Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Acarigua), de 9 de Enero de 2008

Fecha de Resolución: 9 de Enero de 2008
Emisor:Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
Número de Expediente:20830
Ponente:Ignacio Herrera
Procedimiento:Cumplimiento De Contrato De Opcion A Compra Venta,

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.S.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:

Demandante: P.F.Á., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, domiciliado en Acarigua, Estado Portuguesa y titular de la cédula de identidad V 9.118.040.

Apoderada de la parte demandante: G.B.G. y A.Z.F., abogados en ejercicio de este mismo domicilio, inscritas en INPREABOGADO bajo los números 21.686 y 15.367 y titulares de las cédulas de identidad V 5.947.612 y V 3.592.724 respectivamente.

Demandados: J.A.T.M., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, viudo y titular de la cédula de identidad V 5.222.545, así como originalmente DORGELIS M.S.D.T., venezolana, mayor de edad, comerciante, de oficios del hogar, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V 5.949.921 y ahora los ciudadanos A.T.S. y M.E.T.S., coherederos de la originalmente codemandada, la ahora fallecida e identificada DORGELIS S.D.T..

Apoderados judiciales de los demandados: Y.E.C.L., J.R., M.M.L.F., I.F.N. y S.B.P. M, abogados en ejercicio de este domicilio, inscritos en INPREABOGADO bajo los números 24.851, 113.809, 25.091, 51.367 y 105.080, respectivamente y titulares de las cédulas de identidad V 5.947.973, V 12.432.518, V 12.062.138, V 4.610.448 y V 15.139.628 respectivamente.

Motivo: Cumplimiento de contrato y reconvención por resolución y por nulidad del mismo contrato.

Sentencia: Definitiva.

Con informes de la parte actora.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

Ante este Juzgado, en fecha 06 de diciembre de 1999, el ciudadano P.F.Á., asistido por la abogada G.B.G., demandó por cumplimiento de contrato, al ciudadano J.A.T.M., alegando que éste se obligó a venderle un inmueble de su propiedad.

Solicitó el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble arriba mencionado. Acompañó los recaudos aludidos.

Admitida la demanda se ordenó el emplazamiento del demandado, el cual se practicó en forma personal, siendo que en fecha 30 de octubre del 2000, la apoderada actora abogada G.B.G. presentó reforma de la demanda en cuanto a que demanda igualmente a la ciudadana DORGELIS M.S.D.T., en su condición de cónyuge del ciudadano J.A.T.M., parte demandada, ratificó la petición de la medida de prohibición de enajenar y gravar, solicitada en libelo inicial, reforma ésta que fue admitida de conformidad, ordenándose el emplazamiento de la codemandada DORGELIS M.S.D.T., a la que se le designó defensor judicial.

Encontrándose en este estado el juicio, fue consignada copia certificada del acta de defunción de la codemandada DORGELIS M.S.D.T., procediéndose a la citación de sus herederos.

En fecha 09 de marzo de 2005, este Juzgado repuso la causa al estado de citara la codemandada DORGELIS M.S.D.T. para la contestación de la demanda, en la persona de sus herederos A.T. y M.E.T., declarándose la nulidad de todas las actuaciones luego del auto del 14 de noviembre de 2000 que admitió la reforma de la demanda. Esta decisión fue revocada por el Juzgado Superior en lo Civil y Mercantil de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial.

Mediante auto de fecha 23 de noviembre de 2005, este Juzgado en cumplimiento con lo ordenado por la Alzada, ordenó la citación de los ciudadanos A.T. y M.E.T., en su condición de herederos de la codemandada DORGELIS M.S.D.T..

Por escrito de fecha 09 de noviembre de 2006, la representación judicial de los demandados dio contestación a la demanda y solicitó la resolución del contrato y el resarcimiento de daños y perjuicios.

Estimó la demanda de resolución de contrato en Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,00) y por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios en la cantidad de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,00), ahora CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 40.000,00).

Durante el lapso probatorio la apoderada actora abogada A.Z.F., promovió las testimoniales de los ciudadanos E.P. y F.G..

En fecha 5 de octubre de 2007, la parte actora presentó informes, haciendo un recuento del proceso.

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:

III

FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISIÓN:

Este tribunal, de conformidad con lo que dispone el ordinal 4° del artí¬culo 243 del Código de Procedimiento Civil, seguidamente establece los moti¬vos de hecho y de derecho de la decisión:

La pretensión procesal de la parte actora, consiste en que se condene a los demandados al cumplimiento de las obligaciones derivadas de un contrato bilateral de venta y al otorgamiento del contrato definitivo de compraventa.

Dice el actor en el libelo que suscribió el 5 de enero de 1999 con el aquí demandado J.A.T.M. un contrato por el que se obligaba a venderle un inmueble consistente en el apartamento 5 3, ubicado en la Avenida 34 entre calles 35 y 36, en el edificio Residencias Diana, con una superficie de ochenta metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (80,83 mts2) y alinderado así: Norte: escalera, vestíbulo de distribución de la planta y cuarto del ducto de basura; Sur: fachada Sur del Edificio; Este: Fachada Este del Edificio; y Oeste: fachada Oeste que da a las áreas verdes internas.

