Decisión nº 1203 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 21 de Julio de 2006

Fecha de Resolución21 de Julio de 2006
EmisorJuzgado Superior Civil
PonenteIdelfonso Ifill Pino
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, 21 de julio de 2006

Años 196º y 147º

PARTE ACTORA: Ciudadana L.M.G.d.T., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número No. 4.564.949., representada por los Dres. L.S.L. y A.L.L., abogados en ejercicios, de este domicilio, e inscritos en el Inpreabogado con los Nros. 11.720 y 30.169.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano E.J.S.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 20.215.281 y la sociedad mercantil THE HOUSE´S TELEVISIÓN C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 31 de octubre de 2002, con el Nro. 80, tomo 16-A., representada por el Dr. M.J.O.G., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado con el No. 72.671.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Ha subido a esta Superioridad el expediente distinguido con el No. 8891, procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 25 de enero de 2006.

En fecha 21 de abril de 2006, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la indicada fecha, para la presentación de los Informes escritos por las partes. ( folio 135)

En fecha 28 de abril de 2006, la apoderada judicial de la parte actora consignó como pruebas una certificación expedida por el Tribunal de la causa, con el objeto de evidenciar que entre los días comprendidos entre el 7 al 10 de marzo de 2005, la demandada no contestó la demanda. Dicha certificación se admite y se aprecia como documento público, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 22 de mayo de 2006 la mencionada apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de Informes, cursante a los folios (142 al 143), alegando:

"...Apelé de la sentencia proferida...por cuanto dicha SENTENCIA NO ESTA AJUSTADA A DERECHO... por tratarse de un juicio de cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, el auto de admisión de fecha 17 de septiembre del 2005... emplazó a la parte demandada para que diera contestación el segundo día de despacho después que constara en autos de haberse practicado la citación. Por cuanto la demandada no firmó el recibo de la compulsa en conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, el día siete de mayo del 2005, se materializó la citación de la demandada con la constancia que hizo el Secretario del Tribunal de la Causa,... la demandada dio contestación por escrito presentado el día doce de abril del 2005... Evidentemente que dicha CONTESTACIÓN SE HIZO EXTEMPORÁNEAMENTE, por tal circunstancia por diligencia de fecha catorce de agosto del 2005... solicité computo de los días de despacho transcurridos desde el 7 de marzo del 2005 exclusive al 14 de marzo del 2005 y de esta fecha al 30 de marzo del 2005 exclusive y solicite se sentenciara la causa conforme lo dispuesto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, esto es por confesión ficta de la parte demandada. Por auto de fecha 3 octubre del 2005... se acordó practicar el computo... se dejó constancia a través de la Secretaria del Tribunal, lo siguiente:

‘transcurrieron 9 días de despacho, así:

8-9-14-15-16-17-18-21-22-28-29'

Ante tal evidencia solicité reiteradamente se dictara sentencia...

En fecha 25 de enero del 2006 se pronunció el Tribunal a quó declarando SIN LUGAR LA DEMANDA, en evidente desacato de los artículos 7- 12 y 362 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicito a ese Tribunal Superior en beneficio de la justicia y de la ley corrija el exabrupto que se ha producido con este fallo.

La expurea (sic) sentencia apelada en el punto VI que trata "DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL, al folio 109 se expresa así:

‘... y de los recaudos acompañados por la parte actora no se evidencia que alguna de las partes manifestara a la otra su deseo de continuar con el contrato, por lo que no se demuestra que el contrato se hubiera prorrogado, y como consecuencia de ello mal puede reclamarse la cancelación de cánones de arrendamiento causados posteriormente a la fecha de terminación del mismo. Y así se decide'.

Del trasunto anterior, el cual dicho sea de paso, es el único argumento o motivación que trajo el quó (sic) para declarar sin lugar la demanda; debo informar a esta Alzada que es falaz dicho argumento, por los motivos que a continuación señalo:

  1. - Anexo al libelo se acompaño el contrato de arrendamiento celebrado entre mi representada y la demandada, el cual no fue impugnado ni desconocido y por lo tanto tiene fuerza de Ley entre las partes y en la cláusula tercera del mismo se estableció:

    ‘El plazo de arrendamiento es de dos (2) años, contados a partir del día veinticuatro de enero del dos mil dos, prorrogable por un (1) año.'

  2. - De la simple lectura se observa que SE ESTABLECIÓ UNA PRÓRROGA del contrato contado desde la finalización del termino FIJO que concluyó el día 24 de enero del 2004 hasta el 24 de enero del 2005, ya que la prorroga se concede en beneficio del ARRENDATARIO; tan es así que el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, contempla la prorroga legal para arrendatario.

