Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Guanare), de 28 de Noviembre de 2008

Fecha de Resolución28 de Noviembre de 2008
EmisorJuzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
PonenteRafael del Carmen Ramírez Medina
ProcedimientoDesalojo De Inmueble

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y DEL T.D.P.C.D.L.

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE 15.426.

DEMANDANTE J.V.C.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.968.717.

APODERADO JUDICIAL A.M.P.R. y M.S., abogados inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 23.278 y respectivamente.

DEMANDADO F.A.T.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.396.605.

APODERADOS JUDICIALES H.P.A. y P.R.A.G., abogados inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 73.624 y 134.226 respectivamente.

MOTIVO DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE.

SENTENCIA DEFINITIVA.

El día 12/03/2008, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, con sede en la ciudad de Guanare, admitió demanda de desalojo de inmueble por el procedimiento breve incoado por el ciudadano J.V.C.D. contra el ciudadano F.A.T.Á., donde expone que es propietario de un bien inmueble conformado por una casa con su terreno propio, ubicado en la Urbanización Hato Modelo de esta ciudad de Guanare, distinguida con el N° 44, alinderada de la siguiente manera: Norte: En veintitrés metros con cincuenta centímetros con parcela N° 43; Sur: En veintitrés metros con cincuenta centímetros con parcela N° 45; Este: En trece metros con cincuenta centímetros con parcela N° 41 y N° 47 y Oeste: En trece metros con ochenta centímetros con calle B, que es su frente; el cual lo adquirió en fecha 06/07/2007, por compra que le hiciere al ciudadano R.B.R.. Pero es el caso, que para la fecha en que adquirió el inmueble, este se encontraba arrendado desde el 19/01/2006 por la Administradora Inmobiliaria Mayuper C.A., al ciudadano F.A.T.Á., a quien se le hizo una oferta de venta, a la cual respondió que no tenía ningún interés en la oferta de venta que le realizó la Inmobiliaria Mayuper C.A., y por ende renunciaba expresamente al derecho preferencial de compra.

Por otro lado, alega que del contrato de arrendamiento en la cláusula tercera se estableció que dicho contrato es a tiempo determinado por seis meses, prorrogable por periodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención, con no menos de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas, quedando entendido que las continuas prórrogas no lo convertían en tiempo indeterminado. El día 30/04/2007, se le entrega comunicación, donde la Inmobiliaria Mayuper C.A., antes del vencimiento de la prórroga le manifiesta expresamente al arrendatario su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento que tienen suscrito, la cual fue recibida por el ciudadano F.A.T.Á., en fecha 04/05/2007, es decir, dos meses antes de vencerse el contrato, lo cual demuestra que el contrato a tiempo determinado vencía el 19/07/2007, y aún por error material se le colocó que vencía el 01/08/2007, la prórroga legal vencía el 19/01/2008, y que de los recibos que le emitían por concepto de canon de arrendamiento expresaban que dicha cantidad que pagaba era por concepto del efecto de la prórroga legal.

Además en fecha 04/12/2007, se le dirigió comunicación la cual aceptó, donde se le notificaba de la existencia del nuevo propietario e igualmente se le notificó que para el 19/01/2008, se le vencía la prórroga legal, por lo que se le requería que para esa fecha entregara el inmueble, cuestión ésta que hasta la presente fecha no ha cumplido. Es por lo que demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado al ciudadano F.A.T.Á..

Solicita al Tribunal acuerda como medida cautelar el secuestro del bien inmueble objeto del litigio. Fundamenta la demanda en el Artículo 1.159 del Código Civil.

Estima la demanda en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) o TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 30.000,00). Acompañó una serie de documentales que serán analizadas en la parte motiva de esta sentencia.

Admitida la demanda se ordenó emplazar al ciudadano F.A.T.Á., a quien fue imposible citar personalmente, por lo que la parte actora solicita la citación por carteles y el Tribunal acuerda lo solicitado y libra el referido cartel.

El día 28/04/2008, comparece por ante este despacho judicial la coapoderada judicial de la parte actora abogada M.S. y consigna dos ejemplares uno del Diario de Occidente y el otro del Diario El Regional, donde fueron publicados los carteles de citación. Asimismo en fecha 30/05/2008, comparece la referida abogada y solicita al Tribunal designe defensor judicial al demandado, a los fines de la continuación del presente juicio. A tales efectos, el Tribunal designa a la abogado Z.H., a quien se ordena notificar, y fue notificada en fecha 11/08/2008, quien compareció y aceptó el cargo y juro cumplir fielmente con los deberes inherentes al mismo.

La parte actora por medio de diligencia solicita se libre compulsa de citación a la defensora judicial del demandado, quien fue citada en fecha 06/10/2008, y el acto de contestación de la demanda fue el día 08/10/2008, que anunciado el acto a las puertas del Tribunal comparece el ciudadano demandado F.A.T.Á., asistido del abogado P.R.A., igualmente hizo acto de presencia la Apoderado Judicial de la parte actora abogado A.M.P.. El demandado opone la cuestión previa del Artículo 346 ordinal 11, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que sean de las alegadas en la demanda, y la relaciona con el Artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que establece que cuando tuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, no se admitirá dicha demanda. Que la parte actora al momento de interponer la demanda el 10/03/2008, todavía estaba transcurriendo la prórroga legal, por lo que se está violentando el Artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que encuadra la cuestión previa establecida en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual opone. Presentó escrito contentivo de cuestiones previas y también contestó la demanda.

La parte actora expone en el acto de contestación de la demanda que contradice la cuestión previa opuesta, debido a que el contrato cuyo cumplimiento se pide en la presente demanda en la cláusula tercera, establece la duración del contrato que es tiempo determinado de seis (06) meses, contados a partir del 19/01/2006 al 19/07/2006, y en la cláusula establece que será prorrogado por períodos sucesivos e iguales, siempre y cuando una de las partes no diere a la otra notificación de no prorrogarlo con no menos de treinta (30) días a la fecha de vencimiento y que consta al expediente al folio 18, notificación efectuada al arrendatario demandado de fecha 30/04/2007, recibida y suscrita por él, en la cual se le notifica de la no prórroga del contrato de arrendamiento, debido a que el mismo se le vencía el 19/07/2008, por lo que aduce que es falso que la demanda se interpuso dentro del lapso de la prórroga legal. A tales efectos, el Tribunal en observancia a la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y al Artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, acuerda que las cuestiones previas y las defensas de fondo serán decididas en la sentencia definitiva.

En fecha 09/10/2008, comparece por ante este despacho judicial el ciudadano F.A.T.Á., y otorga poder apud acta a los abogados H.J.P.A. y P.A.G..

Ambas parte promovieron escritos de pruebas.

La Apoderado Judicial de la parte actora abogada M.S. impugnó las copias de las planillas de depósitos insertas del folio 64 al 74, debido a que la demandada pretende confundir al Tribunal, al establecer que las cancelaciones de los cánones de arrendamientos se le han hecho al arrendador directamente, sin mencionar que las mismas están siendo efectuadas mediante consignación por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare de este Circuito Judicial, según consta en los reversos de las planillas de depósitos.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal para decidir lo hace previo a las siguientes consideraciones:

La pretensión interpuesta por la parte actora, viene dada en que él aduce haber adquirido una casa con terreno propio, ubicada en la Urbanización Hato Modelo, distinguida con el N° 44 de esta ciudad de Guanare, y donde el anterior propietario R.B.R., mediante la administración que le fue dada a la Inmobiliaria Mayuper C.A., dio en calidad de arrendamiento esa vivienda al ciudadano F.A.T.Á., con un tiempo de duración de seis meses, contados a partir del 19/01/2006, y que ese contrato podía ser prorrogado por períodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención, con no menos de treinta días de antelación a la fecha del vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas, quedando entendido que las continuas prórrogas no convierten al contrato a tiempo indeterminado.

Alega la parte actora que este contrato comenzó a regir desde el 19/01/2006 al 19/07/2006, el cual consignó marcado “C”, este contrato fue prorrogado por seis meses desde el 19/07/2006 al 19/01/2007, y una ultima prórroga de seis meses, que comenzó desde el 19/01/2007 al 19/07/2007, tal como consta de comunicación de fecha 08/11/2006, debidamente firmado por el arrendatario que anexo marcada “D” y que posteriormente se le vuelve a comunicar el 30/04/2007, por la Inmobiliaria Mayuper C.A., manifestándole que el contrato de arrendamiento no iba hacer prorrogado, esta comunicación fue recibida por el arrendatario F.A.T.Á. el 04/05/2007, y la cual acompaña marcada “E”.

Por lo cual el contrato de arrendamiento a tiempo determinado vencía el 19/07/2007, por lo que de pleno derecho comenzó a correr para el arrendatario la prórroga legal, contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato hasta el 19/01/2008, todo de conformidad con el Artículo 38 litera “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, hecho éste que era conocido por el arrendatario, ya que los recibos que emitía por concepto de arrendamiento, claramente expresaba que dicha cantidad que pagaba era por concepto de efecto de la prórroga legal, surgida con posterioridad a la expiración del contrato, tal como consta de recibo expedido por la Inmobiliaria Mayuper C.A., el día 30/08/2007, que acompaña marcada “F”.

Aduce el accionante que el 04/12/2007, se le dirigió al arrendatario comunicación referido a la existencia del nuevo propietario del inmueble, el cual se le había ofrecido para que lo adquiriera por derecho preferencial al mantener relación arrendataria con el antiguo propietario, y éste renunció a ese derecho y en esa misma oportunidad se le notificó que para el 19/01/2008, se le vencía la prórroga legal, por lo que requería que para esa fecha se le entregará el inmueble en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como también de solvencia de servicios públicos y privados, todo de conformidad con la cláusula octava del contrato de arrendamiento, el cual anexa marcada “G”, y por estos motivos es que demanda por cumplimiento de contrato al ciudadano F.A.T.Á..

La parte demandada ciudadano F.A.T.Á., al momento de ejercer el derecho a la defensa, mediante la contestación de la demanda opuso cuestiones previas, la establecida en el Artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, en relación al Artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que para el momento que se interpone la demanda, el día 10 de marzo del 2008, está transcurriendo la prórroga legal establecida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo cual aduce que se violenta el Artículo 41 de esa ley, y encuadra en forma integra la cuestión previa establecida en el Artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, la fundamentación de esta cuestión previa opuesta por la parte demandada, viene dada en que reconoce la celebración del contrato de arrendamiento a tiempo determinado que celebró el 19/01/2006, pero que él permanece en condición de inquilino en posesión del inmueble arrendado, ya que el Artículo 1.614 del Código Civil, establece que en los arrendamientos hecho por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hace sin tiempo determinado, también alega que el Artículo 1.600 del Código Civil, establece si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hecho sin determinación de tiempo.

Trae a colación un párrafo de una sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y con competencia transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 30/09/2008, que interpretó el Artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil.

A los fines de dar cumplimiento a las normas adjetivas que obliga al administrador de justicia dictar una sentencia razonada, motivada y congruente de acuerdo a la pretensión ejercida por el demandante con las defensas, excepciones y argumentos alegadas por la demandada en la contestación de la demanda, tal como lo exige los Artículos 12, 15, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil.

Establece el Artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

…”Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:

11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”…

Esta norma referida a las cuestiones previas contenida en el Artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, nos trae varios supuestos:

1) A la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, esto ocurre en aquellos casos donde la ley establece en forma expresa cuando el órgano jurisdiccional debe inadmitir una demanda contentiva de pretensión, ya que está prohibida darle el curso o tramitación correspondiente, porque existe una norma expresa que prohíbe sustanciar esa pretensión, este tipo de cuestiones previas, referido a la inadmisibilidad de la acción propuesta como literalmente la consagra el ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ha debido denominarse la inadmisibilidad de la pretensión propuesta, ya que el ejercicio de la acción procesal es contra el Estado, quien creo la función jurisdiccional para que en un principio dirima los conflictos de intereses de las partes, y mediante la tutela judicial efectiva los atienda con todas las garantías del debido proceso, que la acción aparece como el derecho de poner en movimiento al órgano jurisdiccional, es una garantía que la ley otorga a todos los ciudadanos para que estos hagan valer los derechos e intereses, y la acción no corresponde exclusivamente al actor, sino también al demandado, es lo que se conoce como la bilateralidad de la acción y ésta no se admite ni se inadmite, ya que ésta constituye el puro ejercicio de una posibilidad, basta que exista el órgano jurisdiccional y que alguien acuda ante él, en procura del servicio a la justicia, para que exista la acción, es única e indivisible, no existe acciones reales, mobiliarias, mero declarativas, etc, la acción procesal en sentido amplio postula pretensiones jurídicas, que son intereses materiales sometidos al conocimiento de la jurisdicción, esta pretensión es el conjunto de intereses jurídicos sustanciales, según el jurista venezolano R.O.O., es la que se hace valer en el proceso y cuya tutela se exige del órgano jurisdiccional, está contenida en la demanda y puede ser postulada por el actor y también por el demandado en la contestación de la demanda.

De manera que la acción procesal es el poder jurídico que tienen todos los ciudadanos para hacer valer pretensiones en tutela de los intereses del actor o del demandado o de ambos, por ante el órgano jurisdiccional.

Establecidas las diferencias que existen entre la acción procesal y la pretensión ésta última es el objeto del proceso, debemos resolver, si efectivamente nuestro legislador prohíbe el ejercicio de la acción contentiva de la pretensión derivada de un contrato de arrendamiento, que según la parte actora es a tiempo determinado y la parte demandada alega que es a tiempo indeterminado y expone una serie de hechos que a continuación examinaremos, previo el análisis y valoración de las pruebas cursantes en los autos.

La parte actora al momento de interponer la demanda, como documento formal que da inicio al proceso que contiene pretensiones acompañó distinguido con el N° 1, 2 y 3, tres instrumentales, la N° 1 fue dirigida por la Inmobiliaria Mayuper C.A., al ciudadano F.A.T.Á., con el fin de notificarlo que el propietario del inmueble había decidido poner en venta el inmueble que él tenía arrendado en la Urbanización Hato Modelo, parcela N° 44 de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa, donde se le otorgó un plazo de treinta días, a partir de la fecha en que fue notificado el 06/02/2007, para que manifestara su voluntad de comprar, y que en caso de no recibir respuesta en ese lapso de tiempo, se interpretaría en que no estaba interesado en la compra del inmueble, esa notificación tiene fecha de 15/01/2007, y posteriormente el 11/11/2007, la Inmobiliaria Mayuper C.A., notifica al ciudadano F.A.T.Á. el 14/06/2007, sobre la oferta de la venta nuevamente y le da un plazo de treinta días, contados a partir de su notificación para que manifieste por escrito su voluntad de comprar el citado inmueble y el instrumento distinguido con el N° 3, aparece firmado por el ciudadano F.A.T.Á., quien se dirige a la Inmobiliaria Mayuper C.A. administradora del inmueble y le manifiesta que no tiene ningún interés en adquirirlo, prueba ésta que si bien es cierto no es un hecho controvertido que resuelva la controversia, sin embargo se aprecia para demostrar que el arrendador le ofreció al arrendatario la venta del inmueble y éste manifestó su no interés en comprarlo, por lo que quedo subrogado el nuevo adquirente en el contrato de arrendamiento que había hecho su predecesor, es decir, el antiguo propietario del inmueble con respecto al arrendatario.

Con la demanda la parte actora acompañó el original del contrato de arrendamiento que suscribió la Inmobiliaria Mayuper C.A., actuando como administradora del inmueble propiedad para aquella fecha del ciudadano R.B., que en la actualidad pertenece al accionante ciudadano J.V.C.D., con el arrendatario demandado F.A.T.Á., de fecha 19/01/2006, que se acompañó marcada “C”, del mismo se desprende en la cláusula tercera que el lapso de duración de ese contrato de arrendamiento era de seis meses, y comenzaba a regir a partir del 19/01/2006, fecha en la cual declararon las partes contratantes que el contenido es cierto, como también las firmas, entendiéndose prorrogado por períodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso, o de cualquiera de sus prórrogas, quedando entendido que las continuas prórrogas no convierten al contrato a tiempo indeterminado. Asimismo a los efectos determinar la prórroga legal, ésta tendrá una duración hasta por un tiempo igual al establecido en el plazo inicial, de conformidad con el Artículo 38 literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Si ha habido desahucio y aún cuando “EL INQUILINO” haya continuado con el goce de la cosa, después del vencimiento de la prórroga legal, si la hubiere no puede oponer la tácita reconducción, es decir, no hace presumir la renovación ni un nuevo contrato, en consecuencia una vez vencido, debe “EL INQUILINO” devolver la cosa tal y como la recibió. Tampoco operará la tácita reconducción del contrato por el hecho de haber recibido “LA ADMINISTRADORA” cánones de arrendamiento posteriores al vencimiento del mismo como compensación por el uso, goce y disfrute del inmueble por parte de “EL INQUILINO” mientras se discuta la validez de la prórroga legal. En el caso de demandarse el cumplimiento del contrato por vencimiento del plazo de duración y de la prórroga legal si la hubo y “EL INQUILINO” todavía no hubiere efectuado la entrega del inmueble en la fecha prevista, ambas partes, aceptan que la autoridad judicial competente decrete como medida precautelativa, el secuestro convencional, del inmueble sub litis, conforme lo preceptúan los artículos 1.781, 1.783 y 1.784 del Código Civil en concordancia con los artículos 11, 12, 15, 585, 588 y 599 numeral 2 del Código de Procedimiento Civil, como una medida de equidad, mientras se dirima la posesión dudosa de la cosa litigiosa sobre el mejor derecho de poseerla.

Este es el contenido literal de la cláusula tercera expresa en el contrato de arrendamiento anteriormente señalado.

Lo importante para este sentenciador es determinar si nos encontramos frente a un contrato determinado o en su defecto frente a un contrato indeterminado, como también debemos determinar si la pretensión interpuesta por la parte actora contenida en la demanda podía ser incoada durante ese lapso, en virtud que el demandado en la contestación ejerce como defensa que estaba gozando de la prórroga legal, y por otro lado, aduce que el contrato es a tiempo indeterminado, pero debemos resolver como punto previo es a la inadmisibilidad de la mal llamada acción contenida en el Artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil.

En este orden de ideas, los contratos en general pueden terminarse por una pluralidad de medios o motivos conocidos, y dentro de éste no escapa los contratos de arrendamientos, que mediante la vía judicial ya sea de resolución o incumplimiento de contrato, o desalojo del inmueble, puede ponérsele término al mismo, y por vía extrajudicial cuando hay acuerdo interpartes, o por el solo vencimiento del plazo prefijado, como de duración del contrato de arrendamiento y se da cuando el arrendatario no tiene interés en gozar del beneficio de la prórroga legal, contenido en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; así como también por vencimiento de esa prórroga legal.

El Artículo 1.599 del Código Civil, nos indica cuando nos encontramos en un contrato a tiempo determinado, al establecer lo siguiente:

... “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”...

Esta norma sustantiva pareciera que quedo derogada por la aparente contradicción insalvable establecida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario la cual preceptúa:

...“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:”...

Pero en sí no existe contradicción alguna, debido que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario es la que impone de manera expresa al arrendador la prórroga obligatoria a favor del arrendatario, en aquellos contratos a tiempo determinado, y dentro de la circunstancia fáctica temporales o de duración que consagra la norma especial arrendaticia, por lo cual al establecerse que el contrato de arrendamiento, por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, nos encontramos que esa relación arrendaticia en su integridad es temporal, es a plazo fijo, ya que el Artículo 40 de la Ley Especial establece que cuando el arrendatario está incurso en incumplimiento de las obligaciones arrendaticias, no tiene derecho a la prórroga legal, que no es el caso en cuestión, ya que lo que se discute en este proceso, es determinar si el contrato era a tiempo determinado y si efectivamente al momento que la parte actora ejerció la acción mediante la demanda contentiva de la pretensión ésta está prohibida por la ley en virtud que el Artículo 41 expresamente lo establece, en el sentido, que cuando el arrendatario está gozando de la prórroga legal a lo que se contrae el Artículo 38 de ese decreto, no se admitirá demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

La relación arrendaticia se inició en un principio entre el antiguo propietario y el demandado el 19/01/2006, posteriormente el demandante adquirió el inmueble mediante compra autenticada el 07/06/2007, y fue protocolizada el la Oficina de Registro Inmobiliario de esta jurisdicción el 05/12/2007, subrogándose en todos los derechos del contrato de arrendamiento que había suscrito su antecedor propietario.

A los fines de determinar que ese contrato de arrendamiento cursante en los autos (folios 14 al 16) es a tiempo determinado, debemos necesariamente examinar la cláusula tercera de ese contrato, que nos indica que el tiempo de duración es de seis meses, que empezaba a regir desde el 19/06/2006 al 19/01/2007, y el día 08/11/2006, el ciudadano arrendatario F.A.T.Á., recibió notificación emanada de la administradora del inmueble, Inmobiliaria Mayuper C.A., que el contrato de arrendamiento suscrito vencía el 01/02/2007, y habían decidido prorrogarlo, salvo que él manifestara por escrito dentro de un lapso de quince días contados a la fecha de la entrega de la comunicación su deseo de no continuar esa relación contractual, está notificación (folio 17) adolece de un error material, en cuanto a la fecha de vencimiento de la relación arrendaticia, ya que el contrato que había sido suscrito por las partes empezaba a regir el 19/07/2006, y fenecía el 19/01/2007, y no como erróneamente se colocó en la comunicación, hecho éste que no fue atacado en este proceso por la parte demandada, por lo cual la fecha de vencimiento de ese contrato era el 19/01/2007, y no cursa en autos que la parte demandada haya manifestado el deseo de no renovar ese contrato de arrendamiento, por lo que quedo prorrogado por un nuevo lapso de tiempo de seis meses, es decir, comenzó a regir desde el 19/01/2007 al 19/06/2007, así lo habían estipulado las partes contratantes en la cláusula tercera in comento, cuando establecieron que ese contrato se había prorrogado por períodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos de treinta días de antelación, a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas, quedando entendido que las continuas prórrogas no convierten el contrato a tiempo determinado.

De manera que las mismas partes reglaron comúnmente el lapso de duración del contrato y este es ley entre las partes contratantes, según se desprende del Artículo 1.159 del Código Civil, y el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, se obliga hacer gozar a la otra de un bien mueble o inmueble por cierto tiempo, y mediante un precio determinado que el arrendatario se obliga a pagar.

Prorrogado el contrato de arrendamiento por un nuevo lapso de duración de seis meses, que comenzó a regir desde el 19/01/2007 al 19/07/2007, consta en los autos prueba instrumental privada suscrita por la parte demandada, donde el día 04/05/2007, fue notificado por la administradora del inmueble Inmobiliaria Mayuper C.A., que el contrato de arrendamiento que vencía el 01/08/2007, no iba hacer prorrogado, además le señalaron que le recordaban que para hacer uso de su derecho a la prórroga legal, tal como está consagrado en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debía estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y servicios básicos, y debería consignar en esa oficina los últimos recibos cancelados mensualmente por estos conceptos, debiendo entregarlo en las mismas condiciones que lo recibió al vencimiento de la prórroga legal.

Esta notificación (folio 18) que le dirigió la Inmobiliaria Mayuper C.A., administradora del inmueble al arrendador F.A.T.Á., adolece de un error material que no fue atacado por la parte demandada, al señalar que el término de duración de ese contrato vencía el 01/08/2007, cuando en realidad el contrato se había iniciado el 19/01/2007, y vencía el 19/07/2007.

Como podemos inferir, ya hemos determinado la existencia de un nuevo contrato al haberse establecido en el contrato de arrendamiento que las prórrogas por períodos sucesivos e iguales no eran necesarios su notificación, sin embargo la parte actora en un principio notificó a la demanda el deseo de prorrogar el contrato y posteriormente en la fecha anteriormente indicada le manifestó en forma escrita que ese contrato de arrendamiento no sería prorrogado, por lo que a partir del día siguiente del 19/07/2007, comenzaba a transcurrir el lapso de seis meses de la prórroga legal contenida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que opera de pleno derecho sin necesidad de establecer en forma escrito un nuevo contrato de esta prórroga legal.

La doctrina venezolana guiada por los grandes juristas el Doctor J.L.A.G., ha establecido lo siguiente:

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Por otro lado, el criterio del procesalista Ricardo Henríquez la Roche, en su obra Arrendamientos Inmobiliarios, en relación a la prórroga convencional del lapso ha emitido una interesante opinión al señalar:

Ha sido frecuente en los contratos de arrendamiento incluir la cláusula según la cual, el plazo se prórroga convencionalmente por un lapso igual si una de las parte no da aviso a la otra, con cierta anticipación, sobre su voluntad de no tenerlo como prorrogado; la anticipación hecha con mayor antelación en nada empecé los derechos de la otra parte. De esta manera se pretende que el contrato siempre tenga término fijo y no haya la tácita reconducción (Art. 1.600 CC) que implica un cambio del contrato al tipo de arrendamiento con duración indeterminada.

Concluyendo este sentenciador que nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado, ya que las partes mediante el principio de la autonomía voluntad de éstas, reglaron y estipularon en la cláusula tercera del contrato, que el término de duración era de seis meses y que podía ser prorrogado por períodos sucesivos e iguales y quedaron entendidos, que las continuas prórrogas no convierten el contrato a tiempo indeterminado, también reglaron que la prórroga legal tendría una duración por el tiempo al establecido en el plazo inicial, es decir, de seis meses, todo de conformidad con el Artículo 38 literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pero además está más que suficiente probado por las notificaciones que le envió la Inmobiliaria Mayuper C.A., administradora del inmueble, como también el propietario del mismo, su deseo e intención de no prorrogar ni renovar ese contrato de arrendamiento, por lo que al estipular las partes contratantes que las prórrogas no convertían el contrato a tiempo indeterminado, se debe respetar esa estipulación, por lo cual nos encontramos frente a un contrato determinado, y al tener fecha de expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesto por la parte actora no está prohibida por la ley, no está prohibida su sustanciación o providenciación, no es contraria, ni al derecho, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, tampoco se esta interponiendo dentro del curso de la prórroga legal, ya que ésta operó de pleno derecho y feneció el 19/01/2008, y la pretensión del accionante fue incoada y admitida el 12/03/2008, concluyéndose que la cuestión previa contenida en el Artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, debe declararse improcedente. Así se decide.

Determinado en este proceso judicial que el contrato de arrendamiento que suscribieron las partes integrantes de esta relación jurídica procesal es a tiempo determinado, debe este órgano jurisdiccional resolver las defensas de fondo que interpuso la parte demandada al momento de contestar la demanda, ya que aduce que el contrato que suscribió con la administradora del inmueble Inmobiliaria Mayuper C.A., el 19/01/2006, el mismo se recondujo tácitamente a contrato a tiempo indeterminado, ya que el Artículo 1.600 del Código Civil Venezolano, establece lo siguiente:

...“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”...

También alega la parte demandada que al demandante al señalar que el contrato es a tiempo determinado y demanda el cumplimiento del mismo, le están violando sus derechos que son irrenunciables según el contenido del Artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

En este fallo hemos tenido la oportunidad de transcribir la doctrina que resuelve, cuando nos encontramos en un contrato a tiempo determinado, aún en aquellos casos donde ha habido una, dos y más prórrogas que hayan pactado las partes y en el contrato que ellos celebraron si se pactó prórroga convencional y al haberse pactado esa prórroga esto significa la prolongación en el tiempo del lapso estipulado convencionalmente y sin interrupción alguna, ya que se trata del mismo contrato, lo que se renueva es el lapso de duración, y una vez vencida la prórroga convencional opera de pleno derecho la prórroga legal contenida en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 03/10/2006, caso C.C.V. y con Ponencia del Magistrado Doctor J.E.C., en una sentencia que interpretó el Artículo 41 en referencia a la no admisión de la demanda, dictaminó lo siguiente:

...“De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley. Es así, que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato) o por resolución del contrato (artículo 1.167 del Código Civil), según sea el caso…”

Como podemos observar la citada sentencia está referida es al incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales por parte del arrendatario cuando está gozando de la prórroga legal, en ese caso, si puede ser demandado, pero en el caso de autos la prórroga legal que operó en forma automática y de pleno derecho, pero además el arrendador comunicó al arrendatario con mucha antelación que el contrato no iba hacer prorrogado, es decir, hubo el desahucio con esa notificación oportuna anterior a la fecha del vencimiento del contrato o de la prórroga legal que gozaba el arrendatario, así lo ha venido desarrollando la doctrina venezolana con la opinión del Doctor Ricardo Henríquez La Roche, al señalar:

...“No podría ser de otro modo, ya que si el arrendador le ha notificado al inquilino su voluntad de no continuar con el contrato vencido el mismo, mal podría el inquilino invocar una continuación del arrendamiento que tiene por fundamento su propia conducta remisa al desahucio que le ha sido notificado.”...

Por otro lado, el Artículo 1.614 del Código Civil, nos resuelve cuando nos encontramos en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, o cuando ha operado la tácita reconducción, al señalar:

...“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”...

En el caso de marras, el arrendatario siguió ocupando el inmueble en calidad de arrendamiento, pero antes de vencerse el plazo de duración de ese contrato el propietario arrendador le manifestó por escrito que el contrato no iba hacer prorrogado y que estaba gozando de la prórroga legal contenida en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y que debería seguir cumpliendo con las obligaciones contractuales y entregar el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió.

La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 06/12/1986, resolvió el caso en aquellos contratos a tiempo determinado y que había sido prorrogado en forma automática y convencionalmente, en este caso, no hay tácita reconducción, porque había prórroga convencional, así se estableció en ese fallo que a continuación transcribimos:

>.”

De manera que cuando las partes contratantes en arrendamiento establece cláusula de prórroga convencionales, y vencida esa prórroga el contrato es a término fijo y una vez vencida el lapso de duración opera de pleno derecho la prórroga legal, que tiene característica propia, tales como son: que es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, ésta se establece en función de la duración que haya tenido la relación arrendaticia y durante el lapso de duración de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y durante la vigencia de ésta permanece vigente las cláusulas contractuales, salvo las variaciones del canon de arrendamiento, esta prórroga legal opera por mandato de la ley, es decir, de pleno derecho, y cuando se está gozando en la prórroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por cumplimiento de contrato, por vencimiento de término, tal como ocurrió en el caso bajo estudio, donde el arrendador propietario no podía ejercer las pretensiones de cumplimiento o resolución del contrato por vencimiento del término, ya que el arrendatario estaba disfrutando de la prórroga legal, lo que pudiera suceder es que mediante ese disfrute el arrendatario dejara de cumplir las obligaciones contractuales, en estos casos si podía ser objeto de alguna pretensión anteriormente señalada, concluyendo este sentenciador que en la presente causa no operó la tácita reconducción en el contrato de arrendamiento que celebraron las partes, ya que el mismo empezó a regir el 19/07/2006, y terminaba ese lapso de duración el 19/01/2007, pero antes de que feneciera ese término el 08/11/2006, la administradora del inmueble notificó al arrendatario su deseo de prorrogarlo por seis meses más, es decir, desde el 19/01/2007, al 19/07/2007, que fue la última prórroga, porque la administradora del inmueble el 04/05/2007, notifica al arrendatario demandado su deseo de no prorrogar el contrato y de una vez le notifica la prórroga legal, según el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, también le notifica que para gozar de ésta debe estar solvente con los cánones de arrendamiento y los demás servicios básicos, agradeciéndole de que tomara las previsiones necesarias, para entregar el inmueble debidamente desocupado de personas y cosas al vencimiento del contrato o su prórroga legal, en consecuencia, debe declararse improcedente la defensa del demandado, en referencia a que había operado la tácita reconducción del contrato. Así se decide.

La parte demandada en el ejercicio de su derecho a la defensa alegó que la tácita reconducción había operado, porque él continuó ocupando el inmueble una vez vencido la prórroga legal, ejerce está defensa manifestando que la parte demandante interpone la demanda el 10/03/2008, y la prórroga legal venció el 19/01/2008, en este fallo ya hemos señalado que durante el ejercicio de la prórroga legal el demandado está protegido de cualquier acción de cumplimiento o resolución de contrato referida al término de duración, sólo puede ser objeto de pretensiones cuando en el ejercicio del goce y disfrute de la prórroga legal haya incumplido sus obligaciones contractuales o legales, y el hecho de que la pretensión de cumplimiento de contrato que haya interpuesto el 10/03/2008, no significa que durante ese lapso en que el arrendatario siguió ocupando el inmueble haya operado la tácita reconducción, porque ya las partes contratantes de antemano en especial el propietario arrendador le había manifestado su intención de no prorrogar el contrato y al haberlo notificado en forma escrita el contrato era a tiempo determinado, el arrendador gozó de la prórroga legal y debe entregar el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió. Así se decide.

Otra defensa aducida por la parte demandada, en referencia a que la prórroga legal no era de seis meses sino de un año, ya hemos establecido en este fallo del contrato de arrendamiento en un principio se estableció el lapso de duración de seis meses, con prórrogas convencionales por el mismo lapso, es decir, de seis meses y el hecho de que se haya prorrogado por una vez el contrato de arrendamiento, no significa que el lapso de duración del contrato de arrendamiento sea mayor a un año, para que el arrendatario gozara de la prórroga legal de un año como lo prevé el Artículo 38 literal “B” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que el contrato era a término fijo, es decir, de seis meses, y cuando se prorrogó se hizo bajo este mismo tiempo de duración seis meses y en base a estas consideraciones es que se declara improcedente esa defensa. Así se decide.

Aduce la parte demandada violación del Artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que el contrato de arrendamiento no era a tiempo determinado y no indeterminado, violándose los derechos del arrendatario, los cuales son irrenunciables. Del contenido del contrato de arrendamiento el Tribunal observa que mediante la autonomía de la voluntad de los contratantes se reglaron y estipularon las condiciones que iban a regir de esa relación arrendaticia y no se observa violación de alguna norma especial o de derecho común para que este órgano jurisdiccional la declarara, ya que como lo establece la n.d.A. 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos de los arrendatarios, ya que son irrenunciables y la pretensión de cumplimiento de contrato que ejerció la parte actora no es contraria a la ley, ya que está estipulada en el Artículo 1.167 del Código Civil, y la misma se ejerció una vez que se venció el término de duración de la prórroga legal y las cláusulas establecidas en ese contrato de arrendamiento no son contraria a la ley, al orden público, a las buenas costumbres ni al derecho, todo lo contrario tanto la ley sustantiva como la ley especial la tutelan, lo que significa que esta defensa alegada por la parte demandada debe sucumbir, es decir, declararse improcedente. Así se decide.

La parte demandada al momento de contestar la demanda acompañó marcada “A” un legajo de treinta dos recibos de depósitos de cancelación de los cánones de arrendamiento a favor del demandante, lo mismo lo que demuestra es la solvencia del demandado, en el cumplimiento de los cánones de arrendamiento que el Tribunal a precia pero que no son hechos controvertidos, ya que la pretensión interpuesta por la parte demandante está enmarcada en el cumplimiento del contrato, en cuanto al término de fenecimiento de la prórroga legal.

Acompañaron marcada “B” un legajo de veintiséis solvencias de pago de los servicios básicos que el Tribunal aprecia para demostrar que el arrendatario ha cumplido con ese servicio, pero que no son hechos controvertidos para resolver la presente causa, ya que no son objeto de pretensión, acompañó marcado “C” notificación que el efectuó las apoderadas judiciales del demandante al arrendador demandado F.A.T.Á., donde se le notifica que éste último estaba gozando de la prórroga legal y ésta vencía el 19/01/2008, prueba ésta que el Tribunal aprecia para demostrar que si había sido notificado de que el contrato no iba hacer renovado o prorrogado y que estaba gozando de la prórroga legal.

En el lapso de promoción de pruebas la parte demandada acompañó en copia fotostática certificada las consignaciones de pago por canon de arrendamiento que realizaba la parte demandada en el Juzgado Segundo del Municipio Guanare de este Primer Circuito, que el Tribunal aprecia para demostrar la solvencia de los cánones de arrendamiento por el uso del inmueble que ha venido gozando el arrendador una vez vencida el lapso de la prórroga legal, pero que no significa en ningún momento que haya operado la renovación del contrato o la tácita reconducción, ya que el arrendador demandante había notificado con anterioridad que el contrato de arrendamiento no iba hacer prorrogado.

Por todas las consideraciones, análisis y valoración de todos los medios probatorios promovidos por las partes en el presente fallo, se llega a la conclusión que debe declararse procedente la pretensión de cumplimiento de contrato, ya que el arrendador disfrutó en forma pacífica de la prórroga legal y éste cumplió con todas sus obligaciones contractuales y legales, y al no ser prorrogado el contrato debe entregar el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los anteriores razonamientos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley, DECLARA: 1) PROCEDENTE la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado incoado por el ciudadano J.V.C.D. en contra del ciudadano F.A.T.Á., quien disfrutó la prórroga legal desde el 19/07/2007 al 19/01/2008, a que se contraen los Artículo 38, literal “A” y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y al haberse vencido ésta, debe entregar el inmueble ubicado en la Urbanización Hato Modelo de esta ciudad de Guanare, distinguida con el N° 44, alinderada de la siguiente manera: Norte: En veintitrés metros con cincuenta centímetros con parcela N° 43; Sur: En veintitrés metros con cincuenta centímetros con parcela N° 45; Este: En trece metros con cincuenta centímetros con parcela N° 41 y N° 47 y Oeste: En trece metros con ochenta centímetros con calle B, que es su frente; libre de personas y cosas. 2) IMPROCEDENTE la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el Artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, en relación al Artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Se condena en costas al demandado, por haber resultado totalmente vencido en este proceso judicial, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Guanare, a los veintiocho días del mes de noviembre del año dos mil ocho (28/11/2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez,

Abg. R.R.M..

La Secretaria,

Abg. J.U..

En la misma fecha se dictó y publicó a las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m.)

Conste,