Decisión nº S2-104-12 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 25 de Abril de 2012

Fecha de Resolución25 de Abril de 2012
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil
PonenteLibes de Jesús González
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por el abogado A.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 46.408, actuando como apoderado judicial del ciudadano W.I.O., colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad de residente N° 84.291.331, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia definitiva de fecha 27 de julio de 2011 proferida por el JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue el ciudadano YEE SHUI SIU FONG, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.873.149, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra el recurrente; decisión ésta mediante la cual, el Juzgado de Municipios a-quo declaró subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y sin lugar la del ordinal 7 del mismo artículo, así como parcialmente con lugar la demanda y en consecuencia se ordenó a la parte demandada la entrega del inmueble arrendado, condenándola en costas.

Apelada dicha decisión y oído el recurso en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009 emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., expediente N° 09-000676. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 27 de julio de 2011, por medio de la cual, el Tribunal de Municipios a-quo declaró subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y sin lugar la del ordinal 7 del mismo artículo, así como parcialmente con lugar la demanda y en consecuencia se ordenó a la parte demandada la entrega del inmueble arrendado, condenándola en costas; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(...Omissis...)

“PUNTO PREVIO

Visto el planteamiento de la controversia, esta sentenciadora encuentra necesario resolver como punto previo la defensa planteada por la demandada en lo referente a las cuestiones previas alegadas por la parte demandada en su contestación a la demanda; (sic)

En lo referente a la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en la que:

(...Omissis...)

La parte demandante contestó la misma en su escrito de subsanación de la siguiente forma:

(...Omissis...)

Por lo que se evidencia que la parte actora subsanó correctamente la referida cuestión previa. En consecuencia se declara correctamente subsanada.

(...Omissis...)

Por último en su escrito de contestación a la demanda la parte demandada:

Opuso la cuestión previa 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, (…)

(sic)

(...Omissis...)

Ahora bien, lo alegado por el demandado no tiene ninguna relación con la cuestión previa, opuesta, (sic) en tal sentido se declara sin lugar la misma. Así se decide.

DECISIÓN

El tribunal para resolver, observa:

(...Omissis...)

Esta jurisdicente evidencia por lo citado en el libelo, como también lo admitido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda; (sic) que la relación arrendaticia comenzó el 21 de febrero del 2005, Nº 63, tomo 17, ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, luego celebraron contrato de arrendamiento el 31 de enero del 2006, Nº 45, tomo 08, ante la Notaria (sic) Pública Séptima de Maracaibo, y por último el 23 de marzo del 2009, Nº 57, tomo 24, ante la Notaria (sic) Pública Séptima de Maracaibo. Lo que demuestra que ha habido continuidad de la relación arrendaticia.

Ahora bien, en fecha 1 de diciembre del 2009, el actor notifica al demandado de la no renovación del contrato de arrendamiento y del comienzo de la prorroga (sic) legal. Por lo que esta sentenciadora observa; (sic) que dicha relación arrendaticia comenzó a partir del 21 de febrero del 2005, donde existe una continuidad hasta el 1 de diciembre del 2009, trascurriendo así 4 años de relación arrendaticia ininterrumpida, por lo que en el caso de especie conviene traer a colación lo expresado por el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que señala lo siguiente:

(...Omissis...)

Se evidencia a demás (sic) que dicha notificación se trata de un documento privado, donde el actor notifica de la no renovación del contrato de arrendamiento al demandado, y por el cual comenzará a correr la prorroga (sic) legal correspondiente; dicho documento al no haber sido impugnado, ni atacado por el demandado, queda de esa forma reconocido por el ciudadano W.I.O.. Así se decide.

En tal sentido, al producirse la no renovación del contrato; (sic) el arrendatario comenzó a disfrutar de su prorroga (sic) legal, que según la duración de la relación arrendaticia sostenida entre las partes en pugna, le correspondería un lapso máximo de un año (1); es decir si traemos la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento de fecha 23 de marzo del 2009 que señala:

(...Omissis...)

Dicho contrato se venció el 1 de enero del 2010; (sic) al notificarse el 1 de diciembre del 2009, comenzó a transcurrir la prorroga (sic) el 2 de enero del 2010; (sic) culminándose la misma el 2 de enero del 2011; en tal sentido ha debido la parte demandada entregar el inmueble arrendado en esa fecha.

Ahora bien; (sic) el demandado alega que el 4 de marzo del 2011, le hizo entrega de una carta donde le señala que el canon de arrendamiento seria (sic) aumentado a VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo) y que el mismo era exagerado, con relación a este documento privado, que no se evidencia a quien es dirigido el mismo, por cuanto, se dirige a quien pueda interesar, en el cual se trata de un local comercial Nº 65, el mismo de la controversia, pero que por el hecho de haberse intentado dicha demanda, depende de la voluntad de las partes; (sic) en el sentido de que el demandado tampoco dio cumplimiento al mismo al considerar que el canon de arrendamiento era muy exagerado como el mismo lo alega en su contestación, en tal sentido; (sic) dicha comunicación pierde efecto ante dicha relación arrendaticia. Así se decide.

En relación a los cánones de arrendamiento vencidos que causen hasta la entrega definitiva del inmueble y el porcentaje por el retardo en la entrega, los recibos no fueron discriminados y probados en el ínterin del juicio, en tal sentido se desechan tales petitorios. Así se decide.

En consecuencia, al no producirse la tacita (sic) reconducción, y al quedar notificado efectivamente el arrendatario de la no renovación del contrato de arrendamiento; (sic) y el disfrute de la prorroga (sic) legal, impretermitiblemente el demandado se le ordena entregar dicho inmueble, por cuanto el contrato se encuentra vencido; (sic) y ya disfrutó de la prorroga (sic) legal, debiendo entregar el inmueble de inmediato. Así se decide.”

TERCERO

DE LOS ANTECEDENTES

Inició la presente causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento del contrato y de la prórroga legal, interpuesta por el ciudadano YEE SHUI SIU FONG, asistido por la abogada YOSLET CORDERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 51.764, contra el ciudadano W.I.O., supra identificados, en virtud de la cual manifiesta, que es propietario de un bien inmueble conformado por un local comercial identificado con el N° 65, tercera etapa, cuerpo 3B del centro comercial Plaza Lago, ubicado en la intersección de la avenida Libertador, calle 100, y la prolongación sur de la avenida 15 Las Delicias, de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, y que el mismo fue arrendado al mencionado ciudadano según documento de fecha 21 de febrero de 2005 autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, bajo el N° 63, tomo 17, con una duración de un (1) año.

Asimismo señala que luego se suscribió nuevo contrato de arrendamiento el 31 de enero de 2006 autenticado ante la misma oficina notarial bajo el N° 45, tomo 8, y posteriormente otro contrato el día 23 de marzo de 2009, autenticado bajo el N° 57, tomo 24, estableciéndose el mismo lapso de duración de un (1) año contado a partir del 1 de enero de 2009 según la cláusula tercera, teniendo como prórroga legal la que dispone el literal “a” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Afirma que en fecha 1 de diciembre de 2009 se realizó notificación al arrendatario de la intención de no renovar el contrato, considerando que iniciaba así el cómputo de la prórroga legal debiendo hacerse la entrega del inmueble arrendado el 31 de diciembre de 2010, fecha en la cual manifiesta que el arrendatario no hizo la referida entrega, -según su decir- ocupándose hasta la fecha el local sin el cumplimiento de pago y oponiéndose a la entrega, razón por la cual exige el cumplimiento del contrato por vencimiento del término según los artículos 33 y 39 del supra mencionado Decreto, y 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil, más la indemnización por el uso a través del pago de los cánones de arrendamiento que se causen hasta la entrega definitiva.

En fecha 20 de mayo de 2011 fue admitida la demanda por el Tribunal de Municipios a-quo y perfeccionada la citación de la parte demandada posteriormente se presentó el abogado A.P., en representación de W.I.O., a consignar escrito de contestación de la demanda oponiendo como punto previo las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6 y 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y luego negando, rechazando y contradiciendo que se encuentre ocupando el bien sin realizar pago y oponiéndose a entregarlo, así como que deba pagar cantidad alguna por cánones de arrendamiento, alegando que lo cierto era que se suscribieron los subsiguientes contratos de arrendamientos alegados en la demanda, pero que en estos nuevos contratos fueron modificadas las cláusulas sobre el monto del canon y la garantía de cumplimiento, además de la cláusula de duración que adiciona que se podía prorrogar el contrato por períodos iguales salvo que alguna de las partes manifestara su deseo de no continuar el mismo.

Al efecto afirma que llegada la fecha de finalización del último contrato autenticado fue renovado de mutuo acuerdo como de costumbre se realizaba, conviniéndose un nuevo monto para el canon de arrendamiento en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.4.500,oo), hasta el día 4 de marzo de 2011 fecha en la cual manifiesta que al procurarse el pago de ese mes, el arrendador no quiso recibirlo expresando que el canon había variado por el monto de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,oo) y entregándole una carta, lo que estima resultaba imposible pagar por exagerada y por desacorde con el índice inflacionario del país, y que ante la negativa de recibir los cánones se procedió entonces a consignar los mismos ante órgano jurisdiccional competente.

Posteriormente la parte actora procedió a consignar escrito de subsanación de la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y de oposición a la prevista en el ordinal 7. Luego en la etapa probatoria el demandado promovió pruebas documentales y el demandante ratificó las suyas anexadas a la demanda.

En fecha 27 de julio de 2011, el Juzgado de Municipios a-quo profirió la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, contra la cual, el mandatario judicial de la parte accionada ejerció el recurso de apelación el día 9 de agosto de 2011, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de ley, le correspondió conocer a este Tribunal Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 27 de julio de 2011, por medio de la cual, el Tribunal a-quo declaró subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y sin lugar la del ordinal 7 del mismo artículo, así como parcialmente con lugar la demanda y en consecuencia se ordenó a la parte demandada la entrega del inmueble arrendado, condenándola en costas.

Igualmente, verificado como fue que la parte accionada fue la parte vencida en primera instancia y por ende la única en ejercer el recurso de apelación contra la supra singularizada decisión, siendo que el objeto de la demanda versa en el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, se inteligencia que la apelación incoada deviene de la disconformidad que presenta la mencionada parte respecto a las declaratorias hechas en la sentencia recurrida, debiendo revisarse en su integridad.

Quedando así delimitado el thema decidendum sometido al conocimiento de esta Superioridad, para entrar a resolver el fondo de la presente causa, es menester pasar inicialmente a analizar los medios probatorios consignados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte actora

Junto al libelo de la demanda, se produjeron las siguientes instrumentales, las cuales fueron ratificadas en la etapa probatoria:

  1. Documento de compra-venta suscrito entre los ciudadanos J.I.L. y el demandante YEE SHUI SIU FONG, respecto del local comercial objeto del presente juicio, el cual se encuentra protocolizado en la anterior Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 1 de marzo de 2000, bajo el N° 36, protocolo 1°, tomo 16; b) Documento de constitución de hipoteca respecto del mencionado bien, protocolizada ante la misma oficina registral el día 13 de marzo de 2001, bajo el N° 7, protocolo 1°, tomo 23. Cabe establecerse que los mismos se tratan de documentos públicos al ser registrados por funcionario público competente y que al no haber sido tachados por la contraparte se deben valorar en todo su contenido con base al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, derivándose de estos la propiedad del accionante sobre el inmueble puesto en arrendamiento. Y ASÍ SE ESTIMA.

 Tres (3) contratos de arrendamiento celebrados entre las partes procesales, objetos de la presente demanda, autenticados por ante la Notaría Pública Séptima del municipio Maracaibo del estado Zulia, respectivamente en las fechas 27 de febrero de 2005, bajo el N° 63, tomo 17; 31 de enero de 2006, bajo el N° 45, tomo 08; y 23 de marzo de 2009, bajo el N° 57, tomo 24. Tales contratos, constituyen documentos privados que fueron presentados como suscritos por las mismas partes y como fundamento del presente juicio, y que se observa no fueron objeto de controversia entre las partes procesales al no haber sido impugnados por el accionado, y mucho menos desconocidas sus firmas en el decurso de la causa, por tanto, este Sentenciador debe otorgarles su validez probatoria tomando base en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, comprobándose con los mismos el acuerdo de celebración de arrendamiento del inmueble identificado en la demanda, así como las disposiciones contractuales acordadas y por los períodos de tiempo determinados. Y ASÍ SE APRECIA.

 Comunicación fechada 1 de diciembre de 2009 dirigida por el actor al demandado, la cual se evidencia suscrita por ambas partes y en el que el arrendador hace del conocimiento al arrendatario de su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado, manifestando que comenzaba a correr la prórroga legal y además que a partir del mes de enero del 2009 (sic) se establecía como nuevo canon de arrendamiento la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.4.500,oo). La anterior documental constituye correspondencia dirigida por una de las partes a la otra, que al no ser desconocida por la parte demandada debe ser valorada por este Tribunal de Alzada, como prueba o principio de prueba de lo anteriormente expuesto, siguiendo lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Pruebas de la parte demandada

Junto al escrito de contestación fueron consignadas copias simples del expediente N° C-117 sustanciado por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por consignación de cánones de arrendamiento que hizo el ciudadano W.I.O. en favor del ciudadano YEE SHUI SIU FONG, las cuales, constituyen copias simples de un expediente judicial que se trata de un documento público aperturado y sustanciado por funcionario público competente como lo es el Juez, por tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se deben tener como fidedignas mereciéndoles fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad al no haber sido impugnadas por la contraparte, verificándose así la consignación de los cánones de arrendamiento que procuró la parte demandada como arrendatario. Y ASÍ SE ESTIMA.

Asimismo se anexó comunicación suscrita por el ciudadano YEE SHUI SIU FONG de fecha 4 de marzo de 2011, donde se informa la intención de arrendar el bien objeto del arrendamiento por el lapso de seis (6) meses y con el canon de arrendamiento en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,oo), el cual el accionado manifiesta que le fue entregado por el actor en la oportunidad de proceder a hacer el pago del canon del mes de marzo, la cual, constituye correspondencia dirigida por una de las partes a la otra, que al no haber sido desconocida por la parte demandante debe ser valorada por este Tribunal de Alzada, como prueba o principio de prueba de lo anteriormente expuesto, siguiendo lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORA.

En la fase probatoria el accionado reiteró la promoción de contrato de arrendamiento que ya fue valorado en la oportunidad de las pruebas de la parte accionante, por lo que este Juzgador Superior se abstiene de valorarlo nuevamente. Igualmente promovió copias certificadas del expediente N° C-117 por consignación de cánones de arrendamiento, en este caso contentivo de un mayor número de actas procesales, por lo cual se valora de conformidad con lo reglado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnadas por la parte demandante. Y ASÍ SE APRECIA.

Punto Previo

De las Cuestiones Previas

Se desprende de la sentencia recurrida que fueron declaradas subsanada y sin lugar respectivamente las cuestiones previas opuestas por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda, específicamente las contenidas en los ordinales 6 y 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales en este proceso breve deben resolverse en sentencia definitiva según lo consagra el artículo 35 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señala el demandado, con relación a la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que existe defecto de forma de la demanda, específicamente en cuanto a los requisitos previstos en los ordinales 5 y 9 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo que el accionante en su escrito libelar si bien expone sus fundamentos de hecho y de derecho los mismos no eran claros ni completos, creando -según su decir- una falta de información en lo que se demanda, y a su vez indefensión.

Al efecto se constata de la lectura de actas, que la parte accionante presentó escrito de contestación de cuestiones previas, donde en aras de subsanar el alegado defecto vuelve a narrar los fundamentos de hecho y de derecho de su pretensión, adicionando la indicación del domicilio procesal y manifestando que demandaba por cumplimiento de contrato por haberse vencido el término de su duración y la prórroga legal, de conformidad con los artículos 33 y 39 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora, cabe advertir este Jurisdicente Superior, que la cuestión por defecto de forma de la demanda, como su nombre lo expresa atiende a la falta de indicación de alguno de los requisitos conforme a los cuales debe “formarse” la demanda; es decir, en su contenido deberá estar conformada con cada uno de los nueve (9) requisitos consagrados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y ante la omisión de uno de éstas es operable la comentada cuestión previa.

En el presente caso estima la parte demandada, que sí se establecieron los fundamentos de hecho y de derecho pero que no resultaron claros, sin embargo de la revisión efectuada al escrito libelar no se desprende oscuridad en lo pretendido y mucho menos que pudiera generar estado de indefensión alguno, ya que la parte actora es precisa en explanar la duración temporal de la relación arrendaticia existente entre ambas partes, por medio de la formación de distintos contratos de arrendamientos, alegando posteriormente que se realizó una notificación al arrendatario sobre la intención de no renovar el contrato, y que al vencimiento de la prórroga legal no se hizo entrega del inmueble arrendado por todo lo cual demandaba el cumplimiento del contrato por vencimiento de término según los artículos 33 y 39 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo lo cual fue narrado nuevamente en el escrito de subsanación con una mejora en la redacción, adicionando que ese cumplimiento requerido lo era por haberse vencido el lapso de duración contractual y la prórroga legal, e indicándose el domicilio procesal.

En derivación este oficio jurisdiccional considera que no había deficiencia del requisito previsto en el ordinal 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, mientras que con relación al ordinal 9 de la misma norma, la parte demandante cumplió con subsanar la omisión, así pues que, tratándose de una misma cuestión previa (por defecto de forma de la demanda) debe declararse en todo caso SUBSANADA. Y ASÍ SE DECLARA.

Con relación a la cuestión previa del ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendientes, el demandado estima que no se le ha reconocido su estado de solvencia ni el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento por consignación judicial ante la negativa de recibirlos el arrendador. Al respecto debe aclararse a dicha parte que hablar de una condición pendiente atiende a la necesidad del cumplimiento previo de un acto, evento o un acontecimiento futuro e incierto, mientras que el plazo pendiente es la necesidad de que transcurra previamente un determinado período de tiempo, todo ello para poder exigirse una obligación contractual.

Sin embargo, el hecho de haber procedido a la consignación judicial de los cánones de arrendamiento ante la negativa de recibirlo del arrendador no determinan ninguna condición o plazo contractual pendiente que sea necesario esperar que se cumpla para poder dictar sentencia definitiva en este proceso, ya que la consignación en tal caso sólo demostrará ese estado de solvencia al que refiere el demandado y el cumplimiento de sus obligaciones contractuales en la misma causa, pero no constituiría una condición para suspender este juicio, razones por la cuales debe declararse SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 7 del artículo 346 por improcedente en Derecho. Y ASÍ SE DECLARA.

Conclusiones

Resueltas las cuestiones previas propuesta en este proceso, se pasa a resolver definitivamente el fondo de la controversia, y al respecto se encuentra expresamente determinado en actas que la acción ejercida por la parte demandante, constituye una acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes procesales, consistente en la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la ejecución del mismo, si la otra parte no cumple con su obligación, fundamentada en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez.

En tales términos, el artículo 1.167 del Código Civil, regula la acción de cumplimiento de contratos, de la siguiente forma:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

En ese orden de ideas, este Jurisdicente Superior se permite traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. E.M.L., relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:

(…Omissis…)

El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

(…Omissis…)

Así pues se observa, que la demanda incoada tiene por objeto el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con fundamentado en el vencimiento del lapso de duración del contrato y su prórroga legal, considerándose aplicable la establecida en el literal “b” del artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende se exige la entrega del bien inmueble arrendado, resultando ineludible para este Tribunal Superior traer a colación las disposiciones normativas que sustentan tal pretensión. Así establecen los artículos 7, 38 y 39 del referido Decreto lo siguiente:

Artículo 7: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

(...Omissis...)

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) (...Omissis...)

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. (...Omissis...).”

(Negrillas de este Tribunal de Alzada)

Sobre la prórroga legal dispone el autor G.G.Q. en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Universidad Católica A.B., Caracas, 2006, página 315, que:

La prórroga legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia a tiempo determinado.

La misma aparece sin haberla acordado las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad especialmente del arrendatario y por causa de determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar al arrendatario. Y la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no obligatoria o facultativa para el arrendatario

.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Del mismo modo, expresa el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Gráfica Capriles, Tercera Edición, Caracas, 2008, páginas 92-97, lo siguiente:

El artículo 38 establece la novedad de un plazo de gracia o prórroga legal a favor del arrendatario, a partir del vencimiento del contrato a tiempo determinado, brindándole la opción de prolongar por un plazo adicional –variable, según la duración que haya tenido la relación arrendaticia- su permanencia en el inmueble, cuando éste esté destinado a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, según lo señalado en el artículo 1° de la Ley al cual remite este artículo 38 en comento.

(…Omissis…)

El arrendatario no tiene derecho a la prórroga legal >

(Art. 40), tales como falta de pago de una mensualidad, deterioro del inmueble, no haber hecho las mejoras a las que estaba obligado según el contrato o cualquier otra obligación retributiva o de garantía que se haya convenido en el contrato. Entendemos que tampoco tiene derecho a continuar ocupando el inmueble con fundamento en el título de prórroga legal, si ha incurrido en esos incumplimientos, ya que la prórroga de por sí no desconoce el equilibrio contractual de intereses económicos que ambas partes quisieron estipular.

(…Omissis…)

La prórroga legal es un beneficio para el arrendatario en un doble sentido; (i) por su carácter potestativo y (ii) por el uso ultra-convencional del inmueble alquilado (…)

(Negrillas de este Tribunal ad-quem)

En esta perspectiva, precisa este Juzgador Superior que la prórroga legal es un derecho establecido por el legislador a favor del arrendatario, conforme al cual, puede el mismo prolongar su permanencia en el inmueble por un plazo adicional, variable según la duración que haya tenido la relación arrendaticia, siempre y cuando se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que tenga por objeto algunos de los inmuebles previstos en el artículo 1 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no se encuentre incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales. Y ASÍ SE APRECIA.

Establecidos los fundamentos anteriores, en aras de resolver la procedencia o no de la presente demanda, se tiene pues, que tal y como quedó demostrado de las pruebas aportadas, existe una relación contractual de arrendamiento entre ambas partes procesales derivada de la suscripción de tres (3) contratos a tiempo determinado, el primero autenticado ante Notaría Pública el 21 de febrero de 2005, con la duración de un (1) año que regiría desde esa fecha y concluiría entonces el 21 de febrero de 2006; el segundo notariado el 31 de enero de 2006, estableciéndose que su vigencia iniciaba el 21 de febrero de 2006 con una duración de un (1) año, es decir, hasta el día 21 de febrero de 2007, y que podía prorrogarse por períodos iguales hasta que alguna de las partes manifestara no continuar con el contrato (en otras palabras se trataba de una prórroga automática); y el tercero, autenticado el 23 de marzo de 2009 pero con la indicación de una vigencia de un (1) año contado desde el 1 de enero de 2009, es decir que finalizaría el 1 de enero de 2010. Todo ello según se desprende del texto de los referidos instrumentos en sus respectivas cláusulas segundas y tercera para el caso del último contrato la cual específicamente reza:

TERCERA. DURACION: El termino (sic) de duración del presente contrato será de Un (sic) (1) año, contado a partir de 01 de Enero (sic) del 2009, teniendo como prorroga (sic) legal únicamente la que dispone el articulo (sic) 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

(cita)

Así se verifica que en ese último contrato se fijó una duración de un (1) año fijo, pues luego señala la cláusula tercera del mismo que tendrá la prórroga legal del artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de lo que se desprende que la intención de las partes fue establecer en el último acuerdo contractual, que el arrendamiento duraría un (1) solo año y después entraría a discurrir la prórroga legal; sin embargo la prórroga prevista fue la del literal “a” del ya mencionado artículo, lo cual difiere de lo peticionado por la parte actora así como de la misma realidad, ya que desde el primer contrato del año 2005 al último del año 2009, obviamente se evidencia que la relación arrendaticia tuvo una duración de más de seis (6) meses, por lo que en aplicación del artículo 7 del mismo Decreto-Ley se debe tener como no escrita la indicación del literal “a” del artículo 38 eiusdem. Y ASÍ SE ESTIMA.

Ahora bien, la prórroga aplicable en tal caso efectivamente sería la del literal “b” del artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no la de su literal “c” como adiciona indebidamente la parte demandada en el escrito de pruebas, ya que desde el inicio de la relación arrendaticia el día 21 de febrero de 2005, discurrió de forma continua (ante la renovación de los contratos y la operación de la prórroga automática en el caso del segundo contrato suscrito) hasta el 1 de enero de 2010 (pues como se explicó en el último contrato se fijó sólo un (1) año de duración contado desde el 1 de enero de 2009), lo que traduce en una duración de cuatro (4) años, diez (10) meses y once (11) días, es decir, menor de cinco (5) años, lo que hace subsumir el caso facti especie al del referido literal “b”. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Vencido el último contrato de arrendamiento estipulado a tiempo determinado, para el día 1 de enero de 2010, de conformidad con los artículos 38 y 39 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, operaba inmediatamente y de pleno derecho la prórroga legal, en este caso correspondiente a un (1) año según dictamina el literal “b” del comentado artículo 38, considerándose que por ende, vencía dicha prórroga para el día 1 de enero de 2011, oportunidad en que de acuerdo al mismo artículo 39, el arrendador podría pedir la entrega del inmueble arrendado de parte del arrendatario.

En el caso de autos, alega la parte actora que procedió a notificar al arrendatario de su intención de no continuar con el arrendamiento y que por ende comenzaba a discurrir la prórroga legal, lo cual efectivamente se constata de comunicación de fecha 1 de diciembre de 2009 dirigida al demandado que no fue desconocida ni negada por éste, encontrándose su rúbrica en la parte inferior derecha de la carta designada para la indicación de su nombre y cédula de identidad. Por lo tanto, se observa que el demandante dejó establecida su intención de terminar el contrato, un (1) mes antes de su efectivo vencimiento en el día 1 de enero de 2010.

Por su parte el demandado manifiesta que hubo un acuerdo amistoso de renovar el arrendamiento, en el que se convino inclusive el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.4.500,oo), continuándose con los pagos hasta el mes de marzo del año 2011 en el que -a su decir- el arrendador se negó a recibirlos. Sin embargo lo antedicho no fue comprobado en el presente proceso, ya que no se demostró a través de la promoción de cualquier medio de prueba, la existencia de ese supuesto acuerdo de renovación arrendaticia, y con relación a los pagos resulta incierto que los mismos se hayan hecho por renovación alguna, cuando de la misma carta de desahucio supra referida que le fue entregada al demandado, se desprende el aumento del canon en la mencionada cantidad para el mes de enero que se presume del año 2010 (pues parece un error material de la comunicación indicar que desde el mes enero del 2009 cuando está fechada del 1 de diciembre de 2009), lo cual es perfectamente factible según el aparte del artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regla que durante la prórroga legal (la cual ya se dijo comenzaba a correr desde ese 1 de enero de 2010) permanecían vigentes las estipulaciones del contrato de arrendamiento salvo las variaciones del canon de arrendamiento como consecuencia de un convenio entre las partes (que en este caso se determinó en la misma carta de desahucio, firmada y no negada por el demandado como arrendatario).

Mientras que la carta presentada por el demandado como emanada del actor, si bien dispone una intención de arrendar el mismo inmueble, la misma tiene fecha del 4 de marzo de 2011, fecha en la que el último contrato suscrito se encontraba vencido y además ya había discurrido la comentada prórroga legal, por lo que en tal caso se trataría de la proposición de un nuevo acuerdo de arrendamiento para esa fecha, más sin embargo, la misma parte demandada alegó en la litis contestación que era imposible su pago por exagerado en cuanto a los cánones, lo que se traduce en su no aceptación.

Por lo que, con fundamento en todas las precedentes apreciaciones se observa en consecuencia que encontrándose vencido el último contrato suscrito por las partes procesales para el día 1 de enero de 2010, así como su prórroga legal de un (1) año que culminaría el 1 de enero de 2011, y planteado el desahucio por el arrendador, resulta procedente en Derecho la petición de la parte demandante de entrega del inmueble arrendado acorde con la letra del artículo 39 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que en ningún caso pudo operar la tácita reconducción por la ocupación del arrendatario desde el 2 de enero de 2011 hasta la proposición de la presente demanda ya que no está permitida una vez que ha habido desahucio de conformidad con el artículo 1.601 del Código Civil, como se demostró sucedió en el caso sub iudice, y mucho menos por la proposición de nuevo acuerdo arrendaticio derivado de la carta fechada 4 de marzo de 2011 que promovió la parte demandada, pues el mismo no fue aceptado por dicha parte según se desprendió de su contestación. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Cabe concluirse así, tomando base en las consideraciones desarrolladas en este fallo, en consonancia con los fundamentos legales aplicables al caso facti especie y el estudio cognoscitivo del mismo en sintonía con lo alegado por ambas partes y los medios de prueba aportados, que vencido como se encuentra para la fecha del inicio del presente juicio (admitido el 20 de mayo de 2011) el lapso de duración del contrato sub litis y la prórroga legal correspondiente, en cumplimiento con lo previsto en el artículo 39 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deberá el demandado-arrendatario cumplir con su obligación contractual de hacer entrega del bien inmueble arrendado.

En derivación resulta pertinente para esta Superioridad CONFIRMAR la decisión proferida por el Tribunal de Municipios a-quo, en el sentido de declarar subsanada una cuestión previa, sin lugar la otra, y parcialmente con lugar la demanda con la correspondiente entrega de la cosa arrendada, ya que en garantía del principio de la reformatio in peius, ante la falta de impugnación de la parte actora respecto a la negativa declarada por la Jueza a-quo sobre la petición de pago de los cánones de arrendamiento causados hasta la entrega definitiva del bien, no puede este Tribunal de Alzada entrar a resolver la procedencia o no de tal pretensión. Finalmente se origina así el deber de declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte accionada, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue el ciudadano YEE SHUI SIU FONG contra el ciudadano W.I.O., declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por el ciudadano W.I.O., por intermedio de su apoderado judicial A.P., contra sentencia definitiva de fecha 27 de julio de 2011, proferida por el JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 27 de julio de 2011, proferida por el precitado Juzgado de Municipios, y en consecuencia se declara subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y sin lugar la del ordinal 7 del mismo artículo, así como parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por vencimiento de prórroga legal y por ende se ordena a la parte demandada haga entrega material a la parte actora del bien inmueble arrendado, constituido por un local comercial identificado con el N° 65, tercera etapa, cuerpo 3B del centro comercial Plaza Lago, ubicado en la intersección de la avenida Libertador, calle 100, y la prolongación sur de la avenida 15 Las Delicias, de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, todo ello de conformidad con los términos explanados en el presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandada-recurrente por haberse confirmado la decisión apelada, de acuerdo con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinticinco (25) días del mes de abril de dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia 153° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Dr. LIBES DE J.G.G.

LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las tres y diez minutos de la tarde (3:10 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

LGG/ag/mv

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