REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y
BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2018-000223/7.286.
PARTE DEMANDANTE:
MARÍA DA CONCEICAO MARQUES de NUNES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-7.952.468; representada judicialmente por los abogados MARIO TAVARES MARQUES, FRANCISCO JAVIER SANDOVAL MEJÍAS y ANDRÉS EDUARDO TORRES CEDEÑO, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 42.254, 42.442 y 115.159, en su orden.
PARTE DEMANDADA:
JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.-10.780.235; sin apoderado judicial constituido en autos, siendo designada como su defensora judicial a la profesional del derecho ROTCECH MARÍA LAIRET ROMERO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 64.313.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL. Apelación ejercida contra la decisión de fecha 14 de marzo de 2017 dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 08 de marzo de 2018 por la abogada ROTCECH MARÍA LAIRET ROMERO, actuando como defensora judicial del ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA, parte demandada en la presente causa, contra la sentencia dictada en fecha 14 de marzo de 2017 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda en los términos que se copiarán más adelante.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 13 de marzo de 2018, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
Mediante nota de secretaría de fecha 03 de abril de 2018, se dejó constancia de la recepción del presente expediente procedente de la Unidad de Distribución, distribuido en fecha 02 del mismo mes y año.
Por auto de fecha 09 de abril de 2018, esta Juzgadora se abocó al conocimiento de la causa y por cuanto se evidenció errores en la foliatura se remitió el expediente a su tribunal de origen para su subsanación. Una vez subsanado el error detectado, fue recibido nuevamente por Secretaría en fecha 28 de mayo de 2018, dejándose constancia de ello el día 30 del mismo mes y año.
Mediante auto de fecha 04 de junio de 2018 este Tribunal ordenó librar boletas de notificaciones a las partes intervinientes en la presente controversia, dejando constancia que una vez cumplidas las formalidades de ley, se procedería a fijar la audiencia oral establecida en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Consta que en fecha 04 de julio de 2018 el apoderado judicial de la parte actora, presentó diligencia mediante la cual se dio por notificado y solicitó la notificación de la parte demandada en su defensora judicial para la continuación de la causa.
En fecha 04 de octubre de 2018 el ciudadano Pedro Solar en su carácter de alguacil accidental de este Tribunal, presentó diligencia mediante la cual dejó constancia de haber practicado la notificación de la defensora judicial de la parte demandada, abogada ROTCECH MARÍA LAIRET ROMERO, consignando copia de la boleta debidamente firmada.
En ese sentido, mediante auto de fecha 08 de octubre de 2018 se dictó auto en el que se dejó constancia que ambas partes se encontraban notificadas del abocamiento de quien suscribe, y se fijó el tercer (3º) día de despacho siguiente a esa fecha a las 10:30 a.m., para la celebración de la audiencia pública prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 11 de octubre de 2018, siendo la oportunidad y hora fijada por este Tribunal para la celebración de la audiencia pública, se levantó acta en la que se dejó constancia de lo siguiente:
“…Se deja constancia que se encuentran presentes para este acto la abogada ROTCECH MARÍA LAIRET ROMERO, inscrita en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº64.313, en su carácter de defensora judicial designada a la parte demandada apelante; asimismo, se deja constancia de la comparecencia del abogado MARIO TAVARES MARQUES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 42.254, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora. Seguidamente, la Juez le indica a las partes que tienen un tiempo de diez minutos para hacer sus exposiciones.
En este momento, hace uso del derecho de palabra la defensora judicial de la parte demandada apelante, quien expone: “Ciudadana Juez, mi apelación radica en este caso de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, porque creo que el abogado de la parte demandante debió demandar el desalojo del inmueble y no por cumplimiento de contrato, ya que el contrato a mi parecer se indeterminó. También baso mi apelación en la sentencia de la Sala Constitucional del año 2017 donde se estableció que el defensor judicial debía hacer todas las gestiones necesarias para salvaguardar el derecho de defensa de su defendido y ejercer todos los recursos que le asistan para resguardar sus derechos. Dejo constancia que hice todas las gestiones a mi alcance para contactar al demandado, fui hasta el edificio donde habita, le envié un telegrama con mis datos y teléfono de contacto para ejercer una mejor defensa pero todas las diligencias resultaron infructuosas. Consigno en este acto una copia de la decisión dictada por la Sala Constitucional respecto a las obligaciones del defensor judicial. Es todo”.
Seguidamente, hace uso de su derecho de palabra la representación judicial de la parte actora, quien expone: “Oído el alegato de la defensora judicial debo decir que no es correcto en derecho decir que el contrato suscrito entre las partes se indeterminó, pues estamos hablando de un contrato a tiempo determinado que tuvo uno duración de más de 10 años y que por ello, al finalizar dicho término le correspondía al arrendatario una prórroga legal de 3 años, sin embargo, es el caso que el arrendatario incumplió con sus obligaciones arrendaticias que seguían vigentes en el lapso de la prórroga y dejó de pagar el canon de arrendamiento estipulado. De hecho, solicitamos y así está demostrado en autos que se informara sobre la existencia de algún procedimiento de consignaciones a favor de la arrendadora por parte del arrendatario para verificar si este seguía cumpliendo con su obligación de pago del canon y no existe ningún procedimiento de consignaciones a favor de la arrendadora, y para que el contrato de arrendamiento se convirtiera en indeterminado debía ocurrir la tácita reconducción y el arrendatario debía estar solvente en el cumplimiento de sus obligaciones pero ello no ocurrió así, por lo que solicitamos que se declare con lugar la demanda de cumplimiento intentada y se ratifique en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada. Es todo.”. Hubo réplica y contrarréplica…”. (Copia textual).
Esta alzada, dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acordó dictar la sentencia el día de hoy, a ser publicada en horas de despacho de esta misma data, y la lectura del dispositivo del fallo se hizo a las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.) mediante acta levantada al efecto, la cual fue firmada por los asistentes a dicho acto.
Vistas las exposiciones realizadas y del examen exhaustivo realizado a las actas del expediente, esta juzgadora procede a dilucidar el caso de marras, con arreglo a la narración, razonamientos y consideraciones seguidamente expuestos:
ANTECEDENTES
Se inició esta causa en virtud de la demanda introducida el 11 de agosto de 2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado MARIO TAVARES MARQUES, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARÍA DA CONCEICAO MARQUES DE NUNES; en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento sigue contra el ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA.
Los hechos expresados por la parte actora, como fundamento de la demanda, son los siguientes:
Que su representada tiene celebrado un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA, sobre un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 81, situado en el piso 8, de la Torre María del edificio Residencias ‘‘María Teresa’’, situado en la manzana C-10, sector sur, zona 4, urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda, que es propiedad de la demandante.
Que la relación arrendaticia inició el 1º de octubre de 1995, según se evidencia de contrato suscrito entre las partes, ante la entonces Notaría Pública Décima Novena del Municipio Sucre del estado Miranda, el 29 de septiembre de 1995, hoy Notaría Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 39, Tomo 52.
Que la última renovación contractual tenía como duración un año fijo contado a partir del 1º de octubre de 2005, que finalizó en octubre de 2006, sin prórroga contractual, según se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, el 25 de agosto de 2005, anotado bajo el Nº 71, Tomo 39.
Que teniendo en cuenta que la relación arrendaticia inició el 1º de octubre de 1995 y que el último de los contratos de arrendamiento venció en su duración el 1º de octubre de 2006, tuvo duración de once (11) años, por lo que el 1º de octubre de 2006, se inició la prórroga legal de tres (03) años, referida en el literal ‘‘d’’ del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y finalizó el 1º de octubre de 2009.
Que en base a que el arrendatario dejó de cancelar sus cánones de arrendamiento aún antes del vencimiento de la prórroga legal y una vez vencida ésta, tampoco canceló cantidad alguna de dinero a su representada por cánones de arrendamiento ni por los daños y perjuicios derivados de la indebida e ilegal ocupación del inmueble, no operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento y la relación arrendaticia se mantuvo como de tiempo determinado.
Que el ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA, dejó de cancelar los cánones de arrendamiento tres (03) meses antes del vencimiento de la misma y por lo tanto se mantiene insolvente respecto a los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre de 2009.
Que tampoco consta ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ningún procedimiento de consignaciones arrendaticias iniciado por el arrendatario a favor de la arrendadora por el inmueble descrito, todo según se desprende de solicitud de información hecha ante dicho Juzgado signada con el Nº SI-0690.
Que el inmueble pertenece a la arrendadora, según se evidencia de documento protocolizado ante la entonces Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, el 18 de agosto de 1995, anotado bajo el Nº 16, Tomo 23, Protocolo primero.
Que en base a que se encuentra vencida la prórroga legal y que el arrendatario mucho antes de la culminación de dicha prórroga, había dejado de cancelar los cánones de arrendamiento antes de su vencimiento, y posteriormente tampoco ha cancelado cantidad alguna a su representada por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la indebida e ilegal ocupación del inmueble y por cuanto han sido infructuosos todos los intentos extrajudiciales para que el arrendatario haga entrega del inmueble, lo procedente es que se intente como en efecto lo hace la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento contra el arrendatario.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.594 y 1.599 del Código Civil y en los artículos 33, 38 literal ‘‘d’’ y único aparte del mismo y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como en el propio contrato de arrendamiento, especialmente en las cláusulas primera, segunda, tercera y novena.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“... PRIMERO: En la entrega del inmueble arrendado, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que se encontraba al momento de la celebración del contrato de arrendamiento.
SEGUNDO: Al pago de la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs.F. 660,00), que se corresponde a los cánones de arrendamiento insolutos y que el arrendatario dejó de cancelar antes del vencimiento de la prórroga legal y que se corresponden con los meses de JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE del 2009 y los cuales se debían haber cancelado el primer día de cada mes, a razón de doscientos veinte bolívares fuertes (Bs.F. 220,00) cada uno de ellos.
TERCERO: Por vía de indemnización de daños y perjuicios, ocasionados por la indebida e ilegal ocupación del inmueble, la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 220,00) MENSUALES, causados desde el día del vencimiento de la prórroga legal, es decir, desde el día 01/10/2009, hasta la fecha de la real y efectiva entrega del inmueble. Que hasta la fecha del 01 de julio del 2010, se corresponde con diez (10) meses, que multiplicado por Bs.F. 220,00 cada uno de ellos, nos da la cantidad de dos mil doscientos bolívares fuertes (Bs.F. 2.200,00). Sin menoscabo de las que se sigan cumpliendo durante el juicio y hasta la real y efectiva entrega del inmueble, bien sea por ejecución de la medida preventiva de secuestro solicitada o hasta la ejecución de la sentencia definitivamente firme, en razón de la indemnización de daños y perjuicios causados al propietario por la indebida e ilegal ocupación del inmueble, una vez fenecida la prórroga legal.
CUARTO: Entregar el bien inmueble totalmente solvente por los servicios públicos que lo dotan, tales como: teléfono, aseo urbano y domiciliario y luz eléctrica y generados durante su ilegal e indebida ocupación del inmueble, una vez fenecida la prórroga legal, hasta la real y efectiva oportunidad en que mi mandante pueda disponer de su inmueble totalmente entregado, para lo cual deberá acreditarlo con los comprobantes respectivos en cada caso.
QUINTO: Al pago de las costas y costos que origine en el presente proceso...’’ (Copia textual).
Estimaron la acción en la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 2.860,00), equivalentes a cuarenta y cuatro unidades tributarias (44 U.T.).
Solicitó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado y que se designara a la parte actora como depositaria del inmueble por ser su propietaria.
Anexos consignados junto al escrito libelar:
1.- Marcado con la letra ‘‘A’’, Original de poder otorgado por la ciudadana MARÍA DA CONCEICAO MARQUES DE NUNES a los abogados MARIO TAVARES MARQUES, FRANCISCO JAVIER SANDOVAL MEJÍAS y ANDRÉS EDUARDO TORRES CEDEÑO, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 21 de julio de 2010, bajo el Nº 43, Tomo 71. (Folios 14 al 16)
2.- Marcado con la letra ‘‘B’’, Copia certificada del contrato de arrendamiento entre los ciudadanos MARÍA DA CONCEICAO MARQUES DE NUNES y JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA, iniciado el día 1º de octubre de 1995, ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Sucre del estado Miranda, (Hoy Notaría Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda), en fecha 29 de septiembre de 1995. (Folios 17 al 22)
3.- Marcado con la letra ‘‘C’’, Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos antes mencionados (última renovación contractual), ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 25 de agosto de 2005, anotado bajo el Nº 71, Tomo 39. (Folios 23 al 28)
4.- Marcado con la letra ‘‘D’’, Original de documento emitido por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de acuerdo a la solicitud realizada por el abogado MARIO TAVARES MARQUES, donde consta que no había ningún procedimiento de consignaciones arrendaticias, iniciado por el arrendatario a favor de la arrendadora por el inmueble objeto de la presente demanda. (Folios 29 al 38)
5.- Marcado con la letra ‘‘E’’, Copia certificada de documento donde se evidencia que el inmueble antes mencionado pertenece a la arrendadora, debidamente protocolizado por ante la entonces Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 18 de agosto de 1995, anotado bajo el Nº 16, Tomo 23, Protocolo Primero. (Folios 39 al 42)
Mediante auto de fecha 17 de septiembre de 2010 el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente demanda por los trámites del juicio breve, conforme a la entonces vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, siendo librada la compulsa en fecha 27 de septiembre de 2010.
En fecha 05 de octubre de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los emolumentos correspondientes para la práctica de la citación del ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA.
En fecha 04 de noviembre de 2010, el ciudadano Grejosver Planas Rojas, en su carácter de alguacil del Circuito Judicial Civil, presentó diligencia dejando constancia de haberse trasladado a la dirección residencial de la parte demandada los días 29 de octubre, 01 y 03 de noviembre del año 2010, a distintas horas, y luego de haber llamado no recibió respuesta por persona alguna, dejando constancia que en el tercer traslado pudo hablar con el conserje del edificio quien le indicó que no sabe la hora que sale ni llega el señor solicitado, y en virtud de la imposibilidad de practicar la citación personal del demandado, consignaba a los autos compulsa sin firmar.
En fecha 10 de noviembre de 2010 la representación judicial de la parte actora solicitó al a quo la citación por carteles, siendo ratificada dicha solicitud el 16 de diciembre del mismo año.
Mediante auto del 20 de diciembre de 2010, el tribunal de la causa ordenó librar cartel de citación a la parte demandada, constando su publicación en fecha 24 de enero de 2011, dejándose constancia por secretaría del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil mediante nota de fecha 28 de enero de 2011.
En fecha 15 de febrero de 2011, la parte actora solicitó la designación de un defensor judicial a la parte demandada para que represente sus derechos e intereses, lo cual fue acordado por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 21 de febrero de 2011, designándose a la abogada Rotcech María Lairet Romero.
Seguidamente, consta que en fecha 11 de marzo de 2011, el alguacil de tribunal Felwil Campos, dejó constancia de haber practicado la notificación de la defensora judicial designada del cargo impuesto.
Mediante diligencia de fecha 14 de marzo de 2011 la defensora judicial designada aceptó el cargo recaído en su persona y juró cumplirlo bien y fielmente, siendo citada formalmente según diligencia de fecha 12 de abril de 2011.
En fecha 14 de abril de 2011, la abogada ROTCECH MARÍA LAIRET ROMERO, en su carácter de defensora judicial del ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA, dio contestación a la demanda, en los siguientes términos: “…En primer lugar: niego, rechazo y contradigo el libelo de demanda que ha sido incoada en contra de mi representado el ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA, tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los hechos invocados en la demanda y no asistirle al Actor el derecho reclamado y sea declarada sin lugar la pretensión realizada por la parte actora…”. (Negrillas del texto transcrito).
Mediante auto de fecha 11 de mayo de 2011, el tribunal de instancia declaró suspendida la presente causa, en virtud de que el 06 de mayo de 2011, entró en vigencia con su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 39.668, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que en su artículo 4 ordena la suspensión de los procesos judiciales o administrativos en curso a la entrada en vigencia de la Ley, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en ella.
El 20 de septiembre de 2012, el apoderado judicial de la parte actora, suscribió diligencia en la cual solicitó se dictara sentencia definitiva.
Por auto de fecha 02 de octubre de 2012, el tribunal a quo declaró que no está obligado a dictar la sentencia definitiva, toda vez que no consta en el expediente que la parte actora haya iniciado el procedimiento administrativo que se le ordenó tramitar y/o de las resultas del mismo, por lo que consideró que no hay razones legales por las cuales debería levantar la suspensión ordenada.
El Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de noviembre de 2013, dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva declarando la extinción del proceso por la pérdida del interés procesal y en consecuencia, el abandono del trámite.
El apoderado judicial de la parte actora, luego de notificada la parte demandada de la referida decisión, presentó diligencia en fecha 02 de octubre de 2014 apelando de la decisión, siendo ratificada dicha apelación el 06 de octubre de 2014, siendo admitido dicho recurso en ambos efectos por el tribunal a quo en fecha 14 de octubre de 2014, ordenando remitir el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores Civiles, Mercantiles y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de que se decidiera tal recurso, correspondiéndole el conocimiento a este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, y luego de sustanciada la apelación, en fecha 12 de marzo de 2015 se celebró la audiencia prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y se dictó sentencia declarándose con lugar el recurso de apelación, por considerar que se debe continuar con la causa hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, momento en el cual deberá suspenderse para que se apliquen los mecanismos del Decreto Ley contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas, cuyo dispositivo estableció lo siguiente:
“…PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado MARIO TAVARES MARQUES, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, MARÍA DA CONCEICAO MARQUES DE NUNES, identificada plenamente en el encabezado del presente fallo. SEGUNDO: se ordena al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, continuar con el iter procesal del presente juicio, en el estado en que se encontraba previo a la sentencia de fecha 05 de noviembre de 2013, que declaró la extinción del proceso.
No hay condenatoria en las costas del recurso, por cuanto no hubo actuación de la parte demandada en esta alzada.
Queda REVOCADA la apelada.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia…” (Copia textual. Negrillas del texto transcrito).
Por auto de fecha 06 de abril de 2015, quien aquí suscribe ordenó la remisión del expediente al Juzgado de la causa, en virtud de que la sentencia quedó definitivamente firme.
El abogado MARIO TAVARES MARQUES, apoderado judicial de la parte actora, en reiteradas oportunidades solicitó a la ciudadana Juez del Juzgado a quo que se inhibiera de seguir conociendo en la presente controversia, por lo que el Tribunal de la causa dictó auto el 09 de mayo de 2016, donde consideró improcedente el pedimento formulado por la representación judicial de la parte actora, motivado a que la inhibición es un acto voluntario del Juez.
En fecha 14 de marzo de 2017, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó el fallo recurrido, cuyo dispositivo textualmente señala:
“…PRIMERO: ENTREGAR a la parte actora y/o su apoderado judicial el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 81, situado en el piso 8, de la Torre María del edificio Residencias María Tersa, situado en la manzana C-10, sector sur, zona 4, de la urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda, completamente libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que se encontraba al momento de la celebración del contrato de arrendamiento.
SEGUNDO: PAGAR la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 660,00), que corresponde a los cánones de arrendamiento que el arrendatario no pagó durante los meses de julio, agosto y septiembre de 2009, que corresponden a los tres últimos meses de vigencia del lapso de la prórroga legal, calculados a razón de doscientos veinte bolívares (Bs. 220,00) cada mensualidad.
TERCERO: PAGAR por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por la indebida e ilegal ocupación del inmueble luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, la cantidad de doscientos veinte bolívares (Bs. 220,00) mensuales causados desde el primero (1º) de octubre de 2009 hasta el último mes vencido a la fecha en que sea decretado el cumplimiento voluntario de la sentencia definitiva del presente proceso, la cual será calculada a razón de doscientos veinte bolívares (Bs. 220,00) por cada mes transcurrido.
CUARTO: ENTREGAR el inmueble totalmente solvente por los servicios públicos que lo dotan, tales como teléfono, aseo urbano y domiciliario y luz eléctrica hasta la fecha en que sea decretado el cumplimiento voluntario de la sentencia definitiva y entregue a la parte actora y/o su apoderado judicial los comprobantes de pago respectivos.
Se condena en costas a la parte demandada, debido a que resultó totalmente vencida en el proceso, en interpretación del contenido del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo es dictado fuera del lapso legalmente previsto para hacerlo, es necesaria su notificación a las partes.
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese…”. (Copia textual. Negrillas de este ad quem).
Consta que en fecha 17 de marzo de 2017 la representación judicial de la parte actora se dio por notificado de la decisión del a quo, solicitando la notificación de la parte demandada, librándose la respectiva boleta en fecha 21 de marzo de 2017.
El 28 de abril de 2017, la parte actora solicitó se librara cartel de notificación dirigido a la parte demandada, en virtud de la imposibilidad que hubo en la práctica de la notificación personal, siendo acordado por el Juzgado lo solicitado mediante auto de fecha 05 de mayo de 2017.
En fecha 13 de noviembre de 2017, se dejó constancia del abocamiento de la designada Juez Suplente del Tribunal a quo y el 08 de diciembre de 2017, ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada.
El alguacil adscrito a ese Circuito Judicial consignó el 05 de marzo de 2018, resultas de la práctica de la notificación positiva, debidamente firmado el acuse como recibido por la defensora judicial de la parte demandada.
En fecha 08 de marzo de 2018, la abogada ROTCECH LAIRET en su carácter de defensora judicial del ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA, parte demandada en la presente causa, ejerció recurso de apelación contra la sentencia definitiva dictada, el cual fue admitido en ambos efectos mediante auto de fecha 13 de marzo de 2018, por lo que le corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
MOTIVOS PARA DECIDIR
DE LA COMPETENCIA
Previo al análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera quien suscribe oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo, y a tal efecto se aprecia:
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
El artículo 3 de la mencionada Resolución establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro.”. (Resaltado de este Tribunal).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp. N° AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, ésta última dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, considera quien suscribe, que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 17 de septiembre del 2010, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Versa el presente asunto sobre una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal interpuesta por la ciudadana MARIA DA CONCEICAO MARQUES de NUNES contra el ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA, que fue declarada con lugar mediante decisión de fecha 14 de marzo de 2017 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por considerar que quedaron demostrados los hechos afirmados por la actora, respecto a la duración de la relación arrendaticia, que se trata de un contrato a tiempo determinado, del vencimiento de la prórroga legal, del incumplimiento de la parte demandada de no hacer entrega del inmueble arrendado al término de dicha relación contractual, toda vez que la parte demandada no produjo prueba alguna para desvirtuar los alegatos de su contraparte, considerando el a quo que el demandado se mantiene ocupando el inmueble de manera ilegal, por lo que procede la demanda intentada. Asimismo, el tribunal de la primera instancia dio por demostrado que el demandado dejó de pagar los últimos tres meses antes del vencimiento de la prórroga legal, por no constar en autos prueba alguna que demostrara el pago, declarando procedente la solicitud de la parte actora de indemnización de daños y perjuicios causados por el arrendatario por estar ocupando en el inmueble arrendado sin cumplir con la contraprestación debida. También consideró procedente la petición de la cláusula penal por cada mes ocupando el mismo sin cumplir con su obligación de hacer entrega del inmueble, así como el pedimento referido a que la entrega del inmueble sea totalmente solvente en los servicios públicos, y condenó en costas del juicio al demandado.
Se aprecia de los autos que la parte actora en su demanda señaló que es propietaria de un bien inmueble destinado a vivienda constituido por un apartamento distinguido con el Nº 81, situado en el piso 8, de la Torre María del edificio Residencias ‘‘María Teresa’’, situado en la manzana C-10, sector sur, zona 4, urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda, y que le cedió en arrendamiento al ciudadano JOSÉ SIVERIO ARZOLA en fecha 1º de octubre de 1995, según se evidencia de contrato suscrito entre las partes, ante la entonces Notaría Pública Décima Novena del Municipio Sucre del estado Miranda, el 29 de septiembre de 1995, hoy Notaría Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 39, Tomo 52; siendo la última renovación contractual contada a partir del 1º de octubre de 2005, con una duración de un año fijo, que finalizó en octubre de 2006, sin prórroga contractual, y que ello se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, el 25 de agosto de 2005, anotado bajo el Nº 71, Tomo 39.
Que teniendo en cuenta que la relación arrendaticia inició el 1º de octubre de 1995 y que el último de los contratos de arrendamiento venció en su duración el 1º de octubre de 2006, tuvo duración de once (11) años, por lo que el 1º de octubre de 2006, se inició la prórroga legal de tres (03) años, referida en el literal ‘‘d’’ del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y finalizó el 1º de octubre de 2009; que el arrendatario dejó de cancelar sus cánones de arrendamiento aún antes del vencimiento de la prórroga legal y una vez vencida ésta, tampoco canceló cantidad alguna de dinero a su representada por cánones de arrendamiento ni por los daños y perjuicios derivados de la indebida e ilegal ocupación del inmueble; que en este caso no operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento y la relación arrendaticia se mantuvo como de tiempo determinado.
Que el ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA, dejó de cancelar los cánones de arrendamiento tres (03) meses antes del vencimiento de la misma y por lo tanto se mantiene insolvente respecto a los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre de 2009; que no consta ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ningún procedimiento de consignaciones arrendaticias iniciado por el arrendatario a favor de la arrendadora por el inmueble descrito y ello se desprende de solicitud de información hecha ante dicho Juzgado signada con el Nº SI-0690.
Que en base a que se encuentra vencida la prórroga legal y que el arrendatario mucho antes de la culminación de dicha prórroga, había dejado de cancelar los cánones de arrendamiento antes de su vencimiento, y posteriormente tampoco ha cancelado cantidad alguna a su representada por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la indebida e ilegal ocupación del inmueble y por cuanto han sido infructuosos todos los intentos extrajudiciales para que el arrendatario haga entrega del inmueble, lo procedente es que se intente como en efecto lo hace la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento contra el arrendatario.
Así las cosas, se aprecia de la contestación de la demanda efectuada por la defensora judicial de la parte demandada, que ésta negó, rechazó y contradijo de forma genérica todos los hechos expresados por la parte actora; por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento, es deber de la parte actora demostrar todos sus alegatos por ser quien tiene la carga de la prueba. Así se establece.
Este Tribunal a los fines de decidir, observa lo siguiente:
1. De la propiedad del inmueble arrendado.
Ha sostenido la parte actora que es propietaria de un bien inmueble destinado a vivienda constituido por un apartamento distinguido con el Nº 81, situado en el piso 8, de la Torre María del edificio Residencias ‘‘María Teresa’’, situado en la manzana C-10, sector sur, zona 4, urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda, y para demostrar dicho alegato consignó junto a su escrito libelar a los folios 39 al 42 de la pieza I/II del presente expediente copias certificadas de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre (ahora Municipio Sucre) del estado Miranda en fecha 18 de agosto de 1.995 y quedó registrado bajo el Nº 16, Tomo 23 del Protocolo Primero. Respecto a este instrumento se aprecia, que por tratarse de una copia certificada de un documento público otorgado con las solemnidades de Ley por un Registrador tiene valor probatorio, por lo que este tribunal lo valora conforme a lo establecido en el encabezado del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se tiene como cierto que la ciudadana MARÍA DA CONCEICAO MARQUES de NUNES es la propietaria del inmueble arrendado. Así se decide.
2. De la existencia de la relación arrendaticia.
Sostuvo la parte actora que inició una relación arrendaticia con el ciudadano JOSÉ SIVERIO ARZOLA sobre el inmueble de su propiedad en fecha 1º de octubre de 1995, según se evidencia de contrato suscrito entre las partes, ante la entonces Notaría Pública Décima Novena del Municipio Sucre del estado Miranda, el 29 de septiembre de 1995, hoy Notaría Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 39, Tomo 52; siendo la última renovación contractual contada a partir del 1º de octubre de 2005, con una duración de un año fijo, que finalizó en octubre de 2006, sin prórroga contractual, y que ello se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, el 25 de agosto de 2005, anotado bajo el Nº 71, Tomo 39. Siendo negado y contradicho este alegato por la parte demandada a través de su defensora judicial, este Tribunal aprecia lo siguiente:
Se evidencia a los folios 17 al 22 de la pieza I/II instrumento en copia certificada que fue autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Sucre del estado Miranda (hoy Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda) en fecha 29 de septiembre de 1.995, anotado bajo el Nº 39, Tomo 52 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Respecto a este instrumento se evidencia que se trata de una copia certificada de un contrato de arrendamiento autenticado referido al inmueble –objeto de la litis- destinado a vivienda constituido por un apartamento distinguido con el Nº 81, situado en el piso 8, de la Torre María del edificio Residencias ‘‘María Teresa’’, situado en la manzana C-10, sector sur, zona 4, urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda (cláusula primera); con un canon mensual de sesenta mil bolívares (Bs.60.000,00), actualmente Bs.60,00 por efecto de la reconversión monetaria, pagaderos por mensualidades adelantadas en el domicilio de la arrendadora el último día de cada mes, estableciéndose que en caso de incumplimiento del pago de dos mensualidades consecutivas le dará derecho a la arrendadora de pedir la resolución del contrato o exigir el cumplimiento por el tiempo establecido, con pago de las mensualidades debidas y las que se sigan venciendo hasta la definitiva desocupación del inmueble y cancelación de daños y perjuicios que se le puedan ocasionar a la arrendadora (cláusula segunda); con una vigencia de un año contado a partir del 01 de octubre de 1.995, estableciéndose que dicha duración será prorrogada automáticamente por períodos sucesivos de tres (3) meses, a menos que cualquiera de las partes comunique a la otra con por lo menos 60 días de anticipación al vencimiento del plazo del contrato o de sus prórrogas, su voluntad de darlo por concluido, practicando el desahucio oportunamente antes del vencimiento del contrato o de cualquiera de las prórrogas y si el arrendatario se negare a desocupar el inmueble deberá cancelar por concepto de cláusula penal la cantidad de cinco mil bolívares (Bs.5.000,00) –hoy Bs.5,00 por la reconversión monetaria- diarios hasta la completa desocupación del inmueble arrendado, más los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo más los daños y perjuicios (cláusula tercera). Dicho contrato fue suscrito entre la ciudadana MARÍA DA CONCEICAO MARQUES de NUNES y el ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA; por lo que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue tachado ni impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, teniéndose como cierta la relación arrendaticia existente entre las partes con inicio desde el 01 de octubre de 1.995. Así se establece.
Asimismo, la parte actora promovió a los folios 23 al 28 de la pieza I/II, copia certificada de instrumento que fue autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Sucre del estado Miranda (hoy Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda) en fecha 25 de agosto de 2.005, anotado bajo el Nº 71, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Respecto a este instrumento se evidencia que se trata de un documento autenticado en copia certificada contentivo del contrato de arrendamiento de un inmueble –objeto de la litis- destinado a vivienda constituido por un apartamento distinguido con el Nº 81, situado en el piso 8, de la Torre María del edificio Residencias ‘‘María Teresa’’, situado en la manzana C-10, sector sur, zona 4, urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda (cláusula primera); con un canon mensual de doscientos veinte mil bolívares (Bs.220.000,00), actualmente Bs.220,00 por efecto de la reconversión monetaria, pagaderos por mensualidades adelantadas en el domicilio de la arrendadora el primer día de cada mes, estableciéndose que la falta de pago de una mensualidad, pasados 15 días naturales de su vencimiento, dará derecho a la arrendadora de pedir la resolución del contrato o exigir el cumplimiento por el tiempo estipulado, en ambos casos con pago de las mensualidades debidas y las que se sigan cumpliendo hasta la definitiva desocupación del inmueble y cancelación de daños y perjuicios que se le puedan ocasionar a la arrendadora relevados de prueba (cláusula segunda); con una vigencia de un año fijo, contado a partir del 01 de octubre de 2.005, estableciéndose que en cuanto a la prórroga legal del presente contrato, se tomará en cuenta lo tipificado en los artículos 38 y siguientes de la entonces vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerando que la relación arrendaticia se viene produciendo desde el 01 de octubre de 1.995 y que llegada a su término la prórroga legal correspondiente, el arrendatario deberá desalojar el inmueble arrendado y si se negare a ello, deberá cancelar al arrendador por concepto de cláusula penal la cantidad de sesenta y dos mil bolívares (Bs.62.000,00) –hoy Bs.62,00 por la reconversión monetaria- diarios hasta la completa desocupación del inmueble arrendado, más los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo durante ese período (cláusula tercera). Dicho contrato fue suscrito entre la ciudadana MARÍA DA CONCEICAO MARQUES de NUNES y el ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA; por lo que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue tachado ni impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, y se tiene como cierto todo lo estipulado en dicho contrato. Así se establece.
Ahora bien, en el presente juicio la parte actora exige el cumplimiento de este último contrato de arrendamiento celebrado el 25 de agosto de 2.005, alegando el vencimiento de la prórroga legal otorgada y el incumplimiento del demandado a devolver el inmueble arrendado una vez vencida dicha prórroga. Además, la parte accionante alegó que a pesar que la prórroga legal venció el 01 de octubre de 2009, el arrendatario dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre del año 2009, por lo que se mantiene insolvente, reclamando el pago de dichos meses insolutos a razón de Bs.220,00 cada uno; asimismo, reclama el pago de doscientos veinte bolívares fuertes (Bs. 220,00) por cada mes que el demandado ha ocupado el inmueble después del vencimiento de la prórroga legal por concepto de daños y perjuicios estipulados como cláusula penal en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende; y también solicita la entrega del inmueble totalmente solvente de los servicios públicos pertinentes, a saber: teléfono, aseo urbano y domiciliario y luz eléctrica, generados durante su ilegal e indebida ocupación del inmueble unas vez fenecida la prórroga legal.
3. Del vencimiento de la prórroga legal.
Del análisis de los contratos de arrendamiento valorados anteriormente, observa esta juzgadora que el primer contrato fue suscrito en fecha 01 de octubre de 1.995, siendo que en el último contrato celebrado en fecha 25 de agosto de 2.005, se dejó establecido expresamente en la cláusula tercera lo siguiente:
“…Tercera: La duración del presente contrato será de un (1) año fijo, contado a partir del primero de octubre del 2005. En cuanto a la prórroga legal del presente contrato, se tomará en cuenta lo tipificado en los artículos 38 y siguientes de la vigente ley de arrendamientos inmobiliarios, considerando que la relación arrendaticia se viene produciendo desde el día primero de octubre del 1.995. Llegada a su término la prórroga legal correspondiente, “EL ARRENDATARIO” deberá desalojar el inmueble arrendado y si se negare a ello, deberá cancelar a “el arrendador” por concepto de cláusula penal la cantidad de Sesenta y Dos Mil Bolívares (Bs.62.000,00) diarios hasta la completa desocupación del inmueble…”. (Copia textual).
En consecuencia, aprecia esta juzgadora que fue convenido por las partes que la relación arrendaticia que las vincula tiene una vigencia de 10 años, y que la duración de ese último contrato celebrado era de un año fijo contado a partir del 01 de octubre de 2.005, por lo que dicho plazo venció el día 01 de octubre de 2.006, considerando quien suscribe que el primer contrato fue celebrado a tiempo determinado y su posibilidad de prórroga estaba sujeta a la modalidad que de mutuo acuerdo la arrendadora y el arrendatario decidan prorrogarlo, siempre que hagan constar esa voluntad por escrito, estableciéndose expresamente en el contrato de fecha 25 de agosto de 2.005 que una vez culminado el plazo fijo de un año, comenzaría la prórroga legal para el arrendatario, lo que se traduce en que se trata de un contrato celebrado a tiempo determinado. Así se establece.
Ahora bien, en materia arrendaticia se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán “obligatoriamente” para el arrendador y “potestativamente” para el arrendatario. Asimismo, la ley de arrendamiento consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.
Esta prórroga opera de pleno derecho para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consagra lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, ya no hace falta la notificación del arrendador al arrendatario, sobre su deseo de terminar el contrato, sino que una vez vencido o expirado el término de vigencia del mismo ope legis se produce la prórroga legal, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y su duración depende de la relación arrendaticia (art. 38 LAI). Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.
En este sentido, observa esta Juzgadora, que el referido artículo es claro en señalar que la prórroga legal opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de cumplir ninguna formalidad, pero esa determinación no niega a las partes la potestad de dejar asentado por escrito lo referente al inicio y conclusión de la prórroga legal. Es el documentar la prórroga legal mediante un simple acuerdo interpartes, en el que volitivamente se reconoce la oportunidad de inicio y de conclusión del lapso de prorroga legal, tal como ocurrió en el presente caso, donde se dejó expresamente establecido en el contrato de fecha 25 de agosto de 2.005, que al vencimiento del término fijo de un año, comenzaría la prórroga legal conforme al artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Establecida la naturaleza de la relación arrendaticia, corresponde ahora determinar el tiempo de la prórroga legal, por lo que si el inicio de la relación arrendaticia que vincula a las partes en el presente juicio data del 01 de octubre de 1.995, y que luego de diversas prórrogas, siendo la última celebrada el 25 de agosto de 2.005, la duración fue hasta el 01 de octubre de 2.006, ello significa que hubo una ocupación arrendaticia de once años, tal como quedó demostrado de los contratos de arrendamiento que se analizaron en acápites anteriores.
Sobre el tiempo de prórroga legal, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de celebración de los contratos de arrendamiento que vinculan a las partes actuantes en el presente proceso, establece:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”. (Copia textual. Negrillas de esta juzgadora).
Como se puede apreciar en el artículo antes citado, se desprende de su literal “d” que la prórroga legal que le corresponde a los arrendatarios que hayan tenido una relación arrendaticia de diez (10) años o más, es de tres (3) años de prórroga legal, tal y como fue otorgada por la Arrendadora en el caso de autos, venciéndose dicha prórroga contractual el 01 de octubre de 2.009. ASI SE DECLARA.
Luego, establecido que la relación arrendaticia tuvo un lapso superior a los diez años, y que le fuera concedida una prórroga legal de tres años al arrendatario, debe prosperar en derecho la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, toda vez que el demandado no aportó ningún elemento probatorio para desvirtuar la ocupación ilegal alegada por la parte demandante, o para demostrar que si cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del lapso de prórroga legal, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, según el cual en un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato. ASI SE DECIDE.
4. Del alegato de insolvencia del arrendatario.
La parte actora alegó en su escrito libelar, que el demandado, a pesar de haberse vencido la prórroga legal el 01 de octubre de 2009, dejó de cancelar los cánones de arrendamiento desde 3 meses antes del vencimiento de la misma y que se mantiene insolvente con respecto a los cánones de los meses de julio, agosto y septiembre de 2.009; alegando además, que una vez vencida la prórroga legal tampoco ha cancelado cantidad alguna de dinero por concepto de daños y perjuicios generados a la arrendadora por la ocupación indebida e ilegal del inmueble arrendado.
Asimismo, alegó la parte actora que no constaba ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas que el arrendatario demandado haya abierto algún procedimiento de consignaciones a favor de la arrendadora, por lo que la actora solicita en el particular segundo de su petitorio, el pago de la cantidad de seiscientos sesenta bolívares fuertes (Bs.660,00) que se corresponde a los cánones de arrendamiento insolutos, a razón de Bs.220,00 cada uno.
Respecto a dichos alegatos, la defensora judicial de la parte demandada en su contestación negó, rechazó y contradijo los mismos.
Al respecto, observa esta juzgadora que la parte actora para demostrar que no existe ninguna consignación arrendaticia del arrendatario ante el entonces Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, ente encargado de recibir las consignaciones arrendaticias de inmuebles, promovió a los autos una solicitud en original signada con el Nº SI-0690 nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas (que riela a los folios 29 al 38 de la pieza I/II), presentada en fecha 22 de julio de 2010 en la cual requería a dicho Juzgado que se dejara constancia de manera escrita sobre si el ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA había iniciado algún proceso de consignación de alquileres a favor de la ciudadana MARÍA DA CONCEICAO MARQUES DE NUNES, y en caso de haberse iniciado le facilitara el número de expediente, por cuanto debía la cantidad de trece meses de arrendamiento contados desde julio de 2.009 hasta julio de 2.010; constando en dicha solicitud un auto de fecha 30 de julio de 2010 dictado por el entonces Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en el cual dejó constancia que “…Luego de realizar la correspondiente búsqueda en la Base de Datos del Sistema de Gestión de Consignaciones (SIGCO), no se encontró registrado, a la fecha de hoy, algún procedimiento de consignaciones arrendaticias por el inmueble antes descrito…”. (Negrillas del texto transcrito).
A este instrumento se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en su encabezado, por cuanto no fue tachado ni impugnado o desconocido por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se tiene como cierto que para el día 30 de julio de 2010, no existía ante el Tribunal encargado de recibir las correspondientes consignaciones arrendaticias, algún procedimiento de consignaciones arrendaticias por parte del ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA, en su carácter de arrendatario del inmueble cuya desocupación hoy se solicita a favor de su arrendadora. Así se establece.
Aunado a ello, no consta en autos ningún elemento probatorio presentado por la parte demandada que demostrara el pago efectuado de los cánones arrendaticios reclamados como insolventes, por lo que no logró desvirtuar la insolvencia alegada por la parte actora; en consecuencia, este Tribunal debe tener por cierto el hecho de que el arrendatario dejó de pagar los últimos 3 cánones de arrendamiento vigentes para el momento de la prórroga legal, correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre del año 2.009, a razón de Bs.220,00, por lo que el demandado deberá pagar a la parte actora la cantidad de Bs.660,00, tal como se estableció en la cláusula segunda del contrato suscrito entre las partes en fecha 25 de agosto de 2.005, declarándose procedente el petitorio de la demandante. Así se establece.
5. De la indemnización de daños y perjuicios.
La parte demandante en su libelo de demanda, pide que se condene a la parte demandada, a pagar la cantidad de doscientos veinte bolívares fuertes (Bs.220,00) mensuales, causados desde el día del vencimiento de la prórroga legal, vale decir, 01 de octubre de 2.009, hasta la fecha de la real y efectiva entrega del inmueble, que hasta la fecha del 01 de julio de 2.010, correspondía a 10 meses, a razón de Bs.2.200,00, como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del arrendatario de su obligación de entregar el inmueble.
El legislador civil, en materia de Daños y Perjuicios, contempló en el artículo 1.264 del Código Civil, lo siguiente: "Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.".
El anterior artículo se debe concatenar con el artículo 1.271 del Código Civil, que establece: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.”
Por otra parte, conforme con lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil, una de las obligaciones principales del arrendatario es el pago del canon de arrendamiento y así contractualmente se estipuló en la cláusula segunda del contrato celebrado el 25 de agosto de 2.008, en la cual se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de Bs.220,00.
En este orden de ideas, se evidencia que la parte actora logró demostrar en el juicio la existencia de la relación arrendaticia celebrada en el contrato suscrito el 25 de agosto de 2.008, no acreditándose que el demandado hubiese pagado los cánones de arrendamiento desde el 01 de octubre de 2.009, período en que venció el lapso de la prórroga legal, tiempo en el cual las modalidades contractuales arrendaticias se mantienen; por lo que ha de entenderse que el arrendatario tiene la obligación del pago del canon durante el período de la prórroga legal por el uso que ha hecho del inmueble, y siendo que no consta en autos que el demandado haya cumplido con su obligación contractual de satisfacer el canon correspondiente, desde esa fecha por el uso del inmueble, resulta forzoso para esta juzgadora declarar que el demandado debe resarcir a la demandante por los daños y perjuicios ocasionados por no devolver el inmueble arrendado al término del vencimiento de la prórroga legal, tal como lo dispone el artículo 1.167 en su parte in fine, que dispone el pago en conjunto de los daños y perjuicios generados por el incumplimiento se impone que el actor debe ser resarcido por el demandado (art. 1167 C.civ), desde el 01 de octubre del 2.009 hasta la fecha en que quede firme la presente sentencia, a razón de Bs. 220,00 mensuales. Así se establece.
6. De la solvencia del inmueble de los servicios públicos.
Finalmente, la parte actora solicita en el particular cuarto del petitorio del escrito libelar que el arrendatario entregue el inmueble totalmente solvente de los servicios públicos pertinente, tales como: teléfono, aseo urbano y domiciliario y luz eléctrica, generados durante su ilegal e indebida ocupación del inmueble, una vez fenecida la prórroga legal, hasta la real y efectiva entrega del inmueble.
Respecto a este pedimento, este Tribunal observa que en la cláusula novena del contrato cuyo cumplimiento se pretende celebrado el 25 de agosto de 2.005, las partes expresamente convinieron que los gastos de luz eléctrica, agua, teléfono, aseo urbano y gas serían cancelados por el arrendatario a su costa ante los entes respectivos; por lo que considera quien suscribe que es procedente el petitorio de la parte actora, referido a la entrega del inmueble arrendado con todas sus solvencias de pago de los servicios públicos dotados. Así se establece.
En consideración a todo lo anteriormente expuesto por este Tribunal, quien suscribe considera que quedó demostrado en el presente proceso la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes y que al vencimiento del lapso de duración como el de la prórroga legal, el demandado no logró demostrar que cumplió con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, o algún hecho modificativo o impeditivo de la acción pretendida, así como de los petitorios analizados, por lo que el recurso de apelación ejercido por la defensora judicial de la parte demandada no puede prosperar, debiendo declararse con lugar la demanda de cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, confirmándose con la motivación aquí expresada la sentencia recurrida. Así se declara.
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto el 08 de marzo de 2018 por la abogada ROTCECH MARÍA LAIRET ROMERO, actuando como defensora judicial del ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA, parte demandada en la presente causa, contra la sentencia dictada en fecha 14 de marzo de 2017 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL interpuesta por la ciudadana MARÍA DA CONCEICAO MARQUES DE NUNES contra el ciudadano JOSÉ A. SIVERIO ARZOLA; en consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente: i) SE ORDENA al arrendatario la entrega del inmueble arrendado a la parte actora, constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 81, situado en el piso 8, de la Torre María del edificio Residencias ‘‘María Teresa’’, situado en la manzana C-10, sector sur, zona 4, urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda, completamente libre de personas y de bienes, en las mismas buenas condiciones que se encontraba al momento de celebración del contrato de arrendamiento; ii) PROCEDENTE el alegato de insolvencia del arrendatario, por lo que deberá PAGAR a la arrendadora la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs.660,00), por concepto de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre del año 2.009, a razón de Bs.220,00 cada uno, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato suscrito entre las partes en fecha 25 de agosto de 2.005; iii) PROCEDENTE la acción de indemnización de daños y perjuicios, tal como lo dispone el artículo 1.167 en su parte in fine, que dispone el pago en conjunto de los daños y perjuicios generados por el incumplimiento, por lo que el arrendatario deberá PAGAR a la arrendadora el canon de arrendamiento durante el período que ha hecho uso del inmueble, contado desde el 01 de octubre del 2.009 hasta la fecha en que quede firme la presente sentencia, a razón de DOSCIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 220,00) por cada mes transcurrido; iv) PROCEDENTE el petitorio de la parte actora, referido a la entrega del inmueble arrendado con todas sus solvencias de pago de los servicios públicos dotados, tales como luz eléctrica, agua, teléfono, aseo urbano y gas, conforme a lo estipulado en la cláusula novena del contrato de arrendamiento celebrado el 25 de agosto de 2.005, por lo que el arrendatario deberá entregar a la arrendadora todas las solvencias correspondientes.
Queda CONFIRMADA la decisión apelada con la motivación aquí expresada.
Se condena en costas del recurso y del juicio a la parte demandada conforme a lo previsto en los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los once (11) días del mes de octubre del 2018. Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA,
Dra. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
Abg. ELIANA MABEL LÓPEZ REYES
En esta misma fecha 11 de octubre de 2018, siendo las 12:41 p.m., se publicó y registró la anterior decisión, constante de veintitrés (23) páginas.
LA SECRETARIA,
Abg. ELIANA MABEL LÓPEZ REYES.
EXP. Nº AP71-R-2018-000223/7.286.
MFTT/EMLR/Gsb.
Sentencia Definitiva.
Materia Civil.
