Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Octubre de 2010

AL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 3 de Febrero de 1992, por ante la Notaria Pública Trigésimo Tercera de Caracas, quedando anotado bajo el Nro. 44, Tomo 05, de los libros respectivos y de todas sus reformas específicamente las de fechas 20-07-1993, 25-01-1995, y la contenida en la transacción judicial de fecha 31-07-2002, que en conjunto rigen la relación contractual entre las partes, sobre el inmueble de marras.-

Que sea condenada la parte demandada a la entrega material del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pide, en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente en sus servicios y libre de personas y bienes, a su representada.- TERCERO: Al pago de las costas y costos del presente proceso.-

ARGUMENTOS Y DEFENSAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad para dar contestación a la demanda la parte accionada, lo hizo resumidamente en los siguientes términos:

• Negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los alegatos, hechos y señalamiento realizados por la parte actora.

Señala adicionalmente:

• Que en fecha 15 de junio de 1976, celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Urbanizadora La Trinidad C.A., conforme a esta última le arrendaba un inmueble de su propiedad, consistente en una porción de terreno identificada como Parcela Nº. 906 de la Urbanización La Trinidad, con una superficie aproximada de Un mil metros cuadrados.

• Que el mismo fue prorrogado automáticamente en el tiempo y el 24 de enero de 1992, se procedió suscribir un segundo contrato de arrendamiento.

• Que se suscriben varias prorrogas y que vencida tales prorrogas continuaron las partes suscribiendo prorrogas al contrato de arrendamiento, las cuales únicamente modificaban la duración y el monto del canon de arrendamiento, manteniendo el objeto contractual.

• Que por último en fecha 31 de julio de 2002, en el curso y tramitación de un proceso jurisdiccional interpuesto por su persona (aquí demandado) en contra de Urbanizadora La Trinidad C.A. procedieron a suscribir una transacción Judicial, celebrada ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, que desistió del procedimiento interpuesto y la Urbanizadora La Trinidad C.A. desistió de la notificación de no prorrogar el contrato, quedando plenamente vigente el contrato suscrito en fecha 24 de enero de 1992, todas las cuales evidencian que el objeto contractual de la relación arrendaticia es una porción de terreno.

• Que se desprende de la transacción celebrada que se prorroga el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25 de enero de 1995, por un periodo de tres años contados a partir del 31 de Julio de 2002, que vencida la mencionada prorroga contractual en fecha 31 de julio de 2005, que a partir de esa fecha ha continuado ocupando el inmueble en calidad de arrendatario sin requerimiento de entrega, ni desahucio alguno por parte del arrendador Urbanizadora La Trinidad C.A.-

• Que resulta inaplicable la Ley de Arrendamiento Inmobiliario al presente caso, que cada uno de los contratos celebrado versa única y exclusivamente sobre una porción de terreno que forma parte de mayor extensión que es la parcela Nº 906de la Urbanización La Trinidad.

• Que se verificó la Tacita Reconducción en la relación arrendaticia, mencionando que la última prórroga contractual suscrita fue en fecha 31 de Julio de 2002, la cual se estableció con un lapso de duración de tres (03) años, venciendo la misma en fecha 31 de Julio del año 2005, que vencida la última prórroga contractual siguió ocupando el inmueble en calidad de arrendatario sin desahucio, ni requerimiento alguno de entrega material del inmueble por parte del arrendador, razón por la cual operó la tacita reconducción.

• Que en todos los contratos celebrados y sus prorrogas fue una porción de terreno y en modo alguno se dice que tal contrato versa sobre una porción de terreno conjuntamente a bienhechurías alguna lo que excluye la aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y por ende toda prorroga legal.

• Adicionalmente señala que la demanda por cumplimiento contractual por vencimiento del término, es improcedente, basándose en el artículo 1167 del Código Civil, manifestando que no se constata en modo alguno incumplimiento de su parte que como ya se estableció, a partir del día 01 de agosto del año 2005, operó la tacita reconducción del contrato de arrendamiento.-

-IV-

DEL MATERIAL PROBATORIO:

Pruebas aportadas por la parte actora con el libelo de la demanda:

1. Legajo de Copias certificadas expedidas por el juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que contiene los siguientes documentos:

   • Instrumento Poder (f.16 y 17).

   • Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 03-02-1992, debidamente notariado. (f.18 al 21).

   • Transacción judicial celebrada entre el ciudadano R.M.R. y la URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A., en fecha 31-07-02, ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, Así como auto de fecha 12-08-02, contentivo de la homologación. (f.22 al 25)

   • Prórroga Contractual de fecha 25 de enero de 1995. (f.26)

   • Prorrogas contractual de fechas de fecha 21-01-1994 y 03-02-1992, (f.27 al 29).

   • Sentencia dictada en fecha 15-05-2007, por el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción, en el juicio seguido por URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A., contra R.M., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la cual fue declarada sin lugar. (.f 30 al 55)

   • Sentencia dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio, de fecha 23-04-2008, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO siguió URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A., contra R.M., la cual fue declarada improcedente. (f.56 al 68).

   Las copias certificadas que contienen la prueba instrumental antes detallada, no fueron impugnadas en forma alguna, en cuya virtud este Tribunal le otorga pleno valor probatorio respecto de su contenido, conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.-

2. Copia simple de Documento de Urbanización y Parcelamiento, donde se encuentra situada la Propiedad de la Urbanizadora La Trinidad así como el Documento de Propiedad correspondiente a la parte actora (f. 72 al 130 y 134 al 145).

   Los presentes documentos constituyen copias simples de un instrumento público, que al no ser impugnadas, se tienen como fidedignas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y corre en autos con todo su valor probatorio, que se limita a que la actora es la propietaria del inmueble arrendado.-

3. Copias Simple de la Cédula Catastral y certificado de solvencia de derechos de frente, (f.132 y 133), del inmueble arrendado

   Esta prueba instrumental esta constituida por copias de documentos públicos administrativos, que por no ser impugnadas, se tienen como fidedignas conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en tal virtud se aprecian con todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, advirtiéndose que contienen una presunción de certeza que no fue desvirtuada.

4. Copia Certificada del Escrito de Contestación de fecha 18 de Octubre de 2007, presentado por el ciudadano R.M.R., ante el Tribunal 17 de Municipio en un juicio referido a las mismas partes (f.146 al 164).-

   Este Tribunal le da pleno valor probatorio respecto de su contenido, conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.-

5. Extracto de un libro identificado con la letra “K” (f.165 y 166).

   No se aprecia estas copias por no constituir un medio probatorio.

   Pruebas promovidas por la parte actora en el lapso de promoción de pruebas:

   • Promueve la confesión de la parte demandada, R.M.R. contenida en el escrito de Contestación de la demanda por ella presentada en el Juicio seguido ante el Tribunal Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, donde el demandado señalo lo siguiente: “….al respecto es de referir que originalmente nuestro representado le fue dado en arrendamiento una parcela de terreno…parcela de terreno que desde sus inicios contaba con unas bienhechurias propias…..posteriormente a partir del 01 de agosto de 1993….

   En relación a esta prueba este juzgador observa que los argumentos y exposiciones que emiten las partes para apoyar sus defensas, no constituyen una confesión como medio de prueba, sin embargo su importancia radica en que sirven como sustento para fijar los limites de la controversia, por consiguiente se desecha la presente prueba.-

   • Copia simple del Contrato de arrendamiento suscrito el 03 de febrero de 1992; Transacción judicial celebrada en fecha 31 de julio de 2002; modificación del contrato de arrendamiento de fecha 20 de julio de 1993; modificación del contrato de arrendamiento de fecha 25 de Enero de 1995; contrato de arrendamiento suscrito el 15 de Junio de 1976.-

   En lo que respecta a estas probazas se deja expresa constancia que ya fueron valoradas anteriormente en el contexto de la presente sentencia.