    Pero además Ciudadano Juez, en el presente caso se produjo LA PRORROGA, porque el arrendatario continuó en posesión del inmueble y pagando los cánones de arrendatario correspondiente a los meses de ENERO-FEBRERO y MARZO del año 2004, lo que indica que el arrendatario comenzó a hacer uso de la prorroga, y fue el día primero de abril, cuando comunicó ‘que había decidido rescindir el contrato', y además fue dos meses después que había comenzado la prorroga...

    De lo trascrito podemos inferir que la voluntad de las partes cuando celebraron el contrato de arrendamiento fue establecer una prorroga y esta prorroga comenzó a ejecutarla el arrendatario al pagar los cánones de arrendamiento... y fue aceptada por la arrendadora al recibir el pago. Los contratos no pueden resolverse UNILATERALMENTE, debe existir las dos voluntades que existieron para su formación... solicito este Tribunal Superior revoque la sentencia apelada.

    En fecha 7 de junio de 2006, vencido el lapso de informes, este Tribunal se reservó el lapso de sesenta (60) días calendarios siguientes para decidir, por cuanto no se presentaron informes.

    Siendo la oportunidad legal para decidir, esta alzada así lo hace, previas las siguientes consideraciones:

    En el libelo de demanda, la parte actora relata que:

    "... En fecha veinticuatro de enero del dos mil dos, cedí en arrendamiento a E.J.S.B., los locales, números 2 y 3, que forman parte del inmueble denominado Quinta Aily, situado en la Avenida Atlántida, entre calle 5 y calle 6, Parroquia C.L.M.d.E.V....

    En la Cláusula Segunda del contrato, se estipuló:

    El canon de arrendamiento es la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) mensuales el primer año y OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) mensuales el segundo año, que el arrendamiento se obliga apagar (sic) por mensualidades anticipadas, el día primero de cada mes a la arrendadora o a su orden, en la sede de la empresa Clima Centro C.A....

    En caso de operar la prorroga, el canon establecido será incrementado de acuerdo a la inflación que se produzca, tomando como referencia el índice que publique el Banco Central de Venezuela'.

    En la Cláusula Tercera del contrato se estipuló:

    ‘El plazo de arrendamiento es dos (2) años, contados a partir del día veinticuatro de enero del dos mil dos, prorrogable por un año, siempre y cuando el arrendatario está solvente en el pago del canon de arrendamiento, haya cumplido con las estipulaciones contractuales y una de las partes manifestare a la otra por lo menos con treinta días de anticipación, su deseo de prorrogar el mismo'.

    En la Cláusula Cuarta del Contrato, se estipuló:

    "El arrendamiento se obliga a utilizar los locales arrendados para oficina y a conservarlos en el mismo buen estado en que declara recibirlos y a mantener limpia el área de acceso a los locales...'

    El caso es, que luego de haber comenzado a ejecutarse la prorroga del contrato, pues, el plazo fijo terminó el día veinticuatro de enero del dos mil cuatro, sin haber notificado el arrendamiento que no prorrogaría el contrato de arrendamiento y de haber cumplido con el pago de los cánones meses de enero febrero y marzo del año dos mil cuatro, procedió en forma unilateral a desocupar los locales arrendados, enviar las llaves por la empresa de correo MRW y una comunicación por Ipostel, y dejando los locales con daños como son: a) la puerta principal de la entrada que es de madera, presenta un remiendo o reparación a nivel de las manijas. B) El marco metálico de la reja de protección fue picado en la parte superior y le falta un pedazo. c) En el primer baño la cerámica está agujereada, falta asiento de la poceta y la tapa del tanque de la poceta, d) En el segundo baño está inoperativo el lavamanos y la poceta, falta la regadera, llave de la ducha, la tapa del tanque de la poceta, el asiento de la poceta; la cerámica está agujereada y faltan ocho piezas de estas aproximadamente, la tubería de agua no está funcionando por estar tapada. e) falta llave del lavaplatos. f) fue colocada o construida una pared para dividir el local, la cual no fue autorizada y debe ser demolida a costa del arrendatario. g) Fue colocada una tubería por la parte exterior de la pared, a nivel de la entrada, que debe ser desmontada, por afectar la estética del local.

    Resulta evidente que los contratos de arrendamiento son de tracto sucesivo, que deben cumplirse por los términos en que han sido establecido en las cláusulas contractuales, no le está dado a una parte interrumpir los lapsos de cumplimiento una vez comenzado a ejecutarse, porque es un contrato bilateral, donde la voluntad de las partes ponen fin al mismo...

