, la Sala pasa a transcribir algunos extractos de la sentencia recurrida:

   …Ahora bien, bajo las premisas sustentadas y conforme al elenco probatorio previamente establecido y apreciado por este tribunal, se evidencia que el ciudadano M.A.T.P., mediante comunicación de fecha 10 de octubre de 2005, dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., en atención a la oferta recibida, manifestó su interés en la compra del inmueble y estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes; por ello, considera quien sentencia, que la parte actora con tal manifestación modificó el contenido de la oferta, lo cual tiene únicamente el valor de una nueva oferta de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 1.137 del Código Civil. Modificada la oferta, correspondía al ciudadano M.A.T.P., incluir en ella el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, para la aceptación por parte del propietario, empero sólo se limitó a indicar estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes, lo que constituye una oferta imperfecta, por tanto no obligatoria. Así se establece.

   En la misma fecha la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., instó al ciudadano M.A.T.P., mediante carta que consta a los autos marcada con la letra “E”, a que enviase una propuesta por escrito de su plan de pago para la adquisición del inmueble y a través de la comunicación marcada “F” de fecha 17 de octubre de 2005, emanada del ciudadano M.A.T.P., dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., respondió a la anterior notificando su decisión de realizar un pago único de contado e indicando estar a la espera de la oferta al plan de pago expuesto; actuaciones que sólo demuestran que las partes intercambiaron conversaciones en referencia a la negociación en cuanto al precio y plan de pagos del inmueble locativo, las cuales no pueden considerarse en sí mismas aceptación de la oferta o perfeccionamiento del contrato de compra venta. Así se establece.

   Finalmente mediante carta de fecha 18 de octubre de 2005, cursante a los autos marcada “G”, la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., manifestó al ciudadano M.A.T.P., que su Junta Directiva resolvió hacer la venta del inmueble arrendado por la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000.000,oo), dentro de los quince (15) días calendarios contados a partir de la recepción de la comunicación; indicando que sus abogados podrían redactar el documento de compraventa, una vez que proporcionara los datos del comprador, en caso de ser persona jurídica: copia del registro mercantil, copia del RIF y copia de la cédula de identidad del obligante de la empresa; y de ser persona natural: copia de la cédula de identidad del comprador y copia del RIF; por último indicó que se le enviaría una copia de la redacción para la revisión; de la cual se patentiza que la parte demandada efectuó, concluida las anteriores conversaciones, una oferta, indicando precio, requisitos, condiciones de la negociación y modalidades de pago, configurándose nuevamente un ofrecimiento pleno que requería de aceptación.

   De los autos, no consta prueba alguna que patentice la aceptación expresa de la oferta efectuada, para el perfeccionamiento del contrato; máxime cuando la propia parte actora consignó marcada “H”, comunicación de fecha 4 de noviembre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., mediante la cual le manifestó que por cuanto no recibió la documentación pertinente para la elaboración del documento de compraventa dentro del lapso estipulado, el inmueble había sido ofertado a un tercero conforme al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En baso (sic) a lo expresado, concluye este jurisdicente, deduciendo de los hechos traídos a los autos, que en el caso bajo análisis el ciudadano M.A.T.P., no comunicó al propietario-oferente aceptación que hubiese consolidado la oferta realizada por su arrendador para la adquisición del inmueble que ocupaba, no sujetó las comunicaciones enviadas a los términos, condiciones y modalidades por las cuales le ofrecieron la venta del local, máxime que la perfección del contrato de compraventa debe coincidir en perfecta armonía la oferta con la aceptación, lo que no se observa de los medios probatorios apreciados por este sentenciador. Cabe advertir, que la aceptación debe ser de tal forma tan precisa, que inclusive el mejoramiento de las condiciones de pago o el precio ofrecido por parte del arrendatario oferido, constituye una nueva oferta y nunca la aceptación necesaria para el perfeccionamiento contractual, conforme lo estatuido en las disposiciones referentes a la materia tratada. Así expresamente se establece.

   Consecuente con lo anterior, resulta inoficioso verificar la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada, en razón del incumplimiento que ésta le recriminaba al actor respecto del otorgamiento de los requisitos necesarios para la redacción del documento definitivo de venta dentro del plazo de 15 días impuesto, por cuanto el contrato de compraventa no se perfeccionó por la falta de coincidencia de voluntades acerca de la modalidad y condiciones de la venta. De igual forma se hace innecesario el análisis y resolución acerca de la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados, toda vez, que los mismos eran consecuencia y derivación de la inejecución del contrato endilgado como perfeccionado de compraventa, en razón de ello y siendo consecuente con la decisión acerca de la pretensión principal, debe declararse la improcedencia la reclamación de los daños y perjuicios, siendo preciso, en cuanto a este punto confirmar el dispositivo de la sentencia recurrida. Así se establece.

   Por las razones expuestas, se declara con lugar la apelación interpuesta en fecha 16 de noviembre de 2009, por el abogado A.G.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 8 de octubre de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Consecuente con la decisión precedente, este tribunal declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios incoada en fecha 27 de julio de 2006, por los abogados A.F.G. y S.R.R., actuando como apoderados judiciales del ciudadano M.A.T., contra la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A. Así se decide.

   Queda modificada en los términos expuestos la decisión recurrida. Así se establece…

   . (subrayado y negritas de la Sala).

   De la precedente transcripción se desprende que el juez de alzada con fundamento en el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, decidió resolver la controversia planteada a través de la disposición contenida en el artículo 1.137 del Código Civil, por cuanto la oferta presentada a la parte demandada no cumplía con los requerimientos de derecho de preferencia al inquilino previsto en los artículo 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Ahora bien, el artículo 1.137 del Código Civil, expresa textualmente lo siguiente:

   …Artículo 1.137: El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

   La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza el negocio.

   El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

   El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.

   Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza el negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación el contrato.

   La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, in su culpa, en la imposibilidad de conocerla. Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta…

   .

   De la norma transcrita se desprenden varios supuestos de hechos, los cuales parten de la oferta y las condiciones de su aceptación, de ahí variará la consecuencia jurídica, según corresponda:

   -El contrato se entenderá perfeccionado siempre que la aceptación se haga saber inmediatamente a la otra parte.

   -La oferta podrá revocarse si no se ha efectuado la aceptación o si la aceptación no ha llegado a conocimiento del autor.

   -Una aceptación que modifica la oferta, se entenderá como nueva oferta.

   Como se puede apreciar de la norma transcrita, la oferta por sí sola no da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de la otra parte y la comunicación de esa aceptación por parte del destinatario al oferente. (sent. N° 279, fecha 31 de mayo de 2002, caso: J.F.G. y CARMEN BERNAEZ DE GÓMEZ, contra el ciudadano SALVADOR TERMINI GUZMAN).

   Ahora bien, en el caso de autos se evidencia, según se desprende de la sentencia recurrida, que la oferta fue hecha pero no consta la aceptación a dicha oferta, en ese sentido el ad quem concluyó acertadamente con fundamento en el artículo 1.137 del Código Civil, que el contrato no se perfeccionó.

   En consecuencia el juez de alzada no incurrió en error de interpretación de la norma, razón por la cual se declara improcedente la denuncia bajo análisis, y así se decide.

   III

   Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 1.141 del Código Civil, por falta de aplicación.

   Por vía de fundamentación el formalizante textualmente alega lo siguiente:

   …La decisión recurrida expresa lo siguiente:

   …Omissis…

   El artículo 1.141 del Código Civil que debió ser aplicado al presente caso establece lo siguiente:

   …Omissis…

   En cuanto a la forma en cómo debe denunciarse el vicio de la FALTA DE APLICACIÓN de una norma, la reiterada jurisprudencia ha establecido lo siguiente:

   …Omissis…

   Ahora bien, dando cumplimiento a ello, procedemos a expresar a continuación las razones que demuestran la existencia clara, precisa de cómo, cuándo y en qué sentido se produce la infracción:

   De acuerdo a los hechos narrados en la denuncia anterior, es evidente que el artículo 1.141 ejusdem debió ser aplicado al caso de marras en virtud de lo siguiente:

   Siendo que la demandada ofertó en venta el inmueble a nuestro representado SIMPLEMENTE MEDIANTE CARTA MISIVA, y no mediante DOCUMENTO AUTENTICO (sic), sin que este último tuviese cumplidos los dos años como arrendatario, es forzoso decidir que dicha comunicación de fecha 04 de octubre de 2006 no puede valorarse como una “preferencia ofertiva”, si no como una “oferta de venta” regulada por la legislación civil y así concluir el contrato fue válidamente perfeccionado al verificarse libremente el concurso de voluntades respecto a modalidad, condiciones, objeto y precio, según se evidencia del intercambio de cartas anexas al libelo de demanda y de los hechos explanados en la anterior enuncia.

   En vista de lo antes expuesto, el juzgador de alzada mal podía interpretar que “deduciendo de los hechos traídos a los autos, que en el caso bajo análisis el ciudadano M.A.T.P., no comunicó al propietario-oferente aceptación que hubiese consolidado la oferta realizada por su arrendador para la adquisición del inmueble que ocupaba, no sujetó las comunicaciones enviadas a los términos, condiciones y modalidades por las cuales le ofrecieron la venta del local máxime que la perfección (sic) del contrato de compraventa debe coincidir en perfecta armonía la oferta con la aceptación, lo que no se observa de los medios probatorios apreciados por este sentenciador”.

   …Omissis…

   Es evidente que se dieron los presupuestos para considerarse PERFECCIONADO EL CONTRATO DE COMPRA VENTA celebrada entre las partes, tal y como lo establece la ley, la doctrina y la jurisprudencia, y en consecuencia debía declararse CON LUGAR la demanda interpuesta en nombre de nuestro representado, toda vez que el juez no puede negar lo que las partes han convenido.

   En consecuencia de todo ello se evidencia que la recurrida infringió el artículo 1.141 el Código Civil, lo cual fue determinante al momento de dictarse el dispositivo de la sentencia, porque al no haber aplicado dicha norma al supuesto de hecho descrito, llegó a una consecuencia jurídica distinta, a la que realmente debió haber llegado; de haberlo hecho debía declarar el PERFECCIONAMIENTO (sic) del contrato, y de esta manera la demanda se hubiese declarado CON LUGAR, razón por la cual solicitamos se sirva CASAR (sic) la decisión recurrida por adolecer de tal vicio….

   .

   Para decidir, la Sala observa:

   Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en la infracción del artículo 1.141 del Código Civil, por falta de aplicación con fundamento en que el contrato se había perfeccionado porque se habían cumplido todos los presupuestos, y por esa razón debió aplicar el contenido de la citada norma.

   Ahora bien, el artículo 1.141 del Código Civil, expresa textualmente lo siguiente:

   “…Artículo 1.141: Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1. Consentimiento de las partes;

2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y

3. Causa lícita.

   De la norma precedentemente transcrita se desprenden los requisitos necesarios para la existencia de un contrato, esta enumeración que hace el legislador es de orden taxativo, lo que significa que los tres requisitos mencionados deben cumplirse para que se verifique la consecuencia jurídica que es la existencia del contrato.

