Decisión nº KP02-R-2008-000840 de Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo de Lara, de 20 de Enero de 2009
| Fecha de Resolución | 20 de Enero de 2009 |
| Emisor | Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo |
| Ponente | Freddy Josue Duque Ramirez |
| Procedimiento | Demanda |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro Occidental
Barquisimeto, veinte de enero de dos mil nueve
198º y 149º
ASUNTO: KP02-R-2008-000840
DEMANDANTE: V.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 2.591.880, de este domicilio.
REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: J.C.G., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 60.356.
DEMANDADO: J.C.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.353.937, de este domicilio.
REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA (DEFENSOR AD LITEM): V.A.P., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 7204.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (APELACIÓN)
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
El 19 de agosto del 2008, llega a esta alzada apelación contra sentencia definitiva de fecha 09 de julio del 2008 emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la cual declaro SIN LUGAR la acción de Resolución de Contrato intentada por el ciudadano V.B. en contra del ciudadano J.C.C., por considerar que la acción de resolución de contrato no era la vía idónea en la presente causa.
Así las cosas, se le dio entrada el 16 de septiembre del 2008, y se fijo para el acto de informes y luego de vencido dicho lapso se dejo constancia de que la parte apelante presento su respectivo escrito en consecuencia se acuerda agregarlo al asunto y se acoge al lapso de observación de informes establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente, vencido dicho lapso este tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para el dictado y publicado de la sentencia.
Finalmente, estando dentro del lapso legal para el dictado de la sentencia, quien aquí Juzga, luego de revisar de manera exhaustiva el expediente y analizada como esta la sentencia definitiva apelada, pasa a decidir bajo los siguientes términos:
II
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
El contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano V.B. y el ciudadano J.C., debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de esta Circunscripción Judicial, se valora como un documento publico tendiente a demostrar la relación arrendaticia existente entre las partes.
Los recibos de pago del canon de arrendamiento sin firma, anexos a los folios 06 al 31, se valoran como documentos privados con lo que se intenta demostrar que no se ha cancelado el canon de arrendamiento correspondiente.
La Inspección Judicial anexa a los folios 39 al 56, se valora como hecho cierto de lo que allí se expresa.
Los recibos de pago del canon de arrendamiento, anexos a los folios 91 al 102, se valoran como documentos privados.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este juzgador para decidir observa, que estamos frente a una apelación de sentencia definitiva, que declaro Sin Lugar la acción de Resolución de Contrato incoada por el ciudadano V.B. en contra del ciudadano J.C.C., dado que al considerar del Juzgado A quo la vía idónea en este caso era la acción de desalojo y no la acción de resolución.
Al respecto, la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa que es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.
Tal situación viene regulada por el Artículo 1167 del Código Civil, al disponer:
En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello
.
La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:
Es necesario que se trate de un contrato bilateral; es necesario el incumplimiento culposo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.
Así las cosas, tenemos que cuando el incumplimiento ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de la resolución, ésta opera sin necesidad de valorar o calificarlo de total o parcial y aunque la obligación a que se refiere sea secundaria o no determinante. También es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
Dicho esto se hace necesario precisar que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento.
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas, así lo establece el Artículo 1264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.
Es por ello que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas.
Ciertamente, la acción resolutoria viene dada para aquellos casos en donde alguna de las partes incumple con lo pactado en un contrato determinado, mas en los casos en donde el contrato aunque se pacto a tiempo determinado con el pasar del tiempo sin ser renovado por las partes, solo se prorrogo automáticamente convirtiéndose en tiempo indeterminado, el mismo no encuadra dentro de esta acción resolutoria sino que la vía idónea en todo caso seria la acción del desalojo tal y como así lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual textualmente establece:
ARTICULO 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. (…) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
(Negrillas Nuestras).
Así las cosas, tal como lo señalo el juez de instancia en su decisión, inicialmente estábamos frente a un contrato a tiempo determinado, que tal y como se evidencia a los autos, el mismo venció el 14 de abril del 2004, fecha esta en la cual comenzó a correr por el lapso de 6 meses de la prorroga legal y vencida esta culmina la determinación de tiempo pactada inicialmente.
Ahora bien, siguiendo los parámetros de la decisión del A quo, el artículo 1600 del Código Civil señala que; Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Puntualizado lo anterior, y con fundamento a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado (…) a tiempo indeterminado cuando la acción de fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…).
Dada las consideraciones anteriores, y habiéndose determinado que el contrato del cual se intento su resolución por ante el juzgado de Instancia es a tiempo indeterminado, debe seguirse entonces el procedimiento de desalojo y no el de resolución, por lo tanto, no habiéndose intentado el procedimiento correcto el ex iudex a quo yerra en declarar SIN LUGAR la acción, siendo lo correcto declarar INADMISIBLE la acción propuesta por no ser el procedimiento idóneo. En consecuencia, la acción se encuentra inmersa en una causal de inadmisibilidad prevista en el Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, se modifica el fallo apelado, en el sentido de que debió declararse inadmisible de conformidad con la prohibición expresa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Efectivamente, habiéndose llegado a la conclusión de que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado y con fundamento a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado (…) a tiempo indeterminado cuando la acción de fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…); razón por la cual, lo que le correspondía al accionante es demandar el desalojo y no la resolución del contrato, por estar expresamente determinado en la norma.
IV
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:
Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano V.B. en contra de la decisión de fecha 09 de julio del 2008 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
Se declara INADMISIBLE la acción de resolución de contrato incoada por el ciudadano V.B. en contra del ciudadano J.C.C..
Se CONFIRMA el fallo con las modificaciones expuestas.
No se condena en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los veinte (20) días del mes de enero del año dos mil nueve (2009). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Titular
Dr. F.D.R.
La Secretaria,
Abogada S.F.C.
Publicada en su fecha a las 11:10 a.m.
La Secretaria,
Fd/ydg.-
