Decisión nº 2 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Marzo de 2013

Extinguido el proceso, en el juicio seguido por SEBASTIANA VENEZIANO DE PILADE, G.L.P.V.Y.E.L.P.V., mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 762.630, 6.401.842 y 6.817.928, respectivamente, representados judicialmente por los abogados J.A.B.O.Y.M.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.402 y 37.120, respectivamente, contra M.P.D.P., mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 6.500.393, representada judicialmente por los abogados A.J.L.V.Y.E.L.N., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.882 y 145.922, respectivamente, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…”

El recurso fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 13 de diciembre del 2012, por lo que se dispuso la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

El 19 de diciembre del 2012, la secretaria dejó constancia de haber recibido el expediente; y por providencia del 09 de enero del 2013, se le dio entrada y se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para dictar sentencia.

Se procede de seguidas a decidir, lo cual se hace con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos a continuación:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente proceso mediante demanda presentada el 19 de diciembre del 2011 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado J.A.B. actuando como apoderado judicial de los ciudadanos SEBASTIANA VENEZIANO DE PILADE, G.L.P.V. y ERCOLE LUCIO PILADE VENEZIANO, contra la ciudadana M.P. de PITA, por resolución de contrato de arrendamiento, llevado por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas.

Los hechos relevantes expresados por la parte actora como fundamento de la demanda, son los siguientes:

1. - Que la ciudadana SEBASTIANA VENEZIANO DE PILADE, en su carácter de arrendadora, le arrendó a la ciudadana MARÍA PITA de PITA, en su carácter de arrendataria, un galpón industrial distinguido con el número uno (1), ubicado en el lindero ESTE del edificio HÉRCULES, hoy Don Corrado, situado en la Calle Terepaima, Urbanización El Llanito, Municipio Sucre, estado M., con un área aproximada de novecientos noventa y tres metros cuadrados (993 mts2).

2. - Que desde el inicio de la relación arrendaticia la arrendataria supra identificada, utilizó indebidamente un medidor eléctrico que no le pertenecía; asimismo no le presentó formalmente las copias de los recibos cancelados de los respectivos servicios públicos, de igual forma no cumplió con la presentación de una póliza de seguros de incendio y riesgos a la arrendadora; tal como fue pautado en las diversas cláusulas del contrato de arrendamiento.

3. - Que sus poderdantes han decido resolver en todas y cada una de sus partes el contrato debido al incumplimiento de las cláusulas del mismo por parte de la arrendataria.

4. - Que para el día 1 de marzo del 2011, la arrendataria, debía hacer entrega del inmueble arrendado libre de bienes y personas.

Como fundamentos de derecho, invocaron la disposición del artículo 1.167 del Código Civil.

El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:

…PRIMERO: En la Resolución del contrato de arrendamiento el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 16 de junio del año 2009, el cual quedó asentado bajo el No. 02, tomo 51, de los libros llevados por esa oficina pública cuyo objeto es un inmueble constituido por Un (1) galpón industrial distinguido con el No. 1, ubicado en el lindero ESTE del edificio Hércules, hoy Don Corrado, situado en la Calle Terepaima, Urbanización El Llanito, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, con un área aproximada cada uno de (993,00M2), y como consecuencia de ello se declare el cumplimiento forzoso de la obligación contractual y legal que tiene para restituir a mis representados el inmueble arrendado, al igual que la entrega del mismo totalmente desocupado tanto de bienes como de personas y en el mismo buen estado en que fue entregado en virtud del incumplimiento de las cláusulas QUINTA y SEPTIMA, del contrato que hoy se resuelve, solvente en cuanto a los servicios públicos se refiere.

SEGUNDO: En pagar aparte del canon de arrendamiento por el uso del inmueble, por concepto de cláusula penal, la cantidad de doscientos bolívares diarios (200,00), mas el incremento que corresponda en base al índice de Precios al Consumidor que dicte el Banco Central de Venezuela a partir de la notificación extrajudicial efectuada en fecha 9 de febrero del 2011, por intermedio de la Notaría Pública IV del Municipio Chacao del Estado Miranda, desde la fecha de admisión de la presente demanda hasta la entrega voluntaria o forzosa del inmueble antes identificado, de acuerdo a lo establecido en la clausula decima séptima del contrato de arrendamiento.

TERCERO: En pagar adicionalmente a lo anterior, y en forma independiente al canon de arrendamiento por el uso del inmueble, de conformidad a lo establecido en la clausula quinta del contrato de arrendamiento de marras, a mis mandantes la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES MENSUALES (BSF 2.000,00), por concepto de indemnización, a partir de la notificación extrajudicial efectuada en fecha 9 de febrero del 2011, por intermedio de la Notaría Pública IV del Municipio Chacao del Estado Miranda, desde la fecha de admisión de la presente demanda hasta la entrega voluntaria o forzosa del inmueble antes identificado, por el uso indebido del medidor de luz eléctrica asignado al contrato No 150237009, de acuerdo a la revisión que efectuase en su oportunidad la Administradora Serdeco C.A, empresa prestataria del servicio.

CUARTO: En pagar las costas y costos, así como los honorarios profesionales de abogados causados por el ejercicio de esta acción.

(Copia textual).

Solicitó la parte actora al juzgado a quo, el decreto de una medida de embargo preventivo, sobre los bienes muebles propiedad de la parte demandada.

La demanda fue estimada en la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 190.000,00), equivalentes aproximadamente a DOS MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (2.500 U.T.).

Junto al escrito libelar la parte actora, consignó los siguientes recaudos:

A) Copia simple de instrumento poder, acreditando la representación de los profesionales del derecho J.A.B.O. y M.A.; (folios 6 al 9).

B) Contrato de Arrendamiento, en original, autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Sucre, estado M.; (folios 10 al 18).

C) Documento en original de emplazamiento a la arrendataria a cumplir con sus obligaciones mediante documento autentificado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao, estado M.; (folios 19 al 24).

D) Documento en original de emplazamiento a la arrendataria a cumplir con sus obligaciones mediante documento autentificado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao, estado M.; (folios 25 al 30).

Mediante auto de fecha 12 de enero del 2012, el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda con motivo de la resolución de contrato de arrendamiento incoada por los ciudadanos SEBASTIANA VENEZIANO DE PILADE, G.L.P.V. y ERCOLE LUCIO PILADE VENEZIANO contra la ciudadana M.P. de PITA.

El 24 de enero del 2012, el representante judicial de la parte actora consignó los fotostatos del libelo de la demanda y del auto de admisión de la misma, para la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada; folio 34.

El 27 de enero del 2012, el Tribunal de la causa ordenó librar la respectiva compulsa a la parte demandada; folio 35.

El 08 de febrero del 2012, el apoderado judicial de la parte actora consignó la constancia de haber cancelado los emolumentos necesarios para la práctica de la citación; folio 37.

En fecha 28 de febrero del 2012, el ciudadano A.D. en su carácter de alguacil del juzgado a quo consignó sin firmar la compulsa de citación dirigida a la ciudadana M.P. de PITA; folio 39.

El 17 de abril del 2012, el ciudadano J.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora solicitó se expidiera cartel de citación a la parte accionada; folio 41.

El 23 de abril del 2012, el juzgado a quo negó la solicitud del cartel de citación de la parte accionada, debido a que el alguacil no había gestionado la citación personal, y por ende debía agotar dicha citación personal; folio 42.

En fecha 16 de mayo del 2012, el ciudadano G.J.C. en su carácter de alguacil titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de esta Circunscripción Judicial, consignó sin firmar la compulsa de citación dirigida a la ciudadana M.P. de PITA; folio 44.

El 6 de junio del 2012, el ciudadano A.J.L.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó poder que acredita su representación, y asimismo se dio por citado; folios 52 al 56.

El 08 de junio del 2012, E.L., representante judicial de la parte accionada consignó escrito de contestación a la demanda así;

Opusieron la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación de pretensiones, en cuanto a que la actora solicitó la resolución del contrato de arrendamiento y a su vez el pago de los canones de arrendamiento; de igual forma opusieron el ordinal 4º artículo 340 ejusdem, referido al defecto de forma de la demanda por no haber llenado los requisitos de la misma.

En cuanto a la contestación al fondo de la demanda; rechazaron, negaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado, con fundamento a las siguientes consideraciones;

Que no es cierto que su representada hubiera incumplido con las obligaciones previstas en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, referida a los servicios, específicamente a no instalar un medidor eléctrico propio en el galpón arrendado.

Que el supuesto incumplimiento no se debe a una causa imputable a su representada, debido a que efectivamente Corpoelec, empresa que suministra el servicio eléctrico, se trasladó al sitio para realizar la instalación del mencionado medidor, pero no pudo efectuarse, ya que la arrendadora no tiene la permisología de los bomberos, requisito exigido por la citada empresa, que inclusive se llegó a colocar un “B.” según lo exigido por la mencionada compañía de electricidad, pero que no se instaló el medidor puesto que la actora no cumple con los recaudos necesarios para el respectivo permiso de los bomberos.

Que el inmueble objeto del contrato no cumple con las exigencias del Cuerpo de Bomberos del Municipio Sucre para el otorgamiento del respectivo certificado, toda vez que el mismo fue construido ocupando los retiros laterales y de fondo , violando así variables urbanas, como son los porcentajes de ubicación, de construcción e invasión de retiro previstos en la ordenanza de zonificación.

Que a los efectos de la comprobación de la situación explicada en el párrafo anterior, en la oportunidad procesal correspondiente promoverán la prueba de informes prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitado a la Dirección de Ingeniería Municipal lo conducente sobre los permisos de construcción aprobados al edificio Hércules, del cual forma parte el inmueble de autos.

Rechazaron la aplicación de la penalidad solicitada por la actora en su libelo, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), porque a su decir; ésta solo es aplicable por el retardo en la entrega del inmueble luego de vencido el término contractual, tal como lo establece la cláusula décima séptima del contrato de arrendamiento.

Que por cuanto la actora señaló en su libelo que su representada no cumplió con su obligación de presentar una póliza de seguros contra incendios y riesgos afines, su representada realizó todas las gestiones necesarias para la obtención de dicha póliza, pero que era necesario copia del documento de propiedad del referido inmueble, cuya copia la actora nunca suministró por ninguna vía, siendo un requisito indispensable para realizar la respectiva inspección de rigor, y que por lo tanto el supuesto incumplimiento de dicha obligación contractual, tampoco le es imputable a su mandante.

Finalmente solicitaron se declarara sin lugar la presente demanda con especial condenatoria en costas a la parte demandante.

El 09 de julio del 2012, los ciudadanos A.J.L.V. y E.L.N., apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de promoción de pruebas; folios 76 al 203.

El 10 de julio del 2012, el representante judicial de la parte actora, consignó escrito de oposición a las cuestiones previas alegadas por la parte demandante. En esta misma data, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas; folios 205 al 323.

Mediante providencia de fecha 12 de julio de 2012, el juzgado a quo, admitió las pruebas documentales promovidas por la parte demandada, referente a los capítulos I, II, III, VI; en lo que respecta a las pruebas documentales promovidas por la parte actora le fueron admitidas las contenidas en los capítulos IV, V, VI; folios 323 al 327. En esta misma fecha, el tribunal de la causa libró oficio solicitando la colaboración de la empresa eléctrica CORPOELEC; de igual manera libró boletas de intimación a los ciudadanos SEBASTIANA VENEZIANO DE PILADE, G.L.P.V. y ERCOLE LUCIO PILADE VENEZIANO; folios 323 al 331.

Por diligencia del 17 de julio del 2012, el representante judicial de la parte accionada apeló de la negativa de la admisión de las pruebas contenidas en los capítulos IV y V; folio 333.

El 18 de julio del 2012, el apoderado judicial de la parte accionante, consignó diligencia impugnando los correos electrónicos, asimismo desconoció el escrito de pruebas promovido por su contraparte.

El 19 de julio del 2012, el ciudadano A.D. en su carácter de alguacil titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de esta Circunscripción judicial, consignó oficio recibido y firmado dirigido a la empresa CORPOELEC; folio 339.

En fecha 25 de julio del 2012, el Juzgado de la causa procedió a trasladarse a realizar la inspección judicial al galpón industrial distinguido con el número uno (1), ubicado en el lindero ESTE del edificio HÉRCULES, hoy Don Corrado, situado en la Calle Terepaima, Urbanización El Llanito, Municipio Sucre, estado M.; folios 342 al 344.

Por diligencia del 26 de julio del 2012, el representante judicial de la parte demandada consignó escrito de consideraciones, solicitando declarar sin lugar la presente demanda; folios 346 al 355.

El 26 de julio del 2012, el ciudadano C.R.G., en su carácter de práctico fotógrafo, consignó informe fotográfico de la inspección judicial realizada al mencionado galpón; folios 359 al 365.

En fecha 10 de agosto del 2012, el juzgado a quo, mediante providencia declaró: “…a) Sin lugar, la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a el defecto de forma de la demanda, por haberse hecho la acumulación prohibida en el articulo 78 y CON LUGAR, la cuestión previa referida al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el articulo 340 ordinal 4° ejusdem…”

El 09 de octubre de 2012, el representante judicial de la parte actora, mediante diligencia se dio por notificado de la sentencia y a su vez solicitó se librara boleta de notificación a la parte demandada; folio 393.

En fecha 08 de noviembre del 2012, el ciudadano F.E., en su carácter de alguacil titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de esta Circunscripción Judicial, consignó sin firmar la boleta de notificación dirigida a la ciudadana M.P. de PITA; folio 397.

Mediante auto del 12 de noviembre del 2012, el tribunal de la causa ordenó librar nueva boleta de notificación a la parte accionada; folios 399 al 403.

El 21 de noviembre del 2012, el apoderado judicial de la parte accionada, mediante diligencia se dio por notificada de la decisión dictada por el a quo el día 10 de agosto del 2012; folio 413.

El 28 de noviembre del 2012, el apoderado judicial de la parte accionante, consignó escrito de subsanación de cuestiones previas; folios 415 al 418.

El 30 de noviembre del 2012, el profesional del derecho ANIBAL LAIRET, apoderado judicial de la parte demandada, solicitó al juzgado de la causa la extinción del proceso; folio 420.

En fecha 04 de diciembre del 2012, el representante judicial de la parte actora consignó escrito de oposición a la solicitud de extinción del proceso; folios 422 al 423.

El 06 de diciembre del 2012, como antes se dijo, el Juzgado a quo, dictó la sentencia recurrida, en los términos supra señalados.

En virtud del recurso de apelación ejercido por la parte actora, corresponde a este ad quem determinar si el juzgado de mérito actuó o no ajustado a derecho al declarar en la presente causa extinguido el proceso.

Lo anterior constituye a criterio de quien decide, un recuento claro, preciso y lacónico de la forma en que quedó planteada la cuestión a resolver en esta ocasión.

MOTIVOS PARA DECIDIR

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:

Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida

subrayado nuestro”.

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el articulo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente Nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp. N° AA20-C-2008-000283, caso M.C.S.M., contra E.J.B.S., en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado V., estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.

En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el articulo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 12 de enero de 2012, es decir, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, esta Juzgadora se declara competente para conocer y decidir el presente recurso. ASÍ SE ESTABLECE.

Precisado lo anterior, toca ahora examinar la cuestión incidental, a lo cual se procede de seguidas:

En primer término, observa este tribunal que los apoderados judiciales de la parte demandada, ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL y E.L.N., opusieron la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, de la revisión de las actas procesales se evidencia que la cuestión sometida en esta oportunidad para el conocimiento de esta alzada, se circunscribe a resolver si el tribunal a-quo actuó o no ajustado a derecho al declarar la extinción del proceso, en virtud que, a criterio del a-quo, la parte actora subsanó indebidamente la cuestión previa relativa al defecto de forma de la demanda; contenida en el ordinal 6° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, es menester en primer lugar establecer que de conformidad con el articulo 357 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa que nos ocupa, es decir; “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340…”, es inapelable, así, a continuación se transcribe parcialmente el contenido de dicho artículo;

La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación…

No obstante lo anterior, el juez del tribunal a-quo admitió en ambos efectos el recurso de apelación anunciado por el apoderado actor. Así las cosas, se observó de la revisión efectuada por quien aquí decide a la sentencia recurrida, que la motivación de la misma se realizó en los siguientes términos;

…si bien es cierto, que no se esta discutiendo la propiedad del inmueble, como bien lo afirma el Apoderado de la parte actora, en el titulo supletorio que le acredita a la actora la propiedad de las bienhechurías que conforman el galpón N° 1, objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, constan linderos distintos a los linderos colocados en el escrito de subsanación, motivo por el cual este Tribunal considera que no fue debidamente subsanada la cuestión previa referida al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el articulo 340 ordinal 4° ejusdem, lo que trae como consecuencia la extinción del proceso…

En ese sentido, a los fines de garantizar el derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva, principios consagrados en nuestra Carta Magna en sus artículos 26 y 257, esta alzada entrara a analizar y resolver la cuestión incidental sometida a conocimiento a los fines de constatar si efectivamente el a-quo admitió debidamente la cuestión previa de autos, en este orden de ideas, para decidir se observa;

El ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, establecen;

Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

…omissis…

6º. El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.

Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:

…omissis…

4º. El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derecho u objetos incorporados.

Ahora bien, en lo que atañe al objeto de la pretensión, en el caso que dicho objeto sea inmueble, debe indicarse con precisión su situación y linderos; sin embargo, el presente juicio trata sobre la resolución de un contrato de arrendamiento de un galpón industrial distinguido con el número uno (1), ubicado en el lindero este del edificio Hércules, hoy Don Corrado, situado en la Calle Terepaima, Urbanización El Llanito, Municipio Sucre, Estado Miranda, con un área aproximada de novecientos noventa y tres metros cuadrados (993 mts2), es decir; el objeto de la pretensión no lo constituye el bien inmueble, sino el contrato de arrendamiento que se celebró sobre dicho bien inmueble, por lo tanto no se está dilucidando en este proceso la propiedad sino la posesión, tal como lo señala la parte actora en su escrito de oposición presentado ante el Tribunal a-quo en fecha 04 de diciembre de 2012.

Aunado a ello, la parte demandada reconoció en su escrito de promoción de pruebas, presentado ante el tribunal de la causa, el cual riela a los folios 76 al 84, que el objeto material de la presente acción lo constituye el contrato de arrendamiento, a continuación se transcribe parcialmente el contenido del Capitulo IV del mencionado escrito;

Promovemos de conformidad con las previsiones del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de informes, a los fines de que el Cuerpo de Bomberos del Municipio Sucre del Estado Miranda, informe a este Juzgado, si el inmueble identificado como…omissis… le fue otorgada la respectiva conformidad de Bomberos (sic), específicamente desde el primero (1°) de abril del año 2009, fecha de inicio del contrato de arrendamiento que constituye el objeto material de la presente acción…

Negritas y subrayado de esta alzada.

Así las cosas, en virtud que no se está discutiendo en este juicio la propiedad del inmueble de marras, el tribunal a-quo yerró al declarar que el apoderado actor subsanó indebidamente la cuestión previa opuesta, relativa al defecto de forma del libelo de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que exige el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, debido a que ésta cuestión previa opuesta debió haberse declarado inadmisible, por cuanto como ya se indicó anteriormente, el objeto de la pretensión lo constituye el contrato de arrendamiento y no el bien inmueble arrendado, entonces la indicación de sus linderos no constituye un requisito esencial. Y así se establece.

En fuerza de lo expresado, corresponde ahora pronunciarse sobre la cuestión de fondo a lo cual se procede de seguidas;

Como quedo supra narrado, el presente juicio trata de la resolución de un contrato de arrendamiento de un local comercial constituido por un galpón industrial distinguido con el número uno (01), ubicado en el lindero este del edificio Hércules, hoy Don Corrado, situado en la Calle Terepaima, Urbanización El Llanito, Municipio Sucre, estado M., con un área aproximada de novecientos noventa y tres metros cuadrados (993 mts2), dicho contrato fue suscrito entre la ciudadana; S.V. de Pilade, en su carácter de arrendadora, parte actora en el presente juicio, y la ciudadana; M.P. de P., en su carácter de arrendataria, parte demandada en esta oportunidad. Así, la parte actora acompañó a su escrito libelar el documento original del contrato de arrendamiento del inmueble de autos, debidamente notariado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando inscrito bajo el número 2, tomo 51, de fecha 13 de julio de 2009, documento éste que no fue impugnado por la parte demandada, en consecuencia no es un hecho controvertido la existencia del mismo. Y así se deja establecido.

Antes de continuar con el análisis de fondo del presente recurso de apelación, es menester precisar que se observa en el escrito de pruebas presentado por la parte demandada ante el juzgado de la causa, el siguiente señalamiento;

…la actora debió proceder por la vía de la Acción de Desalojo prevista en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, con fundamento en la Tácita Reconducción de la relación contractual objeto de la presente controversia…

Ante esta circunstancia, es menester precisar, el criterio de un tribunal homólogo, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado V., en diversas decisiones por ejemplo la del 27 de mayo de 2009, en el juicio que por resolución de contrato de arrendamiento incoara J.G.P.M. contra S.A.S.U., criterio que ésta alzada comparte y lo aplica en el presente caso, en cuanto a la diferencia que se quiere hacer ver entre la acción de desalojo y la acción de resolución.

En este sentido, el problema de la terminología con relación a los contratos de arrendamiento proviene desde la promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en que el que se habla varias veces de desalojo, pero no en el sentido de una acción que lleve ese nombre sino en el sentido de que esa es la consecuencia que se persigue con la demanda que intenta el propietario que busca sacar al inquilino del inmueble arrendado. Así, además del título de dicho Decreto Ley, se utilizaba la palabra "desalojo": en el literal b), cuando en él se indicaba que "el inquilino intimado de desalojo tendrá derecho a..."; en el literal c) cuando se señalaba "Cuando se trate de demolición, reconstrucción total, de reparación que exija el desalojo..."; y en el artículo 13, que se refiere a una normativa anterior a ese Decreto, que se denominaba "Decreto de Desalojo de Vivienda Urbana".

En ese sentido, el legislador estaba obligado a utilizar la palabra desalojo en todos esos casos, aunque su intención no fuese crear la falsa creencia de que se trataba de una acción especialísima para determinado tipo de contratos. Lo contrario hubiese sido tanto como pedir al legislador, sabio por definición, que contrariando las reglas del lenguaje, utilizase dos o más palabras para referirse a un asunto que se podía resumir en una.

Continua el criterio del Juzgado Superior supra citado; “…quizás por facilidad en la comprensión de lo pedido, amparado en el nombre del Decreto Ley, el foro se refería a la "Acción de Desalojo" y como ese cuerpo de normas aludía a los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, ello llevó a la confusión de que las demandas relativas a arrendamientos por tiempo determinado no se les podía llamar desalojo, sino cumplimiento o resolución; sin embargo, semánticamente, esa palabra es sinónima de desalojamiento y, a su vez, ésta significa acción y efecto de desalojar. Por su parte, desalojar, como verbo transitivo, que es el que nos interesa, denota "Sacar o hacer salir de un lugar a una persona o cosa. Abandonar un puesto o un lugar. Desplazar." (Como verbo intransitivo también significa desalojo, pero en este caso no se realiza por voluntad de un tercero, sino voluntariamente por el ocupante. Es él mismo quien desaloja.)…”

En este orden de ideas, según lo arriba mencionado, nada impide que se solicite la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, con base en el incumplimiento de alguna de sus cláusulas, y así también lo ha dejado establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia de fecha 1 de abril de 2005, en consecuencia, se desecha el alegato de la parte demandada, relativo a que la parte actora debió demandar el desalojo de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque a su decir, estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, y esto es así debido a que independientemente de que el contrato sea a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, en ambas lo que se persigue es el desalojo, pues quien demanda una resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado lo que desea es desalojar al arrendatario. Y así se deja establecido.

Ahora bien, de acuerdo con lo anterior, independientemente que el contrato de arrendamiento sea o se hubiese convertido en un contrato a tiempo indeterminado, no excluye la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Es decir, si una de las partes no ejecuta su obligación (incumple), la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato (cumplimiento) o su resolución, sin que importe la naturaleza determinada o indeterminada del contrato.

En el caso de marras, como quedo arriba narrado, el demandante reclama la resolución del contrato de arrendamiento como consecuencia del incumplimiento de las cláusulas quinta y séptima del mismo, así, es menester transcribir a continuación el contenido de dichas cláusulas;

QUINTA. SERVICIOS: Estarán a cargo de LA ARRENDATARIA, el pago de todos los servicios públicos, tales como: Servicio telefónico, energía eléctrica, aseo urbano y agua, respectivamente, en relación al consumo y cualquier otro servicio que utilice LA ARRENDATARIA directamente en el inmueble. Los gastos de consumo de agua serán prorrateados según los metros cuadrados que ocupa LA ARRENDATARIA del local. En tal sentido, LA ARRENDATARIA se compromete a presentarle a LA ARRENDADORA o a la persona que ésta autorice, la copia de los recibos de pagos cancelados, citados anteriormente. También serán por cuente (sic) de LA ARRENDATARIA los gastos de las áreas comunes, tales como luz (en escaleras, pasillos, sótano y todas las áreas comunes), limpieza, todo lo cual será igualmente prorrateados por los metros cuadrados arrendados. El monto por concepto de vigilancia (en áreas adyacentes y alrededor del edificio) será fijo por local y éste será resultado (sic) de la división del monto total de la factura por vigilancia mensual entre el número de inquilinos que conforman los edificios C., N. y H.. La pérdida por falta de pago de uno cualesquiera de los servicios descritos que sea imputable a LA ARRENDATARIA será responsabilidad de LA ARRENDATARIA y ocasionará una indemnización de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (BSF. 2.000,00) más el monto del consumo facturado a la fecha del incumplimiento.

SEPTIMA. DAÑOS A TERCEROS (POLIZA). LA ARRENDATARIA se obliga a reembolsar el valor de todo daño o perjuicio causados a LA ARRENDADORA ó a terceros por acciones u omisiones que de ellos o de sus dependientes, empleados, familiares o visitantes se derivaren, en el inmueble y sus entornos en los Edificios N., H. y C.. LA ARRENDATARIA se obliga a tomar todas las medidas preventivas que sean necesarias tendientes a evitar incendios o explosiones en el inmueble arrendado, deberá mantener los equipos y sistemas de detención, alarmas o extinción de incendios, de acuerdo con las normas legales vigentes. Asimismo, LA ARRENDATARIA se obliga a contratar dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la firma del presente contrato y a mantener vigente una Póliza de Seguro contra I. y riesgos afines que cubran en caso de un siniestro, los daños y perjuicios que puedan ocasionar un incendio o explosión, tanto a los bienes como a las personas, incluyendo evidentemente el local arrendado, razón por la cual se encuentra eximida LA ARRENDADORA, de cualquier responsabilidad genérica o especifica, por razón de los riesgos de incendio y otros percances que puedan sufrir el local arrendado. (N. y sub rayado de esta alzada.)

Ante esa circunstancia, como ya se mencionó en la parte narrativa de este fallo, la parte demandada se excepcionó de las imputaciones realizadas por el actor, alegando que no es cierto que su representada hubiera incumplido con las obligaciones previstas en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, referida a los servicios, específicamente a no instalar un medidor eléctrico propio en el galpón arrendado, e indicó que el supuesto incumplimiento no se debe a una causa imputable a su representada, debido a que efectivamente Corpoelec, empresa que suministra el servicio eléctrico, se trasladó al sitio para realizar la instalación del mencionado medidor, pero no pudo efectuarse, ya que la “arrendadora no tiene la permisología de los bomberos”, requisito exigido por la citada empresa, que inclusive se llegó a colocar un “B.” según lo exigido por la mencionada compañía de electricidad, pero que no se instaló el medidor puesto que la actora no cumple con los recaudos necesarios para el respectivo permiso de los bomberos.

Con respecto al señalamiento del actor relativo a que la demandada no cumplió con su obligación de presentar una póliza de seguros contra incendios y riesgos afines, ésta, la demandada alegó que realizó todas las gestiones necesarias para la obtención de dicha póliza, pero que era necesario copia del documento de propiedad del referido inmueble, cuya copia la actora nunca suministró por ninguna vía, siendo un requisito indispensable para realizar la respectiva inspección de rigor, y que por lo tanto el supuesto incumplimiento de dicha obligación contractual, tampoco le es imputable a su mandante.

Que el inmueble objeto del contrato no cumple con las exigencias del Cuerpo de Bomberos del Municipio Sucre para el otorgamiento del respectivo certificado, toda vez que el mismo fue construido ocupando los retiros laterales y de fondo, violando así variables urbanas, como son los porcentajes de ubicación, de construcción e invasión de retiro previstos en la ordenanza de zonificación.

Que a los efectos de la comprobación de la situación explicada en el párrafo anterior, en la oportunidad procesal correspondiente promoverán la prueba de informes prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitado a la Dirección de Ingeniería Municipal lo conducente sobre los permisos de construcción aprobados al edificio Hércules, del cual forma parte el inmueble de autos.

Rechazaron la aplicación de la penalidad solicitada por la actora en su libelo, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), porque a su decir; ésta solo es aplicable por el retardo en la entrega del inmueble luego de vencido el término contractual, tal como lo establece la cláusula décima séptima del contrato de arrendamiento.

Mediante providencia de fecha 12 de julio de 2012, el juzgado a quo, admitió las pruebas documentales promovidas por la parte demandada, referente a los capítulos I, II, III, VI, y en cuanto a las pruebas de informes promovidas en los capítulos IV y V fueron inadmitidas por impertinentes. En lo que respecta a las pruebas documentales promovidas por la parte actora le fueron admitidas las contenidas en los capítulos IV, V, asimismo admitió la prueba de inspección judicial promovida en el capitulo VI, solo en lo que respecta a los particulares segundo y cuarto, y en cuanto a la prueba de experticia promovida en el capitulo VII, el tribunal negó su admisión por impertinente, y finalmente en cuanto a la prueba de informes contenida en el capitulo VIII el tribunal a quo admitió dicha prueba, folios 323 al 327. En esta misma fecha, el tribunal de la causa libró oficio solicitando la colaboración de la empresa eléctrica CORPOELEC; de igual manera libró boletas de intimación a los ciudadanos S.V. de Pilade, G.L.P.V. y E.L.P.V.; Folios 323 al 331.

En el lapso procesal de promoción de pruebas, la parte demandada promovió en el Capitulo I, los depósitos bancarios que por concepto de cánones de arrendamiento efectuó la actora a nombre de S.V. de Pilade, parte demandada, en la cuenta número 01380001430010054324 en el Banco Plaza, correspondiente a los meses de abril del año 2011 hasta junio del año 2012, cada uno por la suma de treinta y un mil ochocientos siete bolívares con treinta y siete céntimos (Bs. 31.807,37). Esta prueba fue admitida por el Tribunal de la causa, sin embargo, la demanda que hoy nos ocupa no es consecuencia de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y no obstante que la demandada haya señalado que los depósitos correspondientes a los meses de enero a junio del año 2012, son alquileres recibidos por la demandante después de haberse admitido la demanda, el pago de los cánones de arrendamiento a través de dichos depósitos (enero a junio de 2012), no significa que la actora haya convalidado la renovación del contrato de arrendamiento de marras, debido a que esa actividad desplegada por la demandada, entiéndase; depositar en la cuenta bancaria supra señalada, no era susceptible de ser impedida por la actora, pues se realizó a través de una institución bancaria, por lo que no opera en este caso la tácita reconducción alegada por la demandada, mucho menos la supuesta contradicción de la actora relativo a que por un lado demanda la resolución del contrato de arrendamiento y por otro lado acepta los depósitos de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia, correspondiente a los meses de enero a julio del año 2012, en consecuencia; se desecha dicha prueba por ser impertinente, de acuerdo a los motivos arriba explicados. Y así se establece.

En el capitulo II promovió la demandada los comprobantes de los depósitos realizados por los montos correspondientes al servicio de agua por parte de Hidrocapital, limpieza y mantenimiento de las aéreas comunes, así como por los servicios de vigilancia, que se realizan a nombre de las empresas; Tubos Comeleg C.A. y S.G., C.A. Ahora bien, de una revisión detallada a dichos recibos, se observa que fueron agregados a los autos por concepto de pago de Hidrocapital, así como de limpieza y mantenimiento de las áreas comunes, cuyos pagos se efectúan a través de la empresa Tubos Comeleg, los recibos de los meses de abril a diciembre del año 2011 y enero a junio del año 2011; discriminados así; comprobante número 000047382, pagado en fecha 18/05/2011, mes cancelado abril 2011, por la suma de Bs. 47,27; comprobante número 000047322, pagado en fecha 03/03/2011, mes cancelado mayo 2011, por la suma de Bs. 178,84; comprobante número 000047552, pagado en fecha 01/07/2011, meses cancelados junio y julio 2011 por la suma de Bs. 397,98; comprobante número 000047699, pagado en fecha 05/08/2011, mes cancelado agosto 2011, por la suma de Bs. 211,58; comprobante número 000047876, pagado en fecha 20/09/2011, mes cancelado septiembre 2011, por la suma de Bs. 217,84; comprobante número 000047958, pagado en fecha 11/10/2011, mes cancelado octubre 2011, por la suma de Bs. 250,49; comprobante número 000048456, pagado en fecha 01/12/2012, meses cancelados noviembre y diciembre 2011 y enero 2012 por la suma de Bs. 1.009,29; comprobante número 000048581, pagado en fecha 02/03/2012, meses cancelados febrero y marzo 2012 por la suma de Bs. 364,02.

Igualmente por concepto de pago del servicio de vigilancia, reprodujo la parte demandada los recibos emanados de S.G., C.A., correspondiente a los meses de marzo de 2011 a febrero de 2012, discriminados como sigue; número de factura 5094, fecha de emisión 31/03/2011, mes cancelado marzo 2011, por la suma de Bs. 1.091,33; número de factura 5134, fecha de emisión 30/04/2011, mes cancelado abril 2011, por la suma de Bs. 1.232,15; número de factura 5167, fecha de emisión 31/05/2011, mes cancelado mayo 2011, por la suma de Bs. 1.344,00; número de factura 5193, fecha de emisión 30/06/2011, mes cancelado junio 2011, por la suma de Bs. 1.306,67; número de factura 5236, fecha de emisión 31/07/2011, mes cancelado julio 2011, por la suma de Bs. 1.576,30; número de factura 5263, fecha de emisión 31/08/2011, mes cancelado agosto 2011, por la suma de Bs. 1.410,37; número de factura 5299, fecha de emisión 30/09/2011, mes cancelado septiembre 2011, por la suma de Bs. 1.396,27; número de factura 5332, fecha de emisión 31/10/2011, mes cancelado octubre 2011, por la suma de Bs. 1.344,00; número de factura 5381, fecha de emisión 30/11/2011, mes cancelado noviembre 2011, por la suma de Bs. 1.163,57; número de factura 5396, fecha de emisión 31/12/2011, mes cancelado diciembre 2011, por la suma de Bs. 1.478,40; número de factura 5425, fecha de emisión 31/01/2012, mes cancelado enero 2012, por la suma de Bs. 1.478,40; número de factura 5458, fecha de emisión 29/02/2012, mes cancelado febrero 2012, por la suma de Bs. 1.478,40;

Así las cosas, siendo que el contrato de arrendamiento del inmueble de marras se celebró en fecha 13 de julio de 2009, no constan en autos los recibos de pago de los servicios de Hidrocapital, y limpieza y mantenimiento de las áreas comunes correspondiente a los meses anteriores al mes de marzo del año 2011, tomando en consideración que la fecha de inicio del contrato que constituye el objeto material de la acción fue a partir del primero (1º) de abril de 2009, y siendo ello así es evidente que la parte demandada incumplió con lo estatuido en la cláusula quinta del referido contrato de arrendamiento, lo que inexorablemente trae como consecuencia que la parte demandada deberá cancelar a la parte actora la indemnización a que se refiere la cláusula quinta del contrato de arrendamiento de autos, es decir; la suma de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (BSF. 2.000,00) más el monto del consumo facturado a la fecha del incumplimiento. Y así se establece.

En lo que respecta al Capitulo III del escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, relativo a la prueba de exhibición de documentos; “…a los fines que la parte actora exhiba el original de la comunicación de fecha veintiocho (28) de marzo de 2012, que obra en su poder, en donde se estableció lo siguiente: “Caracas, 28 de Marzo de 2012. Señores. M.P.D.P. PRESENTE.- Att: Sra. M.P. de P.. Por medio de la presente me dirijo a ustedes para informarles que a partir de Mayo de 2012 hasta Abril 2013, el canon de arrendamiento del galón (sic) distinguido con el No. 1, ubicado en el Lindero Este del edificio Hércules, será de SESENTA MIL CON 00/100 Bolívares Fuertes. (Bs. 60.000,00, con ajustes cada seis meses según inflación. Sin más que hacer referencia queda de Ustedes. Muy Atentamente. C.R.…”

Igualmente en el capitulo VI del escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió la copia de dos (02) correos electrónicos enviados por el abogado A.M., a la ciudadana S.V. de Pilade, el primero de fecha veintisiete (27) de junio de 2011, ratificando el correo de fecha veinte (20) de mayo de 2011, solicitando el permiso de bomberos como copia del documento de propiedad, necesarios, a su decir, para que Corpoelec, procediera a la instalación del respectivo medidor de luz, y el segundo de fecha quince (15) de agosto del año 2011, solicitando nuevamente los documentos requeridos anteriormente.

Es imperativo señalar que riela al folio trescientos treinta y siete (337), diligencia suscrita por el apoderado actor en fecha 18 de julio de 2012, en la cual desconoció e impugnó la comunicación de fecha veintiocho (28) de marzo de 2012, y los dos correos electrónicos arriba señalados, dicha diligencia se resume a continuación;

…de conformidad con lo dispuesto en el artículo 16 de la ley de mensajes, datos y firmas electrónicas es por lo que impugno y desconozco los correos electrónicos de fechas 20 de mayo, 27 de junio y 15 de agosto del 2011, respectivamente, promovidos por la parte demandada en su escrito de fecha 09 de junio de 2012, toda vez que la fuente de dicha prueba documental no se desprende un tercero distinto a quien lo ha promovido que sustente la validez y eficacia de la firma electrónica de dichos correos y más aun ciudadana J., cuando no existe constancia en autos de su recepción por parte de mis representados, así como desconozco e impugno en todas y cada una de sus partes, por no emanar de mis representados la comunicación de fecha 28 de marzo del 2012, igualmente promovida por la parte demandada en el citado escrito de pruebas, en tal sentido solicito que dichas probanzas sean desechadas en la sentencia definitiva conforme a derecho se refiere…

Ahora bien, no se evidencia de las actas procesales que la parte que produjo dichas pruebas, es decir la parte demandada, haya probado su autenticidad, bien con la prueba de cotejo o con la prueba de testigos, a tono con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia; esta alzada desecha las pruebas promovidas por la parte accionada en los capítulos III y VI del escrito de promoción de pruebas, relativa a la exhibición de documentos y a las copias fotostáticas de los dos (02) correos electrónicos enviados por el abogado A.M., a la ciudadana S.V. de Pilade, arriba señalados. Y así se establece.

Con respecto a las pruebas de informes promovidas en los capítulos IV y V del escrito de pruebas de la parte demandada, éstas fueron inadmitidas por el tribunal de la causa por ser impertinentes, dichas pruebas se orientaban, la primera a que el Cuerpo de Bomberos del Municipio Sucre del estado M., informase si al inmueble de autos le fue otorgada la respectiva conformidad de bomberos desde el primero de abril de 2009, fecha de inicio del contrato de arrendamiento que constituye el objeto material de la acción, adujo el demandado lo siguiente;

…La admisión y posterior evacuación de este medio probatorio, constituye un elemento fundamental para demostrar que el inmueble arrendado a nuestra mandante, no tiene el correspondiente permiso de bomberos y cuya obligación corresponde al propietario haberlo obtenido previamente al arrendamiento. Esto fue alegado en la oportunidad de dar contestación a la presente demanda, toda vez que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, fue construido ocupando los retiros laterales y de fondo, violando así variables urbanas, como son los porcentajes de ubicación, de construcción e invasión de retiros previstos en la Ordenanza de Zonificación, y de allí que no tenga el respectivo Permiso de Bomberos…

En cuanto a la segunda prueba de informes, ésta se promovió a los fines que la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Sucre del estado M. informase si el inmueble de autos tiene permiso de construcción y en cuanto al permiso número 7060 otorgado al edificio Hércules, construido sobre las parcelas 334 y 335, número de catastro 505/14/22 de la urbanización El Llanito, tiene permiso clase “A”, es decir como obra nueva.

En este orden de ideas, mal puede el demandado pretender demostrar que la parte actora eventualmente estaría violando las variables urbanas sobre ubicación, construcción e invasión de retiros, incumpliendo de esa manera con las ordenanzas de zonificación vigente para la zona de El Llanito, y atribuir a ese hecho la no obtención del permiso de bomberos, necesarios para la instalación del servicio eléctrico, y la contratación de la póliza contra incendios, debido a que, previo a la firma del contrato de arrendamiento del inmueble de marras, debió el arrendatario prevenir todas estas circunstancias, máxime cuando en sus cláusulas se establecía su obligación de solicitar la instalación de un medidor de electricidad de manera independiente, y la contratación de una póliza contra incendios, en este sentido esta superioridad encuentra ajustado a derecho el pronunciamiento del Tribunal de la causa, al declarar que las pruebas de informes contenidas en los Capítulos IV y V son impertinentes y por lo tanto desechadas. Y así se establece.

Y por último con respecto al Capítulo VII del escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, se observa que ésta promovió a su favor la notificación evacuada por la Notaría Pública IV del Municipio Chacao del estado M., en fecha nueve (09) de febrero de 2011, mediante la cual se hace saber a la arrendataria que en virtud del incumplimiento reiterado de las cláusulas V y VII del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 13 de julio de 2009, el arrendador decidió resolver en todas y cada una de sus partes dicha contratación, y, que como consecuencia de lo anterior, su representada debía hacer entrega del inmueble de autos libre de personas y bienes para el día 1º de marzo de 2011.

Ahora bien, siendo que la parte demandada hizo valer a favor de su representada la mencionada comunicación, es evidente entonces que si recibió la misma y estaba al conocimiento que el contrato se resolvería y que como consecuencia de ello debía entregarlo libre de personas y de bienes, sin que se produzca, tal como quedo establecido supra, la contradicción a la cual hizo referencia la parte demandada relativa a que la arrendadora por un lado manifiesta su voluntad de terminar el contrato y por el otro continua aceptando los cánones de arrendamiento del inmueble de marras, en consecuencia, es forzoso para esta superioridad declarar que procede la aplicación de la penalidad de doscientos bolívares (Bs. 200,00) diarios, por el retardo en la entrega del inmueble de autos, ello en virtud que dicha entrega, según notificación arriba señalada, reconocida por la parte demandada y evacuada por la Notaría Pública IV del Municipio Chacao del estado M., en fecha nueve (09) de febrero de 2011, mediante la cual se hace saber a la arrendataria que en virtud del incumplimiento reiterado de las cláusulas V y VII del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 13 de julio de 2009, debió realizarse el día 1º de marzo de 2011, sin que se haya efectuado dicha entrega. Y así se establece.

Por su lado, la parte actora promovió pruebas así; en el capitulo I, hizo valer el contrato de arrendamiento del inmueble de autos, prueba ésta que ya fue valorada, determinándose que no es punto controvertido la celebración de dicho contrato pues ambas partes así lo admitieron. Y así se establece.

Con relación a la prueba promovida en el Capitulo II, relativa al contenido y firma de la notificación extrajudicial de fecha 25 de mayo de 2010, efectuada por intermedio de la Notaría Pública IV del Municipio Chacao del estado M., a notificar al representante legal de la ciudadana M.P. de P. en la persona de su representante, el abogado en ejercicio A.M., de los siguientes particulares; “…Que desde que se inicio la relación arrendaticia, su representada está utilizando un medidor eléctrico que no le pertenece… Que su representada no ha presentado de manera formal copias de los recibos cancelados de los servicios públicos, tal y como lo señala la clausula V del contrato que nos ocupa... Finalmente su representada no cumplió con la presentación a la Arrendadora de una póliza de seguros de incendio y riesgos afines tal y como lo dispone la clausula VII del contrato de arrendamiento que nos ocupa…” documento éste que no fue desconocido ni impugnado por la parte demandada, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 de la norma adjetiva civil. Y así se establece.

En cuanto al capítulo III del escrito de pruebas del apoderado actor, relativo a la notificación extrajudicial de fecha 9 de febrero de 2011, efectuada por intermedio de la Notaría Pública IV del Municipio Chacao del estado M., se observa que dicha prueba ya fue valorada en líneas anteriores y reconocida además por la parte demandada, lo cual hace inoficioso un nuevo pronunciamiento con respecto a dicha prueba. Y así se establece.

En lo que respecta a las pruebas documentales promovidas por la parte actora contenidas en los capítulos IV, V., del escrito de promoción de pruebas, las mismas fueron admitidas por el tribunal a quo y ellas se refieren a; copia simple del titulo supletorio evacuado en fecha 1º de junio de 2011, por el Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el que se constata que las arrendadoras, son propietarias de tres (03) galpones industriales distinguidos con los números 1, 2 y 3, con un área aproximada cada uno de 993,00 mts2, 1.055,00 mts2 y 515,50 mts2, respectivamente, ubicado todo ello en el lindero este del edificio Hércules, hoy Don Corrado, situado en la calle Terepaima, Urbanización El Llanito, Municipio Autónomo Sucre del estado M.. Asimismo, a los fines de determinar que el arrendatario del galpón número 2, ubicado en el lindero este del edificio Hércules, hoy Don Corrado, situado en la dirección arriba mencionada, procedió a contratar una póliza de seguro de responsabilidad civil general, promovió copia simple del cuadro de póliza contratado por el arrendatario del galpón 2, expedida por la Compañía Anónima Seguros Mercantil, de fecha 4 de abril de 2012, quien suscribe le otorga a dichas documentales pleno valor probatorio de lo que de ellas se desprende, es decir; que las arrendadoras son propietarias de tres (03) galpones industriales distinguidos con los números 1, 2 y 3, con un área aproximada cada uno de 993,00 mts2, 1.055,00 mts2 y 515,50 mts2, respectivamente, ubicado todo ello en el lindero este del edificio Hércules, hoy Don Corrado, situado en la calle Terepaima, Urbanización El Llanito, Municipio Autónomo Sucre del estado M., asimismo, que el arrendatario del galpón número 2, ubicado en el lindero este del edificio Hércules, hoy Don Corrado, situado en la dirección arriba mencionada, contrató una póliza de seguro de responsabilidad civil general, según cuadro de póliza expedida por la Compañía Anónima Seguros Mercantil, de fecha 4 de abril de 2012, todo ello de conformidad con el artículo 429 ejusdem, por cuanto no fueron impugnadas por la parte demandada. Y así se establece.

En cuanto a la prueba de inspección judicial promovida en el capítulo VI, el a-quo la admitió solo en lo que respecta a los particulares segundo y cuarto, relativos a; “…SEGUNDO: Que se deje constancia si actualmente existen en dicho inmueble equipos de prevención y detención de incendios… CUARTO: Que se nombre un práctico fotógrafo para que deje impresiones fotográficas de lo observado por la ciudadana Juez…”

Así, la mencionada inspección judicial la efectuó el tribunal a-quo en fecha 25 de julio de 2012, dejándose constancia de; “…se observa un sistema de detección de incendio de líneas proporcionado por tubería metálica, por punto de detección de humo y puntos sónicos, repartidos en tres secciones del galpón… desde la entrada del galpón hasta el fondo, se observan tres (3) extintores de incendio arrumados en el piso, todos cargados hasta el año 2013, acto seguido se deja constancia que al momento de la constitución no había luz en el galpón…” . En este sentido, esta alzada le otorga pleno valor probatorio de lo que se desprende del resultado de la inspección judicial, es decir que existe en el galpón industrial distinguido con el Nro. 1, ubicado en el lindero este del edificio Hércules, hoy Don Corrado, situado en la calle Terepaima, urbanización El Llanito, Municipio autónomo Sucre del estado M., un sistema de incendio de líneas y tres (3) extintores de incendio, los cuales se encontraban en el piso, todos cargados hasta el año 2013, asimismo que no había luz en el galpón. Y así se establece.

En lo que respecta a la prueba de experticia promovida por la accionante en el capítulo VII del escrito de pruebas, el tribunal a quo negó su admisión por impertinente, argumento éste que esta superioridad ratifica, en virtud que de la lectura a los particulares señalados en dicho capitulo, se trata de ventilar cuestiones de hecho que no se están dilucidando en este juicio. Y así se establece.

Finalmente en cuanto a la prueba de informes contenida en el capítulo VIII, de la oferta probatoria del apoderado actor, en la cual señaló;

A los fines de determinar hechos de extrema importancia para la resolución de la presente causa; es por lo que promuevo se practique PRUEBA DE INFORMES, a la empresa eléctrica denominada CORPOELEC, situada en la Avenida Vollmer, entre las calles caracas (sic) y alameda (sic), edificio Centro Empresarial Caracas piso 6, oficina 6, San Bernardino Caracas, Municipio Libertador a fin que suministre a este Tribunal la siguiente información:

UNICO: Si existe, existió o está en proceso desde el día 17 de junio del año 2009, una petición de instalación para el funcionamiento de un medidor eléctrico independiente solicitado por la ciudadana M.P. de PITA, quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. 6.500.393, para ser instalado en el inmueble constituido por Un (1) galpón industrial distinguido con el No.1, ubicado en el lindero ESTE del edificio Hércules, hoy Don Corrado, situado en la Calle Terepaima, Urbanización El Llanito, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda…

Se observa que riela al folio 389 de la presente pieza, oficio emanado de la Corporación Eléctrica Nacional CORPOELEC, identificado con las siglas y números; CCAL-O- 236 2012, de fecha 08 de agosto de 2012, dirigido a la Dra. L.S., Jueza Titular del Juzgado Decimoctavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en cuyo oficio se lee lo siguiente;

…Me dirijo a usted, en la oportunidad de dar respuesta al oficio identificado con el N° 2012-337, de fecha 12 de julio de 2012, vinculado con el expediente N° AP31-V-2011-002707 y recibido en esta Coordinación Corporativa de Asuntos Legales el día 19 de julio de 2012, a través del cual solicita información referente a Sic “Si existe, existió o esta en proceso desde el día 17/06/2009, una petición de instalación para el funcionamiento de un medidor eléctrico solicitado por la ciudadana M.P.D.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 6.500.393, para ser instalado en el inmueble constituido por un (1) Galpón industrial distinguido con el N° 1, ubicado en el lindero Este del Edificio Hércules, hoy Don Corrado, situado en la Calle Terepaima, Urbanización El Llanito, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda” Fin de la cita.

En atención a ello, esta Coordinación Corporativa de Asuntos Legales de Corpoelec, través (sic) de la base de datos (SAP), de la Unidad de Gestión de Apoyo de la Red de Atención al Usuario (RAU), logro (sic) constatar que la precitada ciudadano (sic) no posee contrato de servicios, tal y como se evidencia en los duplicados de pantalla impreso del citado sistema…

Ante esta circunstancia es menester precisar lo siguiente; la parte demandada señaló como defensa para excepcionarse de la acción de resolución de contrato de arrendamiento incoada en su contra, que el supuesto incumplimiento relativo a la colocación de un medidor de electricidad, no se debe a una causa imputable a ella, debido a que Corpoelec, empresa que suministra el servicio eléctrico, se trasladó al sitio para realizar la instalación del mencionado medidor, pero no pudo efectuarse, ya que la arrendadora no tiene la permisología de los bomberos, requisito exigido por la citada empresa, que inclusive según su alegato, se colocó un “Brecker” de acuerdo a lo exigido por la mencionada compañía de electricidad, pero que no se instaló el medidor debido a que la actora no cumplió con los recaudos necesarios para el respectivo permiso de los bomberos.

En este orden de ideas, esta alzada le otorga pleno valor probatorio a la comunicación emanada de la Corporación Eléctrica Nacional CORPOELEC, identificado con las siglas y números; CCAL-O- 236 2012, de fecha 08 de agosto de 2012, la cual quedó transcrita supra, por ser un documento de tipo administrativo, emanado de un funcionario con competencia para ello, como lo es en este caso el coordinador corporativo de asuntos legales de la Corporación Eléctrica Nacional Corpoelec, y además dicho documento no fue tachado de falso por la parte a quien se opuso, en consecuencia es forzoso para quien decide valorarlo de conformidad con los artículos 12, 406, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, del cual se aprecia que la ciudadana M.P. De Pita, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 6.500.393, no posee contrato de servicios, en consecuencia queda desvirtuado lo alegado por la demandada atinente a que; “…Corpoelec, empresa que suministra el servicio eléctrico, se trasladó al sitio para realizar la instalación del mencionado medidor, pero no pudo efectuarse, ya que la arrendadora no tiene la permisología de los bomberos…”

Entonces, de acuerdo con lo anterior, queda demostrado que no existe hasta la presente fecha, solicitud de instalación alguna para el funcionamiento de un medidor eléctrico independiente por parte de la demandada, ampliamente identificada a lo largo del presente fallo, para ser instalado en el inmueble constituido por un (1) galpón industrial distinguido con el No.1, ubicado en el lindero este del edificio Hércules, hoy Don Corrado, situado en la Calle Terepaima, Urbanización El Llanito, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, y ello es así porque de otra manera, es decir; si la mencionada ciudadana hubiese solicitado la referida instalación, estuviese dicha solicitud registrada en el sistema de la Corporación Eléctrica Nacional Corpoelec, con un número de contrato de servicios, sin embargo, no se desprende de autos actividad probatoria alguna por parte de la demandada que haga presumir a quien de este recurso conoce, que efectivamente se realizaron las gestiones atientes a la obtención del mencionado medidor eléctrico. Y así se establece.

Establecido como ha quedado en líneas anteriores el incumplimiento de la parte accionada de las cláusulas V, y VII del contrato de arrendamiento del inmueble de autos, se hace necesario esgrimir las siguientes consideraciones:

De la Fuerza obligatoria de los contratos.

El articulo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

El Dr. A.M.B., sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.

El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del artículo 1.159 de nuestra norma sustantiva civil.

El juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, sin embargo la doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.

En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del artículo 1.264 del Código Civil Venezolano “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.

De la buena fe en la ejecución de los contratos.

Cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su artículo 1.160: “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas.

La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles.

Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones.

En el caso de marras, el planteamiento de la litis deriva del incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 13 de julio del 2009, por las partes integrantes del presente juicio (ambas ampliamente identificadas en el encabezado del presente fallo), y toda vez que ha quedado demostrado en autos el incumpliendo de la obligación contraída por la parte demandada, es forzoso para esta superioridad declarar con lugar la pretensión contenida en el libelo de la demanda como así se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así finalmente se establece.

DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el profesional del derecho J.A.B., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos; SEBASTIANA VENEZIANO DE PILADE, G.L.P.V. y ERCOLE LUCIO PILADE VENEZIANO, contra la sentencia dictada el 06 de diciembre del 2012 por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Se declara con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento notariado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Sucre del estado M. en fecha 13 de julio del año 2009 del inmueble constituido por un galpón industrial distinguido con el Nro. 1, ubicado en el lindero este del edificio Hércules, hoy Don Corrado, situado en la calle Terepaima, Urbanización El Llanito, Municipio Autónomo Sucre del estado M., con un área aproximada de 993 metros cuadrados, en consecuencia; se ordena a la parte demandada, entregar a la parte actora el inmueble arriba identificado libre de bienes y personas, y solvente en cuanto a servicios se refiere. TERCERO: Se ordena a la parte demandada pagar a la parte actora, la suma de doscientos bolívares diarios (Bs. 200,00), más el incremento que corresponda en base al índice de precios al consumidor según el Banco Central de Venezuela , a partir de la notificación extrajudicial efectuada en fecha 9 de febrero de 2011, por intermedio de la Notaría Pública IV del Municipio Chacao del estado M., desde la fecha de admisión de la presente demanda, hasta la entrega voluntaria o forzosa del inmueble de autos, arriba ampliamente identificado, de acuerdo a lo establecido en la cláusula décima séptima del contrato de arrendamiento, debidamente notariado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Sucre del estado M., quedando anotada bajo el número 2, tomo 51, número de planilla 95730, de fecha 13 de julio de 2009. CUARTO: Se ordena a la parte demandada a pagar a la parte actora, el canon de arrendamiento por el uso del inmueble, de conformidad con lo establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento identificado plenamente en el numeral anterior, correspondiente a dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) por concepto de indemnización, a partir de la notificación extrajudicial efectuada en fecha 9 de febrero de 2011, por intermedio de la Notaria Pública IV del Municipio Chacao del estado M., desde la fecha de admisión de la presente demanda, hasta la entrega voluntaria o forzosa del inmueble de autos.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

Se ordena la notificación de la presente decisión a las partes, por cuanto la sentencia se pronunció fuera del lapso legal.

P., regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los trece (13) días del mes de marzo del 2013 Años: 202° y 154°.

LA JUEZA,

Dra. MARÍA F. TORRES TORRES

LA SECRETARIA,

Abg. E.M.L. REYES

En esta misma fecha 13 de marzo del 2013, siendo las _________, se publicó y registró la anterior decisión. Constante de treinta y dos (32) folios.

LA SECRETARIA,

Abg. E.M.L. REYES

EXP. AP71-R-2012-000800/6.443.

MFTT/EMLR

Sent. Definitiva