Sentencia nº RC.000818 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 8 de Diciembre de 2014
| Fecha de Resolución | 8 de Diciembre de 2014 |
| Emisor | Sala de Casación Civil |
| Ponente | Isbelia Josefina Pérez Velásquez |
Recurso de Casación
E.D.V.G.A. contra N.H.M. (DE CUJUS) Y OTROS
CON LUGAR
Isbelia Josefina Pérez Velásquez ----VLEX---- 172509-RC.000818-81214-2014-14-459.html
Exp. Nro. AA20-C-2014-000459
Ponencia de la Magistrada ISBELIA P.V..
En el juicio por cumplimiento de contrato de compra venta seguido por la ciudadana E.D.V.G.A., representada judicialmente por los abogados J.G.P., O.F.T., D.F.B. y K.F.R., contra el ciudadano N.H.M. (+) y sus coherederos, los ciudadanos C.E., L.P. y R.E.H.V., representados judicialmente por el defensor ad-litem D.J.L.M.; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dictó sentencia en fecha 28 de noviembre de 2011, mediante la cual declaró sin lugar la apelación, sin lugar la demanda y con lugar la reconvención. De esta manera confirmó el fallo dictado en fecha 2 de octubre de 2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, el cual declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato de compra venta, sin lugar la acción subsidiaria de repetición de las cantidades de dinero consignadas por concepto de precio de la venta y con lugar la reconvención.
Contra la referida sentencia de la alzada, la actora anunció recurso de casación, el cual fue admitido mediante auto de fecha 21 de mayo de 2014, y oportunamente formalizado. No hubo impugnación.
Concluida la sustanciación del recurso, la Sala procede a dictar sentencia bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, en los términos siguientes:
RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY
I
De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, el formalizante denuncia la infracción de los artículos 1.160, 1.359, 1.360, 1.474 y 1.488 del Código Civil, y el artículo 12 del mencionado código adjetivo, por haber incurrido el juez de alzada en el vicio de falta de aplicación y en el tercer caso de suposición falsa, y para fundamentar tal alegato expresó lo siguiente:
se denuncia la infracción de los artículos 12 del precitado Código Adjetivo Civil y 1.160 del Código Civil, los dos por falta de aplicación; así como de los artículos 1.359 y 1.360 del mismo Código Civil, ambos también por falta de aplicación, normas jurídicas expresas que regulan la valoración de las pruebas, y de los artículos 1.474 y 1.488 también del Código Civil, al igual por falta de aplicación, por haber incurrido la sentencia censurada en el tercer caso de falsa suposición.
…Omissis…
…solicitamos a la Sala, descienda a las actas del expediente con el fin de que pueda corroborar que, la sentencia recurrida para llegar a la conclusión de que el contrato celebrado entre nuestra patrocinada y el demandado N.H.M., es un contrato de opción de a compra y no un contrato de compra venta, falseó la verdad que consta en el expediente, específicamente lo establecido en el citado contrato.
…Omissis…
No se compadece con la verdad que el contrato en referencia sea un contrato preparatorio de opción de compra, como lo afirma la sentencia recurrida, sino que estamos en presencia de un contrato definitivo de compra venta, sólo que las partes convinieron que la tradición del inmueble vendido mediante el respectivo otorgamiento del documento definitivo, se realizaría dentro de un plazo de 30 días contados a partir del pago de la última cuota del precio de venta convenida dicha cuota en la suma entonces de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00).
Por lo tanto, es obligatorio concluir, ciudadanos Magistrados, que el fallo censurado incurrió en el tercer caso de suposición falsa, al dar por demostrado falsamente, mediante su análisis del contrato en discusión, que este goza de la naturaleza de un contrato preparatorio de opción a compra, cuya inexactitud resulta del propio texto del contrato, el cual delata que su verdadera naturaleza es la de un contrato de compra venta, en el cual las partes condicionaron y postergaron la tradición del inmueble, al pago de la última cuota convenida como precio de venta.
.
De conformidad con lo expuesto por el formalizante en su denuncia, la recurrida infringió los artículos 1.160, 1.359, 1.360, 1.474 y 1.488 del Código Civil, y el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que el juez de alzada incurrió en la falta de aplicación de las mencionadas normas jurídicas y en el tercer caso de suposición falsa.
Pese a la mezcla indebida de infracciones y vicios, esta Sala aprecia del texto de la denuncia que el formalizante muestra discrepancia con la labor intelectual del juez de alzada al momento de interpretar la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre el actor y el demandado, pues en criterio del recurrente, la recurrida dio por demostrado falsamente que el referido contrato es un contrato preparatorio de opción a compra, cuando de su propio texto se desprende que su verdadera naturaleza es la de un contrato de compra venta.
En este sentido, y acorde con postulados constitucionales como el 26 y el 257, esta Sala conocerá la presente denuncia en atención al primer caso de suposición falsa, por desnaturalización o desviación intelectual del contenido del referido contrato.
Para decidir, la Sala observa:
Esta Sala ha sostenido de manera pacífica y reiterada que la interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia y sus decisiones sólo pueden ser revisadas en casación, cuando el sentenciador incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.
Al respecto, esta Sala en sentencia N° 689 de fecha 10 de agosto de 2007, reiterada en sentencia N° 105 de fecha 21 de marzo de 2013, caso: Anni Franzi Coppola y otro, contra C.E.C.C. y otra, señaló lo siguiente:
…La Sala de Casación Civil, ha reiterado de manera constante y pacífica el criterio dirigido a sostener que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa.
. (Subrayado de la sentencia).
En este mismo sentido se pronunció la Sala, mediante sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, reiterada entre otras, en sentencia N° 155 de fecha 27 de marzo de 2007, caso: J.A.A. contra E.R.A.), en la cual expresó lo siguiente:
…La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.
El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato...
. (Subrayado de la Sala).
Aunado a lo antes expuesto, la Sala ha establecido que la adecuada fundamentación de la denuncia de desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, comprende: a) indicación del hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una suposición falsa; b) especificación del caso de suposición falsa a que se refiere la denuncia, pues el encabezamiento del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil prevé tres (3) hipótesis distintas; c) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la suposición falsa, d) indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el juez da por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; e) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante de lo dispositivo de la sentencia, f) expresión de las normas que el juez debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia. (Sentencia N° 336, de fecha 23 de julio de 2003, reiterada, entre otras, en sentencia N° 575, de fecha 1° de agosto de 2006, reiterada entre otras, en sentencia N° 389, de fecha 31 de mayo de 2012, caso: F.J.L.M., contra Sigma, C.A. y otros).
De los criterios jurisprudenciales antes transcritos, queda claro que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación de los contratos, salvo que incurran en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación ésta que debe denunciarse a través del primer caso de suposición falsa, fundamentando su denuncia en los artículos 313 ordinal 2° y 320 del Código de Procedimiento Civil.
Luego de estas consideraciones, de una revisión de las actuaciones del expediente, específicamente en los folios 5 y 6, esta Sala aprecia que la actora expresó en el libelo de demanda, consignado en fecha 8 de marzo de 2007, lo siguiente:
existe celebrado entre las partes un contrato de compraventa sobre el inmueble, pues expresamente ellas declaran en la cláusula tercera supra transcrita, que “el precio acordado y convenido de la presente transacción de compraventa ha sido la cantidad de trescientos millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 300.000.000,00)…”.
De manera, ciudadano Juez, que esa declaración volitiva explanada con sujeción a la norma contenida en el artículo 1.133 del Código Civil, contiene elementos esenciales para constituir, como en efecto en derecho lo constituye, un contrato de compraventa sin discusión alguna, los cuales elementos se expresan, en primer lugar, con el mutuo consentimiento emitido por ella para la referida transacción de compraventa, en segundo lugar, con la identificación de la cosa objeto de dicha compraventa, vale decir, EL INMUEBLE, y, en tercer lugar, con la fijación del precio bajo la divisibilidad que de este pactan en tres (03) alícuotas: una recibida en ese mismo acto por Bs. 90.000.000,00, otra exigible el día 31 de octubre de 2006 por Bs. 60.000.000,00, cancelada como se dijo mediante el depósito bancario efectuado el día 1° de noviembre de 2006; y una tercera y última exigible es un plazo no mayor al día 31 de diciembre de 2006 por Bs. 150.000.000,00, resultando lícita en términos absolutos la causa que motivó a las partes para la celebración de EL CONTRATO
.
Al respecto, la sentencia recurrida expresó lo que de seguidas se transcribe:
El tema principal objeto de la controversia se resuelve al determinar la naturaleza jurídica del contrato cuyo cumplimiento solicita la parte actora y que posteriormente fue reconvenida por Resolución por la parte demandada.
…Omissis…
…observa esta juzgadora superior que las cláusulas plasmadas en el referido instrumento, reflejan la clara voluntad de celebrar un contrato preparatorio a la venta definitiva del inmueble, ya que se trata de un contrato de opción de compraventa, donde se estipularon unas arras, y se estableció que el mismo no serviría como contrato definitivo, sino que se tendría que otorgar posteriormente el referido contrato de compra-venta.
Por su parte, el formalizante considera que “el fallo censurado incurrió en el tercer caso de suposición falsa, al dar por demostrado falsamente, mediante su análisis del contrato en discusión, que este goza de la naturaleza de un contrato preparatorio de opción a compra, cuya inexactitud resulta del propio texto del contrato, el cual delata que su verdadera naturaleza es la de un contrato de compra venta”.
De una revisión del contrato de compra venta, inserto en los folios 17 y 18 y su vuelto del expediente, esta Sala aprecia que en su cláusula tercera, las partes estipularon lo siguiente:
CLÁUSULA TERCERA: El precio acordado y convenido de la presente transacción de compraventa ha sido la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 300.000.000,00), que la COMPRADORA se compromete a pagar al vendedor de la siguiente forma: 1.La cantidad de noventa millones con cero céntimos (Bs. 90.000.000,00) en este mismo acto de suscripción del presente contrato. 2.La cantidad de sesenta millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 60.000.000,00) el día 31 de octubre del 2006. Y el monto restante, es decir, la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 150.000.000,00), deberá cancelarlos en un plazo no mayor al 31 de diciembre del año 2006.
…Omissis…
CLÁUSULA SEXTA: EL VENDEDOR y la COMPRADORA acuerdan que una vez se dé el cumplimiento a los pagos acordados en el presente contrato se procederá de manera inmediata en un período no mayor a 30 días contados a partir del día hábil siguiente al día de haber hecho el pago definitivo y último del documento de venta definitiva ante el Registro Subalterno correspondiente…
. (Negrillas, mayúsculas y subrayados del contrato).
De las transcripciones precedentemente expuestas, se desprende lo siguiente:
Conforme a lo expuesto por el demandante en su libelo, el contrato celebrado entre las partes constituye sin duda alguna un contrato de compra venta, con las condiciones requeridas para su existencia como lo son: el mutuo consentimiento de las partes, la identificación de la cosa objeto de dicha compraventa, la fijación de un precio y de causa lícita.
Al respecto, la alzada declaró que las cláusulas plasmadas en el referido instrumento, reflejan la clara voluntad de celebrar un contrato preparatorio a la venta definitiva del inmueble, porque se trata de un contrato de opción de compraventa, donde se estipularon unas arras, y se estableció que el mismo no serviría como contrato definitivo, sino que se tendría que otorgar posteriormente el referido contrato de compra-venta.
Inconforme con tal pronunciamiento, el formalizante manifiesta que el juez de la recurrida “incurrió en el tercer caso de suposición falsa, al dar por demostrado falsamente… que este goza de la naturaleza de un contrato preparatorio de opción a compra”, pues en criterio del recurrente se “trata de un contrato de venta en el cual las partes condicionaron y postergaron la tradición del inmueble, al pago de la última cuota convenida”.
Y por último, del referido contrato esta Sala aprecia que en el mismo se encuentran presentes los elementos de consentimiento, objeto, precio y causa lícita.
Ahora bien, con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y de si el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de compra venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una verdadera venta. El referido criterio se encuentra plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, caso: A.M.S.I. y otro, contra T.C.R.V., donde se estableció lo siguiente:
De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
El criterio antes reseñado fue abandonado en las sentencias N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso: A.P.d.S. y otro contra Desarrollos 20699, C.A.; y en la N° 460 de fecha 27 de octubre de 2010, caso: Tomcar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto A.C.D.P., que establecían lo contrario y señalaban que los contratos de opción de compra venta no debían considerarse una verdadera venta sino como contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
Sin embargo, mediante sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra M.I.G.D.R., en el que intervino como tercera Dernier Cosmetics, S.A., esta Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato.
Dicho criterio quedó plasmado de la siguiente manera:
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Acorde con los planteamientos antes expuestos, esta Sala advierte en el contrato del caso concreto la existencia de los elementos previstos y señalados en el artículo 1.141 del Código Civil, referidos al consentimiento, objeto y precio.
Por tal motivo esta Sala considera que el sub iudice se encuentra efectivamente en la misma situación planteada y establecida en la jurisprudencia que se retomó y que consideraba que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Al respecto, estima la Sala que en el juicio bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado que consideraba la opción de compra venta como una verdadera venta, visto que para la fecha de interposición de la demanda, es decir, para el día 8 de marzo de 2007, el criterio jurisprudencial vigente era el plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento.
Acorde con los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, la alzada interpretó erradamente la naturaleza jurídica del contrato objeto de este juicio, expresando que se trataba sólo de un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que incurrió en el primer caso de suposición falsa y violó por falta de aplicación el artículo 1.474 del Código Civil.
Por las anteriores consideraciones, esta Sala de Casación Civil declara con lugar la presente denuncia de falso supuesto por desviación ideológica o intelectual en la interpretación del contrato. Así se establece.
II
De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, el formalizante denuncia la infracción de los artículos 1.359 y 1.474 del Código Civil, y el artículo 12 del mencionado código adjetivo, por haber incurrido el juez de alzada en el vicio de falta de aplicación y en violación de norma jurídica expresa que regula la valoración de los hechos, y para fundamentar tal alegato expresó lo siguiente:
…solicitamos a la Sala descienda a las actas del expediente, para que de una exégesis al contrato celebrado entre nuestra representada y el demandado… pueda colegir que la sentencia recurrida violó el citado artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por no calificar jurídicamente los hechos que constan en el referido contrato como propios de la naturaleza de un contrato de compraventa, y no subsumirlos en el señalado imperativo legal, según el cual la venta es un contrato donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio
.
Acorde con el texto de la denuncia, el formalizante nuevamente pone de manifiesto su disconformidad con la interpretación que del contrato, objeto de este juicio, hizo la alzada al considerar que el mismo era una opción de compraventa y no un contrato de venta.
Al respecto, esta Sala estima necesario ratificar las motivaciones explanadas en la denuncia anterior, que dan respuesta al justiciable respecto de la naturaleza jurídica del contrato sub iudice.
En consecuencia, se declara procedente la denuncia. Así se establece.
III
De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia la infracción del artículo 1.167 del Código Civil, por haber incurrido el juez de alzada en el vicio de falta de aplicación, y para fundamentar tal alegato expresó lo siguiente:
…nuestra patrocinada por vía de argumentación alegó en su escrito libelar que tratándose el celebrado de un contrato de compraventa, emergieron dos (02) efectos principales o contraprestaciones a cargo de cada uno de ellos como contratantes, a saber: el pago por parte de LA COMPRADORA de la última cuota del precio de venta fijado, y la tradición del inmueble vendido, mediante el respectivo documento por EL VENDEDOR demandado; y que tratándose la última obligación de LA COMPRADORA del pago de una cantidad de dinero, referida a la última cuota del precio de compraventa… lo procedente entonces era que habiendo ofrecido nuestra representada el pago de ese saldo, el demandado conviniera en hacerle la tradición según lo pactado, y en caso contrario, así lo declarara el tribunal de la causa.
Sin embargo, inexplicablemente esa no fue la conducta que asumió la jueza de la recurrida, sino por el contrario consideró que no era procedente dicha pretensión, bajo el argumento de que se estaba en presencia de un contrato de opción a compra, y de que las partes nunca supeditaron el pago de la última cuota a la obtención de un crédito por la COMPRADORA, motivo por el cual, violó por falta de aplicación el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o su resolución…
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De conformidad con lo planteado por el formalizante, la recurrida incurrió en la falta de aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, luego de considerar que el contrato objeto de este juicio era una venta y no un contrato preparatorio de opción de compra venta.
Para decidir, la Sala observa:
En cuanto a la falta de aplicación, esta Sala ha indicado reiteradamente, que el referido vicio ocurre cuando el juez no aplica una norma jurídica vigente, que resulta idónea para resolver el asunto sometido a su consideración y que de haberla empleado, el dispositivo del fallo sería otro; ya sea porque la ignora, porque se niega a reconocer su existencia, o porque considera aplicable una norma derogada o que nunca ha estado en vigor.
En tal sentido, esta Sala ha sostenido que dejar de aplicar una norma jurídica al caso concreto, conduce a la violación directa de la norma, lo que puede dar lugar a una sentencia injusta y en consecuencia, susceptible de nulidad. (Ver sentencia Nº 494, de fecha 21 de julio de 2008, caso: A.F.A. y otras, contra M.R. y otra).
Con base en estas consideraciones, esta Sala observa que en criterio del formalizante la recurrida “consideró que no era procedente dicha pretensión, bajo el argumento de que se estaba en presencia de un contrato de opción a compra… motivo por el cual, violó por falta de aplicación el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o su resolución”.
Al respecto, esta Sala considera necesario señalar, que dada la errada interpretación que del contrato en cuestión hizo la alzada en la recurrida, las consecuencias jurídicas aplicadas al caso concreto no fueron las adecuadas.
En efecto, la alzada discurrió que la naturaleza jurídica del contrato objeto de este juicio era la de una opción de compra venta, aun sin verificar los elementos necesarios para la existencia de un contrato previstos en el artículo 1.141 del Código Civil, interpretación por la cual declaró sin lugar la pretensión, principal y subsidiaria, y aplicó a las partes contratantes las consecuencias jurídicas que por incumplimiento fueron estipuladas en las cláusulas del referido instrumento, dejando a la actora sin objeto y sin la devolución del precio consignado, por no considerar, tal y como fue expuesto en la primera denuncia, que la naturaleza del contrato sub iudice, es la de un contrato bilateral de compra venta “por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, acorde con lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, y que ante un incumplimiento, la parte interesada puede a su elección, “reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”, tal como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil.
De allí que si la actora, al momento de demandar solicitó el cumplimento del contrato y subsidiariamente, la devolución de las cantidades consignadas por concepto del precio, la alzada ha debido decidir este caso respetando los parámetros establecidos en el referido artículo 1.167 del mencionado código sustantivo, es decir, que ante la improcedencia de la primera pretensión de cumplimiento de contrato, tenía que resolver el mismo ordenando la devolución de las cantidades consignadas por concepto del precio, para que las cosas retornaran al estado en que se encontraban antes de contratar.
Por las consideraciones precedentemente expuestas, esta Sala declara procedente la denuncia por falta de aplicación del artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece.
IV y V
Por razones de método, en atención a la similitud existente entre el contenido de la quinta y la sexta denuncia del escrito de formalización, esta Sala procede a fusionarlas y de esta manera atender sus requerimientos.
De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia la falta de aplicación del artículo 12 del mencionado código adjetivo, la falsa aplicación del artículo 1.263 del Código Civil, la falta de aplicación de los artículos 1.474 y 1.359 del referido código sustantivo, así como el primer caso de suposición falsa, y para fundamentar tal alegato expresó lo siguiente:
Con base en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 1.263 del Código Civil, por falsa aplicación, y del artículo 1.474 del mismo código por falta de aplicación.
…Omissis…
…la sentencia recurrida llega a la conclusión que a causa del incumplimiento en el pago por nuestra patrocinada, se activó el supuesto de hecho y la sanción contenida en la parte in fine de la cláusula tercera del contrato, que señala que en caso de incumplimiento de alguna o todas las estipulaciones del contrato, EL VENDEDOR conservará para sí, en calidad de justas arras, las cantidades entregadas durante la vigencia del mismo.
…Omissis…
…las únicas cantidades de dinero que entregó LA COMPRADORA a EL VENDEDOR, fueron estipuladas por concepto del precio de venta convenido, conforme lo prevé la cláusula tercera. No consta en ninguna parte del contrato, que LA COMPRADORA haya entregado cantidad alguna de dinero por concepto de arras a EL VENDEDOR, lo que significa que nunca se constituyeron dichas arras, o, lo que equivale a decir: Nunca existieron. Motivo por el cual, cuando la sentencia recurrida condena a nuestra representada a pagarle al demandado-reconviniente la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00)… por concepto de arras sin existir estas, violó por falsa aplicación el artículo 1.263 del Código Civil, el cual le establece al promitente la obligación de entregar la cosa prometida en arras, y por falta de aplicación del artículo 1.474 ibidem, al considerar que las sumas pagadas por la demandante había sido en calidad de arras y no por concepto del precio de venta…
…Omissis…
Con base en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento civil, en concordancia con el 320 ibidem, se denuncia la infracción del artículo 12 del precitado Código Adjetivo Civil por falta de aplicación; así como el artículo 1.359 del Código Civil, también por falta de aplicación, norma jurídica expresa que regula la valoración de las pruebas, y el 1.263 del mismo Código Civil por falsa aplicación, por haber incurrido la sentencia censurada en el primer caso de suposición falsa…
…Omissis…
La sentencia recurrida ciertamente le atribuyó a la parte in fine de la cláusula tercera, menciones que no contiene al afirmar que en esta, las partes estipularon que en caso de incumplimiento por parte de la promitente compradora de alguna estipulación contractual, el ciudadano N.H.M. conservaría para sí las cantidades de dinero percibidas durante la