Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 16 de Octubre de 2006

La controversia que origina la pretensión de resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, la resumimos así: La parte demandante y reconvenida de la causa continente, es decir, los ciudadanos A.S.L., J.S.D. y M.L.D.S., alegó que habiendo suscrito un contrato de promesa bilateral de compraventa con el ciudadano A.M.P., el 3 de Agosto de 1.998, ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el No. 75, tomo 50 de los libros respectivos (folios 7 al 9 de este expediente), fue incumplido por el promitente comprador A.P., ya que, según su dicho “...desde el día 30 de Mayo de 1.999, fecha esta en que vencía el plazo y la prorroga impuesta para la celebración del contrato definitivo, ha sido imposible comunicarse con el mencionado ciudadano…”,. Y sostienen mas adelante que: “…desde finales del mes de marzo los vendedores le hicieron entrega de los documentos y las solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo, y hasta la presente fecha el señor A.M.P.C., no se ha comunicado para señalar la fecha de la protocolización, ni explicar la situación, ocupando el mismo el inmueble, sin realizar ningún tipo de pago y adeudando la cantidad de Veinte Millones Setecientos Mil Bolívares (Bs.20.700.000)...”; pidiendo se declarara la resolución contractual, “el desalojo del inmueble” (sic) y el pago de los daños y perjuicios que estableció en Bs.4.300.000 más honorarios profesionales.

Por su parte, A.M.P.C., arriba identificado, actor en el juicio contenido y demandado-reconviniente en la causa continente, y que en lo adelante lo denominaremos el demandado, alegó en su demanda acumulada, que: “...habiendo dado cumplimiento a cabalidad con todas las obligaciones estipuladas en las cláusulas del contrato de Opción de Compra Venta, muy especialmente la cláusula quinta, entregando para el momento de la firma por ante la Notaría Pública, del ya mencionado contrato la suma BOLIVARES DOS MILLONES QUINIENTOS MIL CON 00/100 (Bs.2.500.00,OO) y posteriormente realizando los abonos mensuales sucesivos por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.200.000,oo), tal y como se evidencia de los recibos de depósito en el Banco Federal,... por razones que se desconocen, se negaron a otorgarme el documento definitivo de compra - venta, incumpliendo de esta manera con las cláusulas tercera y séptima del mencionado Contrato de opción de Compra Venta, razón por la que surge para ellos la obligación de entregar las cantidades señaladas claramente en el contrato...”, demandando el pago -en vía ejecutiva- de ocho millones seiscientos mil bolívares (Bs.8.600.000), más los intereses y las costas.

Los demandantes SABURIDO, en su contestación a la demanda acumulada, negaron y rechazaron que hubieran incumplido con la venta del inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa, denunciaron la improcedencia de la vía ejecutiva por incumplimiento de los requisitos legales del documento de opción de compraventa; denunciaron el fraude que, según ellos, cometió el demandado. Alegaron que nunca recibieron notificaciones de ningún tipo para el otorgamiento y que el demandado cambió las condiciones iniciales de compraventa, recortando el precio y alargando el plazo de pago, tal como consta en el documento sin firma que anexaron a sus pruebas.

Por su parte, en el acto de contestación de la demanda en la causa continente, el demandado PEÑA negó y rechazó que no se hubiera comunicado con la actora y que se haya aprovechado del inmueble al usarlo sin ningún tipo de pago, pues “...mantenía su condición de inquilino legítimo...”, “...llegando al extremo de enviar telegrama y practicar Notificación Judicial...” para que le vendieran el inmueble, pero que “los vendedores se negaron a realizar la venta por el precio convenido”. Además, el demandado reconvino a la actora en los siguientes términos: Que el incumplimiento de la actora en el otorgamiento de la venta, aunado al hecho de la practica de una medida de secuestro, “...generó una serie de daños y perjuicios” al hacérsele imposible continuar cumpliendo con el contrato celebrado con la empresa ALDUS PUBLICIDAD, C.A., dejando de percibir la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.40.000.000)”. Además, reclamó el pago de novecientos mil bolívares (Bs.900.000) de alquiler; de diez millones de bolívares (Bs.10.000.000) por concepto de daños morales, “debido a que su reputación y su imagen se vio afectada ante los vecinos y la comunidad, al ser desalojado como se hizo”; que generó una serie de gastos médicos por trauma causado a su hijo y que se paguen los intereses causados por las acreencias demandadas en la causa contenida.

Los actores reconvenidos contestaron en su oportunidad esta reconvención, negando y rechazando “todos y cada uno de los alegatos expuestos”, que la reconvenida actuó siempre de buena fe al entregar la solvencia de Derecho de Frente (sic) y que el demandado debió hacer una oferta real de pago.

En síntesis, como quiera que ambas partes niegan el incumplimiento de las obligaciones que establecieron en el contrato de opción de compraventa arriba identificado, documento fundamental de sus pretensiones, y a los fines de resolver sobre la eficacia que puedan tener las pruebas producidas por los litigantes, resulta menester que a continuación se proceda con el correspondiente establecimiento, análisis y valoración, así:

La parte actora reconvenida produjo los siguientes documentos:

• Documento contentivo de la Opción de compraventa otorgada por las partes ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal el 3 de agosto de 1998 bajo el No. 75, tomo 50 (folios 7 al 9). Aquí se aprecian las obligaciones asumidas por los demandantes, esto es, “…entregar a EL COMPRADOR las solvencias necesarias para la protocolización...” y a “...transferir la propiedad…”. Esta instrumental no fue impugnada en forma alguna ni tachada de falsa por el demandado, lo cual impone la aplicación de la tarifa de valoración probatoria establecida en el artículo 1359 del Código Civil y es apreciada como plena prueba. Así se decide.

• Acompañaron el documento de propiedad del apartamento N°17-D, ubicado en el piso 17 de la torre D del Conjunto Residencial Mirador, situado entre las esquinas de Avilanes a Mirador, Parroquia La C.M.L.d.D.C., protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador, bajo el No.43, tomo 46 del 09 de Diciembre de 1987. Esta instrumental no fue impugnada en forma alguna ni tachada de falsa por el demandado, lo cual impone la aplicación de la tarifa de valoración probatoria establecida en el artículo 1359 del Código Civil y es apreciada como plena prueba de la propiedad del citado inmueble a favor de los demandante. Así se decide.

• Adjunto a su escrito de contestación a la reconvención, la parte actora produjo un original del contrato de compraventa que le había entregado el demandado reconviniente, por intermedio de su apoderada Dra. F.R., contentivo de la compraventa definitiva que suscribirían los litigantes ante el Registrador Inmobiliario (folio del expediente). Este documento no está suscrito por las partes, sin embargo, tiene una firma autógrafa original de su redactora, esto es, la abogada F.R. quien, como se dijo, era quien representaba jurídicamente al demandado. Esta instrumental no fue impugnada, negada o desconocida en forma alguna, lo que impone la aplicación de la tarifa de valoración probatoria establecida en el artículo 1363 del Código Civil, en cuanto a la legitimidad de la redacción documental en la persona de quien fuere abogada del demandado A.M.P.C. que, en consecuencia, actuaba en su nombre y representación. Así se decide..

La parte demandada reconviniente produjo las siguientes:

• Documento contentivo de la Opción de compraventa otorgada por las partes ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal el 3 de agosto de 1998 bajo el No. 75, tomo 50 (folios 7 al 9). Aquí se aprecian las obligaciones asumidas por el demandado reconviniente, esto es, “…comprar a LOS VENDEDORES, el inmueble anteriormente descrito, dentro de un lapso de DOSCIENTOS CUARENTA (240) días continuos, contados a partir de la autenticación del presente convenio, prorrogables por otros sesenta (60) días. El precio de Bs.25.000.000 sería pagado “…en dinero efectivo… al momento de la protocolización del documento definitivo.” ; a “...realizar abonos mensuales sucesivos, imputables al precio de venta al momento de producirse la protocolización definitiva, por la cantidad de Bs.200.000…” “Queda entendido que EL COMPRADOR asumirá los gastos de derechos de Registro, Notaría, traslados, habitaciones y redacción del documentos.”. Esta instrumental es la misma producida por la parte actora, cuya valoración ya quedó establecida en el primer punto de la pruebas que analizáramos supra, y que se da por reproducida.

• Resultas de notificación judicial realizadas por el Tribunal Segundo de Parroquia de esta Circunscripción, en fecha 27 de mayo de 1999, a instancias del demandado reconviniente A.M.P.C.. En esta solicitud pidieron al referido juez que se traslada a la Urb. Terrazas del Ávila, Calle 2, Res. Bosque Verde, apto. 121, Caracas, para que notificara a la codemandada A.S.L. que “...deberá comparecer por ante la Oficina Subalterna de Registro... ubicada en la Avenida A.B., Edf. Las Fundaciones, piso 10, el 31 de Junio de 1.999, a partir de las 10 de la mañana, siendo esta oportunidad la última...”. En el acto de notificación el Juez de Parroquia dejó asentado lo siguiente: “…una vez en la dirección indicada, procedió a tocar las puertas del inmueble, no contestando persona alguna a su llamado, por lo que el tribunal procedió a colocar por debajo de la puerta del mismo una copia simple del contenido de la presente Notificación...”. Esta actuación judicial, en concepto de este juzgador, no prueba que se halla notificado a la parte actora de la fecha del otorgamiento allí indicado, en tanto no fue entregada a persona alguna y no hay otras pruebas en autos que indiquen a esta superioridad que en esa dirección vivieran los demandantes. Estos aspectos se adminiculan con lo establecido por la Juez de Instancia quien determinó que la supuesta fecha de otorgamiento (31/06/99) no existe en el calendario cristiano (hecho que es cierto) y aun ante el supuesto de que se tratara de un lapsus calami, lo cual no ha sido alegado por el demandado en ningún momento, el prolongado plazo de 240 días para materializar la compraventa definitiva ya había vencido al 31 de marzo de 1999. Todo lo expuesto, aunado a la negativa de los demandantes de haber recibido ninguna notificación, conllevan a esta superioridad a desechar la actuación judicial realizada, como acto de supuesto cumplimiento de las obligaciones del demandado, por cuanto lo único que podría demostrar este Justificativo judicial es el traslado del juez a la dirección mencionada y en la fecha señalada. Así se decide.

• “Formulario para la consignación de telegramas” donde se aprecia lo siguiente: Es remitido por A.P. a A.S., por intermedio de IPOSTEL el 15 de junio de 1999, a la dirección que mencionáramos en el cardinal anterior. En su texto dice que la destinataria deberá “…comparecer ante Registro Subalterno Quinto … a fin de protocolizar venta apto.17D, Ed. Centro Res. Mirador a cual usted se comprometio. (sic) Día 16 06 99 entre 08:30 y 11:am El presente servirá como ultimo aviso .” Aparte de este formulario, fue promovido el “Recibo de Consignación” sellado por el citado Instituto Postal que sólo demuestra su consignación un día antes del supuesto otorgamiento. Esta instrumental al no cumplir con los requisitos que establece el artículo 1375 del Código Civil, en tanto no hay otra prueba que demuestre su entrega a la codemandada señalada, aunado al hecho de que la actora niega haberlo recibido y, como antes se dijo, no existe prueba en autos de que la dirección de destino sea el domicilio de los demandantes, debe desecharse como acto de supuesto cumplimiento de las obligaciones del demandado. Así se decide.

• Nueve (9) constancias de depósitos mensuales de Bs.200.000 cada uno, que van desde el mes de Septiembre de 1998 hasta el mes de mayo de 1999, realizados por el demandado a favor de la codemandada A.S. en una cuenta de ahorros de ésta en el Banco Federal. Estas instrumentales no fueron impugnadas por la demandante, lo que impone la aplicación de la tarifa de valoración probatoria establecida en el artículo 1363 del Código Civil y demuestra que la codemandante A.S. recibió en su cuenta la cantidad de Bs.1.800.000 que, según los términos del contrato de opción de compraventa ya mencionado en el cuerpo de esta sentencia, serían imputados al precio al momento de la protocolización del documento definitivo. Así se decide.

• Para el sustento de los daños y perjuicios reclamados por el ciudadano PEÑA CASTRO en su reconvención, produjo contrato notariado celebrado con la empresa ALDUS PUBLICIDAD, C.A., donde se supuestamente hace constar que dejó de percibir la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.40.000.000). De manera que insertos a los folios 86 al 92 de la pieza principal, rielas dos instrumentales, consistente en un documento notariado de finiquito, marcado “B” y un anexo privado marcado “C”, con citada sociedad Aldus Publicidad, C.A.. Dichos documentos, al no ser ratificados ante el tribunal de la causa, escapando al control de la actora, infringe el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia deben ser desechados como medio de prueba. Así se decide.

• Copia certificada por el Registrador Subalterno del Quinto Circuito de Registro del Municipio Registrador, no suscrito por las partes, que contiene lo que sería la compraventa definitiva del inmueble opcionado. Se observa que el documento tiene un sello de anulado, de manera que no se otorgó, y adminiculado con las planillas de liquidación de derechos del SENIAT y del propio Registro, se aprecia que fue presentado en fecha 28 de mayo de 1999 (dos días antes de la finalización del plazo y de la prórroga para otorgar la venta). No aprecia este sentenciador para que fecha estaba fijado el otorgamiento, pero, adminiculando esta instrumental con las anteriormente a.o.q. fue retirado por el demandado PEÑA CASTRO en fecha 18/06/1999, de manera que lo hizo antes de la fecha que aparece en la Notificación Judicial arriba reseñada, que entendemos citaba a los demandantes para el 30 de junio de 1999, en virtud de la inexistencia del día 31 en ese mes, y después del día 16 de junio de 1999 que, según el telegrama ya desechado, sería la “última oportunidad” para el otorgamiento. Esta instrumenta solo demuestra su autoría en la redacción por la abogado del demandado PEÑA CASTRO y debe ser desechado al igual que la notificación judicial y el telegrama, en tanto no son pruebas concordantes, no merecen la confianza de este juzgador y nada prueban como acto de supuesto cumplimiento de las obligaciones del demandado. Así se decide.

• Durante el proceso acumulado se evacuaron las testimoniales promovidas por el demandado PEÑA CASTRO, de los ciudadanos C.B. y L.Y.C.B.. El primero de los mencionados, al ser sometido a las repreguntas de la representación judicial de los demandantes (folio 184 pieza principal), repregunta tercera, al preguntarse sobre el piso donde está ubicado el Registro Subalterno, donde supuestamente había visto al demandando esperando a los demandantes, contestó que ese despacho estaba ubicado en una planta distinta a donde verdaderamente se encuentra, debiendo desecharse este testimonio por su evidente falsedad, habiendo éste declarado previamente que se dedicaba a gestiones regístrales y mercantiles. En cuanto a la declaración testimonial de la otra ciudadana, inserta al folio 183 de la pieza principal, por tratarse de un único testigo promovido en las mismas circunstancias del anterior, cuya deposición no puede concatenarse ni corroborarse con otras; no le merece confianza a este juzgador y tampoco su dicho demuestra que el demandado haya pretendido cumplir su principal obligación de pagar el precio. El simple hecho, en caso de ser cierto, de que el demandado estuviere en el Registro Subalterno en espera de los demandantes, no implicaba necesariamente que se fuera a verificar el pago de saldo del precio, especialmente, cuando no se trajo a estos autos ninguna prueba de que el ciudadano PEÑA CASTRO contara con ese dinero. Para esta situación particular, esta superioridad concuerda con el tribunal de procedencia y con los demandantes, que correspondía al promitente comprador utilizar los medios legalmente establecidos, como la Oferta Real de Pago, que lo liberaría de su obligación, lo cual no hizo. Así se establece.

• Ante esta Superior Instancia, la representación judicial del demandado PEÑA CASTRO promovió una variedad de documentales, constituidas por: Tres planos emanados del Instituto Geográfico S.B.; Actas de Inspección practicadas por el Tribunal Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; justificativos de testigos evacuados ante el Notario Décimo del Municipio Libertador de Caracas. Además se consignaron y reprodujeron las mismas pruebas evacuadas ante la juez de procedencia y que ya hemos a.s.E.c. a las citadas instrumentales, este tribunal mediante auto fechado 30 de Septiembre de 2002 las declaró inadmisibles por razones de ilegalidad, contra este auto fue anunciada casación, siendo negada mediante auto del 25 de octubre de 2002 y ante la inercia impugnativa de la recurrente, quien no recurrió de hecho, quedó definitivamente firme el auto de inadmisibilidad de dichas documentales, por lo que nada tiene que decidir este sentenciador en ese sentido. Asimismo, el demandado apelante promovió prueba de posiciones juradas, que fueron debidamente admitidas por esta superioridad, pero al no operar la citación de los absolventes, no se llevaron a cabo dentro del lapso legalmente establecido, por lo que tampoco hay materia sobre la cual decidir. Así se decide.

Ahora bien, cumplida la tarea anterior, esta Alzada debe primero determinar y establecer los alcances y efectos del contrato de opción de compraventa, con el propósito de develar su naturaleza jurídica, siguiendo las reglas que para interpretación de contratos o actos procésales establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que es del siguiente tenor:

…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…

(Resaltado del Juez)

Así pues, en procura de conocer la verdad –coincidiendo verdad formal y real- que se ciñe al principio de la legalidad consagrado en nuestro sistema jurídico, sin sacar elementos de convicción fuera de los autos, este ductor del proceso debe escudriñar del presente expediente y del contrato en cuestión la intención que las partes persiguieron al momento de suscribirlo, sujetándose también a las máximas de experiencia y a la buena fe con que dichos contratos deben ser ejecutados, que obligan a lo expresado en ellos según la equidad, el uso o la ley misma; parámetro éste último que consagra el artículo 1.160 del Código Civil, siendo de la exclusiva soberanía del juzgador la materia de interpretación de contratos, ciñéndose a las menciones contenidas y sin incurrir en falso supuesto.

Primeramente, como ha quedado expresado en la motiva de esta decisión, especialmente en el establecimiento y valoración de las pruebas, hemos visto como las partes en conflicto pactaron una serie de obligaciones para materializar la mutua promesa de compraventa sobre el inmueble que fue objeto de esta convención. En cuanto a los demandantes, estos se obligaron a entregar la documentación necesaria para que fuere protocolizada la venta y a transferir la propiedad libre de gravámenes y servidumbres. Mientras que el demandado asumió, como es costumbre y como así lo impone la ley (artículo 1491 del Código Civil) las obligaciones de pago del precio en el momento de la protocolización definitiva, el pago de mensualidades de Bs.200.000 imputables al pago del precio y la redacción del documento de compraventa, con las gestiones de presentación y pago de los derechos arancelarios registrales.

Conforme a los alegatos esgrimidos por las partes, tanto en sus demandas, como es sus contestaciones de los procesos acumulados, este juzgador estima que no hay contención y, por tanto, no son hechos controvertidos, lo relacionado al cumplimiento de las obligaciones de los demandantes vendedores, por expresa admisión de hechos del demandado, quien no ha negado que éstos le hubieren entregado la documentación necesaria (solvencias, pago de impuestos, etc.) necesarios para que sea haga procedente el registro de la venta. Por otra parte, tampoco es un hecho controvertido que el demandado PEÑA CASTRO haya depositado la expresada cantidad de Bs.200.000 mensuales a favor de los demandantes, desde la fecha de otorgamiento del documento de opción (agosto de 1998) hasta el vencimiento del termino para su materialización (marzo de 1999 y mayo de 1999, si se abarca también la prorroga). De manera que el aspecto focal de la controversia viene dado por el alegado incumplimiento del demandado, quien no avisó el momento en que debía otorgarse la venta y, en consecuencia, no hizo el pago definitivo del precio dentro del lapso paritariamente instituido, y la antitesis de éste, en lo concerniente a que los demandantes, no obstante haberlos notificados judicialmente y mediante telegrama, no asistieron al Registro Inmobiliario a hacer la tradición del apartamento.

Habiendo dos tesis diametralmente opuestas, tocaba a las partes probar sus afirmaciones en los términos del artículo 1354 del Código Civil, y en tal sentido el tribunal observa que la carga probatoria, en este caso, correspondía al demandado PEÑA CASTRO a quien tocaba probar que, dentro del extenso lapso de 300 días continuos (incluida la prórroga de 60 días) se encontraba preparado para pagar el saldo del precio de Bs.20.700.000 y debía notificar a los vendedores del momento en que debían presentarse al registro, otorgar la venta y hacer la tradición del inmueble, hasta el 30 de mayo de 1999, fecha en que vencía el citado lapso más su prorroga. En este sentido, su propia actuación procesal y previa del demandado desdice y desvirtúa que éste se encontrara en disposición de materializar la venta. En efecto, no obstante tener casi un año para preparase, ordenar la redacción del contrato y presentarlo ante el Registrador con holgura espacial para no incurrir en habilitaciones, como era su obligación, observamos que, según el documento consignado por el propio demandado a titulo de prueba; la redacción y presentación de este instrumento se hizo apenas dos días antes del vencimiento de esos 300 días. También se observa que un día antes a esa presentación, el oferido PEÑA habilitó un Tribunal de Parroquia, con el fin de trasladarse a una supuesta dirección de los vendedores y notificarles que la venta se efectuaría un mes después y, vencido el lapso de pago contractual, envía un telegrama notificando que el otorgamiento se haría en una fecha distinta. Estas instrumentales que ya fueron analizadas y descartadas en el cuerpo de esta sentencia, no demuestran en forma alguna que el comprador apelante en realidad tuviera la intención de materializar la venta, en virtud de que, aun estando en todo momento asistido de abogado, según se infiere de todo el bagaje instrumental producido por las partes, no optó por la herramienta legal y eficaz que hubiera creado en este juzgador la certeza de que ciertamente el demandado PEÑA CASTRO cumpliría con su principal obligación de pago, en tanto no acudió al tribunal competente para solicitar se hiciera oferta real de pago a los vendedores. Al contrario, el demandado se limitó a hacer notificaciones a nadie, pues el propio Juez de Parroquia dice haber “introducido bajo una puerta” la notificación, lo que demuestra que no hubo persona que se enterara de ese asunto, y después, envió un telegrama sin hacer prueba de que fue recibido por su destinatario, quien también lo niega. A esto debe sumarse, que la pretensión procesal de PEÑA CASTRO tanto de reconvención como de su demandada acumulada, no es que los demandantes cumplan el contrato y le vendan el inmueble, sino que, a pesar de estar ocupándole – aparentemente sin contraprestación alguna – pide que le paguen lo que abonó a la actora y unos daños perjuicios que presuntamente le causaron. El propio demandado nada dijo tampoco contra el alegato de los demandantes, en cuanto haber cambiado unilateralmente las condiciones de la opción de compraventa contenidas en el contrato enviado por su abogada F.R., donde se aprecia una extensión del lapso de pago, más allá de los 300 días y una rebaja de casi un 25% del precio.

Todas estas argumentaciones crean certeza en la tesis de los demandantes, quienes no solo otorgaron facilidades de pago y un extenso lapso para materializar la venta, sino que cumplieron con las obligaciones asumidas de entregar al optante la documentación necesaria para que se hiciera el otorgamiento ante Registrador.

Sobre el aspecto medular de esta controversia es conveniente destacar lo que el tribunal a quo dijo en su fallo:

…Advierte esta sentenciadora, que el demandado o promitente comprador durante la secuela del juicio, debió producir prueba de un hecho que hubiere indicado su indiscutible voluntad de cumplir su obligación contractual de comprar, como es la de pagar el precio y, no lo hizo. No presentó ni siquiera una fotocopia del cheque o instrumento con el cual pensaba pagar el saldo, ni presentó alguna constancia de retiro de fondos, si es que pensaba pagarlo en efectivo, ni promovió informe bancario para demostrar que tenía el dinero necesario para ello ni, en fin, hizo actividad probatoria que llevara al convencimiento de este tribunal que verdaderamente tenía la voluntad y contaba con el dinero para pagar, lo que hace insostenible su alegato de que no le querían vender. Así se decide.

Conforme a todo lo expuesto, considera quien suscribe que ante la pretensión de los demandantes de resolución de contrato por incumplimiento, correspondía al demandado PEÑA CASTRO probar el cumplimiento de las obligaciones que asumió en el pacto de compraventa tantas veces mencionado, lo cual no hizo, haciendo procedente la demanda incoada, como en efecto quedará establecida en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.

Corresponde ahora dirimir el merito de la demanda que por cobro de bolívares –vía ejecutiva- intentó el ciudadano A.P. contra los demandantes de la causa continente, donde alegó lo siguiente: “...habiendo dado cumplimiento a cabalidad con todas las obligaciones estipuladas en las cláusulas del contrato de Opción de Compra Venta, muy especialmente la cláusula quinta, entregando para el momento de la firma por ante la Notaría Pública, del ya mencionado contrato la suma BOLIVARES DOS MILLONES QUINIENTOS MIL CON 00/100 (Bs.2.500.00,OO) y posteriormente realizando los abonos mensuales sucesivos por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.200.000,oo), tal y como se evidencia de los recibos de depósito en el Banco Federal,... por razones que se desconocen, se negaron a otorgarme el documento definitivo de compra - venta, incumpliendo de esta manera con las cláusulas tercera y séptima del mencionado Contrato de opción de Compra Venta, razón por la que surge para ellos la obligación de entregar las cantidades señaladas claramente en el contrato...”, demandando el pago -en vía ejecutiva- de ocho millones seiscientos mil bolívares (Bs.8.600.000), más los intereses y las costas. Por su parte, Los demandantes SABURIDO, en su contestación a esta demanda acumulada, negaron y rechazaron que hubieran incumplido con la venta del inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa, denunciaron la improcedencia de la vía ejecutiva por incumplimiento de los requisitos legales del documento de opción de compraventa; denunciaron el fraude que, según ellos, cometió el demandado. Alegaron que nunca recibieron notificaciones de ningún tipo para el otorgamiento y que el demandado cambió las condiciones iniciales de compraventa, recortando el precio y alargando el plazo de pago, tal como consta en el documento sin firma que anexaron a sus pruebas.

Con respecto a esta pretensión, esta Superioridad reproduce los argumentos explanados en el cardinal PRIMERO de la motivación de esta sentencia, en tanto el demandado PEÑA CASTRO (actor en esta demanda acumulada) no probó que los ciudadanos SABURIDO se hubieren negado a otorgar el documento de compraventa y tampoco probó que hubiese cumplido “a cabalidad” con las obligaciones asumidas. Además, al decidir este Tribunal sobre la procedencia de la resolución contractual, como en efecto ya se hizo, es obvio que la pretensión del cobro de la cláusula penal de la opción de compraventa, por vía de consecuencia, es improcedente. Y así se decide.

Es menester mencionar lo establecido por la decisión recurrida al resolver el fondo de la pretensión de cobro de bolívares planteada. A tal efecto dijo:

“En el auto de admisión de la demanda presentada, fechado 08 de Julio de 1.999, el Juez de procedencia (El Sexto de Primera Instancia) no mencionó que admitía la pretensión por el procedimiento especial de Vía Ejecutiva, ni la demandante (aquí identificado como el demandado reconvenido) pidió al juzgador ampliara ese aspecto del proceso para que, en primer lugar, la demandada conociera claramente el procedimiento que debía seguir en la sustanciación del juicio al cual se le llama como parte y, en segundo lugar, para establecer -como en efecto debe hacerse en todo procedimiento especial-, los motivos razonados del juzgador para admitir y tramitar la pretensión por el procedimiento especial, con los resultados del “examen cuidadoso” del instrumento que se presenta con carácter de “título ejecutivo”, tal como lo ordena el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo al contenido del libelo de demanda acumulada o contenida, el demandado reconviniente pretendió, por vía ejecutiva, cobrar compensaciones dinerarias establecidas previamente en una cláusula penal (siempre accesoria de una obligación principal) que, a los fines de su exigibilidad, requiere del cumplimiento de dos requisitos básicos: a) El incumplimiento o la inejecución culposa de la obligación principal por parte del deudor; y B) Que el deudor haya sido constituido en mora; hechos éstos que han sido negados por la actora, demandada en ese libelo, especialmente el último requisito señalado, pues alega no haber recibido ninguna comunicación en ese sentido.”

Mas adelante el citado fallo instituyó lo siguiente:

“Fundado en la consideraciones precedentes, el embargo ejecutivo decretado en fecha 09 de Diciembre de 1.999, por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, es ilegal al ser acordado --con ese carácter-- al inicio de un juicio ordinario, debiendo ser revocado todo en virtud de la falsa aplicación que hizo el tribunal de origen del artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, pues, el supuesto de esa norma sólo es procedente ante la presentación indiscutida de los llamados “títulos Ejecutivos”, que son aquellos que valen por si mismos, lo cual desestimó el mencionados Juzgado Sexto al admitir y sustanciar la pretensión incoada por la vía ejecutiva, y así se decide.”

No comparte esta superioridad el criterio del a quo, de que en la admisión de vía ejecutiva el juzgador debe señalar que la admite por ese procedimiento, ya que el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil no impone ese deber.

Sin embargo, este juzgador concuerda plenamente en que se ha debido hacer un análisis del instrumento presentado por el actor como fundamental de la pretensión ejecutiva, observando los parámetros de la citada norma procesal, donde dicho instrumento debía cumplir con el requisito mínimo de que la obligación reclamada conste de manera clara, y que la cantidad sea liquida y de plazo vencido.

Esto no sucedió en el presente caso, en tanto el documento presentado por el actor, se trata de una opción de compraventa que, aun siendo auténtica, no contenía una obligación de plazo vencido ni mucho menos evidenciaba la existencia de una cantidad “liquida y exigible”. En este sentido conviene citar lo señalado por el único aparte del artículo 1263 del Código Civil, aplicable al presente caso, que dice: “Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.” Este marco legal infiere que primeramente debe despejarse, en proceso judicial, lo relativo a “la culpa” del agente, para exigir la retención o el doble de las arras recibidas “como garantía de los daños y perjuicio”, de tal manera que si en principio debe ventilarse la culpabilidad de los sujetos o decidir sobre las eximentes, según sea el caso, no sería posible bajo ninguna circunstancia que pueda cobrarse en vía ejecutiva una “cláusula penal”. Conforme a lo expuesto y por cuanto es evidente que juez sexto de primera instancia de esta Circunscripción Judicial admitió la citada demanda por ese procedimiento especial, sin la presentación del documento exigido por la ley, la demanda vía ejecutiva intentada por el ciudadano A.P.C. debe declararse inadmisible y revocarse el embargo ejecutivo decretado por ser violatorio de la ley. Así se decide.

Resuelto lo anterior, toca ahora el pronunciamiento sobre la reconvención intentada por el demandado A.P.C. por los daños y perjuicios que alega haber sufrido en los siguientes términos: Que el incumplimiento de la actora en el otorgamiento de la venta, aunado al hecho de la practica de una medida de secuestro, “...generó una serie de daños y perjuicios” al hacérsele imposible continuar cumpliendo con el contrato celebrado con la empresa ALDUS PUBLICIDAD, C.A., dejando de percibir la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.40.000.000)”. Además, reclamó el pago de novecientos mil bolívares (Bs.900.000) de alquiler; de diez millones de bolívares (Bs.10.000.000) por concepto de daños morales, “debido a que su reputación y su imagen se vio afectada ante los vecinos y la comunidad, al ser desalojado como se hizo”; que generó una serie de gastos médicos por trauma causado a su hijo y que se paguen los intereses causados por las acreencias demandadas. Los actores reconvenidos en su contestación rechazaron y negaron “todos y cada uno de los alegatos expuestos”, que la reconvenida actuó siempre de buena fe al entregar la solvencia de Derecho de Frente (sic) y que el demandado debió hacer una oferta real de pago.

Habiéndose planteada así las cosas, correspondía al actor probar los alegados daños y a tal efecto produjo el contrato con la citada sociedad Aldus Publicidad, C.A. que ya analizáramos supra, estableciendo que no tiene ningún valor para el fondo de esta controversia. En cuanto a la reclamación por concepto del pago de novecientos mil bolívares (Bs.900.000) de alquiler, tampoco trajo el reconviniente prueba alguna de este supuesto pago, por lo que tal petitorio debe ser rechazado. En cuanto a los daños morales a “su reputación y su imagen que se vio afectada ante los vecinos y la comunidad, al ser desalojado”, tampoco hizo el reconviniente pruebas en este sentido. Y finalmente, el reconviniente no probó la “serie de gastos médicos por trauma causado a su hijo”, por lo que la reconvención planteada debe forzosamente sucumbir y declararse sin lugar. Así se decide.

III

DISPOSITIVO DE LA SENTENCIA

Por los méritos que anteceden y que han quedado expuestos, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano A.M.P.C.. Se confirma la sentencia recurrida dictada en fecha 10 de abril de 2002 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pero con otra motivación. En consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda por resolución de contrato intentada por A.S.L., J.S.D. y M.L.D.S. contra A.P.C. (todos identificados en autos), y se resuelve el contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado entre las partes ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal el 3 de agosto de 1998, anotado bajo el No. 75, tomo 50 de los libros de autenticaciones.

Se declara SIN LUGAR la reconvención que por daños y perjuicios intentó A.M.P.C. contra A.S.L., J.S.D. y M.D.S..

INADMISIBLE la demanda que por cobro de bolívares vía ejecutiva intentó A.M.P.C. contra A.S.L., J.S.D. y M.L.D.S., todos identificados, ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo titular declinó su competencia y posteriormente fue acumulada a la presente causa, siendo declarada sin lugar por el tribunal a quo. En consecuencia, se ordena el levantamiento de la medida de embargo ejecutivo decretada y practicada sobre el inmueble propiedad de la parte actora, identificado en el cuerpo de esta sentencia.

Se condena al demandado A.P.C. a hacer entrega inmediata y sin plazo alguno a los demandantes A.S.L., J.S.D. y M.L.D.S., del apartamento No.17-D, ubicado en el piso 17 de la torre D del Conjunto Residencial Mirador, situado entre las esquinas de Avilanes a Mirador, Parroquia La C.M.L.d.D.C., que pertenece a los últimos mencionados según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo (ahora Quinto) Circuito del Municipio Libertador, bajo el No.43, tomo 46 del 09 de Diciembre de 1987.

Quedan a favor de los demandantes las cantidades recibidas como garantía de cumplimiento, es decir, la suma de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.4.300.000).

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 se condena en costas a la parte actora por haber sido vencida totalmente en el presente juicio.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.

Remítase el presente expediente en su oportunidad legal.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de Octubre del año dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

EL JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

F.R.R.

LA SECRETARIA

SHARINE SALAZAR VILLAFAÑA

En esta misma fecha, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

SHARINE SALAZAR VILLAFAÑA

FRR/SSV

Exp. N° 11986