Decisión nº 1598 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 21 de Febrero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, 21 de febrero de 2008

Años 197º y 149º

PARTE ACTORA: Ciudadana T.A.M.Q., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 11.676.569, representada por los abogados O.D.B., R.M.A.R., J.C.M.F. y C.E.D.L.G., de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 31.622, 47.178, 55.724 y 49.476, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil PROMOTORA PERVÉN 2235, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 19 de octubre de 1999, bajo el N° 13, Tomo 288-A-Sgdo., representada por los abogados V.B.B., G.D.S.G. y F.R.C., de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 17.495, 62.632 y 34.725, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Ha subido a este Tribunal, expediente signado con el N° 8660 procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada en contra de la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 26 de marzo de 2007, a la cual se adhirió la parte actora mediante diligencia suscrita en este Tribunal Superior en fecha 14 de noviembre de 2007, expresando:

… procedo en este acto a adherirme a la apelación formulada por la parte demandada reconviniente, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26-03-2007, en lo relativo a la declaratoria en contra de los daños y perjuicios y no acordados por esta, así como que la misma procede a declarar parcialmente con lugar la demanda sin hacer mención a la entrega de los bienes inmuebles en virtud del cumplimiento del contrato y en cuanto a que se exime de las costas a la parte demandada reconviniente cuanto en todo caso se debió compensar las mismas.

PROCEDIMIENTO EN ESTA ALZADA (INFORMES y OBSERVACIONES)

En fecha 18 de octubre de 2007 (folio 190 de Pieza Nº III), se dio por recibido y se fijó para el vigésimo (20º) día de despacho siguiente la oportunidad para que las partes presentaran sus escritos de informes.

El 14 de noviembre de 2007 (folios 192 de la Pieza Nº III), el apoderado judicial de la parte actora abogado C.D.L.G., consignó diligencia mediante la cual se adhirió a la apelación de la parte demandada reconviniente en los términos transcritos anteriormente.

En fecha 15 de noviembre de 2007, (folios 193 al 206 de la Pieza Nº III), el mismo abogado actor, consignó el escrito de informes que se resume a continuación:

A... esta representación en su oportunidad legal se adhirió a la apelación formulada por la parte demandada reconviniente, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26 de marzo de 2007, en lo relativo a la declaratoria en contra de los daños y perjuicios solicitados y no acordados por esta, así como que la misma procede a declarar parcialmente con lugar la demanda sin hacer mención a la entrega de los bienes inmuebles en virtud del cumplimiento del contrato y en cuanto a que se exime de las costas a la parte demandada reconviniente cuando en todo caso se debió compensar las mismas,... En la parte dispositiva de la sentencia recurrida en su particular Tercero,... procedió a declarar ‘...SIN LUGAR la pretensión de daños morales y materiales, propuesta por la parte actora reconvenida ciudadana T.A.M.Q....’

(...)

Vale decir, dicha sentencia desecha el daño moral solicitado manifestando que en materia contractual no puede establecerse este tipo de daño, manifestando sus dudas en ello y toma en consideración unos extractos de sentencia de los cuales no se hace mención a la fecha en que fue proferida.

(...)

En el presente caso, se puede apreciar que un mismo hecho que comenzó como una relación contractual compra y venta de unos inmuebles, genera un hecho ilícito (afectación de su salud mental, aunado al hecho de que se encontraba en estado de gravidez, con las circunstancias que esta circunstancia conlleva) el cual causa unos daños morales que deben ser resarcidos en base a la aplicación de la teoría del cúmulo de responsabilidades aceptada tanto por la doctrina como por la jurisprudencia venezolana y lo cual solicito sea aplicada...

En cuanto al daño material solicitado la sentencia dictada por primera instancia expresa textualmente:

‘Con respecto a los daños materiales reclamados observa esta Sentenciadora que no fue traído a los autos, ningún elemento capaz de demostrar los gastos que dijo haber incurrido la actora reconvenida, por lo que concluye que debe ser desestimado.’

... sobre el punto, debo hacer mención a lo expresado por el artículo 1271 del Código Civil, que reza: ...

(Omissis)

Este artículo impone en cabeza del deudor u obligado a cumplir las estipulaciones contractuales suscritas y de no hacerlo se crea una presunción iuris tantum de que es responsable de los daños y perjuicios causados por su incumplimiento.

En segundo lugar debo hacer mención que existen las pruebas suficientes en autos para demostrar la existencia de los daños en que ha hecho incurrir la parte demandada a mi patrocinada al no querer darle cumplimiento a los contratos suscritos por estas, entre estas pruebas podemos mencionar las siguientes: ...

Ninguna de las pruebas a que se hace mención anteriormente fueron impugnadas por la parte demandada reconviniente, por lo que las mismas deben ser apreciadas en su justo valor, con lo cual se prueba los daños materiales que se causaron a mi representada por el incumplimiento de la parte demandada.

(Omissis)

Hay que aclarar que en el presente procedimiento se efectuaron ciertas defensas por parte de la demandada que resultaron infructuosas, asimismo fue declarada sin lugar la reconvención propuesta por lo que se debió aplicar el contenido de los artículos 275 y 284 del Código de procedimiento Civil, vale decir la compensación de costas en todo caso y no proceder a eximir de las mismas a la parte demandada reconviniente...

En base a los razonamientos antes expuestos es por lo que solicito sea declarada con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato formulara mi representada, así como la indemnización de daños y perjuicios solicitada, y su entrega con los consecuentes costos y costas del procedimiento....@.

En la misma fecha 15 de noviembre de 2007, (folios 207 al 217 de la Pieza Nº III), el abogado G.D.S.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó el escrito de informes que también se resume de seguidas:

A... Tal como evidencian tanto el libelo de la demanda, el escrito de contestación y reconvención, así como el escrito de contestación a la reconvención, la actora interpuso demanda solo en contra de mi representada, sociedad mercantil PROMOTORA PERVÉN, C.A., cuando de las referidas actuaciones de parte de los instrumentos que rielan al expediente y que configuran el bagage probatorio en este juicio se evidencia que en la convención preparatoria de venta convergieron, como partes, tres personas, dos personas jurídicas y una natural, razón por la cual la demanda debió ser propuesta contra un litis consorcio necesario pasivo y, no habiéndolo sido, estamos en presencia de una falta de cualidad pasiva de mi representada. En efecto la actora ciudadana T.A.M.Q., intervino en la convención como interesada en adquirir dos inmuebles, plenamente identificados en actas del expediente y mi representada, PROMOTORA PERVÉN, C.A., intervino con el carácter de propietaria e interesada en vender dichos inmuebles. Pero, además, ambas partes confirieron un mandato oneroso a la sociedad mercantil INVERSIONES C.L.D., C.A., con el objeto de que ejecutara todos aquellos actos y diligencias dirigidos a la concreción de la operación de compra venta, es decir, le encomendaron y esta última empresa accedió, a que INVERSIONES C.L.D., C.A., ‘... sea quien tramite todo lo relativo a la operación de compra venta, elaboración de documentos, trámites ante Notarias y Registro, etc., hasta la definitiva y total terminación de esta operación...’ Como consecuencia de esta disposición contractual, es INVERSIONES C.L.D. C.A., la que estaba y aun está obligada a redactar los documentos de venta, presentarlos junto a los recaudos necesarios ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, realizar todas las gestiones de pago de derechos y notificar a las partes de la oportunidad fijada por el Registrador para el otorgamiento de los documentos de venta , así como notificar tanto a la actora como a mi representada de las cantidades necesarias y destinadas al pago de derechos e impuestos para que estas, además de la consignación o entrega del resto de los recaudos necesarios, cumplieran con sus respectivas obligaciones, actividad y resultado sin lo que las partes, tanto como vendedor como comprador, podían cumplir con sus obligaciones que en tal carácter asumieron por constituir la obligación de INVERSIONES C.L.D. C.A., una condición suspensiva de cuyo cumplimiento depende a su vez, el cumplimiento de las obligaciones asumidas tanto por la actora como por mi representada en los distintos contratos preparatorios de compra venta.

La sentenciadora de la primera instancia, cuando dictó su fallo, en cuanto a la defensa de falta de cualidad pasiva planteada dijo lo que de seguidas literalmente se transcribe:

‘De la revisión efectuada a los contratos y las modificaciones traídos en el presente proceso que fueran marcados con las letras... puede apreciar esta Sentenciadora, que las partes contratantes aceptaron y autorizaron a Inversiones C.L.D. C.A. para efectuar todos (Sic) lo relativo a la operación de compraventa, elaboración de documentos y trámite ante la Notaría y Registro hasta la definitiva y total terminación de la operación referidos (Sic) a los apartamentos ubicados en el piso 8, Tipo F y G del edificio S.d.O..

De acuerdo a los contratos antes mencionados la obligación de tramitar y redacción de documentos, así como la presentación de esos documentos ante el registro respectivo, le correspondía a la empresa INVERSIONES C.L.D. C.A. de acuerdo a la autorización otorgada por las partes intervinientes en este proceso, no obstante ello, la prenombrada empresa, funge como simple gestor para la realización de la operación convenida, sin embargo, este tercero no tiene capacidad ni cualidad para otorgar el documento definitivo de venta, ya que está a cargo de la empresa ‘PROMOTORA PERVEN 2235, C.A.’ como propietaria y T.A.M.Q. como compradora previo el cumplimiento de las formalidades que será objeto de análisis más adelante, por lo que las partes en este proceso de acuerdo a la pretensión deducida son las siguientes: la demandante es la ciudadana T.A.M.Q. en su condición de compradora, y la demandada, es la empresa ‘PROMOTORA PERVEN 2235, C.A.’ en su condición de propietaria vendedora. Siendo así, la defensa planteada no debe prosperar en derecho, ya que no existe un litis consorcio pasivo necesario por autorizar a un tercero a efectuar los trámites pertinentes. Así se declara.’...

Como se puede apreciar, existe una absoluta incongruencia entre los alegatos de esta representación y lo expresado por la sentenciadora de la primera instancia en su decisión. En efecto, la sentenciadora dijo que ese ‘tercero’ , al que denominó como ‘...simple gestor...’, carecía de cualidad para ser llamado a juicio por no tener la capacidad de otorgar el documento de venta, como si ese hubiera sido el fundamento de la falta de cualidad alegada, cuando el verdadero alegato en que fundamento mi representada su defensa radicó en el hecho cierto e incontrovertible, inconcusamente demostrado, de que a ese ‘...tercero...’, parte conformante de la relación jurídica contractual, no solo le correspondía realizar todas las gestiones dirigidas a la concreción del la (sic) operación de compra venta sino que también le correspondía NOTIFICAR tanto a la compradora como a la notificada de las obligaciones que en el anterior sentido deberían cumplirse y las oportunidades en que deberían cumplirse, razón por la que debió llamársele a juicio junto a mi representada pues es INVERSIONES C.L.D. C.A., la única a que le constan si las partes, tanto como compradora como vendedora, fueron notificadas y cumplieron con sus obligaciones o no oportunamente. Nunca se adujo que esa sociedad mercantil fuese quien debiera otorgar el documento de venta sino que las partes, actora y demandada, dependían de ella para el cumplimiento de esa obligación de otorgamiento del documento de venta y, siendo parte signataria del contrato, solo a ella le constaba si las partes cumplieron o no con sus obligaciones de manera oportuna y es por ello que debió llamársele a juicio en condición de litis consorte pasivo necesario y sin cuya intervención mi representada se vería lesionada en su derecho a la defensa por cuanto la cualidad pasiva no reside solo en ella.

(...)

Tal como podrá apreciar esta Alzada, la actora, ciudadana T.A.M.Q., y mi representada, PROMOTORA PERVÉN 2235 C.A., convinieron en que la primera de las nombradas adquiriría de la segunda los apartamentos distinguidos 8-A y 8-B del edificio S.D.O., construido sobre la parcela No. A-16, situada en la Urbanización La Llanada, Sector Camurí Chico, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas. Ambas partes confirieron un mandato a la sociedad mercantil INVERSIONES C.L.D. C.A., para que esta realizara, contra el pago de una cantidad determinada de dinero, todas las gestiones tendentes a la redacción y presentación del documento de venta ante la Oficina Inmobiliaria correspondiente así como la realización de cuantas diligencias fueren necesarias para la consecución de tal fin. A pesar de que la actora tenía que cumplir con una serie de obligaciones, como lo son el pago de las cantidades debidas por concepto de honorarios derivados de la redacción de los documentos de venta y otros conceptos más a INVERSIONES C.L.D. C.A., para evadir dichas obligaciones y costos, procedió a presentar ella misma los documentos de venta a la Oficina de Registro Inmobiliario.

(...)

... la actora arguyó que mi representada incumplió con los contratos al no honrar su obligación de otorgar los contratos de compra venta de los inmuebles comprometidos, pues a pesar de haber sido notificada oportunamente parta que concurriera a la firma, no lo hizo... Como aparece claramente expresado en la transcripción que de la parte pertinente de la contestación se hiciera, mi representada adujo que tal notificación no fue idónea para que ella concurriera al acto de la firma pues, como quedara establecido, el telegrama indicaba una fecha errada y que, a todo evento, mi representada si se traslado a la Oficina de Registro Inmobiliario, sin otra información que la expresada en el telegrama, para otorgar el documento solo que fue informada de que para esa fecha no se habría fijado firma de documento alguno relacionado con los inmuebles objeto de este juicio. La sentenciadora de la primera instancia determinó claramente que en efecto que el telegrama en cuestión señalaba una fecha errada para el otorgamiento de los documentos de venta pero en vez de concluir en que esa circunstancia de mostraba que mi representada evidentemente no tuvo conocimiento de la verdadera fecha fijada para la firma, estableció que ‘...aún cuando existe un error en la fecha para su protocolización, esa circunstancia no era impedimento para que ella cumpliera con su obligación de efectuar la tradición legal...’. Es decir, la Juzgadora de la primera instancia concluyó en que aún cuando mi representada no estuviera en conocimiento de la fecha de la firma de los contratos de venta, esta debió presentarse a otorgar unos documentos que no se sabía si habrían en realidad sido presentados a la Oficina de Registro Inmobiliario ni en qué fecha se desarrollaría el acto de otorgamiento. Lo anterior constituye, además de un acto de severa injusticia, una afirmación o juicio totalmente divorciado de la verdad y de las probanzas que existen en el expediente y que concreta la imputación de responsabilidad del incumplimiento de una obligación que no nació y que estaba alejada de la voluntad de mi representada...@

El día 28 de noviembre de 2007, (folios 218 al 219 de la Pieza Nº III), el apoderado judicial de la demandada, presentó escrito de observaciones a los informes de la contraparte, en los siguientes términos:

A... En primer lugar ratifico la falta de cualidad de mi representada alegada tanto en la contestación así como en los informes presentados por cuanto debió demandarme a la sociedad mercantil INVERSIONES C.L.D. C.A., quien era la que debió conforme a lo pautado por las partes en el contrato cuyo cumplimiento se demando, realizar las actividades tendientes a la protocolización de los documentos definitivos de compra venta y no mi representada.

En segundo lugar no fueron demostrados los daños morales y materiales causados supuestamente por hechos imputables a mi representada cuando eran obligaciones de un tercero que no es parte en el presente expediente, razón por la cual el alegato expuesto por la parte actora reconvenida en un escrito de informes carece de fundamento, ya que en el supuesto de que pudiere entenderse que la parte actora efectúa unos pagos tendientes a la protocolización de los documentos, dichos pagos conforme a lo convenido debían realizarse a favor de un tercero, la sociedad Inversiones C.L.D. C.A., ya que a ella le correspondía la obligación de redactar los documentos presentados y notificar a las partes de la fecha de la protocolización, debiendo la compradora sufragar los gastos y honorarios a esta por sus servicios, hecho que la actora quiere eludir esos costos realizó en forma unilateral violentando lo establecido en el contrato...”

En la misma fecha 28 de noviembre de 2007, (folios 220 al 225 de la Pieza Nº III), el abogado C.E.D.L.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó por este Tribunal escrito de observaciones a los informes de la demandada, señalando:

A... La parte demandada reconvenida basa sus informes en tres circunstancias bien diferenciadas; la primera, alega la falta de cualidad pasiva en base a que no se demando un litisconsorcio necesario entre esta y la empresa INVERSIONES C.L.D. C.A.; en segundo lugar, que ambas partes confirieron mandato a la referida sociedad mercantil INVERSIONES C.L.D. C.A., y en tercer lugar, que el mismo no fue notificado para que procediera a la firma de los documentos de venta.

Al respecto debo manifestar lo siguiente:

... debo reafirmar para dejar claro que la relación contractual que une a mi representada es con la sociedad mercantil PROMOTORA PERVEN 2235, C.A., la circunstancia que se desprende de los distintos contratos que rielan a los autos, en donde al momento de identificar a las partes en el contrato de promesa de compraventa se estableció a mi representada como la Prominente Compradora y a la empresa antes mencionada como la Prominente Vendedora, es mas la mencionada empresa INVERSIONES C.L.D. C.A., en ningún momento suscribió contrato por escrito con las partes.

Asimismo, la parte demandada reconvenida pretende lo demandado con los hechos preparatorios o antecedentes que dieron origen a la presente acción. Como bien dicen los contratos de opción a compra venta de los apartamentos, dado que en la opción de venta del maletero no figura el mandato, la responsabilidad de la empresa INVERSIONES C.L.D. C.A., solo se limita a la realización de la documentación y su tramitación hasta satisfacer todo lo necesario para su otorgamiento por ante el Registro Inmobiliario fuera de esto no tiene ninguna otra responsabilidad.

En esta acción no se demanda la elaboración de los documentos, ni la realización de los trámites necesarios para que puedan ser otorgados ante la Oficina de Registro respectivo, pues ello fue realizado o satisfecho por mi mandante, dado que la persona a quien se le encomendó tal obligación no cumplió con ella, no manifestó su aceptación al mandato que se le concedió, por lo que tal obligación le corresponde a mi patrocinada, como bien se le hizo saber a la única persona que puede transferir la propiedad de los apartamentos y el maletero, vale decir la parte demandada PROMOTORA PERVEN 2235 C.A.

... manifiesta que ambas partes le confirieron mandato a la empresa INVERSIONES C.L.D. C.A., ciertamente en la cláusula Novena de dicho contrato se estableció que la mencionada empresa se encargaría de realizar los trámites de la venta definitiva, la cual se realizaría una vez se hubiere protocolizado el documento de condominio, por lo que dicha empresa es una mandataria designada por las partes cuya participación en la relación contractual entre las partes de este juicio era el de mero trámite de documentación, cuya aceptación por parte de dicha empresa no consta en ninguna parte, pues no figura como parte otorgante de las convenciones cuyo cumplimiento se demanda.

En este sentido y para que la figura del mandato tenga valor como tal, debe existir la voluntad de otorgar dicho contrato por parte del mandante y la aceptación por parte del mandatario, si no hay aceptación no existe el contrato de mandato.

En el presente caso la empresa INVERSIONES C.L.D. C.A., como quedó demostrado no aceptó expresamente dicho mandato ya que no firmó los respectivos contratos de opción a venta en señal de conformidad, ni tampoco lo hizo en forma tacita, pues cuando se cumplió la condición suspensiva que originaba su obligación, como lo era el otorgamiento del documento de condominio, y que fue limitada al lapso de treinta (30) días después del otorgamiento de dicho documento, no hizo la notificación a mi mandante que debía hacer, y confiesa la demandada reconviniente que no se hizo tal notificación al decir que después de las notificaciones judiciales que fueron realizadas por mi patrocinada fue cuando intentaron enviar una comunicación por medio de los servicios de la empresa MRW, en el lapso que se le concedió para que cumpliera con sus obligaciones, pero tal comunicación o misiva nunca llegaron a su destino, y ni siquiera consta en autos copia de las mismas, por lo que no fueron recibidas por mi representada.

Esta actitud de la empresa INVERSIONES C.L.D. C.A., debe ser interpretada como una negativa a la aceptación del mandato que se concedió a la misma, ya que expresamente no lo aceptó ni realizó acto alguno que hicieran presumir que lo asumió tácitamente, por lo que la empresa quedó excluida de la relación contractual existente entre las partes de este juicio.

En tercer lugar, alega que la demandada no fue notificada idóneamente del acto de la firma ante la Oficina de Registro Público para verificar la venta, pero igualmente manifiesta que si se trasladó a dicha Oficina. Al respecto debo manifestar que legalmente la obligación de hacer todos los trámites y gastos para la practica de la venta, es decir, la redacción del documento definitivo le corresponde a mi patrocinada, quien en virtud de la negativa de la empresa INVERSIONES CLS CA, de cumplir con la responsabilidad que se le pretendía dar, asumió su obligación legal y procedió por su cuenta a la realización y presentación ante el Registro Inmobiliario respectivo de los respectivos documentos, de lo cual se notificó a la parte demandada reconviniente mediante telegrama, el cual confiesa haber recibido, pero que pretende desconocer por errores cometidos en su redacción, errores estos que son lógicos dado que mi mandante no tiene conocimiento de los trámites de registro, ya que no le son familiares y que obviamente confundió a la hora de redactar el telegrama. Sin embargo el mismo cumplió su misión pues esta quedó notificada y hasta se traslado a la Oficina de Registro correspondiente, como lo manifiesta y por ser la firma un acto posterior a la fecha que se hizo presente el mismo tuvo conocimiento del día de la firma de la venta sin que se haya presentado a cumplir con su obligación.

En base a los razonamientos antes expuestos es por lo que solicito sea declarada con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato formulara mi representada, así como la indemnización de daños y perjuicios solicitada, y su entrega con los consecuentes costos y costas del procedimiento...@.

Vencido el plazo de informes y observaciones, este juzgador procede a decidir el recurso en los siguientes términos:

LA DEMANDA

En fecha El 15 de diciembre de 2003, (folios 1 al 11 de la Pieza Nº I), la ciudadana T.A.M.Q., a través de sus apoderados, presentó la extensa demanda que nos ocupa alegando que:

A... suscribió Contrato Bilateral de Promesa de Compraventa, el cual fue autenticado en fecha 24 de Octubre de 2.000, bajo el número 56, Tomo 129... con la Sociedad Mercantil PROMOTORA PERVEN 2235, C.A... por un apartamento ubicado en el piso 7, tipo G del Edificio ‘S.d.O.’, el cual está situado en la Urbanización La Llanada; Sector Camurí Chico, Parroquia Caraballeda, Estado Vargas.... el precio pactado fue la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00), pagaderos así: CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), a la firma del contrato Bilateral de Promesa de compraventa y CINCUENTA MILLONES (Bs. 50.000.000,00) de una sola vez dentro de los cuatros meses siguientes. En otras cosas acordaron autorizar a la empresa INVERSIONES C.L.D... para que tramitaran todo lo relativo a la operación de compraventa, elaboración de documentos, trámites ante Notarías y Registros, etc., hasta la culminación de la operación de venta pactada.

Posteriormente se modifico el contrato identificado anteriormente... sustituyendo las cláusulas segunda, tercera, quinta, cláusula condicional y novena. Con esta modificación, entre cosas, se sustituyó el apartamento a vender, antes era un apartamento ubicado en el piso 7, tipo ‘G’... ahora es uno ubicado en el piso 8, Tipo F del mismo Edificio... Se modificó la forma de pago, quedando establecido así: DIECINUEVE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 19.250.000,00), como cuota inicial ya recibida para la fecha de suscripción del contrato CUATRO MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 4.277.778,00), pagaderos en cuatro cuotas iguales de UN MILLON SESENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 1.069.444,00) mensuales y consecutivas, a partir del 30 de Abril de 2001 y el saldo restante de TREINTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES (Bs. 31.472.222,00), en un solo pago, dentro de los cuatro meses siguientes a la firma de ese documento. Igualmente se modificaron las cláusulas penales y la función de la compañía Inversiones C.L.D. C.A., empresa designada para la realización de los documentos de venta y trámites Notaría y Protocolización, indicándose en la misma modificación que quedaban vigentes con todas sus fuerza y rigor las demás cláusulas del contrato suscrito...

Asimismo mediante documento autenticado... se modificaron nuevamente las condiciones de pago del precio pactado por la compraventa del apartamento piso 8 tipo ‘F’... quedando establecido que el saldo de TREINTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. 31.472.222,00), se pagaría así: VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), cuando se firmó este documento y el saldo de ONCE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. 11.472.222,00) en once cuotas mensuales y consecutivas de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) cada una y una doceava cuota de CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES (Bs. 472.222,00), la primera de las cuotas pagadera el 30 de septiembre de 2001. Todos estos pagos se cumplieron tal cual como se pactaron.

Igualmente... suscribieron otro contrato de Promesa de Compraventa, por otro apartamento ubicado en el piso 8, tipo ‘G’, del edificio ‘S.d.O.’,... El precio pactado fue por la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MILLONES BOLIVARES (Bs. 49.000.000,00) pagaderos así: CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) cuota inicial pagada a la firma del contrato, TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00) que se pagarán en trece cuotas mensuales y consecutivas, de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), siendo la primera exigible el 08 de Noviembre de 2001, DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) en dos cuotas extraordinarias de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), cada una, la primera pagadera el 07 de Mayo de 2002 y la segunda el 07 de Junio de 2002, y el saldo de VEINTIÚN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 21.000.000,00) al momento de la protocolización del documento de compraventa definitivo. Todos los pagos se honraron en su debida oportunidad quedando pendiente a esta fecha el saldo mencionado.

Por último... nuestra representada y la PROMOTORA PERVEN 2235, C.A., celebraron contrato de Promesa de Compraventa por un maletero identificado como M-29 ubicado en la parte inferior de la rampa que conduce al Sótano 2 del Edificio ‘S.d.O.’... El precio pactado fue de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00), pagaderos así: UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) a la firma del contrato y tres cuotas mensuales y consecutivas de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) cada una pagaderas los días 28/02/03, 31/03/03 y 30/04/03. Todos los pagos se cumplieron en su oportunidad.

En fecha 27 de Agosto de 2003, la empresa... protocolizó el documento de condominio del edificio...

En dicho documento los apartamentos ubicados en el piso 8 del Edificio... quedaron identificados como 8-A, 8-B, 8-C y 8-D. El apartamento 8-A... [es] el que más coincide con el apartamento ubicado en el piso 8, tipo ‘G’, identificado en el contrato de fecha 08 de Noviembre de 2001.

En cuanto al maletero al que se refiere el documento de fecha 17 de Febrero de 2003, conforme a los datos contenidos en el mismo documento de condominio, el que coincide es el identificado con el Nº 32, ubicado en la parte suroeste del edificio... debajo de la rampa de acceso al sótano 2.

Ahora bien, conforme a la cláusula sexta de los contrato (Sic) de Promesa de Compraventa de los apartamentos, los documentos definitivos para la protocolización de la venta debía otorgarse en un plazo no mayor de treinta días continuos contados a partir de la protocolización del documento de condominio, y nuestra representada debía ser notificada de la firma de tal documento mediante telegrama, fax o comunicación dirigida a la dirección señalada en los propios contratos...

Igualmente quedó establecido en los mencionados contratos, cláusula novena que la empresa Inversiones C.L.D., C.A., se encargaría de todo lo relativo a la operación de compraventa, elaboración de documento, trámites ante la Notaría y Registro, hasta la definitiva culminación de la operación; siendo todos los gastos por cuenta de la promitente compradora, o sea, nuestra representada. Esta empresa debió notificar a nuestra representada con treinta días de anticipación, del otorgamiento del documento definitivo de venta, siendo responsable únicamente de gestionar y realizar los trámites necesarios para la firma de los documentos de compraventa de los apartamentos.

Nuestra representada decidió adquirir los apartamentos mencionados en virtud de que la empresa vendedora... le ofreció la posibilidad de que tales apartamentos fuesen unidos para formar uno solo y tener una mayor área de habitabilidad, circunstancia esta que influyó definitivamente en la compra de los mencionados apartamentos dado que estaba buscando esa oportunidad en el mercado inmobiliario para así tener un inmueble que cumpliera con las necesidades de espacio que requiere su creciente familia, formada por su pareja, su hija común y la bebé cuyo nacimiento se estima para Enero de 2004. Esta fue la razón por la cual se desistió de la compra del apartamento en el piso 7, para adquirir dos apartamentos en el piso 8, pues esa circunstancia de unir los apartamentos se podía hacer en ese piso, ya que no había compromiso de venta de apartamentos colindantes y que el estado de construcción del edificio permitía esa posibilidad en el piso 8. Esta proposición se materializó con la compra del apartamento tipo ‘G’ del piso 8, colindante con el apartamento tipo F ya adquirido, siéndole presentado por la Promotora dos proyectos de la forma y distribución en la que podían ser unidos los apartamentos, decidiendo nuestra mandante aceptar la propuesta dos (2)...

Es de destacar que para el día 03 de Septiembre de 2002,... nuestra mandante... había cancelado íntegramente el precio pactado por la venta del apartamento del piso 8 tipo F, que según el documento de condominio se identifica como apartamento 8-A. igualmente para el día 04 de Diciembre de 2002, fue cancelada la última cuota pactada... por el apartamento del piso 8 tipo G, que corresponde al apartamento 8-B, quedando sólo por pagar el saldo de VEINTIÚN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 21.000.000,00)... lo cual se hará cuando se suscriba el respectivo documento de venta.

En lo que respecta al maletero M-29... el último pago fue realizado en fecha 05 de Mayo de 2003, quedando también completamente pagado el precio pactado por dicho inmueble... Cabe destacar que este contrato no establece plazos ni condiciones que deban cumplirse para que se cumpla con la protocolización del documento de venta, por lo que LA PROMOTORA ha debido inmediatamente notificar a nuestra mandante para que se introduciera (Sic) el documento respectivo, sin embargo, ella procedió a introducir el documento, pero LA PROMOTORA a la fecha no ha manifestado por ningún medio su intención de cumplir con esta formalidad.

Para la integración de los apartamentos 8-A y 8-B, La Promotora nunca le exigió o advirtió a nuestra representada que tal unión y cambio de distribución de los apartamentos acarrearía pagos adicionales o especiales, ello fue una oferta hecha por la misma a nuestra mandante con la intención de vender otra unidad inmobiliaria, la cual aceptó nuestra representada al realizar el contrato... del apartamento tipo ‘G’ en el piso 8. Sin embargo, los representante de Promotora... le manifestaron a nuestra representada que debían cancelar un excedente por la integración y adaptación de los mencionados apartamentos, a lo cual se respondió que no debía ser así dado que ello nunca fue pactado ni discutido para el momento en que le hizo la oferta de la venta de dos apartamentos contiguos para ser integrados...

El proyecto original de los apartamentos incluía la entrega de los mismos con pisos de cerámicas, marcos de ventanas en aluminio y vidrios ahumados, puertas internas de madera y externa metálica, todos en marco metálico, porcelana en las paredes de las cocinas y los baños, closets con gavetas y puertas de madera y en los baños los sanitarios, sin embargo, nuestra representada le suministró a la promotora la cerámica de los pisos de los apa4tamentos y mandó a colocar el cerramiento de los balcones, todo ello en plena construcción del edificio, por lo que la promotora no tuvo que invertir dinero en cerámica ni en las puertas corredizas del balcón, cuando por el proyecto debió haberlo hecho.

