Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Enero de 2014

Fecha de Resolución17 de Enero de 2014
EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de Expediente14.187
PonenteEvelyna D Apollo
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Parte actora: Ciudadana YRAIRA M.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.930.057.

Apoderada judicial de la parte actora: Ciudadana M.A.S.N., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de las cédula de identidad No. V- 11.737.547, abogada en ejercicio, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 70.797.

Parte demandada: Sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día diecinueve (19) de diciembre de mil novecientos sesenta y tres (1963), anotado bajo el Nº 144, Tomo 16-B, transformada en Sociedad Anónima según Acta Constitutiva inscrita ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha treinta (30) de diciembre de mil novecientos ochenta (1980), registrada bajo el Nº 117, Tomo Nº 258-A-Sgdo., y los ciudadanos M.I.S.D.R. Y R.R.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.853.354 y V-9.120.471, respectivamente.

Apoderados judiciales de la parte demandada: Sin representación judicial que conste en autos.-

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-

Expediente Nº 14.187.-

- II –

RESUMEN DE LA INCIDENCIA

Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha catorce (14) de octubre de dos mil trece (2013), por la abogada M.A.S., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en contra de la decisión pronunciada el día nueve (09) de octubre de dos mil trece (2013), por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a través de la cual ordenó suspender la causa contentiva del juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, sigue la ciudadana YRAIRA M.C.C., contra la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., y los ciudadanos M.I.S.D.R. y R.R.C., hasta tanto se agotara la vía administrativa por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Oída la apelación formulada en el solo efecto devolutivo, fueron remitidas las copias certificadas a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Efectuada la distribución respectiva y recibidos los autos ante esta Alzada, el día cuatro (4) de noviembre de dos mil trece (2.013), este Tribunal, de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10º) día de despacho para que las partes presentaran sus informes por escrito; derecho este ejercido sólo por la parte actora.

En la oportunidad indicada, únicamente la parte demandante presentó sus informes ante este Tribunal Superior, los cuales serán analizados más adelante.

El Tribunal pasa a dictar sentencia, con base en las siguientes consideraciones:

-III-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, correspondió conocer a este Tribunal de la apelación interpuesta por la abogada M.A.S., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión pronunciada en fecha nueve (09) de octubre de dos mil trece (2013), por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a través del cual ordenó suspender el juicio conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

De la revisión efectuada a las copias certificadas remitidas a este Juzgado Superior y a las cuales este Tribunal le atribuye valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, esta Sentenciadora, observa lo siguiente:

En fecha veintiséis (26) de marzo de dos mil diez (2010), la ciudadana YRAIRA M.C.C., asistida por la abogada M.A.S.N., demandó a la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., y los ciudadanos M.I.S.D.R. y a R.R.C., por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

El ocho (08) de abril de dos mil diez (2010), el Tribunal de la causa, admitió la demanda y ordenó emplazar a la parte demandada para que diera contestación a la demanda.

El día veintidós (22) de abril de dos mil diez (2010), el a-quo, ordenó librar la compulsa a la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ C.A., y a los ciudadanos M.I.S.D.R. y R.R.C., el cual se había omitido en el auto de admisión de la demanda.

En auto de fecha diecinueve (19) de mayo de dos mil once (2011), el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ordenó suspender temporalmente el juicio, hasta tanto hubiere constancia en autos de haberse tramitado por ante el Ministerio con competencia en materia de Habitad y Vivienda, el procedimiento que resultare idóneo en el caso de autos.

En diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora, en fecha veinticinco (25) de mayo de dos mil once (2011), solicitó al Tribunal de la causa que de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, se declarara nula la suspensión del proceso dictada por auto del diecinueve (19) de mayo de dos mil once (2011), por cuanto la demanda se refería a un Retracto Legal Arrendaticio ejercido por la arrendataria, ciudadana YRAIRA CONCHA, cuyo objeto era que se declarara que la venta del inmueble realizada por el propietario, había sido realizada en violación del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, la misma no se refería de manera alguna al desalojo o desocupación de vivienda y por lo tanto, no podía ser suspendida de conformidad con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Solicitud que fue negada por el Tribunal de la causa, en fecha treinta (30) de mayo de dos mil once (2011), ratificando el auto del diecinueve (19) de mayo de ese mismo año.

El dieciocho (18) de noviembre de dos mil once (2011), la representante judicial de la parte actora, conforme a la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha primero (1º) de noviembre de dos mil once (2011), solicitó al Tribunal de la causa, procediera a reactivar la causa; solicitud que fue acordada por el a-quo por auto del veinticinco (25) de noviembre de dos mil once (2011).

El nueve (09) de octubre de dos mil trece (2013), el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ordenó suspender el juicio conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, hasta tanto no se agotare la vía administrativa por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, decisión contra la cual la representación judicial de la parte actora, ejerció recurso de apelación; y respecto del cual, tiene esta Alzada, como se dijo, atribuido el conocimiento.

Ahora bien, en la oportunidad correspondiente, la representación judicial de la parte actora, como fue indicado en la parte narrativa de esta decisión, en su escrito de informes presentado ante esta Alzada, solicitó fuera declarada con lugar la apelación; y fundamentó su petición, en los siguientes argumentos:

Que la demanda se refería a un Retracto Legal Arrendaticio de un inmueble, del cual su representada era arrendataria, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 12, ubicado en el piso 1, Torre Eva, de las Residencias Adan y Eva, situado en la Calle La Montaña de la urbanización La Montaña, en la Avenida Páez de El Paraíso, en el Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad de la empresa COMERCIAL BAEZ CRIZ, C.A., representada por el ciudadano P.S.B..

Que el ultimo ofrecimiento en venta realizado por el ciudadano D.C., actuando en representación del ciudadano P.S., Administrador General de la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., había sido en fecha veintidós (22) de agosto de dos mil uno (2001), por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40.000,00); que cuyoS términos de la negociación habían sido debidamente convenidos por ambas partes, es decir, P.S. y su representada, en comunicación de fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil uno (2001).

Que su representada, demandó que haciendo caso omiso a la oferta que el había realizado y debidamente aceptada por ésta; y aún habiendo transcurrido más de los ciento ochenta (180) días contados desde el último ofrecimiento de venta, el arrendador, COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., no había cumplido con su obligación de realizar una nueva oferta a su representada como lo exigía el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que por el contrario, el referido inmueble había sido vendido en fecha veintitrés (23) de septiembre de dos mil cuatro (2004), a la ciudadana M.I.S.D.R., socia de la referida sociedad mercantil, por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), precio menor al ofrecido a su representada, según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha veintitrés (23) de septiembre de dos mil cuatro 82004), quedando inserto bajo el Nº 26, Tomo 37, Protocolo Primero.

Que en vista que la adquiriente, ciudadana M.I.S.D.R., era accionista de la sociedad mercantil arrendadora; y actuó como tal frente a su mandante, aunado a que la transmisión de propiedad del inmueble nunca le fue notificada a su representada, ni tampoco recibió de manos de la adquiriente la copia certificada del documento contentivo de la negociación, como lo exigía el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; su representada se había visto imposibilitada de conocer que la oferta había sido realizada por la referida ciudadana a título personal y no como representante de la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., sino que cuando le fue informado verbalmente por un tercera persona de la mencionada venta, fue cuando logró obtener los detalles de dicha negociación producto de investigaciones particulares realizadas al efecto.

Que su representada si había cumplido con lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual se consagraba que como condición para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, el arrendatario debía cumplir con los parámetros del derecho de preferencia ofertiva, ya que:

  1. Su representada era arrendataria del referido inmueble, hace más de veinte (20) años y aún hoy continuaba habitando el mismo, según se evidenciaba del Contrato de Arrendamiento de fecha primero (1º) de octubre de mil novecientos ochenta y nueve (1989).

  2. Su representada se encontraba solvente en lo que se refería al pago de los cánones de arrendamiento.

  3. Su representada había aceptado el precio y condiciones contenidos en la contraoferta presentada por el representante del propietario, según constaba en comunicación de fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil uno (2001).

    Que realizado el análisis anterior, se podía concluir que su representada había cumplido con los requisitos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, para ser acreedor del derecho de preferencia.

    Que habiendo dejado constancia del cumplimiento del derecho de preferencia, se había puntualizado que los demandados se encontraban incursos en los dos supuestos para ejercer el derecho de retracto establecido en el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, a saber:

  4. Que el ofrecimiento de venta realizado por el ciudadano D.C., actuando en representación del propietario del inmueble sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., no cumplió con los requisitos establecidos en el artículo 44 de la mencionada Ley, ya que había sido realizado mediante carta que no poseía las características de documento auténtico; a pesar de ello, se había llegado a un acuerdo de precio y términos de la negociación según constaba en comunicación de fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil uno (2001).

  5. Que haciendo caso omiso a lo que previamente se había acordado con su representada una oferta de venta, el propietario del inmueble había realizado la venta del mismo a un tercero ciudadana M.I.S.D.R., por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), precio menor al ofrecido inicialmente a su representada.

    Que la oferta realizada a su representada había sido en fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil uno (2001), mientras que la venta del inmueble arrendado realizado a la ciudadana M.I.S.D.R., había sido protocolizada en fecha veintitrés (23) de septiembre de dos mil cuatro (2004), por lo que, se evidenciaba que había transcurrido más de ciento ochenta (180) días desde el ofrecimiento realizado a su representada, sin que se hubiese perfeccionado la venta a algún tercero; por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 45 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era obligatorio para el propietario-arrendador, sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ C.A., realizarle una nueva oferta a su representada para la venta del inmueble; que haciendo caso omiso a dicha disposición normativa el arrendador había perfeccionado la venta con la referida ciudadana; y que, en fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil uno (2001), ambas partes habían convenio los términos de la negociación, y que por el lapso de tiempo transcurrido desde entonces, le correspondía realizar una nueva oferta a su representada.

    Que en vista que la oferta realizada a su representada en fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil uno (2001), no cumplió con las especificaciones contenidas en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la venta realizada al tercero, había sido por un precio menor al ofrecido a su representada, aunado a que el propietario-arrendador no había cumplido con su obligación de hacer una nueva oferta a su mandante, por haber transcurrido más de ciento ochenta (180) días sin que hubiese suscrito documento de venta por el inmueble; era irrefutable que esas circunstancias hicieran nacer en su representado el derecho de ejercer la acción de Retracto Legal Arrendaticio, y cuya declaratoria con lugar, había solicitado al Tribunal de la causa.

    Que en auto de fecha diecinueve (19) de mayo de dos mil once (2011), el a-quo, había suspendido la causa sobre la base de lo establecido en los artículos 4 y 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

    Que en vista de esa sentencia, el proceso había estado suspendido hasta el veinticinco (25) de noviembre de dos mil once (2011), cuando a solicitud de esa representación judicial, el Tribunal a-quo dictó un auto en la cual se ordenaba la reactivación de la causa.

    Que a partir de esa fecha, la causa había continuado su curso, hasta que en fecha nueve (09) de octubre de dos mil trece (2013), encontrándose en fase probatoria, el Juzgado de la causa dictó un auto suspendiendo nuevamente el proceso y ordenando que se cumpliera con el procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, aún cuando, en fecha veinticinco (25) de noviembre de dos mil once (2011), el mismo Juzgado había ordenado la reactivación de la causa que se encontraba suspendida, fundamentándose en que la misma continuaría su curso hasta la ejecución de la sentencia; y, que en dicha etapa era que se debía cumplir con dicho procedimiento administrativo.

    Que en ese mismo auto de fecha nueve (09) de octubre de dos mil trece (2013), el Tribunal a-quo, había ordenado que una vez que contara en autos haberse cumplido con el procedimiento administrativo previo, ese Juzgado ordenaría la reposición de la causa al estado de dictar nuevo auto de admisión por el procedimiento correspondiente contenido en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas.

    Que era evidente, que el Tribunal de la causa no sólo desconocía la jurisprudencia que regía con relación a la continuación de las causas amparadas por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, sino que también desconocía sus propias decisiones, al dictar un auto manifiestamente contrario a lo ordenado por ella misma en fecha previa.

    La representante judicial de la parte actora, citó sentencias Nros. RC0005502 y RI.000175, dictadas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fechas primero (1º) de noviembre de dos mil once (2011) y diecisiete (17) de abril de dos mil trece (2013), respectivamente.

    Por otra parte, adujo la apoderada actora, que la intención del legislador al establecer un procedimiento administrativo previo en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es que su aplicación fuera en aquellos procedimientos judiciales que no se hubiesen iniciado para el momento de la promulgación del referido Decreto Ley, o en aquellos que encontrándose en curso se dictare alguna medida cautelar o ejecutiva que comportare la desposesión o desocupación del arrendatario.

    Que en los procesos iniciados con anterioridad del referido Decreto Ley, en los cuales no se dictaren medias de ese tenor, debían continuar su curso hasta la etapa de ejecución de la sentencia, en el cual se debería suspender para continuar con el procedimiento contenido en el artículo 12 del mencionado Decreto Ley; y así lo había aceptado el Tribunal a-quo al reactivar la causa mediante auto de fecha veinticinco (25) de noviembre de dos mil once (2011), acogiéndose al criterio contenido en la Sentencia en lo que respecta a la interpretación, alcance y aplicación del articulado del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

    Que era errado el criterio del Tribunal a-quo contenido en la decisión de fecha nueve (09) de octubre de dos mil trece (2013), mediante la cual suspendió nuevamente la causa, hasta que constara en autos haberse cumplido con el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en virtud que, este juicio había comenzado con la interposición de la demanda respectiva en fecha veinticuatro (24) de mazo de dos mil diez (2010), por lo que, para el momento de la promulgación del referido Decreto Ley, ya la presente causa se encontraba en curso y en etapa de citación; y al no haberse dictado medida cautelar alguna que implicara la desocupación del arrendatario, le correspondía al a-quo acatar el criterio citado en su escrito de informes de la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según el cual, la causa debía continuar su curso hasta la etapa de ejecución; y, así solicitó fuera declarado.

    Que no existía disposición normativa alguna que ordenara que los juicios que se encontraren en curso para el momento de la promulgación de la referida ley debían reponerse nuevamente a la etapa de admisión de la demanda, sino que por el contrario, en dicha disposición transitoria se establecía que los procesos judiciales iniciados con anterioridad a la promulgación de la ley (12 de noviembre de 2011) debían continuar su curso pero ahora bajo las previsiones de dicho cuerpo normativo; por ende, le estaría vedado al Tribunal reponer la causa, sino que por el contrario, le correspondía continuar la causa de acuerdo al procedimiento contenido en la referida ley, de conformidad con al etapa procesal en que se encontraba para el momento de la promulgación del mencionado texto legal; y así solicitó que fuera declarado.

    Que la orden de reposición de la causa impuesta por el Tribunal de la causa, en la que obligaba retrotraer el juicio nuevamente al estado de admisión de la demanda para continuar la causa por el procedimiento contenido en dicha Ley, contrariaba flagrantemente la disposición contenida en el artículo 3 del Código Civil, relativo a la irrectroactividad de la leyes, ya que para el momento de la promulgación de dicho cuerpo normativo, el presente juicio ya se encontraba en curso; por lo que, sus efectos, sólo debían operar para las etapas procesales posteriores a la fecha de su promulgación; que reponer la causa constituiría aplicar la ley para un proceso iniciado con anterioridad a ella, e implicaría que la misma tuviere efectos hacia atrás en el tiempo.

    Finalmente, la representante judicial de la parte actora concluyó su escrito de informes, con los siguientes alegatos:

    Que respecto a la suspensión de la causa hasta que constara el procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, contrariaba el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha primero (1º) de noviembre de dos mil once (2011), acogido por ese mismo Tribunal en sentencia de fecha veinticinco (25) de noviembre de dos mil once (2011), que ordenó la reactivación de la causa previamente suspendida por efecto de la promulgación del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

    Que en dicha sentencia se había establecido que la obligatoriedad de seguir el procedimiento administrativo previo contenido en el mencionado Decreto Ley, se limitaba únicamente para los procedimientos no iniciados para la fecha de su promulgación (06/05/2011) o para aquellos que dictaren alguna medida cautelar o ejecutiva que comportare una desocupación del arrendatario.

    Que la causa se había iniciado en fecha veinticuatro (24) de marzo de dos mil diez (2010), fecha anterior a la promulgación del mencionado Decreto Ley; y que en ella no se había decretado medida cautelar alguna, por lo tanto, no se le podía imponer a su representada la suspensión del procedimiento hasta haber cumplido con el referido procedimiento previo, sino que el presente juicio debía continuar su curso hasta que llegare a la etapa de ejecución de sentencia; y, así pidió fuera declarado.

    Que respecto a la reposición de la causa, hasta el estado de admisión de la causa por el procedimiento establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, ese criterio no solo contrariaba lo consagrado en el artículo 3 del Código Civil, relativo a la irretroactividad de la leyes, sino que no existía norma expresa que constriñera al jurisdicente a reponer la causa y que se encontraban en curso a la promulgación de la referida Ley al estado de admisión de la demanda, máxime cuando ese mismo cuerpo normativo establecía en su disposición normativa primera, que los procesos judiciales iniciados con anterioridad de esa Ley, continuarían su curso por las disposiciones contenidas en ella; y así solicitó fuera declarado.

    Este Juzgado Superior, para decidir, observa:

    El presente caso se trata de un Retracto Legal Arrendaticio de un inmueble, del cual la parte actora, ciudadana YRAIRA CONCHA, es arrendataria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 12, ubicado en el Piso 1, Torre Eva, de las Residencias Adan y Eva, situado en la Calle La Montaña de la Urbanización La Montaña, en la avenida Páez de El paraíso, en el Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad de la parate demandada, sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ C.A., el cual fue suspendido el juicio por decisión de fecha nueve (09) de octubre de dos mil trece (2013), por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, hasta que se agotare la vía administrativa por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.

    A tales efectos, el Juzgado de la causa fundamentó su decisión, en los siguientes términos:

    “… Vista la anterior diligencia de fecha 04 de octubre de 2013, suscrita por la ciudadana M.S., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 70.797, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual consignó escrito de promoción de pruebas, este Juzgado a los fines de proveer observa:

    A.c.f.l. actas que conforman el presente expediente, se puede observar: Que vistos estos autos, nos encontramos en un juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, el cual fue admitido en fecha 08 de abril de 2010, por el procedimiento breve consagrado en el artículo 881 y siguientes, ahora bien, visto que en fecha 12 de noviembre de 2012, entró en vigencia la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, debidamente publicada en Gaceta Oficial Nro. 6.503, el cual en su artículo 94 establece lo siguiente:

    Artículo 94: Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes

    . (Negrillas y Subrayado del Tribunal).

    Por otra parte, el artículo 10 del Decreto Nro. 8.190, mediante el cual se dicta el Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, establece lo siguiente:

    Artículo 10: (…) No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes

    .

    Ahora bien, en este mismo orden de ideas, se pudo observar que la presente causa hasta la fecha, se ha llevado por un procedimiento distinto al previsto en la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, aunado al hecho que no consta en autos el procedimiento previo llevado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda que habilita la vía judicial, en tal sentido, se hace imperativo para quien aquí suscribe suspender, como en efecto suspende la presente causa, hasta tanto se agote la vía administrativa por ante la mencionada Superintendencia, y una vez conste en autos el procedimiento previo antes mencionado, donde se habilite la vía judicial, el Tribunal pasará a reponer la causa al estado de dictar nuevo auto de admisión por el procedimiento correspondiente; y así se decide...”

    Revisados todos los aspectos concernientes a este caso, observa esta Sentenciadora, lo siguiente:

    En el escrito de informes presentado ante esta Alzada, la recurrente, entre otros aspectos, señaló que lo que se perseguía a través del juicio de Retracto Legal Arrendaticio, incoado en contra de la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., era que el ofrecimiento de venta realizado por el ciudadano D.C., actuando en representación de la propietaria del inmueble, no había cumplido con los requisitos establecidos en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que había sido realizado mediante carta que no poseía las características de documento auténtico; y que, haciendo caso omiso a que previamente se había acordado con su representada una oferta de venta, el propietario del inmueble, había realizado la venta del mismo a un tercero, por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍAVRES; (Bs. 30.000,00) precio menor al ofrecido inicialmente a su representada.

    Ahora bien, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha veintisiete (27) de enero de dos mil once (2011), en el expediente Nº 2011-000146, con ponencia Conjunta, en relación al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, señaló lo siguiente:

    …Obsérvese que en esta norma, se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo, y el propósito es conseguir un lugar de vivienda para el afectado antes de proceder a la ejecución forzosa.

    De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados.

    Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención c.d.D., de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley...

    En atención al criterio jurisprudencial señalado de nuestro más Alto Tribunal, en el cual, se establece que, en todo caso, de considerarlo el Juez de la causa, es en la fase de ejecución de sentencia donde deben suspenderse los juicios que involucren inmuebles destinados a vivienda, hasta tanto se apliquen y se verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley, por lo que, lo procedente en derecho, es continuar con el curso de la causa en el estado en que se encontraba al momento de su suspensión.

    Por otra parte se observa, que la representación judicial de la parte actora en su escrito de informes señaló que la orden de reposición de la causa impuesta por el Tribunal a-quo, hasta el estado de admisión de la causa por el procedimiento establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, no solo contrariaba lo consagrado en el artículo 3 del Código Civil, relativo a la irretroactividad de la leyes, sino que no existía norma expresa que constriñera al jurisdicente a reponer las causas que se encontraban en curso a la promulgación de la referida Ley al estado de admisión de la demanda, máxime cuando ese mismo cuerpo normativo establecía en su disposición primera, que los procesos judiciales iniciados con anterioridad a esa Ley, continuarían su curso por las disposiciones contenidas en ella; y así solicitó fuera declarado.

    Ahora bien, observa esta Alzada que la demanda fue interpuesta en fecha veintiséis (26) de marzo de dos mil diez (2010); y, el Tribunal de la causa en el auto recurrido señaló que una vez se agotara la vía administrativa por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, y constare en autos el referido procedimiento administrativo, pasaría a reponer la causa al estado de dictar nuevo auto de admisión.

    Con respecto a este punto se observa que, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, entró en vigencia el catorce (14) de noviembre de dos mil once (2011), y que en su Disposición Transitoria Primera dispone que:

    Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley.

    De modo pues, que de la lectura de la referida disposición transitoria, se desprende que la Ley Especial ordena continuar las causas ya iniciadas por el procedimiento establecido en la misma, pero de ninguna forma esto conlleva que deba retrotraerse los efectos de la Ley; y que, en consecuencia deban reponerse las causas al estado de nueva admisión, con un procedimiento que no estaba vigente para el momento en que ésta fue admitida.

    En consecuencia, en vista de lo anterior, es forzoso concluir para esta Sentenciadora, que la decisión recurrida debe ser revocada; y debe ser ordenado al Juez de la primera instancia que continúe la sustanciación de la causa, de acuerdo a las exigencias de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en razón de lo cual debe ser declarado CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada M.A.S., en su condición de apoderada judicial de la parte actora. Así se declara.

    DISPOSITIVO

    Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada M.A.S., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha nueve (09) de octubre de dos mil trece (2013).

SEGUNDO

QUEDA REVOCADA la decisión apelada, y se ordenado al Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que continúe la sustanciación de la causa, de acuerdo a las exigencias de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

TERCERO

Se ordena al Juez de la primera instancia, continuar con el curso de la causa en el estado en que se encontraba al momento de su suspensión.

CUARTO

Remítase el presente expediente en su oportunidad legal, al Tribunal de origen.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de enero del años dos mil catorce (2014). Años 204º de la Independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZ,

Dra. EVELYNA D’ APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA,

M.C.C.P..

En esta misma fecha, a las dos horas de la tarde (2:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

M.C.C.P..