Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo. Extensión Punto Fijo. de Falcon (Extensión Punto Fijo), de 11 de Enero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

-EN SU NOMBRE:

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN.

EXPEDIENTE No.: 7754.

ACCIÓN: Rescisión de Contrato de Opción de Compra y Daños y Perjuicios Causados por Incumplimiento.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.181.273 y V-7.525.065, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Autónomo Carirubana del Estado Falcón.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados A.M.G., F.G.M. y E.C.A., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las Cédulas de Identidad los dos primeros Nros. V-3.392.976 y V-7.528.967 respectivamente e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 23.853, 50.520 y 12.156 respectivamente, con domicilio procesal en la Avenida R.L. con Avenida Pumarrosa, Edificio Luigi, Planta baja, Local 1-A de la ciudad de Punto Fijo Estado Falcón.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano E.W.B.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.676.955, domiciliado en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Autónomo Carirubana del Estado Falcón.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado O.J.M.M., titular de la cédula de identidad Nro. V-2.857.807, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 3.563.

MATERIA: Civil.

N A R R A T I V A

Comienza este juicio mediante demanda presentada por el abogado A.M.G., actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG, en la cual expone:

Que en fecha 17 de octubre de 1997, la comunidad especial de gananciales que representa a través del ciudadano WEI HUNG LAY EM, suscribió con el ciudadano E.W.B.G., un contrato de opción compra-venta, de dos de los locales del Centro Boulevard Shanghai, el cual sería construido en un terreno ubicado al Este de la ciudad de Punto Fijo, alinderado de la siguiente manera: Norte: Terrenos que son o fueron de Lay Wei Hug Em; Sur: Con avenida Ávila; Este: Con avenida Jofre P.J.; Oeste: Con Avenida J.L., Municipio Carirubana del Estado Falcón, contrato que suscribió el comprador, recibiendo una copia de los planos de construcción con su respectiva permisología en donde declaró conocer y compartir, tal y como quedó establecido y acordado por las partes contratantes en la cláusula segunda del contrato suscrito.

Que sus representados se obligaron a vender, tal como consta en la cláusula tercera del contrato en referencia los locales Nros. 08 y 21, los cuales forman parte del Centro Boulevard Shanghai con las siguientes características: LOCAL Nro. 08: Tiene unas medidas de 75,63 Mts.2, en la planta baja y 86,91 Mts.2 en la planta alta, vale decir, el referido local posee 162,56 Mts.2. LOCAL Nro. 21: Tiene unas medidas de 22,67 Mts.2, en la planta baja y 21,75 Mts.2 en la planta alta, teniendo dicho local aproximadamente un área de 43,82 Mts.2.

Que el precio de la venta fue pactada por la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 65.000.000,oo), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo), al momento de suscribir el contrato y la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,oo), serían cancelados, mediante la emisión de una letra de cambio para ser cancelada el día 29 de diciembre de 1.997, y el resto de la transacción, es decir, la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES (Bs. 39.000.000,oo) serían cancelados mediante doce letras de cambio, pagaderos en formas mensuales, puntuales y consecutivas de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.250.000,oo), contados a partir del 30 de Enero de 1.998, más los intereses, los cuales fueron convenidos inicialmente en 30% anual, y que fue convenido posteriormente en un 12% anual.

Que el comprador ciudadano E.W.B.G., no pudo dar cumplimiento a la obligación contraída, y le propuso a sus representados la reestructuración de la deuda y fue así que en ese momento se libraron 11 letras por un monto total de CUARENTA Y DOS MILLONES VEINTICUATRO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES CON DÍEZ CENTIMOS (Bs. 42.024.243,10).

Que las referidas letras de cambio fueron presentadas por sus representados al Banco Confederado S.A., en la ciudad de Punto Fijo para su descuento, como en efecto se realizó, y los instrumentos cambiarios fueron debitados de la cuenta de uno de sus representados ciudadano WEI HUNG LAY EM, por cuanto el ciudadano E.W.B.G., no dio cumplimiento a su obligación como se evidencia de las once letras de cambio las cuales consigna marcadas con las letras A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K.

Que se estableció en la cláusula séptima del contrato en referencia, que el documento definitivo de venta se entregaría, una vez que el comprador haya cancelado la deuda.

Que la actitud irresponsable de el comprador generó a sus representados, unos daños y perjuicios económicos, directamente atribuidos al ciudadano E.W.B.G. por incumplimiento, impidiéndoles comercializar dichos inmuebles a un precio mayor en el mercado inmobiliario, por el hecho de estar obligado a cumplir con el contrato de que tiene suscrito con el mencionado ciudadano, lo cual le hubiese permitido a su representado a lo largo de nueve años y cuatro meses aproximadamente, reinvertir ese dinero producto de la venta de los referidos locales, en operaciones mercantiles altamente productivas.

Que por lo anteriormente expuesto procede a demandar al ciudadano E.W.B.G. por RESCISIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA y DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS POR INCUMPLIMIENTO, para que convenga en ello, o en su defecto sea condenado a lo siguiente: PRIMERO: En rescindir el contrato de opción de compra que tiene pactado el demandado con sus representados. SEGUNDO: En cancelar a sus representados la cantidad de Quinientos Millones de Bolívares (Bs. 500.000.000,oo), por concepto de daños y perjuicios causados. TERCERO: Las costas procesales estimadas en la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,oo) y los honorarios profesionales, estimados en la cantidad de Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 150.000.000,oo) .

Que estima la demanda en la cantidad de Setecientos Millones de Bolívares (Bs. 700.000.000,oo).

En fecha 06 de Marzo de 2.007 (folio 30), se admite la demanda, ordenándose la citación del demandado E.W.B.G..

En fecha 19 de Marzo de 2007, el alguacil titular consigna recibo de citación, y hace saber al tribunal que el demandado se negó a firmar la boleta de citación.

En fecha 29 de Marzo de 2007, el tribunal ordena librar boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11 de Abril de 2007 (folio 46), la secretaria titular deja constancia de haber cumplido con la formalidad establecida en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 14 de Mayo de 2.007, el ciudadano E.W.B.G., asistido por el abogado O.J.M.M., presenta escrito de contestación a la demanda en la que expone:

Que la naturaleza jurídica del contrato celebrado con el ciudadano WEI HUNG LAY EM, es la de constituir una promesa bilateral de compra venta, en virtud de que el señor LAY EM se obligaba o comprometía a venderle y recíprocamente él se obligaba a comprar dos locales del Centro Boulevard Shanghai (en construcción), que en el convenio se identificaban como locales Nros. 08 y 21.

Que en la presente negociación no se consumó el contrato definitivo de venta.

Que en la cláusula primera del contrato se acuerda que el vendedor se obliga a vender a el comprador dos locales del Centro Boulevard Shanghai, el cual será construido en un terreno ubicado al Este de la ciudad, e identificado en el libelo, y que en la cláusula tercera se reitera que el propietario se obliga a vender los locales Nros. 08 y 21 que forman parte del Centro Boulevard; el Nro. 08 con un área total de Ciento Sesenta y Dos Metros Cuadrados con Cincuenta y Seis Centímetros Cuadrados (162,56 M2), y el Nro. 21 con un área total de Cuarenta y Tres Metros Cuadrados con Ochenta y Dos Centímetros Cuadrados (43,82 M2), aproximadamente.

Que en la cláusula cuarta se establece el precio de la negociación en la cantidad de Sesenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 65.000.000,oo), estableciéndose en dicha cláusula el siguiente cronograma de pagos: 1) Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo) cancelados al ciudadano LAY EM como abono a la inicial; 2) Una letra de cambio por la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,oo), con fecha de pago para el día 29 de diciembre de 1997, el cual fue también cancelada al señor LAY EM; 3) El saldo de Treinta y Nueve Millones de Bolívares (Bs. 39.000.000,oo), mediante 12 letras de cambio por un monto de Tres Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 3.250.000,oo) cada una, a partir del 30 de enero de 1998, cargándosele a los giros el treinta por ciento (30%) de interés anual.

Que de los últimos giros librados canceló el Nro. 01, con vencimiento el 30 de enero de 1998, por la cantidad de Tres Millones Trescientos Treinta y Un Mil Doscientos Cuarenta y Nueve Bolívares con Noventa Céntimos (Bs. 3.331.249,90), más los intereses que les fueron cargados.

Que las letras de cambio canceladas y las que se acompañan con el libelo de demanda, fueron endosadas al Banco Confederado, y es allí donde hace los dos primeros pagos de las letras, una por Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,oo) y la otra por Tres Millones Trescientos Treinta y Un Mil Doscientos Cuarenta y Nueve Bolívares con Noventa Céntimos (Bs. 3.331.249,90), y que esos pagos son indicativos de que había iniciado el cumplimiento de la obligación contraída en la promesa bilateral de Compra-Venta.

Que de las cláusulas del contrato se observa que los locales Nro. 08 y 21, objeto de la negociación, estaban en construcción y que el promitente vendedor nunca perdió la disponibilidad de los locales en virtud del supuesto incumplimiento que desde ya asume como no culposo, y que en el mencionado contrato no se estableció al promitente vendedor ninguna restricción.

Que la negociación de los locales Nros. 08 y 21 está asociada a la también negociación del local Nro. 07, que también es objeto de un juicio de resolución de contrato, con la intervención de las mismas partes.

Que el incumplimiento que le atribuye el demandante no es culposo, sino que al contrario, obedece a la conducta de mala fe por parte del señor WEI HUNG LAY EM, dado que para la fecha de la negociación el vendedor (demandante) había hipotecado el lote de terreno en el que se iba a construir o estaba construyendo el Centro Boulevard Shangai, a favor del Banco Confederado, conforme consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Carirubana del Estado Falcón, bajo el Nro. 30, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, Tomo 15, Año 1996, renovándose sucesivamente la hipoteca en el año 1998, 1999, 2000, y así mismo el día 13 de diciembre de 2001 al identificado inmueble le estampan una Nota de Prohibición de Enajenar y Gravar, resultando imposible que el demandante pudiera cumplir con su promesa de celebrar de manera definitiva la venta de los inmuebles.

Que la cadena de gravámenes se inició desde el 11 de diciembre de 1996, es decir, antes de la celebración del convenio (17 de octubre de 1997), y obviamente antes de la fecha de vencimiento de la totalidad de los giros librados.

Que el artículo 1160 del Código Civil dispone: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

Que el demandante encuadra su conducta en la mala fe objetiva, motivo que conllevó para abstenerse de cumplir con el resto de la obligación contraída en el convenio de fecha 17 de octubre de 1.997.

Que no está incurso en responsabilidad civil contractual para responderle al demandante la indemnización de daños y perjuicios por él reclamada en el libelo en la cantidad de Quinientos Millones de Bolívares (Bs. 500.000.000,oo).

Que en el contrato de promesa bilateral de compra-venta no se le impuso al prominente vendedor ninguna restricción de disposición o administración de los locales Nros. 08 y 21, objeto del negocio, ya que aún cuando no se hubiere celebrado el contrato definitivo de venta, él no estaba obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio, de manera que el tenía la libre disposición de los inmuebles, salvo por los gravámenes que el vendedor le impuso a favor del Banco Confederado, y en virtud de la prohibición de enajenar y gravar que le fuere impuesta a la totalidad del inmueble; de manera que mal puede el demandante atribuirle una supuesta irresponsabilidad, por habérsele, según él, impedido comercializar dichos inmueble a un precio mayor en el mercado, sin indicar el tiempo y modo, ni el precio que pudiere haber obtenido, y que no puede fijar caprichosamente la cantidad de quinientos millones de bolívares (Bs. 500.000.000,oo) a título de indemnización, sin establecer los daños como tales.

Que rechaza la resolución propuesta por los demandantes, fundada en los hechos narrados en el libelo de demanda y por vía de consecuencia la indemnización de daños y perjuicios.

Que procede a reconvenir a los demandantes WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG, por resolución del contrato de promesa bilateral de Compra-Venta, celebrado el 17 de octubre de 1997 con el señor WEI HUNG LAY EM, el cual tenía por objeto la preparación de un contrato definitivo de compra-venta, sobre dos locales comerciales identificados en el contrato como locales Nros. 08 y 21; el Local Nro. 08: Con un área de Ciento Sesenta y Dos Metros Cuadrados con Cincuenta y Seis Centímetros Cuadrados (162,56 M2) y; el Local Nro. 21: Con un área de Cuarenta y Tres Metros Cuadrados con Ochenta y Dos Centímetros Cuadrados (43,82 M2) aproximadamente, ubicados en el Centro Boulevard Shanghai, cuyo terreno y construcción son propiedad del señor WEI HUNG LAY EM.

Que su interés de adquirir los locales Nros. 8 y 21, nació con la publicación de promoción en la revista OPINION, en el cual el referido centro comercial sería el mayor proyecto comercial habitacional de Punto Fijo, creando de esta manera grandes expectativas.

Que los locales Nros. 8 y 21, se identifican más expresamente en el documento de condominio protocolizados ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Carirubana del Estado Falcón en fecha 20 de Febrero de 1998, bajo el Nro. 10, folios 21 al 30, Protocolo Primero, Tomo tercero Principal, Primer Trimestre de 1998, como locales PB-8 y PB-21, comprendidos dentro de los siguientes linderos: LOCAL PB-8: Norte: Caminaría externa del centro boulevard; Sur: Local PB-21; Este: Local PB-9 y; Oeste: Caminaría Interna del Centro Boulevard. LOCAL PB-21: Norte: Local PB-8; Sur: Caminaría interna del Centro Boulevard; Este: Local PB-20 y; Oeste: Caminaría interna del Centro Boulevard.

Que celebró con el señor WEI HUNG LAY EM, una promesa bilateral de compra-venta que tenía por objeto los locales Nros. PB-8 y PB-21, mediante un documento privado en el cual el mencionado ciudadano se comprometía a venderle los referidos locales comerciales, y recíprocamente el se comprometía a comprarlos, fijándose como precio la cantidad de Sesenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 65.000.000,oo), de los cuales le canceló en el momento de la celebración la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo).

Que en el documento no se hace mención de los títulos que acrediten la propiedad, al menos del terreno donde se fuere a construir el Centro Boulevard SHANGHAI.

Que era tal su voluntad de cumplir con la obligación adquirida en la mentada promesa bilateral de compra-venta, que inició los trámites para protocolizar la compra-venta del local No. 8.

Que canceló los derechos de registro el 17 de junio de 1999 en la planilla Nro. H-98-0107422, y los derechos de servicios autónomos del Registro Subalterno, no pudiéndose hacer su protocolización por la existencia de los gravámenes hipotecarios.

Que oportunamente se entera de los sucesivos gravámenes hipotecarios a favor del Banco Confederado, que presentaba el terreno en el cual se iba a ejecutar la construcción, constituyéndose hipotecas desde el 11 de diciembre de 1996, mediante documento protocolizado bajo el Nro. 30, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, Tomo 15 del año 1996, siendo cancelada y constituida nueva hipoteca a favor del Banco Confederado, mediante documento protocolizado ante la Oficina de Registro el 27 de Enero de 1998, bajo el Nro. 14, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Primer Trimestre del año 1998, y que sucesivamente fue renovada esta hipoteca hasta el año 2002, sumándosele a esta restricción una Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, estampada el 13 de diciembre de 2001.

Que esos gravámenes fueron constituidos sobre dos parcelas de terreno propiedad del prominente vendedor ciudadano WEI HUNG LAY EM, con un área, la primera de dos mil metros cuadrados (2.000 M2), y la segunda con un área de cuatro mil seiscientos metros cuadrados (4.600 M2), ambas ubicada entre las avenidas Pumarrosa y J.L., adquiridas mediante documento protocolizado el 21 de julio de 1994, bajo el Nro. 05, Folios 13 al 14, Protocolo Primero, Tomo 3 Principal, Tercer Trimestre del referido año.

Que los gravámenes que pesaban sobre el terreno y la construcción, resultaba imposible que el promitente vendedor pudiere celebrar de manera definitiva el contrato de venta, y que él conocía perfectamente esta situación que le imponía una restricción para negociar plenamente.

Que dispone el artículo 1.160 del Código Civil, lo siguiente: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplirlo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”, y que la doctrina señala: ”La buena fe a la que alude el Artículo 1.160, no es la buena fe en sentido subjetivo, sino la noción de buena fe en sentido objetivo, es decir, como regla de conducta. La buena fe objetiva consiste en el comportamiento leal y honesto en la ejecución de las obligaciones. Desde este punto de vista, se caracteriza la buena fe en un deber de cooperación y lealtad que se deben las partes del contrato para asegurar el logro de las expectativas esperadas por ambos al haber celebrado un contrato en particular”.

Que el prominente vendedor reconvenido actuó de mala fe antes, durante y después de la celebración de la promesa bilateral de compra-venta, ya que el sabía que con el gravamen hipotecario que había constituido el 11 de diciembre de 1996, antes de la celebración del convenio del 17 de octubre de 1997, le iba a ser imposible la celebración del contrato definitivo de venta.

Que el vendedor reconviniente no tuvo la entereza ni la lealtad para informarlo de esa circunstancia, siendo esa conducta del reconvenido lo que lo privó para abstenerse de pagarle el resto del precio convenido, haciendo uso de la facultad que le confiere el artículo 1.168 del Código Civil.

Que la conducta de mala fe en la que incurre el reconvenido, lo hace acreedor de responsabilidad civil contractual, ya que por su culpa o dolo no pudo celebrarse el definitivo contrato de venta. Que en la promesa bilateral de compra-venta le pagó al señor WEI HUNG LAY EM la cantidad de Veintinueve Millones Trescientos Treinta y Un Mil Doscientos Cuarenta y Nueve Bolívares con Noventa Céntimos (Bs. 29.331.249,90), el cual deberá el reconvenido restituirle, por lo que solicita que a título de indemnización compensatoria se acuerde la indexación monetaria.

Que por las consideraciones que anteceden reconviene a los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG por resolución del contrato bilateral de venta celebrado el 17 de octubre de 1997, y que sus efectos se retrotraigan para antes de la celebración del convenio.

Que estima la reconvención en la cantidad de Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 80.000.000,oo).

En fecha 22 de Mayo de 2007, se admite la reconvención.

En fecha 31 de mayo de 2007, el abogado A.M.G., actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG, presenta escrito de contestación a la reconvención en la que expone:

Que rechaza, contradice, impugna y niega que sus representados hayan celebrado con el demandado un contrato de promesa bilateral de compra-venta, el día 17 de octubre de 1997, ya que lo que se celebró fue un contrato de opción de compra, el cual tenía por objeto venderle al demandado dos locales comerciales identificados en el contrato como locales Nros. 08 y 21, e identificados en el libelo de demanda.

Que rechaza, contradice, impugna y niega que el Centro Boulevard Shanghai, haya sido promocionado por su propietario WEI HUNG LAY EM, según publicación de la Revista OPINIÓN, Nro. 43 de Enero de 1.997, y que eso motivó el interés del demandado en adquirir los locales 08 y 21.

Que rechaza, contradice, impugna y niega que sus mandantes hayan reconocido o se encuentre inserto en el texto del contrato de opción de compra celebrado con el ciudadano E.W.B.G., la identificación de los locales comerciales y los linderos que señala el demandado.

Que rechaza, contradice, impugna y niega que el demandado ciudadano E.W.B.G., haya tenido la voluntad de cumplir con las obligaciones adquiridas en el contrato de opción compra venta, ya que prueba inequívoca e irrefutable de ello, es su incumplimiento por más de nueve años y siete meses.

Que rechaza, contradice, impugna y niega que el demandado ciudadano E.W.B.G., haya iniciado los trámites para protocolizar la venta del local Nro. 08, así como la cancelación de los derechos de Registro el 17 de Junio de 1.999 en planilla Nro. H-98-0107422 y los Derechos de Servicios Autónomos de Registro Subalterno; y que de haber sido así el documento sólo se suscribiría previo el cumplimiento del pago convenido.

Que niega y rechaza que el documento a que se refiere la compra venta, fue visado y objetado por el Registrador en virtud de la existencia de gravámenes hipotecarios.

Que rechaza y contradice, impugna y niega, que sus representados actuaron de mala fe antes de la celebración del convenio del 03 de septiembre de 1997.

Que rechaza, contradice, impugna y niega, que sus mandantes tengan que restituirle al ciudadano E.W.B.G. la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 29.331.249,90), en virtud de haber usufructuado ese dinero por espacio de casi diez años.

Que impugna la estimación de la reconvención por considerarla exagerada.

En fecha 25 de junio de 2007, se agregan las pruebas presentadas por las partes, y en fecha 03 de julio de 2007, se admiten.

En fecha 28 de junio de 2007, el abogado A.M., presenta diligencia en el cual formula oposición a la admisión de los medios de pruebas promovidos por la parte demandada.

En fecha 02 de julio de 2007, el ciudadano E.W.B.G., otorga Poder Apud-Acta al abogado O.J.M.M..

En fecha 09 de julio del año 2007, se evacuó la inspección judicial promovida por el abogado de la parte demandada y en el mismo acto se designó como perito auxiliar al ingeniero J.T., titular de la cédula de identidad Nro. 2.864.756.

En fecha 17 de julio de 2007, se agrega al expediente informe técnico presentado por el ingeniero J.T..

En fecha 08 de octubre de 2007, el abogado A.M., asocia mediante otorgamiento de poder Apud-Acta, reservándose el ejercicio simultáneo, alterno o conjunto a los abogados F.G.M. y E.C.A..

En fecha 23 de octubre de 2007, el abogado A.M.G. presenta escrito de informes.

En fecha 08 de Noviembre de 2007, el tribunal dice “VISTOS” reservándose el lapso de ley para sentenciar.

M O T I V A

Llegada la oportunidad para decidir, y limitándose la presente controversia al debate sobre la pretensión del demandante de que sea declarada la resolución del contrato celebrado con el demandado en fecha 17 de octubre de 1997 por el incumplimiento del demandado, y a la pretensión del demandado reconviniente de que sea declarada la resolución del mismo contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 1168 del Código Civil por haber actuado el demandante de mala fe, el Tribunal lo hace previa la valoración de las pruebas presentadas por las partes de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Presentadas con el libelo de la demanda:

1) Documento privado en original donde el ciudadano WEI HUNG LAY EM celebra contrato donde declara que se obliga a vender al ciudadano E.W.B.G. los locales comerciales que ya han sido mencionados, el cual no fue impugnado por la parte demandada por lo que se valora plenamente a tenor de lo establecido en ele artículo 1363 del Código Civil, como demostrativo del convenio celebrado entre las partes.

2) Letras de cambio enumeradas con los especificativos del 2/12 al 12/12, las cuales se valoran como demostrativas de la aceptación de las referidas letras de cambio por parte del demandado a favor del ciudadano WEI HUNG LAY EM, por las cantidades en ellas indicadas.

Promovidas durante el lapso probatorio:

1) El documento contentivo del contrato celebrado entre las partes y acompañado al libelo de la demanda, el cual ya fue valorado positivamente.

2) Las letras de cambio acompañadas con el libelo de la demanda, las cuales ya fueron valoradas positivamente.

3) Mérito favorable de la confesión espontánea del demandado, a la cual no se le otorga ningún valor probatorio de conformidad con criterio jurisprudencial emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 00100 de fecha 12 de abril de 2005, en la que se indica: “…la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal”, y se desprende de las actas del proceso que lo alegado por la parte demandada pretende fundamentar su defensa y no admitir prueba en su contra.

4) Balance Personal auditado del ciudadano WEI HUNG LAY EM el cual no fue acompañado ni consta en el expediente por lo que no se le otorga ningún valor probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

1) Copia certificada de documento de propiedad de dos lotes de terreno donde se construye el CENTRO BOULEVART SHANGAI, adquirido por el ciudadano WEI HUNG LAY EM, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Carirubana del Estado Falcón, bajo el No. 5, folios 13 al 14, Protocolo Primero, Tomo 3 Principal, Tercer Trimestre del año 1994, donde constan en las notas marginales varias hipotecas de primer grado, el cual se valora como documento público como demostrativo de la adquisición del referido lote de terreno por parte del ciudadano WEI HUNG LAY EM y de la constitución de diversas hipotecas, así como de la existencia sobre dichos lotes de terreno de una medida de prohibición de enajenar y gravar.

2) Copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público bajo el Nro. 20, Folios 61 al 65, Protocolo Primero, Tomo 15 Principal, Cuarto Trimestre del año 1996, que trata de la hipoteca constituida por el señor WEI HUNG LAY EM, sobre las dos parcelas de terreno referidas en el particular anterior, a favor del Banco Confederado, S.A., constituida el 11 de diciembre de 1996, es decir, antes de la promesa bilateral de compra-venta, el cual se valora como demostrativo de tal hecho, a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

3) Copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público bajo el Nro. 10, Folios 21 a 30, Protocolo Primero, Tomo Tercero Principal, Primer Trimestre de fecha 20 de febrero de 1998, y que contiene el Documento de Condominio del CENTRO BOULEVARD SHANGHAI, y en el cual consta la titularidad de dos (2) parcelas de terreno, donde se construye el referido CENTRO, con sus respectivos linderos y ubicación, y la data de registro que le confiere la propiedad al ciudadano WEI HUNG LAY EM y que son las mimas parcelas descritas anteriormente, y donde en su Capítulo Primero se evidencia la descripción del módulo “A”, en el cual se encuentran ubicados los locales PB-08 y PB-21 que fueron objeto de la Promesa Bilateral de Compra-Venta por el ciudadano WEI HUNG LAY EM al ciudadano E.W.B.G., el cual se valora como documento público, a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, como demostrativo de que los locales comerciales Nos. 08 y 21, sobre los cuales contrataron las partes, están ubicados en el referido CENTRO BOULEVARD SHANGHAI construido en las parcelas de terrenos ya identificadas, propiedad del ciudadano WEI HUNG LAY EM, sobre los cuales se habían constituido hipotecas a favor del BANCO CONFEDERADO, S.A., de conformidad con los documentos valorados anteriormente.

4) Dos letras de cambio identificadas con el Nro. 1/12 por la cantidad de Tres Millones Trescientos Treinta y Un Mil Doscientos Cuarenta y Nueve Bolívares con Noventa Céntimos (Bs. 3.331.249,90), y la segunda identificada con el Nro. 1/1 por la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,oo), ambas a favor del ciudadano WEI HUNG LAY EM, las cuales son demostrativas de que el ciudadano E.W.B.G. inició el cumplimiento de la obligación contenida en el contrato cuya resolución se demanda.

5) Documento original de la Planilla de Liquidación de Derecho de Registro emitida por la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Carirubana del estado Falcón, el 15 de junio de 1999, y donde aparecen identificados los otorgantes WEI HUNG LAY EM, E.W.B.G. y la Entidad de Ahorro y Préstamo C.A., Planilla de pago de Servicios Autónomos, y documento por medio del cual el ciudadano WEI HUNG LAY EM debía realizar la venta al ciudadano E.W.B.G., instrumentos estos que solamente reflejan una actuación unilateral del demandado sin que conste la voluntad del demandante, por lo que no se le otorga ningún valor probatorio.

6) Ejemplar de la Revista “OPINIÓN”, Nro. 43 de Enero de 1997 como demostrativa de la publicidad de lo que pudiera ser en el futuro el CENTRO BOULEVARD SHANGAI, la cual se valora como un hecho notorio comunicacional, según lo establecido en sentencia No. 00681, de fecha 15 de marzo de 2006, emanada de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, donde se establece: “…que por medios de comunicación impresos y televisivos, en específico, diario “…”, diario “…”; diario “…”; y en el noticiero estelar de la planta de televisión “…”; fue difundida una noticia donde se señalaba, entre otros, al ciudadano…, como presuntamente incurso en la irregularidad de incumplimiento de su jornada laboral, lo cual dio ha lugar la apertura de una averiguación ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Penal de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, solicitada por la Fiscalía del Ministerio Público. Acreditados en autos los ejemplares de los diarios reseñados, la Sala observa, que su contenido se entiende como fidedigno, tanto porque respecto al primero y al tercero de los mencionados se evacuó la prueba de informes, así como, porque es criterio jurisprudencial de este Supremo Tribunal, en el marco del denominado “hecho notorio comunicacional” y a tenor de lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, que lo publicado en los diarios o periódicos se considera como fehaciente, lo cual involucra que el periódico que los contiene también lo sea, salvo, para ambos casos, que exista prueba en contrario, circunstancia ésta última que no se revela de los autos”.

7) Promueve inspección judicial en el Centro Boulevard Shanghai, la cual fue evacuada en fecha 09 de julio de 2007, dejándose constancia que los dos módulos que lo conforman tanto el del lado Sur como el del lado Norte no están totalmente terminados, y que el local que el demandado reconviniente señala como el No. 21 se encuentra ubicado en el módulo del lado Norte, prueba que se valora como demostrativa de tales hechos a tenor de lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.

Analizadas como han sido las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, el tribunal pasa a decidir al fondo la controversia y lo hace de la siguiente manera: Pretende la parte demandante que sea declarada la resolución del contrato celebrado con el demandado ciudadano E.W.B.G. en fecha 17 de octubre de 1997, el cual califica de Opción de Compra Venta, alegando el incumplimiento del demandado en el pago de las cantidades convenidas en el mencionado contrato.

La parte demandada señala que la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes es la de ser una Promesa Bilateral de Compra Venta, encontrando el juzgador, que en efecto el doctor J.L.A.G. en su obra CONTRATOS Y GARANTÍAS, DERECHO CIVIL IV, 15ª Edición Revisada y Puesta al Día, Universidad Católica A.B., Caracas, 2005, Pág. 189 y 190 señala que la Promesa Bilateral de Venta “Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta” y que de conformidad con lo establecido en el artículo 1137 del Código Civil, la negativa de una de las partes a celebrar el contrato no impide que éste se realice, por lo que el Tribunal califica el contrato cuya resolución se pide como un contrato preliminar y más específicamente como una Promesa Bilateral de Venta, según el criterio sustentado por el mencionado autor, que le sirve al juzgador como argumento de autoridad..

Como defensa de fondo la parte demandada asume que su incumplimiento no es culposo sino que obedece a la conducta de mala fe por parte del señor WEI HUNG LAY EM, señalando que para la fecha de la negociación, el promitente vendedor (demandante) había hipotecado el lote de terreno en el que se iba a construir o estaba construyéndose el “CENTRO BOULEVARD SHANGAI” a favor del BANCO CONFEDERADO, hecho que está debidamente comprobado en el documento valorado por el Tribunal, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Carirubana del Estado Falcón, bajo el No. 30, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, Tomo 15, de fecha 11 de diciembre de 1996, es decir, antes de la celebración del contrato cuya resolución se demanda; encontrando el juzgador que si bien es cierto que existía una hipoteca sobre el inmueble donde se construiría el CENTRO BOULEVARD SHANGAI ello no era impedimento para que el demandado diera cumplimiento a la obligación adquirida mediante el contrato preliminar (Promesa Bilateral de Venta) cuya resolución se demanda, pues, de conformidad con lo establecido en el artículo 1877 del Código Civil “La hipoteca es un derecho real constituido sobre bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación”, es decir, la existencia de una hipoteca lo que implica es la existencia de una garantía de cumplimiento de una obligación adquirida, siendo un contrato accesorio que depende de la existencia de uno principal, y de conformidad con el artículo 1878 ejusdem “El acreedor no se hace propietario del inmueble hipotecado por la sola falta de pago en el término convenido. Cualquier estipulación en contrario es nula”, lo que implica que aun cuando existía la hipoteca, el deudor hipotecario mantenía la propiedad del inmueble hipotecado y el acreedor hipotecario por la sola falta de pago en el término convenido no se haría propietario del inmueble hipotecado.

Así planteada la situación, no encuentra este juzgador que el demandante haya incurrido en mala fe, pues, de haber el demandado cancelado las obligaciones señaladas anteriormente hubiera podido demandar el cumplimiento del contrato, a tenor del citado artículo 1137 del Código Civil, o del artículo 1167 ejusdem, que dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”, pues, no está probado en el expediente que el BANCO CONFERDERADO haya ejecutado la hipoteca del inmueble sobre el cual se constituyó ésta, por lo que, no habiendo quedado demostrada la mala fe como defensa de fondo de la parte demandada, se impone declarar con lugar la demanda que por rescisión o resolución de contrato de opción de compra (calificado por el Tribunal contrato preliminar de Promesa Bilateral de Venta) incoara el abogado A.M.G. en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG en contra del ciudadano E.W.B.G.. Así se decide.

En cuanto a la pretensión por indemnización de daños y perjuicios se observa que la parte demandante no especifica cuales son los daños que le fueron causados, cuando dispone el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil: “El libelo de la demanda deberá expresar: (…Omissis…) 7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas”, por lo que se declara sin lugar la pretensión por indemnización de daños y perjuicios incoada por el abogado A.M.G. en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG en contra del ciudadano E.W.B.G.. Así se decide.

En cuanto a la reconvención por resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta incoada por el ciudadano EGAR W.B.G. en contra de los ciudadanos WEI HUNG LAI EM y WAI HING LAY FUNG, observa el tribunal que los fundamentos de hecho y de derecho de la misma son idénticos a los esgrimidos en la contestación a la demanda, los cuales ya fueron analizados, y al ser declarada con lugar la demanda que da origen al presente juicio, se impone declarar sin lugar la presente reconvención. Así se decide.

D I S P O S I T I V A

En mérito de las situaciones de hecho y de derecho a.e.T. impartiendo justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Con lugar la demanda que por rescisión o resolución de contrato de opción de compra (calificado por el Tribunal contrato preliminar de Promesa Bilateral de Venta) incoara el abogado A.M.G. en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG en contra del ciudadano E.W.B.G..

SEGUNDO

Sin lugar la pretensión por indemnización de daños y perjuicios incoada por el abogado A.M.G. en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG en contra del ciudadano E.W.B.G..

TECERO: Sin lugar la reconvención por resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta incoada por el ciudadano EGAR W.B.G. en contra de los ciudadanos WEI HUNG LAI EM y WAI HING LAY FUNG.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 se condena al demandado reconvinente al pago de las costas de la reconvención al demandante reconvenido, y se le exonera de las costas de la demanda que da origen a este juicio por no haber vencimiento total.

Regístrese y Publíquese.

Dado, firmado y sellado, en la Sala de Despacho, del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Punto Fijo, a los Once (11) días del mes de Enero del año Dos Mil Ocho (2008). Años. 196º de la Independencia y 148º de la Federación.

El Juez Titular,

Abog. C.H.L..

La Secretaria Titular,

Abog. M.M.L..

Nota: La anterior sentencia fue publicada en la fecha indicada ut supra siendo las 3:00 p.m., Conste.

La Secretaria Titular,

Abog. M.M.L..

CHL/hjt.

Exp. 7754.