   Así lo consideró la Sala respecto del requisito del consentimiento cuyo efecto se extiende a los otros los previstos en la norma, en sentencia N° 347, de fecha 21 de noviembre de 2001, caso: M.A.D.G., contra los ciudadanos DANIEL GALAVIS, V.G. y ELIZABETH FUSTER:

   … Sin embargo, a tenor de lo dispuesto por el legislador en el artículo 1.141 del Código Civil, anteriormente transcrito, el consentimiento de las partes constituye uno de los elementos esenciales para la validez de todo contrato, elemento que a criterio de esta Sala supone la presencia de distintas declaraciones de voluntad emanadas de centros opuestos de interés, que deben comunicarse recíprocamente para permitir que los involucrados tomen conocimiento de las mismas, y puedan integrarse entre sí. Por lo tanto, esta Sala comparte el criterio sentado por el recurrente en su escrito de formalización, en el sentido de no considerar como tales, las supuestas confesiones espontáneas referidas por la recurrida, mucho menos considerar que de los elementos señalados anteriormente, pueda deducirse, bien sea en forma expresa o tácita, el consentimiento o manifestación de voluntad de la ciudadana M.A., aceptando las condiciones de la venta de acciones efectuada por el ciudadano V.G., así como tampoco de los demás elementos que necesariamente involucra una operación de este tipo…

   .

   En otra decisión de sentencia N° 986, de fecha 12 de diciembre de 2006, caso: EDITH COROMOTO L.C., contra el ciudadano ROBERTO LÓPEZ RÍOS y la sociedad mercantil INVERSIONES VEN-GAR 1042, C.A.,:

   …De lo anteriormente expuesto, se evidencia que el juez superior realiza un análisis de la norma denunciada estableciendo que la misma contiene los requisitos esenciales para la existencia del contrato, por tratarse el presente juicio de nulidad de contrato de compra venta, resulta imperioso para el juzgador en el desarrollo de su pronunciamiento el análisis y aplicación del artículo 1.141 del Código Civil, con el fin de declarar la nulidad o no del referido contrato, por lo que no incurrió en la falsa aplicación alegada, pues la situación de hecho de autos se adecua a lo regulado en la norma in comento…

   .

   Ahora bien para verificar las aseveraciones del formalizante se pasa a transcribir algunos extractos de la sentencia recurrida:

   …Radica la pretensión actoral en el cumplimiento del contrato de compraventa que afirma se formó en razón de la oferta que sostiene le formuló la demanda mediante misivas que reposan en el expediente; asimismo peticiona los daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil y el 340 ordinal 7° el Código de Procedimiento Civil; como consecuencia de la inejecución que le endilga a la parte accionada sobre las obligaciones asumidas. Por su lado la demandada indicó que de las cartas intercambiadas no se evidencia aceptación de la oferta y por ende no puede ser condenado al cumplimiento de un contrato que no llegó a perfeccionarse. Ahora bien, preciso determinar si en el presente caso se produjo la aceptación de la oferta y consecuentemente la formación del contrato, para ello considera oportuno este jurisdicente verificar las misivas apreciadas y valoradas por este tribunal que riela a los autos y que bajo la óptica de los litigantes contienen la sustancia obligacional de este proceso.

   El presente conflicto de derechos subjetivos, nace y se despliega del desarrollo del derecho consagrado en la legislación especial inquilinaria, sobre la preferencia ofertiva como deber y derecho; el propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que éste ocupa, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, en tanto que el arrendamiento tiene el derecho preferente de comprar el inmueble en las condiciones y modalidades establecidas por el propietario, que no pueden ser nunca desmejoradas con respecto a la venta posible a un tercero de la relación arrendaticia.

   En el presente caso las partes están contestes que durante la vigencia o duración de la relación arrendaticia que los ligaba, se desarrollo la preferencia ofertiva con la voluntad del propietario –demandado de vender el inmueble que ocupaba el arrendatario-demandante, en esa evolución ofertiva, nace la discordia obligacional sobre la existencia o no de la aceptación por parte el arrendatario y consecuencialmente sobre la consolidación el perfeccionamiento el contrato de compraventa. Es aquí que nace el eje coyuntural del presente juicio, derechos subjetivos en discusión que por emerger de la legislación especial de la materia inquilinaria, deberán suplirse o apoyarse en la legislación común, en ese sentido el artículo 50 de la ley especial, remite expresamente a las disposiciones del Código Civil para las situaciones no previstas en ella sean reguladas, es así que tenemos que el artículo 1.137 eiusdem, con referencia a la formación el contrato, señala:

   …Omissis…

   En sintonía con las anteriores disposiciones, se verifica que la procedencia la preferencia ofertiva, está supeditada a una serie de requisitos dispuestos en atención al locatario y en atención al arrendador; entre los cuales tenemos:

   1.- El goce inmobiliario durante un tiempo mínimo determinado. Constituye requisito esencial para que el arrendador tenga derecho a la preferencia ofertiva, que el mismo haya gozado del inmueble que ocupa con tal carácter, durante más de dos (2) años. Con respecto a este ítem, se patentiza que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tuvo inicio en fecha 9 de agosto de 2004; siendo que la oferta se efectuó el día 4 de octubre de 2005, cuando no había transcurrido el lapso tiempo necesario para ello, se entiende que el propietario-arrendador otorgó el beneficio de la oferta sin importar esta circunstancia. Así se establece.

