Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 29 de Enero de 2014

Fecha de Resolución:29 de Enero de 2014
Emisor:Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de Expediente:AP71-R2013-000771
Ponente:Rosa Da´Silva Guerra
Procedimiento:Resolución De Contrato De Opción De Compra-Venta

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL

TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL

ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. N° AP71-R-2013-000771.

PARTE ACTORA: Y.J.M.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.568.264 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.J.R.B., W.G.E. Y L.F.V.M., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 12.067, 82.037 y 77.210 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: R.A.M.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-14.680.913.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MAIKEL YONATTAN PRADO SILVA, E.M.C. y YOLIMAURY J.L.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 120.939, 107.481 Y 193.040 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA. Sentencia Definitiva.

I

ANTECEDENTES EN ALZADA

Corresponde a éste Tribunal Superior conocer de las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación intentado por la abogada Yolimaury L.P., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadano R.A.M.R., contra la decisión de fecha 25 de junio de 2013, proferida por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: “PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta interpuso la ciudadana Y.J.M.R. contra el ciudadano R.A.M.R.. Se condena a la parte demandada a dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta (cláusula penal) del contrato de opción de compra venta, notariado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de octubre de 2012, inserto bajo el Nro. 22, Tomo 422, en consecuencia, del dinero dado en arras a la parte actora, la misma, tiene derecho a la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de daños y perjuicios. No hay condenatoria en costas dado la naturaleza del fallo”.

La referida apelación fue oída libremente por el a quo mediante auto de fecha 12 de julio de 2013 (F. 114).

Las actas procesales que conforman el presente expediente, fueron recibidas por esta Alzada el día 19 de julio de 2013 (vuelto del folio 117, pieza 1); y por auto de fecha 31 de julio de 2013, éste Tribunal le dio entrada al expediente asignándole el No. AP71-R-2013-000771 y fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar la correspondiente sentencia, por cuanto el fallo apelado se trata de un juicio breve, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (F. 118 del Cuaderno Principal).

Mediante diligencia de fecha 16/09/2013, la representación judicial de la parte demandante procedió a consignar escrito de alegatos inherentes a la causa (F. 119 al 124 ambos inclusive).

En fecha 16 de septiembre de 2013, el Juez Temporal Abg. C.A.R.R., se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó su prosecución en el estado en que se encontraba, señalando igualmente que en esa misma fecha (16/09/2013) vencía el lapso para dictar sentencia en el asunto y que por cuanto la causa versaba sobre un juicio breve una vez dictado el fallo respectivo se procedería a notificar a las partes del mismo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil (F.125).

Estando fuera del lapso legal para dictar el fallo correspondiente, pasa éste Órgano Jurisdiccional, a pronunciarse previa las siguientes consideraciones:

II

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Constan del folio 79 al 102, ambos inclusive del Cuaderno Principal, la decisión dictada en fecha 25 de junio de 2.013 por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda con la siguiente motivación:

CONCLUSIONES

De la lectura y análisis del Contrato de Opción de Compra Venta promovido por la parte actora, así como del libelo de demanda, podemos establecer que nuestro representado no incurrió bajo ninguna circunstancia en incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de marras, ni del resto de las cláusulas establecidas en el mismo, al contrario cumplió cabalmente como parte de buena fe, realizo todos los tramites que como comprador le eran inherentes, su Crédito Hipotecario fue aprobado dentro del lapso de vigencia de la Opción, y notifico y entrego a la ciudadana Y.J.M.R., constancia de aprobación de crédito y el monto otorgado, las únicas dos (02) obligaciones pendientes de nuestro representado como comprador era acudir al Registro Inmobiliario correspondiente con su cedula de identidad vigente, el día y hora fijada para la protocolización del documento definitivo de venta, previa notificación que debía hacer la ciudadana Y.J.M.R., en su condición de vendedora, y notificar a la institución que le otorgo el crédito día, fecha, hora y Registro a los fines de que el apoderado legal acudiera a firmar dicho instrumento y llevar los respectivos cheques de gerencia, uno a favor de Banesco para cancelar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la controversia, y otro cheque a favor de la ciudadana Y.J.M. ROMERO…………………… DEL PETITUM

En virtud de los hechos anteriormente señalados, queda evidenciado que nuestro representado no incurrió en la causa de incumplimiento que la parte actora alega en su libelo, al contrario se demuestra fehacientemente que quien incurrió en incumplimiento por omisión o negligencia al no efectuar los tramites pertinentes en Banesco específicamente el Centro de Firmas y consignar el documento de venta definitivo elaborado por el Banco de Venezuela a los fines que proceda a dar el visto bueno del documento en referencia, mas todos los tramites posteriores ya suficientemente detallados en el Capítulo II -Primero, quedando claro que a tenor de lo estipulado en la cláusula Cuarta que el Comprador realizara los trámites ante el Registro para la protocolización del documento definitivo, no obstante, ¿Cómo nuestro representado realizaría estas gestiones? cuando la ciudadana Y.J.M.R. (Vendedora) nunca le hizo formal entrega del documento definitivo o con el visto bueno tanto de Banesco del BANAVIH, para que presentara el mismo ante el Registro Inmobiliario para su revisión de estar todo el orden, cancelar los aranceles y que le indiquen la fecha del otorgamiento, para que luego pudiera notificar efectivamente a la vendedora. Por lo anteriormente esgrimido es por lo que solicitamos en nombre y representación del ciudadano R.A.M.R.. LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA Y SE PERFECCIONE LA VENTA DEFINITIVA, en tal sentido, solicitamos del Tribunal que así lo determine en la sentencia definitiva……….” Trabada la littis con la contestación de la demanda, debe este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasar a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, teniendo en cuenta lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

Artículo 1354.-Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Artículo 506.-Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

Pruebas de la parte actora:

Original del documento de opción de compra venta que corre inserto a los folios que van del 6 al 12, notariado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de Octubre de 2012, inserto bajo el Nº 22, tomo 422, el cual no fue tachado por la parte demandada, por lo que se valora como documento autenticado, surtiendo en autos pleno valor probatorio, con el cual se tiene demostrado el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, las obligaciones asumidas por cada una de ellas y la cláusula penal cuyo cumplimiento se demanda.

Notificación judicial practicada por la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 28 de Febrero de 2013, la cual corre inserta al folios 13 al 16, mediante la cual la parte actora (vendedora) le notifica a la parte demandada (compradora) que el contrato de opción de compra venta venció y que en consecuencia se ejecutaria la cláusula penal, y copias simples de las cedulas de las partes en el presente juicio, que corren insertas al folio 17, el Tribunal las desecha, por cuanto no aportan elemento probatorio alguno al iter procesal.

Pruebas de la parte demandada:

Copia simple del cheque de gerencia por CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00), que corre inserto al folio 50, copia simple del cheque de gerencia por CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00) que corre inserto al folio 51, copia simple del cheque de gerencia por NOVENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 92.000,00) que corre inserto al folio 52, copia simple del contrato privado, celebrado entre las partes en el presente juicio que corre inserto a los folios 53 y 54, copia simple del instructivo y confirmación de firma de credihipotecario, que corre inserto a los folios 55 y 56, copia simple y sin firmar del documento privado de compra venta, que corre inserto a los folios que van del 57 al 65 y copia simple del cheque de gerencia por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 292.000,00), que corre inserta al folio 66, el Tribunal las desecha por ser copias simples de documentos privados, las cuales no tienen ningún valor probatorio, en cuanto a las copias simples de documentos privados el Dr. O.P.A., en su libro titulado: LA PRUEBA Y SUS MEDIOS ESCRITOS, páginas: 76, 77 y 78, estableció:

“.......No refiere la norma (Art. 429) las fotocopias de documentos privados que no hayan sido reconocidos; de manera que las fotocopias, reproducciones, fotografías o aquellos que se obtengan por cualquier medio mecánico de documentos privados, al ser presentados en juicio por una de las partes no deberían tener validez y, por tanto, carecerán de mérito legal de apreciación, salvo que la parte a la cual se le oponen los admita como reproducciones del original.......El Juez desde el punto de vista estricto y en la generalidad de los casos, no los debería tomar en cuenta en su decisión, si encuentra que no han sido reconocidos por la parte no promovente........En refuerzo de este criterio la Corte y los Tribunales de instancia han considerado que la posibilidad de presentar fotocopias está limitada a los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, “pues es sobre documentos de esta naturaleza sobre los cuales puede verificarse su existencia, sin que aparezcan dudas sobre su fidelidad y autenticidad, mediante la confrontación con sus originales en caso de impugnación por la parte a la que le fueron opuestos” Si son presentadas en juicio las copias fotostáticas de documentos privados deben ser desechadas por el Juez en su decisión.........Jurisprudencia de los Tribunales de última instancia, O.P.T., tomo I, 1992, Pág. 304………En todos los otros casos aun cuando la parte a quien se oponga la fotocopia del documento privado permanezca indiferente ante el mismo, es decir, no se pronuncie sobre su rechazo, el Juez podrá no tomarla en consideración en la sentencia por ser una prueba irrelevante en virtud de no cumplir las exigencias para promoverla como medio efectivo de prueba......” (Negrillas del Tribunal). Por otra parte la Sala Constitucional, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de Julio de 2003, con ponencia del Dr. I.R.U., expediente N° 02-2159, que estableció:

“…Ahora bien, no se desprende de la trascripción anterior que el Juzgado supuesto agraviante hubiese vulnerado algún derecho constitucional cuando desechó, con argumentos jurídicamente válidos, las pruebas que promovió el demandante de amparo, por cuanto, por un lado señaló que parte de los aludidos documentos eran copias simples de documentos privados, y, por el otro, que el resto de dichos documentos eran documentos privados suscritos por el demandante, lo cual descarta la aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dirigido a los instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, así dicha disposición normativa dispone:

Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...

(Sic. Resaltado añadido).

En este mismo orden de ideas, en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente RC 99-058, Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, se estableció:

... la Sala de Casación Civil se pronunció acerca de la valoración de la referida fotocopia, a la que se ajustó plenamente la recurrida en esta oportunidad. En efecto, en la sentencia dictada en fecha 29 de noviembre de 1995, expresamente se señaló lo siguiente:

La alzada afirma que el actor no objetó, durante el curso del proceso, la copia del Estado de Cuenta Corriente del mes de Marzo de 1.991, que el Banco Mercantil, C.A., aportó a los autos; pero opinó que esa documental no tenía valor probatorio, al no estar admitida por la ley y no haberla expresamente reconocido la contraparte, pues no se trataba de una copia simple de un documento privado reconocido, o tenido legalmente por reconocido; todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razonamiento que la Sala encuentra ajustado a derecho

.

Ahora bien, revisadas las pruebas, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

La acción de resolución de contrato de opción de compra venta se fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, que señala:

Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En cuanto a la resolución de un contrato el Dr. E.M.L. en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:

La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….

En este mismo orden de ideas, el Dr. E.C.B., en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

…..Efectos de la resolución. La doctrina señala como efectos principales los siguientes: 1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar. 2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:

Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato. 3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….

