Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 23 de Septiembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintitrés (23) de septiembre de dos mil ocho

198º y 149º

PARTE DEMANDANTE: “TRACTO FRAN, C.A.”, sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 26 de junio de 1984, bajo el N° 51, tomo 54-A Pro. Con domicilio procesal constituido en autos en: Avenida Veracruz, Torre Orinoco, Piso 2, Oficina 2-D, Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.

REPRESENTACION JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDANTE: “LEOBARDO SUBERO RODRÍGUEZ y Á.A.B.P., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 53.042 y 118.923, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “LUISA AÍDA RODRÍGUEZ GÓMEZ”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.137.959. Con domicilio procesal constituido en autos en: Residencias Silvina, Segunda Transversal, Urbanización Monte C.d.L.D.C., Apartamento N° 5, Municipio Sucre del Estado Miranda.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA: “ELIANE CALANI RODRÍGUEZ”, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 32.201.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA

ASUNTO: AP31-V-2007-0001504

I

DESARROLLO DEL JUICIO

El 2 de agosto de 2007, el abogado L.S.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.042, en su carácter de mandatario judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Tracto Fran, C.A., presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende con fundamento en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Desalojo de un inmueble constituido por el apartamento número cinco (5), ubicado en el Edificio Residencias Silvina, situado en la Urbanización Monte Cristo, Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda; alegando como causa de su petición que la arrendataria L.A.R.G., titular de la cédula de identidad N° V-2.137.959, incumplió con la obligación de pagar los cánones de alquiler correspondiente a los años 2005, 2006 y enero a julio de 2007, ambos inclusive.

Por auto de fecha 6 agosto de 2007, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.

El 17 de septiembre de 2007, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda, pretendiendo la resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil.

El 20 de septiembre de 2007, se dictó auto de admisión de la reforma de la demanda, ordenándose el emplazamiento del demandado para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, conforme lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El 26 de septiembre de 2007, el abogado L.S. consignó sendos juegos de copias a los fines de elaborase la compulsa y abrirse cuaderno de medidas.

El 1 de octubre de 2007, se abrió el correspondiente cuaderno de medidas.

Mediante diligencia del 3 de octubre de 2007, el abogado L.S. suministró los emolumentos al alguacil encargado de practicar la citación personal de la parte demandada.

Por auto de fecha 30 de octubre de 2007, se decretó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la demanda (Folio 31 y siguientes del cuaderno de medidas).

El 12 de noviembre de 2007, el alguacil F.J.A. informó al Tribunal que no pudo citar personalmente a la parte demandada, en las dos (2) oportunidades en que se trasladó para tal fin.

El 19 de noviembre de 2007, la parte demandada L.A.R.G., asistida de la abogada E.C.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 32.201, presentó escrito de oposición al decreto de la medida de secuestro dictada sobre el inmueble objeto de la demanda (folio 44 del cuaderno de medidas).

Así las cosas, el 22 de noviembre de 2007, la parte demandada otorgó poder apud acta a la abogada E.C.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 32.201; en esta misma fecha, la representación judicial de la demandada L.A.R.G., presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la mejor defensa de los derechos e intereses de su patrocinada.

Mediante diligencia del 30 de noviembre de 2007, la abogada E.C.R. aportó a los autos copia certificada expedida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.

El 6 de diciembre de 2007, la mandataria judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas.

Por auto del 19 de diciembre de 2007, se difirió por cinco (5) días la publicación de la sentencia definitiva.

El 4 de abril de 2008, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos.

Posteriormente, el 16 de junio de 2008, la misma representación judicial de la parte actora solicitó la realización de un acto conciliatorio entre las partes en conflicto, lo cual fue acordado por auto del día 17 del mismo mes y año.

El 25 de junio de 2008, se celebró en la sede del Tribunal el acto conciliatorio sin que las partes llegaren a un acuerdo respecto al conflicto de intereses sometido al conocimiento de este órgano jurisdiccional.

Mediante diligencia de fecha 9 de julio de 2008, la representación judicial de la parte actora solicitó dictar sentencia en la presente causa.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar la sentencia de merito, previa las siguientes consideraciones:

II

HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte demandante en la reforma del libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alegó lo siguiente:

Alegatos de la representación judicial actora

Aseveró, que su representada Tracto Fran, C.A., es propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la edificación sobre ella construida formada por dos (2) plantas, denominada Residencias Silvina, situada en la Urbanización Monte Cristo, Los Dos Caminos, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, según documento de compraventa registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 9 de febrero de 1998, bajo el N° 36, tomo 4, protocolo primero. Asimismo, manifestó que para el momento de la adquisición del inmueble por parte de su representada, los seis (6) apartamentos y el sótano que lo conforman, lo cual constituye una sola propiedad indivisible, se encontraban arrendados.

Adujo, que a pesar de no ser necesaria la venta fue notificada a todos y cada uno de los arrendatarios tal como se evidencia –según su dicho- de la notificación que acompaña al libelo de la demanda marcada “C”.

Afirmó, que el apartamento identificado con el número cinco (5) del edificio Residencias Silvina, le fue dado en arrendamiento a la ciudadana L.A.R.G. por el período de un (1) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales salvo que alguna de las partes no deseara prorrogarlo en cuyo caso, debía con un mes de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, notificar a la otra su deseo de no prorrogarlo, todo lo cual consta en el contrato de arrendamiento suscrito en forma privada el 1 de noviembre de 1975.

Sostuvo, que en la cláusula segunda contractual el canon de arrendamiento se pactó en la suma de doscientos ochenta bolívares con veinte céntimos (Bs. 280,20) mensuales, que la demandada convino en pagar puntualmente al vencimiento de cada mes.

Alegó, que la arrendataria dejó de pagar el canon de arrendamiento estipulado en la cláusula segunda, en cuanto al tiempo, lugar y modo, correspondiente a los años 2005, 2006 y enero a julio de 2007, ambos inclusive, a razón de Bs. 280,20, adeudando a su representada la suma de Bs. 8.686,20.

Que debido al incumplimiento de la arrendataria a lo estipulado en las cláusulas segunda y novena del contrato de arrendamiento accionado, es por lo que ocurre ante esta autoridad a fin de demandar a la ciudadana L.A.R.G., para que convenga o en su defecto a ello sea condenada en la Resolución del contrato de arrendamiento suscrito el 1 de noviembre de 1975, y en consecuencia entregar el inmueble objeto de la demanda; en pagar en forma subsidiaria los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados de los años 2005, 2006, y enero a julio de 2007, ambos inclusive, así como también los que se sigan venciendo a partir del mes de agosto de 2007, inclusive, hasta la entrega del inmueble.

A los fines de enervar los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada en su pertinente escrito de contestación a la demanda, alegó los siguientes hechos:

Alegatos de la representación judicial de la parte demandada

Promovió la cuestión previa del ordinal octavo (8°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, alegando que el carácter de propietario de la parte actora en esta demanda sobre el inmueble Residencias Silvina, ubicado en la Urbanización Montecristo, Segunda Transversal, Los Dos Caminos, no es procedente ya que dicha titularidad se encuentra controvertida en otro juicio que cursa desde el año 1998, ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, expediente N° 98-7834 de su nomenclatura interna.

Alegó, que la arrendataria ha sido puntual y responsable en la cancelación de su obligación, no adeudando ninguna suma monetaria por concepto de mensualidades vencidas de arrendamiento; cumpliendo a cabalidad lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil.

Adujo, que el 19 de noviembre de 2007, la ciudadana L.A.R.G. consignó ante este Juzgado las copias certificadas que acreditan el pago de los cánones de alquiler comprendidos desde el mes de enero de 2005 hasta el mes de octubre de 2007, insertas al cuaderno separado de medidas. Pagos que fueron efectuados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Finalmente manifestó, que la consignación de los cánones de alquiler la efectúa su representada desde el año 1998, hecho que se produjo como consecuencia del juicio que por retracto legal intentare contra Inversiones Casjude, C.A, y Tracto Fran, C.A.

De acuerdo con lo antes expuesto, patentiza el Tribunal que en el presente caso, el thema decidendum queda circunscrito a determinar sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente al año 2005, 2006 y los meses de enero a julio de 2007, ambos inclusive, conforme lo pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado, suscrito el 1 de noviembre de 1975.

Sin embargo, antes de proceder al examen del merito de la causa, este juzgador se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo al fallo definitivo, la cuestión previa referida a la existencia de una cuestión prejudicial ex ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que la representación judicial de la parte demandada promovió en el escrito de contestación a la demanda. Al respecto se observa:

III

PUNTO PREVIO

Las cuestiones previas cumplen en el proceso una función saneadora, en el sentido de que suponen la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al thema decidendum. En tal sentido, las mismas tienden a resolver cuestiones que no guardan relación con el mérito de la causa, y evitan que el proceso se desarrolle para concluir luego en una sentencia final que declare su nulidad, o la falta de un presupuesto procesal.