   2.- La solvencia del locatario. Esta exigencia tiene su razón de ser porque el pago del arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación, al tiempo de la oferta, es comprensible se sancione con la pérdida del derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero. La preferencia ofertiva así constituye un privilegio o derecho en beneficio del arrendatario, como contrapartida ante el cumplimiento de un deber. Un equilibrio entre dar y recibir, que muestra el ejercicio de un derecho y el cumplimiento de un deber que da vigencia a aquél; y más que entre un dar y recibir, está la obligación de protección social y familiar. No obstante, si no ha cumplido con pagar el precio arrendaticio, tampoco tiene derecho a exigir. De allí que ante su incumplimiento, no tiene derecho a que el arrendador-propietario cumpla con notificarle su intención de vender; empero, si aún estando insolvente en la locación le es ofertado el inmueble, se entiende que el arrendador propietario concedió el derecho de preferencia sin importarle esta circunstancia, lo cual se verificó en el caso de autos, puesto que la parte demandada aceptó expresamente haber ofertado el inmueble locativo y sus representantes judiciales consignaron pruebas tendentes a demostrar que la parte actora no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual resulta contradictorio, ya que si existía insolvencia de parte del arrendatario no ha debido producirse la oferta; resultando aplicable el aforismo según el cual nadie puede alegar su propia torpeza. Así se establece.

   3.- La satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario. Es la aspiración del arrendador-propietario, de recibir del inquilino el pago del precio de la venta en los términos o condiciones que estableció, condiciones ex lege, que deberá hacer del conocimiento del arrendatario a través de documento auténtico, en el que indicará no sólo ese precio, sino las condiciones y modalidades de la negociación o venta que se propone realizar, como previene el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por eso, las aspiraciones del propietario oferente comprende no sólo el monto del precio, sino también la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega (de contado o a plazos). De la comunicación de fecha 4 de octubre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., dirigida a la parte actora ciudadano M.A.T.P., mediante la cual le presenta preferencia ofertiva de conformidad con los artículos 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su condición de arrendatario, se aprecia que las aspiraciones del propietario fue ofrecerle en venta el inmueble arrendado, por la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000,000oo), pagaderos mediante una inicial del treinta por ciento (30%) del valor indicado y el setenta por ciento (70%) restante en un plazo no mayor de noventa (90) días, con una validez de quince (15) días calendarios contados desde la fecha de su recepción, advirtiéndole que de no obtener respuesta en dicho plazo, se entendería no aceptada la oferta y en libertad de ofrecerlo a un tercero, constituyendo una oferta plena. Así se establece.

   4.- La notificación al propietario, que debe hacer el inquilino al propietario oferente debe efectuarse de forma indubitable, es decir, que no presente u ofrezca duda, confusión o incertidumbre, sino certeza, conforme al parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y constituye uno de los requisitos esenciales para que el arrendatario pueda ejercer el derecho a la compra del inmueble que ocupa con tal carácter. Obviamente que sin el cumplimiento de tal notificación, a cargo del arrendatario y en beneficio del oferente-propietario, el derecho a comprar con preferencia al tercero no podrá tener lugar, pues el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades. Para que la notificación produzca el efecto jurídico a que está destinada debe reunir los siguientes requisitos:

   a.- La libertad en la aceptación o el rechazo de la oferta, pues su silencio a nada lo obliga y sólo plantea su falta de interés en adquirir con preferencia al tercero. De no notificar el arrendatario al propietario-oferente la aceptación de la oferta, dentro del lapso a que se contrae el parágrafo único del artículo 44 eiusdem, el oferente queda en libertad de vender a tercero bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. El silencio puede interpretarse como un rechazo tácito o simplemente que no tiene ningún interés en adquirir el inmueble con preferencia a un tercero. Sin embargo, el silencio preclusivo denota renuncia relativa del locatario a su derecho, pues él tiene en su beneficio tres de los cuatro supuestos fácticos el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   b.- La aceptación de la oferta realizada debe hacerse en forma indubitable, es decir, que no quede ninguna duda en cuanto a que la notificación de la aceptación o rechazo de la oferta se realizó y que hay total certeza de la misma.

   c.- La notificación del arrendatario al propietario-oferente debe ajustarse al contenido de la oferta recibida, aún cuando puede aceptarla modificándola, en cuyo caso se tratará de una nueva oferta de compra. Si el arrendatario acepta la oferta de venta que le hizo el propietario del inmueble arrendado, pero modificándola, esta aceptación se tendrá únicamente con el valor de una nueva oferta, en cuyo caso de no aceptarla el propietario-oferente, en forma expresa o tácita con su silencio, se entenderá como no aceptación de la oferta del inquilino y el oferente-propietario podrá dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento que hizo al locatario.

   d.- La aceptación de la oferta por el arrendatario debe llegar a conocimiento del oferente propietario, para que el contrato se perfeccione, sin que el oferente pueda válidamente revocar la oferta durante el término de los (15) días calendario establecidos en el artículo 44 en referencia, contados a partir de la fecha del ofrecimiento.

   Ahora bien, bajo las premisas sustentadas y conforme al elenco probatorio previamente establecido y apreciado por este tribunal, se evidencia que el ciudadano M.A.T.P., mediante comunicación de fecha 10 de octubre de 2005, dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., en atención a la oferta recibida, manifestó su interés en la compra del inmueble y estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes; por ello, considera quien sentencia, que la parte actora con tal manifestación modificó el contenido de la oferta, lo cual tiene únicamente el valor de una nueva oferta de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 1.137 del Código Civil. Modificada la oferta, correspondía al ciudadano M.A.T.P., incluir en ella el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, para la aceptación por parte del propietario, empero sólo se limitó a indicar estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes, lo que constituye una oferta imperfecta, por tanto no obligatoria. Así se establece.