   • Copia simple del escrito de contestación de demanda efectuada ante el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial (f.246 al 263);

   Esta prueba instrumental constituye copias simples de un instrumento público, que al no ser impugnadas, se tienen como fidedignas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

   • Copia simple del escrito de contestación de demanda efectuada ante el Tribunal Quinto de Municipio (f.264 al 280).-

   Al igual que la prueba anterior el presente documento constituye copias simples de un instrumento público, que al no ser impugnadas, se tienen como fidedignas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   • Copia simple de la sentencia dictada por el Tribunal Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y Sentencia dictada por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.-

   En lo que respecta a estas probazas se deja expresa constancia que ya fueron valoradas anteriormente en el contexto de la presente sentencia.

   • Inspección Judicial en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la cual fue practicada por el A quo en fecha 04-11-2008.

   Este Tribunal le da pleno valor probatorio a dicha inspección de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.359 del Código Civil, en la cual se puede apreciar las características del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.-

   Pruebas promovidas por la parte demandada conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda:

   • Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 15 de Junio 1976 (f. 205 al 208).-

   Se desecha esta prueba instrumental toda vez que solo pueden ser traídas a juicio en copia simple los documentos públicos o los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos y este instrumento tiene naturaleza privada, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.

   Sin embargo debe destacar este juzgador que, el hecho constituido por la existencia entre las partes de una relación arrendaticia contractual de fecha 15 de junio de 1976, semejante a la copia simple en comento, no constituye punto controvertido, razón por la que no es objeto de pruebas.

   • Copia simple de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 03 de Febrero de 1992, (f.209 al 213), debidamente autenticado.-

   Se desecha esta prueba instrumental toda vez que solo pueden ser traídas a juicio en copia simple los documentos públicos o los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos y este instrumento tiene naturaleza privada, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.

   Sin embargo debe destacar este juzgador que, el hecho constituido por la existencia entre las partes de una relación arrendaticia contractual de fecha 03 de Febrero de 1992, semejante a la copia simple en comento, no constituye punto controvertido, razón por la que no es objeto de pruebas, sin embargo si su contenido el cual emana en el caso de marras de la copia certificada consignada por la parte actora.

   • Copia simple de Documento de modificación del contrato de arrendamiento de fecha 01 Julio 1992. (f.214).-

   Se desecha esta prueba instrumental toda vez que solo pueden ser traídas a juicio en copia simple los documentos públicos o los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos y este instrumento tiene naturaleza privada, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.

   Debe destacar este juzgador que, el hecho constituido por la existencia entre las partes de esta modificación contractual, no constituye punto controvertido, razón por la que no es objeto de pruebas, sin embargo si su contenido el cual emana en el caso de marras de la copia certificada consignada por la parte actora.

   • Copia del documento de modificación de contrato de arrendamiento, de fecha 20 de Julio de 1.993, celebrado entre las partes (f.215 al 217)-

   Se desecha esta prueba instrumental toda vez que solo pueden ser traídas a juicio en copia simple los documentos públicos o los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos y este instrumento tiene naturaleza privada, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.

   Debe destacar este juzgador que, el hecho constituido por la existencia entre las partes de esta modificación contractual, no constituye punto controvertido, razón por la que no es objeto de pruebas.

   • Copia simple de documento de prórroga del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25 de Enero 1995, (f.218).-

   Se desecha esta prueba instrumental toda vez que solo pueden ser traídas a juicio en copia simple los documentos públicos o los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos y este instrumento tiene naturaleza privada, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.

   Debe destacar este juzgador que, el hecho constituido por la existencia entre las partes de esta modificación contractual, no constituye punto controvertido, razón por la que no es objeto de pruebas.

   • Copia simple de documento suscrito entre las partes (f.219), en fecha 20 Julio 1995, donde se modifican las Cláusulas SEGUNDA Y TERCERA.-

   Se desecha esta prueba instrumental toda vez que solo pueden ser traídas a juicio en copia simple los documentos públicos o los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos y este instrumento tiene naturaleza privada, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.

   Debe destacar este juzgador que, el hecho constituido por la existencia entre las partes de esta modificación contractual, no constituye punto controvertido, razón por la que no es objeto de pruebas.

   • Copia de la Transacción Judicial (f.220 al 222) celebrada entre el ciudadano R.M.R. y la URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A., en fecha 31-07-05, ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, en el juicio seguido por el Primero a la Segunda,.-

   Se desecha esta prueba instrumental toda vez que solo pueden ser traídas a juicio en copia simple los documentos públicos o los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos y este instrumento tiene naturaleza privada, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.

   Sin embargo debe destacar este juzgador que, el hecho constituido por la celebración entre las partes de Transacción Judicial, en fecha 31-07-05, ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, no constituye punto controvertido, razón por la que no es objeto de pruebas, sin embargo si su contenido el cual emana en el caso de marras de la copia certificada consignada por la parte actora.

   Pruebas aportadas en el lapso de promoción de pruebas.-

   Ratificó el merito favorable de los documentos anexos al escrito de contestación de la demanda, las cuales ya fueron valorados anteriormente.-

   Pruebas aportadas en esta alzada por la parte demandada.-

   Copia Certificada de la Sentencia dictada en Alzada por el Juzgado Segundo de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, referente al juicio que por Resolución de Contrato de arrendamiento sigue la Urbanizadora La Trinidad contra el ciudadano R.M.R..- (f. 73 al 78 de la segunda pieza.- Este Tribunal le da pleno valor probatorio respecto de su contenido, conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil).-

   -VI-

   MOTIVACIÓN

   Trabada la litis en los términos señalados y en virtud de los hechos expuestos por la parte demandada en su escrito de contestación, cada una de las partes tenía la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.-

   No constituyen controvertidos los siguientes hechos:

   • Que entre la demandante y el demandado existe una relación arrendaticia entre ellos, siendo el primero arrendador y la segunda arrendataria, de un inmueble constituido por una porción de terreno que forma parte de mayor extensión de la parcela Nº 906 de la Urbanización La Trinidad, el cual fue inicialmente el 15 de Junio de 1976.

   • Que ese contrato fue prorrogado automáticamente en el tiempo, hasta el día 24 de enero de 1992, en cuya oportunidad las partes celebraron un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble. Que existen varias modificaciones en el contrato celebrado en lo que respecta a la duración y el monto del canon de arrendamiento.-

   • Que el 20 de julio de 1993, son modificadas las primeras tres cláusulas del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 24 de enero de 1992, referente al canon de arrendamiento, duración del contrato y se extendió el objeto contractual, versando el contrato a partir del 01 de agosto de 1993, también sobre una porción de terreno contigua a la ya arrendada, que igualmente forma parte de la parcela 906 dada en arrendamiento, extendiéndose de este modo la superficie sobre la cual suscribieron el contrato.-

   • Que en fecha 31 de Julio de 2002, las partes, deciden prorrogar nuevamente la relación arrendaticia la cual fue celebrada mediante Transacción judicial presentada por ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual señalaron textualmente: “La partes acuerdan prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito el 25 de enero de 1.995, por un plazo de tres (03) años, contados a partir del día de hoy (fecha de la transacción 31-07-2005) en los mismos términos del primitivo contrato”.

   Constituyen fundamentalmente puntos controvertidos, los siguientes:

   • Características del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento por expiración de prorroga legal se demanda, en cuanto a si se trata de un contrato a tiempo determinado o a un contrato a tiempo indeterminado, ya que la parte actora alega que se trata de un contrato a tiempo determinado con prorroga convencional acordada en TRANSACCION JUDICIAL HOMOLOGADA suscrita entre las partes, que expiró el 31 de Julio de 2005, a partir de cuya oportunidad comenzó a computarse la prorroga legal que culminó el 31 de Julio de 2008 y la parte demandada alega que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, ya que operó tacita reconducción, toda vez que la última prórroga contractual suscrita fue en fecha 31 de Julio de 2002, estableció un lapso de duración de tres (03) años, venciendo la misma en fecha 31 de Julio del año 2005 y vencida la última prórroga contractual siguió ocupando el inmueble en calidad de arrendatario sin desahucio, ni requerimiento alguno de entrega material del inmueble por parte del arrendador.

   • Si el terreno arrendado se encuentra edificado o no, toda vez que la parte actora alega que si lo esta, siendo aplicable por ello la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la parte demandada alega que co existen edificaciones, razón por la que arguye no es aplicable la referida Ley.

   En tal sentido cada una de las partes asumió la carga de probar sus respectivas afirmaciones-

   En el debate probatorio la parte demandante promovió inspección judicial, que fue evacuada por el a quo, en fecha 04 de noviembre de 2008, que esta alzada le da pleno valor probatorio (f.28 al 32 segunda pieza), y de la que se desprende entre otros las siguientes situaciones fácticas:

   • Que el inmueble esta constituido por una porción de terreno que forma parte de mayor extensión de la parcela Nº 906 de la Urbanización La Trinidad; que dicha parcela de terreno es de forma rectangular y tiene una superficie aproximada de un mil sesenta metros cuadrados (1.060 Mts 2).-

   • Que existen bienhechurias en el inmueble objeto de la Inspección tales como: Tres (03) cubículos pintados la pared de azul con rejas azules y ventanas de vidrio ahumado; el primero funcionaba el área de la caja y área administrativa al lado ; y el otro como depósito, según el del ciudadano F.M., quien se encontraba presente en el acto, manifestando ser el hijo del demandado, y encargado del autolavado que funcionaba.-

   • Que existen otras bienhechurias en el Inmueble objeto de Inspección, cuya pared se encuentra pintada de amarillo y azul con una ventana de vidrio ahumado, donde funcionaba según el dicho del ciudadano F.M., oficina de lavado y engrase con recepción. Igualmente dejo constancia de la existencia al fondo del Inmueble una bienhechuria de dos (02) pisos pintada de azul, en la cual funcionaba según el dicho del ciudadano F.M., en la parte de abajo un depósito, un baño para obreros y un baño para clientes, con un anexo que servia de vestuario, así como de cuarto de maquinas. En la parte de arriba, como vivienda para el vigilante.

   • Que existe una media pared con techo de arco en material plástico y con vigas y zing, así como una estructura con tres (03) columnas y techo de zing.

   Con lo asentado en el acta levantada de la Inspección judicial y tal como lo señalo el Juzgado de la causa en su decisión quedó demostrado que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento esta constituido por el terreno que en él se menciona y por las bienhechurías construidas sobre él, cuya existencia constató la Inspección Judicial; hecho que no fue desvirtuado por la parte demandada, por consiguiente se establece que el inmueble objeto de arrendamiento es un inmueble edificado; rigiéndose en consecuencia por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.-

   La parte demandada consignó en esta Alzada copia simple de la sentencia dictada en fecha 27 de Julio de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de esta misma Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el Recurso de apelación que interpusieran en juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentó la URBANIZADORA LA TRINIDAD C.A. contra R.M.R., ante el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante señala es su parte motiva entre otras cosas lo siguiente: “…que no se evidencia de ninguna de las probanzas aportadas al presente proceso, la existencia de las mencionadas bienchurias sobre el terreno objeto del presente litigio que puedan hacerlo objeto de la aplicación de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios…- debe señalar quien aquí juzga que tal apreciación es producto de la actividad probatoria desplegada en ese juicio, en la que no se obtuvo la certeza de ese hecho por carencia de pruebas capaces de demostrar el mismo, sin embargo en el caso de marras si aparece ese hecho demostrado a través de Inspección Judicial evacuada bajo el control de la parte demandada, por el Tribunal de la Causa. Y así se establece.-

   Con respecto a la tacita reconducción alegada por la parte demandante, esta Alzada observa que no constituyen hechos controvertidos los relativos a la existencia de la relación arrendaticia, iniciada con la celebración de un contrato en el año 1976, prorrogado sucesivamente hasta que fue sustituido por el contrato suscrito el día 03 de Febrero de 1992, por ante la Notaría Pública Trigésimo Tercera de Caracas, quedando anotado bajo el N° 44, Tomo 5 de los Libros respectivos, el cual sufrió varias prorrogas y modificaciones contractuales, siendo la última y así lo reconocen ambos litigantes, celebrada el 31 de julio de 2002, mediante TRANSACCION JUDICIAL ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, HOMOLOGADA en fecha 12 de agosto de 2002, De la que se desprende, entre otras cosas lo siguiente:

   …En horas de despacho del día de hoy treinta y uno (31) de julio de dos mil dos, comparece ante este Juzgado los ciudadanos J.D.D.U., abogado en ejercicio…..procediendo como apoderado de la parte actora ciudadano R.M.R., ..y RAFAEL GONZALEZ MARTIN….abogado en ejercicio …procediendo como apoderado de la parte demandada Sociedad Mercantil URBANIZADORA LA TRINIDAD C.A., ….ambas partes con el propósito de poner fin a la presente controversia y regularizar la situación de hecho que ocasionó la demanda han decidido celebrar la presente transacción judicial que se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: La parte actora desiste del presente procedimiento….para lo cual la parte demandada presta su consentimiento…..SEGUNDA: La parte demandada desiste de la notificación de no prorroga del contrato de arrendamiento que le hizo a la parte actora el 30 de enero de 2001, por conducto del Juzgado Noveno de Municipio de Caracas, por lo cual ambas partes la consideran como no efectuada y sin ningún valor jurídico. TERCERA: Las partes acuerdan prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito el 25 de enero de 1995, por un plazo de tres (03) años, contados a partir del día de hoy, en los términos del primitivo contrato que cursa en autos …..

   . (negrillas de este fallo).

   Necesario es advertir, que ambas partes han reconocido que la prorroga referida en el numeral TERCERO antes transcrito, se refiere al contrato suscrito el día 03 de Febrero de 1992, por ante la Notaría Pública Trigésimo Tercera de Caracas, quedando anotado bajo el N° 44, Tomo 5 de los Libros respectivos y que el 25 de enero de 1995, se suscribió fue una prorroga convencional, sin embargo observa este juzgador que fue señalado en el numeral TERCERO en referencia, por error el 25 de enero de 1995, como fecha del contrato.

   Así las cosas, este Juzgador tiene que resolver cuál es la naturaleza de la relación arrendaticia en cuanto a su duración y determinar con ello la procedencia o no de la demanda interpuesta.

   A tal efecto como se señalo anteriormente ambas partes convienen que existe una prorroga del contrato suscrito el día 03 de Febrero de 1992, por ante la Notaría Pública Trigésimo Tercera de Caracas, quedando anotado bajo el N° 44, Tomo 5 de los Libros respectivos, celebrada ante un Juzgado de la República, mediante transacción judicial por un plazo de tres años, contados a partir del día en que presentaron la transacción, a partir del 31 de Julio de 2002, que venció el 31 de julio de 2005.

   Ahora bien, la parte actora señala que esta en presencia de un contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado, ya que como no se convino una ultima prórroga escrita, operó de pleno derecho la prorroga legal, a partir del 31 de julio de 2005, fecha vencimiento de la prorroga convencional acordada mediante la transacción judicial celebrada en fecha 31 de julio de 2002, la cual venció el 31 de julio de 2008; por el contrario la parte la demandada señala que vencida en fecha 31 de julio de 2005, la última prorroga contractual acordada mediante la transacción judicial celebrada en fecha 31 de julio de 2002, siguió ocupando el inmueble en calidad de arrendatario sin desahucio, ni requerimiento alguno de entrega material del inmueble por parte del arrendador URBANIZADORA LA TRINIDAD C.A., que operó sin lugar a dudas la tácita reconducción del contrato de arrendamiento suscrito, convirtiéndose por ende en un contrato a tiempo indeterminado, que tal situación mal puede demandarse a la entrega material del mismo, cuando existe la verificación de la tacita reconducción.

   Para determinar si hubo o no la tacita reconducción cabe destacar el artículo 1600 del Código Civil, establece lo siguiente: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

   La norma antes citada prevé lo que se conoce en doctrina como ‘tácita reconducción’, que acontece cuando luego de vencido el término de duración del contrato de arrendamiento, el arrendatario continúa ocupando el inmueble arrendado y el arrendador realiza alguna conducta de la cual se deduce su aceptación.-

   Ahora bien, debe precisar quien aquí juzga que el supuesto de hecho contenido del artículo 1600 del Código Civil, que da lugar a la tacita reconducción, fue redactado con mucha anterioridad a la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y por ende no previó el acontecimiento de la prorroga legal prevista y regulada en los artículo 39, 40 y 41 de esa Ley.

   En tal sentido debe advertir quien aquí juzga, que para que pueda existir la posibilidad de que acontezca la tacita reconducción, no basta solo la expiración del tiempo para el cual fue concebido el contrato de arrendamiento, ni tampoco basta la expiración de alguna prorroga convencional acordada por las partes, en caso de que esta hubiere existido, sino que en ambos casos, debe transcurrir el lapso de prorroga legal, o en caso contrario debe existir la renuncia expresa de la arrendataria o arrendatario al ejercicio de ese derecho, toda vez que éste le es inherente y exclusivo a ella, o evidenciarse que la arrendataria o arrendatario no era sujeto de ese derecho, por haber estado incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, al vencimiento del término contractual o de la prorroga convencional si esta se hubiere acordado.

   En el caso de marras, existió una prorroga convencional del contrato de arrendamiento, acordada por el arrendador y la arrendataria, celebrada el 31 de julio de 2002, mediante TRANSACCION JUDICIAL ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, HOMOLOGADA en fecha 12 de agosto de 2002. Dicha prorroga convencional venció o expiró el 12 de agosto de 2005, exclusive.

   Ahora bien, es un hecho reconocido por ambas partes, que el arrendatario siguió ocupando el inmueble luego de vencida la prorroga convencional, sin embargo, interesa a este fallo establecer en que condición lo hizo.

   En criterio de este juzgador, solo en caso de que, el arrendatario hubiere estado incurso en incumplimiento contractual al vencimiento de la prorroga convencional o que hubiere renunciado al ejercicio de este derecho y comunicado al arrendador de esta decisión con anterioridad al vencimiento de la prorroga convencional, surgen como únicas opciones para que se pudiera considerar que el arrendatario, luego de vencida la prorroga convencional, siguiere ocupando el inmueble arrendado, sin estar en ejercicio de la prorroga legal,

   En tal sentido debe señalarse que, la arrendadora arguye que el arrendatario luego de vencida la prorroga convencional, 12 de agosto de 2005, continuo ocupando el inmueble arrendado, en ejercicio del derecho a la prorroga legal de tres años adicionales, de conformidad con el literal “d” del artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de cuyo argumento se deduce que reconoce que el arrendatario no estaba incurso en incumplimiento contractual; por su parte la arrendataria no alegó ese hecho, con lo cual hubiere perdido el derecho al ejercicio de la prorroga legal.

   Tampoco arguyó la parte demandada que hubiere renunciado a la prorroga legal, y que una vez comunicada dicha renuncia a la arrendadora, ésta hubiere estado conforme con que siguiera ocupando el inmueble como arrendataria.

   Ante los hechos antes determinado, en criterio de este juzgador, durante el lapso comprendido entre el 12 de agosto de 2005 al 12 de agosto de 2008, exclusive, el arrendatario ocupó el inmueble arrendado en ejercicio del derecho a la prorroga legal de tres años adicionales, de conformidad con el literal “d” del artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

   Adicionalmente, en el caso que nos ocupa, el arrendador acudió ante el Órgano Jurisdiccional, inmediatamente luego de vencida la prorroga legal, 12 de agosto de 2008, (después del receso judicial), para que la parte demandada le hiciera entrega el inmueble arrendado.

   En virtud de lo antes expuesto, la demanda contenida en estos autos debe prosperar y así se decide.-

   VI

Con las consideraciones de hecho y de derecho aquí expuestos, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Bancario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: