Decisión de Juzgado Decimo Octavo de Municipio de Caracas, de 25 de Junio de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Años: 203º y 154º

Exp. No AP31-V-2013-000379

DEMANDANTE: Y.J.M.R., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.568.264, representada judicialmente por los Abogados A.J.R.B., L.F.V.M., W.G.E., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.067, 77.210 y 82.037, respectivamente.

DEMANDADO: R.A.M.R., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 14.680.913, representado judicialmente por los abogados MAIKEL YONATTAN PRADO SILVA, E.M.C., y YOLIMAURY J.L.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 120.939, 107.481 y 193.040, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.

I

En el libelo de la demanda, la parte actora alego:

…Consta de documento debidamente Notariado por ante la Notaría Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedo asentado bajo el Nro. 22, Tomo 402, de los Libros de Autenticaciones que lleva esa Notaria, de fecha Dos (2) de Octubre de Dos Mil Doce (2.012), el cual acompaño, marcado con la LETRA “A”, celebré un contrato de Opción a Compra con el Ciudadano, R.A.M.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad N° V-14.680.913, en el cual yo me comprometía a vender y él se comprometía a comprar un inmueble de mi propiedad constituido por un apartamento, destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 2-D, ubicado en la Planta Segunda del Edificio denominado Residencias Capri VI, situado en la Avenida Principal Urbanización Palo Verde, Tercera Etapa (Lomas del Ávila), Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el cual me pertenece según consta de documento protocolizado ante las oficinas del Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 08 de Noviembre del 2006, bajo el Nro. 5, Tomo 21, Protocolo Primero.

Igualmente se estableció en el referido contrato una serie de Cláusulas, de obligatorio cumplimiento para ambas partes, como las que se señalan a continuación:

En la Cláusula Tercera del contrato de Opción a Compra fue pactada la venta del inmueble objeto del contrato, por la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 730.000,00), los cuales serían pagados por el PROMINENTE COMPRADOR de la siguiente manera:

1.- La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), como reserva provisional, mediante Cheque librado en contra BBVA Banco Provincial S. A. Banco Universal, Nro.00313807, de fecha 28 de Agosto de 2.012.

2.-La cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), que el PROMINENTE COMPRADOR cancela en el acto de la firma del contrato de Opción a Compra.

3.- La cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,00), que el PROMITENTE COMPRADOR cancelará a la PROMITENTE VENDEDORA, en el acto de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro inmobiliario correspondiente.

Así mismo se estableció en la Cláusula Cuarta del contrato de Opción a Compra, el Plazo para la protocolización del documento definitivo de compra venta, el cual era de NOVENTA DÍAS (90) días continuos, mas TREINTA (30) días continuos de prorroga en caso de ser necesario y mediante instrumento otorgado a tal fin contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento. Obligándose La PROMITENTE VENDEDORA a entregar el inmueble de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato, totalmente desocupado de bienes y personas, solvente en el servicio de agua, condominio, luz, teléfono, servicio de internet, televisión por cable, Impuestos Nacionales y Municipales, y libre de todo gravamen.

En la CLAUSULA QUINTA ambas partes convienen que la PROMITENTE VENDEDORA podrá considerar resuelto de pleno derecho el presente contrato, sin necesidad de notificación alguna, ni de decisión judicial, y en consecuencia, aceptar libremente ofertas de compra de terceras personas y proceder a enajenar libremente, en la forma que mejor convenga a sus intereses. EL INMUEBLE objeto de este contrato en los casos siguientes:

1.- Si EL PROMITENTE COMPRADOR no pagase alguna de las cantidades señaladas en la Cláusula TERCERA de este documento, en los términos y plazos previstos en la misma, o si una vez cancelados no se hicieren efectivos una vez presentados al cobro;

2.- Si EL PROMJTENTE COMPRADOR, incumpliera alguna de las obligaciones que por este documento asume;

3.- Si EL PROMITENTE COMPRADOR no asistiese al acto de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente. En caso de no efectuarse la venta definitiva por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA, esta quedará obligada a reintegrarle a EL PROMITENTE COMPRADOR la cantidad recibida hasta la fecha sin intereses, mas la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios sin necesidad de probarlo. En caso de que la negociación no se llevare a cabo por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, LA PROMITENTE VENDEDORA tendrá derecho a quedarse con la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), y reintegrarle en un plazo m.d.Q. (15) días contados a partir de la fecha de su incumplimiento a EL PROM1TENTE COMPRADOR la diferencia de restar esta suma a la cantidad de dinero recibida a la fecha, sin intereses, por concepto de indemnización por daños y perjuicios, sin necesidad de probarlo.

A los fines de dar cumplimiento a las Cláusulas Cuarta y Quinta del contrato, el cual establecía su duración de Noventa Días continuos, mas Treinta (30) días continuos de prórroga, tiempo el cual expiró el día 30 de enero de 2013, se procedió a notificar al Optante Comprador mediante documento público realizado por el Notario Público Cuarto del Municipio Sucre del Estado Miranda, quien se trasladó y constituyó en el domicilio del Optante Comprador, el cual se encuentra ubicado en la Avenida Principal de Lomas del Ávila, Residencias Verónica, Piso 5°, apartamento 53, Tercera Etapa de Palo Verde Municipio Sucre del Estado Miranda, en se procedió a notificar al ciudadano J.E.G., Trabajador Residencial (CONSERJE), venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-10.350.609, quien declaró: La persona ha de ser notificado no se encuentra en el inmueble, por lo cual se deja copia de la misma con la persona identificada, que notifica del vencimiento del contrato y del cumplimiento de la prorroga legal, que anexo Marcado B. Dicha notificación tuvo por objeto informarle sobre la aplicación de la Cláusula Quinta del contrato, o sea de la aplicación de la Cláusula Penal, resolviendo el citado contrato por vencimiento del término.

La existencia de la Cláusula reguladora de la responsabilidad civil contractual surge del acuerdo pleno de voluntades y no altera el orden público, porque se dirige a regular la actividad privada de conformidad con los artículos 1.151 y 1276 del Código Civil Vigente. En la presente causa se observa que entre las partes existió el consentimiento y el acuerdo de voluntades al momento de la firma del contrato de opción a compra, en el precio y en las cláusulas que obligan a ambas partes contratantes.

Ahora bien, los contratantes establecieron en la Cláusula Quinta, una condición para poner fin al contrato, la cual señala lo siguiente:

En caso de que la negociación no se llegare a cabo por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, LA PROMITENTE VENDEDORA tendrá derecho a quedarse con la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) dándole derecho a LA PROMITENTE VENDEDORA de rescindir el presente contrato y hacer, suyas las cantidades establecidas en la Cláusula Penal, como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del comprador, sin poder ejercer otro recurso.

Al interpretar el sentido y alcance de la condición resolutoria transcrita, se observa que el incumplimiento de una de las partes produce a favor de la otra el derecho de pedir la resolución del contrato, por tratarse de una causa justa o legítima. Pues lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como a estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el comprador se obliga a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer

A este respecto, nuestro Código Civil en su Artículo 1.257 establece lo siguiente: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”.

Por su parte, al artículo 1.258 eiusdem define la Cláusula Penal de la siguiente forma: “La Cláusula Penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal”.

De los artículos precedentes, se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo ya sea total o parcial. En el presente caso, tal indemnización sustitutiva fue garantizada mediante la entrega de una suma de dinero, por parte de PROMITENTE COMPRADOR, ciudadano R.A.M.R., que se denomina “Arras”, y que a falta de estipulación en contrario da un derecho legítimo a la PROMITENTE VENDEDORA ciudadana Y.J.M.R., en virtud del incumplimiento incurrido por el comprador, a exigir y retener la suma estipulada en el contrato dado en Arras, es decir la cantidad de BOLIVARES CIEN MIL (Bs. 100.000,00), por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de “PROMITENTE COMPRADOR”, a tenor de lo establecido en el Artículo 1.263 del Código Civil.

Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por el Doctor J.L.A.G., (Derecho Civil IV Contratos y Garantías, 100 Edición, 1.996. UCAB; Pag. 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal o retener las Arras que haya recibió o exigir el doble de las que haya dado.

Como se observa de esta doctrina, proferida por este eminente jurista, en el presente caso me encuentro exenta de culpa y en consecuencia exijo el monto estipulado en el contrato por concepto de arras.

Por las razones anteriormente expuestas, es que me dirijo ante su competente autoridad para demandar como formalmente demando LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA POR INCUMPLIMIENTO y en consecuencia la EJECUCIÓN DE LA CLAUSULA PENAL, por vencimiento del término, celebrado entre mi persona y el ciudadano R.A.M.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad N° V-14.680.913, para que convengan o a ello sean condenados por este Tribunal a lo siguiente:

PRIMERO: A dar cumplimiento a la Cláusula Penal contenido en el Contrato de Opción de Compra Venta, y en consecuencia a cancelar la suma de BOLVARES CIEN MIL (Bs. 100.000,00) dados en arras.

SEGUNDO: Igualmente por cuanto dicha obligación puede verse notablemente disminuida en su valor real por los efectos nocivos del hecho notorio de la inflación, solicitamos por este medio que para todos los fines del presente procedimiento se aplique la corrección monetaria o ajuste por inflación a las sumas demandadas, cuyo pago se ordene, utilizando como base de ello los índices de precios al consumidor en el Área Metropolitana de Caracas y los demás indicadores, criterios y métodos indexatorios establecidos por el Banco Central de Venezuela, previa experticia complementaria del fallo.

TERCERO: Mas las costas y costos del proceso, incluyendo Honorarios profesionales de abogados calculados al Treinta por Ciento (30%) del monto reclamado……………………

En fecha 26/03/2013, este Juzgado mediante auto admitió la presente demanda ordenando librar la compulsa correspondiente para que se practicara la citación de la parte demandada.

En fecha 18/04/2013, se dictó auto mediante el cual se acordó librar compulsa a nombre de la parte demandada de autos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 06/05/2013, compareció el abogado MAIKEL PRADO, actuando en su carácter de Apoderado judicial de la parte demandada, y mediante diligencia consignó poder, que lo facultaba a darse por citado en nombre de su representado, quedando citada la parte demandada en el presente juicio.

En fecha 08/05/2013, se declaro desierto el acto de oposición de cuestiones previas.

En fecha 08/05/2013, compareció el abogado MAIKEL PRADO, actuando en su carácter de Apoderado judicial de la parte demandada, y mediante diligencia consignó a los autos, escrito de contestación a la demanda en los términos explanados en el mismo.

En fecha 13/05/2013, compareció el Abogado W.G.E., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consigno escrito de pruebas.

