Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 15 de Mayo de 2009

A cumplir el contrato de arrendamiento, y consecuencialmente a la entrega material del bien inmueble en las mismas buenas condiciones de habitabilidad en que manifestaron recibirlo.

Y subsidiariamente, por indemnización de daños y perjuicios, a que paguen la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 29.470.000), por los días transcurridos desde el dos (2) de Enero de 2006 hasta el 26 de Febrero de 2007, a razón de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,oo) diarios, por cada día de retraso en la entrega del bien inmueble, según lo establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.

A que paguen los intereses moratorios por cada uno de los días de retraso por la entrega material del inmueble, que se generen hasta su definitiva cancelación.

A que se compensen las cantidades hoy debidas, por la devaluación o pérdida del valor real del signo monetario en el momento en que se produzca el pago, calculada mediante experticia complementaria al fallo.

A pagar las costas y costos, incluyendo honorarios profesionales de abogados.

Pide al Tribunal decretar medida de secuestro, de conformidad con el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil; así como medida de embargo sobre bienes muebles de la parte demandada.

Y finalmente pide que la demanda sea declarada con lugar.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En 03 de Julio de 2007, se verificó la contestación de la demanda, donde la representación judicial de los ciudadanos OSMARLY ACOSTA LIENDO y O.A.L., contentó la demanda incoada contra sus representados, en los siguientes términos:

Niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta contra sus representados, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.

Reconoce que sus representados celebraron el contrato de arrendamiento el día 21 de Diciembre de 2001 con el ciudadano W.A.P.V.; que su duración era de un año contado a partir del día 1 de Enero de 2002, prorrogable por períodos iguales, a menos que una de las partes notificara a la otra su decisión de no seguir con el contrato, por lo menos con 30 días de anticipación del plazo acordado o de una de sus prórrogas.

Sostiene que sus representados han cumplido a cabalidad con el referido contrato.

Niega que su representado haya sido notificado por el arrendador de su deseo de dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Niega que sus representados hayan sido notificados en fecha 09 de Noviembre de 2004 por Ipostel, del deseo del arrendador de no querer continuar con el contrato de arrendamiento, y señala que el recibo de Ipostel no prueba que sus representados hayan sido notificados; y manifiesta que el comprobante consignado por la parte demandada en el expediente no esta firmado por ninguno de sus representados.

Niega que a sus representados se le haya otorgado la prórroga legal, porque sus representados no han sido notificados por el arrendador; y agrega que “si no se les ha notificado la fecha desde cuando comienza a correr la prorroga para la entrega del inmueble, mal puede haberse vencido la misma si no existe”.

Niega que sus representados hayan tenido la obligación de indemnizar por daños y perjuicios al dueño del inmueble.

Niega que en fecha 26 de Mayo de 2006, se haya notificado a sus representados que el contrato de arrendamiento había vencido el día 01 de Enero de 2006, que no han sido notificados personalmente, ni por aviso de notificación, ni por algún funcionario; y agrega que ese recibo de notificación no fue firmado por sus representados.

Niega que sus representados hayan actuado de mala fe; y manifiesta que la administradora del inmueble no quiso recibir el pago de los cánones de arrendamiento a sus representados y que éstos consignaron los cánones de arrendamiento con la finalidad de cumplir con el contrato de arrendamiento.

Señala que sus representados están depositando el canon de arrendamiento en el Tribunal de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que la boleta de notificación es del día 12 de Junio de 2007, y que el ciudadano W.A.P.V. solicitó al Tribunal que le entregara las consignaciones efectuadas a su favor y que el día 06 de Julio de 2007 recibió DOS MILLONES CIEN MIL BOLIVARES (Bs.2.100.000,oo) por concepto de consignaciones del canon de arrendamiento.

Sostiene que por el solo hecho que el arrendador haya retirado el canon de arrendamiento y de acuerdo a nuestra normativa jurídica, el contrato de arrendamiento quedó renovado automáticamente, “a un cuando por las sucesivas renovaciones automáticamente este se convirtió en un Contrato a tiempo Indeterminado”.

Niega que sus representados hayan incumplido el contrato de arrendamiento, y que estén dadas las circunstancias establecidas en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil así como en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser éstos últimos los artículos que debió invocar el demandante, por ser éste un contrato a tiempo indeterminado.

Niega que sus representados adeuden la suma de VEINTINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 29.470.000,oo) al arrendador del inmueble, por cumplimiento de una supuesta penalidad establecida en el referido contrato de arrendamiento, que no se les puede imputar una deuda que no tienen cuando han cumplido a cabalidad con el contrato de arrendamiento que nos ocupa.

Niega que sus representados tengan que pagar intereses moratorios por la demora en la entrega del inmueble.

Niega que sus representados tengan que pagar costas y costos.

Niega que sus representados tengan que pagar alguna suma de dinero por una experticia.

Y en punto previo, señala que sus representados no han incumplido el contrato de arrendamiento, que no han sido notificados del deseo del arrendador de no continuar el contrato de arrendamiento, que a sus representados no se les ha dado ninguna prórroga, que el arrendador ha retirado parte de los cánones de arrendamiento depositados por sus representados en el Tribunal de Municipio del Municipio Los Salías del Estado Miranda, que sus representados no están incursos en la violación de ninguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento ni de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Pide al Tribunal que no decrete la medida de secuestro ni la medida de embargo.

Y finalmente pide que la demanda sea declarada sin lugar, y se haga expresa condena en costas.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:

De la parte actora:

1. - Folio 6 al 8, Instrumento Poder otorgado por el ciudadano W.A.P.V. a los ciudadanos L.A.C.S. y F.P.M.. Este documento autenticado en fecha 18 de Octubre de 2006, tiene valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil así como los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y da por demostrado que los prenombrados abogados tienen el carácter de representantes legales de la parte actora.

2. - Folio 9 al 18, Contrato de Compraventa por el cual el ciudadano W.A.P.V. adquiere un apartamento distinguido con el número diez raya cinco (10-5), ubicado en la Torre 7, Planta 10, de la Urbanización Parque Residencial O.P.S., situado en San A.d.L.A., en jurisdicción del Municipio Autónomo Los Salías, Distrito Los Salías del Estado Miranda. Este documento protocolizado en fecha 29 de Septiembre de 1998, es un documento público registral, que no fue tachado por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y da por demostrado el carácter de propietario del inmueble del prenombrado ciudadano.

3. - Folio 19 al 24, Documento de Liberación de Hipoteca del inmueble Up Supra identificado. Este documento protocolizado en fecha 17 de Julio de 2001, es un documento público registral, que no fue tachado por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y da por demostrado el carácter de propietario del inmueble del ciudadano W.A.P.V..

4. - Folio 25 al 30, Documento de Extinción de Anticresis y Liberación de Hipoteca del inmueble Up Supra identificado. Este documento protocolizado en fecha 01 de Marzo de 2005, es un documento público registral, que no fue tachado por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y da por demostrado el carácter de propietario del inmueble del ciudadano W.A.P.V..

5. - Folio 31 al 32, Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 21 de Diciembre de 2001 entre el ciudadano W.A.P.V., en su carácter de arrendador, y, los ciudadanos OSMARLY ACOSTA LIENDO y O.A.L., en su carácter de arrendatarios, sobre un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nº 10-5, del piso 10, de la Torre VII, Parque Residencial OPS, situado en jurisdicción del Municipio Los Salías del Estado Miranda. En el contrato se estableció lo siguiente:

   TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de UN (1) AÑO, CONTADO A PARTIR DEL DÍA 1º DE ENERO DE 2002, prorrogable por períodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra su decisión en contrario con por lo menos TREINTA (30) días de anticipación al vencimiento del plazo acordado o el de su(s) prórrogas si fuere el caso… DECIMONOVENA: A los fines de cualquier notificación o comunicación que se dirija a EL ARRENDATARIO, se designa como dirección la misma del inmueble objeto de este arrendamiento, indicada en la Cláusula Primera del presente contrato

   .

   Este instrumento privado suscrito en fecha 21 de Diciembre de 2001, no fue desconocido ni tachado por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y da por demostrado la existencia de una relación arrendaticia entre los prenombrados ciudadanos, que se inició el 01 de Enero de 2002, a tiempo determinado de un año de duración y con prórrogas automáticas y sucesivas, a menos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no renovarla con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del plazo o cualquiera de sus prórrogas.

6. - Folio 33, Comunicación de fecha 26 de Mayo de 2006, suscrita por la ciudadana L.S., en su carácter de apodera judicial del ciudadano W.A.P.V., dirigida a los ciudadanos OSMARLY ACOSTA LIENDO y O.A.L.. Este documento privado se desecha del proceso, toda vez que fue suscrito por un tercero, sin que haya sido ratificado en juicio; asimismo porque no consta firma o sello de recepción del destinatario.

7. - Folio 34 al 48, Expediente de Consignaciones Nº D-2006-033, donde constan las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizados por O.A.L. en beneficio del ciudadano W.A.P.V., por el alquiler del inmueble situado en el Parque Residencial OPS, Torre VII, Piso 10, Apartamento Nº 10-5, jurisdicción de San A.d.l.A., del Municipio Los Salías, del Estado Miranda. Este documento público judicial, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y en el mismo constan las consignaciones realizadas desde Enero de 2006, las cuales fueron notificadas a la administradora del inmueble CORPOCASA, S.A.

   De la parte demandada:

   A.- Folios 79 al 81, Instrumento Poder otorgado por los ciudadanos OSMARLY ACOSTA LIENDO y O.A.L. a los ciudadanos R.I.G. y Y.T.G.R.. Este documento autenticado el día 21 de Junio de 2007, tiene valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil así como los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, da por demostrado que los prenombrados abogados tiene el carácter de representantes legales de la parte demandada.

   B.- Folios 90 al 97, 106 al 179 y 182 al 189, 180 al 181, Expediente de Consignaciones Nº D-2006-033, donde O.A.L. consigna los cánones de arrendamiento en beneficio del ciudadano W.A.P.V., por el alquiler del inmueble situado en el Parque Residencial OPS, Torre VII, Piso 10, Apartamento Nº 10-5, jurisdicción de San A.d.l.A., del Municipio Los Salías, del Estado Miranda. Este documento público judicial, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y en el mismo constan las consignaciones realizadas desde Enero de 2006, las cuales fueron notificadas la administradora del inmueble CORPOCASA, S.A. y retiradas por W.A.P.V. hasta mayo de 2006 así como C.d.C. del canon de arrendamiento del mes de julio de 2007, y da por demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre los prenombrados ciudadanos.

   C.- Folio 104, partida de nacimiento de P.L.A., hijo de P.J.R.S. y OSMARLY DE LAS N.A.D.R.. Este documento se desecha del proceso, por resultar manifiestamente impertinente a las resultas del juicio.

   D.- Folio 105, partida de nacimiento de A.J., hija de O.A.L. y M.A.V.S.. Este documento se desecha del proceso, por resultar manifiestamente impertinente a las resultas del juicio.

   Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Despacho pasa a resolver el fondo de la misma en los siguientes términos:

   DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

   De los alegatos y pruebas aportadas por ambas partes, ha quedado evidenciada la existencia de una relación arrendaticia entre W.A.P.V., en su carácter de arrendador, y, OSMARLY ACOSTA LIENDO y O.A.L., en su carácter de arrendatarios, la cual es regulada por un contrato de arrendamiento suscrito el 21 de Diciembre de 2001 y vigente desde el 01 de Enero de 2002, a tiempo determinado de un (1) año de duración, con prórrogas automáticas y sucesivas, a menos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con el contrato, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término previsto en el contrato o cualquiera de sus prórrogas. Ahora bien, como el arrendador sostiene que en fecha 09 de Noviembre de 2004 notificó a sus arrendatarios su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento, lo que expresamente niegan los arrendatarios, se hace necesario establecer si efectivamente se produjo tal notificación y si esta es buena para el desahucio, toda vez que la misma produciría la terminación del contrato de arrendamiento y el inició de la prorroga legal a partir del 01 de Enero de 2005, así como determinaría que la duración de tal prórroga legal tenga una duración de un (1) año, de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia sólo se habría mantenido por tres (3) años, específicamente desde el 01 de Enero de 2002 hasta el 01 de Enero de 2005.

   Es oportuno destacar que ha sido pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, en la cual establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...” (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).

   En tal sentido, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su libro titulado “Arrendamientos Inmobiliarios” (2008), explica:

   Dice la jurisprudencia de la Corte que ‘el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra’.

   Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación de tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento y su monto, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación; es, propiamente, supuesto de liberación de la obligación…

   Por ello, no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato, para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendatario estaba obligado al pago de una pensión mensual, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda, y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá la carga (onus) de esa prueba. Por eso dice la Corte que ‘al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagarle a aquél’

   . (p. 182) (Negritas y Subrayado del Tribunal).

   Por lo anterior se juzga, ante el hecho alegado por la parte actora que evidentemente éste tenía la carga de la prueba, con relación al hecho de haber practicado la notificación o desahucio en fecha 09 de Noviembre de 2004, ya que la misma habría puesto fecha de culminación al contrato de arrendamiento y de inicio a la prórroga legal. En tal sentido, si bien el actor alegó haber practicado tal notificación o desahucio, así como afirmó haber consignado el recibo de la misma en el expediente, de una revisión exhaustiva de las actas procesales que lo conforman, se constató que tal documento no fue consignado por el actor anexo al libelo de demanda ni posteriormente, sólo acompañó su demanda con una notificación de fecha 26 de Mayo de 2006 que hacia mención a la misma, practicada por un tercero que se atribuyó el carácter de mandante del arrendador y sin firma o sello de recibido, por lo que fue desechada del proceso en un punto anterior de la sentencia, ante lo cual se concluye que el actor no logró demostrar que haya notificado a sus arrendatarios su voluntad de terminar el contrato de arrendamiento, por lo que el contrato de arrendamiento sigue vigente y a tiempo determinado, producto de que se ha continuado prorrogando en forma automática y sucesiva cada año, a partir del 01 de Enero de 2002 hasta la presente fecha. ASÍ SE DECIDE.

   El artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, prevé:

   Artículo 254.- Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

   En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.

   Sobre el contenido de esta norma se ha pronunciado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencias de fecha 02/08/2001 y 24/10/2001, para expresar que la misma consagra el principio in dubio pro reo y le impone una norma de conducta al juzgador, ya que lo obliga a fallar a favor del demandado y declarar sin lugar la demanda cuando al a.l.p.n.s. le haya suministrado la convicción necesaria en pro o en contra del demandado.

   Una vez analizados los elementos de juicio que obran en autos, por cuanto no existe prueba de que se haya producido la notificación al arrendatario de la voluntad del arrendador de terminar el contrato de arrendamiento, esta juzgadora declarará sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal, tal como será establecido en el dispositivo de esta decisión. ASÍ SE DECIDE.

   A lo anteriormente expuesto, es necesario agregar que la indemnización de daños y perjuicios que pretende la parte actora, por aplicación de una cláusula penal estipulada en el contrato de arrendamiento, sólo seria aplicable en caso de que efectivamente se hubiera vencido el contrato de arrendamiento y su prórroga legal sin que hubiese operado la tácita reconducción o renovación del contrato de arrendamiento, lo que no ocurrió en este caso, porque como se estableció en punto anterior de la sentencia, al no haber demostrado el actor que había mediado tal notificación o desahucio, el contrato continua siendo a tiempo determinado producto de las prorrogas automáticas y sucesivas de que ha sido objeto; en tal sentido, resulta improcedente en derecho la pretensión de la parte actora de que los ciudadanos OSMARLY ACOSTA LIENDO y O.A.L. sean condenados a pagar la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 29.470.000), ahora equivalente a VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 29.470,00) en virtud de la reconversión monetaria, por los días transcurridos desde el dos (2) de Enero de 2006 hasta el 26 de Febrero de 2007, a razón de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo) diarios, ahora equivalente a SETENTA BOLÍVARES (Bs. 70,oo) en virtud de la reconversión monetaria, por cada día de retraso en la entrega del bien inmueble, así como los intereses moratorios y la indexación monetaria de tales montos. ASÍ SE DECIDE.

   III

   En mérito de todo cuanto antecede este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, ha decidido declarar:

SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal interpuesta por W.A.P.V. contra OSMARLY ACOSTA LIENDO y O.A.L., ambas partes identificados en el encabezamiento de esta decisión.

SIN LUGAR el pago de VEINTINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 29.470.000), ahora equivalente a VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 29.470,00) en virtud de la reconversión monetaria, por indemnización de daños y perjuicios, así como los intereses moratorios y la indexación monetaria de tales montos

se condena en costas a la parte actora.

Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Miranda, En Los Teques, a los ________ (__) días del mes de _________ de dos mil nueve (2009). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-

LA JUEZA TITULAR,

E.M.Q.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

R.G.

En la misma fecha, siendo las ____________ horas se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

Exp.: 26.644.-

EMQ/RG/MCC.-