Es el caso que ni la empresa Promotora Perven 2235 C.A., ni la empresa Inversiones C.L.D. C.A., han cumplido con las estipulaciones contractuales de notificar a nuestra representada de los gastos que necesitan para la redacción o presentación del documento definitivo de compraventa de los apartamentos y el maletero mencionados y mucho menos de que el documento definitivo de compraventa está presentado ante la Oficina Subalterna de Registro, a pesar de que el documento de condominio se encuentra protocolizado desde el día 27 de Agosto de 2003, y por ende se entiende que se han cumplido todas las condiciones para que los lapsos establecidos en los contratos de Promesa Compraventa, comenzaren a correr para que tenga lugar la venta definitiva, o sea, que los treinta días para que se procediese a la realización de la venta definitiva, se iniciaron el 27 de Agosto de 2003, y venció el 27 de Septiembre de 2003.

Ante esta situación nuestra representada realizó sendas notificaciones judiciales a las empresas mencionadas, en el domicilio o dirección señalada en los contratos... donde se les concedió un plazo de cinco días continuos para que dieren cumplimiento a las obligaciones asumidas... o sea, que notificasen a nuestra representada de la realización de la venta definitiva y del monto que debía aportar para ... ninguna de las mencionadas empresas se dirigieron a nuestra representada para comunicarles (Sic) el cumplimiento las (Sic) obligaciones por ellas asumidas... por lo que ella como compradora y conforme a la obligación legal que tiene de cubrir todos los gastos de la operación de compraventa, procedió a presentar ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Estado Vargas, los respectivos documento (Sic) de compraventa de los apartamentos 8-A y 8-B y del maletero No. 32, en fecha 05 de Noviembre de 2003, habiendo fijado la Oficina Subalterna de Registro el día 10 de Noviembre de 2003 para que tuviese lugar la firma de los respectivo (Sic) documentos, previa presentación de las respectivas solvencias de derecho de frente de los bienes inmuebles objetos de la operación de Compraventa. En virtud de ello nuestra representada dirigió telegrama con acuse de recibo día (Sic) 05 de Noviembre de 2003, a la empresa Promotora... notificándoles (Sic) que los documentos fueron presentados y que debían consignar para el día 07 de Noviembre de 2003 la solvencia de derecho de frente y la copia de las cédulas de los representantes de la empresa. Llegado el día 10 de Noviembre de 2003, fecha de la firma de los documentos..., solo nuestra representada estuvo presente en las horas de la mañana, oportunidad en la que la empresa Promotora Perven 2235 C.A. debió comparecer a firmar los documentos, pues el horario para la firma establecida en la Oficina Subalterna, es entre las 8:00 a.m. y 11:00 a.m. Como prueba de ello la Oficina Subalterna de Registro emitió una constancia donde se demuestra la asistencia de nuestra representada y ausencia de la Promotora al registro para el día y hora en el cual debieron firmarse los documentos...

Tenemos entonces que las empresas Promotora Perven 2235 C.A. e Inversiones C.L.D. C.A., no cumplieron con las obligaciones que había asumido frente a nuestra representada, en el sentido de otorgarle el documento definitivo de compraventa de los apartamentos 8-A y 8-B y el maletero No. 32 del Edificio AS.d.O.@, lo que obviamente constituía un incumplimiento contractual que perjudica gravemente a nuestra representada, tanto patrimonial como emocionalmente, y que le da derecho a demandar judicialmente el cumplimiento de los contratos de los Contratos de Promesa de Compraventa citados, en el sentido de que se proceda a la realización del documento definitivo de venta para su protocolización dado, que se ha pagado más del ochenta por ciento (80%) del precio de venta, el apartamento se encuentra totalmente acondicionado a su exigencia y comodidad, habiendo incluso invertido de su peculio para algunos accesorios de su gusto, destacando que no se pretendía reclamar nada por la diferencia a su favor, entre los que colocó y los que serian suministrado por la Promotora, y que se han cumplido todos los plazos para que ello proceda, habiéndose constituido en mora las empresas INVERSIONES C.L.D. C.A. y PROMOTORA PERVEN 2235 C.A., quienes se han negado en forma caprichosa a cumplir lo pactado, con el sólo ánimo de hacer pagar a nuestra representada más dinero de lo que contractualmente estaba obligada a pagar, hecho este que es totalmente ilegal y que incluso pudiese constituir un delito.

... ante el incumplimiento de las empresas... de proceder a la venta definitiva de los apartamentos, ha tenido que sufragar una serie de gastos a saber:...

Todos estos gastos realizados... han sido consecuencia de la actitud caprichosa y deshonesta de la vendedora, quien no ha querido cumplir con lo pactado alegando la existencia de hechos y gastos o costos no contemplados en los contratos citados, y que no fueron pactados o convenidos contractualmente en su oportunidad, siendo en el entendido de mi representada, conforme a los ofrecimientos hechos por la Promotora, que todo ello había sido previsto en los contratos de Promesa Bilateral de Compraventa y que no había ningún costo adicional que sufragar, siendo sorprendida en su buena fe ante la negativa de la tan ya citada promotora de proceder al otorgamiento de los documentos de venta de los bienes inmuebles ya mencionados.

A nuestra representada se le ha causado un daño moral en su salud mental, afectiva, espiritual y emotiva, pues presenta un cuadro depresivo de importancia en virtud de la situación conflictiva que se presenta con la compra de los apartamentos y el maletero del Edificio... Este cuadro se ve reflejado en la constancia médica... que anexamos... donde diagnostica un estado de tensión emocional, siendo su estado de mayor riesgo debido a su embarazo. La situación creada por el incumplimiento de las empresas... obviamente constituyen un daño psicológico que es el centro del diagnóstico emitido... cuyos efectos son de imposible determinación a corto plazo, e incluso afectar (Sic) el normal desarrollo de su embarazo y del bebe por nacer.

Aunado a ello está la angustia y zozobra que se ha originado con todos los trámites legales y que se ha ocasionado con la presente acción, teniéndose en cuenta todo el tiempo que transcurrirá hasta que se pueda ejecutar el fallo, que obviamente impedirán que nuestra representada disfrute y goce de la inversión que hizo para su familia, estando en manos de Promotora... : 1) los apartamentos objeto de los contratos de promesa de compraventa, 2) el maletero y 3) los OCHENTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 87.500.000.00) que se han pagado por los citados inmuebles, todo lo cual la empresa ya citada lo está disfrutado (Sic) a plenitud, sin que nuestra representada tenga alguna contraprestación que garantice o satisfaga sus expectativas.

... los apartamentos están casi listos para ocupar, solo faltaban por colocar las piezas sanitarias y los accesorios eléctricos, nuestra mandante debe dar a luz en el mes de Enero de 2004, el apartamento donde reside actualmente no está apto para recibir a su hija, no tiene espacio suficiente para acondicionar una nueva habitación ni para acomodar los muebles y enseres necesarios para el bebe, ni se procuró satisfacer tal necesidad pues tenía calculado que para la fecha del nacimiento ya estarían ocupando los nuevos apartamentos acondicionado con todas las comodidades requeridas por su creciente familia, ahora debe hacerlo, teniendo que invertir en ello tiempo y dinero y estar incomoda mientras se resuelve la situación de los apartamentos.

Estos daños morales... estimados, en la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00).”

Invoca en su favor los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.165, 1.167, 1.264 y 1.185 del Código Civil y concluye su demanda de la siguiente manera:

demandamos a la empresa PROMOTORA PERVEN 2235 C.A... para que convengan o en su defecto, a ello sea condenada por el Tribunal, a satisfacer lo siguiente:

A todo evento, consignamos en este acto Cheque de Gerencia por la cantidad de VEINTINUN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 21.000.000,00) a nombre de este Tribunal, que representa el saldo del precio que adeuda nuestra mandante por el apartamento 8-B, a la empresa POMOTORA PREVÉN 2235 C.A, y cuya obligación consta en el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Primera del Municipio sucre, en fecha 08 de Noviembre de 2001, bajo el Nº 21, Tomo 124... Pedimos que dicha cantidad sea depositada en una cuenta u operación bancaria que genere intereses, ello a los fines de evitar cualquier daño que se le pueda causar a las partes y dar así por cumplida la única obligación que tiene nuestra representada con la demandada.

PRIMERO: A dar cumplimiento al contrato de Promesa de Compraventa suscrito... en fecha 24 de Octubre de 2.000... modificado... en fecha 29 de marzo de 2.001... y reformado nuevamente... en fecha 28 de Agosto de 2.001,... en consecuencia se le condene al otorgamiento del documento de venta definitivo del apartamento 8-A, o en su defecto, solicitamos que el presente fallo se tenga como Título de Propiedad a favor de nuestra mandante.

SEGUNDO: A dar cumplimiento al contrato de Promesa de Compraventa suscrito... en fecha 08 de Noviembre de 2.001... y en consecuencia se le condene al otorgamiento del documento de venta definitivo del apartamento 8-B, previa consignación del saldo adeudado que haremos en su oportunidad o en su defecto, solicitamos que el presente fallo se tenga como Título de Propiedad a favor de nuestra mandante.

TERCERO: A dar cumplimiento al contrato de Promesa de Compraventa suscrito... en fecha 17 de Febrero de 2.003... y en consecuencia, se le condene al otorgamiento del documento de venta definitivo del maletero 32, o en su defecto solicitamos que el presente fallo se tenga como Título de Propiedad a favor de nuestra mandante.

CUARTO: En virtud de haberse pagado todo el precio pactado por los inmuebles, se le transmita a nuestra representada el dominio, posesión y propiedad de los apartamento 8-A y 8-B y el maletero 32 con todos sus accesorios colocados y acabados concluidos y en las perfectas condiciones de habitabilidad en la que están obligados a entregarlos, una vez que se encuentren protocolizados los respectivos documentos o la sentencia definitiva.

QUINTO: A indemnizar a nuestra mandante con la cantidad de DOSCIENTOS CUATRO MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 204.787.845,20), discriminados así: CUATRO MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 4.787.845,20) por daños materiales y DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00) por daños morales.

SEXTO: A pagar las costas y costos que ocasione la presente acción...

Estimamos la presente demanda en la cantidad de TRESCIENTOS TRECE MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (BS. 313.287.845,20).

Admitida la demanda en fecha 26 de enero de 2004, la parte demandada se dio por citada voluntariamente mediante diligencia fechada 12 de mayo de 2004 (f. 8 de la Pieza Nº II) y el día 24 de mayo de ese año consignó escrito alegando como cuestión previa la incompetencia del Tribunal, la cual fue contestada por la actora mediante escrito de fecha 15 de junio del mismo año y resuelta por el Tribunal de la causa en decisión del día 9 de julio siguiente (fs. 13 al 22 de igual pieza).

Ejercida la regulación de competencia, la misma fue resuelta por este Tribunal Superior en fecha 8 de septiembre de 2004, confirmando la decisión del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, que afirmó su competencia para conocer del asunto, al cual se le ordenó la prosecución del proceso (fs. 25 al 153 de la Pieza Nº II).

LA CONTESTACIÓN AL MÉRITO Y LA RECONVENCIÓN

En fecha 14 de octubre del mismo año la parte demandada consignó el escrito, también extenso, de contestación de demanda que de seguidas se resume:

... FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS PASIVOS... opongo a la actora la defensa perentoria de FALTA DE CUALIDAD o INTERÉS PASIVOS, es decir, falta de cualidad e interés de mi representada en sostener el presente juicio...

Como consecuencia de la manera en que la actora explanara su pretensión... la parte demandada en este juicio está conformada por un litis consorcio pasivo necesario o forzoso... las partes designaron a la sociedad mercantil INVERSIONES C.L.D., C.A. ‘... para que sea quien tramite todo lo relativo a la operación de compra venta, elaboración de documentos... hasta la definitiva y total terminación de esta operación...’... es INVERSIONES C.L.D., C.A. la que estaba, y aun está, obligada a redactar los documentos de venta, presentarlos... ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente, realizar todas las gestiones de pago de derechos y notificar a las partes de la oportunidad fijada... para el otorgamiento de los documentos de venta., así como notificar tanto a la actora como a mi representada de las cantidades necesarias y dirigidas al pago de derechos e impuestos para estas, además de la consignación o entrega del resto de los recaudos necesarios, cumplieran con sus respectivas obligaciones, actividad y resultado sin los que las partes, tanto vendedor como compradora, podían cumplir con sus obligaciones que en tal carácter asumieron por constituir la obligación de INVERSIONES C.L.D., C.A. una condición suspensiva de cuyo cumplimiento depende, a su vez, el cumplimiento de las obligaciones asumidas tanto por la actora como por mi representada en los distintos contratos preparatorios de compra venta.

(...)

...la actora... para pretender una condenatoria en contra de mi mandante debió incluir a la sociedad mercantil INVERSIONES C.L.D. C.A. en la conformación de un litis consorcio pasivo pues es esta la única manera que la sentencia del Tribunal pudiese determinar, abrazando a ambas demandadas, el incumplimiento de la mandataria y de mi representada.

(...)

En virtud de ello, siendo que el cumplimiento de las obligaciones tanto de mi representada como de la actora y referidas al otorgamiento del documento de venta estaban sujetas a la concreción de la condición suspensiva configurada por el cumplimiento de la obligación de redacción y realización de todas las diligencias que correspondía ejecutar previamente a INVERSIONES C.L.D., C.A., la actora debió incluir a la sociedad mercantil INVERSIONES C.L.D., C.A. como integrante de la parte demandada… pues es la única manera mediante la que el fallo definitivo que haya de dictarse en este juicio arrope a todas las partes involucradas y… no se juzgue a mi representada por obligaciones incumplidas que no le son propias…

…la conformación de un litis consorcio necesario… en este juicio… es de tal importancia que de no admitirse… se estaría colocando a mi representada en una situación de imposibilidad en el ejercicio de su derecho fundamental a la defensa… en la relación contractual nacida entre la actora, mi representada y la sociedad mercantil INVERSIONES… las obligaciones asumidas por cada una… se encuentra… imbricada, de tal manera que el cumplimiento de las obligaciones de una de las partes depende del cumplimiento de las obligaciones por la otra parte… ¿como (Sic) podría mi representada demostrar que fueron la actora o INVERSIONES… quienes incumplieron o no con sus obligaciones si INVERSIONES… no es parte en el juicio, siendo esta la que puede tener en su poder los elementos de prueba que demuestren el incumplimiento por parte de la actora y ser estos elementos, en el caso de la prueba instrumental privada por ejemplo, la única que puede oponer este tipo de prueba a la actora como emanada de ella?

FALTA DE CUALIDAD PASIVA

(…)

…siendo que toda la tramitación documental de las ventas y la gestión de las distintas diligencias y pagos correspondían, por mandato oneroso conferido tanto por (Sic) actora como por mi representada a INVERSIONES C.L.D., C.A., debió entonces demandarse a la sociedad mercantil INVERSIONES C.L.D., C.A., a la que le sería imputable el supuesto hecho generador de incumplimiento de estas obligaciones tendentes al otorgamiento de los documentos de venta ante el Registro Público y no a mi representada…

FONDO

Niego, rechazo y contradigo, salvo los expresamente convenidos, todos los hechos narrados por la actora en su extenso libelo de demanda así como el derecho invocado como fundamento de su pretensión.

... niego, rechazo y contradigo que mi representada haya incumplido con alguna de sus obligaciones contractuales y relacionadas con las distintas convenciones celebradas con la parte actora...

(...)

…fue el continuo y reiterado incumplimiento, por parte de la actora, en el pago oportuno del precio de los inmuebles lo que condujo a las partes a verse obligadas a modificar los términos y condiciones iniciales pactados para el pago del precio en los distintos contratos.

Niego y rechazo que la actora haya desistido de adquirir los apartamentos que inicialmente escogiera y decidido, posteriormente, adquirir los apartamentos objeto de los contratos preparatorios de compraventa como consecuencia de alguna una supuesta oferta por parte de mi representada. Si es cierto que la actora desistió de la adquisición de un apartamento en el piso 7 del edificio “Sol De Oro” y optó por gestionar la compra de un apartamento Tipo A en el piso 8 del mismo edificio, pero ello ocurrió... el 29 de Marzo de 2001. El 8 de Noviembre de 2001, es decir, más de SIETE (7) MESES DESPUES, decidió gestionar la adquisición del apartamento contigua (Sic) al ya adquirido con anterioridad...

(...)

... niego y rechazo... el pueril argumento de que mi representada hubiese ofrecido a la actora una liberalidad, consistente en la integración y remodelación gratuita de ambos apartamentos Tipo A y B, para así lograr la venta del apartamento Tipo B... esa remodelación e integración tuvo un costo de... (Bs. 14.628.800,00), cantidad esta que, en consideración al precio pactado para el apartamento Tipo B del piso 8 de... (Bs. 49.000.000,00), representa el... (29,86%) del precio del apartamento Tipo B y esta circunstancia apuntaría ilógica e insensatamente a que mi representada... hubiese prácticamente regalado el apartamento Tipo B a la actora...

(...)

Según información proporcionada por INVERSIONES C.L.D. C.A. a mi representada, la compradora y actora fue notificada en numerosas oportunidades por vía telefónica de la necesidad de entrega, por parte de esta última, de los recaudos y cantidades de dinero requeridas para el cumplimiento de las diligencias encomendadas a INVERSIONES C.L.D. C.A. por ambas partes. Además, INVERSIONES C.L.D. C.A. nos informó que la compradora se negaba a recibir la correspondencia enviada al domicilio o dirección señalado en los contratos... Ante esta evidente situación... la parte actora y compradora... motorizó y realizó dos notificaciones judiciales, una a mi representada el 21 de Octubre de 2003 y otra a INVERSIONES C.L.D. C.A. el 24 de Octubre de 2003... En ambas notificaciones la actora y compradora “concedió” a las notificadas un plazo de cinco (5) días continuos para dar cumplimiento a las obligaciones previstas en los contratos... pero referidos solo a los apartamentos 8-F y 8-G...

En vista de la actitud fraudulenta... asumida por la compradora... INVERSIONES C.L.D. C.A.,... y mi representada... procedieron a contratar los servicios del abogado... a fin de redactar un documento con el objeto de notificar a la compradora y actora, para poder fijar las oportunidad para protocolizar los documentos definitivos de venta de los inmuebles...

Dicha comunicación... le fue remitida... a la ciudadana T.A.M.Q. el 29 de Octubre de 2003, es decir dentro del lapso de cinco (05) días “concedido” a las notificadas por Molina... a través de la sociedad mercantil MENSAJEROS WORLD WIDE C.A. MRW…

No obstante... la compradora omitió dar cumplimiento a sus obligaciones contractuales, negándose a hacer entrega de los recaudos... hasta la presente fecha.

Por el contrario, la compradora... dirigió un telegrama a mi representada el día cinco (5) de Noviembre de 2003...

... notificándole que la fecha de otorgamiento de los documentos era el mismo “05-11-03”...

A pesar de haber recibido mi representada el citado telegrama... y serle... materialmente imposible concurrir al acto de protocolización, de todos modos la Oficina de Registro Inmobiliario fue visitada por los representantes de mi patrocinada y lograron verificar que para tal día... no se había fijado oportunidad alguna para el otorgamiento de los documentos de venta de los inmuebles... De las instrumentales producidas por la actora se evidencia palmariamente que fue el día 10 de Septiembre (Sic) de 2003... el fijado para la celebración de tal acto, razón por la que, a todo evento, la maliciosa notificación... resulta inocua para tratar de demostrar el falso alegato de la actora...

Niego y rechazo, además, que por causa del supuesto incumplimiento contractual de mi representada, la actora haya sufrido algún daño moral...

Niego y rechazo que mi representada hubiese dado pie a la generación de alguno de los alegados gastos expresados por la actora en su libelo y que, por ende, tenga obligación de reintegrarlos a la actora.

RECONVENCIÓN

En nombre de mi representada, PROMOTORA PERVÉN 2235, C.A., pasó a reconvenir a la actora... en los siguientes términos.

Consta de instrumento... que mi representada y la ciudadana T.A.M.Q. celebraron una convención por la que PROMOTORA PREVÉN (Sic) C.A. se obligó a dar en venta a la actora reconvenida un inmueble identificado inicialmente como un apartamento ubicado en el piso 8, tipo F... apartamento que en definitiva quedó identificado de manera individual como ubicado en el piso 8, tipo A...

Se estableció... que el pago del remanente del precio del apartamento del piso 8 Tipo A debía realizarse dentro de los cuatro meses siguiente al otorgamiento del documento de PROMESA DE COMPRA VENTA, 24 de Octubre de 2000 y que venciera el 24 de Febrero de 2001... en caso de incumplimiento de este pago oportuno dentro del referido plazo de cuatro (4) meses, la actora reconvenida debería pagar a INVERSIONES C.L.D. C.A. el tres por ciento (3%) del precio de... (B. 55.000.000,00) establecido por las partes para el referido apartamento... Tal como lo demuestran las posteriores modificaciones... el precio no fue pagado dentro de los cuatro (4) meses siguientes...

El precio del inmueble... fue de... (Bs. 55.000.000,00), el cual pagó la actora reconvenida de manera íntegra.

Por otro lado, igualmente consta de instrumento... que mi representada y la ciudadana Tania... celebraron una convención por la que PROMOTORA PREVÉN (Sic) C.A. se obligó a dar en venta a la actora reconvenida un inmueble identificado inicialmente como un apartamento ubicado en el piso 8, tipo G... apartamento que en definitiva quedó identificado de manera individual como ubicado en el piso 8, tipo B...

El precio del inmueble en cuestión... fue de... (Bs. 49.000.000,00), del cual pagó la actora a mi representada la cantidad de... (Bs. 28.000.000,00) quedando a deber un remanente, pagadero en oportunidad de otorgamiento del documento... de... (Bs. 21.000.000,00).

La actora reconvenida decidió adquirir el apartamento 8 Tipo A el 29 de Marzo de 2001 pero, más de siete (7) meses más tarde, el 8 de Noviembre de 2001, decidió adquirir también el apartamento 8 Tipo B. En esta última fecha manifestó a los representantes de mi patrocinada su deseo e intención de unir, integrar ambos inmuebles... el proyecto y precio propuesto por mi representada... era de... (Bs. 14.628.800,00)

En ambas convenciones… las partes acordaron que ‘en un plazo que no excederá de treinta (30) días continuos contados a partir del otorgamiento del Documento de Condominio, se procederá a la firma del documento definitiva de compraventa ante el Registro correspondiente…’ Dicho plazo fue concebido para que, como se evidencia de la redacción de las cláusulas NOVENA de ambas convenciones, la sociedad mercantil Inversiones C.L.D. C.A. gestionara todo lo relativo a la redacción, presentación y cálculo de derechos e impuestos relativos a los documentos de venta de ambos apartamentos y venció, tomando en consideración que el documento de condominio quedó registrado el 27 de Agosto de 2003, el 27 de Septiembre de 2003.

(...)

A pesar de habérsele remitido... notificación... a fin de que presentara todos los recaudos y requisitos, así como que pagara las cantidades... la actora reconvenida omitió cumplir hasta la presente fecha con todas estas obligaciones... generando para mi representada, el derecho a considerar extinguido tales contratos...

(...)

… mi representada se constituyó en deudora de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA V & J C.A., al haber contratado, por cuenta y a cargo de la actora reconvenida, la obra de integración, remodelación y modificación de los apartamentos… cuya deuda asciende a la cantidad de CATORCE MILLONES SEISCIENTOS VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.628.800,00). El costo de dicha obra incluyó el proyecto de arquitectura, el proyecto de instalaciones sanitarias, el proyecto de instalaciones eléctricas, albañilería, tumbar paredes existentes, eliminación de escombros, la edificación de una pared de bloque de arcilla incluyendo el friso, elaboración de estructuras de hierro, marcos de hierro, carpintería de madera, closets adicionales, instalaciones eléctricas, reubicación de puntos eléctricos, instalación de puntos eléctricos adicionales, cambio de calibre de cables de acometida, instalaciones sanitarias, reubicación de puntos de aguas negras, reubicación de puntos de aguas blancas, cerámica adicional importada (sobrealtura de piso de baño), dirección técnica, gastos indirectos (retrasos en avance de obra, remates, etc.)

No obstante haber ordenado la ejecución de tal obra, la actora reconvenida se ha venido negando a pagar el precio de la misma a mi representada…

Ahora bien, en virtud de que mi representada pretende la resolución del contrato de venta de ambos inmuebles... para proceder a la venta de ambos apartamentos a otros eventuales compradores... solicitó un presupuesto... para la individualización de ambos inmuebles... cuyo costo presupuestario asciende actualmente a... (Bs. 29.810.000,00)

El costo de la restitución de los inmuebles a su estado original constituye un perjuicio patrimonial que encuentra su causa en el incumplimiento por parte de la actora reconvenida de sus obligaciones...

(...)

PETITORIO

... procedo a proponer mutua petición contra la ciudadana T.A.M.Q.... para que convenga, o a ello sea condenada por este Tribunal, en los siguientes particulares:

PRIMERO: En que... la actora reconvenida incumplió con sus obligaciones contractuales de entregar los recaudos y requisitos necesarios a la mandataria, INVERSIONES C.L.D. C.A...

SEGUNDO: ... convenga en disolver y, por tanto, extinguir los contratos preparatorios de compra venta celebrados...

TERCERO: En pagar a mi representada el monto adeudado por PROMOTORA PREVÉN 2235 C.A. a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA V & J C.A... .cuya deuda asciende a... (Bs. 14.628.800,00)

CUARTO: En indemnizar a mi patrocinada el perjuicio patrimonial representado por la necesidad de restitución a su distribución y modelo individual... indemnización que monta... la cantidad de... (Bs. 29.810.000,00), monto este al que... solicito se aplique... el método de corrección monetaria...

QUINTO: En recibir el reintegro del precio de los apartamentos 8 Tipo A y 8 Tipo B... de... (Bs. 89.000.000,00) y compensar este crédito con la deuda que la actora reconvenida tiene para con mi representada y que resulte de la sumatoria de... (Bs. 14.628.800,00), por concepto de modificación, unió y remodelación de los apartamentos... mas la cantidad indexada... al momento de ejecución de la sentencia que haya de proferirse... aplicada la monto de... (Bs. 29.810.000,00), debida a mi representada como indemnización de perjuicio patrimonial por concepto de restitución a su distribución y modelo individual...

El valor de la reconvención queda establecido en la cantidad de... (Bs. 133.438.800,00), que constituye la sumatoria de las cantidades enunciadas en la reconvención propuesta...

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

En fecha 8 de noviembre de 2004 la demandante contestó la reconvención, negándola y contradiciéndola, aceptando expresamente que la empresa Promotora Pervén 2235, C.A., le presentó dos proyectos para la unificación de los apartamentos 8-A y 8-B.

Alegó que para fecha de celebración de los contratos apenas se estaban realizando las fundaciones del edificio y para la firma del último contrato (08/11/01) sólo se había realizado la estructura de la planta baja, de modo que la unificación de los apartamentos se hizo durante la construcción del edificio, no siendo necesario demoler o remodelar ninguna estructura o distribución, pues no existía.

Negó y rechazó que se le hubiese presentado algún presupuesto para la ejecución de dicha obra por la suma de CATORCE MILLONES SEISCIENTOS VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 14.628.800,00) y mucho menos que hubiere aceptado pagar cantidad alguna por la integración o modificación de los apartamentos.

Desconoció el hecho de que la demandada se hubiese convertido en deudora de la empresa CONSTRUCTORA V & J C.A. por cuenta y cargo de la actora, afirmando que no otorgó ninguna autorización o mandato a favor de la demandada para que lo hiciese, reiterando que lo único que le presentaron fue un proyecto no firmado por nadie, que no especificaba costo de realización ni tenía anexo presupuesto alguno.

Invoca el reconocimiento de la demandada (al que califica como confesión), cuando ésta afirma que se trasladó al Registro Inmobiliario, de donde deduce que el telegrama que le envió, a pesar del error relacionado con la fecha de la firma, alcanzó su fin y que entonces sí pudo averiguar la fecha exacta fijada para la firma del documento, añadiendo que independientemente de eso, los documentos presentados para otorgar tenían una vigencia hasta el fin del trimestre, por lo que habiéndose presentado el 5 de noviembre de 2003, pudo haberlo firmado otro día distinto, teniendo como límite el día 31 de diciembre de 2003, caso en el cual pudo comunicarse con la demandante para fijar una fecha distinta, pero que sólo se comunicó con ella el 11 de noviembre de ese año exigiéndole solventar una situación económica con la demandada, con Inversiones CLD C.A., y con Constructora V y J C.A., cuando la única situación económica que le quedaba pendiente por solventar para esa fecha era en cuanto al saldo del precio que debía pagar al momento de la firma de los contratos.

Introdujo un párrafo que en criterio de quien decide cabe resaltar textualmente, según el cual:

Conforme a los contratos de opción de venta de los apartamentos 8-A y 8-B, nuestra representada solo le quedaban dos obligaciones: pagar el saldo del precio del apartamento 8-B y satisfacer la documentación y los gastos que le requiriese Inversiones CLD C.A. para la realización y otorgamiento de los documentos de ventas definitivos, al ésta empresa no cumplir con su obligación de requerir a nuestra mandante los documentos y el monto de los gastos dentro del plazo establecido en los contratos, treinta días siguientes al otorgamiento del documento de condominio, ni dentro de los cinco días que se le concedió para que cumpliera su obligación, debemos interpretar que esta empresa no iba a cumplir su obligación y siendo que, conforme se establece en la cláusula novena de ambos contratos de opción de venta su responsabilidad solo se limita a la realización del contrato de venta de los apartamentos no pudiéndose exigir ninguna otra responsabilidad o compromiso, nuestra representada se vio en la necesidad de asumir la obligación que le impone la Ley para que la venta definitiva de los apartamentos y el maletero se perfeccionara, lo cual era realizar por su cuenta y costos los contratos de venta definitiva.

Igualmente la demandada reconviniente no hizo ningún esfuerzo por lograr la firma de los documentos, persiguiendo obtener una suma de dinero que no fue prevista, acordada o convenida, que en principio era por un incremento en el precio de venta del apartamento 8-B por cuanto los costos previstos de construcción aumentaron en virtud de la inflación y la implementación del control cambiario y ahora pretenden justificarlo con la unificación o integración de los apartamentos…

LAS PRUEBAS Y EL MÉRITO

Junto al libelo de la demanda, la parte actora acompañó:

1. Copia simple de documento contentivo de la promesa de compra venta, autenticado en la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda el 24 de octubre de 2000, bajo el Nº 56, Tomo 129;

2. Copia simple de la modificación a dicho contrato, otorgado en la misma Notaría el 29 de marzo de 2001, bajo el Nº 30, Tomo 34;

3. Copia simple de la modificación del indicado contrato, otorgada también en la misma Notaría el 28 de agosto de 2001. Bajo el Nº 68, Tomo 97;

4. Copia simple del documento autenticado en la referida notaría el 8 de noviembre de 2001, bajo el Nº 21, Tomo 124;

   Dichos documentos se aprecian de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, amén de que las negociaciones en ellos contenidas fueron expresamente admitidas por la parte demandada.

   Con el primero de ellos se da por demostrado que entre la demandante y la demandada se celebraron sendas negociaciones relativas a las promesas bilaterales de compra venta del apartamento 7, tipo “G” del edificio denominado “S.d.O.”, situado en la urbanización La Llanada, sector Camurí Chico, parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, por el precio de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 55.000.000,00) que la compradora, hoy demandante, se comprometió a pagar de la siguiente manera: A) una cuota inicial de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 5.000.000,00) en el momento de la firma del primero de dichos documentos y B) el saldo de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 50.000.000,00) dentro de los cuatro meses siguientes a la firma de ese documento. En el primero de dichos documentos también se pactó que si la compradora no pagaba el saldo deudor en la oportunidad indicada, el precio de venta sería la suma de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 60.000.000,00), caso en el cual las partes establecerían una nueva forma de pago del nuevo saldo deudor.

