Decisión de Juzgado Superior Civil y Mercantil de Monagas, de 22 de Noviembre de 2011

Fecha de Resolución22 de Noviembre de 2011
EmisorJuzgado Superior Civil y Mercantil
PonenteJosé Tomas Barrios Medina
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Opcion De Compra Venta

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección de Niños, Niñas y Adolescente y Bancario Circunscripción Judicial del Estado Monagas

201° y 152°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

DEMANDANTE: P.J.V.P., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 4.030.107 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: F.A.M.G., RAQUELL A.V. y F.J.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 8.353.766, 9.298.111 y 62.449, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 27.486, 62.449 y 121.717 respectivamente y de este domicilio.

DEMANDADA: ASOCIACION COOPERATIVA MAOCHOPITE 443, R.L, debidamente inscrita por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Maturín del Estado Monagas, en fecha 04 de Enero del 2.005, anotado bajo el N° 13, Protocolo Primero, Tomo 1, de los Libros de Registro, representada por el Presidente del C.d.A., Ciudadano M.M.C.T.; venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 8.355.764 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: C.G.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 9.292.522, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 61.616 y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.

EXP. 009450

Las actuaciones que conforman el presente expediente, fueron remitidas a este Tribunal Superior, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el abogado F.A.M.G., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.486, procediendo en este acto como Co-apoderado Judicial del ciudadano P.J.V.P., quien es la parte demandante en la presente causa que versa sobre el Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, interpuesta en contra de la ASOCIACION COOPERATIVA MAOCHOPITE 443, R.L, ambas partes debidamente identificadas up supra.

En fecha 01 de Junio del año dos mil Once (01-06-2011), este Tribunal le dio entrada a la apelación de la causa y el curso legal correspondiente. Siendo la oportunidad legal para la presentación de los informes de Segunda Instancia y habiéndose ejercido dicho derecho solo por la parte recurrente, se abrió el lapso de ocho días, para que las partes formulen las observaciones escritas sin haber sido presentadas por ninguna de las partes, concluido el mismo la causa entra en estado de Sentencia, siendo diferida dicha oportunidad en fecha 28 de octubre de 2011 por un lapso de quince días continuos de conformidad con el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil, vencido el lapso en cuestión este Tribunal pasa a dictar el fallo correspondiente en base a las siguientes consideraciones:

PRIMERA

La presente acción fue presentada ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, el cual la admite junto con las pruebas acompañadas al libelo en fecha 27 de Noviembre del año 2008. Ahora bien el presente recurso se ejerce en contra de la sentencia definitiva de fecha 13 de Mayo de 2011 dictada por el referido Juzgado, mediante la cual declara sin Lugar el presente juicio.

El demandante, Alega en su escrito libelar lo siguiente:

“Omissis…CAPITULO I DE LOS HECHOS. Consta de documento público debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maturín del Estado Monagas, de fecha 28 de febrero del año 2.007, anotado bajo el N° 50, Tomo 57 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese Despacho que mi poderdante celebro un Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta irrevocable el cual acompaño en copia certificada con la letra “B” con la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443-R.L…., El cual tuvo por objeto un bien inmueble de legítima propiedad de la Cooperativa antes citada, constituida por una casa ubicada en la Carretera Vieja Vía La Pica entrada a la Urbanización A.E.B. Nº 03, Campo Alegre, Municipio Maturín, Estado Monagas, la cual está constituida por dos (02) habitaciones, un (01) baño, una (01) cocina, una (01) sala-comedor, paredes de bloque, techo de asbesto y de zinc, árboles frutales y ornamentales, un (01) argibe sin terminar y un (01) tanque de agua fabricado en bloque. Igualmente consta en el referido contrato específicamente en la Cláusula Décima que el precio de esta venta es la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00), actualmente SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 70.000,00); de los cuales mi poderdante canceló en dinero en efectivo y de curso legal en el país DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), actualmente DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 10.000.00), al momento de la firma del contra del arrendamiento con Opción de Compra para garantizar tal y como consta en la referida Cláusula la irrevocabilidad de esta venta, y el saldo restante iba a ser cancelado en un período no mayor de dos (2) meses a partir de la fecha de entrega por parte del arrendador-vendedor ciudadano M.M.C.T. en representación de la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443-R.L. de la documentación exigida por el arrendatario (mi poderdante) para la compra de la Vivienda. Es de señalar ciudadano Juez que habiendo mi poderdante ejercido la opción de compra en tiempo hábil, y ya vencido el contrato de arrendamiento en fecha 18 de Mayo del año 2.007, mi poderdante continuo cancelando otras cantidades de dinero por concepto de cánones de arrendamiento durante once (11) meses consecutivos. Ahora bien ciudadano Juez de un contrato de Opción de Compra-Venta, se derivan obligaciones que nada mas puede cumplir el futuro vendedor, ya que son obligaciones inherentes a su condición, ya que si bien es cierto tal y como lo establece la Cláusula Octava del ya citado contrato de Arrendamiento con Opción a Compra se estableció que todos los gastos, que pudieran originarse como consecuencia de las obligaciones contraídas en el presente contrato así como los honorarios profesionales que en el presente contrato origine de acuerdo a la Ley serian por la exclusiva cuenta de mi poderdante, no es menos cierto que para proceder a la protocolización del documento de Compra Venta por ante la Oficina subalterna de Registro Público el arrendador vendedor en su carácter de Presidente de la ya tantas veces nombrada Cooperativa se comprometió o se obligó tal y como consta en la Cláusula Décima a hacer entrega a mi poderdante de la documentación necesaria para protocolizar dicha Opción de Compra-Venta, tales como: Documento Original del Inmueble, Solvencia Municipal, Certificación de Gravamen; para poder así una vez recibida esta documentación proceder a gestionar por ante cualquier Entidad Bancaria la Solicitud de un crédito y así cumplir con su obligación de cancelar el saldo pendiente. Pero es el caso ciudadano Juez que han sido infructuosas las gestiones hechas por mi poderdante de obtener de manos del Arrendador Vendedor M.M.C.T. en representación de la Asociación Cooperativa M.C. 443- R.L. de la documentación antes citada ya que el mismo se ha negado, pese que a mi poderdante a insistido en conversar con el representante de la Cooperativa antes citada ciudadano M.M.C.T. en aras de alcanzar un acuerdo amistoso entre las partes y habiéndose agotado todas las vías, he recibido instrucciones precisas de mi poderdante de proceder judicialmente en contra de la Asociación Cooperativa M.C. 443- R.L. CAPITULO II PRETENSION. Por todos los razonamientos antes expuestos es por lo que acudo ciudadano Juez ante su competente autoridad, con el carácter ya acreditado para demandar como en efecto formalmente lo hago en este acto a la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443-R.L… por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal en que debe cumplir: El contrato de Opción de Compra-Venta celebrado con mi poderdante el ciudadano P.V.P., antes identificado en fecha 28 de Febrero del año 2007, anexado marcado “B” sobre el inmueble identificado supra; y en tal sentido entregarle a mi poderdante toda la documentación inherente al inmueble vendido, con todos sus accesorios tales como: a) Documento propiedad del inmueble, b) certificación de gravamen, c) solvencia municipal y de todos los servicios públicos al mismo. E igualmente una oferta de venta complementaria para así de esa forma gestionar ante cualquier Entidad Bancaria la Solicitud de un Crédito para que así mi poderdante cumpla con su obligación contractual de pagar el saldo del precio de la venta que asciende a la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00) que de acuerdo con la Ley de Reconversión Monetaria equivale a SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 60.000,00). Igualmente solicito que sea condenado a cancelar los daños y perjuicios que el incumplimiento del vendedor la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443-R.L. antes identificada y representada en este acto por su Presidente M.M.C.T., antes identificado y los cuales se demostraran en su oportunidad de Ley y por un monto de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 15.000.000,00). También solicito que sea condenado al pago de las costas y costos procesales que determine y establezca el Tribunal. CAPITULO III FUNDAMENTOS LEGALES. Fundamento la presente demanda en los artículos 1.159 del Código Civil…; en el artículo 1.160…; en el artículo 1.161…, es decir, que cuando las partes se ponen de acuerdo sobre el precio de venta de un objeto el contrato de compra-venta se ha perfeccionado por efecto del consentimiento legítimamente manifestado tal como lo establece la norma en comento.

Por ello el caso que nos ocupa es que el arrendador vendedor la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443-R.L. antes identificada y representada en este acto por su presidente M.M.C.T., antes identificado le concedió una Opción de Compra irrevocable a mi poderdante sobre un inmueble perfectamente identificado en el respectivo contrato anexo marcado “B” y mi poderdante lo acepto dentro del plazo contractual, se opero de pleno derecho el contrato de compra-venta quedando por cumplirse las obligaciones establecidas en la cláusula Décima del contrato citado supra. Igualmente fundamento la presente demanda en el artículo 1.167 del Código Civil… CAPITULO V DE LA CUANTIA. Estimo la presente demanda en la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 85.000,00)…”

Dada la anterior demanda, la parte accionada en su oportunidad para dar contestación a la misma expresó:

Omisis…PRIMERO: Doy por reproducido el merito que se desprende de las actas del expediente en cuanto favorezca a mi representada. SEGUNDO: Niego, Rechazo y Contradigo que mi representada haya firmado un contrato de arrendamiento con opción de compra-venta irrevocable con el ciudadano P.J.V. Pereira…; lo que si es cierto que se celebró un contrato de arrendamiento con opción a compra, y no como lo quiere hacer ver el demandante, que fue un contrato de arrendamiento con opción de compra-venta de manera irrevocable. TERCERO: Niego, rechazo y Contradigo que el demandante haya cumplido con la obligaciones que le imponía el contrato de arrendamiento con opción de compra, por cuanto en el mismo se establece la Clausula Décima, que El Arrendatario debía cancelar en un período no mayor de dos (02) meses, la cantidad de Sesenta Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 60.000,00), a El Arrendador; tal como se evidencia del contrato, notariado por ante la Notaria Publica Primera de Maturín, de fecha 28 de Febrero del año 2007, y el Arrendatario no cumplió con el pago en la fecha acordada, incumpliendo con dicho contrato y no como lo quiere hacer ver la parte demandante. CUARTO: Niego, Rechazo y Contradigo, que no se le haya hecho entrega de la documentación necesaria al Arrendatario, para la compra de la vivienda, ya que en ningún momento el arrendatario pago el monto total adeudado. Así como tampoco se estableció en el mencionado contrato de arrendamiento que el Arrendatario iba a tramitar por ante una entidad bancario un crédito para cumplir con su obligación de cancelar el saldo restante de Sesenta Mil Bolívares sin céntimos (Bs. 60.000,00). QUINTO: Niego, Rechazo y Contradigo que el Arrendatario, vencido el contrato de arrendamiento en fecha 18 de Mayo del año 2.007, haya continuado cancelando cantidades de dinero por concepto de cánones de arrendamiento durante once (11) meses consecutivos. Por cuanto el Arrendatario no cancelo lo cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, al mes de Diciembre del año 2007 y de Enero a Diciembre del año 2008 y el mes de enero del año 2009; lo que da una cantidad de Nueve Mil Doscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 9.200,00), a razón de Cuatrocientos Bolívares Mensuales (Bs. 400,00) por canon de arrendamiento, que le adeuda el arrendatario a mi representado. De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvengo en la presente demanda por cuanto el demandante no ha cumplido con la obligación principal como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, asi como tampoco ha cumplido con el pago del saldo restante acordado en el contrato de arrendamiento con Opción a Compra celebrado entre mi representado y el demandante. Por último solicito que el presente escrito de contestación de demanda, asi como la reconvención sean admitidos y sustanciados conforme a derecho, a los fines legales pertinentes…

Ahora bien, proseguido el curso de ley el Tribunal A Quo, previa valoración y por decisión de fecha 13 de Mayo de 2.011, estableció:

Omisis…PUNTO PREVIO. Según el doctrinario Ricardo Henríquez La Roche; el principio de la prueba por escrito puede ser definido, en nuestro criterio, como el documento que acredita uno o varios de los elementos del derecho subjetivo sustancial controvertido, mas no todos, valga decir, el an debeatur, el quantum debeatur y el quando debeatur.- Observa este Tribunal, que la parte demandante introduce escrito de mediante el cual solicitó a este Tribunal que se abstuviera de admitir las pruebas presentadas por la parte demandada, pasando este Tribunal a decidir la misma de la siguiente manera: Es menester del Juez de mérito, declarar la legalidad y pertinencia de la prueba promovida, una vez realizado el juicio analítico que le corresponde, de acuerdo a las condiciones exigidas para la admisibilidad del medio probatorio escogido por las partes.- Para formar parte del tema de prueba en un proceso es indispensable que el hecho sea pertinente o influyente en relación a las cuestiones litigiosas o planteadas simplemente y que su prueba sea posible y no esté prohibida por la Ley, ni eximida.- Una vez a.l.a. dicho, es menester de quien aquí decide, aclarar el punto en cuanto a las pruebas que fueron motivo de Oposición por parte de la accionante en virtud de que las mismas no son ajenas al presupuesto fáctico del proceso, es decir, existe la necesidad de probarlo, motivo por el cual este Sentenciador en virtud de que las pruebas señaladas en el referido escrito son legales y pertinentes este Tribunal declara Sin Lugar la Oposición planteada y así se declara.- DE LAS PRUEBAS. Pruebas presentadas por la parte demandante: Documentales: • Copia Certificada del Contrato de Alquiler con Opción a Compra objeto de la presente controversia, del cual se desprende la relación arrendaticia existente entre el demandante y la demandada de autos, razón por la cual este Tribunal le otorga valor de plena prueba al mismo, de conformidad con lo dispuesto en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento y así se declara.- • Copia de los Estatutos Legales de la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443-R.L, considerando quien aquí decide que el asunto controvertido no versa sobre la constitución de la referida Asociación Cooperativa, por lo cual dicho documento nada aporta a la presente litis, motivo por el cual este Tribunal no valora el mismo y así se declara.- • Copias de Actas de Asambleas de la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443-R.L; considerando este Tribunal que la presentación de las mismas nada aporta a la resolución de la controversia planteada y así se declara.- • Copia del Acta de Asamblea, donde se evidencia que el C.d.A. de la Cooperativa, aprueba la venta del inmueble objeto del presente litigio, desprendiéndose del referido documento la relación existente entre ambas partes, por lo cual este Tribunal valora dicho documento y así se declara.- • Copia Certificada de Sentencia Definitivamente Firme, dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fecha 24 de Mayo del año 2.010, documentación a la cual este Tribunal le otorga valor probatorio y así se declara.- • Copia Certificada de consignación de cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, observando quien aquí decide que el tema debatido en la presente acción es de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, siendo así mal podría este Tribunal valorar esta prueba y así se declara.- • Copias Certificadas emanadas del Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, mediante el cual consta último depósito bancario consignado por mi persona ante ese Tribunal en fecha 02 de Agosto del año 2.010, por la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (B.s 400,00), correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes comprendido entre el 18 de Julio y el 18 de Agosto del 2.010, por cuanto el asunto debatido no es la solvencia o no de la parte accionante en lo que respecta a los cánones de arrendamiento, este Tribunal considera innecesario valorar la presente prueba y así se declara.- Pruebas presentadas por la parte demandada: • El mérito favorable de los autos; sobre dicha prueba, este Tribunal trae a colación lo establecido por nuestro m.T. en el sentido: En lo que se refiere a la promoción del mérito favorable de los autos la sala de casación social en sentencia N° 460 de fecha 10 de julio del año 2.003, dejó sentado lo siguiente: “…sobre el partícular la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no es un medio sino la solicitud de aplicación al principio del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y el cual, el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de partes, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración esta sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones. Criterio compartido por este sentenciador, en consecuencia se considera improcedente valorar la defensa realizada por la demandada referida al mérito favorable de los autos, por no considerarse un medio de prueba, sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal sentido al no probar nada que le favoreciera se cumple a cabalidad con el segundo presupuesto y así se declara.- • Copias Certificadas del expediente signado con el N° 156, del Tribunal Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, correspondiente a la consignación arrendaticia hecha por el Ciudadano P.J.V.P., a favor de la Asociación Cooperativa M.C. 443 R.L; observando este Operador de Justicia, que la presente acción se trata de un Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, siendo así mal podría este Juzgador valorar las presentes pruebas las cuales se refieren a consignaciones de cánones de arrendamiento y así se declara.- • Cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento suscrito por mi representada y el ciudadano P.J.V.P.; considerando quien aquí decide con respecto a esta prueba, que la misma nada aporta a la resolución de la presente litis por lo cual este Tribunal no valora la misma y así se declara.- Ahora bien, una vez valoradas cada una de las pruebas que fueron presentadas en la presente controversia, este Tribunal pasa a pronunciarse en base a los siguientes argumentos: Observa con detenimiento este Operador de Justicia lo siguiente: En atención a lo antes señalado, este Tribunal trae a colación lo que a continuación se transcribe: “Omissis” (…) DECIMA: EL ARRENDATARIO entrega en este acto la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), como parte del pago total de la casa, para garantizar de esta manera la irrevocabilidad de la venta. El resto del pago de la deuda, determinado en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00), lo cual hace que el monto de la vivienda sea de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00); EL ARRENDATARIO lo hará a EL ARRENDADOR en un período no mayor de dos (02) meses a partir de la fecha de la entrega por parte de EL ARRENDADOR de la documentación necesaria exigida por EL ARRENDATARIO (…) Considera prudente este Tribunal; previo análisis de la Cláusula anteriormente transcrita; la cual hace mención expresa sobre la irrevocabilidad del contrato controvertido, traer a colación lo siguiente: Si bien es cierto que según lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.- Nuestro Código Civil, define el contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.- El artículo 1.167 ejusdem preceptúa: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.- Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o Non Adimpleti Contractus, la cual se encuentra estipulada en el artículo 1.168 del Código Civil.- El artículo 1.264 ejusdem dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique incumplimiento en el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable.- La Doctrina y Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1°) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2°) la no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3°) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o resolución.- La esencia del Contrato de Opción de Compra-Venta radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas.- La característica fundamental del contrato de opción estriba en ofrecer la posibilidad de llegar a otro contrato, pero en ningún caso la seguridad ya que el nacimiento del nuevo contrato, ya que el nacimiento del nuevo contrato depende de la sola y exclusiva voluntad del optante. Por otra parte en el contrato de opción se deja sentada o establecida una oferta, que por la naturaleza propia es irrevocable por un cierto tiempo.- A lo antes señalado, extrae este Tribunal del contrato controvertido lo siguiente:…Omissis… (…) DECIMA: EL ARRENDATARIO entrega en este acto la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), como parte del pago total de la casa, para garantizar de esta manera la irrevocabilidad de la venta. El resto del pago de la deuda, determinado en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00), lo cual hace que el monto de la vivienda sea de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00); EL ARRENDATARIO lo hará a EL ARRENDADOR en un período no mayor de dos (02) meses a partir de la fecha de la entrega por parte de EL ARRENDADOR de la documentación necesaria exigida por EL ARRENDATARIO (…) Observando con detalle la Cláusula que antecede, presta atención este Operador de Justicia que ambas partes asumieron obligaciones recíprocas, el prominente vendedor asumió la obligación de vender al optante el inmueble identificado en el contrato y el prominente comprador de cancelar el precio del inmueble tal como fue estipulado.- Se desprende de los alegatos y defensas expuestas por la parte accionante, que la misma, afirma que la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443. R.L.; se ha negado a entregarle la documentación a la cual se refiere la Cláusula Décima del tantas veces señalado Contrato de Opción de Compra-Venta. Llama la atención de quien aquí decide, el hecho de que el accionante, en el petitorio de su escrito libelar, solicita a este Tribunal, se acuerde la expedición de una venta complementaria, para que éste pueda gestionar ante cualquier Entidad Bancaria la solicitud de un crédito, a los fines de cumplir con su obligación contractual de pagar el saldo del precio de la venta, es decir, SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), lo cual observa con detenimiento este Tribunal que no quedo estipulado en el referido contrato.- Según el mérito que emana del material probatorio, si bien es cierto que la parte demandada reconoció la existencia del contrato, no logró la accionante con lo aportado y consignado en autos, demostrar que el incumplimiento alegado haya sido por causas imputables a la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443 R.L.; más aún cuando la parte accionada negó, rechazó y contradijo que no se le haya hecho la entrega de la documentación necesaria al Arrendatario para la compra de la vivienda.- En este orden de ideas, se desprende del estudio minucioso de la presente causa que la conducta probatoria realizada por la parte accionada, fue igualmente ineficaz, procediendo este Tribunal a aplicar el principio in dubio pro reo, el cual se encuentra contemplado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”.- En materia de contratos, la Doctrina Patria sostiene, que dentro de los mismos no puede existir la obligación sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita, y en caso de existir, la misma no tiene ningún efecto, lo cual es aplicable al caso de marras, específicamente a lo estipulado en la Cláusula Décima, por cuanto no puede estipularse en un contrato que el mismo sea obligatoriamente irrevocable; teniéndose esta obligación como que si nunca hubiera existido, es decir, las cosas vuelven al mismo estado que tenían antes de contratar.- En virtud de todo lo anteriormente expuesto; resulta inexorable para quien aquí decide, que ante la existencia de serias dudas sobre lo concerniente a los argumentos efectuados en la demanda y en vista de que no se generaron pruebas conducentes que permitieran determinar la concurrencia de todos y cada unos de los hechos señalados en el Libelo de la Demanda, resulta forzoso concluir que la presente acción no debe prosperar y así se decide.- -III- Con fundamento a lo antes esgrimido y de conformidad con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.143, 1.159 y 1.160 del Código Civil, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA intentó el Ciudadano P.J.V.P., contra la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443 R.L, en la persona de su Presidente Ciudadano M.M.C.T., plenamente identificados en autos. En consecuencia: Se condena en costas a la parte demandante, equivalente al 25% del valor de la demanda, conforme al artículo 274 del Código de procedimiento Civil…”

De la decisión antes transcrita el abogado F.A.M.G., procediendo en su carácter de Co-apoderado Judicial del ciudadano P.J.V.P., ejerce el presente recurso de apelación razón por la cual conoce este Tribunal de Alzada.

SEGUNDA

En razón de lo anterior, este Juzgador antes de entrar a conocer sobre los alegatos y elementos de autos, estima que: Si bien es cierto que toda persona tiene el derecho de acceder a los Órganos de Justicia para obtener oportuna respuesta de conformidad con las pretensiones incoadas, derecho éste de rango constitucional, también vale decir, que una vez puesto en movimiento el Órgano Jurisdiccional las partes deben probar los hechos que argumenten de conformidad con lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que son los hechos alegados y probados, los que delimitan exactamente el sentido y alcance que debe adoptarse en la sentencia, criterio que sostiene este Juzgador por cuanto el contenido de la disposición supra citada es claro al señalar:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación (…) ”.

En razón de lo que precede, este Sentenciador debe indicar que los límites de la controversia se circunscriben a constatar:

• Si la demanda así como la presente apelación interpuesta debe ser declarada con Lugar y consecuencialmente revocar la decisión recurrida tal y como lo alega la parte demandante en sus defensas, o si por el contrario se debe ratificar la decisión apelada.

Indicados como han sido los puntos controvertidos a dilucidarse por ante esta alzada, este Juzgador pasa a realizar el siguiente análisis y valoración de las pruebas aportadas al proceso:

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

 Reprodujo e invocó el merito favorable que arrojan los autos, actos y actas de la causa que representa a favor de su representado. En cuanto al merito probatorio de autos, vale acotar que tal y como lo ha establecido nuestro más alto Tribunal el mérito de los autos no aporta ningún elemento al proceso y no constituye medio de prueba alguno de los establecidos en nuestra legislación venezolana. Y así se declara.-

 Promovió e hizo valer Copia Certificada del Contrato de Alquiler con Opción a Compra celebrado entre su poderdante y la parte demandada en el presente Juicio, Asociación de Cooperativa “MAOCHOPITE 443” R.L. y la cual riela en los autos en los folios del 9 al 12 y sus Vtos. El mismo se tiene como fidedigno al no haber sido dicho instrumento desconocido ni tachado por la parte contraria adquiriendo el valor de plena prueba. Y así se decide.

 Promovió e hizo valer Copia de los Estatutos Legales de la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443-R.L. y la cual riela en los autos en los folios del 13 al 23 y sus Vtos. En lo atinente a la referida prueba este Tribunal la estima solo en cuanto que de la misma se infiere la cualidad que posee el ciudadano M.M.C.T. como presidente de la Asociación Cooperativa MAOCHOPITE 443, R.L, parte demandada en el presente litigio para sostener el juicio. Y así se declara.-

 Promovió e hizo valer Copias de Actas de Asambleas de la misma Cooperativa y la cual riela en los autos en los folios del 24 al 28 y sus Vtos. Este Tribunal desestima las copias en mención dado el caso que las mismas no representan elemento de convicción alguno para resolver el punto controvertido. Y así se declara.-

 Promovió e hizo valer Copias del Acta de Asambleas de la misma Cooperativa y la cual riela en los autos en los folios del 29 al 33 y sus Vtos. Este Tribunal desestima las copias en referencia dado que las mismas no representan elemento de convicción alguno para resolver el punto controvertido. Y así se declara.-

 Promovió e hizo valer Copia del Acta de Asamblea, donde se evidencia que el C.d.A. de la Cooperativa supra citada, aprueba la venta del inmueble objeto del presente litigio y la cual riela en los autos en los folios del 31 al 38 y sus Vtos. Este Tribunal la valora en cuanto de ella se evidencia la aprobación de la venta del inmueble del caso bajo estudio. Y así se declara.-

 Promovió e hizo valer en Copia Certificada de Sentencia Definitivamente Firme, dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fecha 24 de Mayo del año 2.010. Este Tribunal estima dichas copias en virtud de no haber sido impugnadas ni desvirtuadas por la parte contraria. Y así se declara.-

 Promovió e hizo valer en Copia Certificada de consignación de cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En cuanto a las respectivas copias este Tribunal no las estimas en virtud de que la misma no aporta elemento de convicción alguno al punto controvertido. Y así se declara.-

 Promovió e hizo valer en Copias Certificadas emanadas del Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, mediante el cual consta último depósito bancario consignado por su persona ante ese Tribunal en fecha 02 de Agosto del año 2.010, por la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (B.s 400,00), correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes comprendido entre el 18 de Julio y el 18 de Agosto del 2.010. Este Tribunal no estima la prueba en cuestión dado que la misma no aporta elemento de convicción alguno al punto controvertido. Y así se declara.-

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

 Dio por reproducido el merito que se desprende de las actas del expediente en cuanto favorezcan a su representada. En relación al merito favorable que arrojen los autos, vale acotar que tal y como lo ha establecido nuestro más alto Tribunal el mérito de los autos no aporta ningún elemento al proceso y no constituye medio de prueba alguno. Y así se declara.-

 Copias Certificadas del expediente signado con el N° 156, del Tribunal Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, correspondiente a la consignación arrendaticia hecha por el Ciudadano P.J.V.P., a favor de la Asociación Cooperativa M.C. 443 R.L. Este Tribunal no estima la prueba en cuestión dado que la misma no aporta elemento de convicción alguno al punto controvertido. Y así se declara.-

 Reprodujo la Cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento suscrito por su representada y el ciudadano P.J.V.P., que corre inserto al expediente 156, de fecha 28 de Febrero del año 2007, anotado bajo el Nº 50, Tomo: 57, de la Notaria Pública Primera de Maturín. Este Tribunal no estima la prueba en cuestión dado que la misma no aporta elemento de convicción alguno al punto controvertido. Y así se declara.-

Valoradas todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes, así como del examen exhaustivo de las actas procesales estima este sentenciador que la parte demandante logró demostrar que existe una relación contractual la cual se infiere del contrato de arrendamiento con opción a compra, que la misma entregó a la parte demandada la cantidad de Diez mil Bolívares Fuertes (Bs.F 10.000,00) conforme se establece en el prenombrado contrato en su cláusula Décima, es decir una vez demostrado la existencia de la relación contractual correspondía a la parte demandada demostrar haber dado cumplimiento a dicho contrato, específicamente a la Cláusula Décima en mención en cuanto a: “a partir de la fecha de la entrega por parte de EL ARRENDADOR de la documentación necesaria exigida por EL ARRENDATARIO”; o indicar si fuese el caso que dicho incumplimiento correspondía a una causa imputable a la parte demandante lo cual no hizo la accionada mediante prueba alguna, tomando en cuenta que ésta solo se limito a señalar que ningún momento el arrendatario pago el monto adeudado pero es el caso que el resto de la deuda debía cancelarse en un periodo no mayor de dos meses pero solo a partir de la entrega de la documentación necesaria para la compra de dicha vivienda, lo cual no realizó la parte demandada. Y así se decide.-

Ahora bien en cuanto al petitorio de la parte accionante respecto a una oferta de venta complementaria para así de esa forma gestionar ante cualquier Entidad Bancaria la Solicitud de un Crédito para que así su poderdante cumpla con su obligación contractual de pagar el saldo del precio de la venta que asciende a la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00) que de acuerdo con la Ley de Reconversión Monetaria equivale a SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 60.000,00). Tal pedimento resulta improcedente dado que la naturaleza de la presente acción es el Cumplimiento de Contrato con Opción a Compra-Venta el cual en modo alguno contiene dicha estipulación, mal podría entonces este Tribunal acordarla, resultando la misma improcedente. Y así se decide.-

De igual modo resulta improcedente los daños y perjuicios por un monto de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 15.000.000,00), dado el caso que no fueron ni especificados ni demostrados dichos daños en el ítem procesal. Y así se decide.-

En virtud de lo que precede concluye este Operador de Justicia que la presente acción debió de prosperar de manera parcial es decir solo en el hecho del Cumplimiento por parte de la accionada de entregarle a la parte accionante la documentación necesaria exigida para la compra de la vivienda tal y como lo estipula la Cláusula Décima del Contrato con Opción de Compra-Venta objeto del presente litigio. Y así se decide.-

En relación a los vicios delatados por la parte recurrente en sus informes ante esta Segunda Instancia, como el vicio de Inmotivación de sentencia y Silencio de prueba cabe destacar:

La Sala Constitucional en sentencia de fecha 11 de Junio del año 2002, con ponencia del magistrado GARCIA GARCIA, acoge la conceptualización dada por la Sala de Casación Civil de ese mismo Tribunal aduciendo; al respecto:

“Esta Sala estima oportuno reiterar el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 136 del 12 de junio de 2001 (caso H.D. y otros), al disponer: ...el vicio de inmotivación del fallo se produce, entre otros, cuando la sentencia carece en absoluto de fundamentos, pues no debe confundirse la escasez o exigüidad de la motivación o la motivación errada con la falta de motivos. De la cita doctrinal antes referida, así como de los criterios jurisprudenciales antes resaltados, queda claramente establecido, a criterio de ésta Sala, lo que debe entenderse por Falta de Motivación en el Fallo, así como que su verificación en determinado proceso, sea cual sea su naturaleza, involucra directamente, violación efectiva del Derecho Constitucional a la Defensa y al Debido Proceso, toda vez que la parte afectada por una Sentencia Inmotivada, desconoce totalmente los fundamentos y razonamientos que derivados de un proceso lógico cognoscitivo, por medio del cual el sentenciador condena, absuelve, sobresee, niega o acuerda, en un determinado proceso, imposibilitando así a la parte afectada, recurrir fundadamente del mismo, lo cual trae como necesaria consecuencia que el órgano jurisdiccional revisor, una vez verifique su existencia (vicio de Inmotivación) decrete la Nulidad Absoluta de la Sentencia, no obstante dicha perversión incida fatalmente en la dispositiva del fallo.

Conforme a lo anteriormente establecido (lo que para la doctrina y jurisprudencia constituye el vicio de inmotivación), y comparado con el fundamento esgrimido por el Juez A quo, en el fallo recurrido el mismo no se encuentra enmarcado a todas luces dentro del vicio en mención. Y así se decide.-

Respecto al vicio de silencio de prueba el mismo se configura solo en el caso que se haya dejado de valorar alguna prueba en el proceso y que la misma al haberse valorado cambiara el dispositivo del fallo. En el caso de marras fueron valoradas todas y cada una de las pruebas siendo estas estimadas de acuerdo al criterio del Juez de la causa lo cual de forma alguna configura el vicio denunciado debiendo ser el mismo desestimado. Y así se decide.-

En consecuencia se estima que la presente apelación es parcialmente procedente motivo por el cual dicho recurso ha de prosperar de manera parcial, quedando en este sentido Revocada la sentencia apelada. Así se decide

TERCERA

Por los razonamientos que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando justicia en Nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, y con apego a los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, declara PARCIALMENTE CON LUGAR, tanto la presente demanda como la apelación ejercida por el abogado F.A.M.G., procediendo en este acto como Co-apoderado Judicial de la parte demandante ciudadano P.J.V.P., en decisión emitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 13 de Mayo del año 2011, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA-VENTA, llevado en contra de la ASOCIACION COOPERATIVA MAOCHOPITE 443, R.L. En los términos expresados se REVOCA la decisión apelada.

En consecuencia, se ordena a la parte demandada darle cumplimiento a la cláusula Décima del contrato objeto del presente litigio, en el entendido de realizar la entrega de la documentación exigida por el Arrendatario para la compra de la vivienda.

Publíquese, Regístrese, Cúmplase y Notifíquese a las partes.

Dado, firmado y sellado en la sala de despachos del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas; Maturín Veintidós (22) de Noviembre de 2.011. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abg, J.T.B.

La Secretaria Accidental,

Abg. Roniluz Mariño

En la misma fecha, siendo las 3:20 de la Tarde se dictó y publico la anterior decisión. Conste.

La secretaria Accidental.

Exp. N° 009450-

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