Sentencia nº 00937 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala Político Administrativa de 4 de Julio de 2002

Fecha de Resolución 4 de Julio de 2002
EmisorSala Político Administrativa
PonenteYolanda Jaimes Guerrero
ProcedimientoDemanda

Magistrada Ponente: Y.J.G. Exp. Nº 15955

El abogado J.M.A.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 54.453, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano L.H. DA SILVA, de nacionalidad portuguesa, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº E – 997.018, mediante escrito presentado ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario con Competencia Nacional y sede en la ciudad de Caracas, en fecha 18 de septiembre de 1997, demandó por nulidad de contrato de dación en pago a la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 4 de septiembre de 1974, bajo el Nº 63, Tomo 133 – A, y al FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), instituto autónomo creado mediante Decreto Ejecutivo Nº 540 de fecha 20 de marzo de 1995, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 33.190 de fecha 22 de marzo de 1985.

Admitida la demanda el 30 de septiembre de 1997, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil Bancario con competencia Nacional y sede en la ciudad de Caracas, se emplazó a la parte demandada, para que dentro de los 20 días de despacho siguientes a la última citación que de ellos se hiciere, dieran contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 21 de octubre de 1997, el apoderado judicial de la parte actora consignó recaudos, a los fines de que fueran elaboradas las compulsas de citación correspondientes y solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar .

El 4 de noviembre de 1997, se ordenó notificar al Procurador General de la República, conforme al artículo 38 de la entonces vigente Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.

En fecha 10 de noviembre de 1997, se ordenó abrir el cuaderno de medidas correspondiente.

Reformada la demanda el 10 de diciembre de 1997, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil Bancario con Competencia Nacional y sede en la Ciudad de Caracas la admitió en cuanto ha lugar en derecho.

Practicada la citación de los demandados y notificado el Procurador General de la República, en fecha 16 de marzo de 1998, compareció ante el Tribunal a quo el abogado L.D.O., en representación de Inmobiliaria Cadima, C.A., para dar contestación a la demanda. Por su parte, en fecha 26 de marzo de 1998, los abogados J.E.B.F., M.G.G. Y C.E.C.A., actuando en su carácter de apoderados judiciales del Fondo de Garantía y Protección Bancaria (FOGADE), en lugar de contestar al fondo la demanda, promovieron la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del Tribunal para conocer de la acción propuesta.

En fecha 14 de mayo de 1998, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario con Competencia Nacional, dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa opuesta por los apoderados judiciales del Fondo de Garantía y Protección Bancaria (FOGADE), declinando en consecuencia, el conocimiento de la presente causa en la Sala Político Administrativa del M.T. de la República.

Por decisión de fecha 7 de octubre de 1999, la Sala se declaró competente para conocer la presente controversia, en aplicación del ordinal 14 en concordancia con el ordinal 15 del artículo 42 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, por lo que se remitió el expediente al Juzgado de Sustanciación.

El 20 de octubre de 1999, por cuanto el Juzgado de Sustanciación consideró que la causa se encontraba paralizada, acordó notificar a las partes de la continuación de la misma, de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 358 eiusdem, a los fines de que tuviera lugar el acto de contestación de la demanda, dentro de los 5 días de despacho siguientes a la última de las notificaciones que de las partes se hiciera.

Mediante diligencia de fecha 17 de noviembre de 1999, el abogado M.S.H., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.419, actuando con el carácter de apoderado judicial del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE) y de la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A, se dio por notificado y solicitó la notificación de la parte actora.

En fecha 14 de diciembre de 1999, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó copia simple del auto de fecha 9 de diciembre de 1999, quedando con dicha actuación tácitamente notificado.

El 11 de enero de 2000, los apoderados judiciales del FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) e INMOBILIARIA CADIMA, C.A dieron contestación al fondo de la demanda.

En fecha 9 de febrero de 2000 y 23 de febrero de ese mismo año, la parte actora y los demandados, respectivamente, promovieron pruebas.

El 1 de marzo de 2000, los demandados se opusieron a las pruebas promovidas por la actora. Igualmente, el 14 de ese mismo mes y año la demandante se opuso a las pruebas promovidas por los demandados.

Por auto de fecha 11 de abril de 2000, el Juzgado de Sustanciación declaró sin lugar la oposición a las pruebas presentadas tanto por la parte actora como por los demandados y en consecuencia, admitió las mismas.

Mediante auto de fecha 12 de julio de 2000, el Juzgado de Sustanciación remitió a esta Sala el presente expediente, en virtud de haber concluido la sustanciación del mismo.

En fecha 25 de julio de 2000 se dio cuenta en Sala y por auto de la misma fecha, se designó ponente al Magistrado Carlos Escarrá Malavé, fijándose el quinto día de despacho para dar comienzo a la relación de la causa.

El 3 de agosto de 2000, la parte actora recusó al Magistrado Carlos Escarrá Malavé, quien consignó el informe respectivo el 10 de agosto de ese mismo año.

Llegada la oportunidad de presentar informes, los demandados comparecieron el 19 de septiembre de 2000 y consignaron el escrito respectivo.

El 28 de septiembre de 2000, la parte actora presentó las observaciones a los informes de la parte demandada.

Mediante diligencia presentada el 24 de octubre de 2000, el apoderado judicial del actor señaló que la causa aún no estaba concluida por cuanto todavía no se había obtenido respuesta de dos de los entes públicos a los cuales se les requirió la prueba de informes respectiva.

El 7 de noviembre de 2000, se dijo “VISTOS”.

Mediante diligencias de fechas 2, 15 y 22 de noviembre del año 2000, la parte actora denunció la violación de sus derechos constitucionales, por cuanto la causa no se encontraba correctamente sustanciada, toda vez que aún no se obtenía respuesta por parte de dos entes públicos a los cuales se les requirió prueba de informes.

El 20 de diciembre de 2000, se ordenó abrir la pieza Nº 2 del presente expediente.

En virtud de la designación de los Magistrados HADEL MOSTAFÁ PAOLINI Y Y.J.G., y la ratificación del Magistrado L.I. ZERPA, por la Asamblea Nacional en sesión de fecha 20 de diciembre de 2000, publicada en la Gaceta Oficial N° 37.105 del día 22 del mismo mes y año, se reconstituyó la Sala Político Administrativa el 27 de diciembre de dicho año y por auto de fecha 18 de enero de 2001, se designó ponente a la Magistrada Y.J.G., quien con tal carácter suscribe la presente decisión.

El 16 de enero de 2001, la parte actora ratifico su diligencia de fecha 2, 15 y 22 de noviembre de 2000.

En diligencia de fecha 6 de febrero de 2001, los demandados solicitaron se dictara sentencia.