   En la misma fecha la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., instó al ciudadano M.A.T.P., mediante carta que consta a los autos marcada con la letra “E”, a que enviase una propuesta por escrito de su plan de pago para la adquisición del inmueble y a través de la comunicación marcada “F” de fecha 17 de octubre de 2005, emanada del ciudadano M.A.T.P., dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., respondió a la anterior notificando su decisión de realizar un pago único de contado e indicando estar a la espera de la oferta al plan de pago expuesto; actuaciones que sólo demuestran que las partes intercambiaron conversaciones en referencia a la negociación en cuanto al precio y plan de pagos del inmueble locativo, las cuales no pueden considerarse en sí mismas aceptación de la oferta o perfeccionamiento del contrato de compra venta. Así se establece.

   Finalmente mediante carta de fecha 18 de octubre de 2005, cursante a los autos marcada “G”, la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., manifestó al ciudadano M.A.T.P., que su Junta Directiva resolvió hacer la venta del inmueble arrendado por la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000.000,oo), dentro de los quince (15) días calendarios contados a partir de la recepción de la comunicación; indicando que sus abogados podrían redactar el documento de compraventa, una vez que proporcionara los datos del comprador, en caso de ser persona jurídica: copia del registro mercantil, copia del RIF y copia de la cédula de identidad del obligante de la empresa; y de ser persona natural: copia de la cédula de identidad del comprador y copia del RIF; por último indicó que se le enviaría una copia de la redacción para la revisión; de la cual se patentiza que la parte demandada efectuó, concluida las anteriores conversaciones, una oferta, indicando precio, requisitos, condiciones de la negociación y modalidades de pago, configurándose nuevamente un ofrecimiento pleno que requería de aceptación.

   De los autos, no consta prueba alguna que patentice la aceptación expresa de la oferta efectuada, para el perfeccionamiento del contrato; máxime cuando la propia parte actora consignó marcada “H”, comunicación de fecha 4 de noviembre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., mediante la cual le manifestó que por cuanto no recibió la documentación pertinente para la elaboración del documento de compraventa dentro del lapso estipulado, el inmueble había sido ofertado a un tercero conforme al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En baso (sic) a lo expresado, concluye este jurisdicente, deduciendo de los hechos traídos a los autos, que en el caso bajo análisis el ciudadano M.A.T.P., no comunicó al propietario-oferente aceptación que hubiese consolidado la oferta realizada por su arrendador para la adquisición del inmueble que ocupaba, no sujetó las comunicaciones enviadas a los términos, condiciones y modalidades por las cuales le ofrecieron la venta del local, máxime que la perfección del contrato de compraventa debe coincidir en perfecta armonía la oferta con la aceptación, lo que no se observa de los medios probatorios apreciados por este sentenciador. Cabe advertir, que la aceptación debe ser de tal forma tan precisa, que inclusive el mejoramiento de las condiciones de pago o el precio ofrecido por parte del arrendatario oferido, constituye una nueva oferta y nunca la aceptación necesaria para el perfeccionamiento contractual, conforme lo estatuido en las disposiciones referentes a la materia tratada. Así expresamente se establece.

   Consecuente con lo anterior, resulta inoficioso verificar la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada, en razón del incumplimiento que ésta le recriminaba al actor respecto del otorgamiento de los requisitos necesarios para la redacción del documento definitivo de venta dentro del plazo de 15 días impuesto, por cuanto el contrato de compraventa no se perfeccionó por la falta de coincidencia de voluntades acerca de la modalidad y condiciones de la venta. De igual forma se hace innecesario el análisis y resolución acerca de la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados, toda vez, que los mismos eran consecuencia y derivación de la inejecución del contrato endilgado como perfeccionado de compraventa, en razón de ello y siendo consecuente con la decisión acerca de la pretensión principal, debe declararse la improcedencia la reclamación de los daños y perjuicios, siendo preciso, en cuanto a este punto confirmar el dispositivo de la sentencia recurrida. Así se establece.

   Por las razones expuestas, se declara con lugar la apelación interpuesta en fecha 16 de noviembre de 2009, por el abogado A.G.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 8 de octubre de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Consecuente con la decisión precedente, este tribunal declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios incoada en fecha 27 de julio de 2006, por los abogados A.F.G. y S.R.R., actuando como apoderados judiciales del ciudadano M.A.T., contra la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A. Así se decide.

   Queda modificada en los términos expuestos la decisión recurrida. Así se establece…

   . (Subrayado y negrillas de la Sala).

   De la precedente transcripción se desprende que el juez de alzada en vista de que no se cumplieron los presupuesto de hechos previstos en los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fundamento en el artículo 50 eiusdem, procedió a analizar lo previsto en el artículo 1.137 del Código Civil, en lo que verificó que la oferta estaba hecha pero en su contenido no cumplía con los requisitos exigidos y aunado a ello no consta en el expediente la aceptación correspondiente a la oferta. El hecho de que el actor haya respondido su disposición a un pago único de contado, no es una respuesta de aceptación a la oferta de cancelar Bs. 190.000,00 con 30% de inicial y el pago restante en 95 días, pues, en todo caso eso correspondería a una contra oferta más no una contraprestación.

   Ahora bien, de conformidad con la citada norma 1.141 del Código Civil, se verifica que faltó uno de los requisitos para perfeccionar el contrato, como lo es el consentimiento, en virtud de ello no se perfeccionó el contrato, razón por la cual tampoco se podía aplicar la consecuencia jurídica de la citada norma, de manera pues, que el juez de alzada no tenía porque aplicar la mencionada norma, como efectivamente ocurrió.

   En consecuencia, y en virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, se declara la improcedencia de la denuncia de infracción del artículo 1.141 del Código Civil, y así se decide.

   I

   Con fundamento en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia en el primer caso suposición falsa, relativo al establecimiento de los hechos.

   Por vía de fundamentación el formalizante argumenta lo siguiente:

   I

   …De conformidad con lo establecido en el ordinal segundo (2do) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 320 ejusdem, denunciamos la infracción por parte de la recurrida al haber incurrido en el primer caso de suposición falsa, relativo al establecimiento de los hechos al señalar que “las partes estaban contestes que durante la vigencia o duración de la relación arrendaticia que los ligaba, se desarrolló la preferencia ofertiva con la voluntad del propietario-demandante”, cuando lo cierto era que la demanda estaba basada en la aceptación oportuna de la oferta de compra venta y consecuente perfeccionamiento del contrato, de acuerdo a las normas del Código Civil.

   Son normas de valoración de los hechos, aquellas que aun conjunto de hechos les da una denominación o determinación calificación.

   Establece la recurrida en el Capítulo II, denominado “EL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA” lo siguiente:

   …Omissis…

   De igual manera, el Juzgador de alza estableció en ese mismo capítulo lo siguiente:

   …Omissis…

   En cuanto a la forma en cómo debe denunciarse el vicio de SUPOSICIÓN FALSA en el ESTABLECIMIENTO DE LOS HECHOS, la reiterada jurisprudencia ha establecido lo siguiente:

   …Omissis…

   Ahora bien, dando cumplimiento a ello, procedemos a expresar a continuación las razones que demuestran la existencia clara, precisa de cómo, cuándo y en qué sentido se produce la infracción:

   De las actas que conforman el expediente se evidencia que la recurrida supuso falsamente un hecho al establecer que el derecho exigido por nuestro representado en la demanda, fue efectuado de conformidad con el procedimiento relativo a la Preferencia Ofertiva establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   De dicho libelo de demanda y su respectiva reforma, se desprende la verdadera realidad, es decir, que nuestra representada la fundamenta en todo momento en normas del Código Civil de Venezuela, lo cual puede apreciarse de las siguientes consideraciones:

   1.- En el capítulo I, denominado “De los hechos” se señala lo siguiente:

   …Omissis…

   2.-En el capítulo II, denominado del “derecho” se señaló lo siguiente:

   …Omissis…

   Ahora bien, en el escrito de reforma de demanda presentado en fecha 04 de agosto de 2006, la parte actora exigió a la demandada su derecho de ejecución del contrato de acuerdo a las normas el Código Civil, por lo que en consecuencia así debió haber sido establecido por la recurrida y de esta manera o incurrir n un falso supuesto de hecho al considerar que “que las partes están contestes que durante la vigencia o duración de la relación arrendaticia que los ligaba, se desarrolló la preferencia ofertiva con la voluntad del propietario-demandado de vender el inmueble que ocupaba el arrendatario-demandante.” .

   La anterior apreciación fue determinarte en el dispositivo del fallo, ya que orientó a la recurrida a una conclusión totalmente errada, y consecuencialmente declarar que el contrato de compra venta nunca se había perfeccionado según lo exigido en el capítulo referido a la preferencia ofertiva de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Si la recurrida hubiese apreciado correctamente los hechos, hubiese declarado válido el perfeccionamiento del contrato de compra venta, de acuerdo a normas del Código Civil, ya que ante tal supuesto se generaba la obligación para el Juez de alzada de decidir la existencia de la ejecución del contrato según tales normas. Al no apreciar correctamente los hechos, no pudo el juez subsumirlos al supuesto de hecho correcto, y por ende a la norma que le corresponde aplicar.

   Es evidente ciudadanos Magistrados de a simple lectura de la sentencia recurrida el acaecimiento del vicio denunciado, en consecuencia y por todo lo anteriormente expuesto solicitamos s esta digna Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia declare con lugar la presente enuncia y se sirva casar la decisión recurrida por haber incurrido el Tribunal de alzada en un falso supuesto de hecho al haber establecido que lo hechos reclamados en la demanda se exigen de acuerdo a la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en lugar de haber sostenido que se hacía de acuerdo al Código Civil de Venezuela…

   .

   Para decidir, la Sala observa:

   En la presente denuncia el formalizante alega un caso de suposición falsa pero no se observa la más mínima técnica casacional para formalizar este tipo de denuncias.

   Al respecto la Sala en sentencia N° 500, de fecha 14 de agosto de 2009, caso: CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ AMERICANA, C.A., contra la sucesión R.R., en la que se precisó lo siguiente:

   “…Los casos de suposición falsa constituyen una excepción a la prohibición establecida en el artículo 320 del Código de Procedimiento, que impide a la Sala controlar el juzgamiento de los hechos, y por ende, deben ser objeto de interpretación restrictiva, en el sentido de que, comprende tres modalidades que consisten en: a) atribuir a actas o instrumentos del expediente menciones que no contiene, o b) establecer hechos con pruebas que no existen, o c) fijar hechos cuya inexactitud resulta de actas o instrumentos del expediente. (Ver, entre otras, Sent. 21/5/04, caso: C.R. deS., y otros contra Centro Turístico Recreacional Doral C.A., ratificada en decisión N° 556, de fecha 7 de agosto de 2008, caso: E.A.G.S., contra los herederos desconocidos de la ciudadana A.M.G. y los ciudadanos E.E. y Adolfo Alejandro NÚÑez Malpica).

   “…En todos esos casos el juez comete un error al percibir los hechos que la prueba demuestra, los cuales resultan falsos por no tener soporte probatorio. En relación con el requisito de indicación del hecho preciso, positivo y concreto, esta Sala, mediante sentencia Nº 259, de fecha 19 de mayo de 2005, caso: (Jesús E.G.F. c/ C.N.C.), expresó lo siguiente:

   …la suposición falsa tiene que referirse forzosamente a un hecho positivo y concreto que el juez establece falsa e inexactamente en su sentencia a causa de un error de percepción, entre otras razones, porque no existan las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta del expediente. Ahora bien, como el mencionado vicio sólo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la ley y la doctrina entienden por suposición falsa…

   . (Negritas del texto).

   Además, la Sala de Casación Civil ha reiterado que la denuncia de suposición falsa debe tener por soporte los artículos 313 ordinal 2° y 320 del Código de Procedimiento Civil, y debe comprender: a) indicación del hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una suposición falsa; b) especificación del caso de suposición falsa a que se refiere la denuncia, pues el encabezamiento del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil prevé tres (3) hipótesis distintas; c) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la suposición falsa, d) indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el juez da por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; e) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante de lo dispositivo de la sentencia, f) La expresión de las normas que el juez debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia. (Sent. 23/7/03, Venezolana de Inversiones y Proyectos (Veinpro C.A.) c/ La Asociación Civil Pro-Vivienda, Doctor J.D.P.G.).

   De acuerdo a la jurisprudencia de la Sala precedentemente comentada y en aplicación al caso de autos, observa la Sala que el formalizante se limita a denunciar el ordinal 2° del artículo 313 Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 iusdem, sin precisar en cuál de los tres casos previstos en el 320, incurrió el juez de alzada, tampoco precisa cómo, cuándo y en qué sentido se incurrió en la infracción, y menos aún indica qué norma resultó transgredida con la citada infracción.

   En ese sentido la Sala se encuentra impedida de entrar a conocer de la presente delación, en virtud de ello se desestima la misma por indebida fundamentación, y así se decide.

   II

   Con fundamento en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia suposición falsa debido a que se dio por demostrado un hecho con pruebas inexactas.

   Por vía de fundamentación el formalizante argumenta lo siguiente:

   …De conformidad con lo establecido en el ordinal segundo (2do) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 320 ejusdem, denunciamos la infracción por parte de la recurrida al incurrir en una suposición falsa debido a que dió por demostrado un hecho con pruebas cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo.

   Ahora bien, dando cumplimiento a ello procedemos a expresar a continuación las razones que demuestran la existencia clara, precisa de cómo, cuándo y en qué sentido se produce la infracción:

   En el caso de marras, la recurrida establece que hay medios probatorios, pero que de ellos no se observa aceptación que hubiese consolidado la oferta realzada por su arrendador para la adquisición del inmueble que ocupaba y en este sentido expresa lo siguiente:

   …Omissis…

   Establece la recurrida que debido a ello el contrato de compra venta no se perfeccionó. Al llegar a tal conclusión, la recurrida no valoró que la demandada “reconoció” todas las documentales aportadas como pruebas por nuestro representado que demuestran que llegó a formarse el consentimiento.

   No obstante, luego de llegar a esa conclusión, seguidamente la recurrida se contradice expresamente al hacer especial referencia a la carta recibida por la parte demandada en fecha 17 de octubre de 2006, en la cual nuestro representado notificó su decisión de realizar un pago único de contado e indicando estar a la espera e la oferta al plan de pago expuesto; actuaciones que sólo demuestran que las partes intercambiaron conversaciones en referencia a la negociación en cuanto al precio y plan de pagos del inmueble locativo, las cuales no pueden considerarse en si mismas aceptación de la oferta o perfeccionamiento del contrato de compra venta. Así se establece.

   Inclusive la recurrida señaló, en su sentencia que mediante carta de fecha 18 de octubre de 2005, cursante a los autos marcada “G”, la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., manifestó al ciudadano M.A.T.P., que su Junta Directiva resolvió hacer la venta del inmueble arrendado por la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000.000,00), dentro de los quince (15) días calendarios contados a partir de la recepción de la comunicación; indicando que sus abogados podrían redactar el documento de compraventa.”

   ¿COMO PUEDE CONCLUIR LA RCURRIDA QUE? “en el caso bajo análisis el ciudadano M.A.T.P., no comunicó al propietario-oferente aceptación que hubiese consolidado la oferta realizada por su arrendador para la adquisición del inmueble que ocupaba, no sujetó las comunicaciones enviadas a los términos, condiciones y modalidades por las cuales le ofrecieron la venta del local,………que no se observa de los medios probatorios apreciados por este sentenciador.”

   Es evidente que las partes se pusieron de acuerdo en lo que respecta a sujetos, condiciones, objeto y precio, y el intercambio de cartas que expresaron su voluntad, formó un contrato de compraventa.

