Decisión nº PJ0102009000068 de Juzgado Decimo de Municipio de Caracas, de 27 de Abril de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintisiete de abril de dos mil nueve

199º y 150º

ASUNTO Nº AP31-V-2009-9000260.

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES.

Desalojo

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto observa:

-PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano V.A.D.Y.P., venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad Nº V-2.060.165. Representado en la causa por los profesionales del derecho, abogados R.A.B. y J.R.N., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrosº 9.407 y 14.414 respectivamente, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública del Libertador del Distrito Federal, en fecha 04 de Febrero de 2009, anotado bajo el Nº 41, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones.

-PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano P.C.M., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nº V-3.403.626. Representado en la causa por los abogados B.B.G. y A.P.L., venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrosº 15.397 y 76.573, respectivamente según se evidencia del poder Apud-Acta, otorgado en fecha veinticuatro (24) de marzo de 2009, y cursante a los folios 18 y 19 del expediente.

-II-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Conoce de la presente causa este Juzgado Décimo de Municipio en virtud de la demanda que por Desalojo incoara el ciudadano V.A.D.Y.P., en contra del ciudadano P.C.M., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

En efecto, mediante escrito presentado en fecha 06 de Febrero de 2009, la parte actora incoó pretensión de Desalojo en contra del demandado, argumentando, en síntesis:

1. - Que su representada celebró en fecha 12 de Febrero de 2004, un contrato de arrendamiento con el ciudadano P.C.M., el cual tuvo por objeto un (1) apartamento ubicado en la Residencias Samson, Piso 2, Oficina número 11-A y 11-B, Avenida F.d.M., Urbanización Los Ruices, Caracas; así como una cantidad de muebles identificados en la cláusula Primera del contrato y un puesto de estacionamiento doble nivel ubicado en el nivel sótano 2, distinguido con el N° 43.

2. - Que la duración del contrato de arrendamiento se habría pactado en un (01) año fijo, contados a partir del quince (15) de Febrero de 2004, y que de acuerdo a la cláusula tercera quedaría resulto, sin necesidad de desahucio o notificación alguna, al vencimiento del mismo.

3. - Que el canon de arrendamiento se pactó por la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), hoy Mil Bolívares Fuertes (Bs.f 1.000,00), para los primeros seis (6) meses de vigencia del contrato y Un Millón Cien Mil Bolívares (1.100.000,00), hoy Mil Cien Bolívares Fuertes (Bs.f 1.100,00) durante los seis (6) meses restantes; los que serían cancelados por mensualidades anticipadas, durante los primeros diez (10) días de cada mes, desde el 15 de febrero del 2004 inclusive; con cheque no endosable a nombre del arrendador, ó mediante depósitos en la cuenta corriente de la Entidad Bancaria CORP BANCA Nro. 106-700122-3 a nombre del arrendador.

4. - Que una vez vencido el lapso de duración del contrato sin que las partes hubieren convenido por escrito prolongarlo, el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado y el arrendador continuó cobrando los cánones de arrendamiento sin exigirle la entrega del inmueble, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil, dicho contrato se sucedió a tiempo indeterminado, quedando vigentes las demás cláusulas.

6. - Que con el transcurso del tiempo y como consecuencia del proceso inflacionario, el canon de arrendamiento fue aumentando de mutuo acuerdo entre las partes hasta llegar a la actualidad a la cantidad de Un Mil Quinientos Bolívares Fuertes (1.500,00 Bs.f.) mensuales.

7. - Que el arrendatario ha venido atrasándose en los pagos de los cánones de arrendamiento, siendo esto motivo de disgusto y de reclamo por parte del arrendador, aunado a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008 y Enero de 2009, lo cual motivó la solicitud por parte del arrendador a su arrendatario, que efectuara la entrega material del inmueble.

8. - Que de manera inequívocamente extemporánea el inquilino sin la anuencia del arrendador, depositó en la cuenta bancaria de éste último, el día 16 de Enero de 2009 los cánones de arrendamiento correspondiente a los antes mencionados meses, siendo dicho depósito una prueba más del incumplimiento por falta de pago de parte del inquilino, demostrándose de este modo la extemporaneidad de los mismos y configurándose así la causal de desalojo establecida en el artículo 34 literal a de La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ante esa circunstancia, procede a incoar pretensión por Desalojo en contra del ciudadano P.C.M., en su carácter de arrendatario del inmueble para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: A.- En resolver el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y como consecuencia del incumplimiento por parte del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008 y Enero de 2009; B.- En la entrega del inmueble identificado en el libelo de la demanda totalmente desocupado de personas y cosas; C.- En pagar por concepto de indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.f. 1500,00) por cada mes que transcurra ocupando el inmueble objeto de la pretensión, hasta la total y definitiva entrega del mismo; y D.- En pagar las costas y costos derivados del juicio.

   -DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

   Por su parte el demandado, mediante escrito de fecha 24/03/2009, procedió a contestar la pretensión que por Desalojo incoara la demandante en su contra, argumentando, grosso modo:

1. - Negó, rechazó y contradijo que ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009, pues si bien existió algún retraso en los pagos de los cánones de arrendamiento antes señalados, una vez que el arrendador los recibió, convalidó cualquier retraso que pudiere existir y lo coloca en estado de solvencia en el pago.

2. - Negó, rechazó y contradijo el argumento esgrimido por la actora en cuanto a que ha depositado sin su anuencia en la cuenta corriente del arrendador designada para tal efecto, motivado a que no la necesitaba al haber sido expresamente autorizado para ello, conforme a la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento.

3. - Que conforme a los depósitos efectuados, al momento de incoarse la pretensión de desalojo por parte del demandante, se encontraba (el arrendatario) totalmente al día en los pagos, aunado al hecho de haberse efectuado hasta el mes de Abril de 2009.

   -III-

   -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-

   Mediante escrito presentado en fecha 06 de Febrero de 2009, la parte actora incoó pretensión de desalojo en contra de la demandada. (Folios 01 al 04).

   Por auto de fecha 17 de Febrero de 2009, se admitió la pretensión de desalojo incoada y consecuencialmente, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda. (Folios 10 y 11).

   En fecha 26 de Febrero de 2009, se dejó constancia de haberse librado la respectiva compulsa de citación de la demandada. (Folio 14).

   Mediante escrito de fecha 24 de Marzo de 2009, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. (Folios 21 y 22).

   Mediante escritos de fechas 30 de Marzo de 2009 y 31 de Marzo de 2009, la parte actora y demandada respectivamente consignaron escrito de promoción de pruebas en la causa (Folios 24, 26 y 27), los cuales resultaron proveídos por auto de fecha 03 de Abril de 2009 (Folios 44 y 45).

   -IV-

   -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

   De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:

   Vista a la naturaleza de la acción que nos ocupa, resulta necesario la determinación de lo que ha de entenderse por juicio de Desalojo Arrendaticio en los términos que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:

   Así, dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente:

   …Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

   c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

   d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

   En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

   g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…

   . (Negrillas y Subrayado del Tribunal).

   Articulado que consagra el denominado Juicio de Desalojo Arrendaticio, el cual puede ser entendido como la acción que posee el arrendador en contra de su arrendatario de un inmueble por contrato verbal o por tiempo indeterminado para dar por terminada la relación arrendaticia amparado en las causales dispuestas taxativamente por la norma y así obtener la entrega material del bien objeto del contrato, como lo dispone el autor G.G.Q., en su Obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, es (sic)”…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley…”.

   Siendo sus notas características en consecuencia que:

   A.- Se aplica a los contratos de arrendamientos verbales o los escritos por tiempo indeterminado;

   B.- Los motivos para su procedencia son de estricta interpretación (taxativa) no pudiéndose en consecuencia aplicar la analogía para obtener el desalojo de inmueble, salvo la acción Resolutoria Arrendaticia; y

   C.- De conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, debe tramitarse por el procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

   Así las cosas, se evidencia que la parte demandante arguye como fundamento de su pretensión, la presunta insolvencia de su arrendatario para con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del año 2008 y Enero de 2009, pues si bien le fueron “depositados” en la cuenta del Banco prevista en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, no contaba con el aval ni autorización de su parte para ser efectuada, por lo que las mismas además de extemporáneas por tardías, resultarían totalmente ineficaces para tenerlo por solvente en el pago de los meses antes mencionado.

   Mas sin embargo, la parte demandada y así lo asume la propia actora en su libelo de demanda, alegó encontrarse solvente para con el pago de los cánones de arrendamientos señalados como insolutos, pues si bien, aceptaba que habría incurrido en algún retraso en su cancelación, la parte actora los había convalidado, lo que la colocaría en una situación de solvencia muy al contrario de lo fundamentado en el escrito libelar.

   Es con base a ello, que este Juzgado de Municipio observa que efectivamente en la Cláusula Segunda del contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 12 de Febrero de 2004, el cual cursa en original a los folios 07 al 09 del expediente y cuya valoración probatoria en la causa se le confiere en atención a lo previsto en los artículos 1363 y 1368 del Código Civil, se habría pactado:

   (SIC)”…SEGUNDA: El canon de arrendamiento de “EL INMUEBLE” ha sido convenido en la cantidad de Un Millón de Bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 1.000.000,00) durante los primeros seis (06) meses y de un millón cien mil bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 1.100.000,00) durante los primeros seis (06) meses restantes y que el arrendatario pagará por mensualidades anticipadas, durante los primeros diez (10) días de cada mes, desde el 15 de Febrero del 2004 (inclusive) con cheque no endosable a nombre de “EL ARRENDADOR”, ó también puede efectuar un depósito en la Cuenta Corriente de Corp. Banca C.A. N° 106-700122-3 a nombre de “EL ARRENDADOR”…” (Fin de la cita textual). (Folio Vto. 07).

   Lo que sin duda reflejaría la voluntad de las partes de pactar el pago de las mensualidades convenidas de forma adelantada, ya fuere mediante Cheque “NO ENDOSABLE” a nombre del Arrendador; ya mediante depósito Bancario en la Cuenta N° 106-700122-3 a nombre del arrendador en la entidad financiera CORP BANCA; situación ésta última la llevado a cabo por el arrendatario del inmueble y muy en conocimiento del demandante, pues éste mismo en su escrito de libelo de demanda, alegó:

   (SIC)”…Frente a ello, y de manera inequívocamente extemporánea, el inquilino, sin la anuencia del arrendador, depositó en la cuenta bancaria de éste último, el día 16 de Enero de 2009, los cánones de arrendamiento correspondientes a los antes mencionados meses, siendo dicho depósito una prueba más del incumplimiento por falta de pago de parte del inquilino, demostrándose de este modo la extemporaneidad de los mismos y configurándose así la causal de desalojo establecida en el artículo 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”. (Fin de la cita textual). (Folio 03).

   Lo que constituiría una prueba de confesión de la actora de cancelación de los meses señalados como insolutos, pues conforme a la propia cláusula Segunda del Contrato de arrendamiento en referencia, fue de manera consensuada que tal modalidad de pago (deposito bancario) se habría convenido, y el efectuar los depósitos fuera del tiempo previsto para ello, podría ser causal de otro tipo de acción judicial más no de la de desalojo, pues lo que indudablemente existió fue una purga en la mora del deudor, dado que, de manera tácita, mediante la autorización al banco de recibir los depósitos de los cánones de arrendamiento, libertó a su arrendatario en atención a lo previsto en el artículo 1286 del Código Civil, por lo que mal pudiera tenérsele a éste último (arrendatario) en estado de morosidad, pues se insiste, pudiera existir con tal actuar, alguna otra causal para terminar la relación arrendaticia, pero no la basada en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues para ejercer la misma, debe estarse verdaderamente en un estado de insolvencia de dos (02) cánones de arrendamiento y no como en el caso de autos, donde lo que hubo fue una purga en la mora del deudor, pudiendo el actor reservarse las acciones pertinentes para el cobro de los intereses moratorios que pudieron haberse generado en el retardo en el pago de los cánones. Así se decide.

   Tal conclusión, no sólo encuentra sustento en las propias afirmaciones de la parte actora, sino incluso de lo arrojado del material probatorio aportado a los autos y en especial a las planillas de depósitos N° 06765347 de fecha 16/01/2009; 06765349 de fecha 16/01/2009; 06765348 del 16/01/2009 y 00858279 de fecha 29/01/2009, cursante a los folios 32 al 38, valoradas en atención a lo previsto en los artículos 1363 y 1368 del Código Civil, todas por un monto de Un Mil Quinientos Bolívares Fuertes (1.500,00 Bs.f) efectuadas en la cuenta Corriente N° 01070001223, a nombre de V.A.D.Y.P., en la entidad Bancaria Corp. Banca C.A., es decir, en la misma cuenta dispuesta para tal fin en el propio contrato de arrendamiento en su cláusula segunda, por lo que resultaba innecesaria la “aprobación” del arrendador de autorizar tales depósitos, cuando ello no fue convenido en el contrato locativo, por lo que mal podría calificarse como inválido tales pagos tal y como lo pretende la actora en la causa. Así se decide.

   Con relación a la naturaleza determinada o indeterminada del contrato de arrendamiento, debe observarse que si bien las partes están contestes en afirmar que se encuentra ante una relación indeterminada en el tiempo, conforme a lo alegado por la actora en su libelo de demanda y la demandada en el respectivo escrito de contestación de fecha 24 de Marzo de 2009, al admitir en dar por cierto la afirmación explanada en el libelo del vencimiento del plazo de duración del contrato y la inexistencia de convenio de prorroga convencional del mismo, con la continuidad en la ocupación del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento (artículo 1614 del Código Civil), es evidente estar frente a un contrato a tiempo indeterminado tal y como ambas partes lo han afirmado en sus respectivos escritos. Así se decide.

   En consecuencia y visto que efectivamente la parte demandada en la causa, ciudadano P.C.M., se encuentra en estado de solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos por la parte actora en su libelo de demanda, es evidente y ajustado a derecho en atención a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, declarar SIN LUGAR la pretensión que por Desalojo incoara el ciudadano V.A.D.Y.P., en contra de su arrendatario ya antes mencionado, con los demás pronunciamientos que de ello deriva. Así se decide.

   -DISPOSITIVO-

   En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:

   -PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión que por Desalojo incoara Desalojo incoara el ciudadano V.A.D.Y.P., en contra del ciudadano P.C.M., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

   -SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se CONDENA en costas y costos del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.

   -TERCERO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso de diferimiento establecido por auto de fecha 23 de Abril de 2009, por lo que resulta innecesaria su notificación.

   -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTISIETE (27) días del mes de ABRIL del año DOS MIL NUEVE (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la FEDERACIÓN.

   El JUEZ

   NELSON GUTIERREZ CORNEJO.

   LA SECRETARIA.

   ABG. K.S.O..

   En la misma fecha, siendo las TRES Y ONCE MINUTOS DE LA TARDE (03:11 P.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N° 20 del Libro Diario del Juzgado.

   LA SECRETARIA.

   ABG. K.S.O..