   Asimismo se previó en el documento que se indica en el ítem Nº 1, que la vendedora estimaba que el inmueble en construcción estaría concluido aproximadamente en el mes de abril de 2002, el cual podría extenderse por seis (6) meses adicionales, salvo por imprevistos; que el Documento de Condominio sería otorgado después de la constancia de terminación de obra expedida por la autoridad competente y que en un plazo que no excedería de treinta (30) días continuos contados a partir del otorgamiento del Documento de condominio, se procedería a la firma del documento de la enajenación, a cuyo efecto la compradora sería notificada mediante telegrama, fax o comunicación escrita dirigida a la dirección que a tal fin se indicó, de la fecha prevista para dicha protocolización.

   De igual manera se estableció que las partes autorizaron a la sociedad mercantil Inversiones C.L.D., C.A. para que tramitase todo lo relativo a la operación de compraventa, elaboración de documentos, trámites ante Notarías y Registros, etc., hasta la definitiva y total terminación de la operación y que todos los gastos sería por cuenta de la compradora, quien debería entregar a CLD las cantidades correspondientes, la cual se obligaba a comunicarle a dicha compradora con treinta (30) días de anticipación a la protocolización de la enajenación, la cantidad que ella debía aportar para sufragar los gastos para esa protocolización. Tales gastos debían estar debidamente relacionados por CLD, la cual sólo quedó obligada a gestionar y realizar los trámites para la protocolización de la venta, no pudiendo exigírsele otro compromiso, todo ello a cambio de una comisión equivalente al tres por ciento (3%) del precio de venta.

   Ese documento tiene una aclaratoria, suscrita en la misma fecha, en la que se hace constar que la comisión de CLD se pagaría únicamente en el caso de darse la Cláusula Condicional; es decir, aquella según la cual el precio de venta se incrementaría en la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 5.000.000,00) si la compradora no pagaba el saldo de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 50.000.000,00) dentro de los cuatro (4) meses siguientes a su firma.

   Conforme al documento mencionado en el ítem Nº 2, las partes de la negociación (demandante y demandada en este juicio, respectivamente), convinieron en modificar el contrato a que se refieren los párrafos anteriores, sustituyendo las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, QUINTA, CLÁUSULA CONDICIONAL y NOVENA; es decir, la relacionada con el apartamento objeto de la negociación, que ya no es en el piso 7, tipo “G”, sino en el piso 8, tipo “F”; la relacionada con la forma de pago del precio de venta, que en esta segunda oportunidad se pactó de la siguiente manera: 1) Una cuota inicial de DIECINUEVE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 19.250.000,00), de los cuales: 1.1) CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 5.000.000,00) corresponden a los que había entregado en el momento de la firma del primer documento y 1.2) CATORCE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 14.250.000,00) que pagó en el momento de la firma de ese segundo documento; 2) CUATRO MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (BS. 4.277.778,00), como amortización de capital, si imputarle intereses, que pagaría mediante cuatro (4) cuotas mensuales y consecutivas de UN MILLÓN SESENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (BS. 1.069.444,00) cada una, la primera con vencimiento el 30 de abril de 2001; y 3) el saldo de TREINTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (BS. 31.472.222,00) que pagaría de una sola vez dentro de los cuatro meses siguientes a la firma de este segundo documento. De su lado, la CLÁUSULA CONDICIONAL fue modificada como a continuación se transcribe textualmente:

   Cláusula Condicional.- Si EL PROMITENTE COMPRADOR no paga el saldo deudor dentro de los cuatro (4) meses siguientes a la firma del presente documento el precio de venta quedará fijado automáticamente en SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 60.000.000,00). Dado este supuesto las partes de mutuo responsabilidad (Sic) relacionada con la operación de compraventa contenida en este documento. Es entendido que, habiéndose hecho las modificaciones correspondientes al contrato de promesa de compraventa, queda con toda su fuerza y vigor, con las modificaciones que por este documento se le hacen, el contrato suscrito entre las partes autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 24 de Octubre de 2000, inserto bajo el Nº 56, tomo 129 de los Libros de Autenticaciones.

   El tercero de dichos documentos evidencia que el contrato suscrito entre las partes en fecha 24 de octubre de 2000 se hizo una modificación en torno al precio de venta pactado, aclarando que el precio debido fue la suma de TREINTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (BS. 31.472.222,00), el cual sería pagado de la siguiente manera: VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 20.000.000,00) al momento de la firma de ese documento y el saldo de ONCE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (BS. 11.472.222,00) mediante once (11) cuotas mensuales iguales y consecutivas de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (BS. 1.000.000,00) cada una y una décima segunda de CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (BS. 472.222,00), la primera de las cuales vencería el día 30 de septiembre de 2001. Igualmente se hizo constar que la compradora aceptó tantas letras de cambio como cuotas fueron pactadas (folio 25 Pieza Nº I).

   De su lado, mediante el cuarto de los referidos documentos las mismas partes suscribieron un nuevo compromiso de compra venta por un apartamento ubicado en el piso 8, tipo “G” del mismo edificio, por el precio de CUARENTA Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 49.000.000,00), los cuales se comprometió a pagar de la siguiente manera: NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 9.000.000,00) que pagó al momento de la firma del documento correspondiente; TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 13.000.000,00) que se comprometió a pagar mediante trece (13) cuotas mensuales y consecutivas de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (BS. 1.000.000,00) cada una, aceptando tantas letras de cambio como cuotas fueron pactadas; DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 10.000.000,00) mediante dos (2) cuotas extraordinarias de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 5.000.000,00) cada una, la primera de las cuales con vencimiento el día 7 de mayo de 2002 y la otra el 7 de junio del mismo año, aceptando también dos (2) letras de cambio para facilitar el pago de esas cuotas. En ese documento también se pactó que la falta de pago oportuna de dos (2) cualesquiera de dichas cuotas causaría intereses moratorios a la tasa del doce por ciento (12%) anual o a la tasa de interés corriente en el mercado, la que resulte mayor al tiempo de la mora y que daría derecho al vendedor a rescindir el contrato, pudiendo disponer del apartamento para su venta a una tercera persona, caso en el cual tendría derecho, también, a una indemnización equivalente al VEINTE POR CIENTO (20,0%) de las cantidades entregadas por la compradora, en concepto de daños y perjuicios. Por último, el saldo de VEINTIÚN MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 21.000.000,00) se comprometió a pagarlos la compradora en el momento de la protocolización del documento de compraventa.

   De la misma manera, en ese documento las partes aceptaron que si la protocolización de la venta no se llevaba a cabo por causas imputables al vendedor, éste debía reintegrar a la compradora la totalidad del dinero que de ella hubiese recibido más el equivalente al VEINTE POR CIENTO (20,0%) de dichas cantidades, por concepto de daños y perjuicios. Igualmente, que el vendedor estimaba que el inmueble estaría concluido el mes de octubre de 2002, plazo que podría extenderse por seis (6) meses más, salvo imprevistos; que el Documento de Condominio sería otorgado después de la constancia de terminación de la obra expedida por la autoridad competente, y que posteriormente, en un plazo que no excedería de treinta (30) días continuos contados a partir del otorgamiento del Documento de Condominio, se procedería a la firma del documento definitivo de compraventa ante el Registro correspondiente, de lo que sería notificada la compradora mediante telegrama, fax o comunicación dirigida a la dirección que expresamente se indicó en ese documento contentivo de la opción. Se estableció expresamente que si no acudía a la Oficina de Registro en la oportunidad que se le indicase, incurriría en las causales de resolución previstas en la cláusula octava de dicho documento. También se pactó que el plazo establecido en la cláusula sexta (de culminación de la obra, otorgamiento del Documento de Condominio) lo fue en beneficio de la vendedora, de modo que si ésta concluía la obra antes de él, la compradora debía pagar el remanente del precio de venta en la oportunidad de la protocolización.

   En la cláusula octava pactaron, lo que también se da por demostrado con ese documento, que sin necesidad de notificación o actuación judicial alguna, la vendedora podía dar por terminada la negociación y aceptar libremente ofertas de compra de terceras personas si la compradora incumplía las obligaciones asumidas, o si no pagase cualesquiera de las cuotas en las fechas establecidas o, por último, y se transcribirá textualmente el contenido correspondiente debido a su ininteligibilidad: “3) si EL PROMITENTE COMPRADOR no hace entrega dentro del plazo de treinta (30) días este documento, no pudiendo exigírsele ningún otro tipo de compromiso o responsabilidad relacionada con la operación de compraventa contenida en este documento.”

5. Original del documento autenticado en la Notaría Pública Primera de esta Circunscripción Judicial, el 17 de febrero de 2003, bajo el Nº 20, Tomo 3;

   Con este documento se da por demostrado el contrato suscrito entre las partes relacionado con el maletero identificado como M-29, situado en la parte inferior de la rampa que conduce al sótano 2 del edificio, por el precio de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 4.500.000,00), pagaderos de la siguiente manera: UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 1.500.000,00) el día de la firma de ese documento más tres (3) letras de cambio por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (BS. 1.000.000,00) cada una, con vencimiento mensual a partir del día 28 de febrero de 2003. Se pactó en él que el incumplimiento e cualquiera de las condiciones establecidas daría derecho al vendedor a rescindir el contrato, pudiendo disponer del maletero y a retener como indemnización el equivalente a VEINTE POR CIENTO (20,0%) de las cantidades que hubiese entregado la compradora.

6. Copia simple del documento de condominio del edificio S.d.O., protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Estado Vargas, el día 27 de agosto de 2003, bajo el Nº 41, Tomo 9, Protocolo 1º.

   Con dicho documento se da por demostrado, en primer lugar, que su protocolización se llevó a cabo el día 27 de agosto de 2003 y, en segundo lugar, que los siete (7) apartamentos de la primera planta del edificio quedaron identificados como 1-A hasta el 1-G; cada uno de cinco (5) apartamentos de cada una de las plantas segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta y séptima quedaron identificados con el mismo número de la planta respectiva seguidos con la letra A hasta la letra E, mientras que cada uno de los cuatro (4) apartamentos de la octava planta quedaron identificados con las letras A hasta la D, precedidos por el número 8, al igual que los cuatro (4) apartamentos de las plantas 9, 10, 11 y PH.

   En otras palabras, del documento de condominio se evidencia que en el edificio no se construyeron los apartamentos distinguidos como 8-F ni 8-G. La parte actora afirmó en su demanda que los apartamentos más coincidentes con los que fueron objeto del contrato de opción de compraventa son los identificados como apartamento 8-A y 8-B, lo que reconoce la demandada cuando en diversos párrafos aludió a ellos, en uno de los cuales, contenido en el capítulo de la reconvención, afirmó que le remitió a la compradora una notificación en la que le solicitaba, entre otros documentos:

   E.- cheque a favor de constructora V & J C.A., por la cantidad de CATORCE MILLONES SEISCIENTOS VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 14.628.800,00) por concepto de modificación, unión y remodelación de los apartamentos 8-A y 8-B (que resultaron identificados definitivamente como apartamentos 8-F y 8-G).

   (Paréntesis en el original)

   Y más adelante, en el mismo escrito, señala:

   Ahora bien, en virtud de que mi representada pretende la resolución del contrato de venta de ambos inmuebles (apartamentos Tipo 8-A y 8-B) objeto de los contratos de venta…

   Algo similar ocurrió respecto del maletero que según la actora el que más coincide con el que fue objeto de la opción de compra que suscribió con la demandada es el identificado con el Nº 32 ubicado en la parte suroeste del edificio, debajo de la rampa de acceso al sótano Nº 2, ya que la demandada aludió a él en su escrito de contestación cuando afirmó que entre las solicitudes que a través de aquella notificación le hizo a la demandada estaba la de pagar los derechos de registro y Timbre Fiscal: “… para la concreción de su labor y consecuente cumplimiento de obligaciones causadas por las ventas de los dos apartamentos y un maletero del mismo edificio S.D.O., distinguido con el número 32.”.

   En consecuencia, hasta este punto de la decisión se puede considerar como un hecho no controvertido que los apartamentos sobre los que se litiga son los distinguidos con los números 8-A y 8-B y el maletero Nº 32, a pesar de que la negociación final que pactaron las partes lo era por los apartamentos 8-F y 8-G y el maletero M-29.

7. Copia simple de los proyectos de la forma y distribución de los apartamentos distinguidos como 8-A y 8-B.

   Estos se tratan de dos papeles que, en criterio de quien este recurso decide, no pueden recibir siquiera el calificativo de documentos porque carece de firma o de alguna otra referencia que permita identificar a la persona que los elaboró ni las obligaciones que alguien pudiera haber asumido a través de ellos.

8. Original de la Inspección Judicial realizada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 6 de agosto de 2003, en la que se dejó constancia, y como prueba de esas circunstancias se valora, de que:

   Con dicha prueba se demostró que para el momento de su evacuación los apartamentos 8-A y 8-B, situados en el piso 8 del edificio S.d.O., ubicado en la urbanización La Llanada, sector Camurí Chico, jurisdicción de la parroquia Caraballeda, Estado Vargas, estaban inconclusos y se encontraban unidos conformando uno solo; que ninguno de los cuatro (4) baños que posee en apartamento estaba provisto de piezas sanitarias; que ninguna de las puertas del apartamento poseían pomos; que tampoco estaban colocados los tomacorrientes ni switches y que las ventanas del recibo carecían de vidrios.

9. Original de la Notificación Judicial llevada a cabo por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 21 de octubre de 2003, a través de la cual se le informó a la demandada, a través de la ciudadana Belkys M.R., titular de la Cédula de Identidad No. 10.694.574, quien manifestó ser Gerente de la empresa:

   Que conforme a sendos contratos de Promesa de Compra-venta que tiene suscrito nuestra mandante con dicha empresa, otorgados… en las cláusulas sexta se establece, que ustedes están obligados a notificarle a nuestra mandante dentro del plazo de Treinta (30) días siguientes a la protocolización del documento de condominio del Edificio S.d.O.,… de la firma del documento de compraventa definitivo de los apartamentos ubicados en el Piso 8, uno tipo G y otro tipo F.

   Que el documento de condominio del edificio… fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Estado Vargas en fecha 27 de agosto de 2003, bajo el Nº 41, Protocolo Primero, Tomo 9, por lo que ya ha transcurrido el plazo mencionado.

   Que se le concede un plazo de Cinco (5) días continuos a partir de la presente notificación para que procedan a dar cumplimiento a lo estipulado en los mencionados contratos.

10. Original de la Notificación Judicial llevada a cabo por el Juzgado Vigesimocuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 24 de octubre de 2003, a través de la cual se le informó a la demandada, a través del ciudadano A.V., titular de la Cédula de Identidad No. 12.061.398, quien le manifestó ser Dibujante contratado de la empresa Inversiones C.L.C., C.A, dejándole una copia simple de las actuaciones correspondientes comprometiéndose a entregarlas al representante de la compañía, que:

    Que conforme a sendos contratos de Promesa de Compra-venta que tiene suscrito nuestra mandante con al (Sic) empresa PROMOTORA PERVEN 2235, C.A., otorgados… en sus Cláusulas Novena se establece, que ustedes están obligados a notificarle a nuestra (Sic) el monto de los gastos requeridos para la protocolización de los documentos de de venta de los apartamentos ubicados en el Piso 8, tipo G y tipo F., del Edificio S.d.O.,…

    Que el documento de condominio del edificio… fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Estado Vargas en fecha 27 de agosto de 2003, bajo el Nº 41, Protocolo Primero, Tomo 9, y a la fecha no se le ha notificado a nuestra mandante ninguna información relativa a la venta de los mencionados apartamentos.

    Que se le concede un plazo de Cinco (5) días continuos a partir de la presente notificación para que procedan a dar cumplimiento a lo estipulado en los mencionados contratos.

    Dichas notificaciones se aprecian como evidencia de que la demandante informó a sus destinatarias de su intención de culminar las negociaciones correspondientes en el plazo de cinco (5) días continuos siguientes a sus respectivas fechas.

11. Original del telegrama con acuse de recibo dirigido el día 5 de noviembre de 2003 a la demandada, en el que la remitente T.A.M.Q. le informa que los documentos de venta de los apartamentos 8-A y 8-B fueron presentados en el Registro Inmobiliario de La Guaira; que la firma fue fijada para el día 05-11-03 y que debían llevar la solvencia de derecho de frente, Registro Mercantil y copias de las cédulas antes del día 7 de noviembre de 2003.

    Dicho documento se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.375 del Código Civil, como demostrativo de que efectivamente en esa fecha fue remitido a la demandada, quien lo recibió en la misma ocasión, tal y como también ésta lo reconoce en su escrito de contestación de la demanda, aunque se excepciona indicando que “…el telegrama indicaba una fecha errada y que, a todo evento, mi representada si se traslado a la Oficina de Registro Inmobiliario, sin otra información que la expresada en el telegrama, para otorgar el documento solo que fue informada de que para esa fecha no se habría fijado firma de documento alguno relacionado con los inmuebles objeto de este juicio.” Afirmaciones estas que serán a.p.

12. Copia de tres (3) planillas emitidas el día 5 de noviembre de 2003 por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Estado Vargas, distinguidas con los números 000050, 000051 y 000052, por los montos de Bs. 51.998,00, Bs. 1.046.988,00 y Bs. 845.000,00, respectivamente, tituladas Planilla de Liquidación Derechos de Registro, en las que puede leerse, entre otras menciones: Nombre del presentante J.M., nombre(s) de la(s) persona(s) natural o jurídica otorgante(s) PROMOTORA PERVEN 2235, C.A. T.A.M.Q., Fecha De La Firma 10/11/2003, HORA DE LA FIRMA: 8 AM A 11 AM. y en todas ellas escrito a mano alzada la frase “Falta Solvencia”.

    Dichas planillas se aprecian como documentos públicos administrativos que no habiendo sido impugnadas deben ser valoradas conforme lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativas de que en la fecha de su emisión se fijó el día 10 de noviembre de 2003 para la protocolización de las operaciones a que ellas se refieren, la primera de las cuales alude a una negociación cuyo monto de la operación fue la suma de Bs. 4.500.000,00; la segunda correspondía a una negociación cuyo monto de la operación fue la cantidad de Bs. 55.000.000,00 y la última a una negociación cuyo monto de la operación fue la suma de Bs. 49.000.000,00.

    Dichos documentos no identifican a qué negociaciones entre los otorgantes correspondían; pero ninguna de las partes alegó que salvo las descritas en la demanda, hubiesen celebrado alguna otra, de modo que se toman como indicio de que tales planillas se emitieron por virtud de las negociaciones de compra venta descritas tanto en el libelo como en el escrito contentivo de la contestación de la demanda y reconvención.

13. Constancia emitida por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Estado Vargas, fechada 10 de noviembre de 2003, en la que el Registrador hace constar:

    … que en el día de hoy, en horas de la mañana, se presento (Sic) ante este REGISTRO INMOBILIARIO DEL PRIMER CIRCUITO DEL ESTADO VARGAS, para la firma de los documentos de compra venta de los apartamentos Nos. 8-A, 8-B y el Maletero No. 32, del Edificio S.D.O. ubicado en la Urbanización La Llanada Parroquia Caraballeda del Estado Vargas. Planilla Nos. 000050, 000051 y 000052, de fecha 05-11-03; documentos Nos. 34, 35 y 36 del Protocolo Primero Tomo 7, la Ciudadana T.A.M.Q., titular de la Cédula de Identidad No. V-11.676.569, para el registro de los mismos, no presentándose la parte vendedora identificada como PROMOTORA PREVÉN 2235 C.A., representada por su Presidente Ciudadano J.D.B.Y., C.I. Nº V-14.142.586 y su Director Principal JOSE GETE SANTOLARIA, C.I. Nº E-81.517.794.

    Esta constancia se acepta como prueba de que en fecha 10 de noviembre de 2003 se apersonó la demandante en la sede de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Estado Vargas, con el objeto de firmar los documentos de venta de los inmuebles que en ella se describen y que la vendedora no se presentó a dicha oficina.

14. Original del recibo de pago a cargo de la ciudadana T.M., por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 400.000,00) emitido el día 22 de octubre de 2003 por el Escritorio Jurídico Barrios-Méndez, por concepto de Notificación Judicial Nº 9385 de fecha 21/10/03.

15. Original del recibo de pago, a cargo de la ciudadana T.M., por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 350.000,00) emitido el día 7 de agosto de 2003 por el Escritorio Jurídico Barrios-Méndez, por concepto de Inspección Judicial Nº 593/03 de fecha 06/08/03.

16. Original del recibo de pago Original del recibo de pago a cargo de la ciudadana T.M., por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) emitido el día 27 de octubre de 2003 por el Escritorio Jurídico Barrios-Méndez, por concepto de Notificación Judicial Solicitud Nº 03428 de fecha 24/10/03.

    Estos tres recibos de pago a que se refieren los párrafos anteriores, son documentos privados no suscritos por la parte a quien se le oponen y, en consecuencia, no pueden ser apreciados porque no fueron ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, conforme lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

17. Copia del voucher de depósito en el Banco Provincial, a favor de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Estado Vargas por la cantidad de SETENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (BS. 73.220,00), el cual se aprecia como demostrativo de que ese pago se hizo en fecha 2 de octubre de 2003.

    No hay forma de vincular dicho comprobante de depósito con las negociaciones a que se refiere este juicio, aunque se adminicule a la respuesta a la prueba de informes que se solicitó a la Oficina Subalterna de Registro competente, que cursa al folio 79 de la Pieza Nº III del expediente, porque en ese voucher, a diferencia de lo que ocurre con las planillas elaboradas por la Oficina Subalterna de Registro, no se hace alusión alguna a la negociación que causó ese pago, de modo que se considera impertinente.

18. Original del recibo de pago por la cantidad de NOVECIENTOS SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 907.500,00) emitido por el abogado J.C.M.F., a cargo de la ciudadana T.M., por concepto de redacción, visado y presentación de documento de compra venta del apartamento 8-A del Edificio S.d.O., ubicado en la Urbanización La Llanada, Caraballeda, Estado Vargas.

    Este recibo también es un documento privado carente de la firma de la demandada frente a quien se le quiere hacer valer y, por tanto, tampoco puede ser apreciado porque no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, conforme lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

19. Copia del voucher de depósito en el Banco Provincial, a favor de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Estado Vargas, por la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES (BS. 843.634,00), el cual se aprecia como demostrativo de que ese pago se hizo en fecha 3 de noviembre de 2003

    Tampoco hay forma de vincular dicho comprobante de depósito con las negociaciones a que se refiere este juicio, aunque se adminicule a la respuesta a la prueba de informes que se solicitó a la Oficina Subalterna de Registro competente, que cursa al folio 79 de la Pieza Nº III del expediente, porque en ese voucher, a diferencia de lo que ocurre con las planillas elaboradas por la Oficina Subalterna de Registro, no se hace alusión alguna a la negociación que causó ese pago, de modo que se considera impertinente.

20. Original del recibo de pago por la cantidad de OCHOCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 817.500,00) emitido por el abogado J.C.M.F., a cargo de la ciudadana T.M., por concepto de redacción, visado y presentación de documento de compra venta del apartamento 8-B del Edificio S.d.O., ubicado en la Urbanización La Llanada, Caraballeda, Estado Vargas.

    Este recibo también es un documento privado carente de la firma de la demandada frente a quien se le quiere hacer valer y, por tanto, tampoco puede ser apreciado porque no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, conforme lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

21. Copia del voucher de depósito en el Banco Provincial, a favor de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Estado Vargas, por la cantidad de SEISCIENTOS DIECISÉIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES (BS. 616.784,00), el cual se aprecia como demostrativo de que ese pago se hizo en fecha 3 de noviembre de 2003;

    Sin embargo, tampoco hay forma de vincular dicho comprobante de depósito con las negociaciones a que se refiere este juicio, aunque se adminicule a la respuesta a la prueba de informes que se solicitó a la Oficina Subalterna de Registro competente, que cursa al folio 79 de la Pieza Nº III del expediente, porque en ese voucher, a diferencia de lo que ocurre con las planillas elaboradas por la Oficina Subalterna de Registro, no se hace alusión alguna a la negociación que causó ese pago, de modo que se considera impertinente.

22. Original del recibo de pago por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 147.500,00) emitido por el abogado J.C.M.F., a cargo de la ciudadana T.M., por concepto de redacción, visado y presentación de documento de compra venta del maletero Nº 32 del Edificio S.d.O., ubicado en la Urbanización La Llanada, Caraballeda, Estado Vargas.

    Este recibo es igualmente un documento privado carente de la firma de la demandada frente a quien se le quiere hacer valer y, por tanto, tampoco puede ser apreciado porque no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, conforme lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

23. Copia del voucher de depósito en el Banco Provincial, a favor de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Estado Vargas, por la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (BS. 177.740,00), el cual se aprecia como demostrativo de que ese pago se hizo en fecha 3 de noviembre de 2003.

    Nuevamente falta la forma de vincular dicho comprobante de depósito con las negociaciones a que se refiere este juicio, aunque se adminicule a la respuesta a la prueba de informes que se solicitó a la Oficina Subalterna de Registro competente, que cursa al folio 79 de la Pieza Nº III del expediente, porque en ese voucher, a diferencia de lo que ocurre con las planillas elaboradas por la Oficina Subalterna de Registro, no se hace alusión alguna a la negociación que causó ese pago, de modo que se considera impertinente.

24. Original del recibo de consignación emitido por el Instituto Postal Telegráfico en el que pueden leerse las siguientes menciones: “Nombre del remitente T.M.Q.; Nombre del destinatario Promotora Pervén 2235, C.A.” Aparece también un sello en tinta color violeta en el que se distingue parcialmente el nombre del Instituto Postal mencionado y la fecha 05 de noviembre de 2003.

    Respecto a dicho documento es necesario mencionar que la demandada reconoció haber recibido un telegrama en esa fecha en la contestación de la demanda, de modo que se trata de un hecho no controvertido. El único punto a resolver en torno a él es la influencia que el error en la fecha que se cita en el mismo puto tener para justificar o no el cumplimiento de las obligaciones que las partes asumieron respecto a lo cual se hará un pronunciamiento con posterioridad.

    Por lo demás, con ese documento se da por demostrado que el telegrama que le envió la demandante a la demandada tuvo un costo de TRES MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (BS. 3.967,20).

25. Constancia médica emitida en fecha 13 de noviembre de 2003 por la psicólogo M.G.H., en la que puede leerse:

    El día 10 de Octubre acude a consulta la Sra. T.M., C.I. 11.676.569, presentando cuadro depresivo de importancia, que sugiere asistencia a consulta de dos veces semanal. De las sesiones la señora Molina, quien se encuentra actualmente embarazada con 6 meses de gestación, se desprende que los síntomas coinciden con situación conflictiva que se presenta por la compra de un apartamento en donde, de acuerdo a las entrevistas, no se la (Sic) cumplido ni en entrega, ha ocasionado gastos imprevistos de altos montos, se le he (Sic) prohibido la entrada al edificio, y ha sido víctima de amenazas por parte del vendedor y su abogado.

    Posterior a las evaluaciones en consultas y procesos terapéuticos se concluye que la Sra. Molina, quien a su vez es madre de una niña de 4 años, se encuentra en este momento bajo un estado de tensión emocional con ansiedad severa como síntoma nuclear, por lo que debe continuar asistiendo a terapia dos veces semanal a fin de evitar mayor descompensación emocional en la espera de la búsqueda de una solución legal, ya que su estado pasa a considerarse de mayor riesgo debido al embarazo.

    Esta constancia fue ratificada por la mencionada ciudadana M.G.d.S. en fecha 7 de marzo de 2005, conforme consta del acta que cursa a los folios 38 al 42 de la Pieza Nº III.

    A dicha ciudadana, en su condición de psicólogo, también se le interrogó respecto a los motivos o causas de la consulta que le hizo la demandante en fecha 10 de octubre de 2003; no obstante, tal como se orientaron las repreguntas que le formuló el apoderado de la demandada reconviniente y lo reconoció la declarante, el diagnóstico que se elaboró se basó en los propios dichos de la paciente y si bien es cierto que la profesional no tenía por qué dudar de la veracidad de las afirmaciones de dicha paciente, también es cierto que aceptar su dicho sería tanto como admitir que la misma actora se proveyó de las pruebas que le favorecen o, cuando menos aceptar como válida la declaración de un testigo referencial, a quien no le constan los hechos sobre los que depone, sino que su conocimiento lo obtuvo a través de un tercero. De modo que tales pruebas (constancia y declaración testimonial) no se pueden valorar sino como evidencia de que la demandante en esa época presentaba estados de ansiedad; pero al no poderse vincular sus causas con los hechos que se ventilan en este juicio, no se puede dar como demostrado el daño moral que con base en ese malestar se reclama en la demanda.

26. Original del cheque de Gerencia Nº 00000296 emitido por el Banco de Venezuela, Grupo Santander, a favor del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, el cual se ordenó depositar en la cuenta corriente de dicho Tribunal en el Banco Industrial de Venezuela, según consta del auto que cursa al folio 139 de la Pieza Nº I del expediente.

    Ese cheque no se presentó como prueba o no del cumplimiento de las obligaciones de las partes, sino como una forma de evidenciar la disposición de la demandante de honrar la totalidad de las que asumió, toda vez que el pago que con ella pretende hacer quedará supeditado a que prospere su pretensión y sólo se hará exigible en ese evento y en el momento que se lleve a cabo la protocolización de los documentos correspondientes, tal como se pactó en los contratos de opción de compra objeto del presente juicio.

    Durante el período probatorio, además del mérito favorable de los autos y, en especial, de los que pudieran derivarse de los documentos y demás recaudos que acompañó a su libelo, todos los cuales fueron analizados con anterioridad, la parte actora promovió las siguientes:

27. La confesión en la que afirma incurrió la demandada reconviniente respecto de la celebración de los contratos relativos a los apartamentos y el maletero a que se refiere este juicio.

28. La confesión del recibo del telegrama que le envió a la demandada, mediante el cual le notificó la presentación en el Registro Inmobiliario competente de los documentos de venta definitivos de los apartamentos 8-A y 8-B y del maletero Nº 32, que también se a.c.a.

29. La confesión de la existencia del mandato contenido en los contratos de opción a venta, conferido a la empresa Inversiones CLD C.A. para la redacción y protocolización de los documentos definitivos de venta, que igualmente ya se a.e.e.d.

30. La confesión de haber recibido la suma de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 55.000.000,00) por la compra del apartamento tipo F situado en el piso 8 y VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 28.000.000,00) por el apartamento tipo G del mismo piso, y que, según indica, de acuerdo con el documento de condominio corresponden a los apartamentos 8-A y 8-B, respectivamente.

    Los reconocimientos a que se refieren los ítems anteriores se aprecian no como confesiones sino, más bien, como admisión de parte de los hechos contenidos en el libelo de la demanda que no ameritan decisión por parte de la justicia, la que sólo debe circunscribirse a los hechos respecto de los cuales exista controversia, tales como las excepciones que respecto de esos mismos hechos alegó la demandada, tal como que la existencia del mandato, a juicio de ésta, constituía una condición suspensiva para el cumplimiento de las respectivas obligaciones, sobre lo cual se hará pronunciamiento expreso posteriormente.

31. Tres (3) letras de cambio libradas en fecha 17 de febrero de 2003 a la orden de la demandada, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (BS. 1.000.000,00) cada una, numeradas 1/3 a 3/3, a cargo de la demandante, con vencimientos los días 28 de febrero, 31 de marzo y 30 de abril de 2003, respectivamente, de acuerdo con lo pactado en el documento otorgado el día 17 de febrero de 2003 (folios 32 al 35 de la Pieza Nº I) relacionadas con la negociación celebrada por el maletero Nº M-29.