El 20 de febrero de 2001, la parte actora solicitó se remitiese el presente expediente al Juzgado de Sustanciación, a los fines de que se cumpliera con toda la sustanciación del mismo, por cuanto aún no han sido evacuadas dos pruebas de informes promovidas y admitidas en su debida oportunidad.

El 17 de abril de 2001, los demandados solicitaron que se dictara sentencia.

I ANTECEDENTES

Mediante escrito presentado el 18 de septiembre de 1997, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario con Competencia Nacional, el ciudadano L.H. DA SILVA, demandó la nulidad del contrato de dación en pago suscrito por la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA C.A y el FONDO DE GARANTÍA Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), aduciendo a tal efecto, que como consecuencia de dicha nulidad, debía la parte demandada convenir en entregarle el documento definitivo de compra venta y para el supuesto en que no se acordase lo solicitado, pedía se le subrogara en el lugar del mencionado Fondo, teniendo el derecho preferente para adquirir el inmueble objeto del contrato, por vía del retracto legal arrendaticio invocado por el demandante en su carácter de arrendatario del bien. Dicho inmueble se encuentra conformado por el área de estacionamiento de los sótanos signados con los Nros. 5 – 4 – 3 – 2 – 1 y semisótano, con un área de CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE (477) puestos de DOCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS CADA UNO (12,50 m2) y dos locales para oficina con un área de OCHENTA METROS CUADRADOS aproximadamente, (80 M2), los cuales forman parte de la Torre Británica de Seguros, ubicada en la Av. J.F.S. en el Parcelamiento A.S., Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda. Adicionalmente a lo antes expuesto, el demandante solicitó que la presente sentencia se tuviera como título definitivo de propiedad, en vista que en el presente caso se había perfeccionado a su favor la venta del inmueble en referencia. Admitida la demanda, se emplazó a la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A y al FONDO DE GARANTÍA Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), para que comparecieran ante dicho Tribunal dentro de los 20 días de despacho siguientes a la última de las citaciones que de ellos se hiciere, a los fines de que dieran contestación a la demanda incoada en su contra por el ciudadano L.H. DA SILVA.

Llegada la oportunidad de contestar al fondo de la demanda la representación judicial de la codemandada INMOBILIARIA CADIMA, C.A dio contestación a la misma en los siguientes términos:

En primer lugar, sostuvo “...admito expresamente, el perfeccionamiento del contrato, con el acuerdo sobre la cosa y el precio; y la concurrencia de voluntades, conforme al principio de consensualidad de los contratos que priva en nuestro ordenamiento jurídico, según lo establecido en el Artículo 1.161 del Código Civil en concordancia con lo establecido en los Artículos 1.141 y 1.137 del mismo Código. En este estado las cosas, como bien lo expresa el demandante, tan sólo queda pendiente, el cumplimiento de la obligación de la vendedora, mi representada, de otorgar al demandante comprador, el Título de Propiedad de los inmuebles objeto de la venta, contra el correspondiente pago del precio establecido por parte del demandante, el cual se encuentra en posesión de los inmuebles vendidos en calidad de dueño, al haberse invertido el título de la posesión que ejercía en calidad de arrendatario, por efecto del perfeccionamiento del contrato...”.

Por otra parte indicó que es completamente falsa la afirmación del demandante en el sentido, de que su representada ‘...Cedió y traspasó al FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITO Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), la totalidad de los bienes inmuebles (SEMI – SOTANOS) (SS) y los estacionamientos 1, 2, 3, 4 y 5 que días antes les había ofrecido en venta, dejando de cumplir con su obligación contractual de la venta...’. Al respecto, sostuvieron que lo sucedido fue que “...el codemandado FOGADE, en fecha 11 de Agosto de 1.997, en forma descabellada y absurda, actuando totalmente fuera del ámbito de su competencia, procedió en fraude de la Ley, muy especialmente, de la Ley de Registro Público, de los Artículos 1.141, 1.166 y 1352 del Código Civil y de los Artículos 59, 60 y 61 de la Ley de Regulación de la Emergencia vigente, a (sic) arrebatar a mi representada la titularidad registral de los inmuebles objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, mediante la írrita protocolización de un instrumento contentivo de la declaración unilateral de propiedad sobre los mismos (...), pretendiendo confiscar, como pretende, la propiedad de los mismos y de la totalidad de los inmuebles propiedad de mi representada (....), ocasionando directamente injusto daño a INMOBILIARIA CADIMA C.A., e indirectamente al Patrimonio Público al cual debe servir...”.

Por último, negó que existiera de su parte un incumplimiento de las estipulaciones contractuales, sino que más bien se trataba de una imposibilidad sobrevenida en virtud del régimen de intervención aplicado a su representada, situación esta última que - según lo alegado por la parte demandada – fue expresamente admitida por el demandante en su libelo, citando a tal efecto, las expresiones que constituyen prueba de ello.

Seguidamente, el otro codemandado, esto es, el FONDO DE GARANTÍA Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), procedió a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del Tribunal para conocer de la presente causa, la cual fue declarada con lugar en fecha 14 de mayo de 1998, declinándose la competencia para conocer del presente asunto a esta Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, la cual mediante decisión de fecha 7 de octubre de 1999, aceptó la competencia que le fuere declinada y en consecuencia, ordenó remitir el expediente al Juzgado de Sustanciación.

Resuelta la incidencia de cuestiones previas los abogados J.B.F., M.G.G., C.E.C.A. y M.S.H., actuado en su carácter de apoderados judiciales del FONDO DE GARANTÍA DE DEPOSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA y de la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A, procedieron en fecha 9 de febrero a dar contestación al fondo de la demanda, alegando como punto previo la falta de cualidad de la persona del actor y rechazando en forma genérica tanto los hechos como el derecho en que se fundan la demanda y su reforma.

II

FUNDAMENTOS DE LA DEMANDA Y SU REFORMA

Señala el demandante que su representado en fecha 11 de abril de 1997, suscribió con la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A un contrato de arrendamiento sobre “...las áreas de estacionamiento de los sótanos signados con los Nos. 5,4,3,2,1, y Semi Sótano (SS) que constan de CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE PUESTOS (477), DE DOCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (12,50 M2) CADA UNO y dos (02) Locales para oficina con un área de OCHENTA METROS CUADRADOS (80 M2) aproximadamente los cuales forman parte de la TORRE BRITÁNICA DE SEGUROS, ubicada en la Av. J.F.S., en el parcelamiento A.S., Municipio Autónomo Chacao, del Estado Miranda...”.

En tal sentido, sostuvo que dicho contrato tendría una vigencia de un año contado a partir del 01 de abril de 1997 y que el canón de arrendamiento mensual sería por la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS TRECE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100, (Bs. 1.813.200,00), los cuales dice haber pagado oportunamente.

No obstante lo anterior, indicó que en fecha 27 de mayo de 1997, el ciudadano L.D.S. recibió una comunicación remitida por la empresa INMOBILIARIA CADIMA C.A, suscrita por el Liquidador Judicial L.F.S.V., mediante la cual le notificaba la voluntad de su representada de vender las áreas de estacionamiento que le habían sido arrendadas al demandante, por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,00).

Igualmente, alegan que el 4 de junio de 1997, específicamente a los 7 días de haber recibido la oferta de venta por parte del propietario del inmueble, su patrocinado giró una comunicación escrita a las oficinas de la empresa mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A, por medio de la cual le manifestaba su deseo de adquirir el inmueble arrendado.

Más adelante, señaló que su representado se trasladó a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda y en ella se encontró con la sorpresa de que el inmueble que le había sido arrendado fue cedido en fecha 11 de agosto de 1997 al FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE).

En tal virtud demandó a la empresa INMOBILIARIA CADIMA C,A y al FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITO Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), con fundamento en los artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil, por cuanto a su representado le asiste un derecho de retracto conforme al cual debe ser preferido en la cesión o cualquier otro acto traslativo de la propiedad, y en consecuencia, solicitó se delarara la nulidad absoluta del contrato de dación en pago suscrito entre el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA y la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA C.A, por adolecer el mismo de vicios que lo hacen inexistente y en tal sentido, pidieron que les fuera entregado el documento definitivo de compra – venta.

En cuanto a los motivos para solicitar la nulidad del contrato de dación en pago, alegó que el inmueble objeto del mismo no es ni ha sido nunca del Banco Construcción C.A, ni de ninguna otra institución bancaria y por lo tanto, no es un activo bancario inmobiliario en los términos del artículo 58 de la Ley de Regulación de la Emergencia Financiera. De ahí que – a su entender – no le sea aplicable el procedimiento establecido en los artículos 59 y 60 de dicha Ley. No obstante, a renglón seguido denuncia la violación del procedimiento establecido en los mencionados artículos de la Ley de Regulación de la Emergencia Financiera.

Adicionalmente, sostiene que “...además de existir un derecho a ser preferido, de parte de mi representado, el propietario de los inmuebles ofertó y contrató con el ciudadano L.H. DA SILVA , la venta de los mismos, dejando de cumplir hasta los momentos...”

En tal sentido, indicaron que el contrato de venta antes referido se había perfeccionado desde el 4 de junio de 1997, momento en el cual las partes habían manifestado mutuamente su voluntad de vender y de comprar, respectivamente y existía un consenso sobre el precio y el objeto de la venta, sin que para ello fuese necesario el otorgamiento de algún tipo de escritura, por cuanto se trata de un contrato consensual que se perfecciona con el solo consentimiento de las partes.

En razón de lo anterior solicitan sea declarada la nulidad absoluta del contrato de dación en pago suscrito entre el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) y la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A y en consecuencia, ésta última proceda a la entrega del “...documento definitivo de la compra venta perfeccionada en fecha 4 de junio de 1997, a el ciudadano L.H. DA SILVA, por ello demando por ante este Tribunal el cumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones contraidas y se tenga la sentencia como título suficiente de propiedad...”.

Por último, solicitan que para el supuesto en que el pedimento anterior sea declarado sin lugar, piden que su representado “...L.H. DA SILVA se subrogue en el lugar de EL FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), en las mismas condiciones escritúrales del inmueble arrendado...”.

III DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Mediante escrito de fecha 9 de febrero de 2000, los abogados J.B.F., M.G.G., C.E.C.A. y M.S.H., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 11.601, 11.922, 52.176 y 70.419, respectivamente, actuado en su carácter de apoderados judiciales del FONDO DE GARANTÍA DE DEPOSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA y de la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A, procedieron a dar contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:

Como punto previo al fondo alegaron la falta de cualidad de la persona del demandante, toda vez que conforme al artículo 1.346 del Código Civil, sólo podrán demandar la nulidad de la convención quien a su vez es demandado por la ejecución de la misma.

Por otra parte indicaron que para el supuesto que fuera desechada la anterior defensa solicitaban se declarara sin lugar la acción de nulidad, por cuanto los argumentos esbozados por el demandante son contradictorios. En efecto, alegaron los demandados que constituía una antinomia la afirmación de la parte actora relativa a que no le resultaba aplicable al inmueble objeto de la dación las normas y procedimientos previstos en la Ley de Regulación de Emergencia Financiera, pero que no obstante ello, dicha convención era nula por cuanto no fue observado el procedimiento establecido en los artículos 59 y 60 de dicha Ley.

Asimismo expresaron que “...Al ser INMOBILIARIA CADIMA, C.A, una de aquellas empresas que integraban el grupo del Banco Construcción, intervenido según Resolución Nº 066 – 94, emanada de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras, se ve en la ineludible obligación de dar en pago a FOGADE, las unidades susceptibles de propiedad particular conforme al régimen de Propiedad Horizontal que conforman el Edificio TORRE BRITÁNICA DE SEGUROS, debido a que se encontraban vencidos los lapsos establecidos en el contrato de auxilios financieros celebrados en su oportunidad entre FOGADE y el Banco Construcción, sin que el mencionado Banco hubiese cumplido con su obligación de pagar la totalidad de dichos préstamos...”

Igualmente sostuvieron que la condición de propietaria de dicho bien inmueble por parte de FOGADE era indiscutible, y en lo relativo a que no se observaron las formalidades de la Ley de Emergencia Financiera al momento de suscribir el contrato de dación en pago con INMOBILIARIA CADIMA C.A, consideraban que ello “...no le resta en forma alguna valor a la operación celebrada, no sólo por cuanto la misma norma no consagra dicha sanción, sino que por el contrario, el artículo 62 del mencionado cuerpo legal establece (...) que se trata de operaciones necesarias y de interés nacional...”.

Asimismo, alegaron que “...No se puede atacar la validez de una operación que per se, fue efectuada en orientación a un cuerpo legal creado por una situación de emergencia...”, así como tampoco “...puede un tercero atacar la validez de una operación, en la que su intervención o voluntad no era en forma alguna indispensable para llevarla a cabo...”. De ahí que concluyan diciendo que “...debe desecharse por improcedente los argumentos esgrimidos por el demandante para atacar la dación en pago efectuada entre INMOBILIARIA CADIMA C.A Y FOGADE ...”.

En cuanto al retracto legal arrendaticio sostuvieron que el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, remite al Código Civil sólo en lo relativo al lapso para ejercer tal derecho, el cual – a su entender – es un término de caducidad, por lo tanto estiman que el retrayente en materia inquilinaria no puede ejercer su derecho en base a normas de derecho común o pretender su aplicación analógica, ya que tan especialísimo retracto legal tiene su nacimiento y consagración legislativa en la citada ley especial.

De lo expuesto aducen, “...que el inquilino que pretenda ejercer retracto legal arrendaticio, debe fundamentarlo obligatoriamente en el artículo 6 del decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y no en normas de derecho común (art. 1.546 del Código Civil), pues es justamente con la creación del aludido cuerpo normativo inquilinario, cuando aparece dentro del mundo jurídico el derecho del arrendatario de ejercer el retracto legal, por lo que cualquier acción de este tipo, intentada en base al Código Civil, debe ser declarada improcedente...”

Igualmente, expresaron que según la doctrina de este Alto Tribunal de Justicia el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas no es aplicable a casos como el de autos, en donde el inmueble arrendado se refiere a un local comercial. De ahí que no existiendo en el Código Civil una norma que prevea el retracto legal arrendaticio, la presente acción debe declararse sin lugar.

Por otra parte, sostienen que tampoco es aplicable el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, por cuanto el mismo señala “...UN ÚNICO SUPUESTO FACTICO para que pueda hacerse efectivo el derecho preferente del inquilino para adquirir en propiedad el inmueble arrendado, supuesto que no se dá (sic) en el presente caso....”. En efecto, alegaron que el referido artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda dispone expresamente: ‘...Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble...’, de lo cual desprenden que “...la única forma posible de hacer nacer en cabeza del inquilino el derecho preferente para adquirir en propiedad, es que haya verificado una venta, o que se esté en disposición de hacerla, pero no cuando se ha realizado la enajenación mediante una dación en pago, como sucedió en el caso de autos...”.

Finalmente, alegan los demandados que “...entre los requisitos concurrentes exigidos por la norma del Decreto Legislativo que consagra el derecho al retracto legal arrendaticio, esta la exigencia de que el arrendamiento hubiera durado mas de dos años, que no es el caso...”, toda vez que para la fecha de la interposición de la presente demanda el inquilino demandante no había cumplido el término indicado.

III

PUNTO PREVIO

Tal y como puede apreciarse de la parte narrativa de la presente decisión, ha sido planteada una dicotomía en cuanto al estado procesal de la causa, que debe ser resuelta con carácter previo a la sentencia de fondo por la trascendencia jurídica que implica la verificación de los hechos denunciados por el demandante.

En efecto, corre inserta al expediente diligencia suscrita el 24 de octubre de 2000, por el apoderado judicial del actor donde señaló que la causa aún no estaba concluida por cuanto todavía no se había obtenido respuesta de dos de los entes públicos a los cuales se les requirió la prueba de informes respectiva.

Sin embargo, el estudio de las actas procesales revela, que tal denuncia no impidió que en fecha 7 de noviembre de 2000, se dijera “VISTOS”, lo cual trajo consigo que el demandante el 15 y el 22 de noviembre del año 2000, ratificara nuevamente el alegato relativo a que le fueron conculcados sus derechos constitucionales, por cuanto la causa – a su entender - no se encontraba correctamente sustanciada. Dicho pedimento se ratificó el 16 de enero de 2001.

No obstante, en contraposición a lo anterior, los demandados en diligencia de fecha 6 de febrero de 2001, solicitaron se dictara sentencia; mientras que el 20 de febrero de ese mismo año, el actor, por su lado, pidió se remitiese el expediente al Juzgado de Sustanciación, a los fines de que se cumpliera con toda la sustanciación del mismo.

De manera que, en atención a la síntesis de las actuaciones verificadas en autos, resulta evidente que ha sido cuestionado por la parte actora el hecho de que ésta sea la oportunidad de dictar sentencia de fondo, con lo cual surge como cuestión que debe ser resuelta de inmediato por esta Sala el punto atinente a sí la falta de remisión de los informes solicitados a los entes públicos en referencia, daría lugar a una paralización de la causa o sí por el contrario, la tramitación subsiguiente del expediente vulneró los derechos constitucionales invocados como infringidos por el demandante.

Al respecto observa la Sala que los artículos 202 y 203 del Código de Procedimiento Civil, dan cuenta clara de la vigencia en Venezuela de los principios de improrrogabilidad e inabreviabilidad de los lapsos procesales, como regla general. En efecto, establecen dichos dispositivos lo siguiente:

Artículo 202.- Los términos o lapsos procesales no podrán prorrogarse ni abrirse de nuevo después de cumplidos, sino en los casos expresamente determinados en la ley, o cuando una causa no imputable a la parte que lo solicite lo haga necesario.

En todo caso en que el curso de la causa quede en suspenso por cualquier motivo, la causa reanudará su curso en el mismo estado en que se encontraba al momento de la suspensión.

Pueden las partes, de común acuerdo, suspender el curso de la causa por un tiempo que determinarán en acta ante el Juez.

Artículo 203.- Los términos o lapsos procesales no podrán abreviarse sino en los casos permitidos por la ley, o por voluntad de ambas partes o de aquélla a quien favorezca el lapso, expresada ante el Juez, y dándose siempre conocimiento a la otra parte

Ahora bien: Nuestro Código de Procedimiento Civil no establece cuándo se está en presencia de una paralización del juicio; pero resulta evidente que su normativa distingue, aunque no haya un uso uniforme de la terminología, entre la suspensión (por motivos legales o por el común acuerdo de las partes) y la paralización o detención (por cualquier otro motivo). El artículo 202, se encuentra referido a éste último supuesto, por cuanto supone la posibilidad de que la parte solicite la prórroga o la reapertura del lapso.

Sin embargo, las prórrogas no pueden ser nunca acordadas sino cuando se las decreta antes de cumplirse el término que se trata de prorrogar, porque de otro modo se acordaría, no la prolongación de éste, sino una reapertura del lapso cumplido. No obstante, vale la pena advertir, que deben mediar circunstancias de hecho especiales o de fuerza mayor, cuya prueba conste en autos, bastantes para justificar la concesión de dichas prórrogas.

Circunscribiéndonos al caso que se analiza se observa, que la solicitud formulada por la parte actora, en el sentido de que se remita el expediente al Juzgado de Sustanciación, a los fines de que éste concluya la sustanciación del mismo, por cuanto aún no han sido recibidas las resultas de dos de las pruebas de informes, por ella promovidas, constituye una pretensión de paralización ilegal del procedimiento, por cuanto el Código de Procedimiento Civil dispone para el proceso ordinario de un lapso de 30 días de despacho para la evacuación de las pruebas promovidas por las partes en juicio, el cual en atención a lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil es inabreviable e improrrogable, salvo que haya mediado una solicitud de prórroga o reapertura del mismo, circunstancia ésta última que no ha sido acreditada en autos.

En tal virtud, resulta pertinente señalar que pasados los 30 días a los cuales se ha hecho referencia, sin que fueran consignados los informes requeridos y sin que la parte hubiera solicitado reapertura del lapso en los supuestos establecidos en la ley, el juicio debió, como en efecto ocurrió, continuar su curso. De ahí que no pueda pretenderse por parte del actor, violación alguna a sus derechos y garantías constitucionales. Así se decide.

II DE LA FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDANTE

Los apoderados judiciales de los demandados alegaron la falta de cualidad de la persona del actor, con fundamento en el artículo 1.346 del Código Civil. Los hechos que motivaron la interposición de la mencionada defensa perentoria se refieren a que dicho dispositivo faculta para solicitar la nulidad del contrato, únicamente, a aquellos sujetos que hayan sido parte en el mismo, siempre que la nulidad esté fundada en vicios de nulidad relativa y no absoluta.

En tal sentido, sostuvieron que la convención cuya nulidad se solicita fue suscrita por la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A y el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), por lo cual concluyen que no habiendo participado el actor en la celebración de dicho negocio jurídico, éste no tiene cualidad para solicitar la anulabilidad del contrato.

Alegada en tales términos la defensa perentoria de falta cualidad activa, conviene destacar que dicho planteamiento se resuelve con la demostración de la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo. La cualidad activa expresa la referencia de un poder a un sujeto determinado. Por lo tanto, la cualidad entendida en éstos términos denota únicamente una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.

De manera que siendo ello así, el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio pudiera plantear dudas en casos como el de autos donde la pretensión del actor se encuentra compuesta por un conjunto de peticiones que dan lugar, incluso al planteamiento de acciones subsidiarias.

En efecto, el demandante al momento de concretar su pretensión señaló: Primero: solicitó la nulidad del referido contrato de dación en pago, por cuanto no se observaron las formalidades para el registro de dicho documento, establecidas en la Ley de Regulación de la Emergencia Financiera y como consecuencia de dicha nulidad pidió que la sentencia le reconociera su legítimo derecho de propiedad. Segundo: Para el supuesto en que dicha acción no prosperare solicitó el retracto legal arrendaticio. Ahora bien: Advierte la Sala que en el presente caso la defensa de falta de cualidad activa se encuentra circunscrita únicamente a la acción principal de nulidad del contrato de cesión, celebrado por la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A y el FONDO DE GARANTÍA Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), por cuanto los demandados se limitaron a señalar como fundamento jurídico de tal defensa el artículo 1.346 del Código Civil, que al efecto dispone lo siguiente: Artículo 1.346. La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la Ley.

Este tiempo no empieza a correr en caso de violencia sino desde el día en que esta ha cesado; en caso de error o dolo, desde el día en que han sido descubiertos; respecto de los actos de los entredichos o inhabilitados, desde el día en que haya sido alzada la interdicción o inhabilitación, y respecto de los actos de los menores, desde el día de su mayoridad.

En todo caso, la nulidad puede ser opuesta por aquel que ha sido demandado por la ejecución del contrato...” (Resaltado de la Sala).

De manera que, al no quedar comprendidas dentro de dicha defensa perentoria las restantes acciones subsidiarias, resulta claro que una eventual declaratoria con lugar del punto previo analizado no daría lugar a la extinción del juicio.

Hecha tal precisión, se observa que la norma transcrita se refiere a aquellos supuestos de nulidad relativa, es decir, a todas aquellas convenciones jurídicas que pueden ser anulables. Al respecto, el artículo 111 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, establece textualmente lo siguiente:

Artículo 111.- Se tramitarán y sustanciarán conforme a las disposiciones de esta Sección, las demandas de nulidad, por ilegalidad o inconstitucionalidad, de contratos o convenciones celebrados por la Administración Pública, intentadas por personas extrañas a la relación contractual, pero que tengan un interés legítimo, personal y directo en la anulación del mismo; o por el Fiscal General de la República en los casos en que dichos actos afecten un interés general.

De manera que, a tenor de lo dispuesto en la norma indicada, resulta fácil colegir que en los contratos celebrados por la Administración Pública, los terceros que demuestren tener un interés personal, legítimo y directo en la anulación del contrato, si tienen cualidad para solicitar la misma.

En tal sentido, se pudo constatar que la presente demanda versa sobre la existencia de un negocio jurídico celebrado con ocasión del proceso de intervención y liquidación del Banco Construcción C.A y como quiera que conforme a la jurisprudencia pacífica de esta Sala dichos contratos son de naturaleza administrativa, es evidente que los mismos quedan sometidos a normas especiales que privan sobre las reglas del derecho común.

Tal criterio aparece recogido en sentencia del 30 de septiembre de 1998, Caso: Inversiones Tolken, C.A, que reitera el criterio de la sentencia del 11 de junio de 1998, Caso: Banco Consolidado, C.A vs. Fogade, donde se estableció con relación a la naturaleza jurídica de éstos contratos lo siguiente:

...Como puede observarse, el contrato de compra venta de las acciones a que se refiere el presente litigio, no fue un simple acto de comercio realizado por un ente público, sino, como acertadamente expresó el Juzgado de Sustanciación de esta Corte, como una ‘actividad contractual ... dirigida a garantizar los depósitos del público, realizados en las instituciones financieras, restablecer la liquidez y solvencia del sistema, y ejercer la función de liquidar...’, funciones éstas que llevan implícita una finalidad de servicio público, lo que conduce a que la naturaleza del contrato sea administrativa...

Ahora bien: Cabe destacar que la norma a la cual hemos hecho referencia, reconoce como titulares de la acción de nulidad de los contratos celebrados por la Administración Pública a todos aquellos terceros que acrediten la existencia de un interés legítimo, personal y directo en la anulación de dicha convención, por lo que constituye un presupuesto necesario para configurar la cualidad activa de estos sujetos la presencia de tales elementos.

Bajo estas premisas, se pudo constatar que los motivos por los cuales el actor pretende la nulidad del mencionado contrato se refieren a que existe de su parte un derecho preferente a adquirir el inmueble objeto de dicha negociación, toda vez que el mismo le había sido arrendado por la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A y posteriormente ofrecido en venta.

Asimismo, es preciso señalar que el actor solicitó, igualmente, que la presente sentencia le reconozca el derecho de propiedad sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, toda vez que - a su juicio – se perfeccionó la venta del mismo una vez que se realizó la oferta y esta fue debidamente aceptada por su destinatario.

En tal virtud, aprecia la Sala que habiendo sido consignado por el demandante el contrato de arrendamiento inserto a los folios 13 al 22 del expediente, así como la comunicación donde la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A., le manifestó al actor su voluntad de vender el inmueble en referencia (folio 30), resulta claro que el ciudadano L.D.S. sí ostenta un interés legítimo, personal y directo en la nulidad de la convención objeto del litigio, por lo que sí tiene cualidad para sostener el presente juicio conforme al artículo 111 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.

Consecuente con lo expuesto, queda demostrado en el caso de autos la identidad lógica que debe existir entre el titular de la acción y la persona del demandante, por lo que es forzoso declarar sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad activa. Así se decide.

V DE LA ACCIÓN PRINCIPAL DE NULIDAD DEL CONTRATO Planteada en los anteriores términos la controversia, esta Sala pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto, para lo cual observa lo siguiente:

En primer lugar, conviene destacar que de la lectura tanto de la demanda como de su reforma, surgen dudas en cuanto al alcance de la nulidad solicitada.

En efecto, se desprende de la parte petitoria del libelo y su reforma que el actor solicitó “...la nulidad absoluta del contrato de Dación en pago suscrito entre el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) y la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA C.A, por adolecer el mismo de vicios que lo hacen inexistente...”.

Ahora bien: Se advierte de la lectura de los vicios denunciados por el impugnante que éstos se encuentran referidos indistintamente, tanto al contrato de auxilio financiero que corre inserto a los folios 64 al 71 del expediente como al contrato de dación en pago propiamente tal. Sin embargo, llama aún mucho más la atención el hecho que el demandante en su escrito de observaciones haya indicado enfáticamente que “...en forma alguna se ha denunciado o accionado la NULIDAD del referido contrato de A.F....”.

Por lo tanto, estima prudente esta Sala establecer, con carácter previo a cualquier otro pronunciamiento, que el objeto de la presente acción, en razón de lo arriba indicado, se circunscribe a la nulidad del mencionado contrato de dación en pago, con lo cual quedan expresamente desechados todos los alegatos del actor relacionados con la validez del contrato de auxilio financiero, cuya nulidad no es objeto de la presente controversia.

Siendo ello así, se observa que los artículos 1.141 y 1.142 del Código Civil, enuncian las condiciones de existencia de los contratos y sus requisitos de validez. En efecto, son condiciones de existencia del contrato el consentimiento, el objeto y la causa; mientras que los requisitos de validez vienen dados por la capacidad de las partes y la ausencia de vicios de consentimiento.

En el caso bajo estudio, se aprecia que los hechos que rodean a la nulidad solicitada, tienden a la enunciación de vicios en el consentimiento y el objeto del contrato.

En cuanto a los vicios del consentimiento, el actor indicó que si bien la nota de Registro señala que el documento de dación en pago fue protocolizado en fecha 11 de agosto de 1997, bajo el Nº 3, Tomo 12, el mismo no hace referencia alguna a inmuebles propiedad de la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA C.A, sino que por el contrario ésta “...contiene la declaración del BANCO CONSTRUCCIÓN C.A, que da en pago al Fondo (FOGADE) de manera pura y simple todos y cada uno de los bienes que son de su propiedad que habían sido cedidos al Fondo (FOGADE) a título de garantía en el contrato de auxilio financiero y ratifica que ‘ha quedado consolidada la propiedad del Fondo (FOGADE) sobre aquellos bienes...’, de lo cual dicen evidenciarse la ausencia de consentimiento por parte de su mandante en la celebración de dicha negociación.

Al respecto, observa la Sala que la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A, fue intervenida según Resolución Nº 191 – 94, de fecha 15 de diciembre de 1994, emanada de la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras. Dicha Resolución fue publicada en Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 35.610, de la misma fecha, no existiendo constancia en autos de que tal Resolución haya sido impugnada, con lo cual ésta se presume válida y surte plenos efectos.

De ahí que la mencionada sociedad mercantil se encuentra sometida al régimen jurídico excepcional consagrado en el citado cuerpo normativo, por su condición de empresa intervenida y en consecuencia, no puede invocarse la ausencia de consentimiento por parte de INMOBILIARIA CADIMA. C.A, si atiende al desideratum contenido en el artículo 60 de la Ley de Emergencia Financiera, que en tal sentido indica que para la protocolización de las operaciones a que se refiere el artículo 59 de dicha Ley “...bastará presentar al Registro Público respectivo el documento auténtico del contrato de auxilio financiero contentivo del traspaso o transferencia de los inmuebles...”, con lo cual resulta evidente, que para el perfeccionamiento de dicha negociación no era necesaria en forma alguna la participación de la empresa demandada, sino que bastaba con que ello hubiere ocurrido con anterioridad y estuviere plasmado en un documento distinto el cual ciertamente debía ser enunciado en el instrumento como reflejo del título inmediato de adquisición.

De manera que, tratándose de un régimen excepcional, cuyas operaciones se encuentran definidas por el artículo 62 del cuerpo normativo regulador de la materia como “...operaciones necesarias y de interés nacional...”, resulta claro que no puede pretenderse la aplicación absoluta de los principios que informan al derecho común y por lo tanto, las normas analizadas confieren potestades que sin lugar a dudas exorbitan las reglas ordinarias de la contratación.

En lo referente a que el contrato de dación en pago no especificó su objeto, esta Sala pudo constatar que el instrumento que reposa a los folios 23 al 29 del expediente, sí contiene una expresa mención con relación a los inmuebles objetos del contrato, siendo irrelevante para el caso de autos si tal exigencia fue, igualmente observada en el contrato de auxilio financiero, cuya nulidad, tal y como ha quedado explicado en las líneas que anteceden, no ha sido solicitada.

De manera que habiendo sido desechados los restantes argumentos, por encontrarse circunscritos los mismos a un instrumento distinto al impugnado con ocasión del presente procedimiento y atendiendo a la improcedencia de los vicios denunciados por el actor con respecto al referido contrato de dación en pago, esta Sala debe forzosamente declarar sin lugar la acción principal de nulidad del contrato. Así se decide.

V

DE LA ACCIÓN DE RETRACTO ARRENDATICIO

Declarada sin lugar la acción principal de nulidad, corresponde a esta Sala examinar la procedencia de la acción subsidiaria, esto es, la del retracto legal arrendaticio.

Al respecto, la parte actora indicó en el libelo que su poderdante en fecha 11 de abril de 1997, suscribió con la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble arriba identificado y que en el transcurso del cumplimiento del contrato en referencia, la mencionada sociedad mercantil le remitió comunicación suscrita por el Liquidador Judicial L.F.S.V. en fecha 27 de mayo de 1997, mediante la cual se le notificaba la voluntad del arrendador de venderle a su mandante las áreas de estacionamiento que le habían sido arrendadas, por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,00).

No obstante, indicaron que pasados 7 días después de haber recibido la mencionada oferta, su patrocinado giró en fecha 4 de junio de 1997, una comunicación escrita a las oficinas de la empresa mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A, por medio de la cual le manifestaba su deseo de adquirir el inmueble arrendado. Sin embargo, al trasladarse a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda se encontró con la sorpresa de que el inmueble que le había sido arrendado fue cedido en pago en fecha 11 de agosto de 1997 al FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE).

En tal sentido, señaló que “...el derecho de retracto que le corresponde a mi representado, de ser preferido en la Cesión o cualquier acto traslativo de la propiedad de los derechos de propiedad, que hizo el arrendador a un tercero extraño a la relación contractual arrendataria, según el documento acompañado, se encuentra establecido en el Artículo 1.546 del Código Civil...”

Precisado lo anterior, en el presente caso resulta de suma importancia determinar la naturaleza y el régimen al cual está sometido el acto traslativo que dio lugar a la acción de retracto intentada. En efecto el mencionado acto se refiere a la cesión celebrada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A y el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), sometido al régimen previsto en la Ley de Regulación de la Emergencia Financiera, tal y como se evidencia del contrato que corre inserto a los folios 23 al 29 del expediente. En efecto dispone dicha convención lo siguiente:

Yo, MARIANELA MONTELL (...), procediendo en representación del FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) (...). De conformidad con lo dispuesto en los artículos 59 y 60 de la Ley de Regulación de la Emergencia Financiera, siguiendo expresas instrucciones del instituto que represento y con la finalidad dispuesta en la citada Ley, de que se perfeccione el Título de Propiedad de FOGADE sobre los activos inmobiliarios que le fueron transpasados con ocasión de los Contratos de Auxilios Financieros firmados en el Primer Semestre de 1.994, se describen más adelante las características de los inmuebles, que fueron cedidos a FOGADE por la sociedad mercantil BANCO CONSTRUCCIÓN, C.A, (...), intervenida según Resolución Nº 066 – 94, de fecha 14 de junio de 1.994, emanada de la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras, Resolución esta debidamente publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 35.482 de fecha 14 de junio de 1.994, y cuya Liquidación Administrativa fue acordada por la Junta de Emergencia Financiera mediante Resolución Nº 175-1095 de fecha 26 de Octubre de 1.995, publicada en las Gacetas Oficiales de la República de Venezuela Nos. 35.827 y 5.004 Extraordinario de fechas 31 de octubre y 13 de noviembre de 1995, respectivamente; en el Contrato de A.F. suscrito en fecha 27 de Enero de 1.994, autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 02 de Febrero de 1994, bajo el Nº 2, Tomo 6 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y por la empresa INMOBILIARIA CADIMA, C.A (...) denominada en lo sucesivo LA CEDENTE, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda (...) intervenida según Resolución Nº 191 – 94, de fecha 15 de diciembre de 1994, emanada de la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras, Resolución esta debidamente publicada en Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 35.610, de la misma fecha, cuya copia debidamente certificada, se acompaña. Las características de los inmuebles, a que se han hecho referencia, son las siguientes: Áreas vendibles de las Plantas: Planta Sótano Cinco (5), Planta Sótano Cuatro (4), Planta Sótano Tres (3), Planta Sótano Dos (2), Planta Sótano Uno (1), Planta Semisótano (Área de estacionamiento), Planta Baja Local A, ubicados todos en el Edificio denominado ‘TORRE BRITÁNICA DE SEGUROS’, construído (sic) este sobre un terreno situado en la ciudad de Caracas, Avenida J.F.S., Urbanización El Dorado, Altamira, Municipio Autónomo Chacao, estado Miranda (....). Los inmuebles descritos le pertenecen a LA CEDENTE, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del tercer Circuito de Registro del distrito Sucre del Estado Mitanda, en fecha 29 de Septiembre de 1.977, bajo el Nº 34, Folios 132 al 136, Protocolo Primero y documento de adquisición de la totalidad de los derechos de propiedad, de fecha 14 de septiembre de 1982, bajo el Nº 35, Tomo 14, Protocolo Primero y del Documento inscrito en fecha 29 de Diciembre de 1983, bajo el Nº 42, Tomo 19, Protocolo Primero....

. (Resaltado de la Sala).

En este sentido, observa la Sala respecto a la enajenación del bien en cuestión, la cual constituye, en definitiva, el acto denunciado como lesivo del derecho de adquisición preferente de la parte actora y que por tanto, será el examinado por este Alto Tribunal en esta oportunidad procesal, que se advierte de la lectura de referida instrumental, que ésta estuvo sometida a un ordenamiento jurídico de excepción, derivado de la declaratoria del estado de emergencia financiera, decretado por el Presidente de la República el 27 de junio de 1994.

Entre las normas que rigieron la crisis financiera y sus efectos, está la Ley de Regulación de la Emergencia Financiera, del 29 de junio de 1995, publicada en Gaceta Oficial Nº 4931. Extraordinario del 6 de julio del mismo año, que establecía un procedimiento especial para la enajenación de los bienes propiedad del FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) o de otro ente u organismo del sector público, en razón de los auxilios prestados a bancos e instituciones financieras intervenidos, o de estos últimos cuando hubiese sido acordada su liquidación por la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras. Dicha enajenación se efectuaría mediante la venta del bien en subasta pública, según el procedimiento establecido en dicha Ley, o por dación en pago del bien por deudas asumidas con un determinado ente u organismo del sector público.

En el caso bajo examen, la parte actora interpuso la presente demanda con el fin de subrogarse en los derechos de los adquirientes de un inmueble que había sido enajenado conforme a esas normas extraordinarias. De allí que corresponda a esta Sala, en virtud de la demanda ejercida contra el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) y la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A, determinar no solamente si a la parte actora le asistía el derecho preferente alegado sino, además, verificar si en el contexto en que fue enajenado el bien, el medio procesal adecuado para hacer valer un derecho como el reclamado era el retracto legal arrendaticio.

Al respecto, esta Sala ha sostenido en decisiones anteriores que no es posible ejercer el retracto legal arrendaticio en el marco de una situación excepcional como lo sería la emergencia financiera decretada por el Presidente de la República en el año 1994, que trajo consigo la publicación de normas y procedimientos extraordinarios. Ejemplo de ello lo constituye la decisión Nº 2151, de fecha 10 de octubre de 2001, recaída en el Caso: FRANCISCO DA SILVA y T.M. GOUVEIA DE JESÚS, contra el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), y los ciudadanos S.L.D. y P.D. ROSLER DE LEVY, donde se sostuvo lo siguiente:

En relación con la segunda enajenación, consistente en la dación en pago realizada al FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), la cual consta en documento protocolizado el 11 de marzo de 1996 ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 10, Tomo 3, Protocolo 1º, a juicio de esta Sala tampoco era posible ejercer el retracto legal inquilinario, pues aquella se produjo en el marco de una situación excepcional: la emergencia financiera decretada por el Presidente de la República en el año de 1994, que trajo consigo la publicación de normas y procedimientos extraordinarios, como el que ha sido descrito en el presente caso, en relación con la enajenación de los bienes propiedad del FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE).

No obstante lo anterior, observa la Sala que la propia Ley de Emergencia Financiera, en su artículo 41, autoriza a los terceros que pretendan derechos sobre el bien a subastar a ocurrir ante el ente enajenante para hacerlos valer, en el acto de subasta o dentro de los cinco (5) días laborables anteriores a ésta, y si aquellos fuesen desconocidos, a acudir ante los órganos jurisdiccionales, y precisa, además, que ello no será motivo para que se paralice la subasta y se afecten los derechos del adjudicatario...” (Resaltado de la Sala).

De manera, que en atención al criterio jurisprudencial arriba transcrito resulta fácil colegir que no es posible ejercer la acción de retracto legal arrendaticio en el marco de una situación de emergencia financiera como la decretada en Venezuela. Sin embargo, se observa que en el presente caso la parte actora, adicionalmente a lo antes expuesto, sostuvo que “...el propietario de los inmuebles ofertó y contrató con el ciudadano L.H. DA SILVA, la venta de los mismos, dejando de cumplir hasta los momentos...”, señalando a tal efecto, que el referido contrato de venta se había perfeccionado a partir del 4 de junio de 1997, momento en el cual las partes manifestaron mutuamente su voluntad de vender y de comprar, respectivamente y existía un consenso sobre el precio y el objeto de la venta, sin que para ello fuese necesario el otorgamiento de algún tipo de escritura, por cuanto se trata de un contrato consensual que se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes.

En este orden de ideas, vale la pena resaltar que la parte actora en la etapa de promoción de pruebas, promovió de conformidad con el artículo 1400 y siguientes del Código Civil la confesión judicial que – a su entender – realizó en el acto de contestación a la demanda “...el Liquidador Judicial L.F.S.V....”. Dicha confesión habría estado constituida por la siguiente expresión:

...a dar formal contestación a la Demanda incoada por el señor L.H. DA SILVA arrendatario de las ..... en cuanto a los hechos, expresados por el demandante en el libelo en nombre de mi representada admito expresamente .... la suscripción y envío de la carta oferta de ventas (sic) de las áreas .... la recepción por parte de mi poderdante de la aceptación pura y simple de la oferta formulada...

Ahora bien: Cabe destacar que la mencionada confesión se encuentra recogida en el escrito de contestación a la demanda inserto a los folios 90 al 96 del expediente, presentado inicialmente por “...el Liquidador Judicial....” de la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A. Si embargo, es conveniente advertir que dicha contestación quedó sin efecto una vez que los abogados J.E.B.F., M.G.G. y C.E.C.A., actuando en su carácter de apoderados judiciales del FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), procedieron en fecha 26 de marzo de 1998, es decir, posteriormente, a oponer cuestiones previas, las cuales una vez resueltas dieron lugar a la consignación de un único y definitivo escrito de contestación al fondo de la demanda, el cual corre inserto a los folios 166 al 172 del expediente y en el que no se admite hecho alguno de ésta índole o naturaleza, quedando con ello configurado el supuesto de hecho previsto en el último aparte del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que al respecto prevé lo siguiente:

...Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación de los demás y se procederá como se indica en los artículos siguientes...

En efecto, se desprende de autos que en el escrito definitivo de contestación a la demandada, los abogados J.E.B.F., M.G.G. y C.E.C.A., ya no actuaban únicamente en su carácter de apoderados judiciales del FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), sino que en esta oportunidad procedían también como representantes de la otra codemandada, esto es, de la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A., lo cual se explica si se atiende al régimen especial que deviene del decreto de la emergencia financiera en el país, en el marco del cual los representantes de las empresas intervenidas quedaron impedidos de ejercer cualquier tipo de representación, por cuanto la misma estaría a cargo del instituto autónomo creado para tal fin, esto es el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE).

Adicionalmente a la situación descrita, y con mucha más transcendencia a los efectos del presente juicio, resulta procedente destacar que las pretensiones contenidas en el libelo y su reforman son de tal forma contradictorias que se excluyen entre ellas, toda vez que la parte actora luego de solicitar – como ya se dijo – el retracto legal arrendaticio pidió, paralelamente a ello, que la sentencia le reconociera su legítimo derecho de propiedad sobre el bien, perdiendo con ello la cualidad activa necesaria para intentar la primera de las acciones, en virtud de que quien se pretende propietario del bien no puede ser al mismo tiempo un arrendatario del inmueble legitimado para solicitar el retracto legal arrendaticio, con fundamento en el artículo 1546 del Código Civil.

De manera que, en atención a los razonamientos antes indicados, esta Sala debe forzosamente declarar improcedente la acción subsidiaria de retracto legal arrendaticio y la correlativa petición de que la presente sentencia se tuviera como título suficiente de propiedad, toda vez que además de tratarse de un accionamiento improcedente en el marco de una emergencia financiera, el mismo sólo podría ser solicitado por el arrendatario del bien y no por quien a la vez se pretende propietario del mismo. Así se decide.

V

DECISIÓN

En orden a las consideraciones expuestas, esta Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, la acción principal de nulidad del contrato de dación en pago, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 11 de agosto de 1997.

SEGUNDO

IMPROCEDENTE la acción subsidiaria de retracto legal arrendaticio, por cuanto el acto denunciado como lesivo del derecho de preferencia de la parte demandante se realizó en el marco de un régimen de excepción, como lo es el de la emergencia financiera decretada en Venezuela.

TERCERO

Por cuanto la parte actora ha resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, se le condena en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y comuníquese. Archívese el expediente. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los tres (03) días del mes de julio de dos mil dos.- Años: 192º de la Independencia y 143º de la Federación.

El Presidente,

L.I. ZERPA

El Vicepresidente,

HADEL MOSTAFÁ PAOLINI

Y.J.G.

Magistrada-Ponente

La Secretaria,

ANAÍS MEJÍA CALZADILLA

YJG/bpc

EXP Nº 15955

En cuatro (04) de julio del año dos mil dos, se publicó y registró la anterior sentencia bajo el Nº 00937.

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