Decisión de Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de Anzoategui, de 6 de Mayo de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.

Barcelona, seis de mayo de dos mil trece

203º y 154º

ASUNTO: BP02-R-2012-000313

DEMANDANTE: Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA KATAVEN C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de octubre de 2.008, anotado bajo el Nro 06, Tomo A-41, representada por su Presidente G.B.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 24.231.113.-

APODERADA JUDICIAL: B.B.D.G., abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro: 22.923.-

DEMANDADA: YELMARY M.T., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 12.522.961 y de este domicilio.-

ABOGADA ASISTENTE: YACARY G.L., abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro: 71.447.-

En virtud de la apelación ejercida por la ciudadana YELMARY MARTINEZ, debidamente asistida de la abogada YACARY GUZMAN, contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 11 de mayo de 2.012, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por Desalojo; intentara por la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA KATAVEN C.A, contra la ciudadana YELMARY M.T., todos ya identificados.-

Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:

De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia que la presente apelación es con ocasión a una demanda por Desalojo, mediante la cual alegó el actor en su libelo de demanda, lo siguiente:

…siendo mi representada la propietaria de una parcela de terreno y de las bienhechurías, de aproximadamente NOVECIENTOS METROS CUADRADOS (900,00 Mts2) con Código catastral Nº 03-21-01-UR-03-04-34-00-00-00, ubicada en la Avenida Principal de Lechería, Jurisdicción del Municipio D.B.U.d.E.A. (…). Ante su competente autoridad con competencia por la materia, la cuantía y el territorio, acudo para demandar como en efecto lo hago por DESALOJO y/o desocupación inmediata del inmueble ocupado por la demandada YELMARY M.T. (…) igualmente demando el pago de mensualidades pendientes desde el día seis (06) de mayo de 2.011, los intereses moratorios, siendo localizada en el local que ocupa ubicado en la Avenida Principal de Lechería, lugar donde se desarrolla el Fondo Mercantil “Pastelitos La Maracuchada C.A” en Jurisdicción del Municipio D.B.U.d.E.A., quien ocupa el local de CUARENTA METROS (40,00 Mts2) propiedad de mi representada, bajo los hechos fundamentos de derecho y el petitorio que narro a continuación:

CAPITULO PRIMERO:

Es el caso honorable Juez, que mi representada es legítima propietaria del terreno y de las bienhechurías ubicadas en la Avenida Principal de Lechería, en donde próximamente se construirá un edificio destinado a locales comerciales y apartamentos, pero parte del terreno, unos 40 mts2 esta OCUPADO por la ciudadana YELMARY M.T., supra identificada quien desarrolla un Fondo de Comercio denominado PASTELITOS LA MARACUCHADA C.A, lo que ha obstaculizado la realización del proyecto de mi representada, causando daños y perjuicios por cada dia de atraso en la construcción del mismo, dicha ocupación es causa de un supuesto contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano V.R.B. (…) quien no tiene cualidad de arrendador por carecer de poder de representación y administración, ni de los anteriores vendedores del inmueble, ni del actuar propietario, siendo conveniente destacar, que no obstante en dicho contrato de arrendamiento la arrendataria se obligo en la cláusula segunda (…).- En virtud de lo cual no puede oponer a mi representada el derecho de preferencia de que se le ofertara primero en venta el inmueble, ya que dicho contrato de arrendamiento no esta suscrito con mi representada quien además no fue la que vendió sino la que compro el inmueble.- Así consta en el contrato de arrendamiento suscrito sin autenticación, entre la demandada en desocupación del inmueble y su arrendatario. Siendo el caso que la ocupante desde el seis (06) de mayo de 2.011, hasta el seis (06) de marzo de 2.012, presenta una mora con mi representada por diez (10) meses vencidas o cánones insolutos de arrendamiento por la cantidad de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (Bs: 16.833,33) y los que se sigan venciendo, presentando una mora calculada al 12% anual por los diez (10) meses de DOS MIL DIECINUEVE BOLIVARES CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs: 2.019,99) con un total de TRESCIENTOS TRES (303) días de mora (…).

CAPITULO SEGUNDO: Cumpliendo con lo previsto en el ordinal 5º del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, fundamento la presente demanda en las siguientes disposiciones legales:

1º Primer aparte del artículo 1579, 1592, numerales 1º y 2º, artículo 1.615 del Código Civil Vigente.- y en los artículos 27, 33 y 24 letra A) de la Vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…).

CAPITULO TERCERO: DEL PETITORIO: Por las razones expuestas habiendo agotado mi representada, todos los medios conciliatorios para exigir el pago de las cantidades adecuadas por los diez (10) meses de ocupación del inmueble de conformidad con la Ley, sin que la ocupante lo acate, condujo a que se me impartieran instrucciones amplias y precisas para demandar como en efecto demando por DESALOJO, pago de cánones insolutos, junto con los intereses y la tasa pasiva del 12% anual (…) ocupado por la ciudadana YELMARY M.T. (…) a los fines procesales en el local ocupado por el Fondo Mercantil denominado “PASTELITOS LA MARACUCHADA C.A, ubicado en la Avenida Principal de Lechería, Municipio D.B.U.d.E.A., siendo dicho inmueble objeto del desalojo y desocupación que con URGENCIA demandamos, y solicitamos que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal en desocupar el inmueble ocupado y en cancelar el pago de los cánones insolutos de arrendamiento y los intereses moratorios a la tasa pasiva del 12% anual en base a los diez (10) meses pendientes de alquiler que van desde la falta de pago a partir del seis (06) de marzo de 2.011 hasta el seis (06) de Marzo de 2.012 (…).

En la oportunidad de dar contestación la demandada lo hizo de la siguiente manera:

(…)PUNTO PREVIO: De conformidad con las previsiones del artículo 35 de la Ley de Arrendamiento, opongo en este acto como defensa y como punto previo la IMPROCEDENCIA DE LA ACCION, propuesta por la actora CONSTRUCTORA KATAVEN C.A, toda vez que la actora fundamenta su demanda en el artículo 34 ordinal A) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al pretender el DESALOJO del inmueble arrendado bajo el supuesto de que presuntamente dejé de pagar 10 mensualidades, y cuya norma aplica a los contratos de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, situación que no se adecua ni a los hechos narrados por la actora ni por la realidad de los hechos (…).

DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO: Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por la actora CONSTRUCTORA KATAVEN C.A.- Asimismo Niego, rechazo y contradigo que pueda solicitar la desocupación del inmueble que me fuera dado en arrendamiento.- Niego, rechazo y contradigo que la actora es legítima propietaria del terreno y de las bienhechurías ubicadas en la Avenida Principal de Lechería, en donde próximamente se construirá un edificio destinado a locales comerciales y apartamentos.- Niego, rechazo y contradigo que el terreno, unos 40 mts2 esta ocupado por la ciudadana YELMARY M.T., supra identificada, quien desarrolla un Fondo de Comercio denominado PASTELITOS LA MARACUCHADA C.A, lo que ha obstaculizado la realización del proyecto de la actora, causando daños y perjuicios por cada dia de atraso en la construcción del mismo, dicha ocupación es a causa de un supuesto contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano V.R.B. (…) quien no tiene cualidad de arrendador por carecer de poder de representación administración, ni de los anteriores vendedores del inmueble, ni del actual propietario.- niego, rechazo y contradigo que desde el seis )96( de mayo de 2.011, hasta el seis (06) de marzo de 2.012, presento una mora con la actora por diez (10) meses vencidas o cánones insolutos por la suma de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (Bs: 16.833,33) y los que se sigan venciendo, una mora calculada al 12% anual por los diez (10) meses de DOS MIL DIECINUEVE BOLIVARES CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMOS (…). Niego, rechazo y contradigo que mi incumplimiento producto de la falta de pago se puede demostrar del estado de insolvencia de la misma según se desprende de certificación Nº 5-1.714-12, emitida por el Juzgado del Municipio D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui el día seis (06) de marzo de 2.012 (…).

Ciudadana juez, la parte actora solicito la desocupación basado en el Artículo 34 ordinal A) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, cual es importante ya que la mencionada norma aplica únicamente a situaciones derivadas de contratos de arrendamientos escritos o verbales a tiempo indeterminado como de manera unánime y reiterada ha sostenido nuestra doctrina y jurisprudencia.- Se desprende del contrato de arrendamiento suscrito por mi persona y sobre el cual basa su demanda y que riela a los folios 31, 32 y 33 del expediente de marras, y este contrato en su cláusula SEGUNDA, claramente y sin lugar a dudas que el referido contrato es a tiempo determinado y que tendrá una duración de DOS (2) años fijos e improrroglables, el cual comenzará a regir a partir del Primero (01) de febrero de 2.012, hasta el treinta y uno (31) de enero de 2.014, siendo improcedente la acción incoada por la actora.- (…)

Ciudadana Juez, de conformidad con las defensas y excepciones opuestas solicito expresamente que se declare IMPROCEDENTE la demanda ante la INCORRECTA ELECCIÓN DE ACCION POR PARTE DE LA ACTORA.(…)

Planteada la litis de esta manera, antes de pasar a analizar el fondo de la controversia corresponde a este Juzgado pasar a pronunciarse sobre el siguiente punto previo:

PUNTO PREVIO:

Observa este Juzgado que el actor sustenta su pretensión en una relación arrendaticia que a su decir, se estableció por un lapso de dos (2) años, contado a partir del Primero (1) de Febrero de Dos Mil Doce (2.012), hasta el Treinta y Uno (31) de Enero de Dos Mil Catorce (2.014), para lo cual anexó el referido contrato de arrendamiento (folios 31 al 33).- Siendo el caso que la demandada le ha dejado de cancelar Diez (10) mensualidades consecutivas, razón por la cual demandó el desalojo del local comercial objeto del presente litigio, sustentando su pretensión en el artículo 34 “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Dicho esto, señala el contenido del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.-“

Por su parte, dispone el contenido del artículo 34, ejusdem, lo siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…)

De las normas antes señaladas, se evidencia que de las mismas se deriva el sustento legal a los fines de poder intentar la acción a seguir, es decir, Cumplimiento de Contrato, Resolución o Desalojo; las cuales, si bien es cierto, se sustancian por el mismo procedimiento, no es menos cierto, que cada acción produce un efecto diferente.- Y así se declara.-

En este orden de ideas, dispone el contenido del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.- (…)

En relación a la norma antes señalada, el Dr. E.C.B., en su Código de Procedimiento Civil, comentado, Tomo I, pág 569, estableció lo siguiente:

Encontramos en esta norma tres prohibiciones legales en cuanto a la acumulación de pretensiones, a saber:

A-) En el caso de que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí. Esta exclusión mutua se configura cuando los efectos jurídicos que normalmente producen dichas pretensiones, son incapaces de coexistir, al contrario, son opuestas la una con respecto a la otra, verbigracia, la resolución de un contrato junto con el cumplimiento del mismo.-

B-) No se pueden acumular en el mismo libelo las que por razón de la materia correspondan a otros tribunales y no al que inicialmente, así, un Tribunal Laboral no podrá conocer de una pretensión de índole mercantil que se pretenda acumular a la que está sustanciando dentro de su competencia. No obstante, un Tribunal Civil puede conocer de una causa mercantil si posee dicha competencia. En otro supuesto, un Tribunal, aun siendo civil, no podrá acumular otra pretensión civil, si ésta última corresponde al conocimiento de un tribunal distinto, verbigracia, los que conocen del derecho de familia exclusivamente, los de menores, etc.-

C-) Se produce la inepta acumulación cunado los procedimientos son incompatibles entre sí, a saber, un juicio que deba sustanciarse según el procedimiento ordinario no podrá acumularse a otra causa que deba seguirse según el procedimiento breve y viceversa. Si no se produce esta incompatibilidad de procedimientos, dos demandas siendo incompatibles entre sí, podrán acumularse en un mismo libelo para que se resuelva una como subsidiaria de la otra, constituye en nuestro proceso, una cuestión previa por defecto de forma, de conformidad con lo dispuesto en el Ord. 6° del Art. 346, en concordancia con el Art. 78

.-

Criterio este que comparte esta Juzgadora, y en este sentido, observa que el actor confunde lo que es una acción de Desalojo con una Resolución de Contrato de Arrendamiento; pues, no puede dársele el mismo tratamiento a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado que conlleva a una acción de desalojo por falta de pago.- Y así se declara.-

Así las cosas, en sintonía con lo antes expuesto, y a mayor abundamiento se hace necesario para este Juzgado traer a colación el criterio sostenido, en sentencia de fecha 21 de Julio de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil, bajo la Ponencia del Magistrado Dr. L.A.O., mediante la cual se estableció lo siguiente:

…la prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes.-

Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 381 del 7 de marzo de 2007, caso: Zazpiak Inversiones, C.A., en relación a la pretensión por resolución intentada a través del desalojo, estableció lo siguiente:

…Considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demandada de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento y no de desalojo. Así se decide…

Criterios estos compartidos por esta Juzgadora, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia; en tal sentido, siendo que la pretensión del actor no se encuentra ajustada a derecho; pues, pretende el Desalojo de un local comercial, derivado de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, procediendo de esta manera la Resolución de Contrato y no el Desalojo, es por lo que resulta forzoso para este Juzgado concluir que la presente acción por Desalojo; intentada por la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA KATAVEN C.A, contra la ciudadana YELMARY M.T., todos ya identificados, debe ser declara INADMISIBLE IN LIMIS LITIS, como en efecto así será declarado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se declara.-

En consecuencia, en base a lo antes señalado resulta inoficioso para este Juzgado pasar a pronunciarse sobre el fondo del asunto; debiendo consecuencialmente declararse CON LUGAR, la apelación interpuesta por la ciudadana YELMARY MARTINEZ, debidamente asistida de la abogada YACARY GUZMAN, contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 11 de mayo de 2.012.- Y así se declara.-

D E C I S I Ó N.-

Con base a las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana YELMARY MARTINEZ, debidamente asistida de la abogada YACARY GUZMAN, contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 11 de mayo de 2.012.- Y así se decide.-

SEGUNDO

INADMISIBLE IN LIMI LITIS, la presente demanda que por Desalojo; intentará la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA KATAVEN C.A, contra la ciudadana YELMARY M.T., todos ya identificados.-

TERCERO

No hay condenatoria en costas en razón de la naturaleza del presente fallo.- Y así también se decide.-

CUARTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión y una vez que consten en autos las mismas bájese a su tribunal de origen en su debida oportunidad.-

Regístrese y publíquese.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los seis (06) días del mes de mayo del año 2.013.- Años 203º de la Federación y 154º de la Independencia.-

La Juez.,

Dra. M.M. y R.S..

El Secretario.,

Abog. J.A.L..-

En esta misma fecha (06/05/2.013), siendo las 3:25 p.m, se dictó y público la anterior sentencia., conste.,

El Secretario.,

Cz.-

ASUNTO: BP02-R-2012-000313