    En fuerza de los hechos narrados y del derecho invocado, comparezco ante su competente autoridad, para demandar como formalmente demando, al ciudadano E.J.S.B., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 20.215.281 y de este domicilio, en su carácter de arrendatario; y a la empresa THE HOUSE´S TELEVISIÓN C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas, en fecha cuatro de mayo del dos mil uno, anotado bajo el No. 42, Tomo IV, y reforma de sus Estatutos inscrita ante el citado Registro Mercantil en fecha ocho de marzo del dos mil dos, anotado bajo el No. 32, Tomo II, e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha treinta uno de octubre del dos mil dos, bajo el No. 80, Tomo 16-A, en su carácter de fiadora solidaria; para que convengan o en su defecto el Tribunal los condene en lo siguiente: PRIMERO, a pagar los cánones de arrendamiento desde el veinticuatro de abril del dos mil cuatro hasta el veinticuatro de enero del año dos mil cinco, a razón de Ochocientos mil bolívares (B. 800.000,00) mensuales. SEGUNDO, que las cantidades demandadas sean indexadas desde el vencimiento de cada una de las mensualidades hasta la cancelación de las misma, ya que fue previsto el incremento de acuerdo a la inflación. TERCERO, a pagar los daños que presentan los locales arrendados antes señalados y que los mismos sean establecidos mediante experticia complementaria del fallo. CUARTO, las costas procesales que origine este procedimiento.

    Estimo la presente acción en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00)."

    En fecha 17 de septiembre de 2004, el Juzgado Segundo de Primera Instancia admitió la demanda, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera el segundo (2do) día de despacho, la cual fue tramitado por la abogada A.L.L., con un alguacil de otro Tribunal, consignando las resultas en fecha 30 de noviembre de 2004, en la cual demuestra que el demandado se negó a firmar.

    En fecha 2 de diciembre de 2004, vista la consignación hechas por la apoderada judicial de la parte actora, el Tribunal de la causa ordenó la notificación del demandado mediante boleta, la cual se practicó en fecha 4 de marzo de 2005, por el secretario del Tribunal de la causa.

    En fecha 12 de abril de 2005, el abogado M.J.O.G. apoderado judicial de la parte demandada y apoderado especial de la empresa "THE HOUSE´S TV, C.A., presentó escrito de contestación de demanda, aduciendo que seguía el contenido normativo procesal que regula los juicios ordinarios del procedimiento civil, conforme a lo estipulado en el artículo 344 de ese Código, admitió la existencia del contrato de arrendamiento mencionado en el libelo, la condición de arrendatario del ciudadano E.J.S. y el de fiadora de la indicada sociedad mercantil. También reconoció que el canon de arrendamiento pactado fue la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) para el primer año y de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) para el segundo y que el plazo de arrendamiento se fijó en dos (2) años contados a partir del 21 de enero de 2002; pero añadió que:

    "No es cierto que mi defendido de manera de manera unilateral decidió dar por terminado el contrato de arrendamiento de los locales No. Dos (2) y Tres que le fueron arrendados, con vencimiento enero de 2004. Antes del vencimiento del contrato de arrendamiento, mi defendido de manera verbal notificó a la Arrendadora... que había adquirido un bien inmueble para ser ocupado por su empresa y como vivienda para su familia, dicha adquisición se realizó en noviembre de 2003... Por lo consiguiente la dueña... le manifestó a mi defendido que antes de dejar el local, lo arreglara y una vez arreglado se lo entregara, cosa que después de realizar los arreglos por mi defendido, le solicitó que pagara los servicios y le entregara el local, nuevamente exigió un nuevo pedimento, que le cambiara el color dado a las paredes. Lo cambió por el nuevo color exigido, seguidamente exigió otros arreglos, y así sucesivamente fue pasando el tiempo y entonces exigió que le cancelara todo el año por concepto de arrendamiento, por supuesto mi defendido se negó a complacerla y trató de darle o entregarle las llaves, cosa que no aceptó, y mi defendido no le quedó otro recurso que enviársela por una vía especial por la empresa MRW...

    (...)

    El contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el día 24 de enero del 2002... se lee claramente ‘Prorrogable' por un año, siempre y cuando el arrendatario... haya cumplido con las estipulaciones contractuales... siempre que una de las partes... involucrados en el presente contrato no lo dicen o no manifiestan esa voluntad de prorrogarlo, el contrato no queda prorrogado automáticamente, aquí no opera la tácita reconducción, porque no está estipulado el deseo al vencimiento del mismo. En el contrato no dice que será prorrogado por otro período igual salvo que una de las partes notifiquen (sic) a la otro (sic) su deseo de darlo por terminado, sino todo lo contrario debe existir el deseo de prorrogarlo y si una de las partes no lo dice a la otra, su deseo de prorrogarlo el contrato no queda prorrogado. Es más nótese el primer año del contrato su canon fue de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) y el segundo año se estipuló en OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), porque así fue acordado por las partes para ese periodo. Podríamos preguntarnos: ¿cómo serían los cánones de arrendamientos los otros años venideros?, ¿iguales o aumentados de acuerdo al índice inflacionario?, no lo sabemos, por que (sic) deben cumplirse las estipulaciones establecidas en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento celebrado por las partes... El Arrendador nunca manifestó ese deseo, como tampoco lo hizo el Arrendatario, por lo consiguiente si no hubo ese deseo de parte de los contratantes, el contrato no se prorrogó.

    La prórroga está supeditada a determinados autos que debe cumplir el arrendatario para que se produzca la prórroga, mal mente puede el arrendador unilateralmente renovar el contrato y exigir su cancelación total del mismo, sin existir verdaderamente una prórroga del contrato.

    Para que se pueda producir la tácita reconducción debe prevalecer el deseo de las partes en el contrato. Está muy claro, sin temor a dudas. QUE SI LAS PARTES NO LO ACUERDAN CON TREINTA (30) DÍAS DE ANTICIPACIÓN, EL CONTRATO NO QUEDA PRORROGADO.

    (...)

PRIMERO

Niego, rechazo y contradigo, que mi defendido deba algún canon de arrendamiento desde abril del dos mil cuatro (2004), hasta el mes de enero del año dos mil cinco (2005), porque el contrato nunca fue prorrogado por ninguna de las partes,... La cláusula tercera del contrato de arrendamiento es muy clara para que se produzca la renovación el arrendatario debió cumplir con todas las estipulaciones contractuales y debió manifestar su deseo a la otra de prorrogar el mismo con treinta (30) días de anticipación, cosa que no ocurrió por lo consiguiente no se produjo la tácita reconducción del mismo... SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo, que las cantidades demandadas sean indexadas desde el vencimiento de cada una de las cuotas supuesta hasta su cancelación. La cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es muy clara, si no hubo prórroga, mal puede haber indexación. TERCERO: Niego, rechazo y contradigo que el inmueble dado en arrendamiento a mi defendido presente algún daño..."

En fecha 3 de mayo de 2005, la apoderada judicial de la parte actora, presento escrito de promoción de pruebas, haciendo valer el contrato de arrendamiento que no fue desconocido, impugnado o tachado y especialmente la cláusula tercera del mismo. Consignó una copia certificada de la Inspección Ocular practicada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 11 de agosto de 2004, con la intención de demostrar los daños producidos al local. Promovió la prueba de exhibición del último recibo pagado por el arrendatario, correspondiente al mes de marzo de 2004. También promovió la prueba de informes, con el objeto de solicitar de la empresa Administradora Serdeco, C.A. (C.A. La Electricidad de Caracas), noticias sobre hasta que fecha tuvieron servicio los locales objeto del contrato y, por último, las testimoniales de los ciudadanos P.R.G., Akalia Y.A.d.R. y J.A.F..

De su lado, la parte demandada promovió pruebas en fecha 9 de mayo de 2005, consignando Add effectum videndi el documento de propiedad del inmueble adquirido por los ciudadanos E.J.S.B. y S.T.M.T., accionistas de la sociedad mercantil The House's T.V., C.A., con el objeto de demostrar que dicha adquisición se hizo con el fin de dar por terminado el contrato de arrendamiento a que se refiere este juicio, y que en dijo inmueble instalaron sus oficinas desde enero de 2004. Consignó también dos fijas de ingreso de personas de esa sociedad mercantil, para demostrar que los empleados señalados en ellas fueron contratados en enero de 2004. Y, por último, promovió las testimoniales de los ciudadanos C.A.M.G., C.M.T., R.V.R. y L.A.M.T..

Los autos que providenciaron las pruebas promovidas fueron dictados por el Tribunal de la causa en fecha 20 de mayo de 2005, negando la prueba de exhibición solicitada por la parte actora, por cuanto no se acompañó copia del instrumento correspondiente.

En fecha 25 de enero de 2006, el Tribunal dictó sentencia declarando SIN LUGAR la demanda y condenó en costas a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, de la cual quedó tácitamente notificado el apoderado judicial de la parte demandada, cuando en diligencia fechada 14 de marzo del año actual solicitó copia certificada de la sentencia proferida y la apoderada actora se dió por notificada expresamente mediante diligencia del día 20 del mismo mes, interponiendo el recurso de apelación al día siguiente.

Oída la apelación en ambos efectos, se remitió el expediente a esta alzada, a los fines de conocerla y decidirla, a cuyo efecto se observa:

Antes de iniciar el análisis del mérito, considera conveniente este juzgador dejar constancia que en el auto de admisión de la demanda se ordenó el emplazamiento únicamente del ciudadano E.J.S.B., omitiéndose cualquier señalamiento de la codemandada.

Igualmente, en el auto dictado en fecha 5 de noviembre de 2004, cuando la actora solicitó se le hiciese entrega de la compulsa, para llevar a cabo la citación por intermedio de otro alguacil, tampoco se hizo referencia a que existía un litisconsorcio y que no había uno sino dos demandados, omitiéndose, en consecuencia, cualquier alusión a la sociedad mercantil The House's Television C.A.

Cuando el alguacil del Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial deja constancia de haber recibido de la apoderada actora de la compulsa para practicar la citación, en ella se indica como demandado únicamente al ciudadano E.J.S.B., y cuando el alguacil deja constancia de haberle hecho entrega de la boleta de citación al codemandado, sí se menciona a la sociedad mercantil The House's T.V., C.A., aunque no como demandada, sino para precisar la dirección a la cual se había trasladado para llevar a cabo la de aquel. Lo mismo ocurrió en el auto fechado 2 de diciembre de 2004, cuando el Tribunal de la causa ordena notificar al demandado conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en el que si se menciona la empresa, pero porque citó textualmente el contenido de la diligencia del alguacil en la que indicó a que sitio se trasladó para practicar la citación; pero no como parte demandada. Incluso, en la Boleta de Notificación que se libró de acuerdo al precitado artículo, sucedió exactamente lo mismo.

Es más, en el recibo de la compulsa, que el ciudadano E.S. se negó a firmar, tampoco se menciona a la compañía.

De manera que, en principio, pudo haberse sostenido que faltaba la citación de la codemandada, aunque ella estuviese representada por el otro codemandado.

Sin embargo, en la primera oportunidad en que se hizo presente en el juicio el Dr. M.J.O.G., consignando el escrito que calificó como su contestación a la demanda, no hizo alusión alguna a esas circunstancias. Al contrario, manifestó que dicha contestación la realizaba en nombre de ambos codemandados, lo que puede entenderse como una convalidación de todos los vicios que pudieron ocurrir en torno a la omisión de citación de la codemandada, por cuanto, tal como lo ha sostenido la Sala de Casación Civil del m.T., incluso desde la época en que existía la Corte Suprema de Justicia, la falta de ésta o los vicios en que pudiera haberse incurrido en su práctica, se han de tener por convalidados si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos, como lo exige el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil.

No obstante, de autos se desprende que ese primer escrito presentado por el Dr. M.O. fue consignado después que había precluido la oportunidad para contestar la demanda, razón por la cual debe concluirse que no hubo contestación de la demanda, lo que, de acuerdo con la doctrina y jurisprudencia vigentes, produce el efecto de invertir la carga de la prueba

En efecto, es improcedente en derecho alegar, como lo hizo la parte demandada en este juicio en el escrito que presentó tardíamente, que el mismo lo presentaba siguiendo "el contenido normativo procesal que regula los juicios ordinarios del procedimiento civil", como si de las partes dependiera escoger el lapso que más le conviniese para la realización de los actos procesales, ignorando que la tutela judicial efectiva o garantía de la jurisdicción es un derecho de configuración legal, lo que implica, como lo ha dicho el Tribunal Constitucional español, que no es un derecho de libertad, ejercitable sin más y directamente a partir de la Constitución, sino de prestación, en el sentido que sólo puede ejercerse por los cauces que el legislador establece, y por ello existe el instituto de la preclusión que resultaría violado si se aceptase la contestación de la demanda presentada en esos términos.

Sin embargo, la falta de contestación de la demanda, según nos enseñaba en cátedra el ahora magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, no acarrea ninguna presunción legal, ya que, cuando ella existe, la única manera de eliminarle sus efectos es mediante plena prueba contraria; sin embargo, el mismo artículo 362 del Código adjetivo se encarga de aclarar que no estamos en presencia de ninguna presunción, porque permite al demandado probar algo que le favorezca, de modo que no se exige plena prueba. Lo que ocurre es, como lo indica el nombre de la institución, una ficción de confesión que involucra, entre otras cosas, que la ficción no puede ir contra la realidad.

Aplicando esas enseñanzas, debe concluirse que aún en la hipótesis de que la parte demandada no conteste, ni probase nada durante el período de pruebas que le favorezca, no puede declararse con lugar la demanda si en ella se afirma que los hechos ocurrieron de una forma distinta a como la lógica enseña, o si los hechos, de la forma como fueron narrados, estuviesen en contra de las figuras legales, lo que incluye los contratos suscritos entre las partes, que son también su ley particular para ese determinado negocio jurídico, en tanto y en cuanto no contengan la exigencia de cumplimiento de una prestación imposible.

Ese, aparentemente, fue el criterio que siguió la juzgadora en la sentencia recurrida, cuando, con base en el contenido de la cláusula tercera del contrato correspondiente, declaró la demanda sin lugar, a pesar de la contestación extemporánea, lo que equivale a falta de contestación y a que, como a continuación se verá, las pruebas promovidas por la parte demandada, lo fueron sobre hechos nuevos a los que se refirió en su tardío escrito de contestación y, por tanto, impertinentes para resolver la controversia, porque tales hechos deben reputarse como no alegados.

