Decisión de Juzgado de los Municipios Campo Elias y Aricagua de Merida, de 21 de Diciembre de 2012
| Fecha de Resolución | 21 de Diciembre de 2012 |
| Emisor | Juzgado de los Municipios Campo Elias y Aricagua |
| Ponente | María M Uzcategui |
| Procedimiento | Cumplimiento Contrato X Vencimiento Prorroga Legal |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE EL
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA
202º Y 153º
EXPEDIENTE N° 2.957.
SENTENCIA DEFINITIVA
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
DEMANDANTE: DAMELIS COROMOTO VALERA DE GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de las Cédula de Identidad N. V- 4.025.693, domiciliada en la Urbanización ASOPRIETO, calle 4B, casa N° 287, Municipio Campo Elías del Estado Mérida y hábil, asistida por el abogado en ejercicio G.A.L., venezolano, mayor de edad, titular de las Cédula de Identidad N° V- 4.577.443, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 105.293; del mismo domicilio y hábil.--------------------------------------------------
DEMANDADA: G.M.M.U., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.295.797, soltera, domiciliada en la Urbanización V.M., S.M.B., Casa N° 30, Parroquia Montalbán, Municipio Campo Elías de la ciudad de ejido, Estado Mérida y civilmente hábil, asistida por el abogado O.A.R.P., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad No. V- 3.994.289, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 81.106 y hábil. -------------------------------------------------------------------------------
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL --------------------------------
NARRATIVA
En cumplimiento al artículo 243 ordinal 03 de la N.A., el Tribunal vista la causa y utilizando así una síntesis clara, precisa y lacónica para un mejor entendimiento y prescindiendo así de formalismos que desvían el verdadero sentido de hacer valer la Justicia, de seguidas se procede a realizar las consideraciones pertinentes:
LIBELO DE LA DEMANDA
Se inició el presente juicio mediante formal libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, incoada por la ciudadana DAMELIS COROMOTO VALERA DE GARCIA, debidamente asistida por el abogado en ejercicio G.A.L., contra la ciudadana G.M.M.U., todos plenamente identificados en autos. Señala la parte demandante en su libelo, que el día primero (01) de Septiembre de dos mil nueve (2009), celebró un contrato privado de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana G.M.M.U., ya identificada, sobre un inmueble consistente en una casa para habitación con su respectiva área de terreno, ubicada en la Urbanización V.M., sector M. bajo, casa N° 30, Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, con una duración de un (1) año. Señala además, que en fecha 05 de octubre de dos mil diez (2010), por ante la dirección de Catastro Urbano e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, se llevo a cabo una reunión conciliatoria entre la arrendataria, ciudadana G.M.M.U., y su persona, mediante la cual la arrendataria antes mencionada, llego al siguiente acuerdo “La Arrendataria se compromete a la entrega material del inmueble arrendado, consistente en una casa (…) N° 30, (…), en un plazo de seis meses, contados desde el día primero de septiembre del 2.010 hasta el primero de marzo de 2011, totalmente desocupado de bienes y personas, ya que dicho plazo de prorroga legal, le corresponde según lo establece el artículo 38, parágrafo A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (…) del contrato escrito suscrito por las partes de fecha primero de septiembre de 2009, que se venció el primero de septiembre de 2010, el cual es reconocido como único contrato escrito existente entre las partes, igualmente se compromete a seguir cancelando el canon de arrendamiento, hasta la fecha de entrega del inmueble, y entregar el inmueble arrendado en buenas condiciones en que lo recibió”. Aunado a ello, señala que pese a que el contrato de arrendamiento llego a su termino, el arrendatario hizo uso de la prorroga legal conforme a lo pactado, la cual expiro en fecha primero de marzo del año dos mil once (01/03/2011), y pese a las múltiples y reiteradas peticiones y rogatorias hechas a la arrendataria, ya identificada, con la finalidad de que haga entrega del inmueble, la misma ha hecho caso omiso a tales peticiones, por lo que ha sido imposible que de manera amistosa de cumplimiento a las obligaciones contraídas. Por todas estas razones, es que demanda a la mencionada ciudadana bajo la figura de vencimiento de la prorroga legal, contemplada en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Se ordene la entrega del inmueble en las mismas condiciones en que fue pactado en la cláusula tercera parte final, y cláusula octava del contrato de arrendamiento. SEGUNDO: en cancelar por concepto de pago en el retardo en la entrega del inmueble arrendado, la suma de SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 6.000,00), por el uso del inmueble arrendado, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. TERCERO: En pagar las costas y costos del presente juicio. Fundamenta la demanda en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente, estima la demanda en la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), equivalentes a 83,333 U.T. Por otro lado, solicita de conformidad a lo establecido en los artículos 586 y 599, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, decrete por vencimiento de Prorroga legal Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de la acción antes identificado.
En fecha cuatro (28) de marzo del año 2.011, fue admitida la presente demanda, emplazándose a la demandada para que compareciera en el segundo (2do) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, para que diera contestación a la demanda. (Folio 6). En fecha cinco (05) de abril de 2.011, el Alguacil de este Juzgado, consignó boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana GYGLIA MARIANA MORAN URDANETA (Folio 8).En fecha siete (07) de abril de Dos Mil Once (2.011), el Tribunal exhorta a las partes a una reunión conciliatoria para el día martes doce (12) de abril de 2.011, a las once de la mañana (11:00 am.), de conformidad con el artículo 257 y 262 del Código de Procedimiento Civil (Folio 10), acto éste, en el cual asistió la parte actora, mas no así la parte accionada ni por si ni por intermedio de apoderado judicial alguno, folio (14), procediéndose a declarar desierto el referido acto.
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
En fecha siete (07) de Abril de Dos Mil Once (2.011), la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda, en donde rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra, solicitándole la desocupación del inmueble que le fue dado en arrendamiento, por las siguientes razones: PRIMERO: el contrato de arrendamiento en que se fundamentó la acción era un contrato a tiempo determinado, por lo tanto se le otorgo la prórroga legal respectiva, pero no se pidió la desocupación al vencimiento de la misma, es decir el día primero de septiembre del 2.010, según lo establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que paso a ser un contrato a tiempo indeterminado, siendo procedente en este caso una demanda por desalojo, si se diera una de las causales señaladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SEGUNDO: no ha dejado de pagar el canon de arrendamiento, los cuales se depositan en una cuenta de ahorro, del banco Provincial perteneciente a la demandante, puntualmente los días últimos de cada mes. TERCERO: los derechos de los arrendadores son irrenunciables, y por lo tanto será nula toda acción, acuerdo o estipulación, que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, según lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Por las razones expuestas, es por lo que solicita que se declare sin lugar la demanda.
LAPSO PROBATORIO:
PARTE DEMANDANTE
En fecha ocho (8) de abril de dos mil once (2.011), la demandante de autos, consigna escrito de pruebas, las cuales corren insertas del folio (12) al folio (13).
Pruebas éstas, que el Tribunal por auto de fecha trece (13) de abril de 2.011, admite las mismas, cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva. Folio (15).
PARTE DEMANDADA
La parte demandada no consignó pruebas.
Es importante señalar que este Juzgado, en fecha diez (10) de mayo de 2.011, procedió a SUSPENDER la presente causa en cumplimiento a lo establecido en la Gaceta Oficial No. 39.668, de fecha 09 de mayo de 2.011, en donde se publicó el Decreto Presidencial No. 8.190, con R. y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, hasta tanto se acreditara haber dado cumplimiento al procedimiento especial establecido en los artículos 5, 6, 7 y 8 del referido decreto. No obstante en fecha ocho (08) de Noviembre de 2011, este Juzgado ordenó la reanudación de la presente causa en atención a la Circular No. 0024-2011, emanada de la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, junto a la cual, fue remitida la comunicación de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 02 de Noviembre de 2011, en donde solicita la difusión de la Sentencia No. RC-000502, expediente No. 2011-000146, proferida por la mencionada S. en fecha 01 de noviembre de 2011, relativa a la aplicación del Decreto Presidencial No. 8.190, con R. y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con la sentencia dictada por la Sala Constitucional en fecha 03 de agosto de 2011, expediente No. 10-1298, que precisa la aplicación de los procedimientos en el mencionado decreto tanto el previo a la acción judicial como el contemplado para la ejecución. Ordenándose la notificación de las partes respecto a tal decisión.