    Tales instrumentos no fueron desconocidos por la demandada y por tanto se aprecian adminiculados al mencionado documento fechado 17 de febrero de 2003, como prueba de que la demandada pagó el saldo del precio de venta que en ese documento se indica, por el maletero que adquirió en el edificio S.d.O. a que se refiere este juicio, identificado con el Nº M-29.

32. Recibo firmado por el ciudadano J.D.B.Y., en su condición de representante de Promotora Prevén 2235, C.A., dejando constancia de haber recibido 135 cajas de cerámica ALGOL CREMA BRILLO 45 X 45 de primera, que equivalen a CIENTO OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (189,00 MTS²), así como también el recibo de 208 piezas de rodapié ALGOL CREMA 8 X 45 de primera, para el apartamento 8-A del edificio S.d.O., en los que aparece una nota en la que se indica que una caja de cerámica estaba rota y que llegaron 124 cajas.

33. Dos facturas de la sociedad mercantil SÚPER CERÁMICA, C.A. en las que dice que consta la adquisición de 125 cajas de cerámica, y 10 ½ de rodapié.

    Quizás la promoción de estas facturas se realizó para el evento de que hubiese un desconocimiento de parte de la demandada del recibo mencionado en el párrafo que le precede, lo que no ocurrió, de modo que aunque para la apreciación de tales facturas hubiese sido necesaria la prueba testimonial, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la falta del desconocimiento del recibo mencionado sobrevino la impertinencia de las facturas que, por lo demás, no identifican con precisión la cerámica y el rodapié como lo afirma la demandante, sino que identifican unos productos como “OSRODAGCREP0” y “BAALGCRBR4510”, respectivamente, que no se sabe qué tipo de mercancía identifica.

    Aquel recibo se considera emitido por la demandada no sólo por no haberlo desconocido, sino porque existen pruebas en autos de que el ciudadano J.D.B.Y. es presidente de la demandada, como lo son el instrumento poder que cursa al folio 9 de la Pieza Nº II del expediente y el documento, tampoco impugnado, relativo a la modificación del Documento de Condominio del edificio que se analiza a continuación, por aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

34. Modificación del Documento de Condominio del edificio S.d.O. en los que consta que los apartamentos 8-C y 8-D fueron integrados en un solo apartamento con el objeto de evidenciar, entre otras cosas, que quedó modificado un lindero del apartamento 8-B, que ahora lindará por el Este con el apartamento 8-CD.

    Dicho documento se aprecia, además, como prueba de que el ciudadano J.D.B.Y. representa a la demandada.

35. Inspección Judicial en los apartamentos 8-A y 8-B objeto del presente juicio, la cual, según consta del folio 119 de la Pieza Nº III del expediente, no se pudo evacuar porque estaban cerrados, dejándose constancia de que a la actuación asistieron la demandante y sus apoderados J.C.M. y O.B., mas no la parte demandada.

36. Inspección Judicial en el apartamento 3-B, situado en el piso 3 del edificio Casamar, ubicado en la urbanización La Llanada, parroquia Caraballeda del Estado Vargas, con el objeto de dejar constancia:

    36.1. De la distribución del apartamento, con especificación de los dormitorios con que cuenta, los baños, cocina, comedor, sala, recibo, etc.

    36.2. De cómo están siendo utilizados, empleados o destinados los distintos ambientes del apartamento, describiendo en forma genérica los inmuebles con los que están ocupados;

    36.3. Si se puede apreciar que dicho apartamento no consta de espacio suficiente como para albergar a la demandada, su grupo familiar y los bienes muebles que posee.

    Respecto a esa prueba, este juzgador observa que la misma en efecto se evacuó y se dejó constancia de los particulares que con ella se persiguieron evidenciar; sin embargo, la circunstancia de que el inmueble posea poco espacio no es un hecho susceptible de ser traducido en dinero, ni imputable a la demandada. Si con dicha inspección se pretendió demostrar unos u otros daños, no se logró, porque la mencionada prueba no hay forma de relacionarla con la demandada ni con los montos reclamados en el libelo.

37. Por último promovió una experticia para determinar las modificaciones sufridas por los apartamentos 8-A y 8-B para unirlos o integrarlos en una sola unidad, con vista de los proyectos que cursan en autos anexos a los contratos de fechas 24 de octubre de 2000, 8 de noviembre de 2001, al “Proyecto Final o 2ª Propuesta”, a los planos consignados en el Registro Inmobiliario o en Ingeniería Municipal y a los apartamentos mismos y constatar diferentes aspectos que menciona en su escrito de promoción pero como esta prueba no fue evacuada, razón por la cual no hay material que valorar.

    Con su escrito de contestación a la demanda y reconvención, la demandada no presentó recaudo alguno; pero durante el período probatorio promovió:

1. La confesión de la actora, alegando que ella aceptó que a quien correspondía la obligación de gestionar y presentar los recaudos y documentos ante la Oficina de Registro Inmobiliario era a la sociedad mercantil INVERSIONES C.L.D., C.A.

2. La confesión de la actora de que existe un litisconsorcio pasivo necesario, cuando atribuye a Inversiones C.L.D., C.A. que como consecuencia del mandato que ambas le otorgaron contractualmente, “la obligación de notificar a ambas partes el requerimiento de recaudos y requisitos para la tramitación registral como condición suspensiva a la que se encontraba sujeto el otorgamiento de los documentos de venta, así como la instrumentación de las operaciones de venta de los inmuebles y reconoce sin cuestionamiento alguno que esta obligación le era propia únicamente a Inversiones C.L.D. C.A., un tercero procesal.”

3. La confesión que la demandada encuentra en la recepción del telegrama que le envió su representada y que recibió la actora el día 11 de noviembre de 2003, mediante la cual le exigía “…solventar una situación económica con la (Sic) Inversiones CLD C.A., Promotora Prevén 2235 C.A. Constructora V y J C.A…”, con el cual la demandada dice que demuestra que la actora se niega a recibir notificaciones y comunicaciones que con relación a los contratos preparatorios de venta se le habrían enviado. Afirma que con ese telegrama se “…demuestra el hecho de existir las numerosas pero frustradas notificaciones anteriores y, añadidamente, el hecho de que el telegrama ya constituye en sí la notificación por parte de mi representada, de su intención de dar cumplimiento a las obligaciones asumidas y tantas veces eludidas por T.M..”

4. La confesión de que la fecha de otorgamiento indicada en el telegrama enviado por la actora no señaló correctamente fecha alguna de otorgamiento de los documentos de venta de los apartamentos a que se refiere este juicio.

   En relación a dichas alegadas confesiones, que, más bien serían admisiones, este juzgador observa:

   No es cierto que por el hecho de haber encargado a la sociedad mercantil Inversiones C.L.D., lo relacionado con la tramitación y presentación de los documentos y recaudos ante la Oficina de Registro Inmobiliario la demandante, e incluso la demandada, hubiesen quedado impedidas de realizar ellas personalmente tales diligencias. De hecho, la naturaleza de la mención que se hace en los documentos correspondientes a dicha sociedad mercantil no es más que una simple autorización, lo que no impide que quien la otorgue lleve a cabo la gestión que le corresponde.

   Es cierto que como consecuencia de esa autorización Inversiones C.L.D., C.A., pudo haber quedado obligada a cumplir con las gestiones para las que se le autorizó; pero también es cierto que ningún documento de los cursantes en autos contiene alguna constancia de que dicha sociedad mercantil hubiese aceptado el encargo que las partes le dieron en los contratos que suscribieron, a pesar de que tanto la demandada como dicha sociedad mercantil tienen su sede situada en la misma dirección, como se evidencia de las notificaciones judiciales que se llevaron a cabo a instancias de la ciudadana T.M., en las que se dejó constancia que el lugar al que se trasladaron los Tribunales que las evacuaron fue el siguiente: avenida F.d.M., Centro Seguros La Paz, Piso 6, Oficina 062-C, Boleíta, Caracas.

   Es propicia la ocasión para hacer referencia al empeño de la demandada en solicitar que la causa se declarase sin lugar, con fundamento en la supuesta inadecuada integración de la litis sobre la base de que Inversiones C.L.D., C.A., incumplió no solo con la demandante, sino también con la demandada; sin embargo, en su escrito de contestación de la demanda no solicitó su intervención como tercero, a pesar de que, como hasta ahora pareciera desprenderse, el supuesto incumplimiento de Inversiones C.L.D., C.A., de las obligación que dice la demandada que ésta asumió, pudiera traerle consecuencias patrimoniales adversas.

   Es también oportuno el momento para hacer referencia a la supuesta condición suspensiva a la que varias veces alude la demandada argumentando “… por constituir la obligación de INVERSIONES C.L.D. C.A., una condición suspensiva de cuyo cumplimiento depende a su vez, el cumplimiento de las obligaciones asumidas tanto por la actora como por mi representada en los distintos contratos preparatorios de compra venta.”

   En ese sentido, se observa que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.198 del Código Civil: “Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto” y no puede sostenerse válidamente en el caso que nos ocupa, que la obligación de alguna de las partes en los contratos que suscribieron hubiesen estado supeditadas a que Inversiones C.L.D. C.A., ejecutase alguna actuación; es decir, no puede pretenderse afirmar que Promotora Pervén 2235, C.A., no hubiese estado obligada a vender (ese es el efecto de la condición suspensiva, no nace la obligación hasta que ocurra el acontecimiento), hasta tanto Inversiones C.L.D., C.A. no realizase las gestiones para las que se le autorizó, ni tampoco que la ciudadana T.M. no estaba obligada a comprar en esa misma hipótesis. Si ello fuese así; es decir, que las obligaciones de ninguno de los intervinientes en la enajenación no nacían a la espera de que actuase Inversiones C.L.D., C.A., cómo explicar, entonces, que por el hecho de que la compradora no hubiese pagado parte del precio dentro de determinado lapso, dicho precio se incrementaría. Si la fortaleza de la intervención de Inversiones C.L.D., C.A. hubiese sido tal, el incremento del precio sólo se hubiese justificado si la compradora incumpliese su pago determinado tiempo después que Inversiones C.L.D., C.A., hubiese concluido su encargo; pero así no se pactó en lo que las partes llamaron “Cláusula Condicional”.

   En resumen, la intervención o no de la sociedad mercantil Inversiones C.L.D., C.A., no constituía ninguna condición suspensiva respecto de la cual las partes hubiesen sujetado el nacimiento de sus correspondientes obligaciones, de modo que nada impedía; es más, estaban obligadas a cumplir con los plazos pactados independientemente de que Inversiones C.L.D., C.A., cumpliese o no con los trámites para los que fue autorizada y que no consta en autos que hubiese aceptado. Tan es así, que la misma demandada remitió un telegrama a la demandante, sin intervención de Inversiones C.L.D., C.A. Si su argumentación fuese valedera, lo lógico hubiese sido que quien remitiese dicho telegrama fuese Inversiones C.L.D., C.A.

   De otro lado, tampoco comparte este juzgador la supuesta confesión que pretende extraer la demandada del hecho de haber recibido un telegrama el día 11 de noviembre de 2003, en el sentido de que con él se evidenciaba la “continua negativa de la actora a recibir… notificaciones y comunicaciones que con relación a los contratos preparatorios de venta se le habrían enviado.”, toda vez que la remisión de un telegrama no demuestra ni la negativa de recibir comunicaciones ni la continuidad de las mismas. Más aún, la circunstancia de que en él se indique que su destinataria no ha querido recibir comunicaciones previas, no es prueba de que esa afirmación sea verdadera, porque nadie se puede proveer unilateralmente de la prueba de sus asertos. Tan es como se indica que la demandada no acompañó ninguna de las supuestas comunicaciones previas que le había remitido la demandante y que ésta no quiso recibir.

   Otro aspecto que vale la pena resaltar con relación a dicho telegrama, es que, como lo reconoce la demandada en su escrito de promoción de pruebas, él fue enviado a la demandante el día 6 de noviembre de 2003 y recibido por la demandante el 11 del mismo mes; sin embargo, la protocolización del Documento de Condominio ocurrió el día 27 de agosto de 2003 y conforme a lo pactado en los documentos correspondientes la protocolización de los documentos de venta debía notificarse a la demandante dentro de los treinta (30) días siguientes a la del Documento de Condominio; es decir, a más tardar el día 26 de septiembre de 2003; que no obstante ello, la demandante dio el primer paso cuando le notificó judicialmente a la demandada que le concedía cinco (5) días, contados a partir del 21 de octubre de 2003 para cumplir lo pactado en los contratos; es decir, hasta el día 26 de octubre y sin embargo, no fue sino hasta el 6 de noviembre del mismo año cuando la demandante recibió la comunicación de la demandada.

   Es decir, cuando ya se había vencido el lapso para que se notificase a la compradora de la fecha de protocolización de los documentos de venta correspondientes, más cuarenta y un (41) días adicionales, fue que la demandada le informó de que presuntamente la actora no había querido recibir comunicaciones que se le habían enviado para solventar su situación económica con respecto al apartamento y que tenía intenciones de dar “cumplimiento” a las obligaciones asumidas, como si esas obligaciones no se hubiesen vencido.

   Distinto es el caso del telegrama que, de su parte, le remitió la demandante a la demandada en el que por error se indicó que la fecha de la protocolización había sido fijada para el día 5 de noviembre de 2003, cuando en realidad lo había sido para el día 10 del mismo mes. Lo cierto es, como lo alega la demandante, que la demandada reconoció haber asistido a la Oficina Subalterna de Registro (aunque no dice cuándo) y fue tuvo ocasión de informarse de la verdadera fecha de la protocolización.

   La parte demandada también incorporó a su escrito de promoción de pruebas: “Con el objeto de demostrar la ejecución de la obra de remodelación, integración y modificación de los apartamentos Tipo A y B, ubicados en el piso 8 del edificio S.D.O., objetos de los distintos contratos preparatorios de compra venta de marras, así como el costo o monto no pagado de dicha obra y que alcanza la cantidad de CATORCE MILLONES SEISCIENTOS VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 14.628.800,00), de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil… presupuesto emitido por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA V & J C.A. a PROMOTORA PERVÉN 2235 C.A., instrumental que expresa las cantidades adeudadas por mi representada con causa a la ejecución de la referida obra por orden y a cargo de la parte actora reconvenida, T.M..”, solicitando de seguidas que se fijase oportunidad para que el testigo V.J.G.S., en su carácter de Director Principal de dicha sociedad mercantil, ratificase las circunstancias y contenido de dicho instrumento privado.

   Con relación al mismo, se observa que si bien es cierto que el ciudadano V.G. ratificó mediante la prueba testimonial el contenido de dicho documento, no lo es menos que no existe alguna evidencia en autos de que la demandante hubiese sido informada que la remodelación por ella solicitada tenía algún costo. Incluso, en los contratos preparatorios de las ventas que se acompañaron al libelo de la demanda, se indica expresamente: “El presente documento contiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes. En consecuencia, cualquier estipulación que las derogue, amplíe o modifique, para que tenga validez, deberá ser expresamente aceptada en forma escrita por las partes.” (Cláusulas Décima Cuarta de las opciones suscritas por los apartamentos y Octava del celebrado por el maletero Nº M-29).

   Sin embargo, es un hecho alegado por la demandante, y reconocido por la demandada, que la primera solicitó la unión de los dos apartamentos, de modo que aunque esta convención no consta por escrito, como lo preveían aquellas cláusulas, no existiendo controversia respecto de su celebración, no requieren prueba adicional. Sobre lo que si hay contención es respecto de que se hubiese acordado o no un precio por la ejecución de esa unión, de modo que ese precio si debía probarse por parte de quien lo alegó, no bastándole demostrar que lo pagó. Era necesario que, además, incorporase a los autos alguna prueba de que la actora lo había aceptado. Tanto más si se toma en consideración que, como se desprende del artículo 4 del Documento de Condominio del edificio (vuelto del folio 36 de la Pieza Nº I del expediente) el Permiso de Construcción está fechado 14 de marzo de 2002, que se califica como “Constancia de Conformidad de Construcción signada con el Nº 0003”, en la respuesta a la prueba de informes promovida a la Alcaldía del Municipio Vargas, cursante al folio 22 de la Pieza Nº III, lo que permite darle credibilidad a la afirmación de la actora en su contestación a la reconvención, en el sentido de que para el momento en que se celebró el último contrato entre las partes, sólo se había realizado la estructura de la planta baja “pues el edificio S.d.O. como bien lo menciona la cláusula segundo (Sic) de los contratos de 24 de Octubre de 2000 y fecha 08 de Noviembre de 2001, se construyó con dinero de la demandada y con fondos de los compromisos de compraventa de los apartamentos a vender… por lo que la unificación de los apartamentos se hizo durante la construcción del edificio, no siendo necesario demoler o remodelar ninguna estructura o distribución pues no existía.”

   Incluso, en la misma respuesta a la prueba de Informes solicitada a la Alcaldía del Municipio Vargas, se indica: “Primero: La construcción del Edificio ‘S.d.O.’, se inicio (Sic) en fecha doce (12) de Septiembre de 2001”. Por tanto, carecía de sentido que los apartamentos se hubiesen construido tiempo después sin prever la unión que le había solicitado la demandante y aceptado la demandada. Esta aceptación de la vendedora se desprende del hecho reconocido de que en efecto los unió, aunque pretende cobrar sumas adicionales por “el proyecto de arquitectura, el proyecto de instalaciones sanitarias, el proyecto de instalaciones eléctricas, albañilería, tumbar paredes existentes, eliminación de escombros, la edificación de una pared de bloque de arcilla incluyendo el friso, elaboración de estructuras de hierro, marcos de hierro, carpintería de madera, closets adicionales, instalaciones eléctricas, reubicación de puntos eléctricos, instalación de puntos eléctricos adicionales, cambio de calibre de cables de acometida, instalaciones sanitarias, reubicación de puntos de aguas negras, reubicación de puntos de aguas blancas, cerámica adicional importada (sobrealtura de piso de baño), dirección técnica, gastos indirectos (retrasos en avance de obra, remates, etc.)”

   Más aún, la demandante acepta expresamente que la demandada le presentó dos (2) proyectos de unificación de los apartamentos; pero rechaza que se le hubiese mostrado presupuesto alguno para la ejecución de esa obra, de modo que en el evento que fuesen inciertas las afirmaciones de la demandante, a la parte demandada le correspondía la carga no sólo de probar cuánto le costó esa remodelación (como lo hizo con la declaración testimonial del ciudadano F.P.W., cursante a los folios 58 al 59 y sus vueltos de la Pieza Nº III), sino también que la demandante había aprobado el presupuesto correspondiente. Si no era gratuita la remodelación, como lo alegó, debía probar que la beneficiaria de la misma había aceptado el precio de la misma.

   La declaración del ciudadano F.P.W. se aprecia como demostrativa de que suscribió la comunicación que se le exhibió y que ratificó conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, con ella no se puede dar por demostrado que fue la demandante quien incumplió con los compromisos que asumió, toda vez que, más bien, en su respuesta a la pregunta Tercera que le formuló el abogado de la demandada (promovente de su testimonio), afirma que la comunicación que se le hizo a la demandante se le hizo “… luego de revisar la notificación judicial antes mencionada [la que le hizo la ciudadana T.M.] consideramos que lo pertinente era comunicarle a la ciudadana… el momento y los requisitos necesarios para que tuviera lugar la protocolización de los documentos de venta de los señalados apartamentos.” Es decir, que a pesar de estar en cuenta que la demandante le había concedido un plazo de cinco (5) días para finiquitar la operación (aún cuando se encontraban cumplidos los lapsos respectivos), que vencían el 26 de octubre de 2003, no fue sino el 29 cuando redactó una comunicación destinada a informarle a la compradora “…el momento y los requisitos necesarios para que tuviera lugar la protocolización…”, la cual fue entregada a través del servicio de encomiendas MRW, aún cuando en su respuesta a la repregunta Sexta afirma que tal encomienda la remitió dentro del plazo que había establecido la Sra. Molina en la notificación judicial y que, además, no le consta que su destinataria la hubiese recibido (respuesta a la repregunta Octava).

   La declaración de la testigo BELKYS M.R.M. no ayuda a la solución de la controversia, por cuanto ella da fe de que a través del servicio que presta la compañía conocida con las siglas MRW se le remitió a la demandante la comunicación a que se refiere el testigo F.P.W.; pero si de dicha comunicación no se evidencia hecho alguno que contradiga las afirmaciones de la actora, si, además, esa comunicación, de acuerdo con las fechas que ambos testigos declaran, se envió después del día 26 de octubre de 2003, cuando se vencía el lapso “extra” que le había otorgado la compradora y si, en fin, a la declarante no le consta que ese requerimiento le hubiese sido entregado a su destinataria, debe concluirse que ese testimonio es inútil para resolver la controversia.

   La declaración del ciudadano V.J.G.S., en su carácter de Director Principal de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA V & J, C.A., promovida con el objeto de demostrar los costos de la restitución (Sic) de los apartamentos objeto del presente juicio tropiezan con el escollo de que a la demandada no le basta demostrar que la unificación de los apartamentos tuvo algún costo, sino que ese costo había sido previamente aprobado por la demandante, tanto menos si con esa declaración se pretende demostrar el nacimiento de una obligación de naturaleza civil entre la demandante y la vendedora, que supera la suma de DOS MIL BOLÍVARES (BS. 2.000,00), sin que exista principio de prueba por escrito, como lo exige el artículo 1.392 del Código Civil, toda vez que para que se considere un escrito como principio de prueba contra la parte frente a la que se quiere hacer valer la obligación correspondiente, es necesario que ese escrito emane “…de aquél a quien se le opone, o de aquél a quien él representa, que haga verosímil el hecho alegado.”

   Ya se hizo una referencia a la validez del telegrama que remitió la demandada a la demandante, mediante el cual le notificó la obligación de entregarle los recaudos y cantidades dinerarias necesarias para tramitar la documentación, en el sentido que dicho telegrama se le envió con posterioridad a la fecha en que de acuerdo con los contratos suscritos ya se había vencido el lapso establecido en ellos para el cumplimiento de las correspondientes obligaciones.

   Es oportuno referir ahora que la demandada plantea en su reconvención la reclamación del costo de la restitución de los inmuebles a su estado original, la cual estimó en la suma de VEINTINUEVE MILLONES OCHOCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 29.810.000,00) al que, a su vez, solicitó que se le aplicase la corrección monetaria. Sin embargo, la procedencia de esa indemnización quedaba supeditada a que se declare procedente su pretensión; y, en todo caso, la prueba que promovió con el objeto de demostrar ese costo no fue evacuada.

   La demandante se adhirió a la apelación, entre otros puntos decididos en el cuerpo de la presente decisión, porque se eximió de las costas a la parte demandada y, en su criterio, debió compensárselas. Lo cierto es que respecto de la demanda, que se declaró parcialmente con lugar, lo procedente es la aplicación del artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual cada parte debe pagar las costas de la contraria; pero respecto de la reconvención que se declaró toda ella sin lugar, lo procedente es condenar a la demandada reconviniente al pago de las costas de la misma.

   Para finalizar se observa que lo que se solicita en la demanda, aparte de la protocolización de las enajenaciones de los apartamentos y maletero y la puesta en posesión de dichos inmuebles, el pago de la suma de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 200.000.000,00) por concepto de daño moral, que como quedó decidido con suficiente motivación en esta decisión, no fueron adecuadamente demostrados y la suma de CUATRO MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (BS. 4.787.845,20) que aparentemente son el resultado de la sumatoria de las cantidades que la demandada tuvo que pagar por concepto de gastos por la inspección judicial (Bs. 350.000,00), notificaciones judiciales (Bs. 400.000,00) cada una, copia simple del documento de condominio (Bs. 123.220,00), (Bs. 907.500,00) por honorarios derivados de la redacción, visado y presentación de los documentos definitivos de compraventa del apartamento 8-A, (Bs. 843.634,00) como gastos por servicio autónomo, (Bs. 817.500,00) por honorarios derivados de la redacción, visado y presentación de los documentos definitivos de compraventa del apartamento 8-B, (Bs. 616.784,00) como gastos por servicio autónomo, (Bs. 147.500,00) por honorarios derivados de la redacción, visado y presentación de los documentos definitivos de compraventa del maletero Nº 32, (Bs. 177.740,00) como gastos por servicio autónomo y (Bs. 3.967,20) por concepto de telegrama con acuse de recibo enviado a la demandada en fecha 5 de noviembre de 2003).

   Respecto a esa reclamación salta de bulto su improcedencia, cuando menos y por ahora por el total, ya que nunca se pudiesen considerar daños y perjuicios los pagos que hizo por concepto de honorarios profesionales y derechos de registro, toda vez que en cualquier caso ellos corren por su cuenta. Quizás sí serían daños los gastos y honorarios que pagó para la evacuación de la inspección ocular y las notificaciones judiciales, además del costo del telegrama, lo que ocurre es que la prueba que de ellos se pretendió incorporar a los autos, salvo el del telegrama, consta en instrumentos privados que no fueron ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, de modo que no pueden ser apreciados.

   No basta, como pareciera pretenderlo la parte actora en sus informes consignados en esta alzada, la invocación del artículo 1.271 del Código Civil, ya que si bien es cierto que dicha disposición deja a cargo del deudor la prueba de que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña no imputable, para ser exonerado del pago de los daños, el no exime al acreedor de demostrar el daño que deberá serle indemnizado y las pruebas que promovió con el objeto de demostrarlos, como quedó dicho, no pueden ser apreciadas.

   Es cierto, a juicio de quien este recurso decide, que existen pruebas en autos que demuestran el incumplimiento por parte de la demandada y que las mismas no fueron impugnadas ni quedaron desvirtuadas por la demandada; pero no de los daños que se cuantifican en la suma de DOSCIENTOS CUATRO MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (BS. 204.787.845,20). Los únicos daños materiales que efectivamente se probaron fueron los constituidos por el costo del telegrama que le envió el día 5 de noviembre de 2003 a la demandada, montante a la suma de TRES MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (BS. 3.967,20).

   En resumen, para quien esta causa decide quedó satisfactoriamente demostrado que la demandada incumplió la obligación de realizar la tradición de los inmuebles que se comprometió a vender a la demandante, porque no le informó a ésta, dentro de los treinta (30) días siguientes (ni tampoco dentro de los cinco (5) días adicionales que como reapertura del lapso la demandante le había concedido) ni tampoco la llevó a cabo, la protocolización de los documentos de venta de los apartamentos distinguidos con las letras 8-A y 8-B, situados en el piso 8 y el maletero Nº 32 del edificio denominado S.d.O., construido sobre la parcela No. A-16, situada en la Urbanización La Llanada, Sector Camurí Chico, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, a pesar de que la demandante sí había cumplido la totalidad de las obligaciones a su cargo que para ese momento se encontraban vencidas

   Por lo tanto, por cuanto con la reconvención la demandada pretende que quien incumplió sus obligaciones fue la demandante y con base en ello solicita tanto la resolución de los contratos que suscribieron ambas partes y la indemnización de los daños y perjuicios que dice haber sufrido, al haber quedado evidenciado que quien incumplió no fue la actora sino la reconviniente, forzoso es concluir que la reconvención no podrá prosperar.

   DISPOSITIVO

   En virtud de las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: SI LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora y PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación que interpuso la parte demandada por vía de adhesión a la propuesta por su contraparte. En consecuencia, SE DECLARA:

   SIN LUGAR la defensa de falta de cualidad alegada por la parte demandada.

   SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la parte demandada.

   PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda y, en consecuencia:

1. Se condena a la demandada a dar cumplimiento al contrato de promesa de compraventa suscrito por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 24 de octubre de 2000, anotado con el Nº 56, tomo 129, modificado conforme a documento autenticado en la misma Notaría el día 29 de marzo de 2001, con el Nº 30, Tomo 34 y reformado nuevamente conforme a documento autenticado en esa Notaría el día 28 de agosto de 2001, con el Nº 68, Tomo 97.

   Por lo tanto, la demandada deberá otorgar el documento de venta definitivo del apartamento 8-A, el cual, según el Documento de Condominio que cursa en autos se encuentra ubicado al oeste de la Octava Planta de la Torre y se accede a él por el área común de circulación. Tiene una superficie aproximada de CIENTO Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (101,75 MTS2). Consta de sala, comedor, cocina, lavandero, balcón, pasillo, tres (3) dormitorios con closet y dos (2) baños, sus linderos son: NORTE: Fachada norte de la torre; SUR: Fachada sur de la Torre; ESTE: Apartamento 8-B y OESTE: Fachada oeste de la Torre. Al citado apartamento le corresponde en plena propiedad un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el número 13, y un maletero distinguido con el número M-09 y están ubicados en el Sótano 1. Le corresponde un porcentaje de 2,037% sobre los gastos comunes

2. Se condena a la demandada a dar cumplimiento al contrato de promesa de compraventa suscrito por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 8 de noviembre de 2001, anotado con el Nº 21, tomo 124.

   Por lo tanto, la demandada deberá otorgar el documento de venta definitivo del apartamento 8-B, el cual, según el indicado Documento de Condominio, se encuentra ubicado al oeste de la Octava Planta de la Torre y se accede a él por el área común de circulación. Tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (84,50 MTS2). Le corresponde al apartamento las áreas y dependencias que a continuación se especifican: Sala, comedor, cocina pantry, lavandero, balcón, jardinera, dos dormitorios con closet y dos baños, sus linderos son: NORTE: Fachada norte de la torre; SUR: Pasillo de circulación; ESTE: Apartamento 8-CD y OESTE: Apartamento 8-A. Al citado apartamento le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el número 14, y un maletero distinguido con el número M-10 y están ubicados en el Sótano 1. Le corresponde un porcentaje de 1,692% sobre los gastos comunes

3. Se condena a la demandada a realizar la tradición del maletero distinguido con el Nº 32 y que según el Documento de Condominio que cursa en autos tiene una superficie aproximada de veintidós metros cuadrados (22,00M2) y sus linderos son Norte: Maletero número 33, Sur; Muro de contención de rampa; Este: Jardín y Oeste: Lindero Oeste de la parcela. Le corresponde un porcentaje sobre los gastos comunes de 0,228%.

4. Los inmuebles referidos deberán ser entregados a la demandante con todos sus accesorios colocados y acabados concluidos y en condiciones de habitabilidad propias de de su reciente construcción.

5. Se declara SIN LUGAR la reclamación de indemnización de daño moral.

6. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reclamación de indemnización de daño material por la suma de TRES MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (BS. 3.967,20) que a la fecha en que se dicta la presente decisión equivalen a la suma de TRES BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (BS. 3,97).

   En el evento de que la parte demandada no realice la tradición mediante la protocolización de los documentos respectivos dentro del lapso de cumplimiento voluntario de la presente sentencia, la ejecución forzosa de esa parte de la decisión consistirá en la orden de protocolización de la presente decisión, por cuenta de la demandada. Esa protocolización, voluntaria o forzosa, dará derecho a la demandada a recibir las sumas de dinero consignadas por la demandante en el Tribunal de la causa.

   Todo ello en el juicio de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios que planteó la ciudadana T.A.M.Q., en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA PREVÉN 2235, C.A. (la que interpuso reconvención solicitando la resolución de los mismos contratos e indemnización de daños y perjuicios), ambas suficientemente identificadas en el cuerpo del presente fallo.

   De conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, debido al vencimiento recíproco de la demanda, cada parte pagará las costas de la contraria y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del mismo Código, la parte demandada pagará las costas de la reconvención.

   Publíquese y regístrese. Dictada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los veintiún (21) días del mes de febrero del año 2008.

   EL JUEZ,

   I.I.P.

   LA SECRETARIA

   M.B.M.

   En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (3:15 p.m.)

   M.B.M..