En efecto, sobre la base de que la indicada cláusula señala que una de las partes debía manifestar a la otra, por lo menos con treinta días de anticipación, su deseo de prorrogar el contrato, y con vista de que en de autos no consta que tal manifestación se hubiese producido, concluye afirmando que no hubo prórroga y que, por lo tanto: "mal puede reclamarse la cancelación de cánones de arrendamiento causados posteriormente a la fecha de terminación del [contrato].", obviando, entre paréntesis, toda consideración a la indemnización de los daños que también se reclaman en la demanda.

En consecuencia, a los fines de resolver esta controversia debe analizarse, en primer término, cuál de las pruebas del actor o del demandado pudiesen favorecer a éste y, en segundo término, si la continuidad de la ocupación del demandado en el inmueble a que se refiere este juicio, después de finalizado el término original de duración del contrato, puede interpretarse o no como una prórroga del contrato, a pesar de que no hubo manifestación de voluntad en ese sentido por ninguna de las partes o, lo que es lo mismo, cuál es la interpretación que con base a los hechos ocurridos, debería darse a la indicada cláusula tercera.

Sin embargo, antes de realizar el establecimiento y apreciación de los hechos y de las pruebas, también es conveniente dilucidar qué puede ser ese algo que le favorezca, que puede probar el demandado.

En la indicada cátedra, el mencionado profesor enseñaba que había un colega profesor que sostenía que el principio de la comunidad de la prueba no se aplicaba en esos casos, y que, por lo tanto, no se podía extraer de las pruebas del actor ninguna valoración que favoreciese al demandado, lo que, al igual que el maestro, no comparte este juzgador, porque no es eso lo que se desprende del contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a tener por norte de sus actos la verdad.

De otro lado, debe tenerse presente que respecto a ese algo que le favorezca que puede probar el demandado contumaz, la doctrina nacional ha tenido diferentes interpretaciones:

Hay quienes han opinado que por cuanto la ley no distingue, ese algo que le favorezca pudiera ser cualquier cosa: hechos extintivos como el pago, la remisión de la deuda, la compensación; hechos invalidativos como el error, el dolo o la violencia; o hechos modificativos como la excepción non adimpleti contractus. Esta tesis, nos decía el profesor, nunca ha sido aceptada, porque en tal hipótesis el demandado que no contestó la demanda estaría en mejor situación que el que si lo hizo pura y simplemente, porque éste no podría demostrar los hechos que no alegó. Además que el demandado contumaz sorprendería al actor, impidiéndole la contraprueba, ante la ignorancia de lo que el demandado tenía la intención de probarle.

Hay quienes han afirmado que el demandado que no compareció, además de probar el caso fortuito o la fuerza mayor que le impidió contestar, puede demostrar la inexistencia de los hechos afirmados por el actor, y otros agregan a esta posición que el demandado puede demostrar también cualquier hecho que invalide la confesión, como la violencia, el error de hecho y todo aquello que sirva para anular o desvirtuar la posible confesión. Otro doctrinario agregaba que incluso se puede probar la compensación, sobre la base de que ésta opera de pleno derecho y quienes, dentro de esta misma corriente, defendían la posibilidad de que se probase el pago, argumentando que con esta prueba no se sorprende al demandante, por cuanto éste debía tener conocimiento de su ocurrencia.

La jurisprudencia venezolana sostiene que lo único que puede probar el demandado es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, nunca excepciones perentorias ni hechos nuevos y a esa corriente, de la que participa el tantas veces mencionado profesor, él le añade la posibilidad de probar la falta de cualidad e interés de cualquiera de las partes, porque ellos son requisitos de la acción, al igual que la cosa juzgada, además del caso fortuito o fuerza mayor que impidieron al demandado presentar la contestación. Incluso sostiene que también puede probar el pago; pero no sobre la base de la ausencia de sorpresa o indefensión frente al demandante, sino con el argumento de que si la ejecución de la sentencia se puede detener presentando un documento auténtico que pruebe el pago, con más razón debe aceptarse que se presente durante el litigio. Por último le agrega la posibilidad de que el contumaz pruebe la extinción sobrevenida del derecho del demandante, lo que — opina — puede hacerse en todo tiempo, aún después de la contestación de la demanda y con independencia de que hubiese o no habido contestación de la demanda.

También es necesario añadir que la Sala de Casación Civil del m.T. dijo hace tiempo ya, ese algo que le favorezca, debe ser interpretado como que no requiere prueba plena sino simples dudas, lo que es lógico, porque la creación de una duda respecto de la realidad afirmada por el actor es suficiente para enervar la ficción de confesión.