En tal sentido, en fecha diecisiete (17) de noviembre de 2.011, el Alguacil de este Juzgado da cuenta que notificó a la parte demandada, y en fecha catorce (14) de agosto de 2.012, la parte actora se dio por notificada, por lo que se reanudó la presente causa en el estado en que se encontraba para el momento de la suspensión.
MOTIVA
Llegada la oportunidad para decidir el Tribunal lo hace sobre la base de las siguientes consideraciones:
Primeramente, se considera necesario entrar a valorar las pruebas que fueran consignadas en el presente juicio, al respecto tenemos:
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS
Es importante señalar que los artículos 1354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa, así como el cumplimiento por parte del Juez de la valoración de todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso.
El Artículo 1354: “Quién pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”, en concordancia con los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, que establecen:
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” (Negrilla del Juzgado).
Artículo 509: “Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
LA PARTE DEMANDANTE PROMOVIÓ LAS SIGUIENTES PRUEBAS:
Valor y mérito jurídico al contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero de septiembre de dos mil nueve (2.009). Con relación a esta prueba, quien juzga observa que al folio cuatro y su vuelto (04 y vto) corre inserto, un documento privado referido a un contrato de arrendamiento, el cual no fue impugnando, tachado ni desconocido por la parte accionada-arrendataria, mas por el contrario al momento de dar contestación a la demanda, la misma reconoció que efectivamente suscribió dicho contrato con la parte actora-arrendadora, por tanto se le otorga pleno valor y merito jurídico probatorio, todo de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 del Código Civil, quedando demostrada la existencia de la relación arrendaticia. Y así se decide.
Valor y mérito jurídico probatorio del acta convenio suscrita en fecha cinco (5) de octubre de dos mil diez (2.010), por ante la Dirección de Catastro Urbano e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Campo Elías del Estado Mérida.
Con respecto a la siguiente prueba quien aquí suscribe no le otorga valor ni merito jurídico probatorio a la misma, en virtud de que dicha acta convenio es violatoria a los derechos inherentes a la arrendataria, tomando en cuenta que el articulo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la realización de la referida acta, indica, “Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. Y así se decide.
LA PARTE DEMANDADA NO PROMOVIÓ PRUEBAS.
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-) DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA Y LA NATURALEZA DEL CONTRATO:
Señala la demandante, que el día primero (01) de Septiembre de dos mil nueve (2009), celebró un contrato privado de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana G.M.M.U., ya identificada, sobre un inmueble consistente en una casa para habitación con su respectiva área de terreno, ubicada en la Urbanización V.M., sector M. bajo, casa N° 30, Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, con una duración de un (1) año. Señala además, que en fecha 05 de octubre de dos mil diez (2010), por ante la dirección de Catastro Urbano e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, se llevo a cabo una reunión conciliatoria entre la arrendataria, ciudadana G.M.M.U., y su persona, mediante la cual la arrendataria antes mencionada, llego al siguiente acuerdo “La Arrendataria se compromete a la entrega material del inmueble arrendado, consistente en una casa (…) N° 30, (…), en un plazo de seis meses, contados desde el día primero de septiembre del 2.010 hasta el primero de marzo de 2011, totalmente desocupado de bienes y personas, ya que dicho plazo de prorroga legal, le corresponde según lo establece el artículo 38, parágrafo A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (…) del contrato escrito suscrito por las partes de fecha primero de septiembre de 2009, que se venció el primero de septiembre de 2010, el cual es reconocido como único contrato escrito existente entre las partes, igualmente se compromete a seguir cancelando el canon de arrendamiento, hasta la fecha de entrega del inmueble, y entregar el inmueble arrendado en buenas condiciones en que lo recibió”. Señala que pese a que el contrato de arrendamiento llego a su termino, y que el arrendatario hizo uso de la prorroga legal conforme a lo pactado, la cual expiro en fecha primero de marzo del año dos mil once (01/03/2011), y pese a las múltiples y reiteradas peticiones y rogatorias hechas a la arrendataria, ya identificada, con la finalidad de que haga entrega del inmueble, la misma ha hecho caso omiso a tales peticiones, por lo que ha sido imposible que de manera amistosa de cumplimiento a las obligaciones contraídas.
Por su parte, la parte demandada, rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra, solicitándole la desocupación del inmueble que le fue dado en arrendamiento, por las siguientes razones: Que el contrato de arrendamiento en que se fundamentó la acción era un contrato a tiempo determinado, por lo tanto se le otorgo la prórroga legal respectiva, pero no se pidió la desocupación al vencimiento de la misma, es decir el día primero (1ero) de septiembre del 2.010, según lo establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que paso a ser un contrato a tiempo indeterminado, siendo procedente en este caso una demanda por desalojo, si se diera una de las causales señaladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así mismo, que no ha dejado de pagar el canon de arrendamiento, los cuales se depositan en una cuenta de ahorro, del banco Provincial perteneciente a la demandante, puntualmente los días últimos de cada mes.
Vista las pretensiones y excepciones tanto de la parte actora como de la accionada, primeramente es importante tener en cuenta que: El contrato es un negocio jurídico celebrado entre dos o más personas con el objeto de crear un vinculo jurídico entre ellas, que dicho vinculo o relación jurídica produce efectos para las partes contratantes, igualmente el Código Civil en el artículo 1133, señala: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”; de acuerdo a esta definición se hace necesario tomar en cuenta lo que señala el autor E.M.L. en su obra Curso de Obligaciones “El contrato produce efectos obligatorios para todas las partes” “…constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias…”. Tomando en cuenta lo antes plasmado, es importante tener en cuenta que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y del cual se hizo mención, es un contrato bilateral, sinalagmático perfecto y consensual, pero con la característica primordial que se encuentra limitados en la autonomía de la voluntad de las partes, ya que es materia de arrendamiento, y por ende de orden público, lo cual no puede ser relajado por voluntad de las partes. Aunado a ello, se debe tomar en cuenta el hecho de que el plazo es el elemento de capital importancia a los fines de establecer la naturaleza del contrato y por ende la procedencia o no de la presente acción.
En tal sentido, observa quien aquí decide que, al folio cuatro y su vuelto (4 y vto) corre inserto un contrato de arrendamiento suscrito por vía privada entre la ciudadana DAMELYS VALERA, (Demandante-Arrendadora) y la ciudadana GYGLIA MARIANA MORA URDANETA (Demandada- Arrendataria) plenamente identificadas, instrumento fundamental de la presente acción que fue reconocido por las partes en controversia, tanto en el libelo de la demanda como en la contestación de la misma, y por tanto y como ya se señaló, se le otorga pleno valor y merito jurídico probatorio al referido contrato de arrendamiento, primeramente por cuanto el referido contrato no fue impugnado por la parte contraria que lo produjo, de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 1363 del Código Civil, quedando demostrado con esta actuación de las partes en controversia, la existencia de una relación arrendaticia entre ellas, y que dicha relación arrendaticia es respecto al inmueble objeto de la demanda. Situación ésta, que deja en clara evidencia, el reconocimiento de la relación arrendaticia por parte de los referidos ciudadanos, resultando forzoso para quien aquí suscribe, un hecho incontrovertido, la existencia de una relación arrendaticia entre las ciudadanas: DAMELYS VALERA (demandante-arrendadora) y G.M.M.U.(demandada-arrendataria). Y ASÍ SE DECIDE.