En el caso específico de la cuestión previa del artículo 346 ordinal 8° del Texto Adjetivo Civil, es necesario destacar, que el concepto de prejudicialidad alude a un mecanismo de defensa que ejerce el demandado con la finalidad de suspender la cusa en la cual se opone, a los fines de hacerla depender de la decisión que ponga fin a un proceso distinto, pero estrechamente relacionado con ella.

En criterio del Dr. Á.F.B. (Lecciones de Derecho Procesal Civil), la misma se define “como la defensa que opone el demandado con el fin de obtener la paralización del juicio, hasta que sea resuelta definitivamente la cuestión discutida en otros procesos que deben influir en la decisión de aquel”.

Por otra parte, el Dr. A.R.-Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, páginas 78 y 79, nos enseña que: “por la naturaleza de estas cuestiones prejudiciales, que son antecedentes necesarios de la decisión de merito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquellas, se ve claramente, que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir…Lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquella un requisito previo para la procedencia de esta.” (Subrayado nuestro).

En el caso de marras, la representación judicial de la parte demandada, en sustento de la cuestión previa sub examine afirma lo siguiente:

…En cuanto al carácter de propietario de la parte actora de esta demanda, sociedad mercantil ‘Tracto Fran, C.A.’, sobre el inmueble Residencias Silvina, ubicado en la Urbanización Monte Cristo, segunda transversal (Los Dos Caminos) y en uno de cuyos apartamentos reside como arrendataria mi representada, no es procedente para esta demanda ya que dicha titularidad está controvertida en otro juicio que cursa desde el año 1998 por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Del (sic) Tránsito de la Circunscripción Judicial Del (sic) Área Metropolitana de Caracas en Expediente signado con el N° 98-7834, juicio que en la actualidad se encuentra en estado de apelación sin ninguna decisión…El silogismo jurídico entre aquella y esta, radica en que de ser resuelta con lugar la apelación, el documento de propiedad presentado por la parte actora se retrotraería a su anterior propietario, con cuya persona mi representada celebró la relación contractual. Existe una estrecha vinculación entre ambas demandas, tan es así que una podría dar culminación a la otra…

De la revisión de las actas procesales que integran el presente expediente, se evidencia claramente que la parte actora ejerce su acción con el propósito de obtener una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de resolver judicialmente el contrato de arrendamiento accionado, título de la demanda, y consecuentemente ordene la entrega material del inmueble cedido en arrendamiento, afirmando que la parte demandada incumplió con la obligación de pagar los cánones de alquiler correspondiente a los años de 2005, 2006, y enero a julio de 2007, ambos inclusive. Contrariamente, la representación judicial de la ciudadana L.A.R.G., en prueba de la procedencia de la defensa previa sub examine, incorporó a los autos copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, con motivo del juicio incoado por retracto legal arrendaticio en el cual se debate la afirmada cuestión prejudicial.

La situación jurídica precedentemente descrita, conlleva a examinar si efectivamente el presente juicio en el que se pretende la resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado, sometido al conocimiento de este Órgano Jurisdiccional, debe quedar en suspenso hasta tanto se resuelva mediante sentencia definitivamente firme, el juicio que por retracto legal arrendaticio se sigue ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, y si lo que allí se resuelva, es o no determinante para la solución del presente juicio de resolución de contrato. Para responder a esta interrogante, es necesario hacer las siguientes consideraciones en cuanto a la pretensión que se hace valer en ambos procedimientos, y en cuanto a los efectos.

Así, estima quien aquí decide que de ser procedente en Derecho aquella pretensión que interpone la parte demandada ciudadana L.A.R.G., por retracto legal arrendaticio, el efecto jurídico inmediato que se produciría con tal decisión judicial, sería que dicha ciudadana se subrogue en el lugar que ocupa actualmente la sociedad de comercio Tracto Fran, C.A., quien funge como adquirente en el instrumento público registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 9 de febrero de 1998, anotado bajo el N° 36, Tomo 4, Protocolo Primero, que se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, contentivo de la negociación de compraventa suscrita con la sociedad mercantil Inversiones Casjudi, C.A., en condición de vendedora; todo conforme lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Luego, la ciudadana L.A.R.G., parte demandada en autos, entraría en posesión del bien vendido (inmueble arrendado), una vez satisfechos los presupuestos del artículo 1.544 del Código Civil, aplicable por remisión expresa del artículo 1.548 eiusdem.

En caso contrario, es decir, que el referido juicio por retracto legal arrendaticio resultare adverso a los intereses de la ciudadana L.A.R.G., parte demandada en el sub judice, obviamente su condición de arrendataria del inmueble objeto de esta pretensión de resolución de contrato en nada se vería afectada; ergo, la obligación principal de pagar los cánones de arrendamiento debidos como contraprestación por el uso del inmueble, tampoco resultaría extinguida o alterada, manteniéndose la misma con todo vigor.

Ahora bien, dispone el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad

.

Por otra parte el artículo 50 eiusdem estipula:

Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicaran las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil

.

En este mismo orden de ideas el maestro J.L.A.G. en su obra Contratos y Garantías (Derecho Civil IV) 5° edición, página 256, sostiene que “en el plano del análisis teórico, el ejercicio del derecho de retracto no resuelve el contrato original, sino que produce subrogación personal (un cambio de sujeto en el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, en favor del retrayente. (Subrayado del Tribunal).

De acuerdo con las normas de derecho y la posición doctrinal precedentemente expuestas, aún cuando es obvio y patente que no corresponde a este juzgador decidir el merito del retracto legal arrendaticio in comento, salta a la vista la vinculación procesal que existe entre tal juicio y la sentencia de fondo que soberanamente dicte este órgano jurisdiccional en el presente proceso por resolución de contrato; en efecto, la eventual declaratoria con lugar del retracto legal arrendaticio traería como consecuencia que la ciudadana L.A.R.G., se subrogue con efectos retroactivos en la posición de comprador que actualmente invoca la sociedad mercantil Tracto Fran, C.A., sobre el inmueble arrendado objeto de este conflicto; vale decir, desde el mismo día 9 de febrero de 1998, fecha en la cual lo adquirió de la sociedad mercantil Inversiones Casjudi, C.A., según instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 36, tomo 4, Protocolo Primero.

Siendo así, se patentiza que quedarían enervados ipso jure y sin efectos jurídicos alguno, los argumentos que en el presente juicio esgrime la parte actora, de incumplimiento de obligaciones contractuales arrendaticias por parte de la demandada, pues es evidente que, habiéndose efectuado la venta del inmueble en referencia el día 9 de febrero de 1998, mal podría exigírseles a partir de dicha fecha inclusive, el cumplimiento de obligaciones contractuales arrendaticias. Esta deducción se aprecia mejor al considerar que por efecto de la subrogación, la demandada dejaría de ser considerada como arrendataria para convertirse en verdadera propietaria, lo cual de manera palmaria modificaría la situación de hecho sometida al conocimiento de este Juzgado Segundo de Municipio.

Finalmente, estima quien aquí decide que se encuentra imposibilitado para dirimir el fondo de la presente controversia, hasta tanto y en cuanto sea dictada la sentencia de fondo con categoría de cosa juzgada, en el juicio por retracto legal arrendaticio; ergo, el presente juicio debe subordinarse a la decisión que se ha de dictar en aquél juicio iniciado y sustanciado ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pues se advierte la dependencia entre ambos, es decir, una sentencia se erige necesaria para la continuación o suerte del otro.

Sobre la base de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, la cuestión previa promovida por la mandataria judicial de la parte demandada, referida a la existencia de una cuestión prejudicial debe prosperar en Derecho; en consecuencia se declara con lugar, Y ASI SE DECIDE.-

Declarada con lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se produce el efecto jurídico de suspensión previsto en el artículo 355 eiusdem, razón por la cual este operador de justicia se abstiene de conocer el fondo del presente litigio, hasta tanto sea resuelta la cuestión prejudicial que influye en la decisión del mismo. ASÍ SE DECIDE.-

IV

DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 8° del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia se declara la suspensión del presente juicio, hasta tanto sea dictada sentencia definitivamente firme y con categoría de cosa juzgada que resuelva la pretensión contenida en la demanda que por retracto legal arrendaticio, ha ejercido la ciudadana L.A.R.G. contra la sociedad mercantil Tracto Fran, C.A., y otros, sustanciado en el Juzgado cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.

SEGUNDO

Una vez resuelta la cuestión prejudicial que debe influir en la resolución del presente litigio, el Tribunal procederá a dictar su máxima decisión procesal dentro de los cinco días siguientes, a que conste en autos las resultas de la misma.

TERCERO

Por la naturaleza del fallo dictado como punto previo al merito de la causa, no hay especial condena en costas.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Caracas 23 de septiembre de 2008. Años: 198º de la Independencia y 149° de la Federación.

EL JUEZ

Abg. Richard Rodríguez Blaise

LA SECRETARIA

Abg. Kelyn Contreras

En la misma fecha siendo la 1:24 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

LA SECRETARIA