Aplicando todos esos razonamientos al caso que nos ocupa, nos encontramos que los hechos afirmados en la demanda, fueron:

1 La existencia del contrato de arrendamiento;

2 Que se comenzó a ejecutar la prórroga del contrato, pues el plazo fijo terminó el día 24 de enero de 2004 y el demandado no notificó que no lo prorrogaría;

3 Que el demandado cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2004;

4 Que procedió en forma unilateral a desocupar los locales arrendados y envió las llaves por una empresa privada de correos y remitió también una comunicación por Ipostel;

5 Que dejó los locales con los siguientes daños:

5.1 La puerta principal de la entrada, de madera, con un remiendo o reparación a nivel de las manijas;

5.2 El marco metálico de la reja de protección picado en la parte superior, y le falta un pedazo;

5.3 La cerámica agujereada en el primer baño, al cual también le falta el asiento de la poceta y la tapa del tanque;

5.4 El lavamanos y la poceta del segundo baño están inoperativos, y faltan: la regadera, la llave de la ducha, la tapa del tanque de la poceta, el asiento de la poceta. Según el libelo, la cerámica está agujereada y faltan aproximadamente ocho (8) de estas piezas y la tubería está tapada;

5.5 Falta la llave del lavaplatos;

5.6 Sin autorización fue construida una pared para dividir el local, la cual debe ser demolida a costa del arrendatario;

5.7 Fue colocada una tubería en la parte exterior de la pared, a nivel de la entrada, que debe ser desmontada por afectar la estética del local.

6 Que el demandado debe pagar los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre el 24 de abril de 2004 hasta el 24 de enero de 2005, a razón de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) mensuales.

7 Que en el contrato fue previsto el incremento de la mensualidad de acuerdo con la inflación, y que por tanto las cantidades demandadas deben ser indexadas;

8 Que el demandado debe pagar los daños que presentan los locales arrendados, cuyo importe debe fijarse a través de una experticia complementaria del fallo.

No existen obstáculos para considerar la ficción de confesión respecto de ninguno de esos hechos, por cuanto las afirmaciones plasmadas en la demanda no son absurdas, son susceptibles de haber ocurrido, no están reñidas con una realidad abstracta, ni con alguna norma contenida en los códigos o leyes vigentes. De manera que, aparte del análisis de las pruebas al que se procederá más adelante, respecto de la obligación de pagar o no los cánones de arrendamiento que se reclaman en la demanda, sólo habría que investigar, como antes se asomó, hasta qué punto, la circunstancia de que ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de prórroga, pudiese interpretarse como que no la hubo, no obstante existir la ficción de confesión de que, en efecto, la parte demandada continuó ocupando el inmueble después del vencimiento de su término original.

En el caso sub lite se previó que el contrato terminaría un día determinado y que para que hubiese prórroga era necesario que una de las partes notificase a la otra su voluntad de prorrogarlo, de modo que a falta de esa notificación, tiene plena aplicación la disposición contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que abrogó tácitamente los artículos del Código Civil que trataban la materia, tales como el 1.600, el 1.614 y, fundamentalmente, el 1.615, que establecían:

Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

Artículo 1.615: Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada con algún establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este caso, y esto se verificará aunque el arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas o edificios.

Los mismos plazos se concederán por el arrendador al inquilino para el aumento de precio en el alquiler.

No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo, en caso de que no esté solvente por alquileres, o cuando la casa se esté arruinando, o el inquilino no la conserve en buen estado, o la aplique a usos deshonestos.

En efecto, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que derogó esas disposiciones, establece: "En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este DecretoLey, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario,..." (Resaltado del Tribunal).

Esa norma es interpretada por quien este recurso decide, en el sentido de que la voluntad del arrendatario de hacer uso de la prórroga legal no tiene que constar por escrito y por eso opera de pleno derecho; pero también en el sentido que, tratándose de una potestad del arrendatario, nada impide que en cualquier momento después de iniciado el período de prórroga legal, el inquilino haga entrega del inmueble al arrendador. Esa solución era también la aplicable durante la vigencia del régimen anterior, por cuanto entendiéndose que el contrato se reputaba a tiempo indeterminado, éstos podían deshacerse en cualquier tiempo, sólo que en tal hipótesis el arrendador debía respetarle al inquilino los plazos referidos en el artículo 1.615 antes transcrito.

En conclusión, la demanda de cobro de los alquileres de los meses comprendidos entre el 24 de abril de 2004 hasta el 24 de enero de 2005 es improcedente, no porque alguna de las partes hubiese omitido notificar la otra su voluntad de prorrogar el contrato, como se pactó en la cláusula tercera del mismo, y, en consecuencia, porque "...no se demuestra que el contrato se hubiese prorrogado,..." como se decidió en la recurrida, sino porque ante la terminación del contrato pactado a tiempo determinado, operaba de pleno derecho la prórroga legal a partir de su vencimiento, que en este caso era de un (1) año, porque el contrato había durado más de un (1) año y menos de cinco (5) años (literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), y ante el hecho no negado de que efectivamente el inquilino continuó ocupando el inmueble después de dicho vencimiento, nada le impedía que durante el lapso de la misma (lo que ocurrió según el libelo en abril de 200), potestativamente decidiese entregar el inmueble al arrendador, sin sufrir mayores consecuencias.

En torno a los daños que se afirman en el libelo que causó la parte demandada al inmueble objeto del presente juicio, este Tribunal observa que aun cuando la inspección ocular que acompañó la parte demandante para evidenciarlos se evacuó cuatro (4) meses después (11 de agosto de 2004), según consta de la copia del acta que cursa al folio 57 del expediente, ante la falta de contestación, opera la ficción de que efectivamente ellos ocurrieron. Sin embargo, la aplicación del principio de la comunidad de la prueba al que antes se hizo referencia, y el análisis de la copia del acta de la indicada Inspección Ocular, permite a este Tribunal concluir que no todos los que se señalaron en el libelo ocurrieron, porque en la indicada Acta no se menciona, la falta de los asientos de pocetas, como se afirma en la demanda, ni tampoco la pared divisoria, cuestiones éstas que obviamente, no se trata de una forma distinta de ver o narrar los daños, ya que, aunque fuese con otras palabras, podían ser constatados y hechos constar por el Tribunal que llevó a cabo la indicada inspección ocular, lo que no ocurrió.

En consecuencia:

Dando por demostrada la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y del que emanaron los hechos motivos del presente juicio;

Considerando manifiestamente impertinente la prueba de la propiedad del inmueble que presentó la parte actora mediante la consignación de la copia fotostática del documento de adquisición, cursante a los folios 54 y 55 del expediente que tiene anexo un certificado de solvencia de derecho de frente (f. 56), por cuanto en el juicio no se le ha discutido su titularidad;

Considerando que la copia del acta de la inspección ocular acompañada por la actora durante el período de pruebas demuestra que efectivamente el inmueble tenía daños, lo que sumado a la falta de contestación de la demanda permiten concluir que los mismos los ocasionó la parte demandada, aunque no todos los indicados en el libelo;

Considerando manifiestamente impertinente la prueba presentada por la parte demandada para demostrar que fue adquirido un inmueble en situado en la urbanización La Atlántida, por cuanto se trata de un hecho alegado extemporáneamente y que en ningún caso serviría para evidenciar que el inmueble objeto del presente juicio fue devuelto en la forma como lo prevé el artículo 1.595 del Código Civil, como tampoco lo evidencian los comprobantes de ingreso de personal que cursan a los folios 67 y 68, que también prueban hechos manifiestamente impertinente.

Y por cuanto la parte demandada nada probó que le favoreciese respecto a los indicados daños reclamados en el libelo, salvo el que deriva del análisis de la copia del acta de la inspección ocular referida en esta decisión, en el dispositivo del presente fallo se declarará con lugar la apelación y parcialmente con lugar la demanda.

Por virtud de las razones antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora, contra la sentencia pronunciada en fecha 25 de enero del año actual por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado por la ciudadana L.M.G.d.T., en contra del ciudadano E.J.S.B., y de la sociedad mercantil THE HOUSE´S TELEVISIÓN C.A., suficientemente identificados en el cuerpo del presente fallo.

Se declara parcialmente con lugar la demanda, por cuanto es improcedente la pretensión que perseguía el cobro de los cánones de arrendamiento supuestamente causados durante el período comprendido entre el 24 de abril de 2004 hasta el 24 de enero de 2005; pero si procede la solicitud de indemnización de los daños que presentan los locales comerciales aludidos en el juicio, a cuyo efecto se ordena la elaboración de una experticia complementaria del fallo para que los auxiliares de justicia que con tal carácter se designen, determinen el valor de las siguientes reparaciones que deberán realizarse en los locales, números 2 y 3, que forman parte de la Quinta Aily, situado en la Avenida Atlántida, entre calle 5 y calle 6, Parroquia C.L.M.d.E.V..

1 Sustitución u ocultamiento del remiendo de la puerta de madera de la entrada principal;

2 Reparación del marco metálico de la reja de protección que se encuentra picado en la parte superior, y colocación del pedazo faltante.

3 Colocación de la cerámica dañada en el primer baño y colocación de la tapa del tanque de la poceta.

4 Poner en estado operativos tanto el lavamanos como la poceta del segundo baño; la colocación de la regadera y las llaves para la ducha, la tapa del tanque de la poceta, sustitución de las cerámicas dañadas y colocación de las faltantes, así como reparar la tubería tapada;

5 Colocación de la llave del lavaplatos; y

6 Remover la tubería en la parte exterior de la pared, a nivel de la entrada.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, cada parte pagará las costas de la contraria.

Publíquese y regístrese.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los veintiún (21) días del mes de julio del año 2006.

EL JUEZ,

Abg. I.I.P.

LA SECRETARIA Acc

LIXAYO MARCANO MAYORA

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (12:59 pm).

LA SECRETARIA Acc

LIXAYO MARCANO MAYORA

IIP/lmm

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