Por otra parte, y a fin de determinar la naturaleza del contrato, es de indicar que, la parte demandante en la persona de su abogado asistente, señala que, el día primero (01) de Septiembre de dos mil nueve (2009), celebró con la arrendataria un contrato privado de arrendamiento a tiempo determinado sobre un inmueble consistente en una casa para habitación con su respectiva área de terreno, ubicada en la Urbanización V.M., sector M. bajo, casa N° 30, Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, con una duración de un (1) año, con fecha de vencimiento el primero (1ero) de septiembre de 2010. Señala además, que en fecha 05 de octubre de dos mil diez (2010), por ante la dirección de Catastro Urbano e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, se llevo a cabo una reunión conciliatoria, mediante la cual la arrendataria “se comprometió a hacer entrega del inmueble arrendado, en un plazo de seis (6) meses contados a partir del primero (1ero) de septiembre de 2010, totalmente desocupado, motivado a que dicha prorroga legal le corresponde según lo establece el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, además que dicho contrato lo reconoce como el único contrato escrito, existente entre las partes, que igualmente se compromete a seguir cancelando el canon de arrendamiento, hasta la fecha de entrega del inmueble, y entregar el inmueble arrendado en buenas condiciones en que lo recibió”. Aunado a ello, señala que pese a que el contrato de arrendamiento llego a su termino, asimismo que el arrendatario hizo uso de la prorroga legal conforme a lo pactado, la cual expiro en fecha primero de marzo del año dos mil once (01/03/2011), y pese a las múltiples y reiteradas peticiones y rogatorias hechas a la arrendataria, ya identificada, con la finalidad de que haga entrega del inmueble, la misma ha hecho caso omiso a tales peticiones, por lo que ha sido imposible que de manera amistosa de cumplimiento a las obligaciones contraídas.
En oposición a tal señalamiento, la demandada a través de su abogado asistente, manifiesta que, rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra, solicitándole la desocupación del inmueble que le fue dado en arrendamiento, por las siguientes razones: Que el contrato de arrendamiento en que se fundamentó la acción era un contrato a tiempo determinado, por lo tanto se le otorgo la prórroga legal respectiva, pero no se pidió la desocupación al vencimiento de la misma, es decir el día primero (1ero) de septiembre del 2.010, según lo establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que paso a ser un contrato a tiempo indeterminado, siendo procedente en este caso una demanda por desalojo, si se diera una de las causales señaladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así mismo, que no ha dejado de pagar el canon de arrendamiento, los cuales se depositan en una cuenta de ahorro, del banco Provincial perteneciente a la demandante, puntualmente los días últimos de cada mes.
Así las cosas, primeramente es necesario señalar que efectivamente se encuentra consignado a los autos al folio (4 y su vuelto) el contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes en controversia, y el cual fue debidamente valorado, y es, el documento fundamental de la demanda, y que no fue impugnado por la parte contraria que lo produjo, y por ende se tiene como fidedigno todo de conformidad con lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, del mismo, se desprende que: Tiene una duración de un (1) año fijo, de acuerdo a la cláusula tercera, la cual indica: “La duración del presente contrato es por un lapso de un año, contados a partir del primero (1ero) de septiembre del dos mil nueve (01-09-2009) hasta el primero (1ero) de septiembre del dos mil diez (01-09-2010). …”, observándose que por tratarse de un contrato celebrado a tiempo determinado, llegado el lapso de su vencimiento, nace el derecho a la prorroga legal de seis (6) meses, establecida en el ordinal “a” del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento, la cual es a favor de la arrendataria, por cuanto dicho lapso, es de orden público e irrenunciable de conformidad con el artículo 7 eiusdem, comenzando a correr la prorroga legal, desde el dos (02) de septiembre de 2010 hasta el dos (02) de marzo de 2011. Así pues, unos días después de vencida la prorroga legal, específicamente en fecha veinticuatro (24) de marzo de 2011, procedió el arrendador a demandar el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prorroga Legal.
Ahora bien, a los fines de establecer si el mencionado contrato fue suscrito a tiempo determinado o si por el contrario se convirtió a tiempo indeterminado como lo señaló la parte demandada en su escrito de contestación, se hace impretermitible analizar el contenido de la cláusula tercera del contrato, la cual se trascribe a continuación:
TERCERA: la duración del presente contrato es por un lapso de un año, contado a partir del primero (01) de septiembre de dos mil nueve (01-09-2009) hasta el primero (01) de septiembre de dos mil diez (01-09-2010). Se hace saber que es la duración de la prorroga legal de conformidad al artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual el día primero (01) de septiembre de dos mil diez (01-09-2010) LA ARRENDATARIA deberá entregar el inmueble libre de personas y bienes.
De la cláusula antes transcrita se desprende que, las partes en controversia convinieron que la relación arrendaticia tendría una duración de un año fijo, el cual se inicio el primero (1ero) de septiembre del dos mil nueve (01-09-2009) hasta el primero (1ero) de septiembre del dos mil diez (01-09-2010), y el lapso de prorroga legal de seis (6) meses, de conformidad con lo establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la interposición de la demanda, que indica:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este decreto ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas: (a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. (…).
De la norma antes trascrita se colige que por haber durado la relación arrendaticia un (1) año, le correspondía a la arrendataria una prorroga legal de seis (6) meses, la cual comenzó a computarse desde el día dos (02) de septiembre de 2010 culminando el dos (2) de marzo de 2011.
Ahora bien, visto que la parte accionada primeramente alega que la acción incoada por la parte actora no es la conducente por cuanto a su decir, debió haber demandado el desalojo de conformidad con lo establecido en algunas de las causales del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por otra parte tácitamente deja ver que el acta convenio que fuera levantada por ante la Dirección de Catastro Urbano e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Campo Elías-Ejido estado Mérida, en fecha cinco (05) de octubre de 2010, y que fuera suscrita por las partes en controversia y que corre inserta a los autos al folio cinco (05), en la cual ella se comprometió a “la entrega material del inmueble arrendado, en un plazo de seis meses, contados desde el día primero de septiembre del 2010 hasta el primero de marzo del 2011, plazo éste que comprende la prorroga legal, según lo establece el artículo 38, parágrafo A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, previa notificación de la no renovación del contrato escrito suscrito entre las partes de fecha primero de septiembre del 2009, que se le venció el Primero de septiembre de 2010, el cual es reconocido como único contrato escrito”, es atentatoria a sus derechos, tomando en cuenta que el articulo 7 eiusdem señala que los derechos de los Arrendatarios son irrenunciables y por lo tanto será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia o disminución o menos cabos de estos derechos.
En tal sentido, primeramente es de señalarle a la parte accionada que si bien es cierto que la referida acta es contraria a lo que establece la normativa especial arrendaticia al respecto, y tipificado en el referido articulo 7 eiusdem, no obstante, visto por cuanto al momento del convenio suscrito por las partes en controversia en la referida acta se respeto el lapso legal establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referido a lapso de la Prorroga Legal, el cual correspondía a seis (6) meses, y los cuales se observa de los autos que fueron debidamente otorgados a la parte accionada, tomando en cuenta que la demanda in comento fue interpuesta en fecha veinticuatro (24) de marzo de 2011, cuando ya había transcurrido suficientemente el lapso de la prorroga legal, es por lo que considera esta juzgadora que efectivamente la parte accionada hizo uso de la prorroga legal arrendaticia establecida en el ordinal “a” del articulo 38 eiusdem, aunado a que el arrendador procedió inmediatamente a incoar la presente demanda, no permitiendo cambio alguno, en la determinación de la relación arrendaticia.
También es de señalarle a la parte accionada en la persona de su abogado asistente, que se debe tener cuenta que la doctrina imperante en la materia, ha clasificado los contratos de arrendamiento desde el punto de vista del tiempo en que han de regir, de la siguiente manera:
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Contrato a tiempo indeterminado: es aquel en el cual las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuánto habrá de durar.
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Contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente: es aquel en el cual las partes, han tenido el cuidado de establecer el tiempo de duración y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos…
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Contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable: es aquel en el cual las partes han establecido el tiempo de su duración, no son susceptibles de renovación y por ello, vence el día fijado para ello.
Comparte éste Tribunal y acoge la clasificación de los contratos antes esgrimida y en atención a ella, considera que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio, cursantes al folio (4 y vuelto) del presente expediente, encuadra sin lugar a dudas, en la clasificación del Contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable, el cual no es susceptible de renovación y por ello, vence el día fijado para ello, por cuanto así lo establece la cláusula tercera, de la cual se desprende que la relación arrendaticia se inició a tiempo determinado en fecha primero (01) de septiembre de 2009, finalizando primero (01) de septiembre de 2010, en virtud de la notificación de la no renovación del mencionado contrato, la cual se encuentra tácitamente expresada en la misma cláusula in comento, y por ende fue que al finalizar el lapso antes indicado, fue que se inició inmediatamente la prorroga legal, la cual comenzó en fecha dos (02) de septiembre de 2010 y culminó el día dos (02) de marzo de 2011. Por tanto, se deduce que la relación arrendaticia existente entre las partes en controversia, está basada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por cuanto se desprende de los autos que una vez finalizado el lapso legal de duración del contrato y el lapso de la prorroga legal correspondiente, la arrendadora no le permitió a la arrendataria quedarse en posesión del inmueble arrendado y objeto de esta controversia, y para evitar esa situación, procedió a incoar la presente acción, previendo con ello, que el contrato de arrendamiento in comento se convirtiera en un contrato a tiempo indeterminado. En consecuencia, se declara que la relación arrendaticia existente en la actualidad entre las partes en controversia se encuentre basada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, vale decir, que el contrato de arrendamiento existente entre las ciudadanas: DAMELYS VALERA (demandante-arrendadora) y GYGLIA MARIANA MORAN URDANETA (demandada-arrendataria) es un CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO. Y así queda establecido.
Visto lo antes expuesto, considera quien aquí suscribe que la arrendadora acudió ante este órgano tribunalicio en un tiempo prudencial, para exigir que la arrendataria cumpliera con su obligación de entregarle el inmueble arrendado, ello visto que ya había transcurrido o fenecido el lapso de la prorroga legal de seis (6) meses, establecido en el contrato de arrendamiento que había sido suscrito por ambas partes.
Razón esta suficiente, y que no permitió que el contrato de arrendamiento se transformara a tiempo indeterminado, porque siendo un contrato que nació a tiempo determinado, conlleva a que a la fecha de vencimiento del mismo, o en su defecto de las prorrogas convencionalmente pactadas se inicie inmediatamente la prorroga legal, la cual es de orden público y opera de pleno derecho a favor de los arrendatarios. Es así, que el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de éste decreto ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o meno, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses… (Omissis).
Finalmente esta juzgadora considera que la Acción por Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prorroga Legal, es la acertada por tratarse de un inmueble arrendado bajo contrato a tiempo determinado y fundamentada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”. Por tanto, debe considerarse finalizada la relación arrendaticia y su prórroga legal, resultando forzoso concluir que la arrendataria debe desocupar el inmueble arrendado y así debe establecerse en la parte dispositiva de esta sentencia.
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos que anteceden, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL incoada por DAMELIS COROMOTO VALERA DE G., venezolana, mayor de edad, titular de las Cédula de Identidad N. V- 4.025.693, domiciliada en la Urbanización ASOPRIETO, calle 4B, casa N° 287, Municipio Campo Elías del Estado Mérida y hábil, asistida por el abogado en ejercicio G.A.L., venezolano, mayor de edad, titular de las Cédula de Identidad N° V- 4.577.443, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 105.293; del mismo domicilio y hábil, contra la ciudadana G.M.M.U., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.295.797, soltera, domiciliada en la Urbanización V.M., S.M.B., Casa N° 30, Parroquia Montalbán, Municipio Campo Elías de la ciudad de ejido, Estado Mérida y civilmente hábil, asistida por el abogado O.A.R.P., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad No. V- 3.994.289, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 81.106 y hábil. ----------------
Se condena a la ciudadana: G.M.M.U., demandada de autos a hacer entrega del inmueble arrendado, consistente en una casa para habitación con su respectiva área de terreno, ubicada en la Urbanización V.M., sector M. bajo, casa N° 30, Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, a la ciudadana: DAMELIS COROMOTO VALERA DE GARCIA, libre de personas y cosas, totalmente solvente de todos y cada uno de los pagos que por efecto del contrato le corresponda realizar.------------------------------------------------------------------
Se condena a la parte demandada al pago de las costas del presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.------------------------------------------------------------------------------------
Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes. -------------------------------
Regístrese, P. y déjese copia certificada en el archivo de este despacho en su oportunidad legal. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Ejido, a los Veinte (20) días del mes de Diciembre de dos mil doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.---------------------------------------------------------
LA JUEZA TEMPORAL,
ABG. M.M.U.R..
EL SECRETARIO,
ABG. J.L.S.M.
En esta misma fecha se libraron Boletas de Notificación y se entregaron al alguacil. Así mismo, se publicó la anterior sentencia siendo las tres de la tarde (3:00 pm.) y se dejo copia en el archivo.- Conste.
SRIO.
MMUR
Exp. 2957.
