Exp. Nº AP71-R-2016-000199
Definitiva/Civil/Cumplimiento de Contrato
Inadmisible la demanda/Con lugar apelación/Recurso/”F”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
“Vistos”, con sus antecedentes.
I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.583.072.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ARMANDO R. CASTELLUCCI M., YANDIRA FERNANDEZ DE CASTELLUCCI, ARMANDO CASTELLUCCI FERNÁNDEZ, GENE R. BELGRAVE G., MARIA JOSÉ MEJIAS RODRÍGUEZ, MARTIN ALEXANDEX JIMÉNEZ MUJICA, NELLY BEATRIZ JUSTO MANZANILLA y DOMENICO PICARIELLO VALERO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.124.702, V-3.818.692, V-10.486.501, V-4.269.168, V-19.533.648, V-10.621.129, V-6.168.620 y V-20.603.987, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 53.406, 53.407, 70.486, 17.091, 216.540, 136.989, 46.218 y 244.994, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ELVIA MARINA GARCÍA POLEO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.834.099.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: AGUSTÍN BRACHO, RÓMULO PLATA y FANNY MARTÍNEZ DE ARRAIZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 54.286, 122.393 y 57.007, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.
II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta el 13 de octubre de 2015, por el abogado AGUSTÍN BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 22 de septiembre de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoada por la ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, en contra de la ciudadana ELVIA MARINA GARCÍA POLEO.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento del asunto a esta alzada, que por auto del 2 de marzo de 2016 (f. 201), lo dio por recibido, entrada y fijó los trámites para su instrucción, en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 12 de abril de 2016, los abogados AGUSTÍN BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; y, ARMANDO R. CASTELLUCCI M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignaron escritos de informes.
El 3 de mayo de 2016, el abogado ARMANDO R. CASTELLUCCI M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones.
El 4 de julio de 2016, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
El 21 de abril de 2016, se fijó acto conciliatorio entre las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil.
Agostada la notificación de la partes, el 8 de mayo de 2017, se declaró desierto el acto conciliatorio entre las partes, en razón de la incomparecencia de la parte actora, por si o por medio de apoderado judicial. Se dejó constancia de la comparecencia de la parte demandada. Asimismo, se fijó nueva oportunidad para la celebración de dicho acto.
Agotada la notificación de la parte actora, el 16 de junio de 2017, se llevó acto conciliatorio entre las partes, donde manifestaron sus posibles puntos de encuentro, en cuanto a una solución amistosa del asunto, comprometiéndose a presentar al tribunal un posible acuerdo.
El 11 de agosto de 2017, la abogada NELLY B. JUSTO M., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora; la ciudadana ELVIA MARINA GARCÍA POLEO, parte demandada, asistida por la abogada FANNY MARTÍNEZ, de mutuo acuerdo, solicitaron la suspensión del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por auto del 14 de agosto de 2017.
El 24 de octubre de 2017, la abogada NELLY BEATRIZ JUSTO M., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó sentencia.
Vencido como se encuentra el lapso de suspensión de la causa, en vista que hasta la presente fecha, las partes no han llegado a un acuerdo amistoso con la finalidad de poner fin al presente litigio; y, no habiéndose dictado sentencia, dentro de su oportunidad, pasa este jurisdicente a emitir pronunciamiento, en los siguientes términos:
III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, mediante libelo de demanda presentado el 25 de julio de 2013, por los abogados ARMANDO R. CASTELLUCCI M. y GENE R. BELGRAVE G., en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, en contra de la ciudadana ELVIA MARINA GARCÍA POLEO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento del asunto, al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 29 de julio de 2013 (f. 39), lo admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme el procedimiento ordinario, establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Efectuados los trámites de citación personal, mediante diligencia del 28 de octubre de 2014, el abogado AGUSTIN BRACHO, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial de la parte demandada, con facultades para darse por citado.
El 18 de noviembre de 2014, el abogado AGUSTÍN BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda.
El 16 de noviembre de 2014, el abogado AGUSTÍN BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 7 de enero de 2015, el abogado GENE R. BELGRAVE G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 15 de enero de 2015, el juzgado de la causa, agregó a los autos los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.
El 23 de enero de 2015, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, el 11 de agosto de 2015, el abogado ARMANDO R. CASTELLUCCI M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó sentencia.
El 22 de septiembre de 2015, el juzgado de la causa, dictó sentencia, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoada por la ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, en contra de la ciudadana ELVIA MARINA GARCÍA POLEO.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, el 13 de octubre de 2015, por el abogado AGUSTIN BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; alzamiento que trae las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:
IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación ejercido el 13 de octubre de 2015, por el abogado AGUSTIN BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada el 22 de septiembre de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoada por la ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, en contra de la ciudadana ELVIA MARINA GARCÍA POLEO.
Fijados los extremos del recurso, para resolver se considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 22 de septiembre de 2015; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:
“…Llegado el momento de decidir el mérito del presente asunto, este tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones.
Se observa que la pretensión de la actora se circunscribe al cumplimiento de un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la Parroquia Santa Rosalía, Edificio San Andrés, Mezzanina, Municipio Libertador del Distrito Capital, perteneciente a la ciudadana ELVIA MARINA GARCIA POLEO, parte demandada en el presente asunto, a objeto de que ésta cumpla lo convenido en el mencionado contrato y, en consecuencia, proceda al otorgamiento y protocolización del instrumento definitivo de compraventa, así como al reintegro de todos y cada uno de los pagos y desembolsos que sufragó, en virtud del incumplimiento manifiesto de la demandada desde el inicio de la negociación.
La parte actora también pretende el cobro de los intereses devengados por la suma de dinero que la demandante le entregó a la demandada, como garantía al cumplimiento de su obligación, calculados hasta la fecha que la sentencia quede definitivamente, y que adicionalmente convenga en pagar la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), por concepto de reparación de daño patrimonial ocasionado a la parte actora.
Por su parte, los apoderados judiciales de la parte demandada negaron, rechazaron y contradijeron la demanda intentada en contra de su representada ciudadana ELVIA MARINA GARCIA POLEO, por cuanto en el contrato de opción de compraventa la promitente-compradora, ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, incumplió con lo pactado en las estipulaciones establecidas en el referido contrato, específicamente, en las cláusulas segunda y sexta.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la pretensión contenida en la presente demanda, observa este tribunal que la norma rectora de la pretensión de cumplimiento de cualquier contrato, está contenida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
…Omissis…
Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes transcritos, se evidencian claramente los tres (3) elementos exigidos de modo concurrentes en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la pretensión de resolución o cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral;
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, este Juzgador debe pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En cuando al primero de los indicados requisitos, este sentenciador luego de una revisión del contrato observa que la demandada se comprometió a dar en venta determinado bien inmueble a cambio del pago de una determinada suma de dinero, lo cual efectivamente se traduce en obligaciones recíprocas, lo que lleva a concluir que se trata de un contrato bilateral, dándose cumplimiento al primer elemento para la procedencia de la presente demanda, y así se establece.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, se observa de una revisión de la cláusula SEGUNDA del contrato de fecha 14 de marzo del 2013 lo siguiente:
…Omissis…
Ahora bien, respecto a la cláusula transcrita, así como de la revisión efectuada a las actas procesales se observó que la parte actora efectivamente dio cumplimiento en lo que respecta al pago de la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00), mediante dos cheques del Banco Bicentenario, que cursan en copia simple al folio dieciocho de las actas que integran el presente expediente, y con ello garantizar el cumplimiento de la obligación por parte de la demandada, aunado al hecho que de que la parte demandada no desvirtuó lo anterior, y siendo que fue notificada de la fecha para la firma del documento definitivo y con ello la entrega del dinero restante del precio del inmueble, es decir, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,00), que afirmó que intentó pagar mediante tres (3) cheques de gerencia Nos. 0002749; 00010458 y 47245397, por la cantidades de CINCUENTA y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 59.000.00,00), VEINTIUN MIL BOLIVARES (Bs. 21.000,00), y CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.00,00), librados por las entidades financieras Banco Bicentenario, Venezolano de Crédito y Bancaribe, respectivamente, y la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), obtenida a través de un préstamo hipotecario que le otorgó el Banco de Venezuela a la actora, sin que la demandada haya comparecido a la firma y con ello la protocolización del documento de venta definitivo.
Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del segundo de los requisitos antes discriminados. Así se establece.
Por último, no quedó demostrado que la parte demandada haya dado cumplimiento a la obligación de hacer la tradición de la cosa vendida, con apego a lo dispuesto en los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil, lo cual era carga probatoria de la demandada. Así también se establece.
Sin perjuicio de lo anterior, resulta improcedente la el planteamiento de la parte actora quien pretende que acumulativamente la demandada sea condenada a dar cumplimiento a la obligación principal y que adicionalmente sea condenada a pagar otros montos por concepto de penalidades por incumplimiento. Lo anterior, es contrario a lo dispuesto en la parte in fine del artículo 1.258 del Código Civil, que literalmente dispone lo siguiente:
…Omissis…
Es el caso que de la revisión del contrato que vincula a las partes se evidencia que las indemnizaciones que pretende la parte actora no fueron contractualmente estipuladas como penalidades aplicables por el simple retardo, por lo que las mismas no resultan procedentes, y así finalmente se decide…”.
Con la finalidad de apuntalar el recurso de apelación que ejerció, el 12 de abril de 2016, el abogado AGUSTIN BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes, en los siguientes términos:
“…Es el caso ciudadano Juez, conforme al contrato de compromiso de opción-venta, las partes determinaron su voluntad e intención expresando un conjunto de cláusulas constitutivas de obligaciones y de relaciones jurídicas, imponiendo conductas, tanto para la futura compradora y, así como, la futura vendedora; que debían cumplir durante la vigencia del mencionado contrato y cuyo contenido y alcance, se expresó de la siguiente manera, a saber:
…Omissis…
En dicha cláusula la futura compradora incumplió, por cuanto dicho documento de opción venta fue autenticado en fecha catorce de marzo del 2013, YA QUE LOS NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS MÁS LOS TREINTA (30) DÍAS DE PRORROGA ADICIONAL PRECLUYÓ EL CATORCE (14) DE JULIO DE 2013.
Ya que la futura compradora INCUMPLIÓ con la Cláusula segunda de dicho contrato en el termino correspondiente, a NO APORTAR el físico de la cantidad de dinero del crédito hipotecario de la entidad financiera correspondiente durante el término de duración de la relación contractual, por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES MIL BOLÍVARES (530.000 Bs) en el lapso establecido es decir noventa (90) más treinta (30) días continuos ambos plazos para pagar el saldo del precio para la compra del Inmueble, solicitado en el termino de la relación contractual constituyéndose así en MORA POR EL SOLO VENCIMIENTO DEL PLAZO ESTABLECIDO EN LA CONVENCIÓN, y por ende incumpliendo con su obligación de hacer.
En este mismo orden de ideas, la Cláusula Sexta se estableció lo siguiente:
…Omissis…
De lo expuesto, se evidencia que mi representada no incumplió en forma alguna lo pactado entre las partes contratantes, por cuanto ha sido la hoy accionante quien incumplió manifiestamente lo pactado entre las partes hoy en litigio, por cuanto en fecha veintiuno (21) de junio de 2013, mi representada hizo entrega a la futura compradora ciudadana IRI YUSELIN NIETO MEREGOTE, la documentación necesaria tal como lo prevé la Cláusula Sexta de dicho contrato de opción venta a saber: 1) copia certificada del contrato, 2) copia de cédula de identidad. 3) copia del documento de propiedad, 4) certificación de gravámenes, 5) cédula catastral, 6) copia del certificado de solvencia de aseo urbano 7) copia del R.I.F., 8) fotocopia de la solicitud de solvencia municipal o solvencia de derecho de frente, 9) solvencia de hidrocapital, 10) solvencia de condominio.
Por cuanto la futura compradora incumplió con dicha cláusula AL NO NOTIFICAR POR ESCRITO POR LO MENOS CON DIEZ (10) DÍAS HÁBILES DE ANTICIPACIÓN AL VENCIMIENTO DEL LAPSO PARA LA VENTA DEFINITIVA DE LA PRESENTE OPCIÓN, FECHA, HORA, Y LUGAR DEL OTORGAMIENTO.
Es así ciudadano Juez Superior, Los contratantes están obligados a cumplir el contrato de opción de compra-venta, del mismo modo, que están obligados a cumplir la ley. Este es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, y se ha reforzado a través del tiempo, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena conforme al ARTÍCULO 1.264 eiusdem que “LAS OBLIGACIONES DEBEN CUMPLIRSE EXACTAMENTE COMO HAN SIDO CONTRAÍDAS”; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada.
Es este el principio general y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones y, como consecuencia del mismo, las partes deben cumplir esas obligaciones fielmente, al pie de la letra. El Juez, en caso de controversia, condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.
Toda obligación es susceptible de cumplimiento, trátese de una obligación que provenga de un contrato o de una obligación que se derive de algunas de las fuentes extracontractuales. El cumplimiento de la obligación está regido por él Artículo 1.264 del Código Civil antes transcrito que enuncia el principio general en esa materia.
…Omissis…
Pido que la presente apelación sea declarada Con Lugar y, en consecuencia, sea revocada la sentencia apelada, y en virtud de ello, sea declara SIN LUGAR LA DEMANDA incoada en contra de mi representada, la ciudadana ELVIA MARINA GARCÍA POLEO…”.
Por su parte, la representación judicial de la actora, consignó el 12 de abril de 2016, escrito de informes, en los siguientes términos:
“…Ciudadano Juez Superior, de las actas procesales puede determinar cuál de los contratantes incurrió en incumplimiento culposo, a fin de determinar la procedencia o no de las pretensiones deducidas en juicio por los litigantes. En tal sentido, tal como lo expresó el a quo en la decisión apelada se encuentran cumplidos los tres (3) elementos exigidos de modo concurrente en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina para que resulte procedente la pretensión de resolución o cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; por cuanto la demandada se comprometió a dar en venta el inmueble objeto del contrato, a cambio del pago de una determinada cantidad de dinero; por lo que efectivamente se trata de un contrato bilateral, ya que existen obligaciones para ambas partes, vendedor y comprador.
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. De la revisión del contrato de opción de compra venta puede evidenciarse, específicamente en su cláusula segunda que la accionante pagó la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00), como monto inicial mediante dos (2) cheques del banco Bicentenario, imputables al precio de la venta, ello a fin de garantizar el cumplimiento de la obligación, tal como quedó expresado en el mencionado documento, quedando demostrado el cumplimiento de la parte actora y con respecto a la diferencia de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,00), se estableció un plazo de NOVENTA (90) días continuos contados a partir de la firma del documento, y en caso de que no pudiese otorgarse ese documento en la fecha correspondiente antes citada ya fuese por cualquier circunstancia sobrevenida, por caso fortuito o de fuerza mayor ajena a la voluntad de las partes, se podría disfrutar de una prorroga adicional de treinta (30) días continuos para el otorgamiento del documento definitivo. Cabe destacar que mi mandante intentó pagar mediante tres (3) cheques de gerencia (…) librados por los entidades financieras Banco Bicentenario, Venezolano de Crédito y Bancaribe, respectivamente, y la cantidad (…) obtenida a través de un préstamo hipotecario que le otorgó el Banco de Venezuela a la actora, sin que la demandada haya comparecido a la firma y con ello la protocolización del documento de venta definitivo, ello en el plazo indicado en el contrato, empero, la accionada procedió no solo a publicar en prensa un aviso de venta del inmueble que había sido negociado con mi representada, sino que tampoco compareció al otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva, tal como lo señalé ut supra.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Quedo plenamente evidenciado, con la narración anterior, constatado con las actas que conforman el presente expediente, el incumplimiento culposo de la accionada, quien con su conducta, transgredió las disposiciones contenida en los artículos 1487 y 1488, ambos del Código Civil, de hacer entrega de la cosa vendida, lo cual hace procedente la acción de cumplimiento de contrato, tal como lo resolvió la instancia; quien al momento de dictar sentencia, se atuvo estrictamente a lo alegado y probado en actas, puesto que en la apreciación del resultado del medio de prueba, no manifestó situaciones que allí no estuvieren establecidas, es decir, del análisis que hace el juez de las actas del expediente no se evidencia que haya tergiversado el contenido probatorio del mismo, estando totalmente ajustada a derecho la decisión apelada motivo por el cual debe ser CONFIRMADA en todas y cada una de sus partes y ASI LO SOLICITO.
…Omissis…
Por último, solicito de este Despacho, CONFIRME LA DECISION APELADA Y DECLARE SIN LUGAR LA APELACION PROPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA, con los demás pronunciamientos de ley…”.
Hubo observaciones a los informes presentados por la representación judicial de la parte demandada, donde se refutó los argumentos esgrimidos en contra de la decisión apelada. De la postura asumida por las partes, se corresponde determinar la justeza en derecho de la decisión dictada el 22 de septiembre de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoada por la ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, en contra de la ciudadana ELVIA MARINA GARCÍA POLEO; y, dado que la parte recurrente, no argumentó vicio alguno que, eventualmente, pudiese afectar de nulidad el fallo apelado, debe este jurisdicente descender al análisis de fondo de la controversia. Por tanto, con la finalidad de poder emitir pronunciamiento en relación al mérito del presente asunto, se trae a colación los fundamentos de hecho y petitum formulados por la parte actora, en su escrito libelar, los cuales fueron plasmados en los siguientes términos:
“…El día 05 de febrero de 2013, la señora ELVIA MARINA GARCÍA POLEO, publicó un aviso de venta en el Diario “ULTIMAS NOTICIAS”, de un apartamento de su propiedad, ubicado en la Parroquia anta Rosalía, edificio San Andrés, Mezzanina, del Municipio Libertador, por la suma de Bs. 790.000,oo…
…Nuestra representada procedió a comunicarse con ELVIA MARINA GARCÍA POLEO, ya que, el monto que se ofertaba para la venta se encontraba dentro de sus posibilidades, y establecieron una cita para ver el apartamento. Al mostrarle el inmueble le informó que el precio publicado había sido modificado a Bs. 960.000,oo, debido a la situación económica del país estaba variando notablemente (inflación, alza del dólar y devaluación).
Nuestra representada asistió a una nueva cita el día 20 de febrero, aproximadamente, en su angustia por no encontrar inmueble a la fecha, habiendo ya vendido el suyo; y, en tal sentido, para no perder la oportunidad, convino con ELVIA MARINA GARCÍA POLEO que el monto definitivo de la venta sería la cantidad de Bs. 950.000,oo, y que en al momento de la opción le daría Bs. 420.000,oo.
Consta en DOCUMENTO AUTENTICADO ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 14 de Marzo de 2013, anotado bajo el Nº 42, Tomo 23 (…) que nuestra representada, IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, suscribió un CONTRATO de OPCIÓN de COMPRA-VENTA, con la señora ELVIA MARINA GARCIA POLEO…
…El precio fijado por las partes por la venta del identificado Inmueble, fue la suma de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 950.000,00), de los cuales mi representada, ENTREGO como inicial y para garantizar el cumplimiento de su obligación, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,OO) imputables al precio total del Inmueble, como así consta en el referido DOCUMENTO AUTENTICADO; y el saldo, es decir, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,00), pagadero en el momento de la firma del Documento definitivo de Compra y venta. El plazo convenido para la Protocolización en el Registro Subalterno de la Venta pactada sería de NOVENTA (90) días continuos, con una prórroga de TREINTA (30) días más.
En fecha 22 de abril de 2013, el Banco le informó a nuestra representada que su crédito había sido aprobado y que procederían a la redacción del documento (…) Inmediatamente se lo participó a la señora ELVIA MARINA GARCIA POLEO, indicándole que fuera preparando la documentación convenida en la Cláusula Sexta, del citado Contrato de Opción de Compra-Venta.
Una vez recibido del Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal, el Documento Definitivo de Compra-Venta, contentivo del Crédito otorgado. Al llamar a la Vendedora, ésta le informa que estaba actualizando los documentos y recaudos que le faltaban y, que le participaría cuando los tuviera listos.
Luego de darle largas, ELVIA MARINA GARCIA POLEO convoca a nuestra mandante a una nueva reunión, y le informa que tienen que llegar a un acuerdo, antes de entregarle los documentos, porque el precio iba a varias, y que le explicaría sus razones.
El 03 de junio de 2013, acude a la reunión donde le expresa que debe aumentarle Bs. 300.000,oo, al precio de venta por encima de lo pactado. Nuestra representada le expresó que no contaba con ese dinero. Que ya habían convenido un precio, el cual ella tenía que respetar. Pero, ésta insistía ofreciéndole que se lo cancelara en giros, si era posible.
Viéndose en esta situación, nuestra mandante acudió ante el Notario Público 42 del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde firmó el compromiso de Opción de Compra-Venta, quien amablemente la escucho e intercedió por ella conversando telefónicamente con la señora ELVIA MARINA GARCIA POLEO haciéndole entrar en razón.
En tal virtud, vuelve a citar a nuestra representada a su casa para conversar y llegar a un nuevo acuerdo. En esta ocasión, le da su palabra de mantener su posición de vender, pero que debía esperar que ella sacara los documentos. Además, que si nuestra patrocinada estaba dispuesta a darle al menos Bs. 10.000,oo, para ella poder hacer dichos trámites y cubrir los gastos de mudanza, monto el cual accedió, dada su necesidad. Y le pidió que le diera tiempo para conseguir el dinero.
Pero a tan solo dos (2) días de conversar ella, El día 05 de junio de 2013, la señora ELVIA MARINA GARCIA POLEO publica nuevamente un aviso de venta del inmueble en el periódico “ULTIMAS NOTICIAS”, en el cual ofrecía dar en venta el mismo apartamento sobre el que ya había suscrito un contrato de Opción con nuestra poderdante, por la suma de Bs. 1.450.000,oo…
…Motivo por el cual acudió a una abogada YLENY DURAN que se ofreció a conversar con la señora ELVIA MARINA GARCIA POLEO, indicándole su incumplimiento y que nuestra defendida no tenía ni la capacidad, ni la obligación de darle más dinero de lo acordado en el Contrato de Opción de Compra-Venta.
Desde ese momento la Vendedora le pidió que no la presionara, que tenía que esperar y cada vez ponía diferentes excusas para evadirla, lo que le dio la entera certeza de que ella SI estaba vendiendo nuevamente el apartamento.
Es entonces cuando nuestra representada, a fin de no perder el crédito bancario y, por ende, el apartamento, toma la iniciativa de buscar y obtener todos los recaudos y documentos exigidos por cuenta propia para presentarlos ante el Registro y obtener así la fecha para protocolizar la Venta.
Sabiendo que pronto se vencerían los lapsos del Documento de Opción de Compra, mi representada le manifestó a la Vendedora, la urgencia de que le entregara a totalidad de los recaudos faltantes, es decir, las solvencias de: Derecho de frente, hidrocapital, Ficha Catastral, Condominio, Declaración de Vivienda Principal, RIF, Copia de la Cédula.
Es en este estado cuando IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE decide contratar nuestros servicios profesionales.
Hacemos constar que la señora ELVIA MARINA GARCIA POLEO, hizo entrega de algunos documentos luego de mucha insistencia de nuestra parte y de la pronta y sincera intervención de abogados que la Vendedora contrató, a quienes les enviamos una carta explicativa y un adendum, con el fin de prorrogar el plazo convenido para la protocolización del Documento definitivo (…) y, no fue sino hasta el día 21 de junio de 2013, cuando le entregó los documentos requeridos…
…No obstante, al presentar ante la Oficina de Registro los Documentos para su Revisión previa y para el cálculo de los Derechos registrales, dicho Registro objetó la Ficha Catastral, aduciendo que la misma debía estar emitida únicamente a nombre de la Vendedora y no como aparece en la que ella le entregó a nuestra mandante…
…Esto implicó un nuevo trámite por parte de nuestra defendida, para obtener el cambio del titular en dicha Ficha Catastral.
Finalmente el día 10 de julio de 2013, le fue entregada la nueva Ficha Catastral a nuestra mandante, quien de inmediato la presentó en la Oficina de Registro, fijándose el otorgamiento para el día 18 de julio de 2013.
Ese mismo día de la presentación, 10 de julio de 2013, nuestra poderdante le notificó al Banco de Venezuela, Banco Universal, prestatario del saldo por pagar del crédito solicitado, y se estableció que el Banco prestatario acudiría al otorgamiento el día lunes 22 de julio de 2013, a las 10:30am. En vista de lo cual, procedió inmediatamente a participarle la fecha definitiva del otorgamiento a la Vendedora ELVIA MARINA GARCIA POLEO. Asimismo se le notificó a la referida Dra. CARMENCITA SALAS, mediante varias llamadas telefónicas.
Igualmente, nuestra poderdante procedió a tramitar los cheques de Gerencia (…) librados por los Bancos Bicentenario, Venezolano de Crédito y Bancaribe…
…El día 22 de julio de 2013, siendo las 11:00 a.m., nuestra poderdante IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, hizo acto de presencia en el registro del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, con la finalidad de otorgar el Documento Definitivo de Compra-Venta del inmueble. Pero, solamente se encontraba presente para dicho acto el señor LUIS FRANCISCO VALERA RAUSSEO, en su carácter de representante del Banco de Venezuela. En consecuencia, el otorgamiento no pudo celebrarse ante la ausencia de la Vendedora, tal como lo hace constar la registradora, a solicitud de nuestra representada la en la CONSTANCIA que expide al efecto…
…Ahora bien, Ciudadano Juez, con ocasión al INCUMPLIMIENTO manifiesto por parte de la “VENDEDORA” respecto de sus Obligaciones Contractuales, es necesario INVOCAR y OPONERLE las Disposiciones Legales contenidas en los Artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, Normas Sustantivas éstas que constituyen el FUNDAMENTO LEGAL de esta PRETENSIÓN y las cuales establecen:
…Omissis…
Por la razones de hecho y de derecho expuestas ut supra, es por lo que ocurrimos ante su competente Autoridad, en nuestro carácter expresado y en representación de IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE (…) para demandar, como en efecto formalmente DEMANDAMOS a la ciudadana ELVIA MARINA GARCIA POLEO (…) por CUMPLIMIENTO de CONTRATO de OPCIÓN de COMPRA-VENTA, para que CONVENGA, o en su defecto, sea CONDENADA por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: En PROCEDER efectivamente a EJECUTAR lo convenido y estado en el identificado CONTRATO de OPCIÓN de COMPRA-VENTA; y, en consecuencia, proceda al otorgamiento y PROTOCOLIZACIÓN DEFINITIVA del DOCUMENTO de Compra-Venta ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, del APARTAMENTO que se comprometió a vender, distinguido con el Nº 3, Código Catastral Nº 01-01-19-U01-001-016-033-000-0PM-003, situado en la Planta Mezzanina, extremo Este de la Torre Norte, del Edificio denominado “SAN ANDRES”, ubicado entre las esquinas de Sordo a Peláez, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital. Y que, en CASO de NO HACERLO, la SENTENCIA DEFINITIVA que recaiga en este juicio, sirva como TITULO suficiente de transferencia de propiedad, para presentarse ante el Registro Subalterno.
SEGUNDO: Al REINTEGRO o DEVOLUCIÓN inmediata de todos y cada uno de los PAGOS y desembolsos que sufragó nuestra mandante, la “COMPRADORA”, con motivo del incumplimiento manifiesto de LA VENDEDORA” desde el inicio de la operación.
TERCERO: En PAGAR los INTERESES devengados por la suma de dinero que nuestra representada le entregó a la “VENDEDORA” como garantía de cumplimiento de su obligación; calculados hasta la fecha de la Sentencia Definitiva que recaiga en este juicio, lo cual deberá efectuarse mediante una Experticia Complementaria, y descontarlo al valor restante del costo del inmueble.
CUARTO: En PAGAR la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo), monto estimado por concepto de la REPACIÓN del DAÑO PATRIMONIAL, causado a mi representada, debido al retardo injustificable y negligente en la entrega de los documentos y recaudos pertinentes, y ante la NEGATIVA injustificada de “LA VENDEDORA” de NO ASISTIR a la FIRMA, NO pudiendo efectuarse definitivamente la protocolización en el Registro Inmobiliario, todo ello de conformidad con lo establecido por los artículos 1.167 y 1.185 del Código Civil.
QUINTO: En PAGAR las Costas y Costos de este Procedimiento Judicial…”.
La representación judicial de la parte demandada, mediante escrito presentado el 18 de noviembre de 2014, contestó la demanda, en los términos que siguen:
“…NEGAMOS RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS en todas y cada una de sus partes la demanda que por CUMPLIMIENTO DE OPCIÓN VENTA, intentada por la ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, en contra de nuestra representada ciudadana ELVIA GARCIA, POR NO ESTAR ADECUADA A DERECHO.
…Omissis…
Ciudadano Juez, el contrato de OPCION VENTA, autenticado por ante la notaria publica Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 14 de Marzo de 2013, anotado bajo el numero 42 tomo 23, que corre en autos, que la ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, suscribió con nuestra representada ciudadana. ELVIA GARCIA antes identificada, un contrato de promesa bilateral de opción compraventa venta constituido por apartamento distinguido con el numero tres, el cual se encuentra ubicado entre las esquinas de Sordo a Peláez y se encuentra situado en la planta mezzanina de la torre norte del edificio denominado san Andrés, Parroquia Santa Rosalía Municipio Libertador del Distrito Capital; debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del tercer circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 31 de Agosto del 2001, bajo el Nº 20, Tomo:28, Protocolo primero y el otro 50% debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del tercer circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; en fecha 31 de Julio del 2012, bajo el Nº 2012.2089, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 216.1.1.8.2990 correspondiente al libro de folio real del año 2012…
…NEGAMOS RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda por cumplimiento, por cuanto conforme al referido Contrato de promesa bilateral de Opción Venta, antes citado las partes la futura compradora y la futura vendedora, determinaron su voluntad e intención, expresando un conjunto de cláusulas constitutivas de obligaciones y de relaciones jurídicas imponiendo conductas las cuales debía cumplir y cuyo contenido y alcance del Contrato locativo se expresó en las Cláusulas siguientes…
…De lo expuesto, NEGAMOS RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos narrados como en el derecho la demanda intentada por no ser ciertos los hechos narrados por la actora por cumplimiento de contrato, por cuanto no ha incumplido con las obligaciones asumida en el contrato, por cuanto en fecha veintiuno (21) de junio de 2013 nuestra representada hizo entrega a la futura compradora ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, la documentación necesaria tal como lo prevé la cláusula sexta de dicho contrato de opción venta a saber (…) negamos rechazamos y contradecimos por cuanto la futura compradora incumplió con dicha cláusula AL NO NOTIIFICAR POR ESCRITO POR LO MENOS CON DIEZ (10) DIAS HABILES DE ANTICIPACIÓN AL VENCIMIENTO DEL LAPSO PARA LA VENTA DEFINITIVA DE LA PRESENTE OPCION, FECHA, HORA, Y LUGAR DEL OTORGAMINETO.
Negamos, rechazamos y contradecimos la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la parte actora, en su petitorio en toda y cada una de sus partes, pagar la suma de cuatrocientos mil bolívares (400.000,00 Bs) en concepto de reparación del daño patrimonial.
NEGAMOS RECHAZAMO Y CONTRADECIMOS, ya que la futura compradora incumplió con la cláusula segunda de dicho contrato en el termino correspondiente, a no aportar el físico de la cantidad de dinero del crédito hipotecario de la entidad financiera correspondiente durante el término de duración de la relación contractual, por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES MIL BOLÍVARES (530.000 Bs) en el lapso establecido es decir noventa (90) mas treinta (30) días continuos ambos plazos para pagar el saldo del precio para la compra del inmueble, solicitado en el termino de la relación contractual constituyéndose así en MORA POR EL SOLO VENCIMIENTO DEL PLAZO ESTABLECIDO EN LA CONVENCION, y por ende incumpliendo con su obligación de hacer.
…Omissis…
Se observa que en el documento acompañado a la demanda se establece una obligación a termino fijo, es decir, fue a partir del catorce de marzo del año 2013 hasta el catorce de julio del año 2013 finalizó los noventa días acordado en dicha cláusula, mas treinta días de prorroga, por lo tanto la futura compradora, demandante (actora) incurrió en MOR POR EL SOLO VENCIMIENTO DEL PLAZO ESTABLECIDO EN LA CONVENCIÓN.
…Omissis…
Es por ello que oponemos:
LA EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO
Oponemos como defensa en nuestro nombre la Excepción Non adimpletis Contractus y Reconocemos la existencia del contrato de opción de venta, ahora bien Alegan la demandante que nosotros, antes identificado, incumplimos con la obligación contractual de protocolizar el documento de opción de venta de autenticado por ante la notaria publica décima quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 01 de Junio de 2009, anotado bajo el numero 82 tomo 66, que corre en autos, que la ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, suscribió con nuestra representada ELVIA MARINA GARCIA POLEO antes identificada, en el termino de la relación contractual constituyéndose así en MORA POR EL SOLO VENCIMIENTO DEL PLAZO ESTABLECIDO EN LA CONVENCIÓN, y por ende incumpliendo con su obligación de hacer. LA EXCEPCIÓN NON ADIMPLETIS CONTRACTUS (…) llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir con sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación…
…En el caso de autos, estamos en presencia de un contrato bilateral, donde el demandante se obliga a cumplir el compromiso del demandado.
NEGAMOS RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada por no ser ciertos los hechos narrados por la actora, y por cuanto la parte actora equivoco la acción en el presente caso por cumplimiento de opción venta que es el cumplimiento de la venta definitiva y no la acción de resolución que es la terminación del contrato. Es por lo que solicitamos, a este digno tribunal declare la IMPROCEDENCIA de la presente acción. Así pedimos al Tribunal declare sin lugar en la definitiva, por ser el juez el director del proceso y esta en la obligación de examinar la naturaleza del contrato, con el objeto de determinar las normas de derecho aplicable al caso sometido a su consideración, y es así que en el presente caso la parte actora instauro su pretensión a través de cumplimiento y lo correcto es la resolución de contrato de opción venta.
…Omissis…
Así las cosas, en el presente proceso se demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, acción que se intenta cuando lo que se pretende es que se cumpla con la protocolización de la venta del inmueble, en tal sentido, debió demandarse la resolución del contrato de arrendamiento, para que la situación volviera a como se encontraba antes de celebrarse el contrato y demandar como daños y perjuicios las cantidades de dinero entregadas al demandado con ocasión a la celebración del contrato de opción d compra venta. POR LO ANTES EXPUESTO LA PRESENTE DEMANDA NO PUEDE PROSPERAR EN DERECHO.
…Omissis…
Impugnamos, los documentos privados, tales como el proyecto del adendum 1/2013 y carta aplicativa que corre en autos marcados con la letra F y G, por cuanto no están suscritos por nuestro mandante la ciudadana ELVIA CARGIA e IRIS NIETO, tal como lo exige el artículo 1368 del código civil aunado al hecho de estos instrumentos violan el “principio del alteridad” que rige en materia probatoria, según el cual, “nadie puede fabricarse Su propia prueba” por cuanto emanan de los mismo apoderados de la parte actora. Razón suficiente para que este tribunal los deseche.
Igualmente solicitamos que la parte demandante sea condenada en costo y costas, en virtud, de todo lo anteriormente expuesto, debemos concluir que la demanda incoada en nuestra contra es IMPROCEDENTE por ser contraria a derecho…”.
Conforme los asumidos por las partes, corresponde determinar la procedencia o no de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoada por la ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, en contra de la ciudadana ELVIA MARINA GARCÍA POLEO; en el sentido de establecer, conforme a la excepción alegada por la parte demandada, de contrato no cumplido o non adimpletis contractus, por medio de la cual, la ciudadana ELVIA MARINA GARCÍA POLEO, puede negarse a cumplir su obligación, en virtud de la inejecución de la ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, de su obligación recíproca. Por otra parte, y como punto previo, corresponde determinar la admisibilidad de la pretensión principal, dado que la parte demandada, alegó que la actora confundió su pretensión de ejecución de contrato con la de resolución del mismo.
I
PUNTO PREVIO:
DE LA ADMISIBILIDAD DE LA PRETENSIÓN:
De la lectura efectuada de la contestación de la demanda, se colige que la representación judicial de la parte demandada, alegó que la parte actora confundió la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, con la acción de resolución del mismo. En tal sentido, para verificar la inepta acumulación argumentada, este jurisdicente observa:
El instituto de la acumulación pretende la economía procesal, la cual se logra al ser sustanciadas en un solo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda o postuladas en distintas demandas, generativas de distintos procesos que son acumulados posteriormente. La acumulación tiene por objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas causas.
Tampoco pueden juntarse varias pretensiones en una misma demanda si deben ser deducidas según procedimientos incompatibles entre sí; por ejemplo, la acción de cumplimiento de contrato y rendición de cuentas, que discurren por procedimientos distintos, inconciliables. Igual prohibición existe respecto a la demanda incoada por vía reconvencional. Pero, hay que tener en cuenta que no es lo mismo incompatibilidad que franca disparidad; por tanto, el juez debe morigerar si los procedimiento son inconciliables realmente.
En tal sentido, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimiento sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. (Resaltado y subrayado del tribunal).
Así, el segundo acápite de la norma transcrita, consagra el “principio de eventualidad”, según el cual se puede ejercer desde el comienzo, eventualmente, la propia defensa con la suma de hipótesis jurídicamente viables, aunque sean contradictorias entre sí; la una para el caso que pueda ser rechazada la otra. Pero si el juez es incompetente para conocer de la pretensión subsidiaria o ésta debe discurrir por otro procedimiento diferente, entonces, ni aun la subsidiariedad puede autorizar la acumulación. En otras palabras, la subsidiariedad sólo excusa la incompatibilidad de las pretensiones entre sí.
Ahora bien, con la finalidad de establecer si en el caso que nos ocupa, la parte actora, incurrió en inepta acumulación de pretensiones, este jurisdicente, se permite traer a colación, el petitorio libelar, el cual fue plasmado en los términos que siguen:
“…Por la razones de hecho y de derecho expuestas ut supra, es por lo que ocurrimos ante su competente Autoridad, en nuestro carácter expresado y en representación de IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE (…) para demandar, como en efecto formalmente DEMANDAMOS a la ciudadana ELVIA MARINA GARCIA POLEO (…) por CUMPLIMIENTO de CONTRATO de OPCIÓN de COMPRA-VENTA, para que CONVENGA, o en su defecto, sea CONDENADA por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: En PROCEDER efectivamente a EJECUTAR lo convenido y estado en el identificado CONTRATO de OPCIÓN de COMPRA-VENTA; y, en consecuencia, proceda al otorgamiento y PROTOCOLIZACIÓN DEFINITIVA del DOCUMENTO de Compra-Venta ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, del APARTAMENTO que se comprometió a vender, distinguido con el Nº 3, Código Catastral Nº 01-01-19-U01-001-016-033-000-0PM-003, situado en la Planta Mezzanina, extremo Este de la Torre Norte, del Edificio denominado “SAN ANDRES”, ubicado entre las esquinas de Sordo a Peláez, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital. Y que, en CASO de NO HACERLO, la SENTENCIA DEFINITIVA que recaiga en este juicio, sirva como TITULO suficiente de transferencia de propiedad, para presentarse ante el Registro Subalterno.
SEGUNDO: Al REINTEGRO o DEVOLUCIÓN inmediata de todos y cada uno de los PAGOS y desembolsos que sufragó nuestra mandante, la “COMPRADORA”, con motivo del incumplimiento manifiesto de LA VENDEDORA” desde el inicio de la operación.
TERCERO: En PAGAR los INTERESES devengados por la suma de dinero que nuestra representada le entregó a la “VENDEDORA” como garantía de cumplimiento de su obligación; calculados hasta la fecha de la Sentencia Definitiva que recaiga en este juicio, lo cual deberá efectuarse mediante una Experticia Complementaria, y descontarlo al valor restante del costo del inmueble.
CUARTO: En PAGAR la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo), monto estimado por concepto de la REPACIÓN del DAÑO PATRIMONIAL, causado a mi representada, debido al retardo injustificable y negligente en la entrega de los documentos y recaudos pertinentes, y ante la NEGATIVA injustificada de “LA VENDEDORA” de NO ASISTIR a la FIRMA, NO pudiendo efectuarse definitivamente la protocolización en el Registro Inmobiliario, todo ello de conformidad con lo establecido por los artículos 1.167 y 1.185 del Código Civil.
QUINTO: En PAGAR las Costas y Costos de este Procedimiento Judicial…”.
De la anterior transcripción, se colige que la parte actora, pretende que la ciudadana ELVIA MARINA GARCÍA POLEO, ejecute el contrato de opción de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 14 de marzo de 2013, anotado bajo el Nº 42, Tomo 23, mediante el otorgamiento y protocolización del documento de venta, mediante el cual le transfiera a la ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, la propiedad del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 3, Código Catastral Nº 01-01-19-U01-001-016-033-000-0PM-003, situado en la Planta Mezzanina, extremo Este de la Torre Norte, del Edificio denominado “SAN ANDRES”, ubicado entre las esquinas de Sordo a Peláez, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital; y, en caso de no ocurrir el cumplimiento voluntario, la sentencia que se dicte, al respecto, sirva de título suficiente. Simultáneamente, esto recalcado por quien juzga, solicitó el reintegro o devolución inmediata de todos y cada uno de los pagos y desembolsos que efectuó la ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, por concepto del incumplimiento de la vendedora desde el inicio de la operación. El pago de intereses devengados por la suma de dinero que entregó, como garantía de cumplimiento; y, por último, el pago de la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), por concepto de reparación de daños y perjuicios materiales, debido al retardo injustificado y negligente, en la entrega de los documentos y recaudos pertinentes, así como ante la negativa injustificada de la vendedora en otorgar el documento definitivo de compraventa.
Del petitum en cuestión, observa este sentenciador, que la parte actora, incurrió en inepta acumulación de pretensiones; pues, al solicitar que la actora conviniese o fuese condenada al otorgamiento del documento definitivo de compraventa, simultáneamente con la devolución de todos y cada uno de los pagos y desembolsos que efectuó –lo cual incluye el monto dado en garantía de cumplimiento (arras) y cuya suma de dinero fue estipulada como parte del precio-, así como los intereses y los daños y perjuicios materiales, no sólo confundió la acción de ejecución del contrato de opción de compraventa, sino que la acumuló indebidamente con la de resolución del propio contrato, dejando tanto a la parte demandada como el Tribunal que debe juzgar en el laberinto de ejecutar o resolver el contrato obligacional entre las partes; lo que patentiza la inepta acumulación de pretensiones, que por sí mismas se contradicen y hacen imposible tanto el cumplimiento voluntario como la decisión judicial. Así expresamente se establece.
Tal como se dejó asentado en el acápite anterior, la parte actora en su escrito libelar, incurre en inepta acumulación de pretensiones, al peticionar de manera simultánea, la ejecución de la obligación, como la devolución de las cantidades de dinero que pago con motivo del contrato, lo cual implica la resolución del mismo. De ello, podemos determinar, con meridiana claridad, que la parte actora incurre en la prohibición legal de pedir en forma simultánea, dos pretensiones que se excluyen mutuamente, que traen efectos distintos entre sí; puesto que la pretensión de cumplimiento, conlleva la satisfacción de la obligación, su ejecución; mientras que la resolución, retrotrae la situación de las partes, al momento anterior a la celebración del contrato, su resolución como si nunca se hubiese contratado. Así expresamente se establece.
Ahora bien, la admisión de la demanda es una decisión provisional que puede revisarse nuevamente al pronunciar el fondo o mérito de la debatido, bien de oficio o de instancia de la parte, ya que para la admisión, lógicamente debe hacerse un examen previo que determine si la acción es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición de la ley, mas ello no significa que ese estudio preliminar cierre definitivamente la procedencia de la propia pretensión, sobre todo si se tiene en consideración que los elementos con que cuenta el juez en ese momento, pueden no ser suficientes para conocer si se han cumplido determinados elementos de hecho que influyan decisivamente en torno a ella. Por tanto, no sólo se puede revisar los requisitos de admisibilidad de una demanda en la oportunidad en que se admite o no, debido a que dicho pronunciamiento acerca de la admisibilidad, no constituye cosa juzgada formal ni material; y aún más, con el hecho de la apelación en ambos efectos, el juez de alzada asume para sí el conocimiento pleno del asunto sometido a su consulta, realizando nuevo estudio de los requisitos de procedencia o admisibilidad de la acción propuesta, pudiendo establecer la inadmisibilidad de una determinada acción o pretensión, por el incumplimiento en sus requisitos de admisibilidad, aun cuando el tribunal de cognición haya realizado la sustanciación y decisión de la controversia, puesto que la resolución sobre la admisibilidad de la demanda, deja postergada su revisión al mérito de la propia controversia judicial.
Por tanto, no es posible para el juzgador, ante la existencia de una causal de inadmisibilidad, es decir, de un impedimento para admitir una demanda, abstenerse de declararla y continuar conociendo la causa, con el propósito de ofrecer supuestas garantías que lejos de ser tales, provoca un desconcierto judicial, pues, le conduce a conceder ventajas al accionante, viola el derecho a la defensa, subvierte el proceso, y pone en peligro otras garantías como el debido proceso y la seguridad jurídica. Así las cosas, si la acción es inadmisible, por no cumplir con los requisitos legales que permiten su tramitación, es deber ineludible para el juez decretarlo, pues de lo contrario se proseguiría con un proceso infestado con incidencia directa en el orden procesal, que desde luego altera el orden público.
En el caso de marras, se evidencia que se verificó que la parte actora, en su escrito libelar, incurrió en la acumulación de pretensiones prohibida por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil; pues, simultáneamente, solicitó el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, mediante el cual se le traslade la propiedad del bien inmueble objeto del litigio (ejecución) y la devolución de todos y cada uno de los pagos y desembolsos que sufragó con motivo del contrato, mas los intereses de dichas sumas y el pago de daños y perjuicios patrimoniales, lo que indefectiblemente conlleva una pretensión de resolución; y, por cuanto el artículo 1.167 del Código Civil, señala que en el contrato bilateral, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede reclamar, a su elección, la ejecución del contrato o la resolución del mismo; pero nunca ambas peticiones simultáneamente, salvo que una petición se haya efectuado subsidiaria de la otra; lo que no ocurrió en el caso en concreto. Todo ello, deviene en que la pretensión incoada por la ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, en contra de la ciudadana ELVIA MARINA GARCÍA POLEO, sea contraria al orden público procesal; y, como consecuencia, inadmisible, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 eiusdem, tal como fue alegado por la parte demandada, en su escrito de contestación. En razón de ello, debe declararse con lugar la apelación interpuesta el 13 de octubre de 2015, por el abogado AGUSTÍN BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 22 de septiembre de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoada por la ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, en contra de la ciudadana ELVIA MARINA GARCÍA POLEO, todo lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
En vista de la inadmisibilidad, por inepta acumulación, de la pretensión incoada, se considera innecesario descender al análisis de mérito de la controversia, así como a la revisión de los fundamentos de hecho y de derecho que sustentan la decisión recurrida, la cual, dado los efectos de dicha inadmisibilidad, quedará revocada, en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se establece.
V. DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la apelación interpuesta el 13 de octubre de 2015, por el abogado AGUSTÍN BRACHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en el libre ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.318.355, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 54.286, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 22 de septiembre de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoada por la ciudadana IRIS YUSELIN NIETO MEREGOTE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.583.072, en contra de la ciudadana ELVIA MARINA GARCÍA POLEO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.834.099;
TERCERO: Queda así REVOCADA, la decisión apelada; y,
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2018, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los artículos 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de febrero del año dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
Exp. Nº AP71-R-2016-000199.
Interlocutoria c/c de Definitiva/Civil/Recurso
Cumplimiento de Contrato/REVOCA
Con Lugar Apelación/Inadmisible la Demanda/”F”
EJSM/AMVV/carg.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las nueve antes meridiem (9:00 A.M.). Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS
