Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 16 de Mayo de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y CON COMPETENCIA TRANSITORIA EN PROTECCIÓN DEL NIÑO Y ADOLESCENTE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

JURISDICCION: CIVIL.

EXPEDIENTE: Nº 5.243.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

DEMANDANTE: J.V.C.D., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cedula de identidad N° 2.968.717, de este domicilio.

APODERADA DEL DEMANDANTE: Abg. A.M.P.R., venezolana, hábil, titular de la cedula de identidad N° V-4.370.398, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 23.278 domiciliada en la ciudad de Acarigua, Estado Portuguesa.

DEMANDADO: E.I.D.. Italiano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nº E-570.449, de este domicilio.

APODERADO DEL DEMANDADO: Abg. J.V.U., venezolano, hábil, titular de la cedula de identidad N° 4.241.267, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 22.256, de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E

INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

VISTOS: SIN INFORMES.

Recibida en fecha 28-04-2008, las presentes actuaciones con ocasión de la apelación ejercida por la parte actora contra sentencia definitiva, de fecha 25-03-2008, proferida por el Juez del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa mediante la cual declara 1) sin Lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de daños y perjuicios y cánones arrendaticios; 2) sin lugar la defensa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Hubo condenatoria en costas procesales.

El Tribunal estando en el lapso legal y lleno los extremos exigidos por el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, dicta sentencia previa las siguientes consideraciones:

I

LA PRETENSION. SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Plantea el actor que el día 17-04-1998, le arrendó al demandado, un local comercial distinguido con el N° 01, ubicado en la Carrera 5ta, frente a la c.a. de esta ciudad de Guanare, para lo cual celebraron un contrato autenticado por ante la Notaria en la misma fecha bajo el N° 65, Tomo 19 de los libros de autenticaciones, anexa marcado “B”; que el arrendatario recibió en perfectas condiciones de uso y mantenimiento general, así como solvente en los servicios públicos, se estableció el canon de arrendamiento en Cincuenta Mil Bolívares (50.000,oo), o sea Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 50,oo); que la duración del contrato era de un año contado desde el 01-03-1998, terminando el arrendamiento el 01-03-1999, quedando convenido que en caso de prorroga la misma seria siempre por igual plazo, que en el entendido seria ajustado por las partes de mutuo acuerdo conforme los índices inflacionarios donde han venido haciendo de mutuo acuerdo, donde lo actual del arrendamiento es de 200.00,oo mil bolívares o (Bs. 200,oo); que el arrendatario ha incumplido con lo estipulado en el contrato realizando, cambiando el uso para el cual estaba destinado el local arrendado, el cual era de un fondo de comercio dedicado a Heladería Lunchería y Conexos, y actualmente el local arrendado funciona como una agencia de loterías y venta de cuadros de juegos de caballos (5 y 6), incumpliendo las cláusulas contractuales del contrato de arrendamiento y el articulo 1592 ordinal 1 del Código Civil, que el inmueble se encuentra totalmente deteriorado, que desde que lo arrendó nunca le hizo mantenimiento a lo que estaba obligado con forme a la ley, deterioros estos que constan en inspección ocular que fue practicada por el Juzgado Primero de Municipio Guanare de este Circuito Judicial en fecha 16-05-2007, donde se dejo constancia de todo lo denunciado y que acompaña marcado “C”. Por todo lo antes expuesto y con fundamento en el artículo 1159 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1167, 1592 ordinal 1 y 1593 eiusdem, pide la resolución del referido contrato; el pago de la suma de Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs. 3.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento y la suma de Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. 15.000,oo) por daños y perjuicios. Estima la presente demanda en la cantidad de Dieciocho Millones de Bolívares (BS.18.000.000,oo).

En fecha 06-07-2007, el quo, revoca el auto de admisión de fecha 21-06-2007 y ordena seguir el procedimiento breve todo de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

El 21-06-2007, se admite la demanda por el procedimiento ordinario.

El 06-07-2007, previa solicitud de la parte actora se ordena la admisión de la demanda por el procedimiento breve.

En su oportunidad el ciudadano E.I.D., asistido por el Abogado J.V.U., presenta escrito de contestación a la demanda en los términos siguientes: que la resolución de contrato de arrendamiento que señala el articulo 34 de la Ley Especial, solo es aplicable a aquellos que tengan tiempo indeterminado y están incluidos los consagrados en el mencionado articulo literales c y d, en relación al articulo 1.615 del Código Civil. Oponen como defensa perentoria de fondo la prohibición legal de admitir la acción propuesta, toda vez que están ante una acción contraria a derecho o al orden público, que es lo mismo, no hay acción. Bajo los términos que pauta el antes citado artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario niegan los siguientes: 1) Niega que la relación arrendaticia esté amparada bajo un contrato a tiempo determinado 2) niega que el inmueble este descuidado, deteriorado y falto de conservación. 3) niega que haya incumplido culposo a mis obligaciones legales y contractuales, como seria dar al inmueble arrendado un uso distinto al normalmente convenido. Contradice la pretensión del accionante, en el sentido de proponer la acción de resolución de contrato bajo los términos solicitados. Igualmente solicita la inadmisibilidad de la acción con expresa condenatoria en costas a la parte contraria.

Abierta la causa a prueba, la parte actora, consigna escrito de pruebas, en el cual promueve contrato de arrendamiento a tiempo determinado, autenticado ante la Notaria Publica de Guanare estado Portuguesa de fecha 17-04-1998 bajo el N° 65, Tomo 19 de los libros de autenticaciones. Promueve inspección Judicial a fin de que el Tribunal se trasladara al local comercial distinguido con el N° 01 ubicado en la Carrera 5ta, frente a la c.a. de esta ciudad de Guanare para dejar constancia de los hechos y circunstancias que indica; y promociona la prueba de experticia a fin de verificar los daños ocasionados al referido inmueble.

En fecha 26-07-2007, se admite las pruebas presentadas por la actora en cuanto a la inspección judicial se niega en los particulares 1 al 9, se niega en lo indicado en el particular 10 por cuanto el promovente no especificó los puntos sobre el cual se realzaría, se admite la prueba de experticia.

El ciudadano E.I.D., asistido por el Abogado J.V.U., consigna escrito de pruebas donde reproduce el merito favorable de los autos, consigna marcada “A” contrato de arrendamiento, promueve los siguientes testimoniales: M.R.G., N.J.S.G., R.A.C.M.E.A.G., C.A.A.M., M.A.G., P.C.M.C., A.G.T., promueve de conformidad con el articulo 429 del Código Civil, marcadas desde la “B”, hasta la “K”, copias fotostáticas de las licencias de funcionamiento expedidas por la Dirección de Rentas Municipales de la Alcaldía del Municipio Guanare, Igualmente promueve prueba de inspección judicial sobre el inmueble a objeto de resolución de contrato, siendo admitidas en esta misma fecha.

En fecha 31-07-2007, la apoderada judicial de la parte actora Abogada A.M.P.R., impugna las copias simples referidas a la constancia de licencia del negocio de heladería del demandado; y el 01-08-2007, el Abogado J.V.U., apoderado judicial de la parte demandada, consigna originales de las Licencias de Funcionamiento del negocio, expedidas por la Dirección de Rentas Municipales de la Alcaldía del Municipio Guanare a nombre de la Heladería Jardín.

En fecha 21-09-2007, la apoderada judicial de la parte actora, Abogada A.M.P.R., pide la notificación de los expertos y para la presentación de la experticia; igualmente, solicita la prorroga del lapso de evacuación por cuanto se encontraba para vencer el lapso establecido en este procedimiento breve, por tanto la prueba admitida no había sido evacuada, y el Tribunal por auto del 26-09-2007, acuerda aperturar el lapso de diez (10) días de despacho para juramentar los expertos y evacuar la experticia promovida por el actor.

El día 18-10-2007 los expertos consignan el dictamen pericial.

En fecha 25-03-2008, el a quo, profiere sentencia definitiva en la cual declara sin lugar la demanda.

De dicho fallo, apela la Abogada A.M.P.R. y oída la apelación en ambos efectos el 24-04-2008, se remiten las presentes actuaciones a esta alzada.

En fecha 02-05-2008, se le da entrada a la causa bajo el N° 5.243 y se acuerda fijar el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen de esta alzada consiste en la impugnación por la parte actora, de la sentencia definitiva del a quo, de fecha 25-03-2008, mediante la cual se declara sin lugar la demanda de resolución de contrato y reclamación de daños y perjuicios planteada, con base a la siguiente argumentación:

…El Tribunal observa que si el contrato es a tiempo determinado tal como lo esta alegando y exponiendo la parte actora, no sería procedente demandar el desalojo del bien inmueble arrendado, porque el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, tutela es a los contratos a tiempo indeterminado, pero por otro lado, es incongruente y contrario a la ley señalar y establecer en un contrato de arrendamiento como sucedió, en el caso bajo estudio, que en la cláusula tercera, que el contrato era por un año, que comenzaba a regir el 01/03/1998, inclusive, y que era convenido que en caso de prorroga, la misma será siempre y en todo caso por igual plazo, lo cual es totalmente contraria a derecho, porque el Artículo 1.600 del Código Civil, establece reglas claras y precisas al señalar que una vez expirado el tiempo fijado del contrato de arrendamiento y el arrendatario continua poseyendo el inmueble dado en arrendamiento, se presume la renovación del contrato, es decir, opera la tácita reconducción, al señalar: (Sic.

La tácita reconducción es una institución legal que opera de pleno derecho, sin necesidad de que se establezca o no en el contrato, y cuando las partes renuncian a ésta, la misma es contraria a la ley, son convenciones nulas porque van en contra del orden público, así lo sanciona el Artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al disponer lo siguiente: (Sic).

De manera que no nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, sino en un contrato a tiempo indeterminado y como el juez es soberano al calificar la pretensión, la cual es de resolución de contrato de arrendamiento, más las accesorias contenidas en la demanda. Así se decide.

…(OMISSIS)…

Por lo que queda claro que para declarar la resolución del contrato, debe haber un incumplimiento grave, definitivo e irrevocable por parte del arrendatario, ya que no existe ni siquiera incumplimiento de obligaciones accesorias que lleve el incumplimiento de la obligación principal, que por el hecho de existir falta de reparaciones menores como es la pintura del inmueble no conlleva a un incumplimiento de la obligación principal y no causa ningún perjuicio al arrendador, ya que del texto del contrato de arrendamiento se desprende que está obligado a entregarle el bien inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, por lo que se deduce que la pretensión referida a deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble debe declararse improcedente, ya que de la prueba pericial ha quedado plenamente demostrado que tales daños no son imputables al arrendatario demandado. Así se decide.

La parte actora en la demanda solicitó al Tribunal que una vez que sea declarada la resolución del contrato de arrendamiento, se obligue al arrendatario a pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que falte para la expiración natural del contrato, que sería del 01/06/2007 al 01/03/2008, por lo que serían nueve mes…Sic)… fundamentando esta pretensión accesoria en el Artículo 1.616 del Código Civil, que efectivamente establece que de declararse resuelto el contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado el arrendatario está obligado a pagar los cánones de arrendamiento por todo el tiempo que medie o que falte para la expiración natural del contrato y además los daños y perjuicios.

Esta pretensión accesoria debe declararse improcedente, motivado que la pretensión principal de resolución de contrato de arrendamiento ha sido declarada sin lugar, por no haber existido incumplimiento grave definitivo e irrevocable por parte del arrendatario. Así se decide.

(OMISSIS)

…efectivamente el demandado ocupa en calidad de arrendamiento el inmueble objeto de resolución de contrato y que ese fondo de comercio se dedica a la actividad de venta de helados, café, periódico, refresco, heladería, revista, kino, triple, triple gordo y otros, pero que no se dedica al remate de caballos, las cuales son lícitas por cuanto la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, les ha otorgado licencia de funcionamiento para tales actividades mercantiles, así se ha dejado explanado al momento de apreciar esa documental. Así se decide.

De todo lo anteriormente expuesto la resolución de contrato no opera de pleno derecho y debe ser demandada o solicitada en justicia, se requiere un verdadero y propio incumplimiento por uno de los contratantes, para que proceda esa resolución, este incumplimiento debe ser de relevancia jurídica no debe ser un simple retardo en la ejecución, sino que debe existir un incumplimiento culposo, definitivo y grave e irrevocable para exigir la responsabilidad civil como presupuesto indispensable de la resolución del contrato, y ya hemos visto en la doctrina venezolana que el simple retardo o el incumplimiento de algunas obligaciones accesorias no da origen a la resolución del contrato, al menos que haya incumplimiento de las obligaciones principales, ya que el Artículo 1.167 del Código Civil, exige la relevancia de la gravedad del incumplimiento, hechos estos o condiciones que no están dadas en el presente caso, ya que no existe en la ejecución o incumplimiento de las obligaciones arrendaticias contractuales y legales ha que está sometido el demandado y al no haber incumplimiento grave, definitivo e irrevocable no prospera la pretensión de resolución de contrato, ya que de las circunstancias de hecho examinada hemos podido determinar que no existe prueba de la gravedad del incumplimiento de las obligaciones por parte del demandado por estos motivos debe declararse improcedente la resolución del contrato incoada por la parte actora. Así se decide…

Ahora bien, el contrato de arrendamiento, se define como aquél por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

Quedan así, precisadas las obligaciones del arrendador a saber: entregar al arrendatario la cosa arrendada, a conservarla en estado de servir para la que se ha arrendado y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, haciendo las reparaciones mayores, ya que las pequeñas corresponden al arrendatario.

Por su parte, el arrendatario, tiene las siguientes obligaciones principales: Servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias; y debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Además, el arrendatario, debe emplear la cosa arrendada para el uso convenido; devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por la vetustez o por fuerza mayor; está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho, a poner en conocimiento del dueño con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador, siendo responsable en ambos casos de los daños y perjuicios que por su negligencia ocasionaren al propietario, como también es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

El contrato de arrendamiento, como los demás convenios bilaterales, una vez celebrado, no puede ser modificado o revocado unilateralmente sino por mutua voluntad, ya que los mismos tienen entre los contratantes, fuerza de ley y deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Alega el accionado, que por vía de excepción, solo es permitida válidamente la resolución de contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo en casos singulares o especiales como el sub arrendamiento no autorizado por el arrendado de acuerdo al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en relación a dicho contrato, el mismo se recondujo por efecto de la tácita reconducción en fecha 01-03-1999 por haberse vencido el lapso inicialmente establecido y por cuanto las partes, previamente con treinta (30) días de anticipación no acordaron prorrogar el mismo por períodos iguales como lo dispone la Cláusula Tercera del contrato cuya resolución se pretende; y es por estas razones, que de conformidad con el artículo 34 y 38 eiusdem y el 361 del Código de Procedimiento Civil en conexión con el artículo 341 eiusdem, por no haber acción, opone la defensa de inadmisibilidad de la demanda de resolución de contrato por ser contraria a derecho ya que las únicas y posibles acciones a intentar por el arrendador según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es la de desocupación o desalojo, único camino procesal para obtener la devolución de un inmueble dado en arrendamiento a tiempo indeterminado como el de autos.

El Tribunal para decidir observa:

A la letra de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, el tiempo de su duración, ‘es por el término de un año, contado desde el día 1º de Marzo de 1998 inclusive, y queda convenido que en caso de prórroga la misma será siempre y en todo caso por igual plazo, en el entendido que en tal supuesto el canon de arrendamiento será ajustado por las partes de mutuo acuerdo conforme a los índices inflacionarios que maneje al efecto el Banco Central de Venezuela. En caso de que algunas de las partes contratantes decidiere no prorrogar el presente contrato deberá participarlo por escrito a la otra con una anticipación al vencimiento del presente no menor de treinta (30) días, al arrendador en la Avenida S.B., Fábrica de Hielos Ártico, frente al Centro Comercial “Los Cospes” y al arrendatario en el local objeto de este contrato’.

De lo que se infiere, que a menos, que una de las partes manifieste a la otra, su voluntad de no prorrogar el contrato con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del primer año, o en el cualquiera de sus prorrogas, el contrato se prorroga por un tiempo igual y así sucesivamente en estricta sujeción a los artículos 1159 y 1160 del Código Civil que postulan, de que los contratos son ley entre las partes y debe ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos.

En este contexto, y no constando en autos, la prueba fehaciente de que alguna de las partes haya manifestado a la otra su voluntad de no prorrogar el contrato, bien antes del vencimiento del primer año o en el de los siguientes de sus respectivas prórrogas, como ha ocurrido en el presente caso, en consecuencia, el contrato se ha venido prorrogando anualmente, y siendo ello así, forzoso es concluir, que se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y no `sin determinación en el tiempo’, como lo afirma el a quo, en su decisión apelada.

En tales razonamientos, y siendo que la presente acción de resolución de contrato es perfectamente admisible, en consecuencia, debe declararse sin lugar la defensa de prohibición de admitir la acción propuesta, formulada por el demandado con base en los artículos 341, 346 ordinal 11 y 361 del Código de Procedimiento Civil. Así se resuelve.

Decidido lo anterior, el Tribunal pasa al estudio del material probatorio.

PRUEBAS DEL ACTOR.

1. Documental.

   1) Contrato de arrendamiento, celebrado por las partes el día 17-04-1998, ante la Notaría Pública de Guanare, estado Portuguesa, el cual ya fue valorado.

   2) Inspecciones evacuadas:

   2-1) Inspección extrajudicial, realizada en el inmueble por el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa, mediante la cual con la con la asistencia de un perito fotógrafo designado, se deja constancia de los siguientes hechos y circunstancias: A) En la fachada del local comercial se presenta un letrero pintado en los colores verde y rojo y el cual se lee: “Heladería Jardín 5 y 6 Nacional sella tu cuadro aquí”. B) El cielo raso, faltan 04 láminas del cielo raso, las paredes del local se ven manchadas, sucias en mal estado y se presume que es por las filtraciones. C) El baño se encuentra sucio, en mal estado, existen recipientes llenos de agua, en mal funcionamiento por tener un aviso: no pase dañado ojo. D) Hay un piso de cemento de color verde que presenta grietas, desde la entrada hasta la pared del fondo del local comercial. E) Hay un cafetín actualmente funcionando donde se expende café, torta periódicos, juguetes, refrescos, 5 y 6. F) A las afueras justo al frente de la puerta está colocado un aviso portátil que dice: Agencia Jardín, triples caracas 6000, kinos, súper cuatro, los sábados 5 y 6, igualmente se observa dentro del local en su lado derecho una tabiquería donde hay una venta de lotería, está conformada de madera, vidrio, una computadora, ventilador y tiene diferentes aviso referentes a lotería. G) Existe una división con un mueble de fórmica y vidrio al lado derecho y detrás de dicho mueble se observa un depósito dende hay una cocina, un fregadero, motor de nevera y cajas de refrescos en condiciones sucias y en mal estado. Anexa a esta actuación, rielan treinta (30) exposiciones fotográficas, realizadas por el perito fotógrafo, ciudadano J.M. y referentes a los hechos observados en la inspección.

   2-2) Inspección judicial, practicada por el Tribunal a quo, el día 31-07-2007 en el mencionado inmueble y conforme los particulares requeridos, se deja constancia de los siguientes hechos y circunstancias: A) En la fachada del local comercial se encuentra un letrero que dice: Heladería Jardín, 5 y 6 nacional. B) El techo raso se encuentra una gran parte con manchas como si fuera de filtraciones y las paredes se encuentran con huellas en una parte manchada como si fuera filtraciones de agua. Las paredes externas del local comercial en regular estado con manchas en la parte superior a consecuencia de las lluvias y en cuanto a las internas el Tribunal ya dejaron constancia. El lavamanos del baño se encuentra en regular estado porque presenta manchas y la poceta también está en regular estado. C) En la fachada del inmueble está una acometida eléctrica del local con varios cables la red interna eléctrica del local presenta tres cables que van al medidor de electricidad. D) Funciona un cafetín, venta de periódicos y revistas y juguetes y chucherías y caramelos, refrescos. E) Hay un aviso portátil donde se lee: Agencia Jardín, triple Caracas, tarjetas telefónicas, kinos, súper cuatro, los sábados 5 y 6. F) En el piso existe una fractura que mide más o menos aproximadamente de diez metros de largo.

   Respecto a estas inspecciones, extrajudicial y judicial en comento, al no ser impugnadas por la parte demandada, se le confiere mérito probatorio y quedando patentizado, que el local comercial presenta físicamente las siguientes características y circunstancias de hecho en cuando a su construcción y accesorios: En la fachada del local comercial se presenta un letrero pintado en los colores verde y rojo y el cual se lee: “Heladería Jardín 5 y 6 Nacional sella tu cuadro aquí”. En el cielo raso, faltan 04 las paredes del local se ven manchadas, sucias en mal estado por las filtraciones. El baño se encuentra sucio, en mal estado; el piso de cemento de color verde que presenta grietas, desde la entrada hasta la pared del fondo del local comercial; hay un cafetín actualmente funcionando donde se expende café, torta periódicos, juguetes, refrescos; a las afueras justo al frente de la puerta está colocado un aviso portátil que dice: Agencia Jardín, triples caracas 6000, kinos, súper cuatro, los sábados 5 y 6, igualmente se observa dentro del local en su lado derecho una tabiquería donde hay una venta de lotería, y tiene diferentes aviso referentes a lotería. G) Existe una división con un mueble de fórmica y vidrio al lado derecho y detrás de dicho mueble se observa un depósito donde hay una cocina, un fregadero, motor de nevera y cajas de refrescos en condiciones sucias y en mal estado.

   Igualmente, el lavamanos del baño se encuentra en regular estado; en la fachada del inmueble está una acometida eléctrica del local con varios cables la red interna eléctrica del local presenta tres cables que van al medidor de electricidad. Funciona un cafetín, venta de periódicos y revistas y juguetes y chucherías y caramelos, refrescos.

   Cabe destacar, y así lo considera el Tribunal que respecto a los vicios o desperfectos del local comercial, tales como el estado de las pinturas, lavamanos y el cableado eléctrico, tales circunstancias han debido de precisarla en cuanto al los daños que presentan, mediante un experto conocedor y ello no consta en autos, por lo que en consecuencia, dichas inspecciones, incluida las exposiciones fotográficas acompañadas, carecen de valor probatorio, a los fines de demostrar la calidad y cuantificación de estos daños y desperfectos de menor cuantía que presenta el inmueble, y que desde luego deben ser reparados por el arrendatario en virtud del artículo 1586 del Código Civil.

   En cuanto a la circunstancia, de que se encuentra agrietado el piso como quedó establecido en dichas inspecciones, tampoco se precisó técnicamente el grado dañoso del inmueble, esto es, si tal deterioro puede calificarse de daño grave que requiera de reparaciones mayores, y en todo caso, no puede afirmarse con propiedad, que tales vicios se deban a la culpa exclusiva del arrendatario. Así se decide.

   Por estas razones, las referidas inspecciones extrajudicial y judicial, se aprecian parcialmente en los términos ya expuestos. Así se establece.

3. Informe de Experticia sobre el referido inmueble, presentada por los Ingenieros M.U., E.G. y G.C. el día 18-10-2007, para precisar los siguientes hechos requeridos por el promovente: 1) que el techo raso del local está en mal estado y le faltan cuatro (4) láminas y presenta filtraciones en el techo y paredes del local; 2) que la pintura de las paredes externas e internas están en mal estado, sucias y manchadas; 3) que las instalaciones sanitarias están en mal estado, sucio y en mal funcionamiento; 4) que el piso de cemento de color verde y presenta grietas desde la entrada hasta la pared del fondo del local comercial y 5) que las instalaciones eléctricas están en mal estado y practique avalúo de la reparación de dichos daños; el objeto de esta prueba es demostrar los daños y deterioros que presenta el local y para la reparación de dichos daños, el actor debe erogar dinero de su peculio y que por culpa del demandado se originaron en el local comercial.

   En relación a esta prueba, considera el Tribunal que resulta irregula, en razón de que en su tramitación y evacuación no se cumplieron las formalidades procedimentales, establecidas por la ley, lo cual vulnera a las partes el debido proceso y el derecho de defensa, como se desprende de los siguientes eventos procesales que se pasan a analizar: 1º) El día 26-07-2007, se admite la prueba de experticia y se fija el tercer día de despacho siguiente para el nombramiento de expertos que se verifica el 31-07-2007, y se hace los nombramientos, por el actor, el Ingeniero E.A.G.; por el demandado Ingeniero G.C.F.; y por el Tribunal, el Ingeniero M.U., a quien desde luego debía librársele boleta de notificación para la aceptación o no del cargo, ya que de conformidad con el artículo 458 del Código de Procedimiento Civil, los demás expertos, debía llevarlos las partes al tercer día de despacho siguiente a dicho acto, para que prestaran el juramento de ley. 2º) El 03-08-2007, el a quo, declara vencido el lapso probatorio de diez (10) días de despacho, sin que los referidos expertos designados por las partes, hubiesen prestado el respectivo juramento, y de igual forma, el designado por el Tribunal, a quien tampoco se había notificado del encargo. 3º) En fecha 21-09-2007, previa solicitud de la parte actora , el Tribunal de cognición por auto del 26-09-2007, dispone, ‘por cuanto se constata del expediente que ya concluyó el lapso de evacuación de pruebas, el Tribunal abre un lapso de diez (10) días de Despacho para la evaluación de la experticia que comenzará a correr una vez que conste en autos la juramentación de los expertos’. 4º) En fecha 27-09-2007, se notifica al experto designado por el Tribunal, Ing. M.U. y el día 03-10-2007, acepta el cargo y presta el debido juramento. e) El 08-10-2007, los Ingenieros G.C.F. y E.A.G., prestan el juramento del encargo, y presente el Ing. M.U., ambos solicitan al Tribunal les conceda un lapso de cinco (5) días de despacho para consignar el Dictamen y además manifiestan que el día 09 de ese mes, a las 3:00 p.m., comenzaran los actos de la experticia.

   Es evidente que en la tramitación de esta prueba de experticia, se cometieron vicios de procedimiento, que atentan contra el orden público y que no pueden ser subsanados por las partes: En primer término, la juramentación de los expertos se hizo cuando ya había vencido el lapso de evacuación de pruebas, ya que por negligencia de las partes, no presentaron en el lapso procesal útil, a los expertos por ellos designados para su juramentación. En segundo término, el lapso probatorio como todo lapso procesal, de conformidad con el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, no puede reaperturarse ni abrirse de nuevo, sino cuando antes de su vencimiento la parte interesada así lo pida, conforme a los casos excepcionales señalados en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, esto es, cuando así lo determine la ley expresamente, o cuando una causa no imputable a la parte que lo solicite lo haga necesario; ello así, en el presente caso el Juez no podía ordenar la reapertura del lapso para juramentar a los expertos y notificar al designado por el Tribunal, ni mucho menos, validar una experticia presentada extemporáneamente.

   Por tanto, resultando irregular la prueba estudiada, el Tribunal no le confiere mérito probatorio. Así se decide.

   PRUEBAS DEL DEMANDADO.

1. Documental.

   1) Contrato de arrendamiento, el cual ya fue estudiado.

   2) Copias fotostáticas de las licencias de funcionamiento expedidas por la Dirección de Rentas Municipales de la Alcaldía del Municipio Guanare, las cuales fueron impugnadas y posteriormente, producidas sus originales, atinentes a la Licencia de Funcionamiento de la Heladería Jardín, 285, 756, 471 04/506R Nros. 0349, 377, 327, 615, 0485, expedida anualmente por la Alcaldía del Municipio Guanare, Estado Portuguesa, en las fechas comprendidas del 01-01- al 31-12-2007; y en las cuales se patentiza que las actividades comerciales autorizadas a dicho negocio, comprenden: Areperas, café, heladería, refresquería, fuente de soda sin expedición de bebidas alcohólicas y agencia de loterías.

   Y en estos términos se aprecia esta prueba, respecto a las actividades comerciales autorizadas por dicha Municipalidad y, que desde luego, no influyen en los deberes y derechos, convenidos por las partes en el referido contrato de arrendamiento. Así se acuerda.

2. Testimonial.

   De los testigos promovidos, rindieron declaraciones los ciudadanos M.R.G., N.J.S.G., R.A.C.M., E.A.G., C.A.A.M., M.A.G. y P.C.M.C..

   El testigo M.R.G., fue interrogado así: Primera: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano E.I.D.? Contestó: tengo más de 40 o 50 años que lo conozco. Segunda: ¿Diga el testigo si sabe y le consta a que se dedica el ciudadano E.I.D.? Contestó: desde que lo conozco siempre se ha ocupado de tener una heladería, cuando estaba en la plaza bolívar, una vez que se cambio para la Carrera 5ta, igualmente ha mantenido ese oficio, así como venta de periódico, refrescos y lo relativo a una heladería. Tercera: ¿Diga el testigo donde se encuentra ubicada la heladería jardín, propiedad del señor E.I.? Contestó: se encuentra ubicada en la Carrera 5ta. Frente a la c.a., de esta ciudad de Guanare estado portuguesa. Cuarta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el señor E.I. siempre ha mantenido en ese sitio el negocio de heladería, refresquería, venta de kinos, triple gordo y periódicos? Contestó: lo se y me consta. Quinta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el señor E.I. desde antes del mes de marzo de 1988, ejerce en ese lugar la actividad comercial antes descrita? Contestó: la fecha exacta no puedo precisarla, pero si desde que está abierto ese negocio la actividad desarrollada ha sido esa. Sexta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que en alguna oportunidad el señor E.I. ha mantenido en ese local donde funciona su negocio un remate de caballos? Contestó: en ningún momento, es una pregunta innecesaria porque todo el pueblo sabe que el no mantiene ningún remate de caballos.

   El testigo N.J.S.G., a la pregunta Primera: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano E.I.D.? Contestó: tengo muchos años conociéndolo, como 40 años. Segunda: ¿Diga el testigo si sabe y le consta a que se dedica el ciudadano E.I.D.? Contestó: desde que lo conozco se ha dedicado a la venta en heladería, refresquería, lonchería, periódicos y otros objetos. Tercera: ¿Diga el testigo donde se encuentra ubicada la heladería jardín, propiedad del señor E.I.? Contestó: se encuentra ubicada en la Carrera 5ta. Frente a la c.a., entre la avenida Unda y el banco Mercantil, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa. Cuarta: ¿Diga el testigo a que se dedica o cual es la actividad que usted desempeña? Contestó: soy distribuidor de periódicos y revistas desde hace 30 años. Quinta: ¿Diga el testigo si mantiene algún tipo de actividad comercial con el señor E.I.? Contestó: Si, yo le distribuyo a los diarios y revistas. Sexta: ¿Diga el testigo desde hace cuanto tiempo le distribuye periódicos y revistas al señor E.I.? Contestó: El tiempo que tengo distribuyéndole periódicos es más o menos treinta (30) años. Séptima: ¿Diga el testigo si el señor E.I. ha venido vendiendo periódicos en su negocio ubicado en la Carrera 5ta., frente a la C.A. desde antes del año 1.998? Contestó: Si es correcto desde antes del año 1.998 Octava: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que desde antes de esa fecha el señor E.I. siempre ha desempeñado en la Heladería Jardín, la actividad comercial del ramo de la refresquería, heladería Jardín, la actividad comercial del ramo de la refresquería, heladería, lonchería, venta de periódicos, revistas, kinos, triples gordo y otros? Contestó: Si, el todo el tiempo se ha desempeñado en esa misma rama, desde que estaba ubicado en la Plaza Bolívar y desde que se mudo para la C.A.. Novena: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento que el señor E.I. ha tenido alguna vez en su negocio Heladería Jardín, un remate de caballos? Contestó: No, a mi no me consta desde que lo conozco nunca ha tenido remate de caballos en su negocio, solo venta de periódicos, revistas, helados, refrescos.

   El testigo R.A.C.M., a la pregunta Primera: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano E.I.D.? Contestó: Si lo conozco. Segunda: ¿Diga el testigo si sabe y le consta a que se dedica el ciudadano E.I.D.? Contestó: él tiene un negocio, donde vende, periódicos, kinos, revistas, helados, lonchería. Tercera: ¿Diga el testigo donde se encuentra ubicada la heladería jardín, propiedad del señor E.I.? Contestó: Frente a la c.a. a media cuadra antes del banco Mercantil, por la Carrera 5ta, entre de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa. Cuarta: ¿Diga el testigo cuanto tiempo mas o menos tiene el señor E.I. con ese negocio Heladería Jardín? Contestó: Los años exactos no lo sé, pero después que se fue de frente a la Plaza Bolívar, hace más o menos treinta (30) años tiene ese negocio en la Carrera 5ta. Quinta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que desde antes del mes de Marzo de 19.98 el señor E.I. ha mantenido es ese lugar el mismo negocio Heladería Jardín? Contestó: Siempre ha sido el mismo negocio, toda la vida. Sexta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el señor E.I. ha tenido alguna vez en su negocio un remate de caballos? Contestó: Nunca ha tenido un remate de caballos. Séptima: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que alguna vez el señor E.I. ha tenido en su negocio una juguetería? Contestó: Nunca, el lo que ha hecho todo el tiempo es vender helados, refrescos, lonchería.

   El testigo C.A.A.M., fue interrogado de la siguiente manera: Primera: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano E.I.D.? Contestó: Si lo conozco. Segunda: ¿Diga el testigo si por ese conocimiento que dice tener sabe y le consta a que se dedica el señor Iozzi Dileonardo? Contestó: Si, yo tengo conocimiento que hace mas de 25 años él se dedica a vender helados, café, periódicos, loterías. Tercera: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el señor E.I. es propietario de un Fondo de Comercio denominado Heladería Jardín? Contestó: Si, si me consta. Cuarta: ¿Diga el testigo donde se encuentra ubicado ese Fondo de Comercio? Contestó: Si, en la Carrera 5ta, al frente de la C.A.. Quinta: ¿Diga el testigo si esa actividad comercial que dice desempeña el señor E.I. la ha venido desempeñando en ese lugar y cuanto tiempo tiene establecido allí? Contestó: Si, si me consta hace más de 25 años. Sexta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que en ese sitio, es decir en la Heladería Jardín ha funcionado alguna vez un remate de caballos? Contestó: Bueno a mí me consta en todos los años que tengo conociéndolo que nunca he visto remate ahí.

   Al ser repreguntado contestó de la siguiente manera: Primera: ¿Diga el testigo si es amigo del señor E.I.? Contestó: No, lo conozco de vista y trato pero no soy amigo. Segunda: ¿Diga el testigo como se denomina el Fondo de comercio propiedad del señor E.I.? Contestó: Bueno siempre lo he conocido por Heladería Jardín. Tercera: ¿Diga el testigo que tipos de anuncios o publicidad tiene en las paredes de la entrada de la Heladería Jardín? Contestó: Bueno, yo lo que he visto es Heladería y venta de loterías. Cuarta: ¿Diga el testigo si además de heladerías, ventas de loterías, en la Heladería Jardín se venden cuadros de caballos de 5 y 6? Contestó: No, no Quinta: ¿Diga el testigo por que le consta lo declarado en estas repreguntas? Contestó: Bueno, porque yo siempre frecuento a tomar café ahí desde más de 25 años.

   El testigo M.A.G.A., declara así: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano E.I.D.? Contestó: Si Segunda: ¿Diga el testigo si por ese conocimiento que dice tener sabe y le consta a que se dedica el señor Iozzi Dileonardo? Contestó: Se dedica a la lonchería, que toda la vida ha tenido ahí, lonchería, refresquería, heladería. Tercera: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el señor E.I. es propietario de un Fondo de Comercio denominado Heladería Jardín? Contestó: Si, así es. Cuarta: ¿Diga el testigo donde se encuentra ubicado ese Fondo de Comercio? Contestó: En la Carrera 5ta, al frente de la C.A.. Quinta: ¿Diga el testigo si en la Heladería Jardín además de la actividad de la heladería, refresquería y lonchería el señor Iozzi ejerce otro tipo de actividad? Contestó: Ninguna esa es la función de él, la heladería, refresquería y lonchería, no existe mas nada. Sexta: ¿Diga el testigo si esa actividad comercial que dice desempeña el señor E.I. la ha venido desempeñando en ese lugar u cuanto tiempo tiene establecido allí? Contestó: Para mi conocimiento tiene aproximadamente 27 años, creo que no estoy equivocado, desde que tumbaron la casa aquí donde hicieron el Palacio de Justicia, aquí funcionaba él y luego se mudo para allá. Séptima: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que en ese sitio, es decir, en la Heladería Jardín ha funcionado alguna vez un remate de caballos? Contestó: No, imposible un remate de caballos necesita un espacio más grande con televisores para que la gente vea las Carreras, no es el local adecuado para eso tampoco.

   Al ser repreguntado contestó de la siguiente manera: Primera: ¿Diga el testigo si además de la heladería y lonchería, si sabe y la consta que también se vende juegos de azar o loterías? Contestó: Ahí veo yo que venden sol lo kinos, cualquiera los vende. Segunda: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que avisos de publicidad hay en las paredes de la Heladería Jardín en la entrada? Contestó: Ahí esta clarito que dice Heladería Jardín. Tercera: ¿Diga el testigo por que le consta lo declarado en estas repreguntas? Contestó: Por que todo el tiempo como vivo cerca al salir veo la heladería, bebo café y desde que se instalo ahí he visto todo el tiempo ese negocio.

   El testigo P.C.M.C., manifiesta a la pregunta Primera: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano E.I.D.? Contestó: Si Segunda: ¿Diga el testigo si por ese conocimiento que dice tener sabe y le consta a que se dedica el señor Iozzi Dileonardo? Contestó: Por lo que a mi respecta me comercializa productos de lotería. Tercera: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el señor E.I. es propietario de un Fondo de Comercio denominado Heladería Jardín? Contestó: Si. Cuarta: ¿Diga el testigo donde se encuentra ubicado ese Fondo de Comercio? Contestó: Eso esta en la Carrera, frente a la c.a. o plaza Nectario María. Quinta: ¿Diga el testigo si esa comercialización de artículos de lotería que dice desempeña el señor E.I. la ha venido haciendo en el establecimiento denominado Heladería Jardín y desde hace cuanto tiempo lo hace? Contestó: Si, y solamente conmigo, desde que yo estoy al frente del negocio aproximadamente 21 y 22 años y anteriormente a eso, recibía el material de la cual yo lo suministro recibía de mi papa, de mi difunto padre y de para allá no se cuanto. Sexta: ¿Diga el testigo a que actividad comercial se dedica? Contestó: A la venta y distribución de loterías.

   Al ser repreguntado contestó de la siguiente manera: Primera: ¿Diga el testigo si además de la heladería y lonchería, si sabe y la consta que también se vende juegos de azar o loterías? Contestó: Ahí veo yo que venden sol lo kinos, cualquiera los vende. Segunda: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que avisos de publicidad hay en las paredes de la Heladería Jardín en la entrada? Contestó: Ahí esta clarito que dice Heladería Jardín. Tercera: ¿Diga el testigo por que le consta lo declarado en estas repreguntas? Contestó: Por que todo el tiempo como vivo cerca al salir veo la heladería, bebo café y desde que se instalo ahí he visto todo el tiempo ese negocio.

   Con relación a las declaraciones rendidas por los ciudadanos, M.R.G., N.J.S.G., R.A.C.M., E.A.G., C.A.A.M., M.A.G. y P.C.M.C., tomando en consideración las repreguntas formuladas por la parte actora, dichos testigos se concretan a afirmar que conocen al ciudadano E.I. desde hace mucho tiempo, que siempre ha mantenido en ese sitio el negocio de heladería, refresquería, venta de kinos, triple gordo y periódicos, pero que no se dedica al negocio de remate de caballos.

   Y, cuyas afirmaciones, guardan correspondencia con lo alegado por la parte actora en su escrito libelar y le sirve de fundamento a la presente acción de resolución de contrato y reclamo de daños y perjuicios, por cuanto con estas deposiciones testimoniales, pretende apuntalar el demandado, que siempre ha realizado en el local comercial arrendado, actividades que tienen que ver con la heladería, ventas de refrescos, kinos, loterías y sellado de cuadro de caballos para el juego del 5 y 6, actividades adicionales estas no contempladas en el referido contrato de arrendamiento, el cual establece en su Cláusula Segunda, que ‘el arrendatario se compromete expresamente …E) a no darle otro destino a dicho inmueble como no sea el funcionamiento de un fondo de comercio dedicado a heladería, lunchería y conexos…”

   El Tribunal en la oportunidad de pronunciarse sobre los efectos jurídicos de dicha Cláusula del contrato de arrendamiento, resolverá sobre el mérito de dichas testimoniales, así como también, sobre el valor probatorio de la inspección judicial, practicada por el a quo, en fecha 31-07-2007, sobre el referido inmueble, mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: a) que el local comercial tiene de frente once metros de frente y siete metros de largo, aproximadamente, las paredes del frente en regular estado de pintura, también las internas; en el techo raso se encuentra en gran parte manchado como si fuera de filtraciones de agua, el piso en regular estado con agrietamiento y es piso b) en el local comercial funciona un cafetín, refresquería, lunchería, heladería y ventas de lotería, tripletazo, triples, chance, tu signo (Táchira), Caracas, Oriente, kinos, súper cuatro , los sábados 5 y 6. Así se dispone.

   En cuanto al fondo de la controversia, la pretensión de la parte actora, se cimenta en el incumplimiento por parte del demandado de sus obligaciones contractuales; en primer término, con relación a la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, al cambiar el uso y destino al local arrendado y en segundo término, los deterioros sufridos por el inmueble arrendado, conforme a los hechos constatados en las referidas inspecciones extrajudicial y judicial, habida cuenta que por negligencia del demandado el local comercial se ha deteriorado, al no hacerle el mantenimiento a que estaba obligado, por el uso, tales como reparaciones sanitarias y eléctricas, limpieza y reparación de pisos, puertas paredes techo, daños y deterioros esos que constan en la inspección ocular acompañada; y que en todo caso, debe responder por los daños y perjuicios ocasionados conforme al artículo 1597 del Código Civil, los cuales estima prudencialmente en la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,oo), o sea, Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. 15.000,oo).

   El demandado al rechazar la demanda, adujo que durante el tiempo del contrato ha realizado las actividades comerciales para lo cual fue arrendado el inmueble, y además lo ha destinado a otras actividades conexas, tales como la venta de loterías, periódicos, revistas y unos que otros juguetes o artículos infantiles, los cuales ha venido haciendo desde el momento en que fue suscrito en contrato de arrendamiento, cuya resolución se demanda.

   Planteada así la controversia, de conformidad con los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quedan las partes obligadas a probar la alegación de sus hechos y defensas.

   Ahora bien, plantea el actor, que el demandado al destinar el inmueble para establecer una agencia de loterías y venta de cuadros de caballos (5 y 6), cuando su uso era para el funcionamiento de un negocio dedicado a Heladería Lunchería y conexos, infringió el artículo 1592 del Código Civil y la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, cual dispone:

   El Arrendatario se compromete expresamente a…C) A no darle otro destino a dicho inmueble como no sea el funcionamiento de una fondo de comercio dedicado a la heladería, lunchería y conexos…

   El Tribunal para decidir, observa:

   El Negocio de explotación de juegos de azar y de apuestas mutuas y actividades conexas, tales como el juego de 5 y 6, están reguladas por leyes especiales y para la realización de dicha actividad, con respecto a la organización que la genera, no se necesita por el concesionario o revendedor, la creación de una empresa que tenga por objeto la explotación de este tipo de juegos de azahar o cualquier actividad conexa a ella, pero aún así, se debe apuntalar, que los contratos, son ley entre las partes y deben cumplirse de buena fe, por lo que en el caso estudiado, el arrendatario está obligado y así fue convenido entre las partes, a destinar el inmueble arrendado al negocio de heladería, lunchería y actividades conexas, tales como la venta de refrescos, de juguetes, café, periódicos, por ser inherentes a la propia naturaleza comercial de dicho negocio.

   Pero, la actividades comerciales que realiza el arrendatario en el inmueble, como venta de loterías o explotación de juegos de azar y apuestas mutuas, y sellado oficial de cuadros de caballos para el “5 y 6”, como fue admitido por el accionado y quedó demostrado en autos, mediante las referidas inspecciones extrajudicial y judicial promocionadas por la parte actora, tales actividades comerciales, son en su esencia y por naturaleza, totalmente diferentes y que no guardan relación, ni si quiera por vía de conexidad o continencia, con las asumidas por el arrendatario en la Cláusula Cuarta del referido contrato de arrendamiento.

   La doctrina, refiere la conexidad al mismo objeto, o uno accesorio al principal, cuestión que difícilmente puede darse entre el negocio de heladería, venta de refrescos, de pasteles, de juguetes, chocolates, etc., con uno destinado a la venta de juegos de azar, tales como las lotería en sus diversas modalidades (billetes, kinos, súper cuatro, etc.) y venta y sellado oficial de cuadros de caballos del “5 y 6”, por ser contrarios en su esencia, ambos fines comerciales al punto que ni siquiera pueden en complementarse, según la sana interpretación del contrato de arrendamiento en cuestión, atendiendo al verdadero propósito y razón de sus otorgantes, y las exigencias de la ley, de la verdad y la buena fe, consideraciones estas, que ha ponderado el Tribunal para la resolución de la controversia con estricta sujeción al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   En este contexto, considera esta alzada, que al destinar el arrendatario el inmueble arrendado a las actividades comerciales, atinentes a la venta de juegos de azar, tales como las lotería en sus diversas modalidades (billetes, kinos, súper cuatro, etc.) y venta y sellado oficial de cuadros de caballos del “5 y 6”, incuestionablemente, incumplió gravemente con las obligaciones asumidas en dicha Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, ya que solo le permitía destinar el local comercial a al negocio destinado a heladería, lunchería y conexos.

   Y, siendo allí así, en el caso sub examine, en principio, la ley le confiere al arrendador el derecho de solicitar la resolución del contrato, de conformidad con el artículo 1593 del Código Civil, que pauta:

   Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquél a que se la destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede según las circunstancias, hacer resolver el contrato

   Arguye el demandado, que no le ha dado al local comercial arrendado un uso distinto al normalmente convenido, ya que en el mismo solo ejecuta aquellos actos de comercio propios al objeto el cual fue arrendado, cuales se corresponden con la actividad propia de la heladería, lunchería y conexos, y que deben entenderse como conexos, la venta de periódicos, revistas, loterías y algunos artículos o juguetes infantiles, lo cual ha venido haciendo con anuencia del arrendador, desde hace mucho antes que fuera suscrito el contrato de arrendamiento.

   Ahora bien, en cuanto a la anuencia o autorización del demandante para destinar el inmueble arrendado a la venta de loterías, en las modalidades de kino, súper cuatro y sellado de cuadros de caballos al juego del “5 y 6”, tales alegaciones, ha debido demostrarlas el demandado de conformidad con el artículo 1354 del Código Civil, y como no consta en autos la prueba fehaciente de estos hechos, en el sentido de que la voluntad de las partes haya modificado la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento que le prohíbe al arrendatario, destinar el inmueble a cualquier otra actividad que no sea conexa o relacionada con la venta de helados, venta de refrescos, venta de periódicos, en consecuencia, no ha lugar a tales defensas y por las mismas razones, deben desecharse las declaraciones rendidas por los ciudadanos M.R.G., N.J.S.G., R.A.C.M., E.A.G., C.A.A.M., M.A.G. y P.C.M., y la inspección judicial promocionada por el demandado, y practicada por el a quo, en fecha 31-07-2007. Así se juzga.

   Aduce el demandante, que de conformidad con el artículo 1616 del Código Civil, el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que falte para la expiración natural del contrato, del 01-06-2007 al 01-03-2008 , que serian nueve (9) meses que suma un Total de Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.800,oo), más los seis (6) meses de prórroga a que tuviere derecho de estar solvente conforme al artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo para un total general de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo), equivalente a Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs. 3.000,oo).

   Sobre el particular, siendo establecido en el cuerpo de este fallo que el arrendatario incumplió con la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento en consonancia con el artículo 1593 del Código Civil, al destinar el inmueble a otras actividades comerciales prohibidas en dicho convenio, en consecuencia, ha lugar a la pretensión de resolución del contrato y en esta dirección, de conformidad con el artículo 1616 eiusdem, es procedente el reclamo de los cánones mensuales, a razón cada uno, de Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. 200,oo) por el tiempo que falte para la expiración natural del contrato, del 01-06-2007 al 01-03-2008, o sean nueve (9) meses que totaliza Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.800,oo), ya que el pago de estas obligaciones arrendaticias, no fueron probadas en autos. Así se decide.

   Lo atinente al cobro de los siguientes seis (6) meses de prorroga del contrato, dicho concepto no ha lugar, en razón de que el arrendatario, no goza del derecho de prorroga del contrato y cuya norma es de orden público, en virtud de estar incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, tal y como quedo asentado en el cuerpo de este fallo, en consonancia con lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al señalar que, ‘ Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal’. Así se acuerda.

   Pretende el actor, que le cancelen los daños y perjuicios, estimados en la cantidad de Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. 15.000,oo) por concepto de deterioros sufridos por el inmueble arrendado, conforme a los hechos constatados en las referidas inspecciones extrajudicial y judicial, cursantes en autos, al no hacerle el demandado, el mantenimiento a que estaba obligado, por el uso, tales como reparaciones sanitarias y eléctricas, limpieza y reparación de pisos, puertas paredes techo, daños y deterioros esos que constan en la inspección ocular acompañada; y que en todo caso, debe responder por los daños y perjuicios ocasionados conforme al artículo 1597 del Código Civil.

   Sobre el particular, quedó probado en autos, que las grietas detectadas en el piso del local comercial arrendado, no se generaron por culpa del arrendatario y además, siendo que la experticia promovida por la actora fue desechada, cuando hubiera permitido determinar con exactitud la calidad y avalúo de dichos daños y sus causas, inclusive de aquellos que se refieren a daños menores que requiera de reparaciones sanitarias, eléctricas, de limpieza del local, de pisos puertas y paredes, techos (reflejados en la mencionada inspección extrajudicial producida por el actor), en tales consideraciones, se declara improcedente el cobro de los referidos daños y perjuicios. Así se resuelve.

   En cuanto al pedimento del actor, de que se ordene al demandado, hacerle entrega de los recibos de cancelación de todos los servicios públicos del inmueble arrendado, dicho reclamo ha lugar, en razón de que el propietario del inmueble, debe poseer dichos documentos a los fines de demostrar, ante las autoridades respectivas, el pago de dichos servicios públicos. Así se decide.

   Con fundamento en lo expuesto, la presente demanda debe ser declarada parcialmente con lugar, al igual, que la apelación interpuesta por la parte actora. Así se declara.

   D E CI S I O N

   En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Transito y con Competencia Transitoria en del Protección del Niño y del Adolescente de este Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara Parcialmente con Lugar la demanda de resolución de contrato; cobro de pensiones arrendaticias y daños y perjuicios, incoada por el ciudadano J.V.C.D. contra el ciudadano E.I.D., ambos identificados.

   En consecuencia, se declara resuelto del contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes el día 17-04-1998, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de Guanare, Estado Portuguesa, y se ordena al demandado a la entrega material y totalmente libre de bienes y personas, del local comercial signado con el Nº 01, sito en esta ciudad de Guanare en la carrera 5ta., frente a la C.A.; igualmente, deberá hacer entrega al actor, de los recibos de cancelación de los servicios públicos atinentes a dicho inmueble.

   Se condena al demandado a cancelar al actor la suma de Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.800,oo) por concepto de nueve (9) meses de cánones arrendaticios, a razón cada uno, de Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. 200,oo) por el tiempo comprendido del 01-06-2007 al 01-03-2008; igualmente, se declara sin lugar el reclamo por concepto de cánones de arrendamiento, correspondientes a los seis (6) meses siguientes a esa última fecha. Así se decide.

   Se declara parcialmente con lugar la apelación del actor y queda revocada, la sentencia definitiva, dictada en fecha 28-04-2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Primer Circuito Judicial.

   No hay condenatoria en costas por haberse declarado parcialmente con lugar la demanda.

   Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y remítase al Tribunal de la causa las actuaciones pertinentes.

   Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los dieciseis días del mes de Mayo de dos mil ocho. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

   El Juez Superior Civil

   Abg. R.E.D.C..

   La Secretaria,

   Abg. S.F..

   Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 10:00 a.m. Conste.

   Stria.