REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 19 de julio de 2018
208º y 159º
ASUNTO: AP11-V-2017-000300
PARTE ACTORA: Ciudadano ALEJANDRO CHACÓN ESPINOZA y YOLANDA CRISTINA CASTILLO DE CHACÓN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.684.097 y V-6.914.734, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DEL CODEMANDANTE ALEJANDRO CHACÓN ESPINOZA: Abogados HERMOSINDA AGRESTI ALONSO, LEOMAGNO FLORES ALVARADO y JOHAN ALEXANDER ANGEL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 77.084, 18.687 y 209.466, respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE DE LA CODEMANDANTE YOLANDA CRISTINA CASTILLO DE CHACÓN: Abogado LEOMAGNO FLORES ALVARADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.687.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ILEANA BEATRIZ HENRÍQUEZ DE MOREAU, CARMEN CAROLINA HENRÍQUEZ DE FREIRE, LEONOR ELENA HENRÍQUEZ LEÓN, MARIANA ISABEL HENRÍQUEZ CALCAÑO, OSWALDO JOSÉ HENRÍQUEZ LEÓN y LEOPOLDO ALBERTO HENRÍQUEZ LEÓN, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.186.542, V-4.086.162, V-5.301.684, V-17.775.236, V-2.940.918 y V-3.662.273, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados LUIS GONZALO MONTEVERDE MANCERA, JESÚS ESCUDERO ESTÉVEZ, FRANCRIS PÉREZ GRAZIANI, RAÚL REYES REVILLA y ANDREACRUZ SUÁREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.643, 65.548, 65.168, 106.031 y 216.577, respectivamente.
TERCERO LLAMADO A LA CAUSA: Ciudadana LUISA ELENA CALCAÑO DE HENRÍQUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.938.368.
ABOGADA ASISTENTE DEL TERCERO LLAMADO A LA CAUSA: Abogado ANDREA CRUZ SUÁREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 216.577.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO VERBAL DE COMPRAVENTA (DEFINITIVA)
- I –
SÍNTESIS DEL PROCESO
Este juicio se inició por demanda de cumplimiento de contrato verbal de compraventa incoada en fecha 12 de enero de 2017 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
Por decisión dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 16 de enero de 2017, dicho tribunal se declaró incompetente por la materia para conocer de esta causa, declinando la competencia en un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Mediante escrito presentado en fecha 24 de enero de 2017, la parte demandante ejerció recurso de regulación de competencia contra dicha decisión, la cual fue confirmada por sentencia de alzada dictada en fecha 17 de febrero de 2017 por el Tribunal Superior del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
Recibida la causa por este tribunal, luego del trámite de distribución, la demanda fue admitida por auto dictado en fecha 9 de marzo de 2017.
La citación espontánea de la codemandada ILEANA BEATRIZ HENRÍQUEZ DE MOREAU, a través de sus apoderados judiciales, constó en autos en fecha 17 de abril de 2017, quienes presentaron escrito de contestación en fecha 17 de abril de 2017.
La citación espontánea de los codemandados MARIANA ISABEL HENRÍQUEZ, CARMEN CAROLINA HENRÍQUEZ, LEONOR ELENA HENRÍQUEZ, OSWALDO JOSÉ HENRÍQUEZ, LEOPOLDO ALBERTO HENRÍQUEZ e ILEANA BEATRIZ HENRÍQUEZ DE MOREAU, a través de sus apoderados judiciales, constó en autos en fecha 21 de julio de 2017, quienes presentaron escrito de contestación en esa misma fecha. En dicho escrito promovieron tercería forzosa de la ciudadana LUISA ELENA CALCAÑO DE HENRÍQUEZ, de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, siendo admitida dicha tercería por auto dictado en fecha 16 de octubre de 2017.
La citación espontánea de la tercera llamada a la causa, se produjo en fecha 8 de diciembre de 2017, quien dio contestación a la cita en esa misma fecha.
En fecha 13 de octubre de 2017 se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por al apoderado actor, el cual fue agregado a los autos en fecha 16 de marzo de 2018, siendo admitidas las pruebas por auto dictado en fecha 16 de abril de 2018.
Ambas partes presentaron informes en fecha 28 de junio de 2018 y observaciones en fecha 11 de julio de 2018.
- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES
Como hechos constitutivos de la pretensión de la demandante, en síntesis, se afirma en el escrito de demanda lo siguiente:
1. Que durante el año 2011, los demandantes decidieron adquirir una vivienda propia para ellos y sus hijos, y que en el proceso de búsqueda ubicaron una casa en venta denominada “Quinta Carmen” que resultaba ideal para su familia, según dictaminó un arquitecto consultado al efecto.
2. Que en fecha 10 de agosto de 2012 asistió junto a su abogado a una reunión con la ciudadana ILEANA BEATRIZ HENRÍQUEZ DE MOREAU, quien manifestó actuar en su propio nombre y con el carácter de apoderada del resto de los integrantes de la sucesión de la ciudadana CARMEN TERESA LEÓN DÍAZ DE HENRÍQUEZ, fallecida ab-intestato en la ciudad de Caracas.
3. Que como resultado de dicha reunión entre el ciudadano ALEJANDRO CHACÓN ESPINOZA y la representante de la sucesión de la ciudadana CARMEN TERESA LEÓN DÍAZ DE HENRÍQUEZ, se pactó un contrato verbal de compraventa por el 100% de todos los derechos y acciones sobre el inmueble constituido por: a) Una parcela enclavada en la manzana número 29 de la Urbanización Altamira, distinguida con el Nº 14, con los siguientes linderos y medidas: NORTE: En 35 mts. lindando con la Parcela Nº 15, propiedad de la señora Cristina Egui de Machado; SUR: En 35 mts. lindando con la Parcela Nº 13, propiedad del doctor Alfredo Monagas De Boni; ESTE: En 17,15 mts., que es su frente, lindando con la Avenida Tercera de la urbanización; y OESTE: En 17,15 mts. lindando con terreno propiedad de Altamira, C.A., siendo el área total de la parcela es de 600,25 mts.2 y su título de propiedad está inscrito ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 24 de mayo de 1948, bajo el Nº 72, Tomo 3º del Protocolo Primero; y, b) La Quinta Carmen, edificada sobre el mismo terreno ya descrito, cuya existencia y propiedad constan en título supletorio declarado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil del Distrito Federal, en fecha 26 de febrero de 1953, el cual quedó asentado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, según constan de documento agregado al cuaderno de comprobantes bajo el Nº 212, folios 310 al 312, correspondiente al Primer Trimestre del año 1953.
4. Que el precio convenido en dicho contrato verbal de compraventa del inmueble anteriormente descrito fue la suma de QUINIENTOS MIL DÓLARES NORTEAMERICANOS (US$ 500,000.00), pagaderos así: a) un abono inicial de SIETE MIL DÓLARES NORTEAMERICANOS (US$ 7,000.00); b) un pago de NEVANTA Y TRES MIL DÓLARES NORTEAMERICANOS (US$ 93,000.00), en 45 días; y, c) un pago final por el monto de CUATROCIENTOS MIL DÓLARES NORTEAMERICANOS (US$ 400,000.00), al momento de la firma definitiva ante el registro competente.
5. Que en cumplimiento de lo pactado, el demandante, siguiendo instrucciones escritas de la apoderada de la sucesión, hizo transferencia por la suma de SIETE MIL DÓLARES NORTEAMERICANOS (US$ 7,000.00) a la cuenta Nº 890-0620633 del Bank of New Cork, cuyos titulares son las ciudadanas EMILY MOREAU y/o ILEANA BEATRIZ HENRÍQUEZ DE MOREAU.
6. Que como prueba de la celebración del contrato verbal de compraventa, la ciudadana ILEANA BEATRIZ HENRÍQUEZ DE MOREAU suscribió el recibo correspondiente al abono a cuenta del precio, acompañado al libelo, donde constan el consentimiento, el objeto de la venta y el precio.
7. Que en la mencionada reunión donde se pactó el contrato verbal de compraventa, la ciudadana ILEANA BEATRIZ HENRÍQUEZ DE MOREAU informó al demandante que tenían toda la documentación al día, incluyendo la solvencia sucesoral y se fijó un plazo entre 45 y 90 días para que los vendedores tuvieran listos los recaudos necesarios para protocolizar la venta pactada verbalmente.
8. Que en el contrato verbal de compraventa se pactó que al momento de protocolizar el documento definitivo de compraventa se pagaría el diferencial del precio y los vendedores harían entrega material de la casa, lo cual no ocurrió.
9. Que luego de vencido ese plazo, la ciudadana ILEANA BEATRIZ HENRÍQUEZ DE MOREAU les manifestó que no tenían la sucesión al día, por cuanto el SENIAT no les había hecho entrega de la solvencia sucesoral, lo que le permitió suponer al demandante que el monto abonado a cuenta del precio había sido destinado para pagar los impuestos y gastos causados para tramitar la declaración sucesoral y que en una oportunidad le requirieron mas dinero para pagar un gestor que se encargaría de agilizar los documentos, lo cual fue negado por el demandante.
10. Que transcurridos dos años y medio desde la celebración del contrato verbal de compraventa la representante de la sucesión le informó que toda la documentación estaba lista, pero que el precio de la casa se había incrementado al doble.
11. Que el demandante no aceptó el pretendido incremento del precio y manifestó a la representante de la sucesión que tenían un acuerdo verbal, con prueba escrita del consentimiento, objeto y precio, que debía ser cumplido.
12. Que en vista de la molestia de la ciudadana ILEANA BEATRIZ HENRÍQUEZ DE MOREAU le hizo una contraoferta consistente en aceptar el incremento del precio, pero dividiéndolo en 8 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, lo cual no fue aceptado por la representante de la sucesión, por lo que le participó que llevaría el caso a los tribunales.
13. Que hasta la fecha de interposición de la demanda dejó las conversaciones en manos de sus abogados, sin haber logrado un acuerdo, con el agravante de que los vendedores continúan ofreciendo en venta la casa, lo que supone un riesgo para el demandante y su familia.
14. Que por esta última circunstancia, de conformidad con lo previsto en el artículo 466 de la Ley Orgánica para l Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, solicitaron y obtuvieron una cautelar anticipada consistente en la prohibición de enajenar y gravar el inmueble objeto del contrato verbal de compraventa, acordada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia de Mediación, y Sustanciación del Circuito de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
15. Que el demandante incurrió en gastos por la contratación de un arquitecto para diseñar el proyecto de remodelación del inmueble objeto del contrato verbal de compraventa, lo que se traduce en daños y perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones en cabeza de la sucesión.
16. Que en virtud de todo lo anterior, demandó a los ciudadanos ILEANA BEATRIZ HENRÍQUEZ DE MOREAU, CARMEN CAROLINA HENRÍQUEZ DE FREIRE, LEONOR ELENA HENRÍQUEZ LEÓN, MARIANA ISABEL HENRÍQUEZ CALCAÑO, OSWALDO JOSÉ HENRÍQUEZ LEÓN y LEOPOLDO ALBERTO HENRÍQUEZ LEÓN, en su carácter de causahabientes y únicos y universales herederos de la sucesión de la ciudadana CARMEN TERESA LEÓN DÍAZ DE HENRÍQUEZ, para que convengan o sean condenados a lo siguiente:
16.1. En dar cumplimiento al contrato verbal de compraventa, pactado en fecha 10 de agosto de 2012;
16.2. Que previo el pago del saldo del precio de compraventa, es decir, la suma de CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL DÓLARES NORTEAMERICANOS (US$ 493,000.00), al cambio oficial resultante de la última asignación de divisas realizadas a través del SICAD, los demandados cumplan con la obligación de efectuar la tradición del inmueble vendido, otorgando la escritura respectiva ante el registro competente.
16.3. Que a falta de cumplimiento voluntario, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, se ordene que la sentencia sirva de título de propiedad a favor de la parte actora.
16.4. Que la parte demandada sea condenada al pago de las costas procesales, incluyendo honorarios profesionales de abogados.
Ahora bien, la representación judicial de la parte demandada, así como la tercera llamada a la causa, dieron contestación a la demanda alegando lo siguiente:
1. Que niegan, rechazan y contradicen la demanda incoada por los ciudadanos ALEJANDRO CHACÓN ESPINOZA y YOLANDA CRISTINA CASTILLO DE CHACÓN, en todas y cada una de sus partes.
2. Que es falso que los demandantes residan en una vivienda alquilada, toda vez que tiene un inmueble de su exclusiva propiedad y que a los fines de consumar un fraude procesal alegó hechos que no se corresponden con la realidad, frente a tribunales territorial y materialmente incompetentes, para obtener una cautelar anticipada, invocando beneficios y disposiciones no aplicables a este caso.
3. Que la familia CHACÓN CASTILLO tiene como vivienda un apartamento ubicado en las Residencias Agua Clara, ubicada en la Calle Alfredo Jahn de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda además que los demandantes son accionistas, directores y trabajadores de la sociedad mercantil A y C QUIMICA, C.A., cuyo domicilio está ubicado en el Local F-09 del Centro Letonia, ubicado en la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda.
4. Que niegan expresamente que la parte demandada haya celebrado el contrato de compraventa mencionado por los demandantes, ni en forma verbal, ni por algún otro medio.
5. Que niegan que la transferencia que mencionan los demandantes corresponda al pago del supuesto precio del buen inmueble propiedad de la sucesión de la ciudadana CARMEN TERESA LEÓN DÍAZ DE HENRÍQUEZ, pues en el recibo se aprecia que dicha transferencia solo tenía por objetivo que la casa no se siguiera ofreciendo en el mercado, mientras se lograba algún tipo de acuerdo, el cual nunca se logró.
6. Que la intención con la cual se recibió la cantidad de dinero mencionada por los demandantes fue realizar una reserva mientras se concretaba una futura negociación, que nunca se consumó, toda vez que ni siquiera se celebró un contrato de opción de compraventa y mucho menos un contrato definitivo de venta.
7. Que la demandante pretende cambiar el objeto del recibo emitido por la demandada, pretendiendo que recepción de unos fondos en calidad de reserva constituye la transmisión de la propiedad de un bien inmueble, lo que implica un abuso de derecho.
8. Que en virtud de todo lo anterior, solicitan que la demanda sea declarada SIN LUGAR.
- III -
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Para determinar la eventual procedencia de la pretensión contenida en la demanda que originó este proceso, en primer término este juzgador debe analizar los medios probatorios que cursan en autos.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
La demandante promovió en esta causa judicial los siguientes medios de prueba:
1. Copia certificada de instrumento poder otorgado en forma auténtica por el codemandante, ciudadano ALEJANDRO CHACÓN ESPINOZA, que acredita la representación ejercida por los apoderados actores (folios 13 y 14). De conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y siguientes del Código Civil, dicho instrumento debe tenerse como auténtico y goza de fe pública en cuanto a la identidad de su otorgante y la fecha de su otorgamiento, siendo otorgado con observancia del artículo 151 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2. Copias simples de las partidas de nacimiento de los ciudadanos ALEJANDRO IGNACIO y CARLOTA CRISTINA CHACÓN CASTILLO (folio 15 y 16). Este tribunal le otorga valor probatorio a dichas probanzas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3. Original de recibo por la suma de SIETE MIL DÓLARES NORTEAMERICANOS (US$ 7,000.00), emitido por la ciudadana ILEANA BEATRIZ HENRÍQUEZ DE MOREAU, en fecha 10 de agosto de 2012, por concepto de reserva para la compraventa de la casa-quinta denominada “Carmen”, en el que se estableció el compromiso de no mostrar mas dicha propiedad y a suscribir una opción de compraventa en el plazo de 45 días, en los términos que allí se indican (folio 17). Por no haber sido desconocido, dicho instrumento se tiene como tácitamente reconocido, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
4. Copia simple de la declaración sucesoral correspondiente a la sucesión de la ciudadana CARMEN TERESA LEÓN DÍAZ DE HENRÍQUEZ (folios 18 al 23). Este tribunal tiene dichos fotostatos como fidedignos de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, haciendo constar que el mismo únicamente demuestra el la ejecución de una serie de obligaciones y trámites de naturaleza tributaria, tal como lo dejó establecido la sentencia de fecha 12 de noviembre del año 2015, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrado Isbelia Pérez Velásquez. Así se establece.
5. Copia simple de título supletorio de la casa construida en la parcela referida en la demanda, el cual aparece protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 212, folios 310 al 312 del cuaderno de comprobantes correspondiente al primer trimestre del año 1953 (folios 24 al 32). De conformidad con lo dispuesto en el 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, el tribunal tiene dichos fotostatos como fidedignos de una documental pública con pleno valor probatorio. Así se establece.
6. Copia simple del título de propiedad de la parcela de terreno descrita en la demanda, el cual aparece protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 72, Tomo 3º, Protocolo Primero (folios 33 al 40). De conformidad con lo dispuesto en el 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, el tribunal tiene dichos fotostatos como fidedignos de una documental pública con pleno valor probatorio. Así se establece.
7. Copia simple de medida cautelar previa a un proceso, consistente en prohibición de enajenar y gravar decretada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas (folios 41 al 43). De conformidad con lo dispuesto en el 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, el tribunal tiene dichos fotostatos como fidedignos de un documento judicial que goza de autenticidad. Así se establece.
8. Impresión de comprobante de transferencia, que indica haber sido emitida en fecha 8 de agosto de 2012, por la suma de SIETE MIL DÓLARES NORTEAMERICANOS (US$ 7,000.00), desde el banco VBT BANK & TRUST, Ltd., por cuenta y orden de la sociedad mercantil Kachipurri, S.A. (folio 44). Dicha impresión constituye una prueba inadmisible por razones de ilegalidad, toda vez que carece de firma que permita determinar su autoría, en contravención de lo dispuesto en el artículo 1.368 del Código Civil. Así se establece.
9. En el lapso probatorio promovió copia simple de un instrumento privado emanado de un tercero consistente en una oferta de servicios emanada de un profesional de la arquitectura (folios 337 al 352). Dichos fotostatos carecen de valor probatorio, por no corresponder a alguno de los tipos documentales que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil permite traer al proceso en copia simple. Así se establece.
10. En la misma oportunidad procesal promovió copia simple de certificado de solvencia correspondiente a la sucesión de la ciudadana CARMEN TERESA LEÓN DÍAZ DE HENRÍQUEZ, así como de algunos recaudos acompañados para su obtención (folios 351 al 360). Este tribunal tiene dichos fotostatos como fidedignos de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, haciendo constar que los mismos únicamente demuestran el pago de una obligación tributaria, tal como lo dejó establecido la sentencia de fecha 12 de noviembre del año 2015, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrado Isbelia Pérez Velásquez. Así se establece.
11. Promovió la testimonial del arquitecto Vicente Antonorsi, para ratificar la autoría de los fotostatos valorados en el numeral 9º de este Capítulo, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil (folios 371 y 372). Dicha testimonial resulta ineficaz para ratificar un fotostato de un instrumento privado simple, carente de valor probatorio. Sin embargo, se observa que la declaración del testigo se extendió a otros hechos relacionados con su contratación para realizar trabajos de arquitectura y remodelación de la casa-quinta denominada “Carmen” identificada en la demanda. Ahora bien, desde el punto de vista material y luego de la detenida revisión de dicha testimonial, a la luz de las disposiciones contenidas en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la deposición resulta ser consistente en la acreditación de hechos que sanamente apreciados demuestran que efectivamente el indicado profesional de la arquitectura fue contratado por el demandante para ejecutar trabajos de arquitectura y remodelación del inmueble identificado en la demanda. Revisando cuidadosamente el motivo de la declaración, se observa que el testigo hizo constar bajo juramento la causa del conocimiento personal y directo que afirma tener respecto de los hechos declarados. Todo lo anterior, necesariamente hace concluir que el testigo interrogado rindió su declaración con apego a la verdad y merece credibilidad. Así se establece.
- IV -
MOTIVACION PARA DECIDIR EL MÉRITO
Llegado el momento de decidir el mérito del presente juicio, este tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones.
De la revisión efectuada de los alegatos y pretensión deducida por la demandante, tenemos que la misma constituye una acción de cumplimiento de un contrato verbal de compraventa de un bien inmueble. La parte demandante afirma que dicha convención verbal se perfeccionó en el contexto de una reunión sostenida en fecha 10 de agosto de 2012 entre el demandante y la ciudadana ILEANA BEATRIZ HENRÍQUEZ DE MOREAU, quien manifestó actuar en su propio nombre y con el carácter de apoderada del resto de los integrantes de la sucesión de la ciudadana CARMEN TERESA LEÓN DÍAZ DE HENRÍQUEZ.
Específicamente, la actora pretende el cumplimiento de la supuesta obligación del demandado de hacerle la tradición legal de un inmueble vendido en los términos establecidos en los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil, que literalmente disponen lo siguiente:
“Artículo 1.486.- Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.”
“Artículo 1.488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.”
En contraposición, la parte demandada y la tercera llamada a la causa niegan el perfeccionamiento y existencia del alegado contrato verbal de compraventa cuyo cumplimiento se pretende en la demanda, afirmando que el único compromiso asumido por la parte demandada consistió en no mostrar el inmueble por el lapso de 45 días, en aras de concretar una futura negociación, que nunca se perfeccionó.
Así las cosas, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos anteriormente, este tribunal observa que la norma rectora de la acción de ejecución (cumplimiento) o resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los tres (3) elementos concurrentes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la pretensión de cumplimiento de contrato, a saber:
1. La existencia de obligaciones dimanadas de un contrato bilateral válido;
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de una o más obligaciones principales; y,
3. La parte demandante debe haber cumplido sus propias obligaciones o manifestar su disposición a cumplirlas.
Ahora bien, para determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato verbal de compraventa y la consecuente obligación de proceder a la tradición del inmueble vendido, este juzgador debe pasar a revisar la verificación de cada uno de los requisitos de procedencia de la pretensión de cumplimiento o ejecución de contrato.
Como primer requisito, tenemos que las obligaciones cuyo cumplimiento se pretende deben derivar de un contrato bilateral, siendo una carga procesal de la parte demandante acreditar la existencia y estipulaciones particulares de dicho contrato, a través de plena prueba.
La parte actora afirma que dicho contrato verbal de compraventa resulta demostrado del recibo original que cursa al folio 17 de este expediente, cuyo concepto ha sito especificado en los siguientes términos literales:
“Dicha cantidad se recibe en calidad de reserva para la compraventa de la casa-quinta denominada Quinta Carmen, ubicada en la tercera avenida de Altamira entre sexta y séptima transversal y el terreno sobre el cual se encuentra construida, de acuerdo al documento registrado el 26 de febrero de 1953, bajo el número 212, folios 310 al 312, protocolo cuaderno de comprobantes en la Oficina Subalterna del primer circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda.
Al recibirse dicho monto nos comprometemos a no mostrar más la propiedad y a suscribir una Opción de Compra en 45 días. Los términos de la negociación serán:
1.- Precio de adquisición: QUINIENTOS MIL DÓLARES (US$ 500.000).
2.- Opción de compra en 45 días con abono al precio de US$ 93.000, para un total abonado de CIEN MIL DÓLARES (US$ 100.000).
3.- Firma definitiva, en 90 días aproximadamente: CUATROCIENTOS MIL DÓLARES (US$ 400.000).
Caracas, 10 de Agosto de 2012.”.
Ahora bien, de la revisión y análisis de dicho instrumento se evidencia que el mismo únicamente demuestra la existencia de un contrato preliminar, que solo obliga a las partes a celebrar un contrato futuro. Dicho contrato preliminar pudo conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato de venta, cuya formación no resultó plenamente probada en este proceso judicial.
Los contratos preliminares han sido analizados en la obra “Contratos y Garantías” del profesor José Luis Aguilar Gorrondona (págs. 153 y 154) en los siguientes términos:
“CONTRATOS PRELIMINARES (promesas, precontratos, pactos ‘de contrayendo’, pacto ‘de ineudo contractu’, compromisos)
Como se sabe, el contrato preliminar es un contrato que solo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de las partes o ambas. No deben confundirse contrato preliminar y oferta, porque aquel requiere el consentimiento de dos partes, mientras que ésta sólo necesita el asentimiento de una persona (en otras palabras, el contrato preliminar es un negocio jurídico bilateral y la oferta es un negocio jurídico unilateral en cuanto al número de partes). Los principales contratos preliminares de la venta son la promesa unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y la promesa bilateral de venta.
(...)
C) Naturaleza jurídica. La promesa unilateral de venta es un contrato consensual, generalmente unilateral (aunque puede ser bilateral, p.ej.: si se pacta una remuneración para el promitente) gratuito u oneroso, según los casos, y no traslativo de la propiedad u otro derecho.”
En torno a este tema, resulta propicia la cita de la conocida sentencia N° 878 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en fecha 20 de julio de 2015 (caso: PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A.), en revisión constitucional, en la cual determinó lo siguiente:
“(...) cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
(...)
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.”
Ahora bien, comoquiera que de autos no ha quedado plenamente probada la satisfacción del primero de los requisitos que deben verificarse de forma concurrente a los efectos de la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato verbal de compraventa, resulta inoficiosa la revisión del resto de los requisitos en referencia. Así se hace constar.
En vista de las apuntadas circunstancias procesales, resulta imperativo dar observancia a lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
Artículo 254.- Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.”
Dicha norma constituye el desarrollo procedimental del derecho fundamental a la presunción de inocencia consagrado en el artículo 49.2 constitucional, siendo que declarar con lugar una demanda pese a la existencia de una duda importante respecto del derecho invocado por la actora implicaría menoscabo de los derechos constitucionales de la parte demandada y en este caso específico hasta pudo llegar a afectar derechos de una tercera persona no demandada originariamente en esta causa.
En virtud de las consideraciones y visto que de las actas que conforman el presente expediente no quedó plenamente demostrado el perfeccionamiento del alegado contrato verbal de compraventa cuyo cumplimiento se pretende en la demanda, inexorablemente debe sentenciarse a favor de la parte demandada, por disposición del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil y consecuencialmente debe declararse SIN LUGAR la demanda. Así se decide.-
- V -
DISPOSITIVA
En razón de lo antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato verbal de compraventa deducida en la demanda incoada por los ciudadanos ALEJANDRO CHACÓN ESPINOZA y YOLANDA CRISTINA CASTILLO DE CHACÓN, en contra de los ciudadanos ILEANA BEATRIZ HENRÍQUEZ DE MOREAU, CARMEN CAROLINA HENRÍQUEZ DE FREIRE, LEONOR ELENA HENRÍQUEZ LEÓN, MARIANA ISABEL HENRÍQUEZ CALCAÑO, OSWALDO JOSÉ HENRÍQUEZ LEÓN y LEOPOLDO ALBERTO HENRÍQUEZ LEÓN.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los 19 días del mes de julio de 2018. 208º y 159º.-
El Juez,
Abg. Luis R. Herrera G.
El Secretario,
Abg. Jonathan Morales
En esta misma fecha, siendo las 3:07 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,
Abg. Jonathan Morales
Asunto: AP11-V-2017-000300