Ahora bien, la parte actora demanda la resolución del contrato de opción de compra venta, notariado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de Octubre de 2012, inserto bajo el Nº 22, tomo 422, y pide que la demandada cumpla con todo lo estipulado en la cláusula quinta de dicho contrato, en virtud de no haber cumplido con lo acordado en el contrato para la protocolización del documento de venta del inmueble, y en consecuencia, le cancele la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) dados en arras, ahora bien, por cuando la parte demandada, alego que cumplió con lo estipulado en el contrato de opción de compra venta para la protocolización del documento definitivo de venta, en el plazo acordado, y alego, que entrego a la parte actora la documentación requerida para la protocolización, cuando señalo en su contestación a la demanda lo siguiente:

“…PRIMERO: Negamos, rechazamos y contradecimos que nuestro representado haya incurrido en incumplimiento de contrato como lo afirma la parte actora en su libelo, por cuanto lo cierto es que nuestro representado R.A.M.R., no incumplió con la cláusula cuarta del contrato, debido a que el mismo entrego en sus manos en fecha 29/01/2013 a las 4:34 pm. a la ciudadana Y.J.M.R., la siguiente documentación la cual anexamos marcada con la letra “D”: 1) “Instructivo y confirmación de Firma de Credihipotecario” emitido por Banco de Venezuela donde consta que le ha sido aprobado un crédito a nuestro representado por un monto TRECIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 385.000) a favor de Banesco Banco Universal Compañía Anónima y de Y.M.. Dicho documento se encuentra firmado de puño y letra por a ciudadana Y.J.M.R.. 2) “Pasos a seguir para presentar documentos de crédito ante el Registro Inmobiliario correspondiente”, en este documento se establece que si sobre el inmueble existiera una hipoteca con otro banco antes de presentar el documento ante el registro el vendedor debe solicitarle a dicho banco el visto bueno y visado del documento de crédito en señal de conformidad. 3) Documento original de compra venta definitiva elaborado por el Banco de Venezuela, en virtud que sobre el inmueble objeto de la negociación efectivamente existe una Hipoteca de Primer Grado constituida a favor de Banesco Banco Universal, la ciudadana Y.J.M.R., está obligada a presentar dicho documento por ante el Centro de Firmas de Banesco ubicado en el Nivel C2, del Centro Comercial “El Recreo”, ubicado en Sabana Grande, en cualquiera de las tres (03) taquillas de atención al público habilitadas para recibir esa documentación, una vez consignada, el Banco en un lapso de cinco (05) días hábiles, procederá a efectuar la revisión del instrumento, de no tener ninguna corrección procederá dar el visto bueno del documento, la vendedora pasado este lapso debe acudir al Centro de Firmas, y ahí la promotora que la atienda le informará en qué fecha y el número de sobre con el cual fue enviado el documento con el visto bueno al BANAVIH ubicado en la avenida Venezuela del Rosal, debido a que ahora es obligatorio que todo crédito bien sea con recursos del FAO o Recursos Propios (Hipotecario) deben tener el visto bueno del BANAVIH Consultoría Jurídica, y les colocan sellos de relieve, este trámite de revisión en dicho organismo se tarda veinte (20) días hábiles, tal cual como lo indica la copia de REQUISITOS PARA LA TRAMITACION DE DOCUMENTOS EMITIDOS POR CONSULTORIA JURIDICA DEL BANAVIH. Aprobado el documento definitivo de venta por parte de la Consultaría Jurídica de BANAVIH, la vendedora (YULEIMA J.M.R.) debe acudir transcurridos el lapso ya mencionado a esa Instancia solicitar en qué fecha y el número de sobre con que fue enviado nuevamente a Banesco, posteriormente ya cumplidos todos estos Trámites Bancarios e Institucionales, la vendedora debe proceder a montar la firma en Banesco-Centro de Firmas, una vez tenga en su manos el documento, esta debe notificar y entregar al nuestro representado el mismo, a los fines que proceda a presentar por ante el Registro Inmobiliario el documento de venta definitivo o para su revisión. Una vez revisado y aprobado por el Registro, le indicaran para cuando quedo fijada la firma y de esta poder notificar a la vendedora de la misma, para concluir estos trámites pueden durar de cuarenta (40) a sesenta (60) días adicionales, no imputables a ninguna de las partes, ahora bien, nuestro representado bajo ninguna circunstancia, incurrió en incumplimiento de la cláusula cuarta como lo alega la parte demandante, al contrario cumplió dentro del lapso de vigencia de la opción de compra venta, al hacer entrega formal del documento original del documento definitivo de venta más los instructivos del Banco de Venezuela. Quien sí incumplió fue la ciudadana Y.J.M.R. (Vendedora) al no cumplir con todos los pagos anteriormente mencionados….”

Sin que haya probado en autos estos hechos, toda vez, que las pruebas aportadas fueron desechadas, por ser copias simples de documentos privados, las cuales no tienen ningún valor probatorio, motivo por el cual, este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así se decide.

En cuanto a la solicitud formulada por la parte demandada en el libelo de la demanda, referida a:

…Por lo anteriormente esgrimido es por lo que solicitamos en nombre y representación del ciudadano R.A.M.R.. LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA Y SE PERFECCIONE LA VENTA DEFINITIVA, en tal sentido, solicitamos del Tribunal que así lo determine en la sentencia definitiva……….

Se debe señalar, que para hacer una mutua petición en la contestación de la demanda, debe hacerse, a través, de una reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y así se decide. En cuanto a la indexación de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00) el Tribunal le indica, que las partes establecieron en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, notariado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de Octubre de 2012, inserto bajo el Nº 22, tomo 422, la forma como se iban a indemnizar por daños y perjuicios en caso de que cualquiera de ellas incumpliera con lo establecido en el contrato para la protocolización del documento de venta del inmueble y en ningún momento, establecieron la indexación monetaria, razón por la cual este Tribunal niega la misma y así se decide. III Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN DE OPCION DE COMPRA VENTA intentada por Y.J.M.R. contra R.A.M.R. (antes identificados) SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta (cláusula penal) del contrato de opción de compra venta, notariado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de Octubre de 2012, inserto bajo el Nº 22, tomo 422, en consecuencia, del dinero dado en arras a la parte actora, la misma, tiene derecho a la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00), por concepto de daños y perjuicios.

TERCERO

Por cuanto la presente decisión salió fuera de lapso se ordena la notificación de las partes.

CUARTO

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo. ….”

TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

Consta a los folios 02 al 18 ambos inclusive escrito libelar y anexos presentados en fecha 13 de marzo de 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana Y.J.M.R., debidamente asistida por los abogados A.J.R.B. y W.G.E., mediante el cual demandó por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta al ciudadano R.M.R. en su carácter de promitente comprador de un inmueble ubicado en la siguiente dirección: Avenida Principal de Lomas del Avila, Residencias Verónica, Piso 5, apartamento 53, Tercera Etapa Palo Verde, Urbanización Lomas del Á.M.S.d.E.M..

Luego de cumplido el trámite de distribución de rigor correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F. 01), quien procedió a admitir la demanda por el procedimiento breve según se desprende del folio 19.

Por diligencia de fecha 10/04/2013, la parte demandante, debidamente asistida por el abogado W.G.E., consignó fotocopia del auto de admisión y del libelo para la respectiva citación de la parte demandada. (F.21).

Por diligencia de fecha 10/04/2013 la parte demandante confirió poder apud acta a los abogados A.J.R.B., W.G.E. y L.F.V.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.067, 82.037 y 77.210 respectivamente (F. 23 al 25 ambos inclusive).

En fecha 12 de abril de 2013, la representación judicial de la parte demandante, consignó ante el a quo emolumentos para la práctica de la citación del demandado. (F.27).

Por auto de fecha 18/04/2013, el a quo ordenó librar la compulsa para citar a la parte demandada (F. 28).

Mediante diligencia de fecha 18 de mayo de 2013, el ciudadano M.H.P., en su condición de Alguacil del a quo consignó compulsa de citación, luego de señalar que le fue imposible lograr la citación del demandado, en virtud de haberse trasladado en varias oportunidades a la dirección reseñada en el expediente sin que persona alguna contestara su llamado. (F. 30 al 36 ambos inclusive).

En fecha 06 de mayo de 2013,diligenció la parte demandada debidamente asistido de abogado y consignó ante el a quo documento poder que acredita su representación judicial (f. 38 al 43 ambos inclusive).

En fecha 08 de mayo de 2013, el Tribunal a quo declaró desierto el acto de interposición de cuestiones previas en el presente juicio (F.44)

Mediante diligencia de fecha 08 de Mayo de 2013, la representación judicial de la parte demandada consignó ante el a quo escrito de contestación de la demanda con sus respectivos anexos (F. 46 al 66 ambos inclusive).

En fecha 13 de mayo de 2013, la representación judicial de la parte demandante procedió a consignar ante el a quo escrito de promoción de pruebas (F. 68 al 70 ambos inclusive).

Por auto de fecha 13/05/2013, el a quo procedió a señalar que las instrumentales hechas valer en los capítulos primero y segundo del escrito de promoción de pruebas de la parte demandante serían valoradas en la sentencia definitiva pro tratarse de documentos que ya constaban en autos (F. 71).

Mediante auto de fecha 03/06/2013, el a quo procedió a diferir la oportunidad para dictar sentencia en el presente asunto para el quinto (5º) día de despacho siguiente a la fecha del auto en comentario (F. 72).

Por diligencia de fecha 12/06/2013 la abogada YOLIMAURI LAYA consignó ante el a quo original de documento poder que la acredita en el presente asunto para ejercer la representación judicial de la parte demandada ciudadano R.A.M.R. (f. 74 al 78 ambos inclusive).

En fecha 25 de junio de 2013, el citado Tribunal procedió a dictar sentencia sobre el fondo del asunto, declarando parcialmente con lugar la demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, intentada por Y.J.M.R. contra R.A.M.R. y condenó a la parte demandada a dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta (cláusula penal) del contrato de opción de compra venta, notariado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de Octubre de 2012, inserto bajo el Nro. 22, Tomo 422, en consecuencia, del dinero dado en arras a la parte actora, la misma tiene derecho a la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de daños y perjuicios.(F.79 al 102, ambos inclusive).

Mediante escrito de fecha 08 de julio de 2013, la apoderada judicial de la parte demandada apeló de la decisión emitida el 25/06/2013 por el A quo, por considerar que en la sentencia recurrida el Juez “a quo” resolvió acoger parcialmente la demanda Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, promovida por Y.J.M.R. y en consecuencia, condenó a su mandante a pagarle la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) por conceptos de daños y perjuicios, sin pronunciarse al respecto de la cantidad de dinero entregada en arras a la parte actora, señalando igualmente que el juez “a quo” no hizo el reconocimiento, que dicha cantidad fue de Doscientos Noventa y Dos Mil Bolívares (Bs. 292.000,00); que tampoco valoró las pruebas promovidas por la parte demandada, que la parte demandante no impugnó las documentales traídas a los autos por el demandado y que por tanto las mismas tenían plena validez al no haber sido impugnadas en la oportunidad procesal correspondiente(F. 108 al 113 ambos inclusive).

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

DE LA DEMANDA

En su escrito libelar, la representación judicial de la parte actora adujo lo siguiente (F.02 al 05 ambos inclusive): (i) que en fecha 02/10/2012 celebró un contrato de opción de compra venta con el ciudadano R.A.M.R. sobre un inmueble destinado a vivienda -de su propiedad- distinguido con el No. y letra 2-D, ubicado en la Planta Segunda del Edificio denominado Residencias Capri VI, situado en la Avenida Principal Urbanización Palo Verde, Tercera Etapa (Lomas del Ávila), Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, que el documento en referencia quedó autenticado en esa misma fecha -02/10/2012- por ante la Notaría Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda bajo el No. 22, Tomo 402 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; (ii) que en la clausula tercera del contrato de opción a compra quedó pactada la venta del inmueble supra descrito por la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 730.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera:

  1. - La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) como reserva provisional, mediante cheque librado contra el BBVA Banco Provincial S.A. Banco Universal, Nro. 00313807, de fecha 28 de agosto de 2.012.

  2. - La cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) que el promitente comprador canceló en el acto de la firma del contrato de opción a compra.

  3. - La cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), que el promitente comprador cancelaría a la promitente vendedora en el acto de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario correspondiente; (iii) que en la cláusula cuarta del contrato de opción a compra el plazo para la protocolización del documento definitivo de compra venta, el cual era de noventa (90) días; (iii) que se estableció en la Cláusula Cuarta del contrato de Opción a Compra, el plazo para la protocolización del documento definitivo de compra venta, el cual era noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos de prorroga en caso de ser necesario y mediante instrumento otorgado a tal fin contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción obligándose la promitente vendedora a entregar el inmueble de acuerdo a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, totalmente desocupado de bienes y personas, solvente en el servicio de agua, condominio luz, teléfono, servicio de Internet, televisión por cable, impuestos nacionales y municipales y libre de todo gravamen; (iv) que en la Cláusula Quinta ambas partes convinieron que la promitente vendedora podría considerar resuelto de pleno derecho el contrato de opción, sin necesidad de notificación alguna, ni de decisión judicial, y en consecuencia, aceptar libremente ofertas de compra de terceras personas y proceder a enajenar libremente en la forma que mejor conviniera a sus intereses, el inmueble objeto de este contrato en los casos siguientes:

  4. - Si el promitente comprador no hubiere pagado alguna de las cantidades señaladas en la Cláusula Tercera del documento, en los términos y plazos señalados previstos en la misma, o si una vez cancelados no se hicieren efectivos una vez presentados al cobro;

  5. - Si el promitente comprador, incumpliera alguna de las obligaciones asumidas en el contrato de opción;

  6. - Si el promitente comprador no se presentare en el acto de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente;(v) que también se previó en el contrato que en caso de no efectuarse la venta definitiva por causas imputables a la promitente vendedora, ésta quedaría obligada a reintegrarle a el promitente comprador la cantidad recibida hasta la fecha sin intereses, más la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios sin necesidad de probarlo, y que en caso de que la negociación no se hubiere llevado a cabo por causas imputables al promitente comprador, la promitente vendedora tendría derecho a quedarse con la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) y reintegrarle en un plazo máximo de quince (15) días contados a partir de la fecha del incumplimiento al promitente comprador la diferencia de restar esa suma a la cantidad de dinero recibida a la fecha, sin intereses, por concepto de indemnización por daños y perjuicios, sin necesidad de probarlo; (vi) que a los fines de dar cumplimiento a las cláusulas Cuarta y Quinta del contrato el cual establecía una duración de noventa días (90) continuos, más treinta (30) días continuos de prórroga -tiempo que aduce expiró el día 30 de enero de 2013- procedió a notificar al optante comprador mediante notificación notarial evacuada por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, quien se trasladó y constituyó en el domicilio del optante comprador en la siguiente dirección: Avenida Principal de Lomas del Ávila, Residencias Verónica, piso 5º, apartamento 53, Tercera Etapa de Palo Verde Municipio Sucre del Estado Miranda en donde se procedió a notificar al ciudadano J.E.G., trabajador residencial (conserje), venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-10.350.609, quien declaró “la persona ha de ser notificado no se encuentra en el inmueble”, por lo cual se dejó copia de la notificación a la persona antes identificada contentiva de la información acerca del vencimiento del contrato, del cumplimiento de la prórroga legal y la aplicación de la Cláusula Quinta del contrato –clausula penal- y la resolución del citado contrato por vencimiento del término; (vii) que la existencia de la cláusula reguladora de la responsabilidad civil contractual surge del acuerdo pleno de voluntades y no altera el orden público, porque se dirige a regular la actividad privada de conformidad con los artículos 1.151 y 1.276 del Código Civil vigente; (viii) que en la presente causa existió el consentimiento y el acuerdo de voluntades al momento de la firma del contrato de opción a compra, en el precio y en las clausulas que obligan a ambas partes contratantes; (viii) que los contratantes establecieron en la Clausula Quinta, una condición para poner fin al contrato, en la que se señaló lo siguiente: “En caso de que la negociación no se llegare (sic) a cabo por causa imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, LA PROMITENTE VENDEDORA tendrá derecho a quedarse con la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) dándole derecho a la PROMITENTE VENDEDORA de rescindir el presente contrato y hacer suyas las cantidades establecidas en la Clausula Penal, como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del comprador, sin poder ejercer otro recurso; (ix) que al interpretar el sentido y alcance de la condición resolutoria transcrita, se observa que el incumplimiento de una de las partes produce a favor de la otra el derecho de pedir la resolución del contrato, por tratarse de una causa justa o legítima. Pues lo realmente convenido por las partes fue una clausula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa la obligación o de retardo en la ejecución, el comprador se obliga a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer; (x) que del contenido de los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil se desprende que la Clausula Penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo ya sea total o parcial; (xi) que en el presente caso, tal indemnización sustitutiva fue garantizada mediante la entrega de una suma de dinero, por parte del PROMITENTE COMPRADOR, ciudadano R.A.M.R., que se denomina arras, y que a falta de estipulación en contrario da un derecho legítimo a la promitente vendedora ciudadana Y.J.M.R., en virtud del incumplimiento incurrido por el comprador, a exigir y retener la suma estipulada en el contrato dado en arras, es decir la cantidad de BOLÍVARES CIEN MIL (Bs. 100.000,00), por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del PROMITENTE COMPRADOR, a tenor de lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil; (xii) que de conformidad con lo anterior en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que recibió o exigir el doble de las que haya dado; (xiii) que en el presente caso la demandante se encuentra exenta de culpa y en consecuencia exige el monto estipulado en el contrato por concepto de arras, por lo que procedió a demandar al ciudadano R.A.M.R. por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta por incumplimiento y en consecuencia solicitó la ejecución de la clausula penal, peticionando además la corrección monetaria de las sumas demandadas; (xiv) finalmente la parte demandante estimó su acción en la cantidad CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) equivalentes a Un Mil Doscientas Quince (1.215) Unidades Tributarias.

    De la contestación:

    Por su parte el demandado al momento de dar contestación a la demanda señaló (f. 47 al 49 y sus vueltos):

    (i) Que admite la suscripción de un contrato de opción de compra venta con la ciudadana Y.J.M.R., el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 02/10/2012; (ii) que admite haberle entregado a la ciudadana Y.J.M.R., la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOL MIL BOLÍVARES (Bs. 292.000), en calidad de arras, de la siguiente manera:

  7. - cheque de gerencia No. 00313807, por la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), de la entidad bancaria Banco Provincial de fecha 28/08/2012, a la orden de la ciudadana Y.J.M.R., en calidad de reserva mediante un documento privado debidamente suscrito en fecha 29/08/2012, entre R.A.M.R. y la ciudadana Y.J.M.R., cuyas firmas de puño y letra aparecen insertas al pie del citado instrumento el cual anexaron marcado con la letra “A”

  8. - Cheque de Gerencia No. 00314786, por la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) de la entidad bancaria Banco Provincial de fecha 25/09/2012, a la orden de la ciudadana Y.J.M.R., el citado cheque fue entregado en fecha 02/10/2012, oportunidad en la que se notarió la opción de Compra Venta por ante la Notaría Cuarta del Municipio Chacao.

  9. - Cheque de Gerencia No. 00315181, por la suma de NOVENTA Y DOL MIL BOLÍVARES (Bs. 92.000,00) de la entidad bancaria Banco Provincial de fecha 25/09/2012, a la orden de la ciudadana Y.J.M.R.; que el citado cheque fue entregado mediante documento privado debidamente suscrito entre el demandante y la ciudadana Y.J.M.R..

    (ii) que admite que el demandado está consciente que la opción de compra venta venció el 30/01/2013; (iii) que niega rechaza y contradice que el demandado haya incurrido en incumplimiento de contrato como lo afirma la parte actora en su libelo, por cuanto lo cierto es que el mismo no incumplió con la clausula cuarta del contrato, debido a que él mismo entregó en sus manos en fecha 29/01/2013 a las 4:34 pm. A la ciudadana Y.J.M.R. la siguiente documentación:

    1)Instructivo y confirmación de firma de Credito Hipotecario emitido por el Banco de Venezuela donde consta que le fue aprobado un crédito por un monto de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 385.000,00) a favor de Banesco Banco Universal Compañía Anónima y de Y.M., que dicho documento se encuentra firmado de puño y letra por la ciudadana Y.J.M.R..

    2)Pasos a seguir para presentar documentos de crédito ante el Registro Inmobiliario correspondiente, que en ése documento se estableció que si sobre el inmueble existiera hipoteca con otro banco antes de presentar el documento ante el registro, el vendedor debía solicitarle a dicho banco el visto bueno y visado de documento de crédito en señal de conformidad.

    3)Documento original de compra venta definitiva elaborado por el Banco de Venezuela, en virtud de que sobre el inmueble objeto de la negociación efectivamente existe una hipoteca de primer grado constituida a favor de Banesco Banco Universal, que la ciudadana Y.J.M.R. está obligada a presentar dicho documento por ante el Centro de Firmas de Banesco ubicado en el Nivel C2, del Centro Comercial “El Recreo”, ubicado en Sabana Grande, en cualquiera de las tres (03) taquillas de atención al público habilitadas para recibir esa documentación, que una vez consignada, el Banco en un lapso de cinco (05) días hábiles, procederá a efectuar la revisión del instrumento, de no tener ninguna corrección procederá a dar el visto bueno al documento, que la vendedora pasado este lapso debió acudir al Centro de Firmas, y ahí la promotora de atención le informará en qué fecha y el número con el cual fue enviado el documento con el visto bueno al BANAVIH ubicado en la Avenida Venezuela del Rosal, toda vez que es obligatorio que todo crédito hipotecario bien sea con recursos del FAOV o recursos propios debe tener el visto bueno del BANAVIH –Consultoría Jurídica- y les colocan sellos de relieve, éste trámite de revisión en dicho organismo tarda veinte (20) días hábiles, tal cual como lo indica la copia de REQUISITOS PARA LA TRAMITACIÓN DE DOCUMENTOS EMITIDOS POR CONSULTORÍA JURÍDICA DEL BANAVIH, que aprobado el documento de venta definitivo por parte de la Consultoría Jurídica del BANAVIH, la vendedora Y.J.M.R., debía acudir transcurrido dicho lapso al BANAVIH y solicitar en qué fecha y con qué número fue enviado el documento a BANESCO y posterior a éste trámite la vendedora debe proceder a “montar” la firma en Banesco-Centro de Firmas, y una vez en sus manos el documento la vendedora debe notificar al comprador y entregar el referido documento para que éste último lo presente ante el Registro Inmobiliario para su revisión y aprobación en donde una vez aprobado quedará fijada la fecha de la firma, que para concluir éstos trámites pueden transcurrir de cuarenta (40) a sesenta (60) días adicionales, no imputables a ninguna de las partes; (iv) que el demandado bajo ninguna circunstancia incurrió en incumplimiento de la cláusula cuarta como lo alega la parte demandante, que por el contrario si cumplió dentro del lapso de vigencia de la opción de compra venta a hacer entrega formal a la vendedora del documento definitivo de venta más los instructivos del Banco de Venezuela; (v) que quien incumplió fue la demandante al no cumplir los pasos supra mencionados; (vi) que es sabido que durante los meses de diciembre 2012, enero, febrero y marzo 2013, los inmuebles tanto nuevos y los ofrecidos en el mercado secundario, sufrieron incrementos desproporcionados, abusivos, especulativos, exorbitantes hasta de más de cien por ciento de su valor real, que tal situación le hace presumir que la ciudadana Y.J.M.R. buscó una forma de que la venta definitiva no se perfeccionara, pensando que vencido el lapso de la opción de compra venta y no habiéndose materializado la venta definitiva, podía encontrar los argumentos para desistir de la misma, que así lo hizo pensando que el hecho de que no se perfeccionara la venta dentro del término de los ciento veinte (120) días, ella quedaba exenta de toda responsabilidad contractual y de esta manera no tendría que efectuar la venta del inmueble, desconociendo que a partir del día 29/01/2013 cuando el hoy demandado le hizo formal entrega del documento de venta a la vendedor era de la única y exclusiva responsabilidad de ésta última realizar todas las diligencias pertinentes para materializar la venta definitiva y de los demás trámites que como vendedor tenía que efectuar ante BANESCO Y BANAVIH; (vii) que tampoco tomó en cuenta la vendedora-demandante lo dispuesto en el artículo 1 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela el 21/02/2013 No. 399.794 que dispone: “en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de terceros en la relación”; (viii) que la ciudadana Y.J.M.R. (vendedora), procedió a emitir un cheque de gerencia No. 0021760 del Banco de Venezuela en fecha 19/02/2013 a favor del hoy demandado, por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES EXACTOS, el cual anexaron marcado con la letra “E” –monto entregado en calidad de arras por el demandado-; (ix) que se hace la siguiente pregunta ¿ Qué motivó a la ciudadana Y.M. a emitir un cheque de gerencia por el monto total sin cobrar lo establecido en la clausula penal?; (x) que la hoy demandante posteriormente procedió a suspender el pago del referido cheque mediante denuncia contra el hoy demandado efectuada ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas sub-delegación Chacao por la presunta comisión del delito de robo en la modalidad de arrebatón; (xi) finalmente concluye el demandado que de la lectura y análisis del contrato de opción de compra venta promovido por la parte actora así como del libelo de demanda, se puede establecer que el demandado no incurrió bajo ninguna circunstancia en incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de marras, ni del resto de las cláusulas establecidas en el mismo, que al contrario cumplió como parte de buena fe, realizó todos los trámites que como comprador le eran inherentes, su crédito hipotecario le fue aprobado dentro del lapso de vigencia de la opción, y notificó y entregó a la ciudadana Y.J.M.R., constancia de aprobación de crédito y el monto otorgado, que las únicas dos (02) obligaciones pendientes del demandado como comprador eran acudir al Registro Inmobiliario correspondiente con su cédula de identidad vigente, el día y la hora fijada para la protocolización del documento definitivo de venta, previa notificación que debía hacer la ciudadana Y.J.M.R., en su condición de vendedora, y notificar a la Institución que le otorgó el crédito día, hora y Registro a los fines de que el apoderado legal acudiera a firmar dicho instrumento y llevar los respectivos cheques de gerencia, uno a favor de Banesco para cancelar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la controversia y otro cheque a favor de la ciudadana Y.J.M.R.; (xii) que de conformidad con lo anteriormente expuesto queda evidenciado que el demandado no incurrió en la causa de incumplimiento que la parte actora alega en su libelo, sino que por el contrario se demuestra fehacientemente quien incurrió en incumplimiento por omisión o negligencia al no efectuar los trámites pertinentes ante Banesco específicamente en el Centro de Firmas y consignar el documento definitivo de venta elaborado por el Banco de Venezuela a los fines de dar el visto bueno del mismo, más todos los trámites posteriores, por tanto el demandado no podía realizar los trámites de registro para la protocolización del documento definitivo porque la demandante nunca le hizo formal entrega del documento definitivo de venta con el visto bueno de BANESCO y del BANAVIH para poder realizar los trámites ante el registro para la protocolización del documento definitivo de venta; (xiii) que solicita la resolución del contrato de opción de compra venta y se perfeccione la venta definitiva.

    Conforme a los términos de la demanda y la contestación, fue admitido por ambas partes la suscripción de un contrato de opción

    De compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 2-D, ubicado en la planta segunda del Edificio denominado Residencias Capri VI, situado en la Avenida Principal Urbanización Palo Verde, Tercera Etapa (Lomas del Ávila), Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el cual quedó autenticado en fecha 02/10/2012 ante la Notaría Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 22, Tomo 402 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, así como el hecho de que dicho contrato de opción se encuentra vencido. No obstante al haber alegado la parte demandante un incumplimiento contractual por parte del demandado que da lugar a la Resolución del mismo y a la ejecución de la cláusula penal, por vencimiento del término, deberá ésta demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho; mientras que por su parte el demandado deberá probar los hechos extintivos, modificativos o impeditivos de la obligación que se le demandó.

    PRUEBAS DE LAS PARTES

    DE LA PARTE DEMANDANTE:

  10. - Original del documento de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanos Y.J.M.R. –promitente vendedora- y R.A.M.R. –promitente comprador- que corre inserto a los folios que van del 6 al 12, autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de Octubre de 2012, inserto bajo el Nº 22, tomo 422. La documental en referencia da cuentas de un documento autenticado que al no haber sido objeto de impugnación o tacha, hace fe de su fecha cierta de las firmas contenidas en el mismo, para dar por demostrada la vinculación contractual existente entre la demandante y el demandado.

  11. - A los folios 13 al 16 ambos inclusive corre inserta Notificación practicada por la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 28/02/2013 a solicitud de la ciudadana Y.J.M.R. en donde se dejó constancia de que la referida Oficina Notarial se trasladó a la siguiente dirección: Avenida Principal de Lomas del Ávila, Residencias Verónica, Apartamento 53, Piso 5º, Tercera de Palo Verde, Urbanización Lomas del Ávila, Municipio Sucre del Estado Miranda con el objeto de notificar al ciudadano R.A.M.R., en su condición de promitente comprador sobre los siguientes particulares: PRIMERO: Que el referido contrato de Opción de Compra Venta venció su término legal y su prórroga en fecha 30/01/2013, de conformidad con el Contrato suscrito en fecha 02 de octubre de 2012, y en consecuencia se ejecutará la clausula penal. Es de hacer notar que según se desprende del particular SEGUNDO de la solicitud de notificación en comentario la solicitante Y.J.M.R. instó al ciudadano Notario que en el supuesto de no hallarse en el inmueble domicilio del promitente comprador al momento de ejecutar la notificación solicitada, hacer entrega de la misma a la persona que se encuentre laborando en el inmueble y dejar constancia de ello; asimismo, se desprende al vuelto del folio 16 que el funcionario notarial indicó que en la dirección antes señalada fue atendido por un ciudadano identificado como L.E.G. –TRABAJADOR RESIDENCIAL-; titular de la cédula de identidad No. V-10.350.609, quien manifestó que la persona a notificar no se encontraba en el inmueble, por lo que procedió a dejar copia de la notificación. La documental en referencia da cuentas de una solicitud de notificación realizada por la hoy demandante y evacuada por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 28/02/2013, la cual tenía por finalidad informar al hoy demandado sobre los particulares en ella contenidos. No obstante al evidenciarse que la misma fue entregada a una persona distinta al ciudadano a notificar, que además fue entregada en una dirección que no estaba expresamente prevista contractualmente por las partes a los efectos de realizar actos comunicativos y siendo además que el contrato de marras no estipulaba expresamente la necesidad de tal acto de comunicación, considera quien aquí suscribe que tal documental nada aporta a los fines de dilucidar el tema debatido, esto es, la procedencia o no de la resolución del contrato peticionada; en virtud de lo cual queda desechada del debate probatorio.

    DE LA PARTE DEMANDADA:

  12. - Marcado con la letra “A” copia fotostática simple de cheque de gerencia No. 00313807 librado en fecha 28/08/2012, contra la cuenta corriente No. 0108-0029-30-0900000012 del BBVA Banco Provincial por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.50.000,00), a la orden de: Y.J.M.R.. Es de hacer notar que se evidencia al final del documento se observa una inscripción que señala: “Recibido 29.08.12” acompañada de una firma ilegible, folio 50. La documental en referencia es valorada por quien aquí sentencia como un indicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, el cual es adminiculado al documento de opción de compra venta específicamente en su clausula tercera donde se deja constancia de que los datos de la copia fotostática simple del cheque de gerencia que aquí se valora guarda absoluta correspondencia con el que se menciona en el particular 1.- clausula tercera del contrato de marras, por lo que se tiene por probado que el demandado entregó a la parte demandante la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.50.000,00) mediante el cheque supra identificado de fecha 28/08/2012.

  13. - Marcado con la letra “B” copia fotostática simple de cheque de gerencia No. 00314786 librado en fecha 25/09/2012 contra la cuenta corriente No. 0108-0029-30-0900000012 del BBVA Banco Provincial por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.150.000,00), a nombre de Y.J.M.R., folio 51. La documental bajo examen es valorada por quien aquí sentencia como un indicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, el cual es adminiculado al documento de opción de compra venta específicamente en su clausula tercera donde se deja constancia de que los datos de la copia fotostática simple del cheque de gerencia que aquí se valora guarda absoluta correspondencia con el que se menciona en el particular 2.- clausula tercera del contrato de marras, por lo que se tiene por probado que el demandado entregó a la parte demandante la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.150.000,00) en el acto de autenticación del contrato que vincula a las partes.

  14. - Marcado con la letra “C” copia fotostática simple de cheque de gerencia No. 00314786 librado en fecha 25/09/2012 contra la cuenta corriente No. 0108-0029-30-0900000012 del BBVA Banco Provincial por la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.92.000,00), a nombre de Y.J.M.R., folio 52.

  15. - Copia fotostática simple de documento privado (F. 53 al 54 ambos inclusive) en donde se estableció lo siguiente:

    …Entre, Y.J.M.R., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil soltera, titular de la cédula de identidad No. V-11.568.264, quien en lo adelante y a los efectos de este contrato se denominará LA PROMITENTE VENDEDORA, por una parte y por la otra, el ciudadano R.A.M.R., de nacionalidad venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil soltero, titular de la cédula de identidad No. V-14.680.913, quien en lo adelante y a los efectos de este contrato se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR, se ha convenido en celebrar como en efecto se celebra, el siguiente documento:

    PRIMERA: Consta en documento de opción de compra venta que LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender, en las condiciones y términos previstos en ese contrato, al PROMITENTE COMPRADOR, quien a su vez se compromete a comprar, un (1) inmueble identificado con el Código Catastral Nro. 541-23-13 Y constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el numero y letra 2-D, ubicado en la planta segunda del Edificio denominado “RESIDENCIAS CAPRI VI, situado en la Avenida Principal, Urbanización Palo Verde, Tercera Etapa (Lomas del Ávila), en jurisdicción del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, plenamente identificado en el citado documento de esta misma fecha. EL INMUEBLE objeto del presente contrato les pertenece según consta de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, Boleíta, en fecha 08 de Noviembre de 2006, bajo el Nro. 5, Tomo 21 del Protocolo Primero.

    SEGUNDO: Igualmente LA PROMITENTE VENDEDORA, declara que recibe en este acto de manos de EL PROMITENTE COMPRADOR en calidad de abono al precio de venta la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 92.000,00), mediante Cheque de Genrencia librado contra el BBVA Banco Provincial, C.A., Banco Universal, Nro. 00315181, de fecha 01 de octubre de 2012.

    TERCERA: Las partes acuerda que en caso que en el cso (sic) que al momento de la firma del documento definitivo de compra venta el cheque de Gerencia con el cual se cancele el precio de venta de EL INMUEBLE, quede alguna diferencia a favor del PROMITENTE COMPRADOR, LA PROMITENTE VENDEDORA reintegrará de inmediato dicha diferencia al PROMITENTE COMPRADOR.

    SEXTA (SIC): Será por cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR el pago de los gastos que se causen por la autenticación del presente documento.

    SEPTIMA (SIC): EL PROMITENTE COMPRADOR, declara y garantiza que los fondos utilizados para realizar la presente negociación son de origen lícito, y producto de su propio trabajo por tanto se exime de toda responsabilidad en este sentido a LA PROMITENTE VENDEDORA.

    OCTAVA (SIC): Cualquier notificación que deban hacerse LAS PARTES de conformidad con el presente contrato o con la ley deberá dirigirse a la otra con fecha y en forma escrita se tendrán por válidamente efectuadas mediante el envío de cartas a la dirección qu las partes se indicarán mediante comunicación privada.

    NOVENA (SIC): Ambas partes convienen expresamente en elegir como domicilio especial a la Ciudad de Caracas, para todos los efectos de este contrato y sus consecuencias, a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran someterse, teniendo las partes, el privilegio de ejercer las acciones que se deriven de este contrato, por ante los tribunales con sede en el domicilio del demandado, o en el sitio donde se encuentra ubicado EL INMUEBLE…

    Seguidamente se observan del anterior documento una firma ilegible señalando CI 11568264 y otra firma que se l.R.M. 14680913 –ambas en copia fotostática simple-.

    Respecto de las documentales identificadas en el presente texto con los números 3.- y 4.- se hacen las siguientes consideraciones: El documento identificado con el No. 3.- referido a la copia simple de un cheque de gerencia por la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 92.000,00) se valora como un indicio de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimeinto Civil, el cual es adminiculado al documento identificado en con el No. 4.- referido al documento privado consignado en copia fotostática simple por el cual se dejó constancia de que el demandado entregaba a la demandante la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 92.000,00) mediante cheque de gerencia cuyos datos guardan absoluta correspondencia a la copia fotostática simple identificada en ésta sentencia con el No. 3.-. Asimismo, se establece que el documento identificado con el No. 4. Se constituye en una copia fotostática simple de un documento privado firmado por las partes, el cual se tiene por reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que hubo silencio de la parte contra quien se produjo en juicio la referida documental; en virtud de lo cual se tiene que la copia fotostática simple en referencia es fidedigna de su original conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por demostrada la entrega por parte del demandado a la demandante de la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 92.000,00) por concepto de abono al precio de venta del inmueble objeto del contrato.

  16. - Copia fotostática simple de documento que inicia con logotipo del Banco de Venezuela fechado 24/01/2013 denominado “INSTRUCTIVO Y CONFIRMACIÓN DE FIRMA DE CREDIHIPOTECARIO”, con los siguientes datos: Nombre del Cliente: M.R.R.A., Cédula de Identidad: 14.680.913, Nombre del Registro: CIRCUITO MUNICIPIO SUCRE, Nombre del apoderado: P.D., Monto del CREDIHIPOTECARIO 385.000,00, monto del avalúo 736.301,63, Tasa 6,91%, Comisión Flat 0,5%, Seguro de Vida 213,45, Seguro de Incendio y Terremoto 243,53, Cuota Mensual: Bs. 2.538,19, Cuota con Seguro: 2995,17, Total gastos del Credihipotecario (Monto que debe tener en la cuenta bancaria) 2.381,98. Es de hacer notar que al final del documento aparece inscripción en copia fotostática simple que se lee: Recibida por Y.M. 29.01.13 4:34 p.m. (f. 55).

  17. - Seguidamente se evidencia al folio 56 documento que se denomina PASOS A SEGUIR PARA PRESENTAR DOCUMENTOS DE CRÉDITO ANTE EL REGISTRO INMOBILIARIO, el cual posee la siguiente información:

    …Retirar en la oficina del Banco de Venezuela, dos ejemplares originales del documento de crédito visado y sellado.

    NOTA: En el caso que sobre el inmueble exista una Hipoteca con otro Banco o Institución, antes de presentar el documento ante el Registro, el vendedor debe solicitarle a dicho Banco o Institución el Visto Bueno y visado del documento de Crédito, en señal de conformidad.

    Presentar en el Registro Inmobiliario los ejemplares del documento de crédito con los siguientes recaudos, en original y copia:

    Dos copias de l cédula de identidad del vendedor y del comprador.

    Dos copias del RIF vigente del vendedor y el comprador.

    En caso de que el vendedor sea una persona jurídica, Registro Mercantil de la compañía.

    Acta de Matrimonio de todos los intervinientes, en los casos que aplique.

    Ficha/cédula catastral del Inmueble.

    Solvencia de Impuestos Municipales (Derecho de Frente).

    Solvencia de Hidrocapital.

    En caso de existir un Poder Notariado, introducirlo conjuntamente con el crédito para su Registro.

    Esto también aplica en caso que el Poder esté registrado en otra oficina de Registro.

    Registro de Vivienda Principal

    Esto aplica en caso que el monto de la venta sea a partir de Bs. 195.000,00, Cancelar el pago de Impuesto de Enajenación, es decir, el pago del 0,5% del monto de venta al SENIAT (Planilla Forma 33 del SENIAT).

    En caso que el vendedor haya obtenido el inmueble a través de una herencia, presentar planilla sucesoral.

    En caso que el vendedor haya adquirido en (sic) inmueble estando casado, presentar Sentencia de Divorcio Registrada.

    En caso que algún Instituto distinto libere una Hipoteca, o Constituya a su favor una Hipoteca de Segundo Grado, consignar documento.

    Timbres Fiscales

    Nota: Es potestad del (sic) cada Registro Inmobiliario, solicitar cualquier otro recaudo adicional a los aquí listados.

    Solicitar en el Registro Inmobiliario, la fecha a partir de cuándo se puede firmar el documento.

    3.1 En el Caso que sobre el inmueble exista una Hipoteca con otro Banco o Institución, el vendedor debe gestionar la disponibilidad del apoderado de dicho Banco o Institución que Libera la Hipoteca, e informarle al comprador, para que este pueda canalizar con el Banco de Venezuela el día de la firma.

    3.2 En caso de Hipotecas con saldo pendiente de pago, una vez confirmado al día de la firma, el vendedor deberá solicitar al Banco o Institución que Libera la Hipoteca, el saldo proyectado al día de la firma a fin de que el Banco de Venezuela pueda emitir los respectivos cheques a nombre del (los) vendedor (es) y del Banco o Institución que Libera la Hipoteca.

    3.3.- En caso de existir Hipotecas a favor de Banco de Venezuela vigente con saldo pendiente de pago, solicitar en la oficina el estado de cuenta con saldo proyectado al día de la firma, a fin de emitir los respectivos cheques a nombre del (los) vendedor (es) y del Banco.

    Completar el formulario NGE 203 Instructivo y Confirmación de Firma de Credihipotecario, indicando fecha a partir de la cual se puede llevar a cabo la firma del documento.

    Espera la confirmación del día de firma por parte del Asesor/Especialista de negocios del Banco de Venezuela.

    IMPORTANTE

    Al momento de la presentación de los documentos ante el Registro Inmobiliario, el estado civil que indica la cédula de identidad de todos los intervinientes debe coincidir con el estado civil que indica el documento, de lo contrario deberá tramitar la cédula de identidad con el estado civil ante el SAIME…

  18. - Copia fotostática simple de documento privado de compra venta, que corre inserto a los folios que van del 57 al 65, el cual aparece visado por la abogada G.A. M. Inpreabogado No. 188.892 – y sellado –según copia simple- por el Banco de Venezuela con firma ilegible–. Con relación a ésta documental es menester acotar que no está firmada por los obligados aunado al hecho de que el sello que presenta aparece en copia fotostática simple de un tercero que no es parte en el juicio “Banco de Venezuela”, y al no evidenciarse de ella algún elemento que aporte a dirimir el conflicto planteado, esto es, la procedencia o no de la resolución de contrato demandada, queda desechada del debate probatorio.

  19. - Marcado con la letra “E” copia fotostática simple de cheque de gerencia No. 00021760 librado en fecha 19/02/2013 contra la cuenta corriente No. 01020235330000022021 perteneciente a la ciudadana M.R.Y.J.d.B.d.V. por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.292.000,00), a nombre de R.A.M.R.. Es de hacer notar que seguidamente al documento antes descrito cursa en copia fotostática simple documento del cual se lee: Banco de Venezuela HOJA DE DEVOLUCIÓN DE CHEQUE, PAGO SUSPENDIDO –con algunos otros datos ilegibles- (F. 66).

    Con relación a las documentales identificadas en el presente texto con los números 5.-, 6.-, y 8.-, las mismas se constituyen en copias simples de instrumentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio y al no haber sido avaladas con algún otro medio probatorio que permita su adminiculación y análisis con los hechos debatidos, quedan desechadas del debate probatorio.

    ALEGATOS EN ALZADA

    Por diligencia de fecha 16/09/2013, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de alegatos en alzada, mediante el cual señaló:

    (i)Que en fecha 02/10/2012 su mandante celebró un contrato de opción de compra venta con el demandado, todo lo cual consta en documento notariado por ante la Notaría Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedó asentado bajo el No. 22, Tomo 402 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría; documento éste que señaló haber acompañado a su escrito libelar marcado con la letra “A”; (ii) que en la clausula tercera del contrato de opción de comprar fue pactada la venta de un inmueble por la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 730.000,00), los cuales serían pagados por el promitente comprador de la siguiente manera: la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) como reserva provisional, mediante cheque librado contra el BBVA Banco Provincial S. A. Banco Universal, No. 00313807 de fecha 28/08/2012, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), que el promitente comprador cancelaría en el acto de la firma del contrato de Opción a compra, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,00), que el promitente comprador cancelaría a la promitente vendedora en el acto de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario correspondiente; (iii) que en la clausula cuarta del contrato de opción a compra se estableció el plazo para la protocolización del documento definitivo de compra venta, el cual era de NOVENTA DÍAS (90) días continuos, mas TREINTA (30) días continuos de prórroga en caso de ser necesario y mediante instrumento otorgado a tal fin contados a partir de la fecha de autenticación del referido documento, obligándose la promitente vendedora a entregar el inmueble de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato, totalmente desocupado de bienes y personas, solvente en el servicio de agua, condominio, luz, teléfono, servicio de internet, televisión por cable, Impuestos Nacionales y Municipales, y libre de todo gravamen; (iv) que en la clausula quinta ambas partes convinieron que la promitente vendedora podría considerar resuelto de pleno derecho el contrato, sin necesidad de notificación alguna, ni de decisión judicial, y en consecuencia, aceptar libremente, en la forma que mejor conviniera a sus intereses el inmueble objeto del contrato en los siguientes casos: 1.- Si el promitente comprador no hubiera pagado alguna de las cantidades señaladas en la cláusula TERCERA del documento, en los términos y plazos previstos en la misma, o si una vez cancelados no se hicieren efectivos una vez presentados al cobro, 2.- Si el promitente hubiere incumplido alguna de las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra, 3.- Si el promitente comprador no hubiere asistido al acto de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente; (v) que en caso de no efectuarse la venta definitiva por causas imputables a la promitente vendedora ésta quedaría obligada a reintegrarle al promitente comprador la cantidad recibida hasta la fecha sin intereses, más la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00)por concepto de indemnización por daños y perjuicios sin necesidad de probarlo; (vi) que también en el contrato se estableció que en caso de no llevarse a cabo la negociación por causas imputables a la promitente vendedora ésta quedaría obligada a reintegrarle al promitente comprador la cantidad recibida hasta la fecha sin intereses, más la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00)por concepto de indemnización por daños y perjuicios sin necesidad de probarlo; (vii) que igualmente en la negociación se estableció que en caso de que la negociación no se llevare a cabo por causas imputables al promitente comprador , la promitente vendedora tendría derecho a quedarse con la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) y reintegrarle en un plazo máximo de quince (15) días contados a la fecha de su incumplimiento al promitente comprador la diferencia de restar esta suma a la cantidad de dinero recibida a la fecha, sin intereses, por concepto de indemnización por daños y perjuicios, sin necesidad de probarlo; (viii) que a los fines de dar cumplimiento a las Cláusulas Cuarta y Quinta del contrato, el cual establecía su duración de Noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos de prórroga, tiempo que según aduce expiró el día 30/01/2013, procedió a notificar al optante comprador mediante documento realizado por el Notario Público Cuarto del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 28 de febrero de 2013, quien se trasladó y constituyó en el domicilio del optante comprador y procedió a notificar del vencimiento del contrato, del cumplimiento de la prorroga legal así como de la aplicación de la clausula penal, resolviendo el citado contrato por vencimiento del término; (ix)que la existencia de la cláusula reguladora de la responsabilidad civil contractual surge del acuerdo pleno de voluntades y no altera el orden público, porque se dirige a regular la actividad privada de conformidad con los artículos 1.151 y 1.276 del Código Civil vigente; (x) que entre las partes existió el consentimiento y el acuerdo de voluntades al momento de la firma del contrato de opción a compra, en el precio y en las cláusulas que obligan a ambas partes contratantes; (xi) que en la cláusula quinta, se estableció una condición para poner fin al contrato, la cual señaló lo siguiente: que en caso de que la negociación no se llevare a cabo por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, LA PROMITENTE VENDEDORA tendrá derecho a quedarse con la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) dándole derecho a LA PROMITENTE VENDEDORA de rescindir el presente contrato y hacer suyas las cantidades establecidas en la Cláusula Penal, como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del comprador, sin poder ejercer otro recurso; (xii) que al interpretar el sentido y alcance de la condición resolutoria transcrita, se observa que el incumplimiento de una de las partes produce a favor de la otra el derecho de pedir la resolución del contrato, por tratarse de una causa justa o legítima; (xiii) que lo realmente convenido por las partes fue una clausula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el comprador se obliga a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer; (xiv) que de conformidad con la cláusula cuarta del referido contrato celebrado de opción de compra venta se estableció que el plazo de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, tomando como fecha cierta. La fecha de la firma ante el Notario Público el día 02/10/2012, la fecha de vencimiento se verificó el 30/01/2012, siendo notificado el comprador; (xv) que los documentos probatorios de la parte demandada ante el a quo fueron consignados en copias simples y que los mismos al ser documentos privados no tienen ningún valor probatorio, que sobre los referidos documentos la parte demandante los desconoció y por tanto no se admitieron dichas copias fotostáticas como ciertas del original y por tanto el juez actuó ajustado a derecho al no tomarlas en cuenta; (xvi) que la posibilidad de presentar fotocopias está limitada a los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, que en todos los otros casos aun cuando la parte a quien se oponga la fotocopia de un documento privado permanezca indiferente ante el mismo, es decir, no se pronuncie sobre su rechazo, el Juez podrá no tomarla en consideración en la sentencia por ser una prueba irrelevante en virtud de no cumplir las exigencias para promoverla como medio efectivo de prueba; (xvii) que dentro de los hechos admitidos por la demandada en su contestación se evidencia al punto tercero que admitieron expresamente que el demandado está consciente que la opción de compra venció el 30/01/2013, lo cual debe ser tomado como una confesión; (xviii) que la parte demandada solicitó dos acciones distintas que se contraponen –Resolución y cumplimiento de venta-, por lo que el tribunal de la causa señaló que para efectuar una mutua petición en la contestación de la demanda, ésta debe hacerse a través de una reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.

    MOTIVACION

    Versa el presente asunto sobre una demanda de resolución de contrato de opción de compra venta incoada por la ciudadana Y.J.M.R. contra el ciudadano R.A.M.R., la cual fue decidida al fondo en primera instancia por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 25/06/2013, quien declaró parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta y condenó a la parte demandada a dar cumplimiento a lo establecido en la clausula quinta (clausula penal) del contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02/10/2012, inserto bajo el No. 22, Tomo 422, estableciendo igualmente que del dinero dado en arras a la parte actora la demandante tenía derecho a la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de daños y perjuicios.

    Así las cosas, se evidencia de los autos que contra la decisión supra descrita la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue debidamente oído en ambos efectos por el a quo, y luego del proceso de distribución respectivo fue asignado el conocimiento de dicho recurso a éste Juzgado Superior.

    En resumen, según las afirmaciones de hecho realizadas por la parte demandante en su escrito libelar dicha parte procede a demandar la resolución del contrato de opción de compra-venta suscrito con el demandado en fecha 02/10/2012 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 22, Tomo 402 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, debido a que el optante comprador-demandado no dio cumplimiento a su obligación de comprar el inmueble de marras en el plazo establecido en la clausula cuarta del contrato, lo que a su entender da lugar no sólo a pedir la resolución del contrato sino la ejecución de la clausula penal prevista en la clausula quinta del mismo.

    Mientras que el demandado afirmó en su escrito de contestación de la demanda que él sí cumplió con todas las previsiones del contrato, al punto que entregó todas las cantidades pactadas previas a la venta y que le fue aprobado un crédito en el Banco de Venezuela por el monto restante pero que no se ha llevado a cabo la protocolización del documento definitivo de venta, debido a que la hoy demandante debía cumplir una serie de trámites para obtener la documentación necesaria, por cuanto sobre el inmueble objeto del contrato pesa una hipoteca con otro banco y éste último así como el BANAVIH debían dar el visto bueno en la negociación, lo que hasta la fecha no ha ocurrido; por lo que solicitó “…LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y SE PERFECCIONE LA VENTA DEFINITIVA…”

    Así las cosas, en el presente asunto nos encontramos frente a una controversia contractual suscitada en el marco de la suscripción de un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble destinado a vivienda, por lo que considera prudente quien aquí sentencia citar las normas que regulan sus efectos, y en tal sentido disponen los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil lo siguiente:

    Artículo 1.159 “… Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”

    Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”

    En el caso bajo juzgamiento, encontramos que la parte demandante eligió demandar la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, alegando un presunto incumplimiento contractual por parte del demandado.

    En éste orden de ideas, tal como fue establecido en el capítulo referido a los límites de la controversia conforme a los términos de la demanda y la contestación, fue admitido por ambas partes la suscripción de un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 2-D, ubicado en la planta segunda del Edificio denominado Residencias Capri VI, situado en la Avenida Principal Urbanización Palo Verde, Tercera Etapa (Lomas del Ávila), Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el cual quedó autenticado en fecha 02/10/2012 ante la Notaría Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 22, Tomo 402 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Asimismo y el vencimiento del término en dicha opción. No obstante, al haber alegado la parte demandante que el demandado ha incumplido con la obligación de comprar el inmueble según lo establecido en la clausula cuarta del contrato, que da lugar a la resolución del mismo y a la ejecución de la cláusula penal, por vencimiento del término, deberá ésta demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho; mientras que por su parte el demandado deberá probar los hechos extintivos, modificativos o impeditivos de la obligación que se le demandó.

    Siendo ello así, se pasa de seguidas a la revisión pormenorizada del contenido de las clausulas del contrato que vincula a las partes, a los fines de constatar las obligaciones contraídas por las mismas, y en tal sentido se aprecia:

    DEL CONTENIDO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA

    A los folios 06 al 13 ambos inclusive cursa el contrato de opción de compra venta que vincula a las partes en juicio el cual es del siguiente tenor:

    “…Entre Y.J.M.R., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil soltera, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.568.264, quien en lo adelante y a los efectos de este contrato se denominará LA PROMITENTE VENDEDORA, por una parte y por la otra, el ciudadano R.A.M.R., de nacionalidad venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil soltero, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.680.913, quien en lo adelante y a los efectos de este contrato se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR, se ha convenido en celebrar como en efecto se celebra, la presente OPCION DE COMPRA VENTA, la cual se regirá por las cláusulas siguientes: PRIMERA: LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender, en las condiciones y términos previstos en el contrato, a EL PROMITENTE COMPRADOR, quien a su vez se compromete a comprar, un (1) inmueble identificado con el código catastral Nro. 541-23-13, y constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 2-D, ubicado en la planta segunda del Edificio denominado “RESIDENCIAS CAPRI VI”, situado en la Avenida principal, Urbanización Palo Verde, Tercera Etapa (Lomas del Avila), Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el Documento de Condominio, Protocolizado ante la Oficina Subalterna del primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el Documento de Condominio, Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 12 de agosto de 1996, bajo el Nro. 47, Tomo 17, Protocolo Primero, los cuales se dan aquí por reproducidos en su totalidad. El mencionado inmueble tiene una superficie aproximada de Cincuenta y Ocho metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados (58,87 m2); consta de las siguientes dependencias: un salón – comedor, un dormitorio, un baño, cocina – lavadero; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte del edificio; SUR: pasillo de Circulación; ESTE: Apartamento cuyos guarismos termine en “E” según el piso que corresponda y OESTE: apartamento cuyo guarismo termine en “C” según el piso que corresponda. Le corresponde un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nro. 31, y un (1) maletero distinguido con el Nro 23 ubicado igualmente en el sótano 1, los cuales forman un todo indivisible del presente inmueble, Al mencionado inmueble le corresponde un porcentaje de condominio de cero entero con ochenta y seis centésimas por ciento (0,86%) sobre los bienes comunes y las cargas de la comunidad de propietarios. En adelante y a los efectos de este documento denominado EL INMUEBLE. SEGUNDA: LA PROMITENTE VENDEDORA, expresamente declara que EL INMUEBLE objeto del presente contrato le pertenece según consta de documento protocolizado ante el Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 08 de Noviembre de 2006, bajo el Nro. 5, Tomo 21, del Protocolo Primero. TERCERA: El precio pactado por las partes para la venta del EL INMUEBLE es la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (BS. 730.000,00), los cuales serán cancelados por EL PROMITENTE COMPRADOR, de la siguiente forma: 1.- La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 50.000,00)como reserva provisional, mediante cheque librado en contra BBVA Banco Provincial S.A., Banco Universal Nro. 00313807, de fecha 28 de agosto de 2012, cuya copia se anexa al presente; 2.- La cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 150.000,00), que EL PROMITENTE COMPRADOR cancela en este acto a LA PROMITENTE VENDEDORA, mediante cheque 00314786, librado contra BBVA Banco Provincial S.A. Banco Universal, de fecha 25 de septiembre de 2012, cuya copia se anexa al presente; y 3.- La cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 530.000,00), que EL PROMITENTE COMPRADOR cancela a LA PROMITENTE VENDEDORA, en el acto de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, cuyos fondos podrán ser originados de dinero proveniente de su propio peculio o mediante la tramitación y aprobación de un crédito bancario por cuenta y riesgo exclusivo de EL PROMITENTE COMPRADOR y en consecuencia LA PROMITENTE VENDEDORA, queda excluida de toda responsabilidad. En el caso de que no sea tramitado o aprobado el crédito bancario EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a cancelar el saldo pendiente del precio de venta con dinero de su propio peculio y a sus únicas y exclusivas expensas, en moneda de curso legal. CUARTA: Ambas partes establecen que el plazo para la protocolización del documento definitivo de compra-venta es de NOVENTA (90) días continuos, más TREINTA (30) días continuos de prorroga en caso de ser necesario y mediante instrumento otorgado a tal fin, contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, si las partes así lo consideran necesario para sus intereses y previo documento suscrito a tal fin, obligándose LA PROMITENTE VENDEDORA, a entregar a EL PROMITENTE COMPRADOR, con por lo menos siete (7) días de anticipación al vencimiento de ese plazo, los recaudos necesarios para el otorgamiento de dicho documento. Asimismo LA PROMITENTE VENDEDORA, se obliga a entregar EL INMUEBLE, de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Cuarta del presente documento, totalmente desocupado de bienes y personas, solvente en el servicio de agua, condominio, luz, teléfono, servicio de Internet, televisión por cable, impuestos nacionales y municipales y libre de todo gravamen. Queda convenido que los trámites de registro para la protocolización del documento definitivo de compra venta, serán cargo de EL PROMITENTE COMPRADOR, quien notificará a LA PROMITENTE VENDEDORA, con por lo menos CINCO (5) días hábiles, de antelación al vencimiento del plazo establecido en el presente documento, el día, hora y lugar donde se efectuará la protocolización del documento definitivo de compra venta. QUINTA: Ambas partes convienen en que LA PROMITENTE VENDEDORA, podrá considerar resuelto de pleno derecho el presente contrato, sin necesidad de notificación alguna, ni de decisión judicial, y en consecuencia, aceptar libremente ofertas de compra de terceras personas y proceder a enajenar libremente, en la forma que mejor convenga a sus intereses, EL INMUEBLE objeto de este contrato en los casos siguientes: 1.- Si EL PROMITENTE COMPRADOR no pagase alguna de las cantidades señaladas en la cláusula TERCERA de este documento, en los términos y plazos previstos en la misma, o si una vez cancelados no se hicieren efectivos una vez presentado al cobro; 2.- Si EL PROMITENTE COMPRADOR, incumpliera alguna de las obligaciones que por este documento asume; 3.- Si EL PROMITENTE COMPRADOR no asistiese al acto de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. En caso de no efectuarse la venta definitiva por causa imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA, esta quedará obligada a reintegrarle a EL PROMITENTE COMPRADOR, la cantidad recibida hasta la fecha sin intereses, más la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios, sin necesidad de probarlo. En caso de que la negociación no se llevare a cabo por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, LA PROMITENTE VENDEDORA, tendrá derecho a quedarse con la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,00) y reintegrarle en un plazo máximo de quince (15) días contados a partir de la fecha de su incumplimiento a EL PROMITENTE COMPRADOR la diferencia de restar esta suma a la cantidad de dinero recibida a la fecha, sin intereses, por concepto de indemnización por daños y perjuicios, sin necesidad de probarlo. Queda entendido entre las partes que si por causa de fuerza mayor, o por el hecho del príncipe no se llegara a formalizar la venta de EL INMUEBLE, no existirá indemnización alguna para ninguna de las partes, solo se realizara el reintegro del dinero, sin que quede nada a reclamarse entre las partes por ningún concepto. SEXTA: Será por cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR el pago de los gastos que se causen por la autenticación del presente documento y la protocolización del documento definitivo de compra venta así como todos aquellos gastos que estén relacionados directa o indirectamente con este contrato. SEPTIMA: Este convenio es producto de la discusiones y negociaciones libremente llevadas a cabo entre EL PROMITENTE COMPRADOR y LA PROMITENTE VENDEDORA, en términos paritarios en el proceso de formación de su voluntad a contratar, y constituye su entendimiento y acuerdo completo con respecto a EL INMUEBLE que constituye su objeto, los términos y condiciones del contrato, sus cláusulas y las demás obligaciones tanto principales como secundarias a cargo de cada una de ellas, y por tanto, deja sin efecto todas las negociaciones, compromisos verbales, discusiones previas y convenios preliminares y no podrá ser modificado, cambiado o reformado salvo por escrito debidamente firmado por las partes. En este sentido las partes no asumen ninguna obligación que no este convenida de manera expresa en el presente contrato, y las modificaciones del mismo sólo serán válidas cuando sean convenidas por escrito entre ambas partes. OCTAVA: Queda expresamente convenido entre LAS PARTES contratantes que LA PROMITENTE VENDEDORA, no asume riesgos ni responsabilidad alguna por Resoluciones o Decretos emanados de los Órganos gubernamentales o municipales aún cuando fuesen de los llamados organismos autónomos o sociedades privadas, que afectaren con sus obras directa o indirectamente a EL INMUEBLE en virtud de un decreto de expropiación o enajenación forzosa que se ordenare ejecutar en beneficio de la colectividad sobre EL INMUEBLE. En consecuencia, y si lo hubiere, EL PROMITENTE VENDEDOR, devolverá a EL PROMITENTE COMPRADOR, las cantidades de dinero que hayan recibido hasta la fecha de la expropiación, sin intereses, y sin que EL PROMITENTE COMPRADOR, pueda reclamar a LA PROMITENTE VENDEDORA, ninguna clase de indemnización por tal concepto. En todo caso, LA PROMITENTE VENDEDORA, manifiesta que hasta la presente fecha, no tiene conocimiento alguno de que exista obra o proyecto gubernamental en el sector, ni de que exista Decreto o Resolución que se haya dictado al respecto y pudiera afectar a EL INMUEBLE. NOVENA: EL PROMITENTE COMPRADOR, declara y garantizan que los fondos utilizados para realizar la presente negociación son de origen lícito y producto de su propio trabajo por tanto se exime de toda responsabilidad en este sentido a LA PROMITENTE VENDEDORA. DECIMA: Cualquier notificación que deban hacerse LAS PARTES de conformidad con el presente contrato o con la ley deberá dirigirse a la otra con fecha y en forma escrita y se tendrán por válidamente efectuadas mediante el envío de cartas a la dirección que las partes se indicaran mediante comunicación privada. DECIMA PRIMERA: Ambas partes convienen expresamente en elegir como domicilio especial a la ciudad de Caracas, para todos los efectos de este contrato y sus consecuencias, a la jurisdicción de cuyos Tribunales declaran someterse, teniendo las partes, el privilegio de ejercer acciones que se deriven de este contrato, por ante los Tribunales con sede en el domicilio del demandado, o en el sitio donde se encuentra ubicado EL INMUEBLE…”

    Del contenido del contrato previamente enunciado se puede extraer que: (i) la promitente vendedora –hoy demandante adquirió con el promitente comprador –hoy demandado- un compromiso de venta sobre un inmueble identificado con el código catastral Nro. 541-23-13, y constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 2-D, ubicado en la planta segunda del Edificio denominado “RESIDENCIAS CAPRI VI”, situado en la Avenida principal, Urbanización Palo Verde, Tercera Etapa (Lomas del Avila), Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el Documento de Condominio, Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 12 de agosto de 1996, bajo el Nro. 47, Tomo 17, Protocolo Primero; (ii) que en el acto de autenticación del documento de opción de compra venta se dejó constancia que el promitente comprador –hoy demandado- entregó a la promitente vendedora –hoy demandante- la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) en la siguiente forma: La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 50.000,00)como reserva provisional, mediante cheque librado en contra BBVA Banco Provincial S.A., Banco Universal Nro. 00313807, de fecha 28 de agosto de 2012–lo cual puede constatarse del contenido de la clausula tercera del contrato adminiculada con la copia simple del cheque de gerencia No. 00313807 cursante al folio 50- y la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00)entregada en el acto de la autenticación del contrato de opción de compraventa según se constata de la clausula tercera adminiculada con la copia fotostática simple del cheque de gerencia No. 00314786 cursante al folio 51; (ii) que el precio total de venta pactado sobre el inmueble fue la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 730.000,00); (iii) que en la clausula cuarta del contrato de marras se estableció que la duración del contrato era de “…de NOVENTA (90) días continuos, más TREINTA (30) días continuos de prorroga en caso de ser necesario y mediante instrumento otorgado a tal fin, contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento…”.

    Asimismo, se desprende de la clausula quinta del contrato de marras que lo convencionalmente pactado como causas de resolución imputables al promitente comprador fueron: “…1.- Si EL PROMITENTE COMPRADOR no pagase alguna de las cantidades señaladas en la cláusula TERCERA de este documento, en los términos y plazos previstos en la misma, o si una vez cancelados no se hicieren efectivos una vez presentado al cobro; 2.- Si EL PROMITENTE COMPRADOR, incumpliera alguna de las obligaciones que por este documento asume; 3.- Si EL PROMITENTE COMPRADOR no asistiese al acto de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente…”.

    En este mismo orden de ideas, se observa que en la misma clausula quinta del contrato ambas partes establecieron que:“… En caso de no efectuarse la venta definitiva por causa imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA, esta quedará obligada a reintegrarle a EL PROMITENTE COMPRADOR, la cantidad recibida hasta la fecha sin intereses, más la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios, sin necesidad de probarlo. En caso de que la negociación no se llevare a cabo por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, LA PROMITENTE VENDEDORA, tendrá derecho a quedarse con la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,00) y reintegrarle en un plazo máximo de quince (15) días contados a partir de la fecha de su incumplimiento a EL PROMITENTE COMPRADOR la diferencia de restar esta suma a la cantidad de dinero recibida a la fecha, sin intereses, por concepto de indemnización por daños y perjuicios, sin necesidad de probarlo. Queda entendido entre las partes que si por causa de fuerza mayor, o por el hecho del príncipe no se llegara a formalizar la venta de EL INMUEBLE, no existirá indemnización alguna para ninguna de las partes, solo se realizara el reintegro del dinero, sin que quede nada a reclamarse entre las partes por ningún concepto…”

    Así las cosas, en el presente asunto han reconocido ambas partes la existencia del contrato que las vincula; el vencimiento de dicho contrato y que no se ha llevado a cabo la venta definitiva del inmueble objeto del contrato, pero manifiestan controversia en cuanto al incumplimiento de las clausulas contractuales, toda vez que la demandante señala que la venta no se ha efectuado por incumplimiento del demandado la protocolización definitiva del documento de compra-venta y el pago del precio, en el término establecido en el contrato; mientras que por su parte el demandado sostiene que quien ha incumplido es la demandante, en virtud de que ésta última no ha realizado las gestiones pertinentes para obtener el visto bueno del acreedor hipotecario y del BANAVIH para poder efectuar la operación de compra-venta, en razón de que sobre el inmueble objeto del contrato pesa una hipoteca.

    Ahora bien, del material probatorio cursante en autos se desprende lo siguiente:

    (i) Que efectivamente el contrato de opción que vincula a las partes inició en fecha 02/10/2012 y venció noventa (90) días continuos después, es decir, el 02/01/2013 –clausula cuarta-; (ii) que no hubo prorroga respecto del contrato primigenio por cuanto no se desprende de autos instrumento autenticado a tal fin –como se requería en la clausula cuarta-; (iii) que el precio pactado por las partes para la venta del inmueble fue la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 730.000,00); (iv) que de conformidad con lo señalado en el contrato –clausula tercera- la demandante recibió del demandado como reserva provisional la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) mediante cheque librado contra el BBVA BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL No. 00313807 de fecha 28/08/2012; (v) que en la misma clausula tercera del contrato quedó señalado que la parte demandada canceló a la parte demandante en la oportunidad de la autenticación del contrato la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), mediante cheque No. 00314786 librado contra BBVA BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL de fecha 25/09/2012; (vi) que de conformidad con la clausula tercera el promitente comprador quedó obligado a que “en caso de que no fuera tramitado o aprobado el crédito bancario a cancelar el saldo pendiente del precio de venta con dinero de su propio peculio y a sus únicas y exclusivas expensas en moneda de curso legal” (vii) que de conformidad con lo pactado en el contrato –clausula quinta- el contrato quedaría resuelto si “1.- el promitente comprador no pagase alguna de las cantidades señaladas en la cláusula tercera del contrato, en los términos y plazos previstos en la misma, o si una vez cancelados no se hicieren efectivos una vez presentados al cobro;2.- Si EL PROMITENTE COMPRADOR, incumpliera alguna de las obligaciones que por este documento asume; 3.- Si EL PROMITENTE COMPRADOR no asistiese al acto de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente…”

    Así las cosas, la parte demandada pretendió rebatir las afirmaciones de hecho realizadas por su contraparte señalando que

    tenía un crédito aprobado por el Banco de Venezuela para el pago total del precio, pero que la venta no se había llevado a efecto por causas imputables a la demandante al no haber llevado el documento definitivo de venta para que BANAVIH y su acreedor hipotecario le dieran el visto bueno; que la cantidad entregada a la demandante fue la suma de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 292.000,00), en virtud de que entregó las siguientes cantidades: 1.-CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.50.000,00), mediante cheque de gerencia No. 00313807 librado en fecha 28/08/2012, contra la cuenta corriente No. 0108-0029-30-0900000012 del BBVA Banco Provincial a la orden de: Y.J.M.R.; 2.- CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.150.000,00) mediante cheque de gerencia No. 00314786 librado en fecha 25/09/2012 contra la cuenta corriente No. 0108-0029-30-0900000012 del BBVA Banco Provincial a nombre de Y.J.M.R. y NOVENTA Y DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.92.000,00)mediante cheque de gerencia No. 00314786 librado en fecha 25/09/2012 contra la cuenta corriente No. 0108-0029-30-0900000012 del BBVA Banco Provincial y avalado por copia simple de documento privado tenido por reconocido cursante a los folios 53 al 54 ambos inclusive.

    Así las cosas, se aprecia que con las defensas de la parte demandada y los medios probatorios traídos a los autos, ésta última sólo logró demostrar la cantidad entregada hasta la fecha a la demandante como parte del pago del precio del inmueble objeto de juicio, esto es, la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 292.000,00), quedando un saldo restante de sobre el precio total de venta de CUATROCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.438.000,00), saldo éste que según lo estipulado contractualmente –clausula tercera- debía pagar el demandado antes del vencimiento del término contractual con dinero de su propio peculio o mediante la tramitación y aprobación de un crédito bancario; sin embargo respecto al alegato sostenido por la demandada de que el incumplimiento del contrato le es imputable es a la parte demandante, toda vez que ésta no llevó el documento definitivo de venta para que su acreedor hipotecario y BANAVIH le dieran el visto bueno, se aprecia que tal alegato no quedó debidamente probado en autos por cuanto las documentales promovidas a tales efectos cursantes a los folios 55 al 65 ambos inclusive fueron desechadas del debate probatorio al tratarse de copias fotostáticas simples de documentos privados emanados de un tercero las cuales no fueron avaladas por ningún otro medio probatorio a objeto de poder adminicularlas para que surtieran pleno valor en juicio, aunado al hecho de que como se indicara supra la propia clausula tercera del contrato establecía que el hoy demandado se comprometió a pagar el saldo restante del precio total del inmueble al momento de la firma del documento definitivo de compra venta en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente con dinero de su propio peculio o mediante la tramitación y aprobación de un crédito hipotecario.

    Siendo ello así, en el caso concreto se tiene que la parte demandada no cumplió con su carga probatoria a los efectos de demostrar los hechos extintivos, modificativos o impeditivos de la obligación que se le demandó, en razón de lo cual, resulta forzoso para quien aquí sentencia establecer que al haberse extinguido la duración del contrato de opción de compra venta sin observarse el pago total del precio y la debida protocolización del documento definitivo de compraventa por parte del optante comprador, éste último incumplió con las obligaciones contraídas en el contrato de marras –específicamente en sus clausulas tercera y cuarta-, lo que habilita a dar por resuelto el contrato de opción de compra venta, con la consecuente aplicación de la clausula quinta según la cual la promitente vendedora tiene derecho a retener la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES CON 00/100 cts (Bs. 100.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios y reintegrar al promitente comprador la diferencia de restar éste monto a la cantidad recibida a la fecha, es decir a la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 292.000,00) –tal y como se desprende del propio documento de compra venta, así como de los documentos cursantes a los folios 50 al 51 y 53 al 54 todos inclusive los cuales fueron valorados en el capítulo relativo a las pruebas-; por lo que la promitente vendedora deberá reintegrar al promitente comprador la cantidad de BOLÍVARES CIENTO NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 192.000,00). Y así se decide.

    Finalmente, respecto de la petición del demandado de declarar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y SE PERFECCIONE LA VENTA, es preciso acotar, tal y como lo estableció la recurrida que para hacer una mutua petición en la contestación de la demanda, debe hacerse mediante la figura de la reconvención de conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió en el caso concreto; en virtud de lo cual se niega tal petición. Y así se decide.

    En consideración a la motivación anteriormente expresada, el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada debe ser declarado con lugar, por lo que la decisión recurrida debe ser modificada sólo en lo que respecta a la cantidad a ser reintegrada a la parte demandada. Y así se decide.

    DISPOSITIVA

    Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la abogada YOLIMAURY L.P., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadano R.A.M.R., contra la decisión de fecha 25 de junio de 2013, proferida por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: “PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta interpuso la ciudadana Y.J.M.R. contra el ciudadano R.A.M.R.. Se condena a la parte demandada a dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta (cláusula penal) del contrato de opción de compra venta, notariado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de octubre de 2012, inserto bajo el Nro. 22, Tomo 422, en consecuencia, del dinero dado en arras a la parte actora, la misma, tiene derecho a la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de daños y perjuicios. No hay condenatoria en costas dado la naturaleza del fallo”.

SEGUNDO

SE MODIFICA, la decisión apelada de fecha 25 de junio de 2.013, proferida por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sólo en lo que respecta a la cantidad a reintegrar a la parte demandada; por lo que en consecuencia la parte demandante deberá reintegrar al demandado la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 192.000,00)-monto éste que es el resultado de restar al monto abonado al total del precio de venta, a saber, DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 292.000,00), la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 100.000,00) que corresponden a la demandante por concepto de indemnización de daños y perjuicios-, según lo dispuesto en la clausula quinta del contrato.

TERCERO

Al haberse declarado con lugar el recurso de apelación interpuesto no se condena en costas del recurso a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; en cuanto a las costas del juicio al haber quedado incólume la declaratoria parcialmente con lugar de la demanda no procede la condenatoria en costas del juicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena la notificación de las partes, por cuanto la presente sentencia se pronunció fuera del lapso legal.

Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los 29 días del mes de enero del año dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

LA JUEZ

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA

LA SECRETARIA,

ABG. AMBAR MATA L.

En la misma fecha, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 2:05 p.m.

LA SECRETARIA,

ABG. AMBAR MATA L.

EXP: AP71-R-2012-000771

RDSG/AML/mtr