   Las dos manifestaciones de voluntad, tanto la del ofertante, como la del receptor de la oferta, son claras, expresas e incontrovertibles. De las documentales que las contienen, se desprende inequivocadamente, que la manifestaciones de voluntad configuran el consentimiento, la causa lícita y el objeto el contrato (1.141 C.C.), habiendo aceptado ambas partes en el presente proceso el contenido de las mismas y los hechos que representan. Todas las comunicaciones que manifiestan ese consentimiento están claramente dirigidas, de una y otra parte a personas determinadas y de su simple lectura se establece que se combinan y se complementan recíprocamente entre sí y que en ellas hay una OFERTA y una ACEPTACIÓN que hicieron que el contrato se perfeccionara.

   ¿Cómo puede llamarse entonces el asentimiento de nuestro representado de adquirir el bien ofertado determinado, por un precio determinado, de contado?.

   ¿Qué calificativo puede dársele a una manifestación, como la del vendedor demandado, que expresa categóricamente en su carta enviada a nuestro representado el 18 de octubre de 2005, que “...la Junta Directiva resolvió HACER LA VENTA EFECTIVA DEL INMUEBLE POR EL PRECIO PACTADO...”?

   La decisión de la recurrida, al negar la formación del contrato por falta de acuerdo consensual, por no existir hechos y pruebas suficientes que demuestren una aceptación expresa de la oferta, resulta contrastante con la realidad de los hechos que se evidencian en las actas y que ella misma explana en su sentencia, como lo es la carta misiva por nuestro representado el 18 de octubre de 2005.

   Mejor aún, quedó demostrado en autos inclusive que nuestro representado, una vez perfeccionada la venta, quedó a la espera de la redacción el documento de compra venta y la fijación de oportunidad para la respectiva firma en el respectivo registro inmobiliario, y así quedo demostrado con las declaraciones efectuadas por los testigos oportunamente, de las cuales se evidencia que tenían un amplio conocimiento de la forma como se perfecciono el contrato el contrato y así fue establecido por la recurrida al señalar lo siguiente:

   …Omissis…

   De igual manera con dichas testimoniales quedó establecido que no había necesidad de entrega de documento alguno a los fines de redactar el documento de compra venta ya que la copia de la cédula de identidad y el RIF (sic) se encontraban en su poder desde el momento en que decidieron arrendar el inmueble, siendo que eran requisitos necesarios para la elaboración y suscripción del contrato de arrendamiento.

   ¿Cómo se explica entonces que la demandada haya manifestado que procederían a la redacción del documento de compra venta los fines de cumplir las formalidades registrales exigidas en el artículo 1.920 de nuestra legislación civil, tal y como lo señaló la recurrida en la página 11 de su sentencia?.

   Esto solamente viene a corroborar que la concurrencia de voluntades existía y que el contrato se había perfeccionado, a pesar de lo dicho por el Tribunal de Alzada.

   Se evidencia Ciudadanos (sic) Magistrados, que la decisión de la recurrida fue determinante en el dispositivo del fallo, porque al momento de decidir de los hechos alegados en la demanda, demostrados oportunamente mediante documentales y pruebas testimoniales, y aceptación de dichos hechos alegados en la demanda, demostrados oportunamente mediante documentales y pruebas testimoniales, y aceptación de dichos hechos, efectuada por la demandada en su contestación, ya que de haber declarado que hubo aceptación expresa de las partes, la conclusión hubiera sido otra, es decir, declarar EL PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO de conformidad con el artículo 1.141 del Código Civil de Venezuela y en consecuencia CON LUGAR la presente demanda.

   En consecuencia de todo ello, es evidente la infracción cometida del ordinal segundo (2do) del artículo 313 el Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 320 ejusdem, al haber incurrido la recurrida en l segundo caso de suposición falsa, al declarar Sin LUGAR la demanda existiendo hechos y pruebas en los autos que demuestran el perfeccionamiento del contrato, siendo ello determinante al momento de dictarse el dispositivo de la sentencia, tal y como lo describimos, por lo que solicitamos se sirva CASAR la decisión recurrida por adolecer de tal vicio…”.

   Para decidir, la Sala observa:

   Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en el segundo caso de suposición falsa, por llegar a la conclusión que no se había perfeccionado el contrato por no tener la manifestación de voluntad de aceptación de la oferta.

   Al respecto observa la Sala que el formalizante nuevamente inobserva totalmente la correcta técnica de casación para formalizar este tipo de denuncia referida a la casación sobre los hechos, que es una excepción prevista en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

   En el caso de autos el recurrente no esgrime la norma que considera infringida, no cómo, ni cuándo ni en qué sentido se incurrió en el segundo caso de suposición falsa, lo cual coloca a la Sala en una situación de impedimento de entrar a analizar la delación, por cuanto sería suplir indebidamente una defensa exclusiva de dicha parte.

   En consecuencia, y en virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, se declara la improcedencia de la denuncia bajo análisis, y así se decide.

   D E C I S I Ó N

   Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de casación formalizado contra la sentencia de fecha 28 de mayo de 2010, dictada por el el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Por haber resultado infructuoso el recurso interpuesto, se condena a la recurrente al pago de las costas derivadas de su interposición.

   Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Tribunal de la causa, Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese esta remisión al Juzgado Superior de origen, antes mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los treinta (30) días del mes de mayo de dos mil once. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

   Presidenta de la Sala,

   ______________________________

   Y.A. PEÑA ESPINOZA

   Vicepresidenta,

   _________________________

   ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

   Magistrado Ponente,

   _______________________________________

   A.R.J.

   Magistrado,

   _______________________

   C.O. VÉLEZ

   Magistrado,

   _______________________________

   L.A.O.H.

   Secretario,

   _____________________________

   C.W. FUENTES

   Exp. Nº AA20-C-2010-000443

   Nota: Publicada en su fecha a las

   Secretario,