Decisión nº 11058 de Juzgado Segundo en lo Civil de Vargas, de 27 de Mayo de 2014

Fecha de Resolución27 de Mayo de 2014
EmisorJuzgado Segundo en lo Civil
PonenteCarlos Elías Ortiz Flores
ProcedimientoRectracto Legal Arrendatario

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

204º y 155°

PARTE ACTORA

WILMER TAHNNY PAPIK CHARLOT TORO PACHECO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.374.244, en su condición de director de la Empresa “INVERSIONES FERRETTCA C.A”.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA

A.M.J.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 191.391.

MOTIVO

RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

EXPEDIENTE

WP12-V-2014-000060

SENTENCIA

INTERLOCUTORIA

I

SÍNTESIS DE LA LITIS

La presente causa se inició mediante demanda intentada por el ciudadano WILMER TAHNNY PAPIK CHARLOT TORO PACHECO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.374.244, en su condición de director de la Empresa “INVERSIONES FERRETTCA C.A”, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, siendo asentado dicho acto en el tomo 81-A, número doce (12) en fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil once (2011), número de expediente 457-6048, debidamente representado por el profesional del derecho, abogado A.M.J.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 191.391, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

Señala la parte actora en su libelo: 1) Que su mandante “INVERSIONES FERRETTCA C.A” realizó contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana L.M.O.D.D., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-1.727.356, sobre un local comercial construido en un área aproximada de doscientos cuarenta metros cuadrados (240 Mts2), distinguido con el número de catastro 04.02.14.70 y situado en la Avenida Soublette, antes Calle El Comercio, local N° 38 de la Parroquia La Guaira del Municipio Vargas del Estado Vargas, con un canon de arrendamiento de SIETE MIL SETESCIENTOS BOLÍVARES (7.700,00 Bs) mensuales, equivalentes a SESENTA CON SESENTA Y DOS COMA NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (60.62,9 UT); 2) Que dicho contrato en su inicio fue verbal, de fecha 15 de enero de 2012, pero al transcurrir un (01) año y varios meses, específicamente se realizó el contrato privado, de fecha primero (1°) de octubre de 2013; 3) Que violando el debido proceso y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la ciudadana L.M.O.D.D., antes identificada, en su función de arrendadora y propietaria del local comercial donde funciona su empresa, vendió dicho local comercial a la sociedad mercantil D.D.O. PROYECTOS, C.A., empresa domiciliada en Caracas y debidamente inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción del Distrito Capital del Estado Miranda en fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil seis (2006), 4) Que dicha venta se realiza el día diecisiete (17) de diciembre del dos mil trece (2013) ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas por un monto de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (2.500.000,00 Bs), equivalentes a DIECINUEVE MIL SEISCIENTAS OCHENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (19.685,00 UT), la cual quedó autenticada bajo el N° 32, Tomo 281 de los Libros de Autenticaciones respectivos; 5) Que fundamenta su demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 6) Que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.533 del Código Civil, independientemente de las causas de nulidad y resolución ya explicadas en este título y de las comunes a todas las convenciones, el contrato puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto; 7) Que solicita del Tribunal la nulidad de la venta realizada por cuanto el comprador, es decir, la sociedad mercantil D.D.O. PROYECTOS C.A, como nuevo propietario del inmueble (local comercial), que ocupa su empresa, INVERSIONES FERRETTCA C.A., le está causando un daño económico y patrimonial, cuando se le está obligando a firmar un contrato por tres (03) meses y luego solicitarle la desocupación del inmueble, el cual ocupa su empresa, en su condición de arrendatario.

En fecha 23 de mayo de 2014, se dio entrada a la presente demanda.

En el día de hoy, veintisiete (27) de mayo de 2014, este Tribunal, siendo la oportunidad para proveer sobre la admisión, emite la siguiente resolución, lo que hace sobre la base de la siguiente:

II

MOTIVACIÓN

SOBRE LA ADMISIÓN

De autos se evidencia una evidente confusión en el petitorio, pues el actor comienza exponiendo:

De acuerdo a lo establecido en el artículo 1.533 del Código Civil, independientemente de las causas de la nulidad y de resolución ya explicada en este título y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho retracto (sic).

Así las cosas Ciudadano Juez, en virtud de todo ello, Solicito (sic) del Tribunal LA NULIDAD DE LA VENTA REALIZADA POR CUANTO, (sic) EL COMPRADOR, ES DECIR (sic) LA SOCIEDAD MERCANTIL D.D.O. PROYECTOS C.A., COMO NUEVO PROPIETARIO DEL INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), QUE OCUPA MI EMPRESA INVERSIONES FERRETICA C.A, SE ME ESTA (sic) CAUSANDO UN DAÑO ECONOMICO (sic) Y PATRIMONIAL, cuando se me está obligando a firmar un Contrato (sic) por TRES MESES; Y LUEGO SOLICITARME LA DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE, EL CUAL OCUPA MI EMPRESA, EN SU CONDICIÓN DE ARRENDATARIO.

En efecto, incurre en equivoco el actor cuando pide nulidad y a la vez resolución, omite señalar al sujeto pasivo de la acción, sólo refiere de forma enrevesada el objeto de su pretensión, sin establecer la parte demandada en la relación procesal.

Observa quien aquí decide, que la “resolución” y la “nulidad” peticionadas derivan de la presunta violación a la preferencia ofertiva, lo que daría derecho al inquilino a ejercer el retracto legal arrendaticio, el cual consiste en solicitar que se le subrogue en lugar del tercero adquiriente, dejando sin efecto la venta efectuada sobre el inmueble del cual alega ser arrendatario, realizada en fecha 17 de diciembre de 2013, ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, quedando anotada bajo el número 32, Tomo 281 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, siendo las vendedoras las ciudadanas L.M.O.D.D. (viuda), M.E.D.O. y M.G.S.D.O., venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.727.356, V-6.495.710 y V-6.799.816 y la compradora, la sociedad mercantil D.D.O. PROYECTOS, C.A.

Así pues, dado que la presente demanda deriva del ejercicio del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, que tiene lugar ante la omisión del arrendador del derecho de preferencia ofertiva y tal como se desprende de lo establecido en el artículo 39 del novísimo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, “…En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro del lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con la copia certificada del documento contentivo de la negociación”, así como que la eventual declaratoria con lugar de la presente acción conllevaría a la nulidad de la venta realizada entre las ciudadanas L.M.O.D.D. (viuda), M.E.D.O. y M.G.S.D.O., venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.727.356, V-6.495.710 y V-6.799.816 y la compradora, la sociedad mercantil D.D.O. PROYECTOS, C.A., quienes debieron de manera conjunta ser demandados a los fines de la correcta constitución del litisconsorcio pasivo necesario en la presente demanda, omitiendo así el demandante uno de los elementos de existencia de la pretensión.

En este sentido, el autor patrio A.R.R., se refiere a los sujetos procesales como uno de los tres elementos que integran la pretensión procesal, cuando expone que:

… Toda pretensión procesal se compone de tres elementos principales: los sujetos, el objeto y el título… a) Los sujetos de la pretensión son la persona que pretende y aquella contra o de quien se pretende algo. En el régimen del proceso, estos sujetos activo y pasivo de la pretensión, hemos visto que se llaman partes (supra: n. 131). Hay otra persona que figura en el proceso: el juez, pero éste es el sujeto pasivo de la acción y no de la pretensión (supra: n. 26a); lo que no podría ser de otro modo, porque el juez no es parte en la causa…

(Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. II Teoría General del Proceso. Organización Gráficas Carriles C.A. Caracas 2003. p. 113).

Por otra parte, comenta el prenombrado autor respecto al litisconsorcio necesario o forzoso, que “… se tiene una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás.” (RENGEL ROMBERG, A. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Según el nuevo Código de 1.987. Tomo II. Teoría General del Proceso. Pág.43).

En este sentido, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en fallo de fecha 30 de julio de 1.991, con ponencia del Magistrado Aníbal Rueda, expresó lo siguiente:

…por demanda se entiende ‘toda petición que contiene un interés cuya satisfacción se pretende obtener del órgano jurisdiccional autorizado. Pero en sentido procesal estricto se define como el acto procesal por el cual el actor ejercita una acción, solicitando del Tribunal la protección, declaración o constitución de una situación jurídica, y la demanda será también, como la acción que contiene, de condena, de declaración o constitutiva.

Del criterio expresado en la jurisprudencia transcrita se evidencia que la presente acción procura la nulidad del contrato de venta celebrado entre las ciudadanas y la compañía anónima ya referidas, así como la subrogación del actor en la posición de esta última como propietario y adquiriente del local comercial de autos, en consecuencia, visto que la parte actora, tal como se ha referido, omitió de forma total su mención en el petitorio del escrito libelar, dejando la pretensión sin sujeto pasivo que la sostenga, aún cuando cada demanda o proceso contencioso debe contener un demandado contra quien va dirigida la misma, como ya se ha establecido.

En efecto, establece el artículo 340 en su ordinal 2°, lo siguiente:

Artículo 340. El libelo de la demanda deberá expresar:

…omissis…

2° El nombre, el apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.

Así pues, también observa quien sentencia que no sólo la doctrina y la jurisprudencia indican que el sujeto pasivo conforma necesariamente la pretensión contenida en el libelo, sino que por propio mandato legal, el mismo deberá ser expresado en el cuerpo de éste.

En resumidas cuentas, puede afirmarse que, toda pretensión procesal debe estar integrada por los sujetos -parte actora, demandada y juez- pues, es a ellos a quienes corresponde el desenvolvimiento de la relación jurídica procesal inmersa en el proceso, mediante el ejercicio de derechos y el cumplimiento de obligaciones que les correspondan, constituyendo una carga del accionante la integración de dicha relación procesal, toda vez que, es en el libelo de demanda donde éste hace constar los hechos (causa de pedir), el objeto de la pretensión (la petición en concreto) y contra quien se pide la tutela judicial (sujeto pasivo de la pretensión procesal). Así, pues, tales requisitos deben constar en la demanda, caso contrario, existiría un defecto severo en la pretensión procesal, que sería de tal magnitud, que conduciría a que la misma no exista.

Luego de lo anterior, colige este sentenciador que en el mencionado libelo de la demanda se omitió colocar el nombre e identificación de las personas a la cuales se demanda; que en el presente caso deberían estar conformados por quien o quienes enajenó o enajenaron el local comercial objeto de la presente causa, a saber, las vendedoras, ciudadanas L.M.O.D.D. (viuda), M.E.D.O. y M.G.S.D.O., venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.727.356, V-6.495.710 y V-6.799.816, así como por la compradora, la sociedad mercantil D.D.O. PROYECTOS, C.A.

En este mismo orden de ideas, dejó sentado la Sala de Casación Civil del M.T. de la República, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA, en sentencia de fecha N° 235, de fecha 04 de mayo de 2009, en el juicio seguido por J.G.B. contra V.P. y Otra, lo siguiente:

La co-demandada argumenta que, la pretensión de retracto legal arrendaticio que se plantea en el presente caso, produce un litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto, deben ser llamados al proceso tanto el comprador como el vendedor.

(…)

En lo que respecta a que la recurrida 'debió aplicar y no aplicó' el artículo 146 literal 'a' del Código de Procedimiento Civil, el mismo corresponde al litisconsorcio necesario, que surge cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales ya sean activas o pasivas, y las mismas deben ser llamadas todas a juicio, para así conformar el contradictorio, y tal como señaló el Juez de la recurrida en su sentencia 'era necesario llamar a todos los vendedores y todos los compradores y mantenerlos vinculados al proceso hasta que se profiriese la sentencia definitiva y firme'

(Subrayado y negritas del Tribunal).

Ahora bien, en relación a la parte demandada sólo expresó el demandante en su escrito libelar que “A LOS EFECTOS, del (sic) artículo 174 del Código de Procedimiento Vigente procedo a indicar…Omissis…DEL DOMICILIO DEL DEMANDADO: Avenida España, Quinta Carcucho, Urbanización el Álamo Parroquia Macuto del Municipio Vargas del Estado Vargas”, no identificando a persona alguna.

Asimismo y aunado a todo lo anterior, se evidencia de la revisión de autos que el documento de compra-venta del cual se pretende la nulidad como consecuencia de la declaratoria con lugar del Retracto Legal Arrendaticio, se trata de un documento autenticado, es decir, notariado y no debidamente protocolizado o registrado, siendo que a fin de lograr la nulidad del mismo por parte del tercero, debe comportar las formalidades del registro, pues el documento público es la prueba por excelencia del derecho de propiedad de un inmueble, entendiendo por éste, el que nos definen los artículos 1.920 y 1924 del Código Civil, es decir, aquel documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador. Así pues, refieren los artículos mencionados:

Artículo 1.920.- Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del Registro, deben registrarse:

1°.- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, o sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.

Artículo 1.924.- Los documentos, actos sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros que, por cualquier título, hayan adquirido o conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.

Entonces, de acuerdo a lo ya establecido y a los principios que rigen al proceso civil, al Juez no le está dado suplir la omisión del actor de no establecer el sujeto pasivo contra quien dirige su pretensión o al no haber traído a los autos el documento de compra-venta debidamente registrado, pues debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia, ello en atención a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Precisado lo anterior se desprende que en el caso bajo estudio se pretende en definitiva, la declaración de nulidad de la venta realizada entre las ciudadanas L.M.O.D.D. (viuda), M.E.D.O. y M.G.S.D.O., venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.727.356, V-6.495.710 y V-6.799.816, y la sociedad mercantil D.D.O. PROYECTOS, C.A., quienes deben estar perfectamente constituidas en el proceso a fin de garantizar el alcance a todas las partes involucradas de las resoluciones a las cuales se pudiera arribar, y siendo que se evidencia de la revisión del escrito libelar que solo menciona genericamente a una de las vendedoras y al comprador, sin indicar en forma clara contra quienes se interpone la demanda, por lo que entiende este Juzgador que no cumple la parte actora con traer a juicio ni a los enajenantes del inmueble ni a su adquiriente, omisión ésta con la cual incumple la carga procesal que le viene impuesta, consistente en constituir válidamente la relación procesal incorporando en la misma a un sujeto contra el cual pueda dirigir su pretensión, circunstancia esta que deja al descubierto que dicha pretensión adolece de un defecto por el cual no puede ser calificada como pretensión procesal, y adicionalmente omite traer a los autos el documento de transferencia de la propiedad debidamente protocolizado, razón por la cual este Órgano Jurisdiccional la declarará inadmisible en el dispositivo de la presente resolución judicial. Así se decide.

Dicho lo anterior, en aras de dar cabal aplicación al artículo 15 del Código de Procedimiento Civil el cual obliga a los jueces a garantizar a los justiciables el derecho a la defensa y a la igualdad, así como también a los preceptos constitucionales contenidos en el artículo 49 de la carta fundamental, al haber sido propuesta la presente demanda del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en virtud de la compra-venta tantas veces descrita, omitiendo a los legitimados pasivos o demandados, que en este caso, serían las vendedoras y la compradora o adquiriente del inmueble, faltando uno de los presupuestos procesales de la acción, y que tratándose de una pretensión de eminente carácter público, tal como lo es la materia arrendaticia, y siendo los sujetos procesales un presupuesto determinante de existencia de la pretensión, la demanda debe ser declarada inadmisible y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

Asimismo se deja establecido que resultaría un contrasentido declarar la nulidad de la referida venta, como se pretende en este caso, sino fueron demandados los legítimos contradictores, es decir, sin antes haber escuchado a los sujetos involucrados o intervinientes en el documento antes mencionado del cual se pretende la nulidad.

Finalmente, siendo que en el caso de marras se declara la inadmisibilidad por la ausencia de sujeto pasivo, ello no obsta para que la parte actora vuelva a proponer la demanda contra los legítimos contradictores y acompañe el documento de compraventa debidamente protocolizado. Así se declara.

III

DECISIÓN

Por los razonamientos que anteceden, este Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: INADMISIBLE la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por el ciudadano WILMER TAHNNY PAPIK CHARLOT TORO PACHECO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.374.244, en su condición de director de la Empresa “INVERSIONES FERRETTCA C.A”. Así se establece.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los veintisiete (27) días del mes de Mayo del año Dos Mil Catorce (2014).- Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-

EL JUEZ TITULAR,

C.E.O.F.

LA SECRETARIA,

Abg. M.V.

En esta misma fecha, siendo las 2:57 PM., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-

LA SECRETARIA,

ABG. M.V.

CEOF/MV/yg.-

Exp. N° WP12-V-2014-000060

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