Que cumplió con sus obligaciones que eran pagar parte del precio de la venta que se fijó en DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), pagaderos en tres cuotas, de los que pagó en la misma fecha 5 de enero de 1999 la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) y el saldo de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), en dos partes de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), la primera a noventa días a partir del 5 de enero de 1999 y la segunda a ciento ochenta días contados a partir de esa misma fecha y que el demandado le entregó el inmueble.

Que la oportunidad de cancelar la primera cuota se cumplió el 5 de abril de 1999 y que antes de esa fecha procedió a buscar y comunicarse con J.A.T.M. y le informó un familiar que se había mudado a Maturín, pero que próximamente vendría a Acarigua a buscar el dinero adeudado e inmediatamente procedió a pedir su dirección y teléfono y se comunicó con él y le manifestó que tenía el dinero completo, o sea SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) y le contestó que muy pronto vendría a buscar el dinero y a entregarle (sic) el documento definitivo, lo que no hizo y en la espera se vencieron los ciento ochenta días para efectuar el pago de la segunda cuota y que J.A.T.M. no ha venido ni ha respondido las innumerables llamadas que le ha hecho para entregarle el dinero y le entregue (sic) el documento definitivo de venta y que incluso en una oportunidad se trasladó a Maturín porque acordaron que en esa ciudad iban a finiquitar la situación y que allí no pudo ubicar a J.A.T.M. y le informaron que se encontraba en otro estado y tuvo que venir sin poder solventar la situación.

Que el tiempo ha transcurrido y J.A.T.M. no otorga el documento definitivo de compraventa, poniéndole trabas y largas al asunto, poniendo excusas y pretextos y que le manifestó que no realizaría el traspaso porque nada le obliga.

La representación judicial de los demandados J.A.T.M., A.T.S. y M.E.T.S. en su escrito de contestación, conviene en el hecho de la celebración del contrato el 5 de enero de 1999, sobre el precio de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00). Sobre este precio, conviene además que el demandante se comprometió a pagar el precio de la siguiente manera: La cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) al momento de suscribir el contrato y la diferencia de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) en dos cuotas iguales de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), la primera a 90 días de la fecha del contrato, es decir el 5 de abril de 1999 y la segunda a 180 días de la fecha del contrato, es decir el 5 de julio de 1999, entregando el apartamento al demandante el mismo día 5 de enero de 1999.

En consecuencia, se declara que son hechos que se encuentran fuera del debate probatorio en la presente causa y deben tenerse como demostrados, por haber sido alegados por la parte actora en el escrito de la demanda, convenido por la defensa del codemandado J.A.T.M. en su escrito de contestación y alegado en su escrito de contestación por la representación judicial de los demandados, los siguientes hechos:

La celebración de un contrato de promesa bilateral de compraventa, entre el aquí codemandado J.A.T.M. y el aquí demandante P.F.Á., por el que el primero se obligó a vender al segundo, el inmueble que se describe en la demanda, mediante documento otorgado el 5 de enero de 1999.

Que en el mismo contrato se pactó como precio por la venta del inmueble la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00).

Que el aquí demandante P.F.Á. se obligó a pagar el precio de la siguiente manera: La cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) al momento de suscribir el contrato y la diferencia de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) en dos cuotas iguales de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), la primera a 90 días de la fecha del contrato, es decir el 5 de abril de 1999 y la segunda a 180 días de la fecha del contrato, es decir el 5 de julio de 1999.

Que el aquí codemandado J.A.T.M. entregó al ahora demandante P.F.Á. el inmueble, en la misma fecha del otorgamiento del documento del contrato, es decir el 5 de enero de 1999.

Luego, la representación judicial de los demandados niega que J.A.T.M. haya puesto trabas y le haya dado largas al asunto, poniendo excusas y pretextos para cumplirle y que es también falso que se haya negado a recibir el saldo del precio, aduciendo que la obligación del comprador, el demandante P.F.Á. era pagar el saldo del precio en el lapso estipulado y que no lo hizo y que de haber sido cierto este hecho, hubiera hecho el pago conforme a lo establecido en los artículos 1.306 y siguientes del Código Civil y que el deudor, pudo obtener su liberación mediante el procedimiento de oferta real y depósito, por lo que rechaza y niega la demanda y pide que la misma sea declarada sin lugar.

Que quien incumplió con su obligación contractual, fue el demandante P.F.Á., al no pagar en los plazos convenidos, por lo que los demandados no tienen que cumplir con el otorgamiento del contrato definitivo de compraventa, de acuerdo con la excepción NON ADIMPLETI CONTRACTUS, según el artículo 1.168 del Código Civil, por lo que debe quedar sin efecto el contrato de promesa de compraventa.

Alegan lo establecido en el contrato: “Es entendido que si una de las partes incumpliere una de las cláusulas estipuladas en este documento quedará obligada a resarcir a la otra parte con la cantidad de 10.000.000,00 de bolívares, la cual se considera como sanción al incumplimiento de este contrato, el cual en este caso quedará resuelto de pleno derecho.” Que es evidente que quien incumplió con sus obligaciones fue el demandante, por lo que debe quedar sin efecto el contrato de promesa de venta y que en consecuencia debe el Tribunal declarar resuelto el contrato y ordenar el resarcimiento de los daños y perjuicios, ocasionados por el incumplimiento de conformidad con los artículos 1160, 1167 y 1264 del Código Civil.

Alega luego que se evidencia, tanto del libelo de demanda, como de las copias de documentos anexados por el demandante, que éste estaba en conocimiento que la persona con quien contrató era de estado civil casado y que tenía conocimiento que la adquisición del inmueble fue realizada por J.A.T.M. y DORGELIS M.S.D.T. conjuntamente, por lo que con fundamento en los artículos 168 y 170 del Código Civil, alegan la nulidad del contrato suscrito y no existía documento de partición o liquidación de la comunidad hereditaria, por cuanto DORGELIS M.S.D.T. ya había fallecido, lo que era conocido por el demandante, lo que manifiesta su mala fe, en pretender la compra del objeto del contrato por un monto irrito en cuanto al precio de mercado en su valor real.

Estima lo que califica de demanda de resolución del contrato de promesa de compraventa en SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00) y resarcimiento de daños y perjuicios en CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00).

La representación judicial del demandante, no dio contestación a la reconvención.

Trabada como quedó la litis en los anteriores términos, este Tribunal para decidir procede a analizar con vista a los alegatos de las partes, las pruebas que constan en autos:

  1. El documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, en fecha cinco de enero de 1999, bajo el número 60, Tomo 2 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría durante el referido año, que el demandante acompañó al libelo y que cursa en los folios 3 y 4 del expediente.

    Este instrumento, que cursa en los folios 3 y 4 de la primera pieza del expediente, está autorizado por un funcionario con facultades para darle fe pública, por lo que de conformidad con lo que disponen los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, se aprecia como plena prueba de la celebración de un contrato, por el que el aquí codemandado reconviniente, J.A.T.M. se obligó a vender y el aquí demandante P.F.Á. se obligó a comprar un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento, ubicado en la Avenida 34 (antes Avenida 10) entre calles 35 y 36 (antes calles 3 y 4, N° 16), Residencias Diana, Apartamento 5-3 del Municipio Páez del Estado Portuguesa. Que el precio de la venta se fijó en DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), pagaderos de la siguiente manera: La cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) que fueron pagados al suscribir el documento y la diferencia de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) que el allí comprador y aquí demandante P.F.Á. se obligó a pagar en dos cuotas iguales de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), la primera a 90 días de la fecha del contrato, es decir el 5 de abril de 1999 y la segunda a 180 días de la fecha del contrato, es decir el 5 de julio de 1999. Así este Tribunal lo declara.

    También aparece en este instrumento, que el ahora demandante P.F.Á. y el aquí demandado pactaron que si una de las partes incumpliere con una de las cláusulas, quedaría obligada a resarcir a la otra con la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) por lo que el mismo instrumento también se aprecia como plena prueba de que en el referido contrato se pactó ese resarcimiento. Así se establece.

  2. La copia fotostática simple de documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Páez del Estado Portuguesa, en fecha 9 de diciembre de 1985, bajo el número 5, Tomo 5 del Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del mismo año, que la parte actora acompañó al escrito de la demanda y que cursa en los folios 5 al 12 de la primera pieza del expediente.

    Este instrumento, cursante en los folios 5 al 12 de la primera pieza del expediente, es copia fotostática perfectamente legible de su original que es un documento público, por lo que se tiene de conformidad con lo que dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, como fidedigno de su original y en consecuencia se aprecia como plena prueba de que los demandados J.A.T.M. y DORGELIS M.S.D.T., tienen la propiedad del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se les demanda en la presente causa y como plena prueba además, de que en el referido documento aparece que J.A.T.M. y DORGELIS M.S.D.T. son casados. Así este Tribunal lo declara.

  3. La copia fotostática simple de documento de Liberación de Hipoteca, autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha 04 de junio de 1996, bajo el N° 60, Tomo 30, cursante en los folios 13 al 14 de la primera pieza del expediente.

    Este instrumento, cursante en los folios 13 y 14 de la primera pieza del expediente, tan solo puede demostrar la liberación de una hipoteca sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda y no estando tal gravamen ni su liberación, discutidas en la presente causa, se desecha esta instrumental como una prueba manifiestamente impertinente. Así este Tribunal lo declara.

  4. Justificativo de testigo evacuado ante la Notaria Pública de Acarigua, Estado Portuguesa, el día 07/02/2000, por medio del cual los ciudadanos: Z.G.G., R.C.L.P. y C.L.A., dijeron que conocían de vista trato y comunicación al ciudadano P.F.Á.; que igualmente conocen al señor J.A.T.M.; que les consta que el señor P.Á., vive en la Residencia Diana; que les consta que el apartamento ubicado en Residencias Diana le pertenece a P.Á. por compra realizada al señor J.A.T.; que igualmente les consta que el señor J.A.T., desde el mes de noviembre de 1999, tiene en venta el apartamento donde vive P.Á.; que les consta que el señor J.A.T. le ofreció en venta el referido apartamento al ciudadano R.L.P..

    1. Z.G.G.: quien al ser interrogada dijo que si ratifica la declaración que hizo en fecha 07/02/2000, por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, porque ella presenció cuando el señor TORÍN, en la parte baja del Edificio ofreció en venta el Apto. N° 5-3 de Residencias Diana al señor R.L.P., en la suma de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00).

    2. C.L.A.: quien al ser interrogado dijo que si ratifica la declaración que hizo en fecha 07/02/2000, por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, porque ella presenció cuando el señor TORÍN, le ofreció en venta el Apto. N° 5-3 de Residencias Diana al señor R.L.P., que es su amigo, quien se lo estaba ofreciendo desde el mes de marzo de 1999, y estaban concretando la venta a finales de ese año.

      Estos testigos, en el justificativo evacuado ante la Notaria Pública Primera de Acarigua, declararon que el aquí demandante P.F.Á. vive en el apartamento 5 3 del edificio Residencias Diana, en esta ciudad de Acarigua, pero esta circunstancia fue alegada tanto en el libelo como en la contestación, por lo que sobre este punto nada aporta el justificativo y la ratificación en el juicio por los testigos Z.G.G. y C.L.A..

      También dicen los testigos en el mismo justificativo, que les consta el apartamento en el que vive el actor P.F.Á., le pertenece por compra que le hizo a J.A.T.M., pero en el libelo la parte demandante tan solo alegó que el demandado J.A.T.M. se obligó a venderle dicho inmueble y no que se lo había vendido, por lo que sobre este punto se desecha el justificativo y las declaraciones de los testigos Z.G.G. y C.L.A. que lo ratificaron como manifiestamente impertinentes y carentes de valor probatorio.

      En el justificativo, declaran los testigos que desde el mes de noviembre de 1999 J.A.T.M. ha estado vendiendo el apartamento, pero tampoco esta circunstancia fue alegada en el libelo, por lo que también en este punto se desecha el justificativo y las declaraciones de los testigos Z.G.G. y C.L.A. ratificando sus dichos en el mismo, como manifiestamente impertinentes y ningún elemento de convicción aportan para la decisión de la causa.

      En este justificativo también aparecen las declaraciones de R.C.L.P., pero este testigo no ratificó sus declaraciones durante la causa, por lo que la parte demandada no tuvo oportunidad de control sobre sus dichos y en consecuencia las declaraciones de este testigo en dicho justificativo no tienen valor probatorio.

      En consecuencia del anterior análisis, se desecha el justificativo de testigos y las declaraciones de Z.G.G. y C.L.A. que ratificaron sus dichos en el mismo, como carentes de valor probatorio. Así este Tribunal lo establece.

    3. E.P.: quien al ser preguntado por su promovente dijo: PRIMERA: Que diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al señor P.Á.? CONTESTÓ: “sí, lo conozco”. SEGUNDA: Que diga el testigo si conoce al señor A.T.? CONTESTÓ: “Sí, lo conozco de vista”. TERCERA: Que diga el testigo si sabe y le consta que el señor P.Á., hizo múltiples diligencias para pagarle lo que le debía por el apartamento al señor A.T.? CONTESTÓ: “Si señor en varias oportunidades”. CUARTA: Que diga el testigo si sabe y le consta que A.T. nunca quiso aceptar el pago por parte de P.Á.? CONTESTÓ: “En ningún momento”. QUINTA: Que diga el testigo si el señor P.Á., en alguna oportunidad le dejó al señor A.T., el pago con usted? CONTESTÓ: “Si, me dejó un sobre con un cheque adentro y un recibo para que lo firmará en constancia de su recibo el cual duró en mi poder más de tres (3) meses”. SEXTA: Diga el testigo en que época le dejó P.Á. el recibo y el cheque para A.T.? CONTESTÓ: “Eso fue a principios del año 1999”. SEPTIMA: Diga el testigo si mientras tuvo el cheque y el recibo en su poder vio al señor A.T..? CONTESTÓ: “En una oportunidad e hizo caso omiso, parecía que no era con él”. OCTAVA: Diga el testigo porque le consta lo que aquí ha declarado? CONTESTÓ: “Yo, trabajaba en residencias Diana como conserje y el señor P.Á. compró el apartamento 5-3 y en mi presencia habló con A.T. y le dijo que le iba a dejar el pago conmigo y en efectos los primeros meses del años 99 le dejó y lo tuve durante muchos meses y en la oportunidad en la que el señor TORÍN fue al edificio yo hice el intento de entregarle el pago y el me miro e hizo como que yo no estaba hablando con él, volteó y se fue.

    4. F.E.G.P.: quien al ser preguntado por su promovente dijo: PRIMERA: Que diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al señor P.Á.? CONTESTÓ: “Sí, lo conozco”. SEGUNDA: Que diga el testigo si conoce al señor A.T.? CONTESTÓ: “Sí, lo conozco”. TERCERA: Que diga el testigo si sabe y le consta que en el mes de Junio del año 1999, el señor P.Á., viajó a la ciudad de Maturín a pagarle un dinero al señor A.T. por el apartamento que le había comparado en Residencias Diana? CONTESTÓ: “Si me consta”. CUARTA: Que diga el testigo si sabe y le consta si P.Á. le entregó el dinero a A.T.? CONTESTÓ: “No, se lo entrego”. QUINTA: Que diga el testigo porque P.Á. no le entrego el dinero a A.T.? CONTESTÓ: “Porque A.T. no se presentó”. SEXTA: Que el testigo de razón fundada de sus dichos? CONTESTÓ: “Me consta lo que he declarado porque yo fui con el señor P.Á. a entregarle el cheque a la ciudad de Maturín a A.T., nos fuimos en la camioneta del señor Álvarez y A.T. no se presentó a recibir el cheque, nos informaron que el se había mudado para Guanta, pero la noche antes yo había hablado con A.T. y el me dijo donde lo teníamos que esperar en Maturín y después no se presentó a buscar el dinero.

      Los testigos E.P. y F.E.G.P., son contestes en sus declaraciones en el sentido de que el aquí demandante P.F.Á. hizo gestiones para pagarle a J.A.T.M. el saldo del precio del inmueble, declarando E.P. que el demandante le dejó un cheque para J.A.T.M. con un recibo, que vio al mismo J.A.T.M. pero que éste hizo caso omiso y F.E.G.P. que el demandante viajó para este fin a la ciudad de Maturín, por lo que los dichos de estos testigos se aprecian de conformidad con lo que dispone el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, como plena prueba de que el mismo demandante P.F.Á. hizo gestiones para pagarle a J.A.T.M., el saldo del precio del inmueble. Así este Tribunal lo declara.

  5. Copia certificada de acta de defunción, de fecha 24 de noviembre de 1988, asentada bajo el número 50 de los Libros de Registro Civil de Defunciones que llevaba la Prefectura de la Parroquia R.B., Municipio Barinas del Estado Barinas.

    Esta copia certificada está expedida por un funcionario con facultades para darle fe pública, según lo que dispone el artículo 1.364 del Código Civil, por lo que se aprecia como plena prueba, por así constar en su texto de que DORGELIS M.S.D.T. falleció el 2 de noviembre de 1988. Así este Tribunal lo declara.

  6. Folio 57, oficio N° 7460-86, de fecha 07/07/2007, emanado de la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Páez del Estado Portuguesa, junto con copias de documento protocolizados.

    Con este oficio, la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Páez del Estado Portuguesa, rinde los informes requeridos por este Tribunal, promovidos por la parte demandante reconvenida, para demostrar que el precio por el que se pactó la venta, no fue vil.

    En dicho oficio se indica el precio de ventas de tres apartamentos en el edificio Residencias Diana, realizada la primera en el año 1994, la segunda en el año 1997 y la tercera en el mes de junio de 2007.

    La primera de esta venta, se realizó mas de cuatro años antes al 5 de enero de 1999, cuando J.A.T.M. y P.F.Á. celebraron el contrato cuyo cumplimiento demanda del actor ÁLVAREZ y cuya resolución o nulidad pretende el codemandado

    TORÍN MORGADO y la tercera, mas de ocho años después.

    Considerando que la primera venta es muy anterior y la tercera muy posterior al contrato que se discute en la presente causa y habida cuenta de la variación que notoriamente ha sufrido el índice de precios al consumidor desde 1994 hasta 1999 en el caso de la primera de las ventas y desde este último año hasta 2007 en el caso de la última de las ventas, los precios allí pactados no son útiles como referencia para determinar el valor real del apartamento que J.A.T.M. se obligó a vender a P.F.Á., mientras que la segunda de las ventas, que fue realizada en el año 1997, siendo tan solo una, sin que conste en este oficio otras ventas y sus precios para constatar y calcular un promedio de valores, tampoco es útil como referencia, por lo que este oficio y las copias de los documentos que al mismo se anexaron, se desecha como carente de valor para la decisión de la causa. Así este Tribunal lo declara.

    Finalmente para decidir el Tribunal observa:

    La celebración del contrato por el que J.A.T.M. se obligó a vender y el ahora demandante P.F.Á. se obligó a comprar el apartamento 5 3 del Edificio Residencias Diana, así como el precio de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) acordado para esa negociación, fueron alegados en la demanda y admitidos en la contestación, por lo que son hechos incontrovertidos que se encuentran fuera del debate probatorio.

    También fue alegado en la demanda y admitido en la contestación que del precio de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), el ahora demandante P.F.Á. pagó al aquí demandado J.A.T.M., la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) y que se obligó a pagar la diferencia en dos partes de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) cada una, la primera a 90 días de la fecha del contrato, es decir el 5 de abril de 1999 y la segunda a 180 días de la fecha del contrato, es decir el 5 de julio de 1999, por lo que también son hechos incontrovertidos que se encuentran fuera del debate probatorio.

    Además estas circunstancias, se encuentran demostradas con el documento autenticado que cursa en los folios 3 y 4 de la primera pieza del expediente que ya fue valorado. Debe el Tribunal decidir si procede condenar a la parte demandada al cumplimiento del contrato, como pretende la parte actora o si procede la resolución del mismo contrato como pretende la parte demandada reconviniente.

    Pasa el Tribunal a analizar en primer lugar la reconvención, dado que ningún sentido tendría pronunciarse sobre una acción de cumplimiento de contrato intentada por el actor P.F.Á., sin establecer previamente si procede la resolución o la declaratoria de nulidad del mismo, que pretenden los demandados.

    Como ya quedó expresado, el demandante reconvenido no dio oportuna contestación a la reconvención.

    Seguidamente pasa el Tribunal a analizar la pretensión procesal contenida en la reconvención, de que se declare la resolución del contrato celebrado entre las partes de la presente causa:

    De conformidad con lo que dispone el artículo 1.167 del Código Civil, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello.

    Como ya está señalado, en la presente causa está demostrada plenamente la celebración del contrato de promesa bilateral de compra venta, que contiene obligaciones recíprocas, por lo que es un contrato bilateral, según la definición del artículo 1.134 del Código Civil.

    En el mencionado contrato, se pactó que J.A.T.M. vendería al aquí demandante P.F.Á., el inmueble descrito en la demanda, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) de los que el mismo demandante pagó CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) y se obligó a pagar la diferencia en dos partes iguales de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), la primera a 90 días de la fecha del contrato, es decir el 5 de abril de 1999 y la segunda a 180 días de la fecha del contrato, es decir el 5 de julio de 1999.

    Las obligaciones que corresponden al aquí demandante reconvenido es comprar el inmueble por DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), pagando el saldo del precio de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) en dos partes según lo indicado y las obligación que correlativamente correspondía al aquí demandado reconvinientes J.A.T.M., es transferir la propiedad del inmueble.

    El efecto de la resolución de un contrato consiste en que las partes del mismos deben restituirse de manera recíproca todas las prestaciones que hubieren cumplido.

    En el contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado entre el ahora demandado J.A.T.M. y el ahora demandante P.F.Á., el primero se obligó a vender al segundo, un inmueble. Se pactó en el referido contrato que la duración del mismo sería de ciento ochenta días contados a partir del 5 de enero de 1999.

    Al concluir la vigencia del contrato ciento ochenta días después del 5 de enero de 1999 el ahora demandado J.A.T.M. quedó liberado de la obligación que tenía de vender el inmueble al aquí demandante P.F.Á.. Tal obligación existió durante la vigencia del contrato y siendo la prestación del demandado J.A.T.M. en virtud del mismo contrato, el mantener su oferta de vender el inmueble durante ese lapso y el del demandante P.F.Á., la de comprar el mismo inmueble, concluido el contrato la obligación de J.A.T.M. de mantener esa oferta se cumplió y no puede ser revocada ni restituida que sería el efecto de una resolución, por lo que es manifiestamente contraria a derecho la pretensión de los demandados reconvinientes de que se resuelva el contrato.

    Diferente sería la situación en el caso de una venta ya perfeccionada en la que se hubiera trasmitido la propiedad de la cosa vendida y en la que por ejemplo, el comprador no hubiese pagado un saldo del precio que se encuentre vencido. En esa hipótesis, puede el vendedor demandar la resolución del contrato, para que se le restituya la propiedad que trasmitió, debiendo a su vez devolver la parte del precio que recibió, salvo la indemnización de daños y perjuicios que puede también reclamar, según lo que dispone el artículo 1.167 del Código Civil.

    Además, los aquí demandados reconvinientes y particularmente J.A.T.M., no alegaron que hubieran hecho todo lo posible para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa.

    En este sentido se pronunció la entonces la Sala Civil, de la entonces Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 7 de de agosto de 1980 en la que se expresa textualmente lo siguiente:

    …en la recurrida aparece que el vendedor fue demandado para que diera cumplimiento a esa obligación y no se desprende del fallo que hubiera alegado que había hecho todo lo posible a ese fin y hubiera comparecido a la Oficina de Registro competente para el otorgamiento del documento.

    Considera en consecuencia, esta Sala, ateniéndose estrictamente a los hechos establecidos en la propia sentencia recurrida, que en este caso se hizo una incorrecta aplicación del mencionado artículo 1167 del Código Civil, porque aunque es verdad que el incumplimiento de la obligación de una de las partes, da lugar, en el contrato bilateral, a la resolución del mismo, ello naturalmente solo es procedente cuando la parte que demanda la resolución ha cum¬plido o está dispuesta a cumplir con su obligación. O sea, aplicando la anterior doctrina al caso de autos, no era procedente la resolu¬ción del contrato por falta de pago del saldo del precio de la venta, si el vendedor no demostró en el proceso que cumplió con su obli¬gación principal de otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, o por lo menos que hizo todo lo posible de su parte para que el otorgamiento del documento se llevara a cabo.

    . (Juris¬prudencia Ramírez & Garay. Tomo LXX 1980. 516 80, páginas 501 a 503).

    Considera quien juzga, que esto debe ser así, por cuanto la parte que no ha cumplido con la prestación que le corresponde en un contrato bilateral o que al menos haya hecho lo posible para cumplirla, no puede aprovecharse del incumplimiento de la otra parte para lograr se le acuerde la resolución del contrato y como consecuencia de la misma, la liberación de la obligación propia que también fue incumplida y con mayor razón en el presente caso, en que el codemandado reconviniente J.A.T.M. se obligó a vender un bien del que no tenía la propiedad plena.

    En consecuencia, al no haber alegado y probado luego, los demandados reconvinientes y particularmente J.A.T.M., que hicieron todo lo posible para otorgar el documento definitivo de compraventa, la resolución del contrato por el que el mismo J.A.T.M. se obligó a vender a P.F.Á. un inmueble, no puede prosperar y esta pretensión contenida en la reconvención debe ser desechada por ser manifiestamente contraria a derecho. Así este Tribunal lo declara.

    En el escrito de contestación, en el que propusieron reconvención, los demandados reconvinientes J.A.T.M., A.T.S. y M.E.T.S. también piden se declare la nulidad del contrato por el que el ahora demandado reconviniente J.A.T.M. se obligó a vender un inmueble al aquí demandante reconvenido P.F.Á..

    Sobre esa solicitud el Tribunal observa:

    Quedó demostrado en autos, con la copia simple de documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Páez del Estado Portuguesa, en fecha 9 de diciembre de 1985, bajo el número 5, Tomo 5 del Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del mismo año, que la parte actora acompañó al escrito de la demanda y que cursa en los folios 5 al 12 de la primera pieza del expediente, que J.A.T.M. y su cónyuge, la ahora fallecida DORGELIS M.S.D.T. adquirieron de manera conjunta el inmueble, que el primero se obligó a vender al aquí demandante P.F.Á. y además, según el artículo 164 del Código Civil, se presume que pertenecen a la comunidad todos los bienes existentes, mientras que no se pruebe que son propios de alguno de los cónyuges.

    De conformidad con lo que dispone el artículo 168 eiusdem, se requiere el consentimiento de ambos cónyuges para enajenar a título gratuito u oneroso, los bienes gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos al régimen de publicidad, mientras que el artículo 170 del mismo Código dice que los actos cumplidos por el cónyuge sin el necesario consentimiento del otro y no convalidados por éste, son anulables, cuando quien haya participado en algún acto de disposición con el cónyuge actuante, tuviere motivo para conocer que los bienes afectados por dichos actos pertenecían a la comunidad conyugal.

    No obstante, DORGELIS M.S.D.T., quien fuera cónyuge del aquí codemandado J.A.T.M. falleció el 2 de noviembre de 1988, es decir antes del 5 de enero de 1999 cuando se celebró el contrato cuyo cumplimiento pretende el actor P.F.Á. y cuya resolución y nulidad pretenden los demandados.

    En consecuencia, el inmueble que J.A.T.M. se obligó a vender al demandante P.F.Á. no formaba parte de una comunidad conyugal, sino de una comunidad hereditaria, por lo que es improcedente se declare la nulidad con base al artículo 170 del Código Civil.

    De conformidad con lo que dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, por lo que no está el Juzgador limitado por las normas de derecho invocadas por las partes, lo que además consagra la doctrina en el principio “iura novit curia” (el Juez conoce el derecho).

    Quedó demostrado con la copia simple de documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Páez del Estado Portuguesa, en fecha 9 de diciembre de 1985, bajo el número 5, Tomo 5 del Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del mismo año que J.A.T.M. y DORGELIS M.S.D.T.e. casados y al estar registrado el documento correspondiente a esta copia, el actor P.F.Á. tenía motivos para conocer, que el inmueble, a cuya venta se obligó J.A.T.M. fue adquirido por éste, conjuntamente con DORGELIS M.S.D.T. que era su cónyuge.

    De conformidad con lo que dispone el artículo 1.483 del Código Civil, la venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona y si la venta de la cosa ajena es anulable, evidentemente también lo es el contrato preparatorio de la venta de la misma cosa.

    Además agrega esta disposición, que esa nulidad no podrá alegarse nunca por el vendedor.

    No se obligó J.A.T.M. a vender los derechos que sobre el inmueble le correspondía como comunero, sino el inmueble mismo en su totalidad, sin haberse procedido a la liquidación de la comunidad.

    Aunque no era una venta el contrato celebrado entre el aquí demandante P.F.Á. y el ahora codemandado J.A.T.M., ciertamente era un contrato preparatorio de un posterior contrato de venta sobre la totalidad del inmueble, es decir que J.A.T.M. se obligó a vender un bien del que no tenía la propiedad plena y del que era tan solo comunero por lo que ese inmueble era parcialmente ajeno.

    Cualquiera de los codemandados A.T.S. y M.E.T.S. en virtud de una posterior partición y liquidación de la comunidad hereditaria de bienes, pueden adquirir de manera plena la propiedad sobre el inmueble a cuya venta se obligó el también codemandado J.A.T.M., por lo que aquellos, están legitimados para demandar la nulidad del contrato preparatorio y no tiene legitimación para demandar la misma nulidad, el mismo J.A.T.M. como vendedor, según la ya comentada disposición del artículo 1.483 del Código Civil en su parte final.

    La parte demandante reconvenida, como quedó dicho no dio oportuna contestación a la reconvención y no opuso en consecuencia la falta de cualidad e interés de J.A.T.M. para proponer la reconvención.

    No obstante, sobre la legitimación procesal, considera el eminente procesalista colombiano H.D.E. lo siguiente:

    Como sucede con la falta de cualidad e interés sustancial, la de debida legitimación en la causa constituye un impedimento sustancial para que el juez pueda proferir sentencia de fondo y mérito, y no una excepción ni un impedimento procesal.

    Si en el momento de decidir la litis, el juez encuentra que falta esta condición para la sentencia de fondo o mérito, debe declararlo así oficiosamente y limitarse a proferir una sentencia inhibitoria, inclusive en los países donde se exige alegar todas las excepciones.

    . (“TEORÍA GENERAL DEL PROCESO”, 3ª edición revisada y corregida, reimpresión 2004, Editorial Universidad, Buenos Aíres, página 262).

    El codemandado reconviniente J.A.T.M. carece de legitimación activa para pedir la nulidad del contrato y así se declara de oficio en virtud del contenido del artículo 1.483 del Código Civil “in fine”, aunque si la tienen los también demandados reconvinientes A.T.S. y M.E.T.S. como comuneros, por lo que la solicitud de que se declare la nulidad de este contrato debe desecharse con respecto al primero y debe prosperar con respecto a los dos últimos, debiendo como consecuencia de la declaratoria de esta nulidad, el codemandado J.A.T.M. devolver al demandante P.F.Á., la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) que recibió en virtud del mismo contrato, ahora CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 4.000,00). Así se establece.

    Al declararse la nulidad de este contrato es innecesario resolver el alegato del actor, de que le fue imposible comunicarse con J.A.T.M. para pagar las cuotas que restaban del contrato o que le fue imposible pagar el saldo del precio, así como el alegato de los codemandados de que al no haber cumplido el demandante P.F.Á. sus obligaciones, no tienen los demandados que cumplir con el otorgamiento del contrato definitivo de compraventa.

    Con respecto al resarcimiento de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), ahora CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 40.000,00) que pretenden los demandados reconvinientes, este Tribunal observa:

    Quedó demostrado que entre el demandante reconvenido P.F.Á. y el codemandado reconviniente J.A.T.M. se pactó que si una de las partes incumpliere con una de las cláusulas, quedaría obligada a resarcir a la otra con la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), pero al haberse declarado la nulidad de este contrato, este pacto que es parte del contrato es igualmente nulo.

    No obstante, para decidir la causa de una manera exhaustiva, seguidamente se analiza si procede un resarcimiento por vía extracontractual, para lo cual el Tribunal observa:

    De conformidad con lo que dispone el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 7°, si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, el libelo de demanda deberá expresar la especificación de éstos y sus causas.

    Examinando el escrito de contestación del 9 de noviembre de 2006, en el que los demandados proponen reconvención y piden un resarcimiento por CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), ahora CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 40.000,00), se constata que no se especifican los daños ni sus causas, por lo que la pretensión de que se acuerde a los reconvinientes este resarcimiento, debe desecharse. Así este Tribunal lo declara.

    Al haberse declarado la nulidad del contrato, por el que el codemandado J.A.T.M. se obligó a vender al demandante P.F.Á. un inmueble, la pretensión de éste, de que se condene a los demandados a cumplir el mismo contrato, forzosamente debe desecharse. Así se declara y así se hará en la dispositiva de la decisión.

    IV

    DISPOSITIVA:

    Es con base a los razonamientos anteriormente expuestos, que este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de las obligaciones derivadas de contrato promesa bilateral de compraventa, intentada por P.F.Á., identificado en la presente decisión, contra J.A.T.M. y originalmente DORGELIS M.S.D.T. y que luego son parte como legitimados pasivos A.T.S. y M.E.T.S., también identificados. Además se declara SIN LUGAR la reconvención con respecto al codemandado reconviniente J.A.T.M. y PARCIALMENTE CON LUGAR la misma reconvención con respecto a los codemandados reconvinientes A.T.S. y M.E.T.S..

    Sobre esta reconvención, se declara SIN LUGAR la pretensión de que se acuerde la resolución del mismo contrato.

    También sobre esta reconvención, con respecto al codemandado J.A.T.M., se desecha la solicitud de que se declare la nulidad del contrato, por el que se obligó a vender al demandante P.F.Á. un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Avenida 34 (antes Avenida 10) entre calles 35 y 36 (antes calles 3 y 4, N° 16), Residencias Diana, Apartamento 5-3 del Municipio Páez del Estado Portuguesa, con una superficie de ochenta metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (80,83 mts2) y alinderado así: Norte: escalera, vestíbulo de distribución de la planta y cuarto del ducto de basura; Sur: fachada Sur del Edificio; Este: Fachada Este del Edificio; y Oeste: fachada Oeste que da a las áreas verdes internas, por no tener el mismo J.A.T.M. legitimación activa para demandar dicha nulidad.

    Sobre la misma reconvención con respecto a los codemandados A.T.S. y M.E.T.S., se declara con lugar la solicitud de nulidad de este mismo contrato y en consecuencia se declara LA NULIDAD de dicho contrato, que se celebró entre el codemandado J.A.T.M. y el actor P.F.Á., por el que el primero se obligó a vender al segundo el ya descrito inmueble, según documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, en fecha cinco de enero de 1999, bajo el número 60, Tomo 2 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría durante el referido año, por tener éstos legitimación activa para demandar esta nulidad.

    Como consecuencia de la nulidad que aquí se declara, queda el codemandado J.A.T.M. obligado a devolver al demandante P.F.Á., la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), ahora CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 4.000,00) que recibió en virtud del mismo contrato.

    Se declara SIN LUGAR la pretensión de los demandados reconvinientes, de que se condene al demandante reconvenido P.F.Á. a pagarles como resarcimiento CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), ahora CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 40.000,00).

    De conformidad con lo que dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al demandante P.F.Á., al pago de las costas de la demanda a favor de los demandados por haber resultado totalmente vencido y al codemandado reconviniente J.A.T.M. en las costas de la reconvención a favor del referido demandante, también por haber resultado totalmente vencido por éste en la reconvención.

    La reconvención prosperó tan solo parcialmente con respecto a los codemandados reconvinientes A.T.S. y M.E.T.S. por lo que entre éstos y el demandante reconvenido P.F.Á. no hay vencimiento total y no hay por lo tanto condenatoria en las costas de la reconvención.

    Por haber sido dictada la presente decisión fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de la misma, según lo que dispone el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. El lapso para interponer los recursos correrá, a partir de que conste en autos la última notificación.

    Regístrese, publíquese y déjese copia.

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los nueve (09) días del mes de enero de 2008.-

    El Juez

    Abg. Ignacio José Herrera González

    La Secretaria

    Abg. Nancy Galíndez de González

    Siendo las 11 y 55 minutos de la mañana, se publicó, se registró la anterior decisión y se libraron boletas, como fue ordenado.

    La Secretaria