Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 30 de Mayo de 2007

Fecha de Resolución30 de Mayo de 2007
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito
PonenteFrancisco Jimenez
ProcedimientoResolución De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, TRANSITO Y PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-

W.A.V.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.183.443, de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA.-

M.B.A., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 66.115.

PARTE DEMANDADA.-

M.F.C.S. y R.R.L.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.120.531 y 7.080.883, respectivamente, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.-

F.A.H.R. y J.D.R., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 54.639 y 61.802, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO.-

RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA

EXPEDIENTE: Nro. 8.218

El abogado J.J.O.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 34.941, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano W.A.V.S., el 03 de diciembre de 2001, demandaron por resolución de contrato de opción de compra-venta a los ciudadanos M.F.C.S. y R.R.L.P., por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, donde se le dió entrada el 05 de diciembre del 2001, y se admitió el 06 de diciembre de 2001, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a dar contestación a la demanda.

El 28 de enero del 2002, el abogado F.A.H.R., en su carácter de apoderado judicial de los accionados, presentó un escrito contentivo de contestación a la demanda y reconvención, la cual fue admitida por el Juzgado “a-quo” mediante auto dictado el 21 de Febrero de 2001.

En fecha 05 de marzo de 2002, el abogado J.J.O.A., en su carácter de apoderado actor, presentó un escrito contentivo de contestación a la reconvención.

Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue el lapso de evacuación, el Juzgado “a-quo”, el 31 de marzo de 2003, dictó sentencia, declarando: parcialmente con lugar la presente demanda, y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, contra dicha decisión apeló el 22 de abril de 2003, el abogado F.A.H.R., en su carácter de apoderado judicial de los accionados, recurso que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 05 de mayo del 2003, por lo que el presente expediente fue remitido al este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 12 de mayo del 2003, bajo el No. 8.218, y el curso de ley.

En fecha 23 de junio de 2003, el abogado F.A.H.R., en su carácter de apoderado judicial de los accionados, presentó en esta Alzada un escrito contentivo de informes.

Consta asimismo que, a solicitud de la parte actora, quien suscribe como Juez Suplente Especial se avocó al conocimiento de la presente causa, mediante auto dictado el 09 de marzo de 2006, ordenándose la notificación de la parte demandada, dándose por notificada a través de diligencia de fecha 20 de marzo de 2006.

En fecha 15 de febrero de 2007, la abogada M.B.A., consignó poder que le fue conferido por el accionante, quien igualmente revocó el poder que le había conferido a los abogados IMA PAREDES, J.J.O.A. y M.D.V.C., y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:

PRIMERA

En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes:

  1. Escrito libelar, en el cual se lee:

    …DE LOS HECHOS

    En fecha 05 de Octubre del corriente año, mi representado celebró contrato de opción de compra venta con la ciudadana M.F.C.S., venezolana, mayor de edad, casada, identificada con la cédula de identidad N° 9.120.531 y de este domicilio, y su cónyuge R.R.L.P., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° 7.080.883, y también de este domicilio, sobre un inmueble de su propiedad, adquirido según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., en fecha 02 de agosto del año 2.001, anotado bajo el N° 7, Tomo 10, Protocolo Primero, ubicado en la Urbanización Trigal Norte, Calle Auto Cinema, distinguida con el N° 92-150, en la parroquia San José, Municipio V.d.E.C., tal como consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, bajo el N° 32, Tomo 193 de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho, que acompaño original y opongo a la parte demandada, marcado con la letra "B". Tal como consta del contenido de dicho instrumento, el precio de venta fue convenido en la suma de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000), cancelando mi mandarte en ese mismo acto como precio de la opción, pero que sería imputado al precio de la venta, la suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000), y el saldo sería pagado al momento de la firma del documento definitivo, que debía otorgarse a los sesenta días hábiles contados a partir de la fecha de la opción, prorrogables por una sola vez. Ahora bien ciudadano Juez, para cancelar parte del saldo del precio de venta, mi representado en su condición de General de Brigada de Ejército, tramitó un crédito a través del Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas (I.P.S.F.A.) por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.30.000.000,oo), el cual le fue concedido previo el trámite correspondiente. Al efecto se elaboró el documento de compra-venta con garantía hipotecaria a favor de dicha institución, documento éste que fue otorgado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, en fecha 26 de Octubre de 2.001, quedando anotado bajo el N° 77, Tomo 31, sólo por lo que respecta a la firma de mi representado y su cónyuge, en su condición de compradores, y el coronel J.R.O.H., apoderado del Instituto de Previsión Social de la Fuerzas Armadas, en su condición de acreedor hipotecario, siendo que, la vendedora M.F.C.S. y su cónyuge R.R.L.P., otorgarían el documento en la Oficina Subalterna de Registro respectiva. Cancelados los derechos arancelarios por mi representada en la referida Notaría, y otorgado el documento de compra-venta, mi representado acudió personalmente ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Distrito V.d.E.C., a los fines de presentar dicho instrumento para ser otorgado por la vendedora M.F.C.S. y su cónyuge R.R.L.P.. Se elaboraron las Planillas correspondientes y fueron pagados por mi mandarte los Derechos de Registro por un monto de UN MILLON DOSCIENTOS SEIS MIL NOVECIENTOS DICECISEIS BOLIVARES (Bs. 1.206.916,00) en el Banco Fondo Común; la suma de DOSCIENTOS DIEZ MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 210.830,00) por concepto de Servicios Autónomos; mas la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 161.950,00) por concepto de porcentaje de Colegio de Abogados. Cancelados todos estos conceptos, mi mandante en fecha 02 de Noviembre del corriente año, hace la presentación formal del documento de compra venta para que tenga lugar el otorgamiento en esa misma fecha, tal como se evidencia de Inspección Ocular practicada por el Juzgado Sexto de los Municipios Urbanos de Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que acompaño marcado con la letra "C". Pero es el caso que, al momento del otorgamiento, acto en el cual estuvieron presentes los vendedores y mi mandarte, la ciudadana Registradora Subalterna advierte a mi representado que en fecha 03 de Mayo de 2.001 se registró libelo de demanda por simulación, intentada por E.J.A., mediante el cual pide se anule o cancele la venta que hizo YIACOMO PORRINO, a su madre, E.A.D.P., sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Trigal Norte, Calle Auto Cinema N° 92-150, de la Parroquia San José, Municipio V.d.E.C.; inmueble éste que fue vendido por E.A.D.P. a M.F.C.S., y que es el mismo que ésta da en opción de compra a mi mandarte. Tal situación la desconocía mi representado, razón por la cual se niega a entregar el saldo del precio de venta ante la posibilidad cierta de perturbación, proveniente del ejercicio de la acción de simulación, y por lo tanto se suspende la firma del documento definitivo de compra-venta.

    En efecto, cursa por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en expediente signado con el N° 16.136, demanda de simulación intentada por E.J.A.F., mediante apoderados, contra los ciudadanos YIACOMO PORRINO, ELIZABETTA FAZIO DE PORRINO y E.A.D.P., mediante la cual solicita se cancele o se anule la venta realizada por los cónyuges PORRINO FAZIO a E.A.D.P., sobre el inmueble en referencia, por considerar que la venta fue simulada, y se realizó sólo a los fines de evitar pagar al demandante la suma e DIECINUEVE MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 19.568.000,oo) que dice le adeuda YIACOMO PORRINO, como consta del contenido de la querella y de los recaudos acompañados que cursan en el referido expediente. Al efecto acompaño copia de la querella de simulación marcada con la letra "D".

    Ahora bien ciudadano Juez, la ciudadana M.F.C.S., en la oportunidad que celebró el contrato de opción de compra venta con mi representado -05 de Octubre de 2.001- tenía pleno conocimiento de la existencia de la demanda de simulación, por cuanto al momento de adquirir el inmueble en cuestión -02 de Agosto de 2.001- por compra hecha a E.A.D.P., y que es el mismo que da en opción a mi representado, también fue advertida de la demanda de simulación, por acta levantada por la Registradora Subalterna del Primer Circuito del Distrito V.d.E.C., y agregada al cuaderno de comprobantes llevados por ese Despacho durante el tercer trimestre del año 2.001. Como se evidencia de copia certificada que acompaño marcada con la letra "E", en fecha 02 de agosto del año 2.001, la Registradora Subalterna, advierte a la ciudadana M.F.C.S., en su carácter de compradora de un inmueble constituido por una casa quinta y su correspondiente parcela de terreno, ubicada en la calle Autocinema N° 92-150 de la Urbanización Trigal Norte, de esta ciudad de Valencia, que por ante esa Oficina fue protocolizada en fecha 03-05-01, bajo el N° 17, Protocolo 1°, Tomo 6, libelo de demanda mediante el cual E.J.A.F. demanda por Simulación a los ciudadanos YIACOMO PORRINO, ELIZABETTA FAZIO DE PORRINO y E.A.D.P., "el cual causó nota marginal en el título de propiedad a que se hizo referencia", acta que firmó la compradora en señal de haber sido notificada… Acompaño así mismo marcado "F", copia certificada del documento de adquisición de M.F.C.S., protocolizado por ante la citada Oficina Subalterna de Registro, en fecha 02 de Agosto de 2.001, bajo el N° 7, Protocolo 1°, Tomo 10.

    Teniendo conocimiento la ciudadana M.F.C.S., de la demanda de nulidad intentada contra su causahabiente a título particular, es evidente que al dar en opción de compra venta a mi asentado el inmueble en referencia, actuó con dolo y mala fe, pues omitió 1a circunstancia anotada de advertir a mi mandante que, existía una demanda de simulación por la venta del inmueble hecha por YIACOMO PORRINO ARCILA y ELIZABETTA FAZIO DE PORRINO, a E.A.D.P., quien a su vez le vendió a M.F.C.S., ya que mi representado, de tener conocimiento de esta circunstancia, no celebra el contrato de opción a compra, entregando en ese mismo acto la suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000) ni mucho menos tramita, como en efecto tramitó un préstamo con garantía hipotecaria ante el INSTITUTO DE PREVISIÓN SOCIAL DE LAS FUERZAS ARMADAS NACIONALES (I.P.S.F.A.) para la adquisición de dicho inmueble. Cabe destacar que la propietaria, M.F.C., actuó con intencionalidad, con engaño y perjuicio: En primer lugar, celebra el contrato de opción de compra, con pleno conocimiento de la existencia de una demanda de simulación, intentada con anterioridad a la fecha en que adquiere el inmueble; en segundo lugar, no le participa a mi mandarte de esta circunstancia, y por último recibe de manos de mi representado, al momento de la fuma de la opción VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo) como parte del precio de la venta. Si bien es cierto que el contrato de opción, sólo obliga a las partes a celebrar un futuro contrato en los términos convenidos, también es cierto que existiendo una demanda de simulación, donde se está cuestionando la titularidad del inmueble objeto del contrato, mal podría prometerlo en venta, aunado al hecho de que el plazo para el otorgamiento del documento definitivo se fijó en amenas 60 días prorrogables por 60 días mas, término insuficiente para que se resolviera el litigio de simulación.

    SEGUNDO

    DEL DERECHO

    Conforme a la disposición contenida en el articulo 1.167 del Código Civil, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. En el caso de autos, la opcionante no puede trasmitir la propiedad del inmueble que prometió vender a mi representado -ejecutar su obligación- por cuanto existe una demanda de simulación de la cual élla tenía perfecto conocimiento, por haber adquirido dicho inmueble con posterioridad al registro de la demanda.

    Siendo así, resulta evidente que la opcionante actuó con mala fe, violando la disposición contenida en el artículo 1.160 del Código Civil que dispone expresamente: LOS CONTRATOS DEBEN EJECUTARSE DE BUENA FE Y OBLIGAN NO SOLAMENTE A CUMPLIR LO EXPRESADO EN ELLOS, SINO A TODAS LAS CONSECUENCIAS QUE SE DERIVAN DE LOS MISMOS CONTRATOS, SEGÚN LA EQUIDAD, EL USO O LA LEY".

    Habiendo quedado demostrada la mala fe con que actuó la opcionante, al celebrar con mi representado un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble identificado en autos, teniendo pleno conocimiento de la existencia de una demanda de simulación que, en caso de ser declarada con lugar, produciría también la revocación del acto por el cual élla adquirió dicho inmueble, tal como lo dispone el último aparte del artículo 1.280 del Código Civil, es incuestionable que mi representado tiene derecho a pedir la resolución del contrato de opción de compra celebrado, con los correspondientes daños y perjuicios, conforme lo previsto en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil.

    En tal sentido y a los efectos de dar cumplimiento a lo previsto en el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, procedo de seguidas a enumerar los daños causados a mi mandante con motivo del incumplimiento de la demandada en otorgar el documento definitivo de compra venta, cuales son:

    1.- Los derechos arancelarios cancelados por mi representada en la Notaria Pública Quinta de Valencia, en fecha 04-10-2001, para el otorgamiento del documento de opción de compra venta, mediante recibo N° 114521, emitido por dicha Oficina, y que asciende a la suma de SETENTA Y UN MIL OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 71.084,00), que se acompaña marcada "G".

    2.- Los derechos arancelarios cancelados por mi representada en la Notaria Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, para el otorgamiento del documento de compra-venta, pagados en fecha 25-10-2001, mediante recibo emitido por dicha Oficina con el N° 12477, que asciende a la suma de CUARENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 45.810,00), que se anexa marcado "H".

    2.- Los impuestos por concepto de Derecho de Registro, pagados por mi mandante en el Banco Fondo Común, en fecha 02-11-2001, mediante Planilla N° H-010377858 por la suma UN MILLON DOSCIENTOS SEIS MIL NOVECIENTOS DICECISEIS BOLIVARES (Bs. 1.206.916,00), lo cual consta en Inspección ocular que se acompaña marcada "I". 3.- La cantidad pagada en por concepto de Servicios Autónomos, cancelados por mi representado mediante deposito bancario N° 6895914, hecha en la cuenta que lleva la Oficina de Registro en Fondo Común, por la suma de DOSCIENTOS DIEZ MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 210.830,00), recibo que se anexa marcado "J".

    4.- La cantidad de CIENTO SESENTA Y UN NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs, 161.950,oo) por concepto de porcentaje de Colegio de Abogados, pagados por mi representado 02-11-2001 en la misma Oficina Subalterna de Registro, según recibo que se anexa marcado “K”

    TERCERO

    PETITORIO-CONCLUSIONES

    Con fundamento a las razones de hecho y de derecho ya explanadas, acudo ante su competente autoridad, en nombre y representación del ciudadano W.A.V.S., para demandar como formalmente demandó a la ciudadana M.F.C.S. y a su cónyuge R.R.L.P., ambos suficientemente identificados, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por este d.T. en: 1) La Resolución del contrato de opción de compra-venta, celebrado sobre un inmueble de su propiedad, constituido por una casa quinta distinguida, con el N° 92-150, y la parcela de terreno donde está construida, signada con el N° 7-3, manzana 7 de la Urbanización Trigal Norte, Calle Autocinema, en jurisdicción de la parroquia San J.M.V.d.E.C.. Dicho inmueble tiene un área de construcción de trescientos sesenta metros cuadrados con setenta y dos decímetros cuadrados (360,72) aproximadamente y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE, con parcelas Nos. 7-32 y 7-33; SUR, con Calle Auto Cinema; ESTE, con parcela N° 7-4 y OESTE con parcela N° 7-2, y que le pertenece por haberlo adquirido conforme a documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., en fecha 02 de Agosto de 2.001, bajo el N° 7, folios 1 al 2, Protocolo 1°, Tomo 10.- 2) Pagar a mi representado la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.40.000.000,oo), como indemnización por los daños y perjuicios causados a mi representado con motivo del incumplimiento de LA PROPIETARIA de cumplir su obligación de transferir el inmueble libre de gravámenes, suma convenida por las partes en la cláusula QUINTA del contrato de opción de compra cuya resolución se demanda; 3) Pagar la suma de UN MILLON SETECIENTOS VEINTISÉIS MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 1.726.590,00), que el monto total pagado por mi representado por concepto de derechos de arancel, impuestos de Derecho de Registro, Servicios Autónomos y porcentaje de Colegio de Abogados, descritos en la última parte del ordinal segundo de esta demanda; mas las costas y costos del proceso, incluidos los honorarios de abogados.

    Así mismo solicito que en la definitiva, se ordene la corrección monetaria, conforme a los índices de inflación emitidos por el Banco Central de Venezuela…

    …Por último pido que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva…

  2. Escrito de contestación a la demanda y reconvención presentado por el abogado F.A.H.R., en su carácter de apoderado judicial de los accionados, en el cual se lee:

    …DEL CONVENIMIENTO

    PRIMERO: Se conviene que en fecha 05 de Octubre del 2001, el ciudadano W.A.V.S. (optante) celebro contrato de opción de compra-venta con la ciudadana M.F.C.S., y su cónyuge R.R.L.P., sobre el inmueble propiedad de estos, adquirido según Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., en fecha 02 de Agosto del 2001, anotado bajo el No. 7, Tomo 10, Pto. 1º, ubicado en la Urbanización Trigal Norte, calle Autocinema distinguida con el Nó 92-150, en la Parroquia San José, Municipio V.d.E.C..

    SEGUNDO: Se conviene que dicho contrato de opción de compra-venta otorgado por las partes el día 05 de Octubre del 2001, fue autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, bajo el No. 32, Tomo 193 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

    TERCERO: Se conviene que el precio pactado para la venta del inmueble fue la suma de Setenta Millones de Bolívares (Bs.70.000.000,00), cancelando el demandante como precio de opción, e imputable el precio de la venta, la suma de Veinte Millones de Bolívares (Bs.20.000.000,oo), y que saldo restante seria pagado al momento del otorgamiento del Documento de venta definitivo.

    CUARTO: Se conviene el Documento de compra-venta definitivo debía otorgarse a los Sesenta (60) días hábiles contados a partir de la fecha de la opción.

    DE LA NEGACION DE LOS HECHOS

    PRIMERO: Niego, rechazo y contradigo, que el ciudadano W.A.V.S., parte demandante, desconociera la existencia de la demanda intentada por E.A.d.P., Registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C..

    SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo que mis representados, al otorgar el contrato de opción, actuaron con dolo y mala fe.

    TERCERO: Niego, rechazo y contradigo que mis representados actuaron con intencionalidad, con engaño y perjuicio, en contra del demandante.

    CUARTO: Niego, rechazo y contradigo el hecho que se estuviera cuestionando la titularidad del inmueble objeto del contrato de opción, y que no se pudiera comprometer en venta.

    QUINTO: Niego, rechazo y contradigo que mis representados no pueden transmitir la propiedad del inmueble que prometieron vender al ciudadano W.A.V.S., es decir, ejecutar su obligación a consecuencia de la demanda intentada por E.A. contra YIACOMO PORRINO.

    SEXTO: Niego, rechazo y contradigo que mis representados ocasionaran la resolución del contrato de opción de compra-venta según el Articulo 1.167 del Código Civil.

    SÉPTIMO: Niego, rechazo y contradigo que mis representados, violaran la disposición contenida en el Articulo 1.160 del Código Civil.

    OCTAVO: Niego, rechazo y contradigo que mis representados causaran daños y perjuicios al ciudadano W.A.S.V..

    NOVENO: Niego, rechazo y contradigo que mis representados deban al aquí demandante la cantidad de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs.40.000.000,oo), por indemnización de daños y perjuicios, ni por ningún otro concepto.

    DÉCIMO: Niego, rechazo y contradigo que mis representados deban pagar la cantidad de Un Millón Setecientos Veintiséis Mil Quinientos Noventa Bolívares (Bs.1.726.590,oo), por concepto de Derecho de Arancel, Impuestos de Derecho de Registro, Servicios Autónomos y Porcentaje de Colegio de Abogados.

    En general, rechazo, niego y contradigo, tanto los hechos narrados como el derecho invocado en la presente demanda, salvo lo que se convino expresamente.

    DE LAS CLÁUSULAS DE LA OPCION DE COMPRA-VENTA

    Como así quedo convenido, entre W.A.V.S. y mis representados, se celebro contrato de opción de compra-venta a través del cual, la ciudadana M.F.C.S. (Cláusula Primera) en su condición de propietaria concede opción de compra a favor del aquí demandante, el inmueble en esta demanda señalado; pactando el precio en la cantidad de Setenta Millones de Bolívares (Bs.70.000.000,00), que sería pagado en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, ante la Oficina Subalterna correspondiente (Cláusula Segunda) y que el plazo para que el ciudadano W.A.V.S. ejerciera su opción de compra y pagara el precio del inmueble dentro del plazo de Sesenta (60) días hábiles, a partir de la fecha que se firmo el contrato, es decir, el día 05 de Octubre del 2001 (Cláusula Tercera). El valor de la opción de compra-venta fue la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs.20.000.000,oo), que fue entregado por el optante a la propietaria, al momento de otorgar el contrato, estableciéndose que sería imputable el precio del inmueble (Cláusula Cuarta). El ciudadano W.A.V.S., en su condición de optante convino expresamente:

    CLÁUSULA QUINTA: "El optante conviene, que si en PLAZO ESTABLECIDO NO CUMPLIERE A CABALIDAD SUS OBLIGACIONES y no ejerciere oportunamente la opción, la PROPIETARIA RARA SUYO EL MONTO PAGADO, como justa indemnización por daños y perjuicios OCASIONADOS POR EL INCUMPLIMIENTO DE EL OPTANTE. Si no obstante, de haber cumplido el optante, con todo lo convenido, la propietaria desistirá de la venta, ésta estará obligada a restituir la cantidad recibida como precio de la opción, más una cantidad igual adicional, como indemnización de daños y perjuicios causados a el optante por su incumplimiento. Tanto la restitución de la cantidad recibida como parte del precio de la opción de compra, así como la cantidad equivalente a los daños y perjuicios, deberá ser entregada por la propietaria a el optante dentro del plazo de los Quince (15) días siguientes al vencimiento del plazo establecido para esta opción. AMBAS PARTES CONVIENEN EN QUE LAS CANTIDADES RECIBIDAS Y SEIALADAS CONSTITUYEN EL MÁXIMO DE LA INDEMNIZACION QUE PUEDEN RECLAMARSE MUTUAMENTE.

    Se observa en la Clausula transcrita, que sí la propietaria desistiera de la venta, esta se obliga a restituir la cantidad recibida como precio de la opción, más una cantidad igual adicional, como indemnización de daños y perjuicios. Establece también la misma Cláusula Quinta, que en caso de que la propietaria desistiera de la venta, esta deberá devolver la cantidad de dinero dentro del plazo de Quince (15) días al vencimiento del plazo establecido para la opción.

    Siguiendo el análisis de la Cláusula Quinta, vemos que dice textualmente:

    "Ambas partes convienen en que las cantidades recibidas y señaladas constituyen el MÁXIMO DE LA INDEMNIZACION QUE PUEDEN RECLAMARSE MUTUAMENTE"

    En la Cláusula Sexta del contrato, la propietaria se obliga a transferir la propiedad conforme a la opción, libre de gravámenes Municipales y a presentar ante la Oficina de Registro las solvencias de derechos de frentes, servicios de agua, electricidad y aseo urbano domiciliario. Fue condición expresa (Clausula Octava), que en el contrato definitivo de compra-venta, se establecerá que la PROPIETARIA SE OBLIGA AL SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCION. En la Clausula Novena, el optante-demandante convino expresamente, que TODOS LOS GASTOS que pudieren originarse por concepto de la opción de compra-venta y de la venta definitiva, en cuanto a honorarios profesionales, derechos de registros, habilitación, SERIAN ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE POR CUENTA DE ESTE.

    DE LOS VERDADEROS HECHOS

    Una vez otorgado el contrato de opción de compra-venta, mis representados entregaron copias de los documentos de contrato de opción de compra-venta, así como también original de la certificación de gravámenes, expedido por la Oficina Subalterna de Registro, todo con el fin de que los Abogados del optante-demandante revisaran la tradición legal, verificaran la existencia de algún gravamen, presentaran los mismos ante el Instituto de Previsión Social las Fuerzas Armadas (I.P.S.F.A), para el tramite del préstamo hipotecario y finalmente redactaran el documento definitivo de venta. Posteriormente, mis representados entregaron al optante-demandante el original del Certificado de Solvencia de impuestos Municipales (Catastro Municipal), vigente hasta el 31/12/2001; la Cédula Catastral y la planilla del Seniat o forma 33 correspondiente a la declaración y pago de Enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, cancelada por la cantidad de Trecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo). Una vez en manos del optante-demandante todos los instrumentos antes indicados, fueron presentados por este ante la taquilla No. 1 de la Oficina Subalterna de Registro para su revisión y calculo. En virtud de la que la Oficina de Registro constato de que el documento venta no tenía errores ni omisiones, verifico el pago de solvencias e impuestos por parte de los vendedores, y NO EXISTIR PROHIBICION DE VENTA O ALGÚN GRAVAMEN SOBRE EL INMUEBLE, autorizo el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta y la constitución de hipoteca.

    Como bien dice el demandante, el día fijado para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del inmueble y del pago pendiente del precio del mismo, fue el día 02 de noviembre del 2001, por lo que estuvieron presentes, mis representados M.F.C.S. y R.R.L.P., en la Sala de Otorgamiento de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, con el único fin de firmar el documento de venta definitivo del inmueble objeto de la opción de compra-venta y recibir la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs.50.000.000,oo), es decir, el saldo pendiente del precio establecido, hecho que constituía la obligación principal del llamado contrato de opción, lo que es lo mismo, la venta del inmueble.

    Como así lo confiesa el optante-demandante, en el momento de celebrarse la venta definitiva, este SE NIEGA A ENTREGAR EL SALDO DEL PRECIO DE VENTA DEL INMUEBLE Y SUSPENDE LA FIRMA DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA, constituyéndose de esa manera el INCUMPLIMIENTO por parte del ciudadano W.A.V.S. a su obligación y/o facultad de comprar el inmueble y pagar su precio (Clausula Segunda).

    Como fue la intención de mis poderdantes de cumplir con su obligación de vender el inmueble al ciudadano W.A.V.S., se pidió al Registro Subalterno que fijará nuevo día y hora para que el aquí demandante ejerciera su obligación de comprar el inmueble y pagar la totalidad del precio, por lo que el Registro Subalterno indico que la hora fijada para el otorgamiento del documento el cual fue signado con el No. de serie 609, era a las 12:30 p.m., del día 03 de Diciembre del 2001, correspondiéndole el No. 11, por lo que se procedió a notificar al ciudadano W.A.V.S. por teléfono y en dos oportunidades por el diario de mayor circulación del Estado Carabobo, es decir, por el diario "El Carabobeño", en los ejemplares publicados en los días 29 de Noviembre y 01 de Diciembre del año 2001.

    Siendo el día y hora prefijado para que ocurriera la venta del inmueble por parte de mis representados y el pago del precio por parte del optante-demandante, ESTE NO SE PRESENTO ANTE LA OFICINA SUBALTERNA correspondiente a ejercer su derecho a comprar el inmueble y de pagar su precio, por el contrario los ciudadanos M.F.C.S.d.L. y su cónyuge R.R.L.P., si comparecieron a la Sala de Otorgamiento de la Oficina de Registro correspondiente, presentando las Solvencias de los Servicios Públicos de agua emitido por Hidrocentro y Solvencia de la Electricidad de Valencia, ambos correspondientes al inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta. De todo ello dejó constancia el Tribunal Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien se trasladó y constituyó en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, el día y la hora fijada para el otorgamiento, con el fin de practicar Inspección Ocular, solicitada por la ciudadana M.F.C.S.. En dicha Inspección Ocular, la cual se presentara en la oportunidad procesal probatoria, se dejó constancia de la manifestación del ciudadano R.M.A.S., Depositario de Especies Fiscales I del Registro Subalterno, que expone NO EXISTIR NINGUN IMPEDIMENTO LEGAL PARA EL OTORGAMIENTO DE LA VENTA DEL INMUEBLE, además expone que para ese momento ya había solicitado el retiro del mismo documento el Apoderado Judicial del ciudadano W.A.V.S., Abogado que aquí representa al demandante, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 117 de la Ley de Registro Público, demostrando así el incumplimiento del aquí demandante a su obligación de comprar el inmueble y pagar su precio.

    En el Escrito Libelar, el optante-demandante CONFIESA SU INCUMPLIMIENTO al contrato de opción de compra-venta, pero trata de justificar su incumplimiento, con el alegato que no se le notifico la existencia de la demanda incoada por E.J.A. en contra de YIACOMO PORRINO, por anulación o cancelación de la venta a E.A.d.P., hecho que no es cierto, pues si estaba notificado, por las circunstancias siguientes:

    a) El optante-demandante se le notifico de la existencia de la demanda en contra de YIACOMO PORRINO, de forma verbal, indicándole el Tribunal y su respectivo numero de expediente, y entregándole copia fotostática del libelo y demás actuaciones, para que este estuviera en conocimiento del estado de dicho juicio, por lo que para garantizar una posible declaratoria con lugar de la demanda, y para asegurar la posesión útil del inmueble y la posesión pacifica, se convino en la opción de compra-venta, lo siguiente:

    CLAUSULA OCTAVA: "Es condición expresa de esta negociación, que en el documento definitivo de compra-venta del inmueble señalado en la Clausula Primera, se establecerá que la PROPIETARIA SE OBLIGA AL SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCION"

    b) Como exactamente dice el demandante en el libelo, la demanda por simulación contra los ciudadanos YIACOMO PORRINO, ELIZABETTA FAZIO de PORRINO y E.A.d.P., fue registrada ante la misma Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Valencia, en fecha 03/05/2001, bajo el No. 17, Protocolo 14 del Tomo 6, Registro de la demanda que también causó NOTA MARGINAL, como también lo dice el demandante.

    Además dice el mismo demandante, que la ciudadana Registradora notifico a M.F.C.S., en su carácter de compradora del mismo inmueble, que existe una demanda por simulación y que la misma esta Protocolizada ante esa misma oficina. En la Nota de Registro del documento por el cual M.F.C.S. se hace propietaria del inmueble en referencia, Registrado en fecha 02 de Agosto del 2001, bajo el No. 07, Pto. 1º del Tomo: 10, dice textualmente:

    "Los recaudos quedan agregados al C de C. del 3/2001 así: ACTA DE NOTIFICACION BAJO EL No 913, folio 1505, Acta de Defunción de L.P. bajo el N4 914, folio 1506 y la Cédula Catastral bajo el No 915, folios 1507 al 1508"

    Ciudadano Juez, la demanda de simulación o nulidad de venta contra YIACOMO PORRINO y otros, se registra por establecerlo así el Código Civil en el artículo 1.921, concatenado con el artículo 1.281 ejusdem, con el único objeto de concederle PUBLICIDAD A LA DEMANDA DE SIMULACION. Ahora bien se considera LEGALMENTE NOTIFICADO el optante-demandante con el simple hecho de estar REGISTRADA LA DEMANDA, existir la NOTA MARGINAL del Registro de la misma en el documento por el cual YIACOMO PORRINO y otra vende a E.A., así mismo por EXISTIR LA NOTIFICACION de la misma demanda a M.F.C.S., en la misma Nota de Registro del documento que ella compra el inmueble, y por todo ello se tiene por demás notificado el optante-demandante, en virtud del carácter público que tienen los Registro Subalternos con respecto a los Instrumentos Protocolizados….

    … DE LAS CONCLUSIONES

    La presente demanda es incoada es contra de mis poderdantes por Resolución de Contrato de opción de compra-venta, alegando el incumplimiento del mismo a consecuencia de que la propietaria-demandada, no podía ejecutar su obligación, alegando también que actúo con mala fe, engaño y dolo, por falta de notificación al optante-demandante de la demanda que por simulación se le sigue a YIACOMO PORRINO y otros, pero como la demanda esta fundada legalmente solo en el artículo 1.167 del Código Civil, se entiende que la misma es por Resolución de Contrato a causa de incumplimiento, y no por la falta de notificación de la demanda de simulación.

    Dice el optante-demandante que M.F.C.S., no podía ejecutar su obligación a consecuencia de la demanda interpuesta en contra de YIACOMO PORRINO, pues es totalmente falso, por no existir impedimento alguno en el universo que pudiera detener la venta del inmueble a W.A.V.S..

    Se alego y demostró que la propietaria-demandada intento por todos los medios a vender a W.A.V.S., el inmueble objeto de la opción de compra-venta, y este se negó expresamente a ejercer su derecho-obligación entendiéndose y confesandose que el sí incumplió con el contrato.

    Dice el demandante que mi representada actúo con mala fe al no notificarle de la demanda de simulación, hecho que quedo demostrado como falso por una parte, ya que existe evidencia de la notificación verbal y que en consecuencia se incluyó la Clausula Octava del contrato. Por otra parte se presume legalmente notificado de la demanda en virtud de la Publicidad del Registro, y que además de ello la falta de notificación no es causal de incumplimiento o falta de ejecución que genere la resolución del contrato.

    LA RESOLUCION DE CONTRATO PROCEDE, SEGUN EL ARTICULO 1.167 DEL CODIGO CIVIL, POR FALTA DE EJECUCION DEL CONTRATO, POR LO SURGEN LAS INTERROGANTES:

    ¿DONDE ESTA LA FALTA DE EJECUCION?

    ¿LA FALTA DE NOTIFICACION DE LA DEMANDA DE SIMULACION, CREA LA CONVICCION DEL DEMANDANTE, QUE CONSTITUYE UNA FALTA DE EJECUCION?

    ¿EN DONDE SE ESTABLECE QUE LA PROPIETARIA TIENE QUE EJECUTAR LA NOTIFICACION DE LA EXISTENCIA DE DEMANDA DE SIMULACION?

    El hecho de existir una temeraria demanda no conlleva a que esta prospere, pues la declaratoria de procedencia o no depende de factores de hechos y de derecho. En caso de prosperar la acción de simulación, los derechos del aquí demandante están garantizados por el Saneamiento Legal en caso de Evicción, esto si el optante hubiese ejercido su facultad de adquirir el inmueble.

    El optante-demandante pide la Resolución de Contrato, pero, es condición de que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación, ya que estamos ante un contrato bilateral; en el presente caso el demandante no cumplió con su obligación, ni ofreció cumplirla, lo que hizo fue confesar no haberla cumplido, por lo que nunca podría solicitar tal Resolución de Contrato quien se negó previamente a hacerlo, y en consecuencia otorga a esta parte la excepción “non adimpleti contratus" (art: 1.168 C.C).

    El actor pide la Resolución de Contrato y a la vez pide el pago de la cantidad de dinero establecida en el contrato, es obvio, que ambas pretensiones son excluyentes, ya que como es sabido, el efecto de la declaratoria de Resolución de Contrato, es restablecer al estado en el cual se encontraban las partes antes de celebrar el contrato, es decir, la sentencia en estos casos tiene efectos retroactivos, tanto de las partes, como de terceros, por lo que legalmente es improcedente el petitorio simultaneo de cumplimiento del contrato.

    Demanda el actor el resarcimiento de daños y perjuicios por una cantidad adicional a la establecida en el contrato, y como quedó declarado, dicha petición es improcedente, de conformidad con la Clausula Quinta del contrato que su resolución se demanda.

    DEL PETITORIO DE LOS DEMANDADOS

    PRIMERO: Se declare que la propietaria-demandada no incumplió el contrato de opción de compra-venta.

    SEGUNDO: Se declare que mis representados no actuaron con Dolo, Mala Fe ni Engaño.

    TERCERO: Se declare que la propietaria-demandada cumplió con todas y cada una de sus obligaciones contraída en la obligación de compra-venta

    CUARTO: Se declare contradictoria la demanda por el pedimento de resolución cumplimiento del contrato de opción de compra-venta.

    QUINTO: Se declare que mis representados no causaron la resolución del contrato de opción de compra-venta.

    SEXTO: Se declare que es improcedente la reclamación de daños y perjuicios, según lo convenido.

    SEPTIMO: Se declare el incumplimiento de la opción de compra-venta por parte del optante-demandante.

    OCTAVO: Se declare sin lugar la acción intentada de Resolución de Contrato. NOVENO: Solicito se condene en costas al demandante.

    DE LA RECONVENCION

    De conformidad con lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361, ejusdem, en nombre de mis representados RECONVENGO A LA PARTE ACTORA, ciudadano W.A.V.S., venezolano, mayor de edad, Militar Activo, casado, portador de la cédula de identidad No V-4.183.443 y de este domicilio, y que paso hacer en la forma siguiente:

    DEL CONTRATO Y SUS CLÁUSULAS

    Como quedó establecido, mis poderdantes y el ciudadano VILFREDO A.V.S., otorgaron un contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble propiedad de M.F.C.S., el cual esta perfectamente identificado en los autos. El contrato fue suscrito en fecha 05 de octubre del 2001, con una vigencia de Sesenta (60) días hábiles, por lo que venció el día 02 de enero del 2002. En la Clausula Primera del convenio, la propietaria concedió a W.A.V.S., quien la acepto expresamente una opción de compra sobre el inmueble de su propiedad. En la opción de compra-venta el optante entregó a la propietaria M.F.C.S., la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs.20.000.000,oo), como precio de la opción, y que dicha cantidad seria imputable al precio del inmueble, el cual se había pactado en la cantidad de Setenta Millones de Bolívares (Bs.70.000.000,oo), y todo según las Clausulas Segunda y Tercera.

    La Clausula Quinta del contrato establece:

    "EL OPTANTE CONVIENE, que si en plazo establecido NO CUMPLIERE A CABALIDAD SUS OBLIGACIONES Y NO EJERCIERE OPORTUNAMENTE LA OPCION, LA PROPIETARIA HABA SUYO EL MONTO PAGADO, como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de el optante"

    En la Clausula Segunda del contrato de opción de compra-venta, se estableció que el precio de la venta sería pagado en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro, y la Clausula Séptima establece que la transmisión de la propiedad del inmueble se verificara únicamente en el momento de la Protocolización del Documento de venta, pero, PREVIO PAGO DE LOS MONTOS ESTIPULADOS, en la forma establecida en el contrato.

    Del contrato de opción de compra-venta se desprende que el derecho-obligación de W.A.V.S., era de EJECUTAR LA COMPRA DEL INMUEBLE PREVIO PAGO DEL PRECIO DEL MISMO, ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, durante la vigencia del contrato.

    DEL INCUMPLIMIENTO

    Durante la vigencia del contrato de opción de compra-venta, el ciudadano W.A.V.S., no ejecuto la compra del inmueble objeto de la opción de compra-venta, así como tampoco pago el precio del inmueble.

    El día 02 de noviembre del 2001, fijado para que tuviera lugar la venta del inmueble pago del precio, ante el Registro correspondiente, estando presente la ciudadana M.F.C.S. y su cónyuge R.R.L.P., así como también W.A.V.S., este SE NIEGA A PAGAR EL PRECIO DE LA VENTA Y SUSPENDE POR SU PARTE LA FIRMA DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA TODO ELLO A SIDO CONFESADO POR EL PROPIO W.A.V.S., EN EL ESCRITO DE DEMANDA.

    La propietaria, con la voluntad de cumplir con su obligación pidió a la Oficina Subalterna de Registro que fijará nueva fecha y hora para el otorgamiento del documento de venta definitivo, por lo que se fijo el día 03 de diciembre del 2001, a las 12:30 p.m., Signandole el número de serie: 609 y correspondiéndole el No. 11. De dicho acto se notifico verbalmente y a través de el diario El Carabobeño, en sus publicaciones de fechas 29 de noviembre y 1° de diciembre del 2001.

    A dicho acto de otorgamiento no se presentó el ciudadano W.A.V.S., a ejercer la compra del inmueble y a pagar su precio, pero si estuvieron presente la ciudadana M.F.C.S. y su cónyuge R.R.L.P., presentando las solvencias correspondientes de Catastro Municipal, de los servicios de agua, aseo, electricidad y el pago de la planilla del SENIAT, Forma 33 correspondiente a la declaración y pago de enajenación de inmuebles por la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.350.000,oo).

    Así como se dijo antes, no se presento el ciudadano W.A.V.S., al Registro Subalterno, pero si compareció su Apoderado Judicial a pedir que se le entregara el documento de compra-venta sin otorgar demostrando así su incumplimiento y su negativa a comprar el inmueble y a pagar su precio. De todo lo anterior consta en la Inspección Ocular practicada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.

    DEL CUMPLIMIENTO DE LA PROPIETARIA

    Ciudadano juez, consta en este expediente, tanto en la confesión del demandante, W.A.V.S., como en lo alegado por esta parte, que mi representada si cumplió con sus obligaciones secundarias y demostró la intención de cumplir cabalmente con la obligación principal, que era la de vender al optante su propiedad, en los términos y condiciones pactadas.

    DEL DERECHO INVOCADO

    La presente demanda se fundamenta en el Artículo 1.159 del Código Civil, en lo referente a que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. En el Articulo 1.160, ejusdem, ya que los contratos deben ejecutarse de buena fe y que obligan a cumplir no solamente lo expedido en ellos, sino a todas sus consecuencias y finalmente en el Artículo 1.167 del mismo Código:

    En el contrato bilateral, si una de las partes NO EJECUTA SU OBLIGACION, la otra puede a su elección RECLAMAR JUDICIALMENTE LA EJECUCION DEL CONTRATO o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

    DEL PETITORIO DE LA RECONVENCION

    Por todo lo antes expuesto y siguiendo ordenes precisas de mis poderdantes, reconvengo al ciudadano W.A.V.S., ya plenamente identificado, en los siguientes pedimentos:

    PRIMERO: De conformidad con el Articulo 1.167 del Código Civil, cumpla con la Clausula Quinta del contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha 05 de octubre del 2001, ante la Notaria Pública de Valencia, bajo el No. 32 del Tomo: 193 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y que fue anexado a la demanda con la letra. "B", y que involucra el inmueble propiedad de M.F.C.S., el cual esta identificado suficientemente en autos, es decir, para que el optante-demandante-reconvenido, convenga en que la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs.20.000.000,00), correspondiente al precio de la opción de compra-venta, queden en plena propiedad de M.F.C.S., en virtud de que el optante, no ejerciendo oportunamente durante el plazo de vigencia del contrato, la compra del inmueble y el pago de su precio, todo como justa indemnización de daños y prejuicios causados por el incumplimiento del optante, ciudadano W.A.V.S..

    SEGUNDO: Solicito se declare con lugar la reconvención propuesta. Solicito se condene en costas y costos a la parte demandante-reconvenida.

    TERCERO: Solicito se condene en costas y costos a la parte demandante-reconvenida.

    CUARTO: Adicionalmente pido a este Juzgado la aplicación de la CORRECCION MONETARIA o INDEXACION, tomando en consideración la galopante inflación desatada en Venezuela desde el 18 de Febrero de 1983 hasta la presente fecha, lo que está exento de prueba por ser un HECHO NOTORIO, tomando la fecha de origen de las obligaciones o sea la fecha en que expiro el Contrato de Opción de Compra-Venta que su cumplimiento a aqui se Reconviene y la fecha para el momento de la Sentencia, la cual se determinará a través de la variación experimentada por el, Indice de Precios al Consumidor (1.P.C.) del área Metropolitana de Caracas, elaborado por el Banco Central de Venezuela. Corrección monetaria que ruego se determine mediante experticia complementaria a la Sentencia del presente Juicio…

    …Por último, pido que el presente escrito de Contestación-Reconvención, sea admitido y agregado a los autos, a fin de que surta todos sus efectos legales con los procedimiento de Ley…

  3. Escrito de contestación a la reconvención presentado por el abogado J.J.O.A., en su carácter de apoderado actor, en los términos siguientes:

    …PUNTO PREVIO

    Dispone al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, que el demandante puede intentar reconvención o mutua petición. Pero la reconvención ha sido concebida como la demanda del demandado, es decir la reclamación judicial que, al contestar la demanda, formula la parte demandada contra el actor, ante el mismo juez y en el mismo juicio. La doctrina nacional considera que la reconvención es una demanda dirigida por el demandado contra el actor, mediante la cual aquél deduce una pretensión independiente de aquellos que originaron la demanda primitiva para ser tramitada conjuntamente, quedando comprendida en una misma sentencia.

    Se caracteriza por la voluntad expresa del demandado de reconvenir; pero esta voluntad debe aportar una cuestión nueva al pleito, ya que las declaraciones formulativas de la demanda reconvencional han de ser distintas a las consignadas por el actor en su demanda originaria y esto en razón de que la reconvención, es una demanda nueva, independiente, incompatible con los otros medios de que quiera valerse el demandado en el juicio para su defensa, y de cuyos medios difiere completamente. Así lo señala el Dr. H.B.L., en su obra "Los Trámites Procesales del Nuevo Código de Procedimiento Civil".

    Sin embargo, en el escrito de reconvención presentado no se aporta una cuestión nueva al pleito ni distinta a la demanda intentada por mi representada, sino que por el contrario, el apoderado de los demandados esgrime alegatos que son defensas contra la demanda original. En efecto alega la parte demandada que mi representado "SE NIEGA A PAGAR EL PRECIO DE VENTA Y SUSPENDE POR SU PARTE LA FIRMA DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA"; que su mandante "SI CUMPLIO CON SUS OBLIGACIONES SECUNDARIAS Y DEMOSTRO LA INTENCIÓN DE CUMPLIR CABALMENTE CON LA OBLIGACIÓN PRINCIPAL, QUE ERA LA DE VENDER AL OPTANTE SU PROPIEDAD, EN LOS TERMINOS y CONDICIONES PACTADAS", Y en el petitorio reconviene para que el demandante reconvenido "CONVENGA EN QUE LA CANTIDAD DE VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) CORRESPONDIENTE AL PRECIO DE LA OPCION DE COMPRA-VENTA, QUEDEN EN PLENA PROPIEDAD DE M.F.C.S..... COMO JUSTA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS POR EL INCUMPLIMIENTO DEL OPTANTE....". Como se ve, al alegar la parte demandada que su representada si cumplió con el contrato y que el incumplimiento es del demandante, así como al pedir que la cantidad de dinero entregada al momento de la opción, quede en manos de su mandante por los daños y perjuicios sufridos, está alegando defensas de fondo contra la demanda interpuesta, y tales argumentos no constituyen una verdadera y auténtica acción, razón por la cual la reconvención interpuesta debe ser declarada improcedente y así solicito se pronuncie el Tribunal en la definitiva.

    Sin embargo, y para el supuesto negado que este Tribunal deseche el pedimento anterior, procedo en este acto a contestar la reconvención interpuesta en los siguientes términos:

    PRIMERO

    Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, la reconvención interpuesta por la parte demandada, por no ser ciertos los hechos alegados. En efecto, no es cierto que el incumplimiento del contrato de opción de compra venta haya sido de parte de mi representado, y que por el contrario la parte demandada haya cumplido a cabalidad con su obligación, pues si bien es cierto, como se afirmó en la demanda y lo ratifica la parte demandada en su reconvención, que siendo el día y hora fijados para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, mi representado se niega a firmar dicho instrumento, tal negativa se produjo por advertirle la Registradora que sobre el inmueble objeto de la operación existe una demanda de simulación cuyo libelo está registrado en esa misma Oficina. Esa es la única razón por la cual mi mandante se negó a firmar dicho documento, pues hasta el momento del otorgamiento desconocía la existencia de la demanda de simulación intentada contra los propietarios originales del inmueble, y que posteriormente le fue dado en opción a compra por M.F.C.S..

    No es cierto, como lo afirma la parte demandada en su contestación, que en forma verbal se le haya notificado a mi representado de la existencia de la demanda de simulación, que se le haya indicado el número del expediente y el Tribunal que conocía de la causa; así mismo es completamente falso que se le haya entregado a mi representado copia de la demanda, pues de tener conocimiento de esa circunstancia no habría celebrado opción alguna, ni mucho menos tramitado un crédito hipotecario ante el Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas Nacionales para la adquisición de dicho inmueble. Es tan falsa tal aseveración, que la parte demandada no señala el día, lugar y la hora donde supuestamente ocurrieron esos acontecimientos, toda vez que nunca sucedieron.

    Ahora bien, la circunstancia de que en el documento de opción, se haya establecido en la cláusula octava, que en el documento definitivo de compra venta, la propietaria "se obliga al saneamiento en caso de evicción", de ningún modo implica garantía alguna para mi representado, en el supuesto de que la simulación interpuesta se declare con lugar, por las siguientes razones:

    1.- Conforme al artículo 1.281 del Código Civil, la simulación declarada con lugar, "no produce efectos en perjuicios de los terceros que, no teniendo conocimiento de ella, han adquirido derechos sobre los inmuebles con anterioridad al registro de la demanda por simulación". En el caso de autos, si mi representado -a pesar de la advertencia hecha por la Registradora en el acto de otorgamiento, de la existencia de la demanda de simulación- hubiese procedido a firmar el contrato de venta, la declaratoria con lugar de dicha demanda produciría efectos en su contra, por constar en autos que el registro de la demanda fue hecho con anterioridad a la venta, es decir, el día 03 de Mayo de 2.001, bajo el N° 17, folios 1 al 5, Protocolo 1°, Tomo 6.

    2.- Como consecuencia de lo anterior, y en el supuesto de prosperar la demanda de simulación y se declare nula la venta cuya simulación se demanda, de haberse celebrado la negociación pactada en el contrato de opción cuya resolución se demanda, mi representado sería desposeído del inmueble, además de estar sujeto a indemnizar los daños y perjuicios al demandante por simulación, conforme al último aparte del artículo citado supra.

    3.- Si bien la vendedora estaba obligada al saneamiento en caso de evicción, pues así lo señaló expresamente en el contrato de opción a compra, en el supuesto de producirse los hechos señalados en los numerales anteriores, es cierto que mi representado tenía derecho a pedir la restitución del precio, mas sin embargo, la adquisición de un inmueble y la estabilidad de una familia, vale mas que cualquier cantidad de dinero, y mi representado ante el peligro inminente de ser perturbado, prefirió no correr ese riesgo, y tenía todo el derecho de negarse a firmar el contrato de venta, pues la propietaria nunca le notificó de la existencia de demanda de simulación, lo que pone en evidencia que actuó de mala fe.

    No puede la parte demandada ser tan inconsciente para pretender inducir en error al Tribunal, al afirmar que mi representado tenía conocimiento de la demanda de simulación, y que por esa razón se estipuló en el contrato que la vendedora, en el documento definitivo de compra, se obligaría al saneamiento de ley. Mal podría mi representado invertir la suma de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00) para adquirir un inmueble, a sabiendas que meses mas tarde podría ser desposeído del mismo.

    SEGUNDO

    Alega la demandada en su contestación que, es el demandante quien no cumplió con su obligación, ni ofreció cumplirla "y en consecuencia otorga a esta parte la excepción non adimpleti contratus".

    La excepción por incumplimiento contractual, es decir, EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS, es aquell defensa que el demandado invoca cuando el actor le exige el cumplimiento del contrato, sin haber cumplido por su parte la obligación que a él le imponía ese mismo pacto. En el caso de autos, esta defensa alegada por la parte demandada es improcedente, por cuanto la pretensión contenida en la demanda, es la resolución del contrato de opción de compra, con la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, mas en ningún caso se ha demandado el cumplimiento del contrato.

    Al respecto me permito señalar que, si bien es cierto el artículo 1.168 del Código Civil establece la excepción de incumplimiento, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 8 de diciembre de 1,960, ratificada en decisión del 15 de Noviembre 1.989, ha sostenido que tal defensa no es oponible al deudor que opta por la resolución del contrato, pues dicha acción está dirigida a detener una exigencia de cumplimiento, y siendo la resolución o incumplimiento una opción del deudor, resulta contradictorio considerar que la excepción "non adimpleti contractos" deberá oponerse por el demandado en el acto de contestación de la demanda.

    En efecto, mi representado alega en la demanda que la propietaria del inmueble ofrecido en compra venta actuó de mala fe, al no advertir a mi representado la existencia de la demanda de simulación, razón por la cual no cumplió con su obligación de ejecutar el contrato de buena fe, a lo que está obligada conforme al artículo 1.160 del Código Civil, lo que permite a mi representado ejercer la acción de resolución de contrato prevista en el artículo 1.167 eiusdem, que conforme a la doctrina citada, está dirigida a "detener una exigencia de cumplimiento". Siendo así es improcedente la defensa alegada por la demandada reconviniente contenida en la excepción "non adimpliti contractos", y así solicito lo declare este Tribunal.

    TERCERO

    No es cierto, como lo afirma la parte demandada, que a mi representado se le haya notificado en forma verbal de la existencia de la demanda de simulación, pues de tener conocimiento de esa situación, no hubiese celebrado una opción de compra venta para adquirir el inmueble por la suma de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,oo); oportunidad en la cual además entregó a la propietaria la suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo) que serían imputados al precio de venta, ni mucho menos hubiese tramitado un crédito hipotecario para el pago del saldo del precio, pues es obvio que ninguna persona con mediano nivel cultural, se arriesgaría a adquirir un inmueble por esa cantidad de dinero, a sabiendas de que con posterioridad corre el riesgo de ser desposeído del mismo; no es cierto, como lo afirma la demandada, que mi representado se considere legalmente notificado de la existencia de la demanda de simulación, por el simple hecho de estar registrada la demanda, "haber nota marginal y notificación, en los instrumentos de tradición legal del inmueble objeto de la opción de compra-venta".

    En efecto, tal como se evidencia del documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Valencia, bajo el N° 42, Protocolo 1°, Tomo 24 del cuarto trimestre del año 2.000, documento éste que se refiere a la venta hecha por Yiacomo Porrino Arcila y Elizabetta Fazio de Porrino, a E.A.d.P., que al margen de dicho instrumento aparece una nota marginal que textualmente dice: "Por doc. N° 17, pto. 1, Tomo 6, E.J.A.F., registra libelo de demanda contra Yiacomo Porrino por cobro de bolívares. Valencia, 03 de Mayo de 2.001". De seguidas hay otra nota marginal que se refiere a la venta hecha por E.A.d.P., a M.F.C., en fecha 02 de agosto de 2.00 l. No se menciona al margen de dicho documento, la existencia de una demanda de simulación, por lo que, no puede pretender la parte demandada que mi representado tenía conocimiento de la demanda de simulación, por “haber nota marginal”. Por otra parte, en el documento a través del cual adquiera M.F.C. el inmueble que ofrece vender a mi mandante, tampoco se menciona la existencia de una demanda de simulación sobre el inmueble objeto de esa operación, sólo consta en la nota de registro, que se agregó notificación al Cuaderno de Comprobantes, sin que se indique en forma expresa que esa notificación consiste en el acta levantada por la Registradora Subalterna a través de la cual advierte a la compradora, de la demanda de simulación interpuesta por E.J.A.F., razón por la cual mal puede considerarse que mi representado, con la copia del documento de adquisición de M.F.C., tenía conocimiento de la demanda existente. Tampoco es cierto, como lo afirma el abogado H.R., que con el registro de la demanda de simulación, se considera legalmente notificado a mi representado, pues bien es cierto que cuando se oferta un inmueble, la parte que es diligente debe revisar el título de adquisición y que sobre el mismo no pesen medidas ni gravámenes, lo cual hizo mi mandante, mal puede pretender el apoderado de los demandados que la parte interesada se instale en la Oficina de Registro, a revisar todas los documentos protocolizados para verificar la existencia de la demanda registrada. Ha debido la propietaria -quien si tenía conocimiento de la demanda de simulación, por habérselo notificado la Registradora al momento del otorgamiento del documento por el cual adquirió el inmueble- hacerle tal advertencia al futuro comprador, con suficiente antelación, lo cual no hizo.

    Por otra parte es cierto, como lo afirma el apoderado de la demandante, que al momento de la firma del contrato definitivo de compra venta, no había prohibición legal para que se otorgara dicho instrumento, pues sobre el inmueble objeto de la operación no pesa ningún tipo de gravámenes ni existía medida de prohibición de enajenar y gravar, a tal punto que el documento presentado por mi mandante en la Oficina de Registro, fue previamente revisado, otorgándosele el visto bueno para su otorgamiento. Esto no es motivo de controversia. Lo que se denuncia en la demanda, es la mala fe de la propietaria, de no advertir oportunamente a mi representado de la existencia de una demanda de simulación sobre el inmueble objeto de la operación, ya que de tener ese conocimiento, simplemente no habría negociado.

    Ciudadano Juez, mi representado siempre actuó de buena fue y confió también en la buena fe de la ciudadana M.F.C., y así lo evidencian los hechos: Después de suscribir la opción de compra, tramitó un crédito hipotecario ante el Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas, para el pago del saldo del precio; suscribió p.d.s. de vida y se practicó previamente los exámenes médicos necesarios, cancelando las pólizas correspondiente ante Seguros Horizontes; canceló los derechos de aranceles para el otorgamiento por Notaría del documento de compra venta, con garantía hipotecaria, por lo que respecta a la firma del acreedor hipotecario; canceló los Derechos de Registro y servicios autónomos y presentó el documento en la Oficina Subalterna correspondiente, el 02 de Noviembre de 2.001, tal como quedó demostrado en la inspección ocular acompañada a la demanda. Todas estas actuaciones fueron realizadas por mi representado, con la finalidad de adquirir el inmueble que le fue ofertado, y se evidencia que actúo de buena fe y confiando en la buena fe de la vendedora, por lo que, no tiene sentido ni la mas elemental lógica que, habiendo cumplido con todos estos trámites previos, para el supuesto de que la propietaria le haya notificado de la demanda de simulación -lo que se niega rotundamente- se retracte al momento de la protocolización. Su intención siempre fue adquirir el inmueble, "en los términos y condiciones pactadas", tal como lo afirma la parte demandada en su reconvención, mas sin embargo, la notificación verbal que le hace la Registradora Subalterna a mi representado en presencia de su cónyuge LUZMA y G.M., en presencia de los vendedores y de los testigos instrumentales, en la Sala de Otorgamiento del Registro, el día y hora señalados para tal acto, de la existencia de la demanda de simulación, hace que mi representado, actuando responsablemente, a los fines de evitar una negociación riesgosa en detrimento del patrimonio de la comunidad conyugal, que de alguna manera pondría en tela de juicio su honorabilidad, que arriesgaría hasta su carrera militar sometida a estrictas normas disciplinarias que no le permiten actuar de manera irresponsable, decidió abstenerse de firmar dicho documento. Todas estas razones son suficientes para considerar que la vendedora al omitir dar aviso oportuno sobre la existencia de la demanda de simulación, actuó de mala fe, razón por la cual resulta procedente la pretensión deducida de resolución del contrato.

    CUARTO

    Dice el apoderado del demandado en su contestación, que se ha hecho una interpretación errónea del artículo 1.160 del Código Civil, por cuanto, según su dicho, la mala fe se produce sólo en la ejecución de los contratos, pero no en la formación ni en el consentimiento. Ahora bien, dispone la norma citada que "LOS CONTRATOS DEBEN EJECUTARSE DE BUENA FE", y según el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual de G.C., la buena fe es el modo sincero y justo con que en los contratos procede uno, sin tratar de engañar a la persona con quien se celebre; es la convicción de que el acto realizado es lícito; es buena intención. Cuando la Ley Sustantiva prevé que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tiene que entenderse que las partes tienen que actuar con rectitud, con honradez, sin engaños. En el caso de autos, la parte demandante al celebrar el contrato de opción de compra venta actuó de mala fe, con alevosía y deslealtad, al no cumplir con el deber propio de advertir al futuro comprador, de la existencia de la demanda de simulación. Por eso no ejecutó el contrato de buena fe, habiendo por tanto infringido la norma contenida en el artículo 1.160 del Código Civil, lo que permite ejercer la acción de resolución contenida en el 1.167 eiusdem.

    Por otra parte, pretende el apoderado de los demandados inducir en error al Tribunal cuando hace un análisis del dolo como causa de anulación del contrato. Sin embargo si se analiza con detenimiento el libelo de demanda, en ningún caso se ha alegado el dolo como causa de la resolución, sólo se señala que la propietaria MARIA F ABIOLA CORDERO SALOMÓN, actuó con dolo y mala fe, y los hechos narrados ponen en evidencia que la actitud omisiva de esta ciudadana es antijurídica y así solicito lo declare este Tribunal en la definitiva.

    QUINTO:

    No es cierto, como lo afirma la parte demandada, que se haya demandado la resolución del contrato y al mismo tiempo el cumplimiento; y aquí nuevamente el apoderado pretende inducir en error al Tribunal, al señalar que la resolución del contrato y el pago de la cantidad de dinero establecida son pretensiones excluyentes, además cita una jurisprudencia que nada tiene ver con el caso de autos.

    La demanda planteada es por resolución de contrato, así se desprende claramente de lo narrado en el libelo y del petitorio. Sin embargo conforme a la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, cuando se demanda el cumplimiento o la resolución del contrato, se puede reclamar los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. En el caso de autos, en el contrato de opción de compra venta, se estableció una cantidad de dinero como indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, por lo que, la indemnización por daños y perjuicios peticionada, además de estar permitida por la Ley fue también convenida por las partes en el contrato, y en ningún caso puede considerarse excluyente la resolución del contrato y el pago de los daños y perjuicios ocasionados.

    Queda en estos términos contestada la reconvención interpuesta, y solicito del Tribunal se agregue a los autos el escrito presentado para que sea tomado en consideración en la definitiva, y que, previo el cumplimiento de los trámites legales, se declare sin lugar la reconvención interpuestas, con la expresa condenatoria en costas como es de justicia….

  4. Sentencia dictada el 31 de marzo de 2003, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:

    …este Juzgado Cuarto de Primera Instancia… declara lo siguiente: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, intentada por el ciudadano W.A.V.S., contra los ciudadanos M.F.C.S. y R.R.L.P.… y en consecuencia, declara RESUELTO el contrato de opción a compra venta celebrado entre ambos el día 05 de octubre de 2001, bajo el No. 32, Tomo 193, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo cuyo objeto fue el inmueble suficientemente identificado en esta decisión… SIN LUGAR la RECONVENCION propuesta por la parte demandada contra la parte actora por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO…

  5. Diligencia suscrita por el abogado F.A.H.R., en su carácter de apoderado judicial de los accionados, en la cual apela de la sentencia anterior.

  6. Auto dictado el 05 de mayo de 2003, por el Juzgado “a-quo”, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el F.A.H.R., en su carácter de apoderado judicial de los accionados, contra la sentencia definitiva dictada el 31 de marzo de 2003.

SEGUNDA

PRUEBAS ACOMPAÑADAS CON EL ESCRITO LIBELAR:

  1. - Original del contrato de opción de compra venta celebrado entre la ciudadana M.F.C.S., y su cónyuge, R.R.L.P., como los propietarios, por una parte, y por la otra el ciudadano W.A.V.S., como el optante, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, bajo el N° 32, Tomo 193 de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho, marcado “B”.

    Este documento se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, además de ser un hecho admitido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, al convenir que en fecha 05 de octubre de 2001, se celebró dicho contrato de opción de compra venta sobre el inmueble objeto del presente juicio, que el precio estipulado para la adquisición del inmueble objeto de la opción fue de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00), de los cuales el ciudadano W.A.V.S., pagó la suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), imputables al precio total de venta y que el saldo de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), los pagaría al momento del otorgamiento del documento definitivo dentro de los sesenta (60) días hábiles contados a partir de la fecha de la firma de la opción, por lo que se le da pleno valor probatorio, Y ASI SE DECIDE.

  2. - Original de la Inspección Ocular practicada el 19 de noviembre de 2001, por el Juzgado Sexto de los Municipios Urbanos de Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, marcada con la letra "C".

    Esta prueba al no haber sido tachada de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado en primer lugar, que el mencionado Juzgado de Municipio tuvo a su vista el Libro de presentaciones No. 4, que en el folio 103, aparece en el tercer aparte planilla de cancelación de los derechos de registro, según planilla No. 01-0377858, cuyo presentante es el actor, ciudadano W.A.V.S., cuya vendedora es la ciudadana M.F.C.S., por concepto de documento de venta, con préstamo hipotecario a favor del Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas (IPSFA); en segundo lugar, que la persona que presentó el documento, es el ciudadano W.A.V.S.; en tercer lugar, que el documento es de compra-venta con garantía hipotecaria entre los ciudadanos M.F.C.S., y el ciudadano W.A.V.S.; en cuarto lugar, se dejó constancia de los gastos causados en la presentación del documento, Y ASI SE DECIDE.

  3. - Copia fotostática de la demanda de simulación intentada por E.J.A.F., contra los ciudadanos YIACOMO PORRINO, ELIZABETTA FAZIO DE PORRINO y E.A.D.P., mediante la cual solicita se cancele o se anule la venta realizada por los cónyuges PORRINO FAZIO a E.A.D.P., sobre el inmueble en referencia, por considerar que la venta fue simulada, la cual cursa en el expediente No. 16.136, en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, marcada “D”.

    La precitada copia fotostática al no haber sido impugnada, se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que efectivamente existe dicho juicio de simulación para anular la venta del inmueble objeto del presente juicio que hizo el ciudadano E.J.A.F., a los ciudadanos YIACOMO PORRINO, ELIZABETTA FAZIO DE PORRINO y E.A.D.P., Y ASI SE DECIDE.

  4. - Copia certificada del acta levantada por la Registradora Subalterna del Primer Circuito del Distrito V.E.C., de fecha 02 de agosto del año 2.001, en la cual la Registradora Subalterna, advierte a la ciudadana M.F.C.S., en su carácter de compradora de un inmueble constituido por una casa quinta y su correspondiente parcela de terreno, ubicada en la calle Autocinema N° 92-150 de la Urbanización Trigal Norte, de esta ciudad de Valencia, que por ante esa Oficina fue protocolizada en fecha 03-05-01, bajo el N° 17, Protocolo 1°, Tomo 6, libelo de demanda, mediante el cual E.J.A.F. demanda por Simulación a los ciudadanos YIACOMO PORRINO, ELIZABETTA FAZIO DE PORRINO y E.A.D.P., "el cual causó nota marginal en el título de propiedad a que se hizo referencia", acta que firmó la compradora en señal de haber sido notificada, marcada "E".

    Este documento al no haber sido tachado de falso se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probada la notificación que hizo el Registrador Subalterno a la ciudadana M.F.C.S., para informarle del registro y protocolización de la referida demanda de simulación en el momento de adquirir el inmueble que le estaba vendiendo la ciudadana E.A.D.P., Y ASI SE DECIDE.

  5. - Copia certificada del documento de compra-venta, en el cual la ciudadana E.A.D.P., vende a la ciudadana M.F.C.S., un inmueble constituido por una Casa-Quinta y la parcela de terreno donde se encuentra construida, ubicada en la calle Auto Cinema No. 92-150, Urbanización Trigal Norte, Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo, protocolizado por ante la citada Oficina Subalterna de Registro, en fecha 02 de Agosto de 2.001, bajo el N° 7, Protocolo 1°, Tomo 10, marcada "F".

    Este documento al no haber sido tachado de falso, se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que la ciudadana M.F.C.S., le compró a la ciudadana E.A.D.P., el inmueble objeto del presente juicio, Y ASI SE DECLARA.

  6. - Copia simple del recibo N° 114521, de los aranceles cancelados por el actor en la Notaria Pública Quinta de Valencia, en fecha 04-10-2001, para el otorgamiento del documento de opción de compra venta, emitido por dicha Oficina, por la suma de SETENTA Y UN MIL OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 71.084,00), marcada "G".

  7. - Original del recibo N° 12477, de los aranceles cancelados por el actor en la Notaria Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, para el otorgamiento del documento de compra-venta, pagados en fecha 25-10-2001, por la suma de CUARENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 45.810,00), que se anexa marcado "H".

  8. - Planilla N° H-010377858, de los impuestos por concepto de Derecho de Registro, pagados por el actor en el Banco Fondo Común, en fecha 02-11-2001, por la suma UN MILLON DOSCIENTOS SEIS MIL NOVECIENTOS DICECISEIS BOLIVARES (Bs. 1.206.916,00), marcada "I".

  9. - Recibo emitido por la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Distrito V.d.E.C., en el cual se deja constancia que el actor consignó en esa Oficina deposito bancario N° 6895914, en la cuenta que lleva la Oficina de Registro en Fondo Común, por la suma de DOSCIENTOS DIEZ MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 210.830,00), por concepto de Servicios Autónomos, marcado "J".

  10. - Recibo No. 25546, por la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 161.950,oo), por concepto de porcentaje de Colegio de Abogados, pagados por el actor en fecha 02-11-2001, en la misma Oficina Subalterna de Registro, marcado “K”.

    Este Sentenciador aprecia los recibos marcados con las letras “G”, “H”, “I”, “J” y “K” al no haber sido impugnados en su oportunidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado los pagos efectuados por el actor, ciudadano W.A.V.S., por concepto de derecho de arancel, impuestos de derechos de registro, servicios autónomos y porcentaje del Colegio de Abogados, Y ASI SE DECIDE.

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

    En el lapso probatorio, el día 09 de abril de 2002, el abogado J.O.A., en su carácter de apoderado actor, promovió las siguientes pruebas:

    En el capítulo PRIMERO, reprodujo los instrumentos acompañados con el libelo de demanda, los cuales se mencionan a continuación: a) Original del contrato de opción de compra venta celebrado entre la ciudadana M.F.C.S., y su cónyuge, R.R.L.P., como los propietarios, por una parte, y por la otra el ciudadano W.A.V.S., como el optante, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, bajo el N° 32, Tomo 193 de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho; b) Inspección Ocular practicada por el Juzgado Sexto de los Municipios Urbanos de Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; c) Copia fotostática de la demanda de simulación intentada por E.J.A.F., contra los ciudadanos YIACOMO PORRINO, ELIZABETTA FAZIO DE PORRINO y E.A.D.P., mediante la cual solicita se cancele o se anule la venta realizada por los cónyuges PORRINO FAZIO a E.A.D.P., sobre el inmueble en referencia, por considerar que la venta fue simulada, la cual cursa en el expediente No. 16.136, en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial; d) Copia certificada del acta levantada por la Registradora Subalterna del Primer Circuito del Distrito V.E.C., de fecha 02 de agosto del año 2.001, en la cual la Registradora Subalterna, advierte a la ciudadana M.F.C.S., en su carácter de compradora de un inmueble constituido por una casa quinta y su correspondiente parcela de terreno, ubicada en la calle Autocinema N° 92-150 de la Urbanización Trigal Norte, de esta ciudad de Valencia, que por ante esa Oficina fue protocolizada en fecha 03-05-01, bajo el N° 17, Protocolo 1°, Tomo 6, libelo de demanda, mediante el cual E.J.A.F. demanda por Simulación a los ciudadanos YIACOMO PORRINO, ELIZABETTA FAZIO DE PORRINO y E.A.D.P., "el cual causó nota marginal en el título de propiedad a que se hizo referencia", acta que firmó la compradora en señal de haber sido notificada; e) Copia certificada del documento de compra-venta, en el cual la ciudadana E.A.D.P., vende a la ciudadana M.F.C.S., un inmueble constituido por una Casa-Quinta y la parcela de terreno donde se encuentra construida, ubicada en la calle Auto Cinema No. 92-150, Urbanización Trigal Norte, Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo, protocolizado por ante la citada Oficina Subalterna de Registro, en fecha 02 de Agosto de 2.001, bajo el N° 7, Protocolo 1°, Tomo 10; f) Recibos de Aranceles, Derechos de Registro, Servicios Autónomos y porcentaje de Colegio de Abogados, marcados F, G, H, I y J, a los fines de dar por demostrado los pagos hechos por la parte actora para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta.

    Este sentenciador al analizar los documentos acompañados al escrito libelar, se ha pronunciado con anterioridad sobre la valoración de las referidas pruebas, razón por la cual dá por reproducido dichos pronunciamientos.

    En el capítulo SEGUNDO, produjo original del documento definitivo de compra venta, otorgado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, en fecha 26 de octubre de 2.000 marcado con la letra "A", sólo por lo que respecta a la firma del actor, su cónyuge y el acreedor hipotecario, presentado para ser otorgado por la Oficina Subalterna de Registro respectiva, por lo que respecta a la firma de la vendedora y su cónyuge, a los fines de dar por demostrado que su mandante sí cumplió a cabalidad con lo convenido en el documento de opción de compra venta, es decir, canceló todos los derechos y emolumentos que le correspondía, tramitó y le fue aprobado un crédito hipotecario para pagar el saldo del precio de venta convenido, pero tal como se alegó en la demanda, al momento del otorgamiento se negó a entregar el saldo del precio convenido, por haberle advertido la Registradora Subalterna que existía demanda de simulación de venta.

    Esta Alzada le da pleno valor probatorio dicho instrumento marcado “A”, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.”, Y ASÍ SE DECLARA.

    En el capítulo TERCERO, promovió como testigo a la abogada B.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, en su condición de Registradora Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., a los fines de demostrar que fue en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra venta, que dicha funcionaria notificó a mi representado de la existencia de la demanda de simulación a la que se ha hecho referencia.

    Dicha prueba a pesar de que fue admitida por el Tribunal “a-quo” mediante auto dictado el 22 de abril de 2002, ordenando la citación mediante boleta a la precitada testigo; y en las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa que misma no fue evacuada, razón por la cual esta Alzada desestima la precitada prueba, desechándola del proceso, Y ASÍ SE DECLARA.

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

    En el lapso probatorio, el día 19 de marzo de 2002, el abogado F.A.H.R., en su carácter de apoderado judicial de los accionados, promovió las siguientes pruebas:

  11. - Invocó el mérito favorable de los autos que favorece a sus representados, especialmente lo referente al contrato de opción de compra suscrito por los ciudadanos M.F.C.S., con su cónyuge, R.R.L.P., y W.A.V.S., por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, el 05 de octubre de 2001, bajo el No. 32, Tomo 193 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

  12. - Acta de notificación levantada en fecha 02 de agosto de 2001, por la ciudadana Registradora Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C. (folio 47).

  13. - Documento de compra-venta otorgado por la ciudadana E.A.D.P. y M.F.C., en el cual la última adquiere en plena propiedad el inmueble de la opción de compra-venta que su resolución aquí se demanda, protocolizado el la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, Estado Carabobo, el 02 de agosto de 2001, bajo el No. 7, Pto. 1º, Tomo 10º (folios 50 y 51).

    En relación con las pruebas mencionadas en los numerales 1, 2 y 3, este Sentenciador advierte, que con anterioridad se ha pronunciado sobre las mismas, al analizar las pruebas acompañadas con el escrito libelar por la parte actora, razón por la cual dá por reproducido dichos pronunciamientos.

  14. - Contrato de compra-venta, en el cual la ciudadana M.F.C., autorizada por su cónyuge, R.R.L.P., vende a W.A.V.S., el inmueble constituido por una casa-quinta y la parcela de terreno en ella construida, ubicada en la Calle Auto Cinema, No. 92-150 de la Urbanización El Trigal Norte, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, el 26 de octubre de 2001, bajo el No. 77, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 32 al 38).

    Esta Alzada le da pleno valor probatorio a dicho instrumento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, a los fines de dar por probado que efectivamente el referido documento de compra-venta, fue presentado ante el Registro Subalterno, y aprobado con el visto bueno por el Departamento de Revisión y Cálculo, siendo probado y autorizado sin observaciones, Y ASÍ SE DECLARA.

  15. - La confesión en que incurrió el actor, exactamente sobre lo siguiente:

    1. En el Libelo de Demanda al folio 03, renglones 12 al 27, ambos inclusive, textualmente dice:

      Pero es el caso que, al MOMENTO DEL OTORGAMIENTO, ACTO EN EL CUAL ESTUVIERON PRESENTES LOS VENDEDORES y mi mandante, la ciudadana Registradora Subalterna advierte a mi representado que en fecha 03 de Mayo de 2.001 se registró libelo de demanda por simulación, intentada por E.J.A., mediante el cual pide se anule o cancele la venta que hizo YIACOMO PORRINO, a su madre, E.A.D.P., sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Trigal Norte, Calle Auto Cinema N° 92-150, de la Parroquia San José, Municipio V.d.E.C.; inmueble éste que fue vendido por E.A.D.P. a M.F.C.S., y que es el mismo que ésta da en opción de compra a mi mandarte. Tal situación la desconocía mi representado, razón por la cual SE NIEGA A ENTREGAR EL SALDO DEL PRECIO DE VENTA ante la posibilidad cierta de perturbación, proveniente del ejercicio de la acción de simulación, y por lo tanto SE SUSPENDE LA FIRMA DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA.

      Se observa que la presente prueba tiene por objeto demostrar hechos no controvertidos en el presente juicio, y al no aportar nada a la presente causa, es desestimada por este sentenciador, Y ASI SE DECIDE.

    2. En el Libelo de Demanda al folio 04, renglones 26 al 31, ambos inclusive, textualmente dice:

      “…que por ante esa Oficina fue protocolizada en fecha 03-05-01, bajo el N° 17, Protocolo 1°, Tomo 6, libelo de demanda mediante el cual E.J.A.F. demanda por Simulación a los ciudadanos YIACOMO PORRINO, ELIZABETTA FAZIO DE PORRINO y E.A.D.P., "el cual causó nota marginal en el título de propiedad a que se hizo referencia."

      En relación con este particular este sentenciador se pronunciará en la misma oportunidad en que analice cada una de las actuaciones procesales señaladas en el CAPÍTULO II del presente escrito de promoción de pruebas.

    3. En escrito de Contestación a la Reconvención al folio 97, renglones 7 al 14, ambos inclusive, que textualmente dice:

      Por otra parte ES CIERTO, como lo afirma el apoderado de la demandante, que AL MOMENTO DE LA FIRMA DEL CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA, NO HABIA PROHIBICION LEGAL PARA QUE SE OTORGARA DICHO INSTRUMENO, pues sobre el inmueble objeto de la operación NO PESA NINGUN TIPO DE GRAVAMENES NI EXISTIA MEDIDA DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR, a tal punto que el documento presentado por mi mandante en la Oficina de Registro, fue previamente revisado, OTORGANDOSELE EL VISTO BUENO PARA SU OTORGAMIENTO. ESTO NO ES MOTIVO DE CONTROVERSIA.

      Se observa que la presente prueba tiene por objeto demostrar hechos no controvertidos en el presente juicio, y al no aportar nada a la presente causa, es desestimada por este sentenciador, Y ASI SE DECIDE.

      6) Certificación de gravámenes emitido por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., el 12 de septiembre de 2001, para demostrar que sobre el inmueble objeto del presente juicio, se encuentra libre de gravámenes y que no pesan ni medidas de prohibición de enajenar y gravar, ni medidas de embargo, no existiendo impedimento legal alguno para que la ciudadana M.F.C., transmitiera la propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra, marcada con la letra “A”

      Este documento al no haber sido tachado de falso se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra libre de gravamen y que no pesa ningún tipo de medidas, Y ASI SE DECIDE.

      7) Publicaciones del Diario El Carabobeño, donde aparecen publicados los carteles de notificación, en el cual la ciudadana M.F.C. le informa al ciudadano W.A.V.S. “…que el día y la hora fijada para el otorgamiento del documento de compra-venta del inmueble constituido por una casa-quinta ubicada en la calle Autocinema, No. 92-150, Urb. Trigal Norte, Valencia, Carabobo… es a las 12:30 p.m. del día 03/12/2001, en la Sala de Otorgamiento de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C.. El documento a otorgar ha sido signado por el Registro con el No. De serie: 609 y le corresponde el No. 11…”, marcados “B” y “C”.

      Las publicaciones de prensa constituyen documento de los llamados “comunicacionales”, este sentenciador lo aprecia para ser adminiculado con las demás pruebas aportadas en la presente causa.

      8) Inspección Ocular contenida en el Expediente No. 0264, practicada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, quien se trasladó y constituyó en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, Estado Carabobo, el día 03 de diciembre de 2001, marcada “D”.

      Pretende el demandado probar mediante esta prueba, que el demandante no se presentó al acto de otorgamiento, de lo que el Tribunal de Municipio dejó constancia fue de que “…El Tribunal deja constancia que no se encuentra presente el ciudadano W.A.V.S. en la Sala de otorgamiento de la Oficina de Registro donde se encuentra constituido el Tribunal…”, por lo que de la misma no se desprende el supuesto que pretende demostrar el demandado, ya que solo prueba que en el momento en que el Tribunal estaba constituido, no estaba presente el demandante, por lo que se desestima dicha prueba, Y ASI SE DECIDE.

      9) Certificado de Solvencia Municipal emitido por la Alcaldía del Municipio Autónomo Valencia, del conribuyente CORDERO SALOMON, M.F., del inmueble objeto del presente juicio, vigente hasta el día 31/12/2001, marcada “E”.

      10) Cédula Catastral emitida por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Valencia, del inmueble objeto del presente juicio, en la cual aparece como propietaria la ciudadana M.F.C.S., marcada “F”.

      11) Factura emitida por C.A. ELECTRICIDAD DE VALENCIA, del período 17/10/2001 al 16/11/2001; por la cantidad de Bs. 30.793,01, marcada “G”; y la factura emitida por la misma compañía, por la misma cantidad, ambas del inmueble objeto del presente juicio, marcada “G1”.

      12) Factura No. B-01-00000282486, emitida por C.A. HIDROLOGIA DEL CENTRO, HIDROCENRO, marcada “H”; recibo de pago emitido por dicha compañía de fecha 01/11/2001, correspondiente a la cancelación de la factura No. B0100000282486, marcado “H1”; y solvencia emitida por la precitada empresa, odos del inmueble objeto del presente juicio, marcada “H2”

      13) Planilla FORMA 33, correspondiente a la Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas, por la cantidad de B. 350.000,oo, pagado por M.F.C.S., por concepto de impuestos por compra-venta del inmueble objeto del presente juicio, a favor de W.A.V.S., marcada “I”.

      Los instrumentos marcados con las letras “E”, “F”, “G”, “G1”, “H”, “H1”, “H2” e “I” al no haber sido impugnados en su oportunidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado la solvencia municipal del referido inmueble, la existencia de la cédula catastral, los pagos realizados a C.A. ELECTRICIDAD DE VALENCIA, el pago realizado a la C.A. HIDROLOGIA DEL CENTRO, así como de la solvencia emitida por la referida compañía, emitidos a nombre de la ciudadana M.F.C.S., Y ASI SE DECIDE.

      14) Prueba de Informes, a los fines de que se oficiara a la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., a fin de verificar los siguientes hechos:

      PRIMERO: Si esta protocolizado ante ese despacho la demanda por simulación intentada por E.J.A. contra YIACOMO PORRINO y otros, en fecha 03 de mayo del 2001, bajo el No. 17, Pto. 1º del Tomo: 6º.

      SEGUNDO: Si a consecuencia del Registro de la demanda de simulación, se estampó Nota Marginal en el documento por el cual YIACOMO PORRINO y ELIZABETTA FAZIO DE PORRINO venden a E.A., Protocolizado ante esa Oficina en fecha 11 de diciembre del 2000, bajo el No. 42, Po. 1º, del Tomo: 24º

      TERCERO: Si a consecuencia de la Protocolización de la Demanda de simulación, a que se refiere el punto “PRIMERO” o a consecuencia de la Nota Marginal estampada a que se refiere el punto “SEGUNDO”, limita el derecho de propiedad para vender el inmueble propiedad de M.F.C., adquirido según instrumento Protocolizado bajo el No. 7, Pto. 1º del Tomo: 10º.

      CUARTO: Si M.F.C., enajenó o gravo antes del 02 de enero del 2002, el inmueble que le pertenece según instrumento Protocolizado por ante esa Oficina Subalterna, en fecha 02 de agosto del 2001, bajo el No. 7, Pto. 1º del Tomo: 10º.

      Dicha prueba de informes, fue admitida por el Tribunal “a-quo” mediante auto dictado el 22 de abril de 2002, ordenándose oficiar lo conducente a dicha Oficina de Registro Subalterno, de quien se obtuvo respuesta según consta del Oficio No. 6880-0655, de fecha 11 de junio de 2002, el cual corre inserto al folio 163 del presente expediente, en el cual se lee:

      …Acúsole recibo de su comunicación N°: 927 de fecha veintidós (22) de Abril del 2002, recibida en esta oficina en fecha (02/05/2.002); y en atención al contenido de la misma, cumplo en informarle lo siguiente: con respecto al ordinal primero: si esta protocolizado un libelo de Demanda bajo el N° 17 pto. 1° Tomo 6 de fecha 3-5-01 siendo las partes E.J.A.F.T. de la C.I: 7.125.467 y G.P.T. de la C.I N° 8.351.657.-

      Con respecto al Ordinal Segundo: una vez registrado el documento en cuestión, es causal de nota Marginal, motivo por el cual se procede a asentar la respectiva Nota Marginal en el documento N° 42 pto1° Tomo 24 de fecha 11-12-2000.-

      Con respecto al Ordinal Tercero: le informo que el Articulo 20 de la Vigente Ley de Registro Publico y del Notariado Contempla las Prohibiciones a los Registradores Titulares.-

      Con respecto al Ordinal Cuarto: de la revisión practicada, en el protocolo respectivo N° 7 pto1° Tomo 10 de fecha 02-08-2001, la Ciudadana M.F.C. no ha Enajenado ni Gravado el inmueble en cuestión.-

      Sin mas que hacer referencia…

      En cuanto a dicha prueba, se observa de la respuesta dada por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., que en cuanto al ordinal primero, “…sí está protocolizado un libelo de demanda….”; en lo que respecta al ordinal segundo, se observa que es en fecha 11 de junio de 2002, cuando se procede a estampar la correspondiente nota marginal, al señalar “…motivo por el cual se procede a asentar la respectiva Nota Marginal en el documento N° 42 pto1° Tomo 24 de fecha 11-12-2000…”; en cuanto al ordinal tercero, remite a la Ley; y al ordinal cuarto, que la Ciudadana M.F.C. no había enajenado ni gravado el inmueble en cuestión, lo cual se aprecia para ser adminiculado con las demás pruebas aportadas en la presente causa, Y ASI SE DECIDE.

TERCERA

Del análisis y la valoración de las pruebas que se ha realizado anteriormente se deduce, que ambas partes concuerdan con la celebración del contrato de opción de compra venta entre la ciudadana M.F.C.S., y su cónyuge, R.R.L.P., como los propietarios, y el ciudadano W.A.V.S., como el optante, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 05 de octubre de 2001, bajo el N° 32, Tomo 193 de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho, sobre un inmueble constituido por una Casa-Quinta y la parcela de terreno donde se encuentra construida, ubicada en la calle Auto Cinema No. 92-150, Urbanización Trigal Norte, Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo, siendo el precio estipulado para la adquisición del inmueble objeto de la opción en la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00), de los cuales el ciudadano W.A.V.S., pagó la suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), imputables al precio total de venta y que el saldo de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), los pagaría al momento del otorgamiento del documento definitivo dentro de los sesenta (60) días hábiles contados a partir de la fecha de la firma de la opción.

El actor alega en su demanda que para cancelar el saldo del precio de venta, tramitó y obtuvo un crédito a través del Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas (IPSFA), por la suma de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), y que una vez elaborado el documento de compra venta con garantía hipotecaria a favor de dicha institución, se otorgó por lo que respecta a las firmas del demandante y de su cónyuge en su condición de compradores, y del Coronel J.R.O.H., en su carácter de apoderado del I.P.S.F.A., lo cual probó a través de la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, ya que la misma no fue tachada de falso en su oportunidad, por lo que este Sentenciador valoró dicha prueba para dar por cierto la tramitación del crédito a través del mencionado Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas (IPSFA), y que en el momento en que presentó el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro respectiva, una vez pagados los derechos respectivos, la ciudadana Registradora le advirtió que en fecha 03 de mayo de 2001, se registró demanda por simulación intentada por E.J.A., contra YIACOMO PORRINO y E.A.D.P., para anular la venta que hizo el primero, a los segundos de los nombrados, sobre el inmueble objeto de la venta, hecho plenamente probado en la prueba de informes ya valorada, y en virtud de que el actor desconocía tal situación, se negó a entregar el saldo del precio de venta ante la posibilidad cierta de evicción futura, por lo tanto suspendió la firma del precitado documento, pues de haber sido advertido por su oferente, no hubiera celebrado el contrato de opción a compra.

Este sentenciador observa que el demandado en su escrito de contestación de demanda alega haberle hecho entrega al actor, el original de la certificación de gravámenes del inmueble objeto del contrato de opción a compra, y que al no existir prohibición de venta o algún gravamen sobre el inmueble en cuestión, el Registrador autorizó el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta y la constitución de hipoteca; y de la lectura de la señalada certificación se desprende que no existe señalamiento alguno sobre la certificación de la existencia del litigio, así como tampoco existía nota marginal del registro de la demanda de simulación, en consecuencia, el actor no tenía forma de conocer de la referida demanda de simulación registrada intentada por E.J.A., contra los ciudadanos YIACOMO PORRINO y E.A.D.P., Y ASI SE DECIDE.

Asimismo se observa del acta de fecha 02 de agosto de 2001, que la ciudadana M.F.C.S., fue notificada de la demanda de simulación, a la que se ha hecho referencia, al momento de adquirir el inmueble de manos de su vendedora, E.A.D.P., constituyéndose, por tanto, en un tercero adquirente válidamente notificado del registro de la referida demanda por simulación; lo que conlleva a lo preceptuado en el artículo 1.281 del Código Civil, en cual establece: “Los acreedores pueden también pedir la declaratoria de simulación de los actos ejecutados por el deudor.- Esta acción dura cinco años a contar desde el día en que los acreedores tuvieron noticia del acto simulado.- La simulación, una vez declarada, no produce efecto en perjuicio de los terceros que, no teniendo conocimiento de ella, han adquirido derechos sobre los inmuebles con anterioridad al registro de la demanda por simulación.- Si los terceros han procedido de mala fe quedan no sólo sujetos a la acción de simulación sino también a la de daños y perjuicios.”, por lo que los efectos del fallo judicial que se dicte en el tantas veces mencionado juicio de simulación, produciría efectos contra M.F.C.S.; y no constando en la presente causa que la vendedora, ciudadana M.F.C.S., promoviera prueba fehaciente de que había hecho del conocimiento del comprador de la existencia de ese litigio (demanda de simulación), cuyas resultas podría afectar los derechos que adquiriría en ese acto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.281 del Código Civil, anteriormente transcrito; ya que no aparece medio probatorio alguno que demuestre tal conocimiento, ni la existencia de notificación alguna, y que por lo tanto, tal conocimiento, por parte del comprador, ocurrió al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro; lo que convalida la causa alegada por éste, para negarse a otorgar y pagar el saldo pendiente para el perfeccionamiento de la venta, ya que de haber tenido conocimiento del juicio en referencia, no hubiese otorgado documento alguno, al alegar y probar que no tuvo conocimiento previo a la celebración del contrato de opción a compra de la existencia del juicio de simulación, y por lo tanto no estaba obligado a aceptar los riesgos que comporta las resultas del proceso judicial de simulación, ni tampoco a aceptar que sus derechos estarían garantizados por el saneamiento legal en caso de evicción, aunado al que nadie está obligado a aceptar obligaciones no previstas en el contrato, en efecto, el contrato bilateral se caracteriza porque está desdoblado en dos obligaciones recíprocas o en pluralidad de obligaciones distribuidas entre las dos partes. Pero su nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes. "Yo estoy obligado frente a ti, igual que tú lo estás frente a mí", como manifestación de un acuerdo negocial. De esa forma surgen la mayor parte de las obligaciones: la reciprocidad, lo sinalagmático, es lo que les da su cuño decisivo... Como consecuencia de la reciprocidad, cada uno de los contratantes es, al mismo tiempo, acreedor y deudor. Hay, por lo tanto, un entrecruzamiento de prestaciones; contrario a los contratos de naturaleza aleatoria, prevista en el artículo 1.136 del Código Civil, en los cuales la ventaja para ambos contratantes o para uno de ellos, depende de un hecho casual, por lo que el alegato de la parte actora de que no existía prohibición legal alguna para otorgar el documento de compra-venta por lo pesar sobre el inmueble gravamen o medida judicial alguna, no puede ser apreciado por este sentenciador como contrapeso a la falta de notificación al nuevo comprador con anterioridad al otorgamiento del documento de opción de compra-venta, Y ASI SE DECIDE.

A su vez, el abogado F.A.H.R., en su carácter de apoderado judicial de los accionados, en el acto de contestación de la demanda, interpuso reconvención, alegando que es el actor quien se niega a pagar el precio de la venta, suspendiendo por su parte, la firma del documento definitivo de compra-venta, conforme a lo confesado por el actor en su escrito libelar; y además de ello afirma, que la propietaria, con la finalidad de cumplir con su obligación, solicitó a la Oficina Subalterna de Registro que fijara fecha y hora para el otorgamiento del documento, fijándose para el día 03 de diciembre de 2001, a las 12:30 p.m., notificándosele verbalmente al comprador de dicho acto, y a través del Diario El Carabobeño, mediante publicaciones de fechas 29 de noviembre y 1º de diciembre del mismo año, cursantes a los folios 113 y 114 del presente expediente. Alega asimismo, que el actor no se presentó al acto de otorgamiento, pero si estuvieron presentes la ciudadana M.F.C.S., y su cónyuge, R.R.L.P., presentando las solvencias de catastro municipal, servicios de agua, aseo, electricidad y pago de enajenación de inmuebles al SENIAT, demostrando con ello, que los ciudadanos demandados reconvinientes si cumplieron con sus obligaciones y su intención de cumplir con la obligación principal que consistía en vender el inmueble objeto del presente juicio, en los términos y condiciones pactadas, razones por las cuales reconviene al actor, a los fines de que cumpla con el contrato de opción de compra-venta, y de conformidad con lo establecido en la Cláusula Quinta, convenga en que la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), correspondiente al precio de la opción, quede en plena propiedad de la reconviniente, como indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento del demandante reconvenido.

Este Juzgador observa que, el hecho de que el actor reconvenido se haya negado a otorgar el documento definitivo, fue realizado a los fines de resguardar sus derechos y prevenir las consecuencias de una situación futura y desconocida, ya que si bien es cierto que los demandados cumplieron con el deber de presentar el documento definitivo para su otorgamiento, junto con los recaudos necesarios para demostrar la solvencia del inmueble ofrecido en venta y del pago de los derechos del fisco, además de no tener expresa prohibición de enajenarlo o gravarlo; también es cierto que el ocultamiento de la información que advirtiera al comprador futuro de una operación inmobiliaria cuya titularidad se encontraba cuestionada en un juicio de simulación, la hizo incurrir en incumplimiento de sus deberes como futura vendedora, y por lo tanto, no puede prosperar el alegato de que el incumplimiento fue realizado por el comprador, y que la suma recibida debe serle adjudicada en propiedad, conforme a lo dispuesto en la Cláusula Quinta del contrato de opción a compra-venta, razón por la cual se desestima la reconvención interpuesta, Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, el ciudadano W.A.V.S. demandó la resolución de contrato de opción a compra-venta, celebrado en fecha 05 de octubre de 2001, con los ciudadanos M.F.C.S. y R.R.L.P., por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, y el resarcimiento de los daños que señaló el su escrito libelar. En efecto, en el referido contrato las partes establecieron en la Cláusula Quinta lo que se transcribe a continuación:

…EL OPTANTE conviene, que si en el plazo establecido no cumpliere a cabalidad sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, LA PROPIETARIA hará suyo el monto pagado, como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de EL OPTANTE. Si no obstante de haber cumplido EL OPTANTE con todo lo convenido, LA PROPIETARIA desistiera de la venta, ésta quedará obligada a restituir la cantidad recibida como precio de la opción, más una cantidad igual adicional, como indemnización de daños y perjuicios causados a EL OPTANTE por su incumplimiento. Tanto la restitución de la cantidad recibida como parte del precio de la opción de compra, así como la cantidad equivalente a los daños y perjuicios, deberá ser entregada por LA PROPIETARIA a EL OPTANTE dentro del plazo de quince (15) días siguientes al vencimiento del plazo establecido para esta opción. Ambas partes convienen en que las cantidades recibidas y señaladas constituyen el máximo de la indemnización que pueden reclamarse mutuamente.

De lo antes expuesto se observa que, las partes expresamente fijaron la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) como monto máximo por concepto de indemnización. El ocultamiento por parte de los demandados, sobre la referida demanda de simulación, dio como resultado que el actor se negara a comprar un inmueble en el cual se encontraba cuestionada su titularidad, por lo que éste, demandó el pago de las cantidades de dinero que canceló por concepto de derechos de arancel, impuestos de derechos de registro, servicios autónomos y porcentaje del Colegio de Abogados, daño patrimonial ocasionado por no haberse otorgado el documento definitivo de compra-venta, cuyos recibos fueron valorados por esta Alzada; y en virtud de que fueron probados en el presente juicio los alegatos esgrimidos por el actor, en el sentido de que los accionados actuaron con pleno conocimiento de la existencia de la demanda de simulación antes dicha, incoada con anterioridad a la fecha en que adquirieron el inmueble en cuestión, y que no le participaron de esa circunstancia al actor, recibiendo el monto de la suma de dinero proporcionada como opción y parte del precio de venta, es por lo que ese hecho, hace responsable a los demandados de los daños ocasionados al patrimonio del demandante, por lo tanto, debe condenársele al resarcimiento de los mismos, tomando en consideración lo convenido por las partes en el contrato de opción a compra-venta, al haber fijado el límite máximo de dichos daños; y en consecuencia, los daños patrimoniales pagados por los mencionados conceptos de derechos de arancel, impuestos de derechos de registro, servicios autónomos y porcentaje del Colegio de Abogados, quedan satisfechos con el pago del límite establecido de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), Y ASI SE DECIDE.

Este Sentenciador, en razón de lo antes expuesto, considera procedente la indexación o corrección monetaria, como consecuencia de la inflación operante en el País, solicitada por el actor en su escrito libelar de acuerdo con la doctrina y la jurisprudencia de nuestros Tribunales.

CUARTA

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 22 de abril de 2003, por el abogado F.A.H.R., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos M.F.C.S. y R.R.L.P., contra la sentencia dictada el 31 de marzo de 2003, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, incoada por el ciudadano W.A.V.S., contra los ciudadanos M.F.C.S. y R.R.L.P., y en consecuencia, declara resuelto el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes el día 05 de octubre de 2001, bajo el No. 32, Tomo 193, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo cuyo objeto fue el inmueble identificado en autos, y se condena a los ciudadanos M.F.C.S. y R.R.L.P., a restituir al ciudadano W.A.V.S., la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), recibidos en calidad de precio del contrato de opción de compra venta, y la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, de conformidad con las Cláusulas Cuarta y Quinta del referido contrato.- TERCERO: SIN LUGAR la RECONVENCION propuesta por el abogado F.A.H.R., en su carácter de apoderado judicial de los accionados, contra el ciudadano W.A.V.S., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Se acuerda la indexación o corrección monetaria, la cual deberá hacerse mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para que los expertos determinen la corrección monetaria de: 1) La suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), tomando en cuenta el IPC inicial, el del mes inmediatamente anterior al de la admisión de la pretensión, la cual ocurrió el 06 de diciembre de 2001, y como IPC final, el de la fecha en la cual los expertos rindan su dictamen. 2) Los intereses calculados al uno por ciento (1%) mensual desde la fecha en la cual fue admitida la demanda, es decir, desde el día 06 de diciembre del año 2001, hasta la fecha en la cual los expertos rindan su dictamen.

Queda así CONFIRMADA la sentencia definitiva objeto de la presente apelación.

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y/O A SUS APODERADOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 251, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233, ejusdem.

Líbrese las boletas de notificación y entréguese al ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los treinta (30) días del mes de mayo del año dos mil siete (2007). Años 197° y 148°.

El Juez Suplente Especial,

Abog. F.J.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, y siendo las 2:00 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Fueron libradas las boletas de notificación y entregadas la ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes

La Secretaria,

M.G.M.

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