Decisión de Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Nueva Esparta, de 28 de Febrero de 2011

Fecha de Resolución28 de Febrero de 2011
EmisorTribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito
PonenteJuan Alberto González Morón
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

200º Y 151º

  1. Identificación de las partes

    Parte actora: Ciudadanas C.S.U.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.107.382, y L.E.U.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.029.942, ambas con domicilio procesal en la Avenida V.d.V., Residencias Porlamar, Torre E, piso 10, apartamento Nº 10-07, Urbanización J.C., Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.

    Apoderado judicial de la parte actora: Abogado F.U.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.087.391, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 72.106, y la abogada C.S.U.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.107.382, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 18.262, apoderada judicial de la ciudadana L.E.U.M..

    Parte demandada: Sociedad Mercantil M.B.C.. C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 30-04-2004, bajo el N° 51, tomo 12-A, modificada en fecha 05-09-2006, bajo el N° 41, tomo 47-A, y modificada ante el mismo Registro en fecha 29-06-2007, bajo el N° 12, tomo 38-A, representada por sus Directores Ejecutivos A.A.S.V. y Á.R.S.H., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 12.166.941 y 2.040.675, respectivamente; y domiciliada en la Avenida J.B.A., vía Porlamar-Aeropuerto, Urbanización Doral Margarita, Sector Villa Juana, estado Nueva Esparta.

    Apoderada judicial de la parte demandada: Abogada C.B.T., venezolana, mayor de edad e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 29.819.

  2. Reseña de las actas procesales

    1. pieza

      Suben las presentes actuaciones a este Juzgado Superior en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 30-10-2009 (f. 89 de la 2da pieza), por la abogada en ejercicio C.B.T., apoderada judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil M.B.C.. C.A., contra la sentencia dictada en fecha 01-10-2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato siguen las ciudadanas C.S.U.M. y L.E.U.M., contra la Sociedad Mercantil M.B.C.. C.A., expediente N° 10.227-08 (nomenclatura del tribunal de instancia).

      Por auto de fecha 25-11-2009 (f. 91 de la 2ª pieza) este tribunal le da entrada al asunto, ordena formar expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se advierte a las partes que el acto de informes tendrá lugar el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la fecha del auto.

      En fecha 15-01-2010 (f. 92 de la 2ª pieza) mediante diligencia, la abogada C.S.U.M., en su condición de apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, consigna constante de un (1) folio útil, escrito de informes en esta alzada.

      En fecha 15-01-2010 (f. 95 al 99 de la 2ª pieza) la abogada C.B.T., en su condición de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, consigna escrito de informes en esta alzada.

      En fecha 15-01-2010 (f. 101 y 102 de la 2ª pieza) mediante diligencia, la abogada C.S.U.M., apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, consigna escrito de observaciones a los informes en esta alzada.

      En fecha 28-01-2010 (f. 104 de la 2ª pieza) este tribunal declara vencido el lapso de observaciones a los informes y aclara a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir de la presente fecha 28-01-2010 (inclusive), de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

      Por auto fecha 05-04-2010 (f. 105 de la 2ª pieza), este tribunal deja constancia que el lapso para dictar sentencia venció en fecha 28-03-2010 y por el volumen de causas difiere la oportunidad para dentro de los treinta (30) días continuos siguientes al día 29-03-2010 (inclusive) de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

      En fecha 31-01-2011 (f. 106 de la 2ª pieza) el abogado F.U.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 72.106, apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicita al tribunal proceda a dictar sentencia en la presente causa.

      En la oportunidad legal este tribunal no dictó el fallo correspondiente por lo que pasa a hacerlo ahora en los términos siguientes:

      III.-Trámite de Instancia

      La demanda

      (1ª pieza)

      Consta a los folios 1 al 5 de la 1ª pieza del presente expediente, libelo de demanda por Cumplimiento de Contrato, presentado por la abogada C.S.U.M., actuando en su propio nombre y asistiendo a su hija ciudadana L.E.U.M., contra la Sociedad Mercantil M.B.C.. C.A., en el cual expone lo siguiente:

      Que “en el mes de diciembre del año 2006, a través de un tríptico, de “Inmobiliaria Imca”, se promocionaba la venta de Town House, en el Conjunto Residencial “Doral M.T.H.”, de 114 m2 de terreno y 90 m2 de construcción, anexo marcado “A”, en el mismo se señalan los planes de ventas y la forma de pago así: a) Con (subsidio), precio de venta Bs. 120.000.000,oo; reserva Bs. 1.500.000,oo; cuota inicial Bs. 62.000.000,oo; subsidio Bs. 18.480.000,oo; saldo a financiar por la Ley de Política Habitacional Bs. 39.520.000,oo; cuotas aproximadas mensuales Bs. 352.000,oo; gastos administrativos (incluye la reserva) Bs. 1.500.000,oo; ingreso familiar aproximado Bs. 1.760.000,oo. b) sin (subsidio), precio de venta Bs. 120.000.000,oo; reserva Bs. 1.500.000,oo; cuota inicial Bs. 36.000.000,oo; saldo a financiar por la Ley de Política Habitacional Bs. 84.000.000,oo; cuotas aproximadas mensuales Bs. 874.000,oo; gastos administrativos Bs. 1.500.000,oo; ingreso familiar aproximado Bs. 4.365.566,oo.”

      Que “el 22 de diciembre, pagamos al ciudadano N.Z.K., en representación de “Inmobiliaria Imca”, la cantidad de Bs. 1.500.000,oo como reserva del Town House, identificado con el N° 11, anexo marcado “B”.”

      Que “como beneficio de programa de subsidio de conformidad con el Decreto que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional optamos por el plan a) y nos comprometimos a pagar el precio real de venta del inmueble, es decir, la cantidad de ciento veinte millones de bolívares (Bs. 120.000.000,oo). Debiendo cancelarse en un primer momento como inicial la cantidad de sesenta y dos millones de bolívares (Bs. 62.000.000,oo), imputables al precio total del inmueble, mediante un primer pago de veintidós millones de bolívares (Bs. 22.000.000,oo) al momento de firmar el contrato de opción de compra venta y la cantidad restante en dos cuotas mensuales consecutivas por veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo), cada una. El saldo de cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 58.000.000,oo), mediante un crédito hipotecario bancario, en el acto de otorgamiento del documento definitivo de venta en la Oficina de Registro correspondiente.”

      Que “el 04 de enero de 2007, ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 32, Tomo 01, de los libros de Autenticaciones, firmamos un contrato de opción de compra venta, con la empresa demandada “M.B.C.., C.A.,” representado por su director suplente Á.R.S.H., abogado, titular de la cédula de identidad N° V-2.040.675, comprometiéndose a darnos en venta una unidad de Town House, con área de terreno de 110 m2 aproximadamente y 90 m2 de construcción, conformada por la sala y comedor independiente, cocina, tres (03) habitaciones, tres (03) baños, con cerámica en los pisos y baños, techos de madera y teja criolla, estacionamiento frontal y patio posterior, que se encuentra dentro de la Urbanización denominada “Doral M.T.H.”, signado con el N° 11, dentro de los planos generales del conjunto, aprobados por la Ingeniería Municipal del Municipio Autónomo G.d.E.N.E., donde se encuentra enclavado el desarrollo urbanístico, anexo marcado con la letra “C”.”

      Que “cancelamos la cuota inicial mediante tres (03) pagos, los cuales fueron realizados de la siguiente forma: Cuota primera de veintidós millones de bolívares (Bs. 22.000.000,oo), mediante Cheque de Gerencia N° 00001569 de fecha 29 de diciembre de 2006 a la orden de “M.B.C., C.A.”, anexo marcado “D” y “E”. Cuota segunda, de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo), mediante Cheque de Gerencia N° 00001636 de fecha 14 de febrero de 2007 emitido por el Banco Caroní, anexo marcado “F” y “G” depositado en el Banco Sofitasa, depósito bancario N° 33553292 en la cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de “M.B.C., C.A.”, anexo marcado “H”. Cuota tercera, de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo) mediante Cheque de Gerencia N° 00001668 de fecha 14 de marzo de 2007 emitido por el Banco Caroní, anexo marcado “I” y “J” depositado en el Banco Sofitasa, depósito bancario N° 33694219, en la cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de “M.B.C., C.A.”, anexo marcado “K”, y recibo de fecha 15 de marzo de 2007, emitido por Inmobiliaria Imca, por la totalidad del pago de la inicial, anexo marcado “L”.”

      Que “en la cláusula quinta se establece que el plazo de la opción sería de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del convenio y podría ser prorrogado por treinta (30) días de común acuerdo.”

      Que “sin embargo, hasta la fecha de hoy, han transcurrido cuatrocientos setenta (470) días y “M.B.C., C.A.”, no ha cumplido con su obligación de entregarnos la vivienda, situación que nos ha afectado tanto en el plano económico, como el afectivo.”

      Que “queda de esta manera demostrado, que hemos cumplido con todo lo convenido en el contrato suscrito pero la empresa demandada no ha cumplido con su respectiva obligación.”

      Que “de acuerdo con el artículo 1.160 del Código Civil “M.B.C., C.A.”, está obligada no solo a cumplir con lo establecido expresamente en el contrato objeto de la presente demanda, sino también con todas las consecuencias que se derivan del mismo según la equidad, el uso o la ley.”

      Que “es por ello, que nuestro interés principal en la presente demanda, es que nos sea entregada la vivienda en la Urbanización denominada “Doral M.T.H.”, respetando el precio de venta y las condiciones de pago estipulados en el contrato. La demora en la entrega de la vivienda, nos genera un grave perjuicio material y moral.”

      Mediante diligencia de fecha 22-04-2008 (f. 7 de la 1ª pieza) la abogada C.S.U.M., consigna los siguientes recaudos: Tríptico de Inmobiliaria Imca, marcado “A”; original recibo de pago reserva, marcado “B”; original de contrato de opción de compra-venta, marcado “C”; copia cheque de gerencia, marcado “D”; original de operaciones de cambio, marcado “E”; copia cheque de gerencia, marcado “F”; original de operaciones de cambio, marcado “G”; copia depósito bancario, marcado “H”; copia cheque de gerencia, marcado “I”; original de operaciones de cambio, marcado “J”; copia depósito bancario, marcado “K” y original recibo emitido por Inmobiliaria Imca, marcado “L”.

      En fecha 28-04-2008 (f. 30 y 31 de la 1ª pieza), el tribunal de la causa, admite la demanda por considerar que la misma no es contraria al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, y ordena emplazar a la parte demandada a los fines de que comparezca ante ese juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra, con la advertencia que deberá cumplir con la obligación de poner a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para la practica de dicha citación.

      Mediante diligencia de fecha 29-04-2008 (f. 32 al 34 de la 1ª pieza) la ciudadana L.E.U.M., otorga poder apud acta a la abogada C.S.U.M..

      Mediante diligencia de fecha 29-04-2008 (f. 35 de la 1ª pieza) la abogada C.S.U.M., consigna copias simples del libelo de la demanda y el auto de su admisión, alos fines de la practica de la citación de la parte demandada.

      Mediante diligencia de fecha 08-05-2008 (f. 36 al 55 de la 1ª pieza) la abogada C.S.U.M., consigna copia de documento de Acta de Constitutiva de fecha 30-04-2004 y Actas de Asambleas de fecha 05-09-2006 y 29-06-2007 de la empresa M.B.C.. C.A., señalando la dirección donde deberá practicarse la citación y pone a disposición del alguacil de ese tribunal todos los medios necesarios para la practica de la citación.

      Por auto de fecha 12-05-2008 (f. 56 de la 1ª pieza) el tribunal de la causa, ordena librar la compulsa correspondiente y expedir las copias certificadas solicitadas por la parte actora.

      Mediante diligencia de fecha 13-05-2008 (f. 57 de la 1ª pieza) la ciudadana C.U.M., declara recibir las copias certificadas solicitadas.

      Mediante diligencia de fecha 22-05-2008 (f. 58 al 66 de la 1ª pieza) la alguacil del tribunal de la causa, consigna compulsa sin firmar, por no haber localizado a la parte demandada.

      Mediante diligencia de fecha 28-05-2008 (f. 67 de la 1ª pieza)) la abogada C.S.U.M., solicita la citación de la parte demandada por correo certificado, de conformidad con lo establecido en el artículo 219 del Código de Procedimiento Civil.

      Por auto de fecha 04-06-2008 (f. 68 de la 1ª pieza)) el tribunal de la causa, acuerda lo solicitado por la parte actora y ordena la citación de la parte demandada por correo certificado, con aviso de recibo.

      Mediante diligencia de fecha 16-06-2008 (f. 69 de la 1ª pieza)) la abogada C.S.U.M., consigna las correspondientes copias simples para la compulsa y su certificación.

      Por auto de fecha 19-06-2008 (f. 70 de la 1ª pieza)) el tribunal de la causa, ordena librar la respectiva compulsa y las copias certificadas solicitadas.

      Mediante diligencia de fecha 25-06-2008 (f. 71 de la 1ª pieza) la abogada C.U.M., declara recibir las copias certificadas solicitadas.

      Mediante diligencia de fecha 30-06-2008 (f. 72 y 73 de la 1ª pieza)) la alguacil del tribunal de la causa, consigna recibo emitido por Ipostel como constancia de haber cumplido con la remisión de la citación a la parte demandada por correo certificado.

      Mediante diligencia de fecha 01-07-2008 (f. 74 y 75 de la 1ª pieza)) el ciudadano Á.R.S.H., en su condición de Director Ejecutivo de la Sociedad Mercantil M.B.C.. C.A., debidamente asistido por la abogada C.B.T., se da por citado en el presente juicio y consigna en el cuaderno de medidas escrito de Oposición a la medida de enajenar y gravar ordenada por el tribunal de la causa.

      Mediante diligencia de fecha 01-07-2008 (f. 76 de la 1ª pieza)) el ciudadano Á.R.S.H., en su condición de Director Ejecutivo de la Sociedad Mercantil M.B.C.. C.A., confiere poder apud a la abogada C.B.T..

      Contestación de la demanda.

      En fecha 07-08-2008 (f. 77 al 86 de la 1ª pieza)) la abogada C.B.T., consigna escrito de contestación y reconvención a la demanda, en los siguientes términos:

      Que “rechazo y contradigo en toda y cada una de sus partes, la demanda incoada en contra de mi representada M.B.C., C.A. por las ciudadanas C.S.U.M. y L.E.U.M., (…).”

      Que “no obstante lo anterior mi representada reconoce los siguientes hechos: A) es cierto que mi representada suscribió contrato de opción de compra venta con las ciudadanas C.S.U.M. y L.E.U.M., en fecha 04 de enero de 2007, por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de esta Circunscripción Judicial, anotada bajo el N° 32, Tomo 01 de los libros respectivos y en la misma mi representada se comprometió a dar en venta el Town House N° 11 (en etapa de construcción), ubicado en el Conjunto Residencial Doral M.T.H., con un área de terreno de 110 mts2 y un área de construcción de 90 mts2 por el precio de venta de ciento veinte mil bolívares fuertes (Bs. 120.000,oo) y el tiempo de duración de la opción se estableció en ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la firma del documento, prorrogable por treinta (30) días de común acuerdo, B) es cierto que la parte actora entregó a mi representada la cantidad de sesenta y dos mil bolívares (Bs. 62.000,oo) en calidad de arras, para garantizar el pago y la cuota inicial del inmueble a construir y que se comprometió a cancelar la cantidad de cincuenta y ocho mil bolívares (Bs. 58.000,oo), mediante un crédito hipotecario bancario a la firma del documento definitivo en la Oficina de Registro correspondiente.”

      Que “no es cierto y por eso lo niega y contradice en cada una de sus partes, que mi representada haya incumplido voluntariamente con su obligación de entregar la vivienda dentro del plazo estipulado en la cláusula quinta del contrato.”

      Que “no es cierto y por eso lo rechazo y contradigo en cada una de sus partes que las demandantes hayan cumplido con todo lo convenido en el contrato suscrito ya que las demandantes no pagaron la totalidad del precio de venta del inmueble dentro del plazo establecido en la cláusula quinta del contrato de ciento veinte (120) días, más la prorroga de treinta (30) días, cuyo vencimiento se produjo el día 4 de junio de 2007, e igualmente no consta que hayan intentado pagar de forma alguna a mi representada, la cantidad de cincuenta y ocho mil bolívares (Bs. 58.000,oo) que estaban obligadas a cancelar dentro de dicho plazo, por lo que tienen derecho a reclamar el cumplimiento de la obligación cuando ellas mismas no habían cumplido con la de ellas, ya que para esa fecha, se pudo haber acordado con las demandantes la entrega del inmueble si estas hubiesen pagado el precio y efectuar la venta por ante la Notaría Pública, o hubiesen podido extender el plazo de la opción, si esta hubiesen acudido a la constructora oportunamente cuando las llamo para prorrogar el lapso de la opción para que pudieran presentarse en el Banco, ya que la parte actora tenía pleno conocimiento de que cualquier institución bancaria que ellas eligieran les exigiría la vigencia de la opción de compra venta por el plazo de 120 días mas un lapso de prorroga de 30 días mas por lo que era obligación de ellas mantenerse en comunicación constante con mi representada para actualizar el contrato, mas cuando habían surgido retardos involuntarios que eran evidentes y no mantenerse al acecho con la única intención de procurarse un beneficio en perjuicio de la otra parte contratante.”

      Que “(…), no se evidencia de la demanda, ni de las pruebas aportadas por las demandantes como documentos fundamentales de la misma, los intentos que éstas efectuaron para cumplir con la obligación de pagar el precio que le imponía el contrato ni las actuaciones que realizaran para solicitar el crédito bancario y cancelar el saldo deudor; ni las actuaciones realizadas para introducir el documento de venta en el registro o alguna manifestación por medio autentico o judicial que hicieran presumir la voluntad de pagar el precio y así cumplir con la obligación que contrajeron al momento de firmar el contrato de opción de compra, todo lo cual hace presumir que el deseo de las demandantes es el de hacerse acreedoras por vía judicial de una vivienda sin pagar el precio de la venta de la misma.”

      Que “no es cierto y por eso lo rechazo y contradigo, que mi representada se encuentre en mora, ya que si bien la obligación de entregar los inmuebles no se ha efectuado en el tiempo prometido, el hecho del retardo no puede achacarse en ningún momento a negligencia, mala fe o incumplimiento permanente de mi representada quien no pudo cumplir con la protocolización del documento de venta por hechos atribuibles a causas extrañas no imputables a mi representada, tales como son: dificultad y retardo con la consecución de los materiales de construcción, escasez por acaparamiento, alto consumo, falta de importación, generados o no por la congelación de los precios ocasionados a su vez por la alta demanda en la construcción a nivel nacional, fallas en el transporte, etc., lo cual constituye un hecho publico y notorio, pues es conocido por todos que en la I.d.M., se ha dificultado considerablemente el conseguir materiales suficiente para la construcción en forma continua, por el volumen de obras que se permisaron en estos dos (2) últimos años, con posterioridad a la realización del contrato que han colapsado el envío de materiales desde tierra firme, por una parte y por la otra, mi representada esta siendo financiada por la institución financiera Sofitasa, quien si bien le exige una serie de plazos de cumplimiento a mi representada, también tiene que adecuarse a los parámetros que a ellas les dicta el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, la Ley de Protección del Deudor Hipotecario y los cambios realizados en las políticas a nivel gubernamental para otorgar estos créditos preferenciales, lo que también ocasiona cambios a nivel bancario, por estas razones, el retardo en el cumplimiento de la obligación no es imputable a mi representada, pues esta no ha incurrido en mora en modo alguno. Es por estas razones que mi representada se encuentra amparada por lo establecido en el artículo 1.271 del Código Civil (…). Como probaremos suficientemente en el lapso probatorio, mi representada ha sido diligente en todo tiempo con la ejecución de las obras de construcción del Conjunto Residencial Doral M.V. y Doral M.T.H. y pese a los retrasos surgidos, en ningún momento se ha paralizado la obra, ni ha dejado de cumplir las obligaciones contraídas.”

      Que “rechazo y contradigo que mi representada tenga que otorgar en forma inmediata el documento definitivo de venta del inmueble por cuanto las demandadas no han señalado la forma en que van a cumplir con la obligación de pagar el precio y nada han manifestado en la demanda al respecto.”

      Que “rechazo y contradigo que mi representada tenga que respetar el precio de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo) en virtud de que los retrasos ocasionados por causas extrañas no imputables a mi representada, ellas en sí misma han generado inflación, fuera de la inflación y la devaluación de la moneda a nivel macro y como consecuencia de una serie de factores que no nos corresponde evaluar si no con expertos, pero que constituyen hechos notorios comunicacionales que han socavado el poder adquisitivo y que de no tomarlas en cuenta, se ocasionaría al deudor excesiva onerosidad que finalmente entraría dentro de la esfera del enriquecimiento sin causa para el acreedor a costa del empobrecimiento del deudor. Adicional a esto la cabida del inmueble resultó mayor a la ofrecida, porque para el momento de celebrar el contrato no se había construido la vivienda y posteriormente al construirla el tamaño se extendió de 90 mts2 de construcción a 102,90 mts2, (es decir 12,90 mts2 más), además se adicionaron al conjunto residencial otras obras tales como, el muro perimetral del conjunto, piscina con un área de 350 mts2, tanque subterráneo de 500.000 lts., parque infantil de 1.100 mts2, cerca eléctrica, caminerías, caseta de vigilancia, calles, brocales, aceras, portón de entrada al conjunto (reja de seguridad). El escenario en el cual se realizó la negociación, era estable para cumplir con lo pautado dentro del término, pero fue modificado en forma tal, que hoy resulta muy onerosa para el constructor cumplir en las mismas condiciones sin que esto le ocasione un empobrecimiento.”

      Reconvención.

      Que “por todos las razones anteriormente expuestas, es por lo que a tenor de lo dispuesto en el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 ejusdem, propongo la Reconvención y en concordancia procedo a reconvenir a las ciudadanas C.S.U.M. y L.E.U.M., (…), plenamente identificadas en autos por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta por incumplimiento de contrato conforme a lo consagrado en los artículos 1.167, 1.168, 1.214, 1.263, 1.269, 1.271 y 1.272 todos del Código Civil, y para que cumplan o en su lugar sean condenados por el tribunal en: 1) Resolver el contrato de Opción de compra venta con la siguiente aceptación de las cantidades que le entregaron a mi representada por concepto de arras, en la oportunidad de celebrar la Opción de Compra; 2) En pagar las costas y costos de este proceso y los honorarios de abogado.”

      Por auto de fecha 12-08-2008 (f. 87 de la 1ª pieza)) el tribunal de la causa, admite la reconvención, en consecuencia suspende la causa principal y ordena emplazar a la parte actora-reconvenida, para que sin necesidad de citación conteste en el quinto (5to) día de despacho siguiente la presente reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.

      En fecha 18-09-2008 (f. 88 de la 1ª pieza)) la abogada C.S.U.M., consigna escrito de contestación a la reconvención, de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.

      Mediante diligencia de fecha 13-10-2008 (f. 89 de la 1ª pieza) la secretaria del tribunal de la causa, deja constancia que fue consignado escrito de pruebas presentado por la parte actora-reconvenida, el cual fue reservado para ser agregado en su oportunidad legal.

      Mediante diligencia de fecha 14-10-2008 (f. 90 de la 1ª pieza) la abogada C.B.T., consigna escrito de pruebas con sus anexos.

      Mediante diligencia de fecha 14-10-2008 (f. 91 de la 1ª pieza) la secretaria del tribunal de la causa, deja constancia que fue consignado escrito de pruebas presentado por la parte demandada-reconviniente, el cual fue reservado para ser agregado en su oportunidad legal.

      Mediante diligencia de fecha 16-10-2008 (f. 92 de la 1ª pieza) la secretaria del tribunal de la causa, deja constancia que fueron agregadas las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida.

      Consta a los folios 93 al 95 de la 1ª pieza, escrito de pruebas consignado en fecha 13-09-2008 por la abogada C.S.U.M., con sus anexos (F. 96 al 132 de la 1ª pieza).

      Mediante diligencia de fecha 16-10-2008 (f. 133 de la 1ª pieza) la secretaria del tribunal de la causa, deja constancia que fueron agregadas las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente.

      Consta a los folios 134 al 204 de la 1ª pieza, escrito de pruebas consignado en fecha 14-09-2008 por la abogada C.B.T., con sus anexos.

      Por auto de fecha 20-10-2008 (f. 205 de la 1ª pieza) el tribunal de la causa, en cumplimiento a lo ordenado en el cuaderno de medidas, se ordena agregar la diligencia suscrita en fecha 13-10-2008 por la abogada C.S.U.M., en el cuaderno principal.

      Mediante diligencia de fecha 13-10-2008 (f. 206 de la 1ª pieza) la abogada C.S.U.M., consigna las correspondientes copias simples del escrito de promoción de pruebas y sus anexos para su certificación.

      Por auto de fecha 20-10-2008 (f. 207 de la 1ª pieza) el tribunal de la causa, ordena expedir las copias certificadas solicitadas por la actora-reconvenida.

      Mediante diligencia de fecha 21-10-2008 (f. 208 de la 1ª pieza) la abogada C.S.U.M., hace oposición a la admisión de todas y cada una de las pruebas promovidas por la contraparte, por considerar que son manifiestamente impertinentes e ilegales.

      Por auto de fecha 23-10-2008 (f. 209 de la 1ª pieza) el tribunal de la causa, desestima la oposición planteada por la parte actora-reconvenida, por cuanto no se indicaron los motivos por los cuales a su juicio considera que las mismas son ilegales e impertinentes y advierte que el merito de dichas pruebas o su impertinencia será dilucidada al momento de dictar el fallo definitivo.

      Por auto de fecha 23-10-2008 (f. 210 y 211 de la 1ª pieza) el tribunal de la causa, admite las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, por considerar que las mismas no son ilegales ni manifiestamente impertinentes salvo su apreciación en la definitiva.

      Por auto de fecha 23-10-2008 (f. 212 al 216 de la 1ª pieza) el tribunal de la causa, admite las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente, por considerar que las mismas no son ilegales ni manifiestamente impertinentes salvo su apreciación en la definitiva, en cuanto a la prueba de inspección judicial solicitada, ese tribunal fija el octavo (8°) día de despacho siguiente, con respecto a la prueba de testigos ordena comisionar al Juzgado del Municipio Chacao de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con oficio N° 19.337-08 y en relación a la prueba de informe ordena oficiar al Departamento de Crédito del Banco Sofitasa, Oficina Principal, San Cristóbal, estado Táchira, con oficio N° 19.336-08.

      Mediante diligencia de fecha 03-11-2008 (f. 217 al 221 de la 1ª pieza) la alguacil del tribunal de la causa, consigna constancia de haber cumplido con la remisión de los oficios N° 19.336-08 y 19.337-08.

      Por auto de fecha 06-11-2008 (f. 222 de la 1ª pieza) el tribunal de la causa, difiere por exceso de trabajo la practica de la inspección judicial fijada por auto de fecha 23-10-2008, para el décimo (10°) día de despacho siguiente.

      Por auto de fecha 28-11-2008 (f. 223 de la 1ª pieza) el tribunal de la causa, difiere la practica de la inspección judicial fijada por auto de fecha 23-10-2008, para el octavo (8°) día de despacho siguiente.

      Por auto de fecha 16-12-2008 (f. 224 de la 1ª pieza) el tribunal de la causa, difiere la practica de la inspección judicial fijada en fecha 23-10-2008, para el tercer (3°) día de despacho siguiente.

      Por auto de fecha 09-01-2009 (f. 225 de la 1ª pieza) el Juez Temporal del tribunal a quo, se aboca al conocimiento de la causa.

      Consta al folio 226 de la 1ª pieza) del presente expediente, acta levantada en fecha 09-01-2009, con motivo del traslado del tribunal a quo a los fines de practicar la inspección judicial ordenada por auto de fecha 16-12-2008, dejando constancia que no fue posible su practica debido a que las puertas del Registro Subalterno se encontraban totalmente cerradas.

      Mediante diligencia de fecha 12-01-2009 (f. 227 de la 1ª pieza) la abogada C.B.T., solicita al tribunal extienda el lapso de evacuación de la prueba por cuanto fue imposible practicar la inspección judicial, habilitando el tiempo que sea necesario.

      Por auto de fecha 14-01-2009 (f. 228 al 232) el tribunal de la causa, fija un lapso improrrogable de quince (15) días de despacho contados a partir de la fecha del auto, inclusive, a los efectos de cumplir con la evacuación de la prueba, fijando el décimo (10°) día de despacho siguiente, con el objeto de su traslado a la sede donde funciona el Registro Subalterno del Municipio Mariño de este Estado, y ordena oficiar al Juzgado del Municipio Chacao de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de recabar la comisión remitida con oficio N° 19.337-08 y al Departamento de Crédito del Banco Sofitasa, Oficina Principal, San Cristóbal, estado Táchira, a los fines de recabar la prueba de informe solicitada con oficio N° 19.336-08, se libraron los oficios N° 19.635-09 y 19.636-09, respectivamente.

      Mediante diligencia de fecha 28-01-2009 (f. 233 al 234 de la 1ª pieza) la alguacil del tribunal del a quo, consigna constancia de haber cumplido con la remisión del oficio N° 19.635-09.

      Consta al folio 235 de la 1ª pieza del presente expediente, acta levantada en fecha 05-02-2009, con motivo del traslado del tribunal a quo a los fines de practicar la inspección judicial ordenada por auto de fecha 16-12-2008, en la sede del Registro Subalterno del Municipio Mariño de este Estado, se notifico de la misión del tribunal a la abogada M.M.Q. y seguidamente deja constancia de los particulares a que se contrae la inspección judicial promovida por la parte demandada-reconviniente.

      Mediante diligencia de fecha 05-02-2009 (f. 236 al 238 de la 1ª pieza) la alguacil del tribunal del a quo, consigna constancia de haber cumplido con la remisión del oficio N° 19.636-09.

      Por auto de fecha 10-02-2009 (f. 239 de la 1ª pieza) el tribunal de la causa, ordena cerrar la primera pieza y abrir una nueva denominada Segunda pieza.

    2. pieza

      Por auto de fecha 10-02-2009 (f. 1 de la 2° pieza) el tribunal de la causa, apertura la presente pieza, denominada segunda.

      Mediante diligencia de fecha 18-02-2009 (f. 2 de la 2° pieza) la abogada C.S.U.M., solicita al tribunal fije oportunidad para la presentación de los informes.

      Consta al folio 3 y 4 de la 2° pieza del presente expediente, oficio N° CJU/0059-09, de fecha 10-02-2009, emanada del Banco Sofitasa, Banco Universal; el cual fue recibido y agregado a los autos en fecha 18-02-2009.

      Por auto de fecha 26-02-2009 (f. 5 de la 2° pieza) el tribunal de la causa, ratifica el auto de fecha 14-01-2009, mediante el cual aclaró a las partes que la causa se encontraba paralizada hasta tanto no se recibiera la resulta de la comisión librada al Juzgado del Municipio Chacao de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la advertencia de que una vez conste en autos se fijara oportunidad para los informes.

      Mediante diligencia de fecha 04-03-2009 (f. 6 de la 2° pieza) la abogada C.S.U.M., solicita al tribunal cómputo de los días de despacho transcurridos del término de promoción y evacuación de pruebas, a fin de que fije oportunidad para la presentación de los informes.

      Por auto de fecha 10-03-2009 (f. 7 de la 2° pieza) el tribunal de la causa, niega la solicitud del cómputo, por cuanto la diligenciante no señala expresamente las fechas que comprenden el cómputo.

      Consta a los folios 8 al 22 de la 2° pieza del presente expediente, oficio N° 79 de fecha 13-03-2009, emanado del Juzgado del Municipio Chacao de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual anexan resultas de la comisión conferida.

      Por auto de fecha 19-03-2009 (f. 23 de la 2° pieza) el tribunal de la causa, en cumplimiento al auto de fecha 14-01-2009, aclara a las partes que a partir de día 17-03-2009 exclusive, comenzó a transcurrir el termino del décimo quinto (15) días de despacho para presentar informes.

      Mediante diligencia de fecha 15-04-2009 (f. 24 al 29 de la 2° pieza) la abogada C.S.U.M., consigna escrito de informes.

      Por auto de fecha 29-04-2009 (f. 30 de la 2° pieza) el tribunal de la causa, aclara a las partes que la presente causa se encuentra en estado de sentencia a partir de día 29-04-2009 inclusive.

      Por auto de fecha 29-06-2009 (f. 31 de la 2° pieza) el tribunal de la causa, difiere el lapso para dictar la sentencia, por treinta (30) días consecutivos a partir del día 28-06-2009 inclusive.

      Consta a los folios 32 al 79 de la 2° pieza del presente expediente, sentencia dictada por el a quo en fecha 01-10-2009.

      Mediante diligencia de fecha 08-10-2009 (f. 80 de la 2° pieza) la abogada C.S.U.M., se da por notificada de la sentencia de fecha 01-10-2009 y solicita la notificación de la parte demandada.

      Por auto de fecha 15-10-2009 (f. 81 de la 2° pieza) el tribunal de la causa, ordena la notificación de la parte demandada, y libra la respectiva boleta de notificación (f. 82).

      Mediante diligencia de fecha 29-10-2009 (f. 83 y 84 de la 2° pieza) la alguacil del tribunal de la causa, consigna boleta de notificación debidamente firmada por la parte demandada.

      Mediante diligencia de fecha 30-10-2009 (f. 85 de la 2° pieza) la abogada C.B.T., apela de la sentencia de fecha 01-10-2009 por el tribunal de la causa.

      Por auto de fecha 09-11-2009 (f. 86 de la 2° pieza) el tribunal de la causa, ordena efectuar por secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 29-10-09 exclusive, al 05-11-09 inclusive. La secretaria deja constancia que trascurrieron cinco (5) días de despacho.

      Por auto de fecha 09-11-2009 (f. 89 de la 2° pieza) el tribunal de la causa, oye en ambos efectos la apelación planteada por la apoderada judicial de la parte demandada, y ordena remitir a esta alzada el expediente, a los fines que conozca y decida la apelación ejercida.

      Cuaderno de Medidas.

      Por auto de fecha 28-04-2008 (f. 1) el tribunal de la causa, apertura el presente cuaderno de medidas y ordena al solicitante de la medida de conformidad con lo establecido en el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil, ampliar la prueba que precise el alcance de la medida en el sentido que aclare si la misma debe recaer sobre el inmueble objeto del contrato o sobre la extensión del lote de terreno A-1, ubicado a la altura del kilómetro 8, hacia el lado Norte de la Autopista Porlamar-Punta de Piedras, en el Caserío San Antonio, Municipio García de este Estado, el cual tiene una superficie de 26.400 mts.2.

      En fecha 29-04-2008 (f. 2) mediante diligencia, la abogada C.S.U.M., consigna copia certificada del documento de propiedad del inmueble de la parte demandada, ratifica la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada, y anexos (f. 3 al 25).

      Por auto de fecha 12-05-2008 (f. 26) el tribunal de la causa, dispone como complemento del auto dictado en fecha 28-04-2008 que la parte actora además de cumplir con la segunda exigencia –la cual fue cumplida mediante la aclaratoria efectuada en fecha 29-04-2008–adicionalmente amplíe la prueba en torno al requerimiento relacionado con el periculum in mora, es decir, que compruebe la existencia de circunstancias que hagan presumir la ilusoriedad de la ejecución del fallo.

      En fecha 15-05-2008 (f. 27) mediante diligencia, la abogada C.S.U.M., ratifica en todas y cada una de sus partes la solicitud de la medida de prohibición de enajenar y gravar.

      Por auto de fecha 26-05-2008 (f. 28) el tribunal de la causa, exhorta a la abogada C.S.U.M., a que de cumplimiento al auto emitido en fecha 12-05-2008, mediante el cual se le expresó que ampliara las pruebas sobre el periculum in mora, para lo cual tendrá la carga de expresar circunstancias que demuestren el peligro de ilusoriedad del fallo, así como también comprobarlas.

      En fecha 03-06-2008 (f. 29) mediante diligencia, la abogada C.S.U.M., insiste en la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada, y anexos (f. 30 al 48).

      Por auto de fecha 12-06-2008 (f. 49) el tribunal de la causa, decreta medida de prohibición de enajenar y gravar sobre la extensión del lote de terreno A-1, ubicado a la altura del kilómetro 8 hacia el lado Norte de la autopista Porlamar-Punta de Piedras, en el Caserío San Antonio, Municipio G.d.e.N.E., con una superficie de veintiséis mil cuatrocientos metros cuadrados (26.400 mts.2), con las siguientes coordenadas partiendo del punto T-2 con coordenadas N.11.041,20-E.4.63,271, se sigue en línea recta con rumbo Norte-Este y se mide una distancia de ciento sesenta metros (160 mts.) hasta llegar al punto T-2 A con coordenadas N.10.980,642-E.4.795,074 de ella se sigue en línea recta con rumbo Norte-Sur y se sigue una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 mts.) hasta llegar al punto P 3A con coordenadas N.10.833,861-E.4.742.099, se sigue en línea recta con rumbo Este-Norte y se mide una distancia de ciento sesenta metros (160 mts.) hasta llegar el punto P-3 con coordenadas N.10.884,79-E.4.590,420 de ahí se sigue en línea recta con rumbo Sur-Norte y se mide una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 mts.), hasta llegar el punto de partida T-2 cerrando el cuadrado, cuyo inmueble le pertenece a la parte demandada, según documento protocolizado en fecha 19-01-2006 por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Mariño de este Estado, bajo el N° 50, folios 484 al 489, Protocolo Primero, Primer Trimestre del referido año; se libró el respectivo oficio a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado (f. 50).