En fecha 13/05/2013, este Tribunal dictó auto mediante el cual se pronunció con respecto a las pruebas promovidas.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia el Tribunal pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

II

En el libelo de la demanda, la parte actora alego:

…Consta de documento debidamente Notariado por ante la Notaría Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedo asentado bajo el Nro. 22, Tomo 402, de los Libros de Autenticaciones que lleva esa Notaria, de fecha Dos (2) de Octubre de Dos Mil Doce (2.012), el cual acompaño, marcado con la LETRA “A”, celebré un contrato de Opción a Compra con el Ciudadano, R.A.M.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad N° V-14.680.913, en el cual yo me comprometía a vender y él se comprometía a comprar un inmueble de mi propiedad constituido por un apartamento, destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 2-D, ubicado en la Planta Segunda del Edificio denominado Residencias Capri VI, situado en la Avenida Principal Urbanización Palo Verde, Tercera Etapa (Lomas del Ávila), Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el cual me pertenece según consta de documento protocolizado ante las oficinas del Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 08 de Noviembre del 2006, bajo el Nro. 5, Tomo 21, Protocolo Primero.

Igualmente se estableció en el referido contrato una serie de Cláusulas, de obligatorio cumplimiento para ambas partes, como las que se señalan a continuación:

En la Cláusula Tercera del contrato de Opción a Compra fue pactada la venta del inmueble objeto del contrato, por la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 730.000,00), los cuales serían pagados por el PROMINENTE COMPRADOR de la siguiente manera:

1.- La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), como reserva provisional, mediante Cheque librado en contra BBVA Banco Provincial S. A. Banco Universal, Nro.00313807, de fecha 28 de Agosto de 2.012.

2.-La cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), que el PROMINENTE COMPRADOR cancela en el acto de la firma del contrato de Opción a Compra.

3.- La cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,00), que el PROMITENTE COMPRADOR cancelará a la PROMITENTE VENDEDORA, en el acto de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro inmobiliario correspondiente.

Así mismo se estableció en la Cláusula Cuarta del contrato de Opción a Compra, el Plazo para la protocolización del documento definitivo de compra venta, el cual era de NOVENTA DÍAS (90) días continuos, mas TREINTA (30) días continuos de prorroga en caso de ser necesario y mediante instrumento otorgado a tal fin contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento. Obligándose La PROMITENTE VENDEDORA a entregar el inmueble de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato, totalmente desocupado de bienes y personas, solvente en el servicio de agua, condominio, luz, teléfono, servicio de internet, televisión por cable, Impuestos Nacionales y Municipales, y libre de todo gravamen.

En la CLAUSULA QUINTA ambas partes convienen que la PROMITENTE VENDEDORA podrá considerar resuelto de pleno derecho el presente contrato, sin necesidad de notificación alguna, ni de decisión judicial, y en consecuencia, aceptar libremente ofertas de compra de terceras personas y proceder a enajenar libremente, en la forma que mejor convenga a sus intereses. EL INMUEBLE objeto de este contrato en los casos siguientes:

1.- Si EL PROMITENTE COMPRADOR no pagase alguna de las cantidades señaladas en la Cláusula TERCERA de este documento, en los términos y plazos previstos en la misma, o si una vez cancelados no se hicieren efectivos una vez presentados al cobro;

2.- Si EL PROMJTENTE COMPRADOR, incumpliera alguna de las obligaciones que por este documento asume;

3.- Si EL PROMITENTE COMPRADOR no asistiese al acto de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente. En caso de no efectuarse la venta definitiva por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA, esta quedará obligada a reintegrarle a EL PROMITENTE COMPRADOR la cantidad recibida hasta la fecha sin intereses, mas la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios sin necesidad de probarlo. En caso de que la negociación no se llevare a cabo por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, LA PROMITENTE VENDEDORA tendrá derecho a quedarse con la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), y reintegrarle en un plazo m.d.Q. (15) días contados a partir de la fecha de su incumplimiento a EL PROM1TENTE COMPRADOR la diferencia de restar esta suma a la cantidad de dinero recibida a la fecha, sin intereses, por concepto de indemnización por daños y perjuicios, sin necesidad de probarlo.

A los fines de dar cumplimiento a las Cláusulas Cuarta y Quinta del contrato, el cual establecía su duración de Noventa Días continuos, mas Treinta (30) días continuos de prórroga, tiempo el cual expiró el día 30 de enero de 2013, se procedió a notificar al Optante Comprador mediante documento público realizado por el Notario Público Cuarto del Municipio Sucre del Estado Miranda, quien se trasladó y constituyó en el domicilio del Optante Comprador, el cual se encuentra ubicado en la Avenida Principal de Lomas del Ávila, Residencias Verónica, Piso 5°, apartamento 53, Tercera Etapa de Palo Verde Municipio Sucre del Estado Miranda, en se procedió a notificar al ciudadano J.E.G., Trabajador Residencial (CONSERJE), venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-10.350.609, quien declaró: La persona ha de ser notificado no se encuentra en el inmueble, por lo cual se deja copia de la misma con la persona identificada, que notifica del vencimiento del contrato y del cumplimiento de la prorroga legal, que anexo Marcado B. Dicha notificación tuvo por objeto informarle sobre la aplicación de la Cláusula Quinta del contrato, o sea de la aplicación de la Cláusula Penal, resolviendo el citado contrato por vencimiento del término.

La existencia de la Cláusula reguladora de la responsabilidad civil contractual surge del acuerdo pleno de voluntades y no altera el orden público, porque se dirige a regular la actividad privada de conformidad con los artículos 1.151 y 1276 del Código Civil Vigente. En la presente causa se observa que entre las partes existió el consentimiento y el acuerdo de voluntades al momento de la firma del contrato de opción a compra, en el precio y en las cláusulas que obligan a ambas partes contratantes.

Ahora bien, los contratantes establecieron en la Cláusula Quinta, una condición para poner fin al contrato, la cual señala lo siguiente:

En caso de que la negociación no se llegare a cabo por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, LA PROMITENTE VENDEDORA tendrá derecho a quedarse con la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) dándole derecho a LA PROMITENTE VENDEDORA de rescindir el presente contrato y hacer, suyas las cantidades establecidas en la Cláusula Penal, como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del comprador, sin poder ejercer otro recurso.

Al interpretar el sentido y alcance de la condición resolutoria transcrita, se observa que el incumplimiento de una de las partes produce a favor de la otra el derecho de pedir la resolución del contrato, por tratarse de una causa justa o legítima. Pues lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como a estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el comprador se obliga a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer

A este respecto, nuestro Código Civil en su Artículo 1.257 establece lo siguiente: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”.

Por su parte, al artículo 1.258 eiusdem define la Cláusula Penal de la siguiente forma: “La Cláusula Penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal”.

De los artículos precedentes, se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo ya sea total o parcial. En el presente caso, tal indemnización sustitutiva fue garantizada mediante la entrega de una suma de dinero, por parte de PROMITENTE COMPRADOR, ciudadano R.A.M.R., que se denomina “Arras”, y que a falta de estipulación en contrario da un derecho legítimo a la PROMITENTE VENDEDORA ciudadana Y.J.M.R., en virtud del incumplimiento incurrido por el comprador, a exigir y retener la suma estipulada en el contrato dado en Arras, es decir la cantidad de BOLIVARES CIEN MIL (Bs. 100.000,00), por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de “PROMITENTE COMPRADOR”, a tenor de lo establecido en el Artículo 1.263 del Código Civil.

Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por el Doctor J.L.A.G., (Derecho Civil IV Contratos y Garantías, 100 Edición, 1.996. UCAB; Pag. 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal o retener las Arras que haya recibió o exigir el doble de las que haya dado.

Como se observa de esta doctrina, proferida por este eminente jurista, en el presente caso me encuentro exenta de culpa y en consecuencia exijo el monto estipulado en el contrato por concepto de arras.

Por las razones anteriormente expuestas, es que me dirijo ante su competente autoridad para demandar como formalmente demando LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA POR INCUMPLIMIENTO y en consecuencia la EJECUCIÓN DE LA CLAUSULA PENAL, por vencimiento del término, celebrado entre mi persona y el ciudadano R.A.M.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad N° V-14.680.913, para que convengan o a ello sean condenados por este Tribunal a lo siguiente:

PRIMERO: A dar cumplimiento a la Cláusula Penal contenido en el Contrato de Opción de Compra Venta, y en consecuencia a cancelar la suma de BOLVARES CIEN MIL (Bs. 100.000,00) dados en arras.

SEGUNDO: Igualmente por cuanto dicha obligación puede verse notablemente disminuida en su valor real por los efectos nocivos del hecho notorio de la inflación, solicitamos por este medio que para todos los fines del presente procedimiento se aplique la corrección monetaria o ajuste por inflación a las sumas demandadas, cuyo pago se ordene, utilizando como base de ello los índices de precios al consumidor en el Área Metropolitana de Caracas y los demás indicadores, criterios y métodos indexatorios establecidos por el Banco Central de Venezuela, previa experticia complementaria del fallo.

TERCERO: Mas las costas y costos del proceso, incluyendo Honorarios profesionales de abogados calculados al Treinta por Ciento (30%) del monto reclamado……………………

En la contestación de la demanda, la parte demandada alego:

…PRIMERO: Admitimos que nuestro representado R.A.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V-16.680.913, suscribió CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, con la ciudadana Y.J.M.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V-11.568.264, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de Octubre de 2012, quedando inserto bajo el Número 22 del tomo 402 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y que conoce todas y cada una de las cláusulas del mismo, su alcance, duración y consecuencias jurídicas.

SEGUNDO: Admitimos que nuestro representado, cancelo a la ciudadana Y.J.M.R., la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 292.000), en calidad de arras, de la siguiente manera: 1- Cheque de Gerencia N° 00313807, por la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000), de la entidad bancaria Banco Provincial, de fecha 28/08/2012, a la orden de la ciudadana Y.J.M.R., en calidad de reserva mediante un documento privado debidamente suscrito en fecha 29 de Agosto de 2013 entre nuestro representado y la ciudadana Y.J.M.R., cuyas firmas de puño y letra aparecen insertas al pie del citado instrumento el cual anexamos marcado con la letra “A” .2- Cheque de Gerencia N°00314786, por la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000) de la entidad bancaria Banco Provincial, de fecha 25/09/2012 a la orden de la ciudadana Y.J.M.R., el citado cheque fue entregado en fecha 02/10/2012, oportunidad en la que se notario la Opción de Compra Venta por ante la Notaria Cuarta de Chacao, el cual anexamos marcado con la letra “B”. 3- Cheque de Gerencia N°00315181, por la suma de NOVENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs.92.000) de la entidad bancaria Banco Provincial, de fecha 25/09/2012, a la orden de la ciudadana Y.J.M.R., el citado cheque fue entregado mediante un documento privado debidamente suscrito entre nuestro representado y la ciudadana Y.J.M.R., cuyas firmas de puño y letra aparecen insertas al pie del citado instrumento el cual anexamos marcado con la letra “C”.

TERCERO: Admitimos que nuestro representado, está consciente que la opción de compra venta venció en fecha 30 de Enero de 2013.

CAPITULO II

DE LOS HECHOS QUE NEGAMOS

PRIMERO: Negamos, rechazamos y contradecimos que nuestro representado haya incurrido en incumplimiento de contrato como lo afirma la parte actora en su libelo, por cuanto lo cierto es que nuestro representado R.A.M.R., no incumplió con la cláusula cuarta del contrato, debido a que el mismo entrego en sus manos en fecha 29/01/2013 a las 4:34 pm. a la ciudadana Y.J.M.R., la siguiente documentación la cual anexamos marcada con la letra “D”: 1) “Instructivo y confirmación de Firma de Credihipotecario” emitido por Banco de Venezuela donde consta que le ha sido aprobado un crédito a nuestro representado por un monto TRECIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 385.000) a favor de Banesco Banco Universal Compañía Anónima y de Y.M.. Dicho documento se encuentra firmado de puño y letra por a ciudadana Y.J.M.R.. 2) “Pasos a seguir para presentar documentos de crédito ante el Registro Inmobiliario correspondiente”, en este documento se establece que si sobre el inmueble existiera una hipoteca con otro banco antes de presentar el documento ante el registro el vendedor debe solicitarle a dicho banco el visto bueno y visado del documento de crédito en señal de conformidad. 3) Documento original de compra venta definitiva elaborado por el Banco de Venezuela, en virtud que sobre el inmueble objeto de la negociación efectivamente existe una Hipoteca de Primer Grado constituida a favor de Banesco Banco Universal, la ciudadana Y.J.M.R., está obligada a presentar dicho documento por ante el Centro de Firmas de Banesco ubicado en el Nivel C2, del Centro Comercial “El Recreo”, ubicado en Sabana Grande, en cualquiera de las tres (03) taquillas de atención al público habilitadas para recibir esa documentación, una vez consignada, el Banco en un lapso de cinco (05) días hábiles, procederá a efectuar la revisión del instrumento, de no tener ninguna corrección procederá dar el visto bueno del documento, la vendedora pasado este lapso debe acudir al Centro de Firmas, y ahí la promotora que la atienda le informará en qué fecha y el número de sobre con el cual fue enviado el documento con el visto bueno al BANAVIH ubicado en la avenida Venezuela del Rosal, debido a que ahora es obligatorio que todo crédito bien sea con recursos del FAO o Recursos Propios (Hipotecario) deben tener el visto bueno del BANAVIH Consultoría Jurídica, y les colocan sellos de relieve, este trámite de revisión en dicho organismo se tarda veinte (20) días hábiles, tal cual como lo indica la copia de REQUISITOS PARA LA TRAMITACION DE DOCUMENTOS EMITIDOS POR CONSULTORIA JURIDICA DEL BANAVIH. Aprobado el documento definitivo de venta por parte de la Consultaría Jurídica de BANAVIH, la vendedora (YULEIMA J.M.R.) debe acudir transcurridos el lapso ya mencionado a esa Instancia solicitar en qué fecha y el número de sobre con que fue enviado nuevamente a Banesco, posteriormente ya cumplidos todos estos Trámites Bancarios e Institucionales, la vendedora debe proceder a montar la firma en Banesco-Centro de Firmas, una vez tenga en su manos el documento, esta debe notificar y entregar al nuestro representado el mismo, a los fines que proceda a presentar por ante el Registro Inmobiliario el documento de venta definitivo o para su revisión. Una vez revisado y aprobado por el Registro, le indicaran para cuando quedo fijada la firma y de esta poder notificar a la vendedora de la misma, para concluir estos trámites pueden durar de cuarenta (40) a sesenta (60) días adicionales, no imputables a ninguna de las partes, ahora bien, nuestro representado bajo ninguna circunstancia, incurrió en incumplimiento de la cláusula cuarta como lo alega la parte demandante, al contrario cumplió dentro del lapso de vigencia de la opción de compra venta, al hacer entrega formal del documento original del documento definitivo de venta más los instructivos del Banco de Venezuela. Quien sí incumplió fue la ciudadana Y.J.M.R. (Vendedora) al no cumplir con todos los pagos anteriormente mencionados.

En un mismo orden de ideas, es sabido que durante los meses de diciembre de 2012, enero, febrero y marzo del 2013, los inmuebles tantos nuevos y los ofrecidos en el mercado secundario, sufrieron incrementos desproporcionados, abusivos, especulativos, exorbitantes hasta de más de cien por ciento de u valor real en el mercado para esos periodos, esta situación nos hace presumir que la ciudadana Y.J.M.R. (Vendedora), busco una forma de que la venta definitiva no se perfeccione, pensando que vencido el lapso de opción de compra venta, y no habiéndose materializado la venta definitiva, podía encontrar los argumentos para desistir de la misma. Así lo hizo. pensando que el hecho de que no se perfeccionara la venta dentro del término de los ciento veinte (120) días, ella quedaba exenta de toda responsabilidad contractual y de esta manera no tendría que efectuar la venta del inmueble, desconociendo:

Primero: Que a partir de la fecha 29/01/2013 cuando nuestro representado le hizo formal entrega del documento de venta. Era de su única y exclusiva responsabilidad realizar todas las diligencias pertinentes para materializar la venta definitiva y de los trámites que como vendedora tenía que efectuar ante Banesco y el BANAVIH. Segundo: Lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Habitad, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 21 de Febrero de 2013, número 399.794, el cual establece en su Artículo 1 en ningún caso se considerara responsabilidad de la partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de tercero en la relación.

Así las cosas, la ciudadana Y.J.M.R. (Vendedora), procedió a emitir Cheque de Gerencia N° 0021760 del Banco de Venezuela de fecha 19/02/2013 a favor de nuestro representado, por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLIVARES EXACTOS, el cual anexamos marcado con la letra “E “, monto entregado en calidad de arras por nuestro defendido. Ciudadano Juez, debemos hacernos la siguiente pregunta ¿Qué motivación lleva a la ciudadana Y.M. a emitir un cheque de gerencia por el monto total sin cobrar lo establecido en la cláusula penal?, posteriormente procedió a suspender el pago del mismo, utilizando artilugios legales, para poder justificar la suspensión del cheque, mediante denuncia efectuada ante el CICPC Subdelegación de Chacao por la presunta comisión del delito de Robo en la modalidad de Arrebaton supuestamente cometido por nuestro defendido.

SEGUNDO: Negamos, rechazarnos y contradecimos que nuestro representado deba pagar costas y costos que generen este proceso judicial, por cuanto no se ha iniciado a nuestra instancia y no hemos dado causa para ello, el incumplimiento es únicamente atribuible a la ciudadana Y.J.M.R., y nuestro representado siempre ha mantenido una conducta apegada a las leyes venezolanas, en cualquier caso quien debe pagar los costos, costas y gastos que se presenten en este proceso es la parte actora……………………………………

CONCLUSIONES

De la lectura y análisis del Contrato de Opción de Compra Venta promovido por la parte actora, así como del libelo de demanda, podemos establecer que nuestro representado no incurrió bajo ninguna circunstancia en incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de marras, ni del resto de las cláusulas establecidas en el mismo, al contrario cumplió cabalmente como parte de buena fe, realizo todos los tramites que como comprador le eran inherentes, su Crédito Hipotecario fue aprobado dentro del lapso de vigencia de la Opción, y notifico y entrego a la ciudadana Y.J.M.R., constancia de aprobación de crédito y el monto otorgado, las únicas dos (02) obligaciones pendientes de nuestro representado como comprador era acudir al Registro Inmobiliario correspondiente con su cedula de identidad vigente, el día y hora fijada para la protocolización del documento definitivo de venta, previa notificación que debía hacer la ciudadana Y.J.M.R., en su condición de vendedora, y notificar a la institución que le otorgo el crédito día, fecha, hora y Registro a los fines de que el apoderado legal acudiera a firmar dicho instrumento y llevar los respectivos cheques de gerencia, uno a favor de Banesco para cancelar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la controversia, y otro cheque a favor de la ciudadana Y.J.M. ROMERO……………………

DEL PETITUM

En virtud de los hechos anteriormente señalados, queda evidenciado que nuestro representado no incurrió en la causa de incumplimiento que la parte actora alega en su libelo, al contrario se demuestra fehacientemente que quien incurrió en incumplimiento por omisión o negligencia al no efectuar los tramites pertinentes en Banesco específicamente el Centro de Firmas y consignar el documento de venta definitivo elaborado por el Banco de Venezuela a los fines que proceda a dar el visto bueno del documento en referencia, mas todos los tramites posteriores ya suficientemente detallados en el Capítulo II -Primero, quedando claro que a tenor de lo estipulado en la cláusula Cuarta que el Comprador realizara los trámites ante el Registro para la protocolización del documento definitivo, no obstante, ¿Cómo nuestro representado realizaría estas gestiones? cuando la ciudadana Y.J.M.R. (Vendedora) nunca le hizo formal entrega del documento definitivo o con el visto bueno tanto de Banesco del BANAVIH, para que presentara el mismo ante el Registro Inmobiliario para su revisión de estar todo el orden, cancelar los aranceles y que le indiquen la fecha del otorgamiento, para que luego pudiera notificar efectivamente a la vendedora. Por lo anteriormente esgrimido es por lo que solicitamos en nombre y representación del ciudadano R.A.M.R.. LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA Y SE PERFECCIONE LA VENTA DEFINITIVA, en tal sentido, solicitamos del Tribunal que así lo determine en la sentencia definitiva……….

Trabada la littis con la contestación de la demanda, debe este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasar a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, teniendo en cuenta lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

Artículo 1354.-Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Artículo 506.-Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

Pruebas de la parte actora:

Original del documento de opción de compra venta que corre inserto a los folios que van del 6 al 12, notariado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de Octubre de 2012, inserto bajo el Nº 22, tomo 422, el cual no fue tachado por la parte demandada, por lo que se valora como documento autenticado, surtiendo en autos pleno valor probatorio, con el cual se tiene demostrado el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, las obligaciones asumidas por cada una de ellas y la cláusula penal cuyo cumplimiento se demanda.

Notificación judicial practicada por la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 28 de Febrero de 2013, la cual corre inserta al folios 13 al 16, mediante la cual la parte actora (vendedora) le notifica a la parte demandada (compradora) que el contrato de opción de compra venta venció y que en consecuencia se ejecutaria la cláusula penal, y copias simples de las cedulas de las partes en el presente juicio, que corren insertas al folio 17, el Tribunal las desecha, por cuanto no aportan elemento probatorio alguno al iter procesal.

Pruebas de la parte demandada:

Copia simple del cheque de gerencia por CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00), que corre inserto al folio 50, copia simple del cheque de gerencia por CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00) que corre inserto al folio 51, copia simple del cheque de gerencia por NOVENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 92.000,00) que corre inserto al folio 52, copia simple del contrato privado, celebrado entre las partes en el presente juicio que corre inserto a los folios 53 y 54, copia simple del instructivo y confirmación de firma de credihipotecario, que corre inserto a los folios 55 y 56, copia simple y sin firmar del documento privado de compra venta, que corre inserto a los folios que van del 57 al 65 y copia simple del cheque de gerencia por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 292.000,00), que corre inserta al folio 66, el Tribunal las desecha por ser copias simples de documentos privados, las cuales no tienen ningún valor probatorio, en cuanto a las copias simples de documentos privados el Dr. O.P.A., en su libro titulado: LA PRUEBA Y SUS MEDIOS ESCRITOS, páginas: 76, 77 y 78, estableció:

“.......No refiere la norma (Art. 429) las fotocopias de documentos privados que no hayan sido reconocidos; de manera que las fotocopias, reproducciones, fotografías o aquellos que se obtengan por cualquier medio mecánico de documentos privados, al ser presentados en juicio por una de las partes no deberían tener validez y, por tanto, carecerán de mérito legal de apreciación, salvo que la parte a la cual se le oponen los admita como reproducciones del original.......El Juez desde el punto de vista estricto y en la generalidad de los casos, no los debería tomar en cuenta en su decisión, si encuentra que no han sido reconocidos por la parte no promovente........En refuerzo de este criterio la Corte y los Tribunales de instancia han considerado que la posibilidad de presentar fotocopias está limitada a los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, “pues es sobre documentos de esta naturaleza sobre los cuales puede verificarse su existencia, sin que aparezcan dudas sobre su fidelidad y autenticidad, mediante la confrontación con sus originales en caso de impugnación por la parte a la que le fueron opuestos” Si son presentadas en juicio las copias fotostáticas de documentos privados deben ser desechadas por el Juez en su decisión.........Jurisprudencia de los Tribunales de última instancia, O.P.T., tomo I, 1992, Pág. 304………En todos los otros casos aun cuando la parte a quien se oponga la fotocopia del documento privado permanezca indiferente ante el mismo, es decir, no se pronuncie sobre su rechazo, el Juez podrá no tomarla en consideración en la sentencia por ser una prueba irrelevante en virtud de no cumplir las exigencias para promoverla como medio efectivo de prueba......” (Negrillas del Tribunal).

Por otra parte la Sala Constitucional, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de Julio de 2003, con ponencia del Dr. I.R.U., expediente N° 02-2159, que estableció:

“…Ahora bien, no se desprende de la trascripción anterior que el Juzgado supuesto agraviante hubiese vulnerado algún derecho constitucional cuando desechó, con argumentos jurídicamente válidos, las pruebas que promovió el demandante de amparo, por cuanto, por un lado señaló que parte de los aludidos documentos eran copias simples de documentos privados, y, por el otro, que el resto de dichos documentos eran documentos privados suscritos por el demandante, lo cual descarta la aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dirigido a los instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, así dicha disposición normativa dispone:

Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...

(Sic. Resaltado añadido).

En este mismo orden de ideas, en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente RC 99-058, Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, se estableció:

... la Sala de Casación Civil se pronunció acerca de la valoración de la referida fotocopia, a la que se ajustó plenamente la recurrida en esta oportunidad. En efecto, en la sentencia dictada en fecha 29 de noviembre de 1995, expresamente se señaló lo siguiente:

La alzada afirma que el actor no objetó, durante el curso del proceso, la copia del Estado de Cuenta Corriente del mes de Marzo de 1.991, que el Banco Mercantil, C.A., aportó a los autos; pero opinó que esa documental no tenía valor probatorio, al no estar admitida por la ley y no haberla expresamente reconocido la contraparte, pues no se trataba de una copia simple de un documento privado reconocido, o tenido legalmente por reconocido; todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razonamiento que la Sala encuentra ajustado a derecho

.

Ahora bien, revisadas las pruebas, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

La acción de resolución de contrato de opción de compra venta se fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, que señala:

Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En cuanto a la resolución de un contrato el Dr. E.M.L. en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:

La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….

En este mismo orden de ideas, el Dr. E.C.B., en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

…..Efectos de la resolución.

La doctrina señala como efectos principales los siguientes:

1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.

2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:

Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.

3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….

Ahora bien, la parte actora demanda la resolución del contrato de opción de compra venta, notariado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de Octubre de 2012, inserto bajo el Nº 22, tomo 422, y pide que la demandada cumpla con todo lo estipulado en la cláusula quinta de dicho contrato, en virtud de no haber cumplido con lo acordado en el contrato para la protocolización del documento de venta del inmueble, y en consecuencia, le cancele la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) dados en arras, ahora bien, por cuando la parte demandada, alego que cumplió con lo estipulado en el contrato de opción de compra venta para la protocolización del documento definitivo de venta, en el plazo acordado, y alego, que entrego a la parte actora la documentación requerida para la protocolización, cuando señalo en su contestación a la demanda lo siguiente:

“…PRIMERO: Negamos, rechazamos y contradecimos que nuestro representado haya incurrido en incumplimiento de contrato como lo afirma la parte actora en su libelo, por cuanto lo cierto es que nuestro representado R.A.M.R., no incumplió con la cláusula cuarta del contrato, debido a que el mismo entrego en sus manos en fecha 29/01/2013 a las 4:34 pm. a la ciudadana Y.J.M.R., la siguiente documentación la cual anexamos marcada con la letra “D”: 1) “Instructivo y confirmación de Firma de Credihipotecario” emitido por Banco de Venezuela donde consta que le ha sido aprobado un crédito a nuestro representado por un monto TRECIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 385.000) a favor de Banesco Banco Universal Compañía Anónima y de Y.M.. Dicho documento se encuentra firmado de puño y letra por a ciudadana Y.J.M.R.. 2) “Pasos a seguir para presentar documentos de crédito ante el Registro Inmobiliario correspondiente”, en este documento se establece que si sobre el inmueble existiera una hipoteca con otro banco antes de presentar el documento ante el registro el vendedor debe solicitarle a dicho banco el visto bueno y visado del documento de crédito en señal de conformidad. 3) Documento original de compra venta definitiva elaborado por el Banco de Venezuela, en virtud que sobre el inmueble objeto de la negociación efectivamente existe una Hipoteca de Primer Grado constituida a favor de Banesco Banco Universal, la ciudadana Y.J.M.R., está obligada a presentar dicho documento por ante el Centro de Firmas de Banesco ubicado en el Nivel C2, del Centro Comercial “El Recreo”, ubicado en Sabana Grande, en cualquiera de las tres (03) taquillas de atención al público habilitadas para recibir esa documentación, una vez consignada, el Banco en un lapso de cinco (05) días hábiles, procederá a efectuar la revisión del instrumento, de no tener ninguna corrección procederá dar el visto bueno del documento, la vendedora pasado este lapso debe acudir al Centro de Firmas, y ahí la promotora que la atienda le informará en qué fecha y el número de sobre con el cual fue enviado el documento con el visto bueno al BANAVIH ubicado en la avenida Venezuela del Rosal, debido a que ahora es obligatorio que todo crédito bien sea con recursos del FAO o Recursos Propios (Hipotecario) deben tener el visto bueno del BANAVIH Consultoría Jurídica, y les colocan sellos de relieve, este trámite de revisión en dicho organismo se tarda veinte (20) días hábiles, tal cual como lo indica la copia de REQUISITOS PARA LA TRAMITACION DE DOCUMENTOS EMITIDOS POR CONSULTORIA JURIDICA DEL BANAVIH. Aprobado el documento definitivo de venta por parte de la Consultaría Jurídica de BANAVIH, la vendedora (YULEIMA J.M.R.) debe acudir transcurridos el lapso ya mencionado a esa Instancia solicitar en qué fecha y el número de sobre con que fue enviado nuevamente a Banesco, posteriormente ya cumplidos todos estos Trámites Bancarios e Institucionales, la vendedora debe proceder a montar la firma en Banesco-Centro de Firmas, una vez tenga en su manos el documento, esta debe notificar y entregar al nuestro representado el mismo, a los fines que proceda a presentar por ante el Registro Inmobiliario el documento de venta definitivo o para su revisión. Una vez revisado y aprobado por el Registro, le indicaran para cuando quedo fijada la firma y de esta poder notificar a la vendedora de la misma, para concluir estos trámites pueden durar de cuarenta (40) a sesenta (60) días adicionales, no imputables a ninguna de las partes, ahora bien, nuestro representado bajo ninguna circunstancia, incurrió en incumplimiento de la cláusula cuarta como lo alega la parte demandante, al contrario cumplió dentro del lapso de vigencia de la opción de compra venta, al hacer entrega formal del documento original del documento definitivo de venta más los instructivos del Banco de Venezuela. Quien sí incumplió fue la ciudadana Y.J.M.R. (Vendedora) al no cumplir con todos los pagos anteriormente mencionados….”

Sin que haya probado en autos estos hechos, toda vez, que las pruebas aportadas fueron desechadas, por ser copias simples de documentos privados, las cuales no tienen ningún valor probatorio, motivo por el cual, este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así se decide.

En cuanto a la solicitud formulada por la parte demandada en el libelo de la demanda, referida a:

…Por lo anteriormente esgrimido es por lo que solicitamos en nombre y representación del ciudadano R.A.M.R.. LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA Y SE PERFECCIONE LA VENTA DEFINITIVA, en tal sentido, solicitamos del Tribunal que así lo determine en la sentencia definitiva……….

Se debe señalar, que para hacer una mutua petición en la contestación de la demanda, debe hacerse, a través, de una reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

En cuanto a la indexación de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00) el Tribunal le indica, que las partes establecieron en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, notariado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de Octubre de 2012, inserto bajo el Nº 22, tomo 422, la forma como se iban a indemnizar por daños y perjuicios en caso de que cualquiera de ellas incumpliera con lo establecido en el contrato para la protocolización del documento de venta del inmueble y en ningún momento, establecieron la indexación monetaria, razón por la cual este Tribunal niega la misma y así se decide.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN DE OPCION DE COMPRA VENTA intentada por Y.J.M.R. contra R.A.M.R. (antes identificados)

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta (cláusula penal) del contrato de opción de compra venta, notariado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de Octubre de 2012, inserto bajo el Nº 22, tomo 422, en consecuencia, del dinero dado en arras a la parte actora, la misma, tiene derecho a la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00), por concepto de daños y perjuicios.

TERCERO

Por cuanto la presente decisión salió fuera de lapso se ordena la notificación de las partes.

CUARTO

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

PUBLÍQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE y déjese copia certificada a tenor de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas a los 25 días del mes de Junio de 2013. AÑOS: 202º y 153º.

LA JUEZ TITULAR,

Abg. L.S..

EL SECRETARIO ACCIDENTAL.,

Abg. F.M.

En esta misma fecha, previo el anuncio de ley, siendo las 12:00 meridiem, se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO ACCIDENTAL.,

Abg. F.M.

Exp: AP31-V-2013-000379