      En fecha 17-06-2008 (f. 51 y 52) mediante diligencia, la alguacil del tribunal de la causa, consigna constancia de entrega del oficio N° 18.786-08.

      En fecha 23-06-2008 (f. 53), se recibió oficio N° 15-7-15-19-133 de fecha 19-06-2008 emanado del Registro Público del Municipio Mariño de este Estado.

      Por auto de fecha 26-06-2008 (f. 54) el tribunal de la causa, ordena librar oficio complementario al Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, en el cual se indique que el Tomo sobre el cual se protocolizó el inmueble, es el Tomo 3, a los fines que proceda a estampar la nota marginal correspondiente, (f. 55).

      En fecha 26-06-2008 (f. 56) mediante diligencia, la abogada C.S.U.M., solicita al Tribunal de la causa, la designe correo especial, a los fines de hacer entrega del oficio a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado.

      En fecha 01-07-2008 (f. 57 al 100) el ciudadano Á.R.S.H., actuando en su carácter de director ejecutivo de la parte demandada, debidamente asistido por la abogada C.B.T., consigna escrito y anexos, mediante el cual se opone a la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el Tribunal de la causa.

      Por auto de fecha 02-07-2008 (f. 101) el tribunal de la causa, designa correo especial a la abogada C.S.U.M., a los fines que haga entrega del oficio N° 18.850-08 dirigido a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado.

      En fecha 03-07-2008 (f. 102) mediante diligencia, la abogada C.S.U.M., acepta el cargo de correo especial y declara haber recibido el referido oficio, y en fecha 07-07-2008 (f. 103 y 104) consigna constancia de haber entregado el oficio correspondiente.

      En fecha 07-07-2008 (f. 105 al 108) mediante diligencia, la abogada C.B.T., solicita al tribunal de la causa, que de conformidad con el artículo 586 del Código de Procedimiento Civil, limite los efectos de la medida de prohibición de enajenar y gravar a los bienes que han sido señalados.

      Por auto de fecha 11-07-2008 (f. 109) el tribunal de la causa, ordena efectuar computo de los días de despacho transcurridos desde el 01-07-2008 exclusive, hasta el 07-07-2008 inclusive y del 07-07-2008 exclusive, hasta el 11-07-2008 inclusive. En la misma fecha la secretaria dejó constancia, que desde el 01-07-2008 exclusive, hasta el 07-07-2008 inclusive, transcurrieron tres (03) días de despacho y del 07-07-2008 exclusive, hasta el 11-07-2008 inclusive, transcurrieron tres (03) días de despacho.

      Por auto de fecha 11-07-2008 (f. 110 al 112) el tribunal de la causa, limita la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 12-06-2008 mediante oficio N° 18.786-08 al inmueble constituido por un Town House distinguido con el N° 11, ubicado en el Conjunto Residencial Doral M.V.T.H., situado a la altura del kilómetro 8 aproximadamente hacia el lado Norte de la Autopista Porlamar-Punta de Piedras, en el Caserío San Antonio, Municipio García de este Estado, el cual tiene un área de construcción de aproximadamente ciento dos con noventa metros cuadrados (102,90 mts2) y un área de terreno para uso exclusivo de recreación de treinta metros cuadrados (30 mts2), que dicho inmueble le pertenece a la parte demandada, según documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, en fecha 06-06-2008, bajo el N° 47, folios 343 al 381, Protocolo Primero, Tomo 21, Segundo Trimestre del mencionado año; ordena librar el oficio respectivo, y aclara a las partes que del lapso de articulación probatoria a que se refiere el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, han transcurrido tres (03) días de despacho, se libró el oficio N° 18.903-08.

      Mediante diligencia de fecha 15-07-2008 (f. 113 y 114) la alguacil del tribunal de la causa, consigna constancia de haber entregado el oficio N° 18.903-08 emitido a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado.

      En fecha 17-07-2008 (f. 115) mediante diligencia, la abogada C.B.T., solicita al tribunal de la causa, aclare el oficio N° 18.903-08 de fecha 11-07-2008, mediante el cual se limita la medida de prohibición de enajenar y gravar.

      En fecha 21-07-2008 (f. 116 al 119), la abogada C.B.T., presenta escrito de promoción de pruebas.

      Consta al folio 120 y 121, oficio N° 15-7-15-19-168 de fecha 17-07-2008, emanada del Registro Público del Municipio Mariño de este Estado.

      Por auto de fecha 22-07-2008 (f. 122 y 123) el tribunal de la causa, admite las pruebas promovidas por la parte demandada.

      Por auto de fecha 22-07-2008 (f. 124 al 126) el tribunal de la causa, acuerda oficiar al Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, a objeto de ratificar el contenido del oficio N° 18.903-08 de fecha 11-07-2008 y ordena remitirle copia certificada del documento de condominio, se libró el oficio respectivo con el N° 18.953-08.

      Por auto de fecha 23-07-2008 (f. 127) el tribunal de la causa, difiere el lapso para dictar sentencia por treinta (30) días consecutivos contados a partir de la presente fecha exclusive, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

      Mediante diligencia de fecha 04-08-2008 (f. 128 al 130) la alguacil del tribunal de la causa, consigna constancia de haber entregado el oficio N° 18.953-08 emitido a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado.

      En fecha 05-08-2008 (f. 131) mediante diligencia, la abogada C.S.U.M., solicita entre otras cosas al Tribunal de la causa, que se mantenga vigente la limitación de la medida de prohibición de enajenar y gravar, ya que existe riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo.

      En fecha 13-10-2008 (f. 132 al 146), el Tribunal de la causa dicta sentencia en el Cuaderno de Medidas, declarando sin lugar la oposición formulada por el abogado Á.R.S.H., en su carácter de director ejecutivo de la parte demandada contra la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada el 12-06-2008 y ratifica la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 11-07-2008.

      En fecha 29-10-2008 (f. 148) mediante diligencia, la abogada C.S.U.M., se da por notificada de la sentencia interlocutoria y solicita la notificación de la parte demandada.

      Por auto de fecha 04-11-2008 (f. 149) el tribunal de la causa, niega el pedimento de la parte actora, por cuanto de las actas procesales que conforman la pieza principal se evidencia se que la parte demandada reconvincente, en fecha 14-10-2008 consignó escrito de promoción de pruebas.

  3. La sentencia apelada

    La apelación es ejercida contra la sentencia de fecha 01-10-2009, en la cual se dispone:

    “(…) Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).

    Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la acción propuesta y a tal efecto, observa esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato titulado “contrato de opción de compra-venta” el cual fue autenticado en fecha 04 de enero 2007 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 32, Tomo 01, que une a los sujetos procesales de este juicio; que en el precitado contrato la parte actora se comprometió a cancelar el precio de la unidad de town house y la empresa demandada, la sociedad mercantil M.B.C. C.A. asumió el compromiso de vender a través de una opción de compra a las ciudadanas L.E.U.M. y C.S.U.M., un inmueble constituido por una unidad de town house que se encuentra en proceso de construcción dentro de la Urbanización denominada Doral M.T.H., unidad que se encuentra distinguida con el N° 11 y se construye sobre un área de terreno de 110 m.2 aproximadamente y 90 m.2 de construcción, conformada por la sala y comedor independiente, cocina, tres (3) habitaciones, tres (3) baños, estacionamiento frontal y patio posterior; que la parte actora debía entregarle a la opcionante la suma de ciento veinte millones de bolívares (Bs. 120.000.000,oo) que fue el precio fijado en las condiciones entre ellos convenidas, según la siguiente forma de pago: la cantidad de veintidós millones de bolívares (Bs. 22.000.000,oo) en el mismo momento de celebrarse la opción de compra-venta por concepto de arras para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones que se contraen en el documento, las cuales serían impuestas al precio total del inmueble al momento de la protocolización del documento de venta definitiva ante el Registro Subalterno correspondiente; la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo) que serían cancelados el día 15.02.2007 mediante depósito bancario en el Banco Sofitasa cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de M.B.C. C.A.; la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo) que serían cancelados el día 15.03.2007 mediante depósito bancario en el Banco Sofitasa cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de M.B.C. C.A.; y la cantidad de cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 58.000.000,oo) a cancelar por las optantes mediante crédito hipotecario bancario a la firma del documento definitivo en la oficina de registro correspondiente.

    Precisado lo anterior, del análisis exhaustivo realizado a las actas procesales se extrae, en términos generales, que la parte actora-reconvenida alegó como presupuestos de hecho que conforme al documento autenticado en fecha 04.01.2007 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 32, Tomo 01 canceló la suma de sesenta y dos millones de bolívares (Bs. 62.000.000,oo) por concepto de la cuota inicial por la venta de una unidad de town house signada con el N° 11 ubicada en la Urbanización Doral M.T.H.; que en la cláusula quinta se estableció que el plazo de la opción sería de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del convenio y podría ser prorrogado por treinta (30) días de común acuerdo; que hasta el día 17.04.2008 habían transcurrido cuatrocientos setenta (470) días y la sociedad mercantil M.B.C. C.A. no había cumplido con su obligación de entregarle la vivienda, situación que las ha afectado tanto en el plano económico, como el afectivo y que quedaba demostrado que habían cumplido con todo lo convenido en el contrato suscrito pero la empresa demandada no ha cumplido con su respectiva obligación, y por su parte, la demandada-reconviniente luego de rechazar la demanda, alegó que las demandantes no pagaron la totalidad del precio de venta del inmueble dentro del plazo establecido en la cláusula quinta del contrato de ciento veinte (120) días, mas la prorroga de treinta (30) días, cuyo vencimiento se produjo el 04 de junio de 2007, e igualmente no consta que hayan intentado pagar de forma alguna la cantidad de cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 58.000.000,oo) que estaban obligadas a cancelar dentro de dicho plazo. Asimismo, alegó que no se encuentra en mora, ya que si bien la obligación de entregar los inmuebles no se ha efectuado en el tiempo prometido, el hecho del retardo no puede achacarse en ningún momento a negligencia, mala fe o incumplimiento permanente quien no pudo cumplir con la protocolización del documento de venta por hechos atribuibles a causas extrañas que no le son imputables, tales como: dificultad y retardo con la consecución de los materiales de construcción, escasez por acaparamiento, alto consumo, falta de importación, generados o no por la congelación de los precios ocasionados a su vez por la alta demanda en la construcción a nivel nacional, fallas en el transporte, etc., lo cual constituye un hecho público y notorio, ya que es conocido por todos que en la I.d.M. se ha dificultado considerablemente el conseguir materiales suficientes para la construcción en forma continua, por el volumen de obras que se permisaron en estos dos (2) último años, con posterioridad a la realización del contrato que han colapsado el envío de materiales desde tierra firme, por una parte y por la otra, que esta siendo financiada por la Institución Sofitasa, quien si bien le exige una serie de plazos de cumplimiento, también tiene que adecuarse a los parámetros que a ellas les dicta el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, la Ley de Protección al Deudor Hipotecario y los cambios realizados en las políticas a nivel gubernamental para otorgar estos créditos preferenciales, lo que también ocasiona cambios a nivel bancario, y en cuanto a su pretensión reconvencional que sustentó en que se declare la extinción del vínculo contractual por cuanto la parte actora-reconvenida no cumplió con la obligación de pagar el precio de venta, ante el rechazo efectuado por el reconvenido, que cumplió con sus cargas contractuales en los términos y condiciones del contrato.

    Así pues, que el thema decidendum en este caso estará centrado en determinar primariamente si la acción de cumplimiento de contrato propuesta es procedente, y si en efecto, se consumó el incumplimiento por parte de la empresa accionada o si por el contrario, el incumplimiento proviene de la parte actora, y por ende, no ha lugar a la acción. Del mismo modo, dependiendo de la decisión que se dicte, solo en el caso de que se desestime el pretendido cumplimiento contractual demandado se emitirá pronunciamiento sobre el resto de los planteamientos efectuados por la parte accionada por vía subsidiaria, los cuales tienen que ver con los hechos contenidos en la segunda parte del escrito, en donde se señala que el incumplimiento atribuido a su representada se produjo por causas que no le son imputables, sino a terceros, y sobre la demanda de mutua petición a través de la cual se persigue que se declare la extinción o la nulidad sobrevenida del vinculo contractual por las causas que fueron antes reseñadas.

    Delineado lo antecedentemente señalado, se observa que del material probatorio aportado se extrae que ciertamente, entre las partes se celebró un contrato de opción de compra-venta cuyo objeto estuvo focalizado en un inmueble consistente en un Town House distinguido con el N° 11 del Conjunto Residencial Doral M.T.H. y dentro del conjunto de cláusulas que lo conforman se desprende que en la tercera se pactó el precio del inmueble en la cantidad de ciento veinte millones de bolívares (Bs. 120.000.000,oo) los cuales cancelaría el optante por partes es decir, la cantidad de veintidós millones de bolívares (Bs. 22.000.000,oo) en ese acto por concepto de arras para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones que se contraen en el presente documento, las cuales serían impuestas al precio total del inmueble al momento de la protocolización del documento de venta definitiva ante el Registro Subalterno correspondiente; la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo) que serían cancelados el día 15.02.2007 mediante depósito bancario en el Banco Sofitasa cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de M.B.C. C.A.; la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo) que serían cancelados el día 15.03.2007 mediante depósito bancario en el Banco Sofitasa cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de M.B.C. C.A.; la cantidad de cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 58.000.000,oo) a cancelar por las optantes mediante crédito hipotecario bancario a la firma del documento definitivo en la oficina de registro correspondiente; se indicó asimismo, en la cláusula quinta que la vigencia de la opción de compra-venta era de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del convenio prorrogable por treinta (30) días más, lo cual presupone el compromiso adquirido por la empresa de terminar el town house identificado con el N° 11 ubicado en la Urbanización Doral M.T.H., dentro de dicho lapso y que debía obtener la respectiva habitabilidad antes del 03.06.2007 y otorgar el respectivo documento de condominio y el de venta de la unidad antes de su fenecimiento. Además en la cláusula octava define claramente las situaciones en las cuales deben considerarse viable la consumación del incumplimiento por hechos que sean imputables a la vendedora. Así, señala la aludida disposición contractual lo siguiente:

    En caso de incumplimiento por parte de ‘LA OPCIONANTE’ a alguna de las Cláusulas aquí establecidas, dará derecho a ‘LAS OPTANTES’ a exigir el reintegro de las cantidades de dinero entregadas y a que le sean canceladas otra suma de dinero igual por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios, salvo Causas Imputables por Fuerza Mayor o Caso Fortuito tales como: terremotos, deslaves, lluvias, falta de insumos de los materiales de construcción ocasionados por retraso o daños de su respectivo transporte, etc….

    .

    Del extracto antecedentemente transcrito se observa que se estableció en el contrato que en caso de incumplimiento contractual las optantes tendrían derecho a exigir el pago de indemnizaciones por daños y perjuicios, a menos que el mismo se produjera por causas extrañas no imputables como por ejemplo, por fuerza mayor o caso fortuito tales como: terremotos, deslaves, lluvias, falta de insumos de los materiales de construcción ocasionados por retraso o daños de su respectivo transporte.

    Precisado lo anterior, observa quien decide que la parte accionada-reconviniente aceptó o dio como ciertos los pagos que según el actor efectuó para cubrir la inicial del precio de venta del bien según el contrato de marras, en la forma, tiempo y modalidades establecidas en la cláusula tercera del contrato, por lo cual se tiene como cierto que la parte actora-reconvenida cumplió al pie de la letra el contrato, la programación de pago prefijada en el contrato autenticado en fecha 04.01.2007 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 32, Tomo 01, puesto que resultó probado que el día 04.01.2007 pagó la cantidad de veintidós millones de bolívares (Bs. 22.000.000,oo) y los días 14.02.2007 y 15.03.2007 la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo), que hacen un total de sesenta y dos millones de bolívares (Bs. 62.000.000,oo), sin embargo, en torno al perfeccionamiento de la contratación se advierte que no existen pruebas que permitan afianzar que llegada la oportunidad de cumplir con la protocolización del documento definitivo de venta, el día 04.05.2007 o a mas tardar, el día 03.06.2007 que fue el lapso prefijado para su prorroga, se haya cumplido con la protocolización del documento de condominio del Conjunto Residencial Doral M.V.T.H., o que en su defecto, el ente administrativo hubiese otorgado para ese momento el correspondiente permiso de habitabilidad del bien objeto del contrato, por el contrario, emerge que el documento de condominio fue protocolizado el día 06.06.2008, cuando habían transcurrido quinientos diecinueve (519) días después de la celebración del contrato de marras y trescientos sesenta y nueve (369) días después de fenecida la prorroga de treinta días que se autorizó en el mismo, lo cual además de que constituye una clara señal de que la parte accionada–reconviniente incumplió con su carga contractual, conforme a la cláusula sexta del contrato, influyó para que la compradora atendiendo a lo normado en el artículo 1.168 del Código Civil que establece que “en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”, no gestionara la tramitación del préstamo para pagar el saldo del precio de venta en la fecha prefijada.

    Adicionalmente se debe destacar que la parte accionada – reconviniente quien respaldó su incumplimiento en causas de fuerza mayor no logró demostrar la concurrencia de las mismas, dado que se limitó a traer a los autos recortes de prensa en donde se hace referencia a supuesta escasez de materiales de construcción a nivel nacional y muy especialmente en la I.d.M. sin demostrar la causalidad entre dichas informaciones y la construcción del mencionado town house. También resulta oportuno destacar según los avisos de prensa, los documentos protocolizados en fecha 21.06.2007 y 15.04.2008 por ante la Oficina de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. mediante los cuales se incrementó el monto del préstamo a corto plazo a interés con garantía hipotecaria otorgado a la parte accionada por el Banco Sofitasa, Banco Universal C.A. y el documento de condominio del Conjunto Residencial Doral M.V.T.H. protocolizado en fecha 06.06.2008 por ante la referida Oficina de Registro Público que se aportaron para justificar esas circunstancias especiales, sobre las cuales se pretendió sustentar el incumplimiento contractual experimentado por la parte accionada consta que se produjeron en fecha posterior al plazo fijado en la cláusula quinta del contrato, oportunidad en la que se insiste, debió verificarse la protocolización del documento definitivo, incluyendo la prorroga de los treinta (30) días previstas en la mencionada cláusula.

    En fin, se tiene entonces que la supuesta imposibilidad de cumplir con el contrato alegada por la parte accionada–reconviniente carece de sustento legal, por cuanto durante la secuela probatoria no comprobó que se hayan configurado algunos de los hechos que configuran la causa extraña no imputable, ni menos la que fue especialmente invocada, la causa de fuerza mayor, para considerar que se encuentra exonerado de responder civilmente con su obligación contractual. Se sabe que conforme a la doctrina el caso fortuito es aquel que proviene de fenómenos naturales o que es ajeno a la voluntad humana, y de fuerza mayor el de un tercero quien impide el cumplimiento de la obligación, en forma legítima o ilegítima; y el hecho del príncipe comporta una actuación administrativa, realizada por el Estado que impide que el sujeto obligado cumpla con sus cargas contractuales.

    Bajo tales expresiones, conviene traer a colación un extracto del fallo emitido por la Sala de Casación Civil mediante sentencia Nº 0612 pronunciada en fecha 30 septiembre del año 2003 en el expediente Exp. N° 02-237 mediante el cual en interpretación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil estableció lo siguiente:

    ...En cuanto al alegato de la demandada sobre la sentencia de primera instancia confirmada por la recurrida que la hizo suya (subrayado de la demandada) (sic), afirmando que la misma viola el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil por no haber aplicado la parte final del mismo, tratándose de una venta a plazo y por tanto, nada aclaró acerca de los efectos de la sentencia por esa deuda pendiente y debió aplicar íntegramente el contenido del artículo 531 citado, ya que solo aplicó la primera parte, no así el final acerca de lo que ocurre cuando la venta no es de contado, esta alzada pasa a subsanar la omisión en la parte dispositiva de este fallo, especificando los efectos de la sentencia por la deuda pendiente y la forma del pago del resto del precio por el comprador, quien probó durante todo el proceso, que no estando en mora con respecto a su obligación de pagar y habiendo pagado parte del precio, ha cumplido su prestación. En cuanto al hecho de que la compra-venta sea o no de contado, no es determinante para que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, pues, basta con que la parte que ha propuesto la demanda, ha (sic) cumplido su prestación, debiendo existir constancia auténtica en los autos; en el presente proceso, el comprador hizo constar auténticamente a través del contrato de compra venta notariado, que cumplió su obligación de pagar la parte del precio estipulado para el momento y el resto del precio sería su obligación futura dependiente del cumplimiento de la obligación principal del vendedor de tradir la cosa, en consecuencia, al no estar en mora el demandante comprador con su obligación de cumplimiento de prestación, tal y como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil , esta alzada declara procedente, que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido y así se decide

    . En consecuencia, se declara improcedente la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. …..” (Resaltado del Tribunal).

    Se extrae de la interpretación del fallo parcialmente transcrito que en los casos en que se demanda para obtener el cumplimiento de un contrato cuyo objeto se circunscribe a la transferencia de la propiedad de una cosa o un bien determinado se requiere para que la sentencia firme que se emita produzca los efectos traslativos de la propiedad o constitutivos de un derecho que el actor haya cumplido su prestación, mediante prueba auténtica en autos, pues de lo contrario, de no constar tal prueba del cumplimiento, la sentencia nunca alcanzaría tales efectos.

    De tal manera que es evidente que en el caso a.n.e.d. de que la parte demandante-reconvenida cumplió con la carga contractual de pagar la inicial del precio del bien objeto del compromiso de venta de acuerdo al cronograma que se contempló en el texto del contrato, específicamente en la cláusula tercera, que en conjunto alcanzó la suma de sesenta y dos millones de bolívares (Bs. 62.000.000,oo) y que solo le restaba cumplir con el pago de cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 58.000.000,oo) que sería cancelada en la oportunidad de que se llevara a cabo la protocolización del documento definitivo de venta, y que asimismo, la parte accionada-reconviniente incumplió el compromiso adquirido, dado que no alegó, ni menos aún probó que el perfeccionamiento de la venta no se verificó dentro del lapso antes precisado o su prorroga por motivos que no le son imputables, conocidos como causa extraña no imputable, dentro de las que se encuentra caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa de la víctima y el hecho del príncipe, o en su defecto, en la excepción de contrato no cumplido previsto en el artículo 1.168 del Código Civil que no es más que la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir con su obligación cuando la contraparte haya incumplido su propia obligación de manera culposa. Por el contrario, consta que la actuación de la reconviniente no fue convincente, toda vez que concentró su defensa en alegar hechos que luego en la etapa correspondiente no probó.

    Así pues, que atendiendo al criterio precedentemente copiado es evidente que en aquellos casos en que la parte accionada-reconviniente, está obligada a cumplir con el compromiso adquirido a través del precitado contrato de venta, una vez que la actora ponga a su disposición dentro del lapso que fijará el Tribunal, el remanente del precio que alcanzó la suma de cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 58.000.000,oo) hoy según la Ley de Reconversión Monetaria equivale a cincuenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs. F. 58.000,oo), so riesgo de que en aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil la sentencia que se pronuncie en este asunto, genere efectos de un titulo o documento traslativo de propiedad o bien, que en caso de que la entrega del bien inmueble descrito en el contrato no resulte posible se proceda como lo estipula el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil.

    Bajo tales consideraciones, se debe concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente y que en consecuencia, este Juzgado haciendo uso de su poder jurisdiccional obligue a la sociedad mercantil M.B.C. C.A. a que en cumplimiento del contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 04.01.2007 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 32, Tomo 01 efectué la tradición legal del inmueble constituido por una unidad de town house ubicada dentro de la Urbanización denominada Doral M.T.H., distinguida con el N° 11, y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme– a protocolizar el documento definitivo de venta y para que haga entrega formal del inmueble en cuestión, una vez que la parte actora-reconvenida cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 58.000.000,oo) hoy según la Ley de Reconversión Monetaria equivale a cincuenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs. F. 58.000,oo). Y así se decide.

    Del mismo modo, se debe señalar que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del termino que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido.

    De ahí, que recapitulando se tiene que ante los hechos resaltados existen motivos suficientes para que éste Juzgado acepte las aspiraciones de la parte actora, en vista de que en aplicación del fallo antes transcrito para que la sentencia genere efectos de un titulo o documento traslativo de propiedad se requiere que el actor compruebe en forma autentica que cumplió en forma integra y cabal con sus obligaciones contractuales. En atención de lo apuntado se estima entonces, que al haber quedado verificado el cumplimiento de pagar la inicial que se fijó en la suma de sesenta y dos millones de bolívares (Bs. 62.000.000,oo) resulta inexorable concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente, y que por vía de consecuencia dentro de la oportunidad que el tribunal fije tendrá la demandante la carga de consignar el cheque de gerencia que alcanza la suma de cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 58.000.000,oo) a fin de que se disponga lo conducente para dar aplicación a las pautas previstas en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, destinado a que se tenga la sentencia como titulo de propiedad del bien vendido.

    En otras palabras, debido a que la parte actora-reconvenida quien pretende por esta vía que su contraparte cumpla con el contrato, y le traspase la propiedad del bien objeto de la negociación, consistente en un Town House distinguido con el N° 11 que forma parte del Conjunto Residencial Doral M.T.H. cumplió con la carga de pagar con exactitud las cuotas de pago imputables a la inicial del precio de venta con excepción del saldo restante, o sea la suma de cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 58.000.000,oo) que seria pagada conjuntamente con la protocolización del documento definitivo, resulta forzoso concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente. Y así se decide.

    LA RECONVENCIÓN.-

    Como fundamento de la misma consta que la apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil M.B.C. C.A., señaló:

    - que su representada inició la oferta de ventas, estimando que el tiempo de 4 meses y 30 días mas era tiempo suficiente para entregar las viviendas en la medida en que se fueran construyendo, así observa como en fecha 22 de noviembre de 2006 (antes de firmar documento de opción de compra con las demandantes) protocolizó por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Mariño, anotado bajo el N° 38, Tomo 19, Protocolo Primero, contrato de préstamo a corto plazo con garantía hipotecaria con la entidad financiera Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., por la cantidad de cuatro millones de bolívares fuertes (Bs. F. 4.000.000,oo) destinados a la construcción de las obras de urbanismo y construcción de 72 town houses a ejecutarse sobre un lote de terreno distinguido como lote A-1 situado en el Caserío San Antonio, Municipio G.d.E.N.E. y consideró que el monto del préstamo y el tiempo era suficiente para culminar la obra ya que el resto lo financiaría con recursos propios, fue así como en el referido contrato quedó establecido que su representada debía ejecutar las obras en el plazo de doce (12) meses, contados a partir de la fecha de la firma del acta de inicio de construcción de las obras, la cual se firmó en el mes de enero de 2007, por lo que el plazo para la ejecución de las obras debían realizarse entre enero de 2007 y enero de 2008 y se obligó a devolver el préstamo en el plazo de ejecución y protocolización de catorce (14) meses, contados a partir de la fecha de firma del acta de inicio, debiendo realizarse la amortización de las alícuotas correspondientes de capital como de los correspondientes intereses causados y no cobrados, en la medida en que se protocolicen las ventas de las referidas unidades de viviendas;

    - que era por esto que las demandadas señalan las condiciones en que compraron pues su representada, antes de hincar las obras se obligó a instalar una valla o cartel de dimensiones no menores de 3 x 2 metros, en el terreno donde se desarrolla la obra y en cualquier aviso publicitario que realizara debía dejarse constar: 1) el nombre del desarrollo, 2) el ingreso familiar hasta 150 UT, 3) financiado por el Banco Sofitasa, banco Universal C.A., 4) numero y tipo de soluciones habitacionales, 5) características de la vivienda y demás especificaciones y a cancelar un seguro de todo riesgo de construcción a favor del banco;

    - que el total del préstamo otorgado era equivalente al 56,83% del presupuesto de la obra, lo que demuestra que su representada era la mas interesada en la ejecución y finalización de la obra en el plazo previsto, ya que el banco cobra intereses variables sobre el saldo, además de que la no conclusión de las obras dentro del plazo de ejecución señalado (o de la prorroga si la hubiera) sin causa justificada, se consideraría de plazo vencido la obligación;

    - que igualmente se estableció en dicho documento que la concesión de prorroga respecto al lapso de ejecución de las obras debería ser avalada por el Ingeniero Residente y el Ingeniero Inspector (designado por el Banco) y aprobada por el Banco, y todo esto hace como la constructora debía ceñirse a los plazos y parámetros que le permitirían cumplir con lo acordado con sus acreedores;

    - que en fecha 21 de junio de 2007 en virtud de la resolución N° 015 de fecha 27 de febrero de 2007 dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat y publicada en Gaceta Oficial N° 38.367 en fecha 5 de marzo de 2007, se ordenó que los bancos debían destinar el diez por ciento (10%) de la cartera de crédito bruta a la adquisición y construcción de viviendas, por lo que previo acuerdo con el Banco, en beneficio de ambas partes, su representada solicitó una ampliación del crédito y se protocolizó nuevo contrato de préstamo por ante la Oficina Subalterna del Municipio Mariño, anotado bajo el N° 47, Tomo 28, Protocolo Primero, mediante el cual se incrementó el monto de préstamo otorgado a cinco millones trescientos diecinueve mil quinientos noventa y dos bolívares con sesenta céntimos (Bs. 5.319.592,60) y se extendió el plazo para que la deudora hipotecaria (su representada) debía ejecutar las obras de urbanismo y la construcción de los 72 town houses en el plazo de quince (15) meses contados a partir de la fecha de firma del acta de inicio de las obras, es decir hasta el mes de abril de 2008;

    - que en fecha 15 de abril de 2008, anotado bajo el N° 12, Tomo 6, Protocolo Primero, su representada, en virtud del incremento de los costos generados por la inflación, procedió a renovar el préstamo y realizó nuevo contrato con el Banco Sofitasa aumentado el valor del crédito a nueve millones ochocientos cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 9.842.000,oo) equivalente al setenta por ciento (70%) del presupuesto de la obra, que antes había considerado no necesario y el Banco extendió el plazo de la entrega de la obra a veintiún (21) meses contados a partir de la fecha de firma del acta de inicio, es decir, hasta octubre de 2008, mientras que extendió el plazo de devolución del préstamo al plazo de ejecución y protocolización de veintitrés (23) meses, es decir hasta diciembre de 2008;

    - que en fecha 06 de junio de 2008, se firma nuevo documento entre el Banco Sofitasa y su representada mediante el cual, la deudora se compromete a no realizar modificaciones en el documento de condominio mientras este vigente la hipoteca de primer grado sobre el inmueble y en esta misma fecha el Banco consiente en la firma del documento de condominio el cual quedo protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio M.d.E.N.E., anotado bajo el N° 47, Tomo 21, folios 343 al 381; - que era importante destacar que el precio unitario de cada parcela y de cada unidad a los efectos del porcentaje establecido en el documento de condominio fue ajustado conjuntamente con el Banco en la cantidad de trescientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000,oo);

    - que esta secuencia en los documentos demuestra que su representada ha cumplido satisfactoriamente y en forma oportuna con el pago del préstamo e igualmente demuestra que la obra en ningún momento ha sido paralizada, y los incrementos en el préstamo se fueron ajustando en virtud de los incrementos originados por la inflación, por lo que el costo de la obra se incrementó en un cien por ciento (100%), sin que su representada dejara de cumplir ni con la ejecución de la obra, ni con el pago oportuno de los intereses generados por el préstamo, que pudieran poner en riesgo las viviendas ofertadas;

    - que en el lapso probatorio demostrara las dificultades que ha presentado la constructora para obtener los materiales de construcción y como una vez solicitados y cancelados los materiales algunos llegaron a presentar hasta un atraso de seis (6) meses para su recepción en la obra, y esto sin tomar en cuenta el hecho notorio de ka dificultad de traslado de mercancía a través de los Ferrys, suspensión de los viajes en temporadas de Semana Santa, Carnaval, vacaciones, desaparición del cemento, etc., todo lo cual había sido convenido y aceptado por las partes en la cláusula octava del contrato de opción de compra venta como incumplimientos imputables a caso fortuito o fuerza mayor;

    - que durante el transcurso del tiempo estimado para la construcción, han surgido toda esta serie de elementos ajenos a la voluntad de los contratantes que han ocasionado modificaciones sustanciales en el escenario en que se planteo la negociación en enero de 2006, entre las cuales señalan los inconvenientes en la consecución de los materiales de construcción, la inflación galopante que no estaba previstas en esos términos, el cambio de la moneda publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 38.638 de fecha 6 de marzo de 2007, que ha traído consigo mayor inflación, el exceso de liquidez monetaria y el incentivo dado a la construcción con los prestamos, que han motivado especialmente las construcciones en la I.d.M., sin que se hayan modificados los mecanismos para efectuar el transporte de mercancías, pues como es claro, la I.d.M. no tiene medios para autoabastecerse, así que casi el 98% de las cosas provienen de tierra firme;

    - que todas estas circunstancias encajan dentro de los que se denomina causa extrañas no imputables y que a su vez encajan, aunque queda a juicio del juzgador su interpretación, dentro de lo que se denomina en la doctrina y en el derecho comparadazo como teoría de la imprevisión, pues los contratos se entienden celebrados bajo la condición tacita o implícita de que las circunstancias o situaciones existentes para el momento en que se contraen no experimentarán modificaciones sustancial alguna para el momento de la ejecución de las respectivas obligaciones y en consecuencia si sobreviene un cambio importante en esas circunstancias el obligado tendrá que solicitar la resolución del contrato si su cumplimiento se le hace demasiado oneroso ya que si lo cumple así en beneficio de su acreedor, entraría en el campo del enriquecimiento sin causa pues la ejecución del contrato superaría con creces el monto originalmente convenido como precio equitativo de venta, por esto la inflación es un factor que no puede ser desconocido por las partes, aunque no se haya establecido una cláusula explicita;

    - que hace mención a esta teoría por que si bien en principio el contrato no es de tracto sucesivo, el tiempo de 120 días más 30 más, las dificultades atribuibles a causas extrañas no imputables a su representada, han ocasionado retardo en el cumplimiento de la obligación, y en el momento de inflación acelerada que vive el país, es evidente que se ha generado excesiva onerosidad para la parte demandada al punto que le impiden hoy día aceptar el mismo precio de venta que se había ofrecido y por cuanto no fue cancelado en su oportunidad ahora es imposible de cumplir sin causar un perjuicio al deudor por lo que se hace necesario demanda la resolución del contrato, o sea su terminación con la correspondiente devolución de las prestaciones entregadas;

    - que analizando el contrato de opción de compra venta en general, observa que este es un contrato bilateral que crea obligaciones para ambas partes, la de la compradora pagar el precio y la de la vendedora, construir la casa y transmitir la propiedad;

    - que de la lectura e interpretación del artículo 1.168 del Código Civil se concluye que celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el suyo y que en estos casos, si la parte que incumple peticiona judicialmente el cumplimiento del contrato, el otro podrá oponer la excepción non adimpletti contractus y, de ser demostrado tal hecho, el juez deberá declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento ejercida por el contrario y entonces, si las demandadas no cumplieron con la obligación de pagar el precio o solicitar una prorroga, antes del cumplimiento del plazo de la opción, como pueden luego de mantener un largo silencio de 13 meses, pretender que su representada les entregue la casa, sin terminar de pagarla, sin tramitar un crédito y pretendiendo ni siquiera reconocer el ajuste inflacionario que se ha generado a través del tiempo y en las condiciones que claramente le han sido mostrado al Tribunal;

    - que de igual modo que la mora de su representada ha quedado desvirtuada con lo expresado y al no haber incurrido en mora cae bajo el amparo de la norma contenida en el artículo 1.271 del Código Civil;

    - que se han visto hasta la fecha las razones por las cuales su representada no ha incurrido en mora, ya que el retraso en la ejecución de la obligación se ha debido a causa extraña no imputable como consecuencia de hechos fortuito o fuerza mayor, por lo que al no haber cumplimiento voluntario su representada queda exonerada de pagar daños y prejuicios, no siendo así para la parte demandante quien también es deudora de su acreedora y quien ha pretendido exigir el cumplimiento de una obligación sin haber cumplido con la de ella en el termino previsto para la ejecución de ambas, razón por la cual solicita la resolución del contrato de opción de compra venta con la consiguiente aceptación de las cantidades que le entregaron a su representada por concepto de arras, en la oportunidad de celebrar la opción de compra.

    Delineadas ambas posturas, se observa que atendiendo a lo señalado antecedentemente, al haberse dejado establecido que la parte accionada–reconviniente incumplió el contrato, y que la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1.168 del Código Civil operó en este asunto, pero en beneficio de la parte actora, resulta forzoso declarar improcedente la reconvención propuesta.

    Luego, en aplicación del artículo 1.159 del Código Civil la reconvención intentada resulta improcedente. Y así se decide. (…).

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por las ciudadanas C.S.U.M. y L.E.U.M. en contra de la sociedad mercantil M.B.C. C.A., ya identificadas.

SEGUNDO

Se condena a la sociedad mercantil M.B.C. C.A. a que en cumplimiento del contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 04.01.2007 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 32, Tomo 01 efectué la tradición legal del inmueble constituido por una unidad de town house ubicada dentro de la Urbanización denominada Doral M.T.H., distinguida con el N° 11, y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme– a protocolizar el documento definitivo de venta y para que haga entrega formal del inmueble en cuestión, una vez que la parte actora-reconvenida cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 58.000.000,oo) hoy según la Ley de Reconversión Monetaria equivale a cincuenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs. F. 58.000,oo).

TERCERO

Se ordena a la parte actora-reconvenida, ciudadanas C.S.U.M. y L.E.U.M. a que en la oportunidad que se le indique consigne el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 58.000.000,00) hoy según la Ley de Reconversión Monetaria equivale a cincuenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs. F. 58.000,00).

CUARTO

Se dispone que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del termino que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido.

QUINTO

IMPROCEDENTE la demanda de mutua petición propuesta por la abogada C.B.T., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. en contra de las ciudadanas C.S.U.M. y L.E.U.M., ya identificadas.

SEXTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada tanto en la demanda principal como en la reconvención en virtud de haber sido totalmente vencida. (…)”

V.-Actuaciones en la alzada

Informes de la parte demandante:

En fecha 15-01-2010 (f. 92 al 94 de la 2ª pieza) la abogada C.S.U.M., en su condición de apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, consigna escrito de informes en esta alzada, en el cual aduce lo siguiente:

“(…) Que la sentencia apelada cumple con la forma intrínseca donde se rechazó la pretensión que se hizo valer en la demanda y que es objeto del proceso. Hay una exacta correspondencia de la sentencia con la pretensión evidente en el proceso civil dominado por el principio dispositivo, donde el Juez está limitado en su poder de decisión a lo que los litigantes les han planteado (thema decidendum).

Que la sentencia se hizo realidad mediante el establecimiento de los requisitos de forma que intrínsecamente debe llenar la misma y que están contemplados en el artículo 243 del (sic) C.P.C.

Que en la parte motiva se expresan los razonamientos de hecho y de derecho en que el Juez fundamentó su decisión y dicha sentencia contiene decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las defensas opuestas.

Que la sentencia apelada contiene los fundamentos en que se apoya. Y la misma cumple con la forma extrínseca de la sentencia.

Que como en las sentencias se cumplieron, además, con todas las formalidades procesales previstas en el artículo 7 del (sic) C.P.C., se han llenado los requisitos intrínsecos y extrínsecos mencionados antes, por los que se puede decir que no está viciada.

Que dan por reproducidos todos los alegatos y defensas esgrimidos en nuestra demanda y otros escritos, que incluyen jurisprudencia y doctrina patria.

Que hacen valer contra la demandada, que de acuerdo al artículo 1.160 del Código Civil, está obligada no solo a cumplir con lo establecido expresamente en ele contrato objeto de la presente causa sino según la equidad, el uso o la ley, por lo que la insto formalmente para que otorgue de manera inmediata por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, el documento definitivo de venta. (…).

Informes de la parte demandada:

En fecha 15-01-2010 (f. 95 al 99 de la 2ª pieza) la abogada C.B.T., en su condición de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, consigna escrito de informes en esta alzada, en el cual alega lo siguiente:

“(…) Que “apelada como ha sido, la sentencia del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario esta Circunscripción Judicial, y subidos los autos a esta instancia Superior se admitió la misma en fecha 25 de noviembre de 2009, por lo que encontrándose en la oportunidad legal para presentar Informes, procedo a realizar una serie de consideraciones a la Sentencia apelada, a los fines de que sean revisadas por este Tribunal.”

Que, “en el libelo de demanda que dio inicio a este procedimiento, la parte actora manifestó “que mi representada había incumplido con las obligaciones que tenia con la Institución Bancaria y que había dejado de cancelar el préstamo Hipotecario, razón por la cual el Banco estaría en proceso de Ejecución”. Esta afirmación fue ignorada en su totalidad por el Tribunal de la causa, quien al momento de sentencia obvio la existencia de la garantía Hipotecaria que pesa sobre el inmueble y las pruebas que aportamos el juicio a fin de desviar los hechos planteados en la referida demanda. En atención a lo afirmado por la parte actora en su demanda, procedimos a consignar en el lapso probatorio una serie de documentos que demostraban las condiciones del crédito y como uno a otro demostraban por documento autentico el cumplimiento efectivo de mi representada, pues tanto las cancelaciones como los aumentos en el préstamo hipotecario fueron detallados claramente en los sucesivos documentos hasta que finalmente EL BANCO y no mi representado, AUTORIZO y redactó el documento de CONDOMINIO de la Urbanización Doral M.T.H.. Así fue detallado en la contestación de la demanda y ahora reproduzco de nuevo para su respectiva revisión: (…).”

Que “esta circunstancia de incumplimiento, que fue afirmada por la actora en la demanda NO FUE desvirtuado por ésta en ele proceso, no obstante tampoco fue tomada en cuenta por el Juzgador, quien se limito a reconocer la existencia de un contrato de Opción de compra, el pago de unas Arras, y desconoció el verdadero contenido del libelo, todas las pruebas aportadas por la demandada como defensa de lo allí afirmado y procedió a declarar con lugar la demanda cuando NO ES CIERTO que la parte actora lograra probar su pretensión, pues lo que si hizo hábilmente fue aprovechar el hecho sobrevenido de la publicación de la Resolución 110 del Ministerio del Poder popular para las Obras Públicas y Vivienda, relativas al cobro del IPC, para desviar el juicio y la atención del Juzgador a un solo punto central, cuyo contenido no fue materia de discusión en esta demanda ya que en ningún momento la demandante PROBÓ ni del propio documento de Opción de compra se evidenció que mi representada hubiese cobrado cantidad alguna por IPC o cualquier otro concepto similar, para que tal asunto fuese determinante en la decisión final del procedimiento, pese además que la Opción de Compra suscrita entre las partes es anterior al 10 de noviembre de 2008, cuando se hablo por primera vez de prohibición de cobro de cualquier aumento o imposibilidad de colocar cláusula de terminación unilateral de los contratos. La demanda se fundamentó en una serie de hechos tendientes a demostrar el incumplimiento doloso de mi representada, tanto de sus obligaciones crediticias, la no ejecución de la obra y el dicho repetido y no probado de la parte actora de excusarse en su incumplimiento de pagar la cantidad adeudada ya fuese mediante crédito hipotecario o en moneda de curso legal en la Republica de Venezuela, una vez se firmo el Documento de Condominio el 6 de junio de 2008, y se hizo posible la división de las unidades habitacionales individuales. No obstante la prueba de Inspección Judicial efectuada en el Registro Subalterno para demostrar que no se había introducido ningún documento de venta por parte de la compradora, que demostrara si intención de PAGAR el precio, fue desestimada por el Tribunal de la causa.”

Que “el Tribunal de la causa al no valorar siquiera como indico, el hecho publico y Notorio de la escasez de materiales de construcción, publicado en los diferentes Diarios de la Republica y en las paginas Web de Gobierno en línea, ANULO, sin derecho a defensa, lo convenido por las partes en la cláusula OCTAVA del contrato de Opción de Compra, referido al incumplimiento, donde claramente se estableció que “SE DEJABA A SALVO EL CASO ESPECIFICO DE RETRASO EN LA ENTREGA DE LA OBRA OCASIONADOS POR FALTA DE INSUMOS DE LOS MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN, OCASIONADOS POR RETRASO O DAÑOS DE SU RESPECTIVO TRANSPORTE ETC…” El Juzgador evaluó las pruebas aportadas, los cuales constituyen hechos notorios comunicacionales que debían valorarse como indicios, de la siguiente manera; (…). ”

Que “en la Sentencia apelada, el Tribunal de la causa ordenó: que una vez consignada la cantidad de Bs. 58.000,oo (Sin establecer tiempo de ejecución) mi representada debe otorgar el documento de venta o la sentencia se considerada como título de propiedad de conformidad con el artículo 531 del (sic) CPC. y mi pregunta, y como queda el acreedor hipotecario quien necesariamente tiene que ser satisfecho en su acreencia?. El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil claramente señala lo siguiente: (…).”

Que “entonces si durante todo el proceso ha quedado demostrado que existe una hipoteca sobre el inmueble y que la demandante reconvenida adeuda la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 58.000,oo) sin que se pueda evidenciar ni del contenido de la demanda ni del desarrollo del propio juicio, la intención de la demandante de PAGAR el precio adeudado, ni se menciona en ninguna parte que ocurrirá con la hipoteca que pesa sobre el inmueble, cuyo monto hoy día es superior a lo adeudado por la demandada, por varias razones: A-) La cabida del inmueble paso de 90 metros a 105 metros cuadrados, B-) el Banco SI efectúa corrección monetaria mediante el cobro de intereses que mi representada debe pagar por el crédito de esa vivienda, mientras la parte actora se niega a pagar el precio de la vivienda, entonces, si la parte actora NO HA CUMPLIDO SU PRESTACIÓN?, como puede la sentencia producir los efectos de un documento de propiedad si no se ha dado cumplimiento al artículo 531 y nada se ha resuelto respecto al acreedor hipotecario privilegiado?”.

Que “por todas estas razones, los términos en que fue redactada Sentencia la hacen contradictoria y de imposible ejecución, por lo que solicito de este Tribunal DECLARE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA, de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil y ordene la REPOSICIÓN DE LA CAUSA, al estado que la propia sentencia se determine, de conformidad con lo establecido en los artículos 245 y 211 ejusdem. (…)”

Observaciones a los Informes por la parte demandante:

En fecha 15-01-2010 (f. 101 y 102 de la 2ª pieza), la abogada C.S.U.M., apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, consigna escrito de observaciones a los informes en esta alzada, en el cual expone lo siguiente:

Que “la Apoderada Judicial de la demandada, alega los siguiente: “… que la parte actora manifestó que mi representada había incumplido con las obligaciones que tenia con la Institución Bancaria y que había dejado de cancelar el préstamo Hipotecario… Esta afirmación fue ignorada en su totalidad por el Tribunal de la causa”, quien al momento de sentencia obvio la existencia de la garantía Hipotecaria…”

Que “sobre el particular, debo señalar que por diligencia suscrita en fecha 03 de junio de 2008 y documentación presentada, se planteó entre otros “… que la demandada celebró con la entidad bancaria un contrato a corto plazo, con garantía hipotecaria de primer grado, dándole un plazo de doce meses para la ejecución de la obra, que la entidad bancaria podría ejecutar la hipoteca, en caso de incumplimiento en ele pago de las obligaciones…”.”

Que “esta manifestación que considere pertinente para que se procediere a la medida de prohibición de enajenar y gravar, sólo sirvió como prueba en torno al requerimiento relacionado con el Periculum in mora, es decir para comprobar la existencia de circunstancia que hicieran presumir la ilusoriedad de la ejecución del fallo, por lo que el Tribunal de la Causa decretara la medida.”

Que “continua alegando la Apoderada Judicial: “… que en ningún momento se evidenció que su representada hubiese cobrado cantidad alguna por IPC o cualquier otro concepto similar…”

Que “en escrito de fecha 21/07/08, la demandada (f. 117 del cuaderno principal) manifiesta “… mediante el cual se demuestra la conformidad del acreedor hipotecario con mi representada pro el buen cumplimiento de sus obligaciones y donde se evidencia que el costo actual de la vivienda es de 320.000,oo bolívares fuetes…”

Que “en su escrito de contestación de demanda de fecha 07/08/08 (f. 85 del cuaderno principal) señala: “Es importante destacar que el precio unitario de cada parcela y de cada unidad a los efectos del porcentaje establecido en el documento de condominio, fue ajustado conjuntamente con el Banco en la cantidad de trescientos veinte mil bolívares (320.000,oo). “…(f. 86)… es evidente que se ha generado excesiva onerosidad para la parte demandada al punto que le impiden hoy día aceptar el mismo precio de venta que se había ofrecido…”

Que “el precio de venta pactado fue de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs, 120.000.000,oo), a los cuales se deberá imputar la cantidad de Sesenta y Dos Millones de Bolívares (Bs. 62.000.000,oo) ya cancelados a la demandada.”

Que “la parte demandada, pretende aumentarnos el precio de la vivienda como indexación con elementos suministrados por ella misma, tal como consta en los autos. No pudo desvirtuar ni en los hechos ni en el derecho la demanda que intentamos por cumplimiento de contrato de venta.”

Que “se puede evidenciar, que la demandada se niega a otorgar el documento de venta. La demandada se centra en que cumplieron satisfactoriamente y en forma oportuna con el pago del préstamo hipotecario e igualmente no dejaron de cumplir con la ejecución de la obra. Hasta el día de hoy 27 de enero de 2010, la obra no esta totalmente ejecutada ni concluida.”

Que “es necesario que algunas interrogantes encuentre respuesta en el momento de sentenciar, es decir de aplicar justicia, teniendo como “norte” la verdad de los hechos alegados y probados.”

  1. Análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes

Parte Actora:

Conjuntamente con el escrito libelar.-

  1. - Al folio 8 de la 1ª pieza, original de la tarjeta de presentación del ciudadano N.Z.K. emitida por Inversiones Massari C.A., Real Estate, IMCA Bienes Raíces. Al anterior documento se le niega valor probatorio por que no emana de ninguna de las partes ya que por disposición del artículo 1.368 del Código Civil carece de valor probatorio. Así se decide.

  2. - A los folios 9 al 15 de la 1ª pieza, marcado “A”, original del tríptico elaborado por la sociedad mercantil INMOBILIARIA IMCA C.A., del cual se infiere información sobre la venta de town house de 114 m2 de terreno y 90 m2 de construcción, con sala, comedor, cocina, tres (3) habitaciones, 21/2 baños y dos (2) puestos de estacionamiento, instalaciones para el aire acondicionado central del Conjunto Residencial Doral M.T.H. que construye la sociedad mercantil M.B.C. C.A. por un precio de Bs. 120.000.000,00. Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo, al ser catalogado como un documento privado no emana de ninguna de las partes, el cual carece de valor probatorio por disposición del artículo 1.368 del Código Civil. Así se decide.

  3. - Al folio 16 de la 1ª pieza, marcado “B”, original del recibo de reserva emitido por la sociedad mercantil Inmobiliaria Imca C.A. en el cual consta que se recibió de la ciudadana C.S.U.M. la cantidad de Bs. 1.500.000,00 por la venta de la vivienda TH 11 de la urbanización Doral Margarita, en el cual en su parte inferior aparecen dos firmas ilegibles en los renglones “Recibido por” y “Entregado por”; el anterior documento promovido en original emana de un tercero y que éste no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración y en consecuencia, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

  4. - A los folios 17 al 20 de la 1ª pieza, marcado “C”, original del documento autenticado en fecha 04-01-2007 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 32, Tomo 01, del cual se infiere que el ciudadano Á.R.S.H., actuando como director suplente del ciudadano A.A.S.V., director ejecutivo de la empresa M.B.C. C.A., a quien se denominó la opcionante y las ciudadanas L.E.U.M. y C.S.U.M., a quienes se denominó las optantes, los cuales celebraron un contrato de opción de compra-venta a través del cual la opcionante se comprometió a dar en venta a las optantes una unidad de town house que se encuentra en proceso de construcción dentro de la Urbanización propiedad de la opcionante denominada Doral M.T.H., unidad que se encuentra distinguida con el N° 11 dentro de los planos generales del conjunto, aprobados por la Ingeniería Municipal del Municipio G.d.E.N.E., donde se encuentra enclavado el desarrollo urbanístico; que la unidad de town house de las optantes se construye sobre un área de terreno de 110 m2 aproximadamente y 90 m2 de construcción, conformada por sala y comedor independiente, cocina, tres (3) habitaciones, tres (3) baños, estacionamiento frontal y patio posterior; que el precio pactado para esta operación es por la cantidad de ciento veinte millones de bolívares (Bs. 120.000.000,00) el cual será cancelado por el optante de la siguiente manera: la cantidad de veintidós millones de bolívares (Bs. 22.000.000,00) en ese acto por concepto de arras para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones que se contraen en el presente documento, las cuales serán impuestas al precio total del inmueble al momento de la protocolización del documento de venta definitiva ante el Registro Subalterno correspondiente; la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) que serán cancelados el día 15.02.2007 mediante depósito bancario en el Banco Sofitasa cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de M.B.C. C.A.; la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) que serán cancelados el día 15.03.2007 mediante depósito bancario en el Banco Sofitasa cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de M.B.C. C.A.; la cantidad de cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 58.000.000,00) a cancelar por las optantes mediante crédito hipotecario a la firma del documento definitivo en la oficina de registro correspondiente; que cualquier cambio en el cronograma de pagos aquí establecidos deberán constar en documento autenticado suscrito entre las partes para que tenga validez; que el plazo de esta opción será de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del convenio y podrá ser prorrogado por treinta (30) días de común acuerdo; que las sumas entregadas como opción serán descontadas del precio total de la vivienda al momento de la protocolización del documento de compra-venta; en caso de incumplimiento por parte de las optantes a alguna de las cláusulas convenidas daría derecho a la opcionante a retener las cantidades de dinero entregadas por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios; que en caso de incumplimiento por parte de la opcionante a alguna de las cláusulas establecidas daría derecho a las optantes a exigir el reintegro de las cantidades de dinero entregadas y a que le sea cancelada otra suma de dinero igual por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios, salvo causas imputables por fuerza mayor o caso fortuito tales como terremoto, deslaves, lluvias, falta de insumos de los materiales de construcción ocasionados por retraso o daños de su respectivo transporte, etc. En el anterior documento consta que, no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el 1363 del Código Civil. Así se decide.

  5. - Al folio 21 de la 1ª pieza, marcada “D” copia fotostática del cheque de gerencia emitido en fecha 29-12-2006 por la cantidad de Bs. 22.000.000,00 a nombre de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. girado contra la cuenta corriente N° 0128-0060-66-6000156920 del Banco Caroní. El cual carece de valor probatorio por cuanto un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que le niega valor probatorio. Así se decide.

  6. - Copia al carbón, marcada “E” (f. 22 de la 1ª pieza), del comprobante de operaciones de cambio N° 268942 emitido en fecha 29-12-2006 por el Banco Caroní, del cual se infiere que en esa misma fecha se emitió cheque de gerencia por la cantidad de Bs. 22.000.000,00 a nombre de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. girado contra la cuenta corriente N° 0128-0060-66-6000156920 de la referida institución bancaria por solicitud de la ciudadana C.U. cuya cantidad fue debitada de la cuenta N° 0128-0052-59-5200144458 con el objeto de cancelar deuda. El cual se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio para demostrar tales circunstancias por cuanto no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

  7. - Copia fotostática marcada “F” (f. 23 de la 1ª pieza) del cheque de gerencia emitido en fecha 14-02-2007 por la cantidad de Bs. 20.000.000,00 a nombre de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. girado contra la cuenta corriente N° 0128-0060-65-6000163620 del Banco Caroní. El cual carece de valor probatorio por cuanto un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le niega valor probatorio. Así se decide.

  8. - Copia al carbón marcada “G” (f. 24 de la 1ª pieza), del comprobante de operaciones de cambio N° 275304 emitido en fecha 14.02.2007 por el Banco Caroní del cual se infiere que en esa misma fecha se emitió cheque de gerencia por la cantidad de Bs. 20.000.000,00 a nombre de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. girado contra la cuenta corriente N° 0128-0060-65-6000163620 de la referida institución bancaria por solicitud de la ciudadana C.U. cuya cantidad fue debitada de la cuenta N° 0128-0052-59-5200144458 con el objeto de cancelar deuda. El cual se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio para demostrar tales circunstancias por cuanto no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

  9. - Copia fotostática marcada “H” (f. 25 de la 1ª pieza) de la planilla de depósito bancario identificada con el N° 33553292 del Banco Sofitasa, Banco Universal emitida en fecha 14.02.2007 de la cual se infiere que la ciudadana C.U. depositó en la cuenta corriente N° 01370042740000044501 perteneciente a la sociedad mercantil M.B.C. C.A. la suma de veinte millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 20.000.000,00). El cual carece de valor probatorio por cuanto un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil negándosele valor probatorio. Así se decide.

  10. - Copia fotostática marcada “I” (f. 26 de la 1ª pieza), cheque de gerencia emitido en fecha 14-03-2007 por la cantidad de Bs. 20.000.000,00 a nombre de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. girado contra la cuenta corriente N° 0128-0060-64-6000166820 del Banco Caroní. El cual carece de valor probatorio por cuanto un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil negándosele valor probatorio. Así se decide.

  11. - Copia al carbón marcada “J” (f. 27 de la 1ª pieza), comprobante de operaciones de cambio N° 275068 emitido en fecha 14.03.2007 por el Banco Caroní del cual se infiere que en esa misma fecha se emitió cheque de gerencia por la cantidad de Bs. 20.000.000,00 a nombre de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. girado contra la cuenta corriente N° 0128-0060-66-6000166820 de la referida institución bancaria por solicitud de la ciudadana C.U. cuya cantidad fue debitada de la cuenta N° 0128-0052-59-5200144458 con el objeto de cancelar deuda. El cual se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio para demostrar tales circunstancias por cuanto no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

  12. - Copia fotostática marcada “K” (f. 28 de la 1ª pieza), de la planilla de depósito bancario identificada con el N° 33694219 del Banco Sofitasa, Banco Universal emitida en fecha 15.03.2007 de la cual se infiere que la ciudadana C.U. depositó en la cuenta corriente N° 01370042740000044501 perteneciente a la sociedad mercantil M.B.C. C.A. la suma de veinte millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 20.000.000,00). El cual carece de valor probatorio por cuanto un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil negándosele valor probatorio. Así se decide.

  13. - Marcada “L” Original (f. 29 de la 1ª pieza), de recibo, emitido por la sociedad mercantil INMOBILIARIA IMCA C.A. a través del cual se hace constar que se recibió de la ciudadana S.U. la cantidad de Bs. 20.000.000,00 correspondiente al tercer pago de la inicial de la venta de la vivienda TH 11 de la Urbanización Doral Margarita para un total de Bs. 62.000.000,00 restando un saldo de Bs. 58.000.000,00 por crédito hipotecario a la protocolización, en el cual en su parte inferior aparecen dos firmas ilegibles en los renglones “Recibido por” y “Entregado por” y un sello húmedo en el cual se lee “INVERSIONES MASSARI, C.A. RIF J 30145982 2. Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo emana de un tercero quien no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración (Vid. Sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622). Así se decide.

    En la Etapa Probatoria.

  14. -Original (f. 17 al 20 de la 1ª pieza) marcado “C”, del documento autenticado en fecha 04-01-2007 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 32, Tomo 01 del cual se infiere que el ciudadano A.R.S.H., actuando como director suplente del ciudadano A.A.S.V., director ejecutivo de la empresa M.B.C. C.A., a quien se denominó la opcionante y las ciudadanas L.E.U.M. y C.S.U.M., a quienes se denominó las optantes, celebraron un contrato de opción de compra-venta a través del cual la opcionante se comprometió a dar en venta a las optantes una unida de town house que se encuentra en proceso de construcción dentro de la Urbanización propiedad de la opcionante denominada Doral M.T.H., unidad que se encuentra distinguida con el N° 11 dentro de los planos generales del conjunto, aprobados por la Ingeniería Municipal del Municipio G.d.E.N.E., donde se encuentra enclavado el desarrollo urbanístico; que la unidad de town house de las optantes se construye sobre un área de terreno de 110 m2 aproximadamente y 90 m2 de construcción, conformada por sala y comedor independiente, cocina, tres (3) habitaciones, tres (3) baños, estacionamiento frontal y patio posterior; que el precio pactado para esta operación es por la cantidad de ciento veinte millones de bolívares (Bs. 120.000.000,00) el cual será cancelado por el optante de la siguiente manera: la cantidad de veintidós millones de bolívares (Bs. 22.000.000,00) en ese acto por concepto de arras para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones que se contraen en el presente documento, las cuales serán impuestas al precio total del inmueble al momento de la protocolización del documento de venta definitiva ante el Registro Subalterno correspondiente; la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) que serán cancelados el día 15.02.2007 mediante depósito bancario en el Banco Sofitasa cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de M.B.C. C.A.; la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) que serán cancelados el día 15.03.2007 mediante depósito bancario en el Banco Sofitasa cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de M.B.C. C.A.; la cantidad de cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 58.000.000,00) a cancelar por las optantes mediante crédito hipotecario bancario a la firma del documento definitivo en la oficina de registro correspondiente; que cualquier cambio en el cronograma de pagos aquí establecidos deberán constar en documento autenticado suscrito entre las partes para que tenga validez; que el plazo de esta opción será de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del convenio y podrá ser prorrogado por treinta (30) días de común acuerdo; que las sumas entregadas como opción serán descontadas del precio total de la vivienda al momento de la protocolización del documento de compra-venta; que en caso de incumplimiento por parte de las optantes a alguna de las cláusulas convenidas daría derecho a la opcionante a retener las cantidades de dinero entregadas por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios; que en caso de incumplimiento por parte de la opcionante a alguna de las cláusulas establecidas daría derecho a las optantes a exigir el reintegro de las cantidades de dinero entregadas y a que le sea cancelada otra suma de dinero igual por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios, salvo causas imputables por fuerza mayor o caso fortuito tales como terremoto, deslaves, lluvias, falta de insumos de los materiales de construcción ocasionados por retraso o daños de su respectivo transporte, etc. El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas consignadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, se considera innecesario volver a a.A.s.d.

  15. - Marcado “A” Original (f. 96 de la 1ª pieza) de la página 1-12 del cuerpo de economía del Diario El Universal de fecha 24.09.2008 en la cual aparece publicada la noticia titulada “Objetan cobros en contratos de vivienda”, en la cual se expresó textualmente: “Las Asociaciones de Consumidores y Usuarios introdujeron una demanda ante el Tribunal Supremo de Justicia contra los ajustes que se realizan en los contratos de preventa para la compra de inmuebles que toman como referencia la inflación…”. Al anterior documento no se le confiere valor probatorio por cuanto se hace referencia de manera genérica sobre los ajustes que se realizan en los contratos de preventa para la compra de inmuebles tomando como referencia la inflación, sin que existan evidencias o hechos concretos que permitan al menos presumir que la circunstancia que se resalta haya afectado directa o indirectamente la culminación de la obra, o del town house distinguido con el N° 11 ubicado en la Urbanización Doral M.T.H. objeto del contrato que motivó este juicio, y por consiguiente, se estima que la misma es inconducente para justificar el incumplimiento experimentado por la parte accionada–reconviniente quien se escudó en la concurrencia de una de las causas extrañas no imputables que eximen de responsabilidad civil al contratante, como lo es la vinculada con los motivos de fuerza mayor. Así se decide.

  16. - Copia (f. 97 al 99 de la 1ª pieza) marcada “B” del artículo titulado de la pagina de correo “Correo del Caroní” donde redactan lo siguiente: “Consideran ‘ilegal’ corrección monetaria en inmuebles” publicado en fecha 02-10-2008 en la página de Internet correodelcaroni.com en el cual se expresó textualmente: “…La querella introducida es ‘por la ilegalidad en los cobros y ajustes de precios en las ventas de inmuebles, los cuales son ofertados mediante pre-venta, pues aseguran que ‘el precio pactado es estimado como una venta a futuro, y sin embargo los compradores son víctimas al modificarles o ajustarles por indexación el precio de venta del inmueble’. A juicio de las asociaciones, el cobro o ajustes de precios por aplicación del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) es absolutamente ‘ilegal’ y lo califican, de hecho, como la ‘estafa más grande a la que han sometido a miles de familias en estos últimos años, aprovechándose de la necesidad de una vivienda’….De acuerdo con la demanda interpuesta, lo más alarmante es que no sólo calculan la inflación sobre los materiales, sino también sobre la mano de obra. …”. Al anterior documento no se le confiere valor probatorio por cuanto se hace referencia de manera genérica sobre la ilegalidad de la corrección monetaria en los inmuebles sin que existan evidencias o hechos concretos que permitan al menos presumir que la circunstancia que se resalta haya afectado directa o indirectamente la culminación de la obra, o del town house distinguido con el N° 11 ubicado en la Urbanización Doral M.T.H. objeto del contrato que motivó este juicio, y por consiguiente, se estima que la misma es inconducente para justificar el incumplimiento experimentado por la parte accionada–reconviniente quien se escudó en la concurrencia de una de las causas extrañas no imputables que eximen de responsabilidad civil al contratante, como lo es la vinculada con los motivos de fuerza mayor. Así se decide.

  17. - Copia fotostática (f. 21 de la 1ª pieza) marcada “D”, del cheque de gerencia emitido en fecha 29.12.2006 por la cantidad de Bs. 22.000.000,00 a nombre de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. girado contra la cuenta corriente N° 0128-0060-66-6000156920 del Banco Caroní. El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas consignadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, se considera innecesario volver a a.A.s.d.

  18. - Copia fotostática (f. 23 de la 1ª pieza), marcada “F”, del cheque de gerencia emitido en fecha 14-02-2007 por la cantidad de Bs. 20.000.000,00 a nombre de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. girado contra la cuenta corriente N° 0128-0060-65-6000163620 del Banco Caroní. El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas consignadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, se considera innecesario volver a a.A.s.d.

  19. - Copia fotostática (f. 26 de la 1ª pieza), marcada “I”, del cheque de gerencia emitido en fecha 14.03.2007 por la cantidad de Bs. 20.000.000,00 a nombre de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. girado contra la cuenta corriente N° 0128-0060-64-6000166820 del Banco Caroní. El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas consignadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, se considera innecesario volver a a.A.s.d.

  20. - Original (f. 29 de la 1ª pieza), marcado “L”, del recibo emitido por la sociedad mercantil INMOBILIARIA IMCA C.A. a través del cual se hace constar que se recibió de la ciudadana S.U. la cantidad de Bs. 20.000.000,00 correspondiente al tercer pago de la inicial de la venta de la vivienda TH 11 de la Urbanización Doral Margarita para un total de Bs. 62.000.000,00 restando un saldo de Bs. 58.000.000,00 por crédito hipotecario a la protocolización, en el cual en su parte inferior aparecen dos firmas ilegibles en los renglones “Recibido por” y “Entregado por” y un sello húmedo en el cual se lee “INVERSIONES MASSARI, C.A. RIF J 30145982 2. El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas consignadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, se considera innecesario volver a a.A.s.d.

  21. - Original (f. 16 de la 1ª pieza), marcado “B”, del recibo de reserva emitido por la sociedad mercantil INMOBILIARIA IMCA C.A. a través del cual se hace constar que se recibió de la ciudadana C.S.U.M. la cantidad de Bs. 1.500.000,00 por la venta de la vivienda TH 11 de la Urbanización Doral Margarita, en el cual en su parte inferior aparecen dos firmas ilegibles en los renglones “Recibido por” y “Entregado por”. El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas consignadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, se considera innecesario volver a a.A.s.d.

  22. - Original (f. 9 al 15 de la 1ª pieza), marcado “A”, del tríptico elaborado por la sociedad mercantil INMOBILIARIA IMCA C.A., del cual se infiere que se promociona la venta de town house de 114 m2 de terreno y 90 m2 de construcción, con sala, comedor, cocina, tres (3) habitaciones, 21/2 baños y dos (2) puestos de estacionamiento, instalaciones para el aire acondicionado central del Conjunto Residencial Doral M.T.H. que construye la sociedad mercantil M.B.C. C.A. por un precio de Bs. 120.000.000,00. El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas consignadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, se considera innecesario volver a a.A.s.d.

  23. - Original (f. 100 al 113 de la 1ª pieza) marcado “C”, de la revista mensual Nuevo Hábitat I.d.M., año 1, edición N° 2, diciembre 2007 de la que se evidencia en su página 16 que la sociedad mercantil Inmobiliaria Imca C.A. promociona la venta de Town Houses por la suma de Bs. 220.000.000,00 en el desarrollo habitacional Doral M.T.H. construido en un noventa por ciento (90%), así como un recuadro en el cual se lee “TRAMITAMOS SU CRÉDITO HIPOTECARIO”

    El anterior documento fue presentada por el demandante a los efectos de demostrar la causa por la cual no ha podido cumplir con su obligación, y no fue desconocido por la parte demandada.

    Sobre este particular la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 01253 de fecha 21 de junio de 2001, dictada con ocasión de la demanda seguida por J.F.R.Z. en contra del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, estableció que:

    “ (…) que por medios de comunicación impresos y televisivos, en específico, diario “EL CARABOBEÑO”, diario “NOTI TARDE”; diario “EL ESPECTADOR”;y en el noticiero estelar de la planta de televisión “VENEVISIÓN”; fue difundida una noticia donde se señalaba, entre otros, al ciudadano J.R.Z., como presuntamente incurso en la irregularidad de incumplimiento de su jornada laboral, lo cual dio ha lugar la apertura de una averiguación ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Penal de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, solicitada por la Fiscalía del Ministerio Público. Acreditados en autos los ejemplares de los diarios reseñados, la Sala observa, que su contenido se entiende como fidedigno, tanto porque respecto al primero y al tercero de los mencionados se evacuó la prueba de informes, así como, porque es criterio jurisprudencial de este Supremo Tribunal, en el marco del denominado “hecho notorio comunicacional” y a tenor de lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, que lo publicado en los diarios o periódicos se considera como fehaciente, lo cual involucra que el periódico que los contiene también lo sea, salvo, para ambos casos, que exista prueba en contrario, circunstancia esta última que no se revela de los autos… (Destacado de esta Decisión)…”

    En virtud del criterio jurisprudencial anteriormente señalado y luego al no haber sido impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar las circunstancias allí señaladas. Así se declara.-

  24. - Original (f. 114 al 127 de la 1ª pieza), marcada “”D”, de la revista mensual Nuevo Hábitat I.d.M., año 1, edición N° 3, febrero 2008, en la cual en su página 17 de la cual se infiere que la sociedad mercantil INMOBILIARIA IMCA C.A. promociona la venta de Town Houses por la suma de Bs. 300.000.000,00 en el desarrollo habitacional Doral M.T.H. construido en un noventa por ciento (90%), así como un recuadro en el cual se lee “TRAMITAMOS SU CRÉDITO HIPOTECARIO”

    El anterior documento fue presentada por el demandante a los efectos de demostrar la causa por la cual no ha podido cumplir con su obligación, y no fue desconocido por la parte demandada.

    Sobre este particular la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 01253 de fecha 21 de junio de 2001, dictada con ocasión de la demanda seguida por J.F.R.Z. en contra del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, estableció que:

    (…) que por medios de comunicación impresos y televisivos, en específico, diario “EL CARABOBEÑO”, diario “NOTI TARDE”; diario “EL ESPECTADOR”;y en el noticiero estelar de la planta de televisión “VENEVISIÓN”; fue difundida una noticia donde se señalaba, entre otros, al ciudadano J.R.Z., como presuntamente incurso en la irregularidad de incumplimiento de su jornada laboral, lo cual dio ha lugar la apertura de una averiguación ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Penal de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, solicitada por la Fiscalía del Ministerio Público. Acreditados en autos los ejemplares de los diarios reseñados, la Sala observa, que su contenido se entiende como fidedigno, tanto porque respecto al primero y al tercero de los mencionados se evacuó la prueba de informes, así como, porque es criterio jurisprudencial de este Supremo Tribunal, en el marco del denominado “hecho notorio comunicacional” y a tenor de lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, que lo publicado en los diarios o periódicos se considera como fehaciente, lo cual involucra que el periódico que los contiene también lo sea, salvo, para ambos casos, que exista prueba en contrario, circunstancia esta última que no se revela de los autos… (Destacado de esta Decisión)…”

    En virtud del criterio jurisprudencial anteriormente señalado y luego, al no haber sido impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar las circunstancias allí señaladas. Así se declara.-

    12.- Original (f. 128 de la 1ª pieza), marcado “E”, de la página 16 de los clasificados del Diario S.d.M.d. fecha 08-04-2008 de la cual se infiere que la sociedad mercantil INMOBILIARIA IMCA C.A. promociona la venta de Town Houses por la suma de Bs. 320.000.000,00 en el desarrollo habitacional Doral M.T.H.. Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Y así se decide.

    13.- Copia fotostática (f. 129 al 132 de la 1ª pieza) del documento autenticado en fecha 27-05-2008 ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 50, Tomo 136 y posteriormente protocolizado en fecha 06.06.2008 ante el Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., bajo el N° 46, folios 336 al 342, Protocolo Primero, Tomo 21, Segundo Trimestre de dicho año del cual se infiere que el ciudadano B.J.R.V., actuando en su condición de apoderado del acreedor institucional Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., quien declaró estar en conocimiento que conforme consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio M.d.e.N.E. en fecha 15.04.2008, bajo el N° 12, folios 96 al 105, Protocolo Primero, Tomo 6, Segundo Trimestre del año 2008, para garantizar un préstamo a corto plazo a interés con garantía hipotecaria otorgado por su representado a la sociedad mercantil M.B.C. C.A., representada por su director ejecutivo A.R.S.H., constituyó hipoteca convencional de primer grado a favor de su representado sobre un lote de terreno de su propiedad signado como lote A-1 ubicado a la altura del kilómetro 8 hacia el lado Norte de la Autopista Porlamar-Punta de Piedras en el caserío San Antonio, jurisdicción del Municipio G.d.E.N.E., así como las mejoras construidas sobre el mismo, extendida dicha hipoteca, tal y como lo establece el artículo 1.880 del Código Civil a todas las mejoras, a las construcciones y demás accesorios del inmueble hipoteca y que el lote de terreno propio antes identificado es parte de mayor extensión adquirida por la identificada sociedad mercantil M.B.C. C.A., conforme documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 10-06-2004, bajo el N° 06, folios 39 al 44, Tomo 16, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de 2004; que la identificada sociedad mercantil M.B.C. C.A., en su condición de propietaria, decidió destinar las unidades de vivienda tipo town house y la parcela comercial, correspondientes al Conjunto Residencial Doral M.V. – Town House, cuarta etapa, construidas sobre el lote de terreo propio antes señalado, para ser enajenados mediante el sistema de propiedad horizontal, estando conforme su representado en que se adhiera a dicho sistema. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1357 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

    Parte Demandada:

    Etapa Probatoria.-

    1.- Copia fotostática (f. 139 al 151 de la 1ª pieza), marcado “1”, del documento autenticado en fecha 20-11-2006 ante la Notaría Pública Primera de San C.d.E.T., bajo el N° 13, Tomo 270 y posteriormente protocolizado en fecha 22.11.2006 por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., bajo el N° 38, folios 249 al 260, Protocolo Primero, Tomo 19, Cuarto Trimestre de dicho año del cual se infiere que el Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., representado por su presidente J.A.G.C., a quien se denominó EL ACREEDOR INSTITUCIONAL y la sociedad mercantil M.B.C. C.A., representada por sus directores ejecutivos E.J.L.S. y A.A.G.S.V., a quien se denominó LA DEUDORA HIPOTECARIA, convinieron en celebrar contrato de préstamo a corto plazo a interés con garantía hipotecaria de primer grado con sujeción a los lineamientos establecidos en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 38.098 de fecha 03-01-2005, en el Decreto con Fuerza de Ley de Reforma de la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.555 Extraordinario de fecha 13-11-2001, en las Resoluciones dictadas en el marco de sus atribuciones y competencias por el Ministerio para la Vivienda y Hábitat, Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) mediante el cual el acreedor institucional otorgó a la deudora hipotecaria en calidad de préstamo a corto plazo a interés con garantía hipotecaria la cantidad de cuatro mil millones de bolívares (Bs. 4.000.000.000,00) con dinero proveniente de recursos propios de el acreedor institucional; que dicha cantidad de dinero sería destinada por la deudora hipotecaria exclusivamente para la construcción de las obras de urbanismo y construcción de setenta y dos (72) unidades de vivienda del tipo Town Houses correspondientes al Conjunto Residencial Doral M.V., Cuarta Etapa, ubicado a 2 kilómetros de la Autopista Porlamar-Punta de Piedras, 4 kilómetros de la entrada de la Urbanización Villa Rosa, 2 Kilómetros por la vía principal que conduce a la Urbanización Villa Esperanza, se encuentra como a 4 kilómetros aproximadamente del Caserío denominado San Antonio en jurisdicción del Municipio Almirante J.M.G.d.E.N.E., de acuerdo a la constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales en edificaciones N° 029/2004 de fecha 18 de junio de 2004 del proyecto de construcción presentado por la deudora hipotecaria expedida por la Alcaldía de dicho municipio a ejecutarse por la misma deudora hipotecaria en su condición de constructora, sobre un lote de terreno de su propiedad signado como lote A-1 que es parte de mayor extensión ubicado a la altura del kilómetro 8 hacia el lado Norte de la Autopista Porlamar-Punta de Piedras, en el Caserío San Antonio, jurisdicción del Municipio G.d.E.N.E.; que conforme al documento de división o notificación del lote A de cuya notificación se encuentra ubicado el señalado lote A-1 que fue protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 19 de enero de 2006, bajo el N° 50, folios 484 al 489, Tomo 3, Protocolo Primero, Primer Trimestre de 2006, el lote A-1 tiene un área de veintiséis mil cuatrocientos metros cuadrados (26.400 mts.2); que el lote de terreno propio antes identificado era de mayor extensión adquirida por la deudora hipotecaria conforme a documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 10 de junio de 2004, bajo el N° 06, folios 39 al 44, Tomo 16, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de 2004; que las unidades de vivienda serían destinadas a la vivienda principal de los futuros adquirientes de las mismas y deberán ser adquiridas por familias cuyo ingreso mensual no supere las ciento cincuenta unidades tributarias (150 U.T.); que la deudora hipotecaria debería ejecutar las obras de urbanismo y viviendas en un plazo de doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del acta de inicio de la construcción de la obra; que dicha acta debería ser suscrita por la deudora hipotecaria, el ingeniero inspector y el ingeniero residente en un término de quince (125) días continuos contados a partir de la protocolización de este documento; que las obras se iniciarían en el mismo momento en que se suscribiera el acta de inicio; que para garantizar al acreedor institucional la oportuna devolución de la cantidad de dinero recibida por la deudora hipotecaria en calidad de préstamo a corto plazo a interés, es decir la cantidad de cuatro mil millones de bolívares (Bs. 4.000.000.000,00), el pago de los interés convencionales que se causen, los moratorios, si hubiere, los gastos de cobranza extrajudiciales o judicial si fuere el caso, los honorarios profesionales de abogados que en ningún caso podrá exceder el diez por ciento (10%) del saldo deudor y otros gastos directamente vinculados con el préstamo a interés, los ciudadanos E.J.L.S. y A.A.G.S.V., en su carácter de directores ejecutivos de la deudora hipotecaria, la sociedad mercantil M.B.C. C.A., constituyeron hipoteca convencional de primer grado a favor del banco Sofitasa, Banco Universal C.A., hasta por la cantidad de ocho mil millones de bolívares (Bs. 8.000.000.000,00) sobre un lote de terreno de su propiedad signado como lote A-1 ubicado a la altura del kilómetro 8 hacia el lado Norte de la Autopista Porlamar-Punta de Piedras en el Caserío San Antonio, jurisdicción del Municipio G.d.E.N.E., así como sobre las mejoras construidas sobre el mismo, cuyo lote tiene un área de veintiséis mil cuatrocientos metros cuadrados (26.400 mts.2) con las siguientes coordenadas: partiendo del punto T-2 con coordenadas N.041,20 – E.4.63,271 se sigue en línea recta con rumbo Norte-Este y se mide una distancia de ciento sesenta metros (160 mts.) hasta llegar al punto T-2A con coordenadas N.10.980,642 – E.4.795,074 de ella se sigue en línea recta con rumbo Norte-Sur y se mide una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 mts.) hasta llegar al punto P-3A con coordenadas N.10.833,861 – E.4.742,099 se sigue en línea recta con rumbo Este-Norte y se mide una distancia de ciento sesenta metros (160 mts.) hasta llegar al punto P-3 con coordenadas N.10.884,79 – E.4.590,420 de ahí se sigue en línea recta con rumbo Sur-Norte y se mide una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 mts.) hasta llegar al punto T-2 cerrando el cuadro. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1357 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

    2.- Copia (f. 152 y 153 de la 1ª pieza ), marcado “2”, de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 38.637 de fecha 05.03.2007 el cual no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso, la cual aparece publicada la Resolución N° 015 dictada en fecha 27.02.2007 por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat en la cual en su artículo 1 se resolvió establecer en un diez por ciento (10%) el porcentaje mínimo de la cartera de crédito bruta anual que con carácter obligatorio deben colocar con recursos propios los bancos e instituciones financieras y cualquier otro ente autorizado por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, obligados a conceder créditos hipotecarios destinados a la adquisición, construcción, autoconstrucción, ampliación o remodelación de vivienda principal, todo ello de acuerdo con las condiciones establecidas en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda y demás regulaciones dictadas por los órganos competentes. Y así se decide.

    3.- Copia fotostática (f. 154 al 161 de la 1ª pieza), marcado “3”, el documento autenticado en fecha 19-06-2007 ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 38, Tomo 146 y posteriormente protocolizado en fecha 21.06.2007 por ante el Registro Inmobiliario del Municipio M.d.E.N.E., bajo el N° 47, folios 362 al 370, Protocolo Primero, Tomo 28, Segundo Trimestre de 2007 del cual se infiere que el Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., a quien se denominó el acreedor institucional, representado por su apoderado B.J.R.V., y la sociedad mercantil M.B.C. C.A., a quien se denominó la deudora hipotecaria, representada por sus directores ejecutivos E.J.S.L. y A.A.G.S.V., que el acreedor institucional previa solicitud de la deudora hipotecaria acordó incrementar el monto del préstamo a corto plazo a interés con garantía hipotecaria que se había otorgado por la cantidad de cuatro mil millones de bolívares (Bs. 4.000.000.000,00) el cual a partir de esa fecha queda otorgado por la cantidad de cinco mil trescientos diecinueve millones quinientos noventa y dos mil seiscientos dos bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 5.319.592.602,48) equivalente al 56,8332543% del presupuesto de la obra a ejecutar, cantidad ésta que comprende tanto la cantidad inicialmente otorgada como la otorgada mediante ese instrumento, siendo el señalado incremento la cantidad de un mil trescientos diecinueve millones quinientos noventa y dos mil seiscientos dos bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 1.319.592.602,48)con dinero proveniente de recursos propios de el acreedor institucional; que dicha cantidad de dinero correspondiente al señalado incremento será destinado por la deudora hipotecaria exclusivamente para la terminación de la construcción de las obras de urbanismo y construcción de las (72) unidades de vivienda del tipo Town Houses correspondientes al Conjunto Residencial Doral M.V., Cuarta Etapa, ubicado a 2 kilómetros aproximadamente de la Autopista Porlamar-Punta de Piedras, 4 kilómetros aproximadamente de la entrada de la Urbanización Villa Rosa, 2 Kilómetros por la vía principal que conduce a la Urbanización Villa Esperanza, se encuentra como a 4 kilómetros aproximadamente del Caserío denominado San Antonio en jurisdicción del Municipio Almirante J.M.G.d.E.N.E., a ejecutarse por la misma deudora hipotecaria sobre el inmueble antes señalado; que para garantizar al acreedor institucional la oportuna devolución de la cantidad de dinero recibida por la deudora hipotecaria en calidad de préstamo a corto plazo a interés, tanto inicialmente como de conformidad con este instrumento, es decir, la cantidad de cinco mil trescientos diecinueve millones quinientos noventa y dos mil seiscientos dos bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 5.319.592.602,48), el pago de los interés convencionales que se causen, los moratorios, si hubiere, los gastos de cobranza extrajudiciales o judiciales si fuere el caso, los honorarios profesionales de abogados que en ningún caso podrán exceder el diez por ciento (10%) del saldo adeudado y otros gastos directamente vinculados con el préstamo a interés, los ciudadanos E.J.L.S. y A.A.G.S.V., en su carácter de directores ejecutivos de la deudora hipotecaria, la sociedad mercantil M.B.C. C.A., mantienen en plena vigencia la hipoteca convencional de primer grado constituida a favor del Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., variando dicha hipoteca en cuanto a su monto conforme a lo establecido en este documento, por lo tanto dicha hipoteca convencional de primer grado queda constituida por este documento hasta por la cantidad de diez mil seiscientos treinta y nueve millones ciento ochenta y cinco mil doscientos cuatro bolívares con noventa y seis céntimos (Bs. 10.639.185.204,96) sobre el inmueble propiedad de su representada consistente en un lote de terreno signado como lote A-1 ubicado a la altura del kilómetro 8 hacia el lado Norte de la Autopista Porlamar-Punta de Piedras en el Caserío San Antonio, jurisdicción del Municipio G.d.E.N.E., así como sobre las mejoras construidas sobre el mismo, cuyo lote tiene un área de veintiséis mil cuatrocientos metros cuadrados (26.400 mts.2) con las siguientes coordenadas: partiendo del punto T-2 con coordenadas N.041,20 – E.4.63,271 se sigue en línea recta con rumbo Norte-Este y se mide una distancia de ciento sesenta metros (160 mts.) hasta llegar al punto T-2A con coordenadas N.10.980,642 – E.4.795,074 de ella se sigue en línea recta con rumbo Norte-Sur y se mide una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 mts.) hasta llegar al punto P-3A con coordenadas N.10.833,861 – E.4.742,099 se sigue en línea recta con rumbo Este-Norte y se mide una distancia de ciento sesenta metros (160 mts.) hasta llegar al punto P-3 con coordenadas N.10.884,79 – E.4.590,420 de ahí se sigue en línea recta con rumbo Sur-Norte y se mide una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 mts.) hasta llegar al punto T-2 cerrando el cuadro. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1357 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

    4.- Copia fotostática (f. 162 al 172 de la 1ª pieza), marcado “4”, del documento autenticado en fecha 09-04-2008 ante la Notaría Pública Primera de San C.d.E.T., bajo el N° 66, Tomo 94 y posteriormente protocolizado en fecha 15.04.2008 ante la Oficina de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., bajo el N° 12, folios 96 al 105, Protocolo Primero, Tomo 6, Segundo Trimestre de 2008 del cual se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1357 del Código Civil para demostrar tales circunstancias; donde se infiere que el Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., a quien se denominó el acreedor institucional, representado por su apoderado B.J.R.V., y la sociedad mercantil M.B.C. C.A., a quien se denominó la deudora hipotecaria, representada por su director ejecutivo A.R.S.F., que el acreedor institucional previa solicitud de la deudora hipotecaria acordó incrementar el monto del préstamo a corto plazo a interés con garantía hipotecaria que se había otorgado por la cantidad de cinco mil trescientos diecinueve millones quinientos noventa y dos mil seiscientos dos bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 5.319.592.602,48) que equivale a cinco millones trescientos diecinueve mil quinientos noventa y dos bolívares con sesenta céntimos (Bs. 5.319.592,60) conforme al valor de la moneda actual, el cual a partir de esa fecha queda otorgado por la cantidad de nueve millones ochocientos cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 9.842.000,00) conforme al valor de la moneda actual, equivalente al 70% del presupuesto de la obra a ejecutar, cantidad ésta que comprende tanto la cantidad inicialmente otorgada como la otorgada mediante el anterior y ese incremento, siendo el señalado presente incremento la cantidad de cuatro millones quinientos veintidós mil cuatrocientos siete bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 4.522.407,40) conforme al valor de la moneda actual, con dinero proveniente de recursos propios de el acreedor institucional; que dicha cantidad de dinero correspondiente al presente incremento sería destinada por la deudora hipotecaria exclusivamente para la terminación de la construcción de las obras de urbanismo y construcción de las (72) unidades de vivienda del tipo Town Houses correspondientes al Conjunto Residencial Doral M.V., Cuarta Etapa, ubicado a 2 kilómetros aproximadamente de la Autopista Porlamar-Punta de Piedras, 4 kilómetros aproximadamente de la entrada de la Urbanización Villa Rosa, 2 Kilómetros por la vía principal que conduce a la Urbanización Villa Esperanza, se encuentra como a 4 kilómetros aproximadamente del Caserío denominado San Antonio en jurisdicción del Municipio Almirante J.M.G.d.E.N.E., a ejecutarse por la misma deudora hipotecaria sobre el inmueble antes señalado; que para garantizar al acreedor institucional la oportuna devolución de la cantidad de dinero recibida por la deudora hipotecaria en calidad de préstamo a corto plazo a interés, tanto inicialmente como de conformidad con el anterior y este documento, es decir la cantidad de nueve millones ochocientos cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 9.842.000,00) conforme al valor de la moneda actual, el pago de los interés convencionales que se causen, los moratorios, si hubiere, los gastos de cobranza extrajudiciales o judiciales si fuere el caso, los honorarios profesionales de abogados que en ningún caso podrán exceder el diez por ciento (10%) del saldo adeudado y otros gastos directamente vinculados con el préstamo a interés, el ciudadano A.R.S.H., en su carácter de director ejecutivo de la deudora hipotecaria, la sociedad mercantil M.B.C. C.A., mantiene en plena vigencia la hipoteca convencional de primer grado constituida a favor del Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., variando dicha hipoteca en cuanto a su monto conforme a lo establecido en este documento, por lo tanto dicha hipoteca convencional de primer grado queda constituida por este documento hasta por la cantidad de diecinueve millones seiscientos ochenta y cuatro mil bolívares (Bs. 19.684.000,00) conforme al valor de la moneda actual sobre el identificado inmueble propiedad de su representada consistente en un lote de terreno signado como lote A-1 ubicado a la altura del kilómetro 8 hacia el lado Norte de la Autopista Porlamar-Punta de Piedras en el Caserío San Antonio, jurisdicción del Municipio G.d.E.N.E., así como sobre las mejoras construidas sobre el mismo, cuyo lote tiene un área de veintiséis mil cuatrocientos metros cuadrados (26.400 mts.2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: partiendo del punto T-2 con coordenadas N.11.041,20 – E.4.63,271 se sigue en línea recta con rumbo Norte-Este y se mide una distancia de ciento sesenta metros (160 mts.) hasta llegar al punto T-2A con coordenadas N.10.980,642 – E.4.795,074 con terrenos que son o fueron de Promotora Villa Rosa C.A.; ESTE: partiendo del punto T-2A con coordenadas N.10.980,642 – E.4.795,074 se sigue en línea recta con rumbo Norte-Sur y se mide una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 mts.) hasta llegar al punto P-3A con coordenadas N.10.833,861 – E.4.742,099 con terrenos que son o fueron de M.B.C. II C.A.; SUR: partiendo del punto P-3A con coordenadas N.10.833,861 – E.4.742,099 se sigue en línea recta con rumbo Este-Norte y se mide una distancia de ciento sesenta metros (160 mts.) hasta llegar al punto P-3 con coordenadas N.10.884,79 – E.4.590,420 con terrenos que son o fueron de Promotora Villa Rosa C.A.; y OESTE: partiendo del punto P-3 con coordenadas N.10.884,79 – E.4.590,420 se sigue en línea recta con rumbo Sur-Norte y se mide una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 mts.) hasta llegar al punto T-2 con coordenadas N.11.041,20 – E.4.63,271 cerrando el cuadro con terrenos que son o fueron de Promotora Villa Rosa C.A. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

    5.- Copia fotostática (f. 173 al 178 de la 1ª pieza), marcado “5”, del documento autenticado en fecha 27-05-2008 ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 50, Tomo 136 y posteriormente protocolizado en fecha 06.06.2008 ante el Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., bajo el N° 46, folios 336 al 342, Protocolo Primero, Tomo 21, Segundo Trimestre de dicho año del cual se infiere que el ciudadano B.J.R.V., actuando en su condición de apoderado del acreedor institucional Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., quien declaró estar en conocimiento que conforme consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 15.04.2008, bajo el N° 12, folios 96 al 105, Protocolo Primero, Tomo 6, Segundo Trimestre del año 2008, para garantizar un préstamo a corto plazo a interés con garantía hipotecaria otorgado por su representado a la sociedad mercantil M.B.C. C.A., representada por su director ejecutivo A.R.S.H., constituyó hipoteca convencional de primer grado a favor de su representado sobre un lote de terreno de su propiedad signado como lote A-1 ubicado a la altura del kilómetro 8 hacia el lado Norte de la Autopista Porlamar-Punta de Piedras en el caserío San Antonio, jurisdicción del Municipio G.d.E.N.E., así como las mejoras construidas sobre el mismo, extendida dicha hipoteca, tal y como lo establece el artículo 1.880 del Código Civil a todas las mejoras, a las construcciones y demás accesorios del inmueble hipoteca y que el lote de terreno propio antes identificado es parte de mayor extensión adquirida por la identificada sociedad mercantil M.B.C. C.A., conforme documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 10.06.2004, bajo el N° 06, folios 39 al 44, Tomo 16, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de 2004; que la identificada sociedad mercantil M.B.C. C.A., en su condición de propietaria, decidió destinar las unidades de vivienda tipo town house y la parcela comercial, correspondientes al Conjunto Residencial Doral M.V. – Town House, cuarta etapa, construidas sobre el lote de terreo propio antes señalado, para ser enajenados mediante el sistema de propiedad horizontal, estando conforme su representado en que se adhiera a dicho sistema. El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se decide.

    6.- Copia fotostática (f. 179 al 200 de la 1ª pieza), marcado “6”, del documento de condominio del Conjunto Residencial Doral M.V.T.H. protocolizado en fecha 06-06-2008 ante la Oficina de Registro Público del Municipio M.d.e.N.E., bajo el N° 47, folios 343 al 381, Protocolo Primero, Tomo 21, Segundo Trimestre de dicho año el cual no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1360 del Código Civil para demostrar tales circunstancias, del cual se infiere que el ciudadano A.A.S.V., en su carácter de director ejecutivo de la sociedad mercantil M.B.C. C.A., de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal manifestó en nombre de su representada la voluntad de destinarlo a la enajenación por unidades o grupos de vivienda, los inmuebles tipo town house que lo integran y que en el mismo se indica el destino y denominación del inmueble, ubicación, características, linderos y títulos de adquisición de los inmuebles, descripción del conjunto residencial, identificación, medidas y linderos de los town houses y la parcela comercial, los bienes comunes, el uso de las unidades town houses y la parcela comercial, las cargas y obligaciones, el gravamen hipotecario, la administración del condominio y que el precio unitario de la parcela comercial y de cada unidad habitacional a los efectos del porcentaje establecido y determinado en este documento se estableció en la suma de trescientos veinte mil bolívares fuertes (Bs. F. 320.000,00). Y así se decide.

    7.- Copia (f. 201 de la 1ª pieza), marcado “7”, del artículo titulado “Recrudece escasez de insumos de construcción” publicado en fecha 13-10-2008 al cual al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso y además el mismo no configura una prueba pertinente y conducente para comprobar que a consecuencia de esa circunstancia la accionada-reconviniente dejó de cumplir con su obligación, en la página de Internet guia.com.ve en el cual se expresó textualmente: “La escasez de materiales de construcción continúa siendo un grave inconveniente en el estado Nueva Esparta. …El repunte en las actividades de construcción durante el último año y las dificultades para transportar el material son –según C.F., presidenta de la Cámara de la Construcción las causas del problema. La representante del gremio explicó que el déficit es más notorio en insumos como el acero, el cemento y la piedra picada. Otros, como arena y pinturas, presentan un suministro irregular. Advirtió que el desabastecimiento y el incremento desproporcionado de los precios, ocasiona un considerable retraso en las obras privadas de la entidad y en la entrega de los proyectos….”.Y así se decide.

    8.- Copia (f. 202 de la 1ª pieza), marcado “7B”, del artículo titulado “Colapsa ruta entre Punta de Piedras y Cumaná” publicado en la página de Internet elsoldemargarita.com.ve en el cual se expresó textualmente: “…Los camiones que regresan al estado Sucre, después de transportar materiales de construcción y otros insumos a la isla, deben esperar hasta cuatro días para conseguir un cupo en los ferrys Caracas y Caroní, las dos embarcaciones que siguen en funcionamiento. Rassi relató que los camioneros desesperados han cerrado el acceso al muelle en dos oportunidades, como una medida de presión para asegurar su retorno a Cumaná…”. Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso y además el mismo no configura una prueba pertinente y conducente para comprobar que a consecuencia de esa circunstancia la accionada-reconviniente dejó de cumplir con su obligación. Y así se decide.

    9.- Copia (f. 203 de la 1ª pieza), marcado “7C”, del artículo titulado “Constructoras compran en tierra firme” publicado en la página de internet elsoldemargarita.com.ve en el cual se expresó textualmente: “El cierre de las areneras en el estado Nueva Esparta, ha causado inconvenientes en el sector construcción, ya que los dueños de las empresas constructoras han tenido que comprar el material en tierra firme a costos bastante elevados…”. Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso y además el mismo no configura una prueba pertinente y conducente para comprobar que a consecuencia de esa circunstancia la accionada-reconviniente dejó de cumplir con su obligación. Y así se decide.

    10.- Copia (f. 204 de la 1ª pieza), marcado “7D”, del artículo titulado “Ministerio para la Vivienda y Hábitat y Cemex crean comisión mixta de trabajo” de fecha 10-03-2006 extraído de Gobierno en Línea/Noticias en el cual se expresó textualmente: “…El ministro parta la Vivienda y Hábitat L.F. señaló que la gran limitante en la construcción de viviendas es la escasez de materiales y la falta de industrialización de ese sector;…”. Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso y además el mismo no configura una prueba pertinente y conducente para comprobar que a consecuencia de esa circunstancia la accionada-reconviniente dejó de cumplir con su obligación. Y así se decide.

    11.- Inspección judicial (f. 235 de la 1ª pieza) evacuada por Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 05-02-2008 ante el Registro Subalterno del Municipio M.d.E.N.E. por cuanto no se le atribuye valor probatorio debido a que la misma no es relevante ni determinante en la cual se dejó constancia que se tuvo a la vista los libros de presentación de documentos que lleva el referido registro entre el 4 de enero al 4 de junio de 2007, ambas inclusive, y se pudo constatar que no existe la presentación de documento de compra venta por las ciudadanas L.E.U.M. o C.S.U.M. o en representación de ellas, para adquirir el town house N° 11 de la Urbanización Doral M.T.H.. Y así se decide.

    12.- Prueba de informes (f. 3 de la 2ª pieza) evacuada en fecha 10-02-2009 por la Consultoría Jurídica del Banco Sofitasa, Banco Universal a través del cual informan que las ciudadanas L.E.U.M. y C.S.U.M. no han realizado solicitud de préstamo hipotecario con recursos provenientes del FAOV y de recursos propios de la institución hasta esa fecha. A la anterior prueba no se le atribuye valor probatorio por cuanto la misma no es relevante ni determinante para demostrar el incumplimiento de la accionante-reconvenida alegado por su contrario, por cuanto el compromiso adquirido en la cláusula tercera literal d) era el de solicitar un préstamo bancario con cualquier institución bancaria, y por lo tanto se valora solo para demostrar esa circunstancia. Y así se decide

    VII.- Motivaciones para decidir

    Este Tribunal Superior, entra al conocimiento de la presente apelación ejercida por la parte demandada, contra la sentencia de fecha 01-10-2009, emitida por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta.

    Antes de entrar a la materia motivo de apelación, es importante destacar que en materia de interpretación de contratos, como en el presente caso, se debe establecer lo siguiente: la primera de ellas, es que las estipulaciones establecidas en los contratos deben ser claras y explícitas en las cuales no cabe la interpretación por lo claro en que ella debe aparecer reflejada, y en cuanto a la segunda, es que si los contratos son perfectamente claros y explícitos debe cumplirse tal y como fueron previamente acordados por los contratantes.

    La parte demandada reconviniente apelante, en su informes señaló lo siguiente: “…esta circunstancia de incumplimiento, que fue afirmada por la actora en la demanda NO FUE desvirtuado por ésta en el proceso, no obstante tampoco fue tomada en cuenta por el Juzgador, quien se limitó a reconocer la existencia de un contrato de Opción de compra, el pago de unas Arras, y desconoció el verdadero contenido del libelo, todas las pruebas aportadas por la demandada como defensa de lo allí afirmado y procedió a declarar con lugar la demanda cuando NO ES CIERTO que la parte actora lograra probar su pretensión, pues lo que si hizo hábilmente fue aprovechar el hecho sobrevenido de la publicación de la Resolución 110 del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, relativas al cobro del IPC, para desviar el juicio y la atención del Juzgador a un solo punto central, cuyo contenido no fue materia de discusión en esta demanda ya que en ningún momento la demandante PROBÓ ni del propio documento de Opción de compra se evidenció que mi representada hubiese cobrado cantidad alguna por IPC o cualquier otro concepto similar, para que tal asunto fuese determinante en la decisión final del procedimiento, pese además que la Opción de Compra suscrita entre las partes es anterior al 10 de noviembre de 2008, cuando se habló por primera vez de prohibición de cobro de cualquier aumento o imposibilidad de colocar cláusula de terminación unilateral de los contratos. La demanda se fundamentó en una serie de hechos tendientes a demostrar el incumplimiento doloso de mi representada, tanto de sus obligaciones crediticias, la no ejecución de la obra y el dicho repetido y no probado de la parte actora de excusarse en su incumplimiento de pagar la cantidad adeudada ya fuese mediante crédito hipotecario o en moneda de curso legal en la Republica de Venezuela, una vez se firmó el documento de Condominio el 6 de junio de 2008, y se hizo posible la división de las unidades habitacionales individuales…”.

    En este particular caso, la parte actora presentó una demanda por cumplimiento de contrato, motivado por un documento de opción de compra venta, de un inmueble consistente en un town house, distinguido con el N° 11 del Conjunto Residencial Doral M.t.h. autenticado en fecha 04 de enero de 2007, ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta, bajo el N° 32, Tomo 1, en donde se establecieron cláusulas en que las partes de mutuo acuerdo acordaron cumplir.

    Se observa, que entre las cláusulas que conforman el documento de opción de compra venta, específicamente en la tercera, se pactó el precio del inmueble en la cantidad de ciento veinte millones de bolívares (Bs. 120.000.000,00) los cuales cancelaría el optante por partes, es decir, la cantidad de veintidós millones de bolívares (Bs. 22.000.000,00) en ese acto por concepto de arras para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones que se contraían en el documento, las cuales serían impuestas al precio total del inmueble al momento de la protocolización del documento de venta definitiva ante el Registro Subalterno correspondiente; la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) que serían cancelados el día 15-02-2007 mediante deposito bancario en el banco Sofitasa cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de M.B.C.C.A. la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) que serían cancelados el día 15-03-2007 mediante deposito bancario en el banco Sofitasa cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de M.B.C.C.A., asimismo en lo que respecta a la cantidad de cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 58.000.000,00) a cancelar por las optantes mediante crédito hipotecario bancario a la firma del documento definitivo en la Oficina de Registro respectiva, correspondiéndole sin lugar a dudas por notoriedad comunicacional, por cuanto se desprende que fue consignada y promovida por la parte actora, en su etapa probatoria revista publicitaria de venta de inmuebles, que aparte de vender los inmuebles que se ofrecían, estos se encargaban también de la tramitación del crédito hipotecario.

    El autor patrio E.C.B., en su obra “Código de Procedimiento Civil”, pagina 641, al comentar el artículo 1159 del Código Civil, se expresa de la siguiente manera: “…¿Qué significa que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes? Significa que el deudor de una obligación contractual esta sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes (…). Sabemos que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, notemos que en el derecho contemporáneo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la constante intervención judicial en protección de los débiles (…).

    El contrato tiene fuerza de ley no sólo entre las partes, sino inclusive para el juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad…

    .

    Igualmente el artículo 1264 del Código Civil establece lo siguiente: “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

    Ahora bien, lo antes dicho refleja no solamente lo establecido en los contratos productos de esta demanda, sino también las obligaciones a que se contraen cada una de las partes, sin embargo durante el proceso llevado a cabo por el a quo, la actora demostró no solamente con los pagos efectuados y sus respectivas solvencias promovidos y evacuadas durante la etapa procesal, el cumplimiento a lo acordado en el contrato antes mencionado, previstos en las cláusulas tercera, quinta y octava del contrato de opción de compra venta, y considera este tribunal que no demostró la demandada el presunto incumplimiento de pago por la cantidad adeudada, e igualmente como ya se dijo antes, que inclusive Doral M.V.T.H., se encargaba de la tramitación del crédito hipotecario, la cual tampoco se realizó, por parte de la demandada aunado al hecho de la falta de prueba alguna, que señale que la responsabilidad del crédito hipotecario estaba bajo la responsabilidad de la parte actora, lo cual no le corresponde.

    Igualmente, la parte demandada reconviniente, en su escrito de informes señala que el tribunal de la causa no valoró siquiera como indicó, el hecho público y notorio de la escasez de materiales de construcción, publicado en diferentes diarios de la República y en las páginas Web de Gobierno en línea; este tribunal considera que el a quo no le dio valor y motivó en su interpretación que no era una prueba pertinente para comprobar que la demandada dejó de cumplir con su obligación, sin embargo esta alzada considera que a pesar de la prueba presentada y concatenándola con la cláusula octava del contrato de opción de compra venta, la demandada debía presentar por escrito, que tal escasez los estaban también afectando referente a los materiales de construcción, debiendo presentar solicitudes por escrito de tales insumos, testimoniales, y respuestas de quienes se les pide tales materias, aunado al hecho de entregar al comprador del inmueble notificación por escrito de tal circunstancia, para evitar preocupación por el largo tiempo o el retardo en la entrega del inmueble, por lo tanto, la parte demandada reconviniente, convalidó los pagos hechos por la actora, no probando en ningún momento su inconformidad relacionado a la forma acordada en el pago, en la vigencia del contrato, incumpliendo la demandada en sus respectivas obligaciones necesarias para llevar a cabo la entrega del inmueble debidamente protocolizado, por lo que en consecuencia quien aquí decide considera que la parte demandada incumplió con lo establecido en el contrato de opción de compra venta de conformidad con los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, declarando este Tribunal Superior sin lugar la apelación interpuesta por la abogada en ejercicio C.B.T., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil M.B.C.. C. A, contra la sentencia dictada en fecha 01-10-2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. ASI SE DECIDE.

    En relación a la reconvención, ésta es una demanda nueva el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado…” . (Henriquez La Roche. Ricardo. Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Editorial Torino. Caracas 1996. pp.365). La reconvención constituye una nueva demanda y como tal deberá ser admitida o rechazada.

    La ley no se refiere a la diferencia de procedimientos sino a su incompatibilidad, por lo que puede haber reconvención en todos aquellos juicios que a partir de la contestación de la demanda, discurren por el mismo procedimiento y el legislador estime conveniente que la reconvención precisará claramente el objeto y sus fundamentos, y cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal Superior una vez revisadas las actas que conforman el presente expediente observa que en la reconvención propuesta por la abogada C.B.T., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, Sociedad Mercantil M.B.C., C. A., alegó lo siguiente:

    - que su representada inició la oferta de ventas, estimando que el tiempo de 4 meses y 30 días mas era tiempo suficiente para entregar las viviendas en la medida en que se fueran construyendo, así observa como en fecha 22 de noviembre de 2006 (antes de firmar documento de opción de compra con las demandantes) protocolizó por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Mariño, anotado bajo el N° 38, Tomo 19, Protocolo Primero, contrato de préstamo a corto plazo con garantía hipotecaria con la entidad financiera Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., por la cantidad de cuatro millones de bolívares fuertes (Bs. F. 4.000.000,oo) destinados a la construcción de las obras de urbanismo y construcción de 72 town houses a ejecutarse sobre un lote de terreno distinguido como lote A-1 situado en el Caserío San Antonio, Municipio G.d.E.N.E. y consideró que el monto del préstamo y el tiempo era suficiente para culminar la obra ya que el resto lo financiaría con recursos propios, fue así como en el referido contrato quedó establecido que su representada debía ejecutar las obras en el plazo de doce (12) meses, contados a partir de la fecha de la firma del acta de inicio de construcción de las obras, la cual se firmó en el mes de enero de 2007, por lo que el plazo para la ejecución de las obras debían realizarse entre enero de 2007 y enero de 2008 y se obligó a devolver el préstamo en el plazo de ejecución y protocolización de catorce (14) meses, contados a partir de la fecha de firma del acta de inicio, debiendo realizarse la amortización de las alícuotas correspondientes de capital como de los correspondientes intereses causados y no cobrados, en la medida en que se protocolicen las ventas de las referidas unidades de viviendas;

    - que era por esto que las demandadas señalan las condiciones en que compraron pues su representada, antes de hincar las obras se obligó a instalar una valla o cartel de dimensiones no menores de 3 x 2 metros, en el terreno donde se desarrolla la obra y en cualquier aviso publicitario que realizara debía dejarse constar: 1) el nombre del desarrollo, 2) el ingreso familiar hasta 150 UT, 3) financiado por el Banco Sofitasa, banco Universal C.A., 4) numero y tipo de soluciones habitacionales, 5) características de la vivienda y demás especificaciones y a cancelar un seguro de todo riesgo de construcción a favor del banco;

    - que hace mención a esta teoría por que si bien en principio el contrato no es de tracto sucesivo, el tiempo de 120 días más 30 más, las dificultades atribuibles a causas extrañas no imputables a su representada, han ocasionado retardo en el cumplimiento de la obligación, y en el momento de inflación acelerada que vive el país, es evidente que se ha generado excesiva onerosidad para la parte demandada al punto que le impiden hoy día aceptar el mismo precio de venta que se había ofrecido y por cuanto no fue cancelado en su oportunidad ahora es imposible de cumplir sin causar un perjuicio al deudor por lo que se hace necesario demanda la resolución del contrato, o sea su terminación con la correspondiente devolución de las prestaciones entregadas;

    - que analizando el contrato de opción de compra venta en general, observa que este es un contrato bilateral que crea obligaciones para ambas partes, la de la compradora pagar el precio y la de la vendedora, construir la casa y transmitir la propiedad (…)”

    En el cumplimiento de las estipulaciones suficientemente explícitas por si mismas, rige la regla general contemplada en el artículo 1264 del Código Civil: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Es el principio general y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones y, como consecuencia del mismo, las partes deben cumplir esas obligaciones fielmente, al pie de la letra. El juez en caso de controversia, condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación. Solo en el caso de que la obligación sea imposible objetivamente de cumplir es que el juez podría acordar una solución distinta, y en el caso que nos ocupa por apelación producida por la parte demandada reconviniente, en su demanda no demostró que la parte actora reconvenida haya dejado de cumplir con su obligación, por cuanto en la demanda principal de cumplimiento de contrato, demostró fehacientemente sus reclamos ajustándose no solamente a lo establecido en el contrato, sino que además sometiéndose a lo establecido en las leyes venezolanas, por lo tanto, la parte accionada reconviniente incumplió con las cláusulas señaladas en el contrato, declarando sin lugar la presente apelación de mutua petición, interpuesta por la apoderada judicial de la Sociedad mercantil M.B.C., C. A, en contra de las ciudadanas S.U.M. y L.E.U.M., plenamente identificas en autos. ASI SE DECIDE.

    VIII.-Dispositiva

    Por las razones expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero

Sin Lugar el recurso de apelación ejercido por la abogada en ejercicio C.B.T., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 29.819, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil M.B.C.. C.A., contra la sentencia dictada en fecha 01-10-2009, en el expediente N° 10.227-08 nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato siguen las ciudadanas C.S.U.M. y L.E.U.M., contra la Sociedad Mercantil M.B.C.. C.A.

Segundo

Se confirma la sentencia dictada en fecha 01-10-2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.

Tercero

Se condena en costas del recurso a los apelantes de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto

Se ordena la notificación de las partes por haberse emitido el presente fallo fuera del lapso establecido en el artículo 251 eiusdem.

Publíquese, Regístrese, Diarícese y Déjese copia. Remítase el expediente al Tribunal de la causa en su oportunidad.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. La Asunción; a los veintiocho (28) días del mes de febrero de dos mil once (2011). Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abg. J.A.G.M.

La Secretaria,

Luimary Campos Caraballo

Exp. N° 07748/09

JAGM/lcc

Definitiva

En esta misma fecha (28-02-2011) siendo la 3:15 de la tarde, se dictó y publicó la anterior decisión, previa las formalidades de Ley. Conste,

La Secretaria,

Luimary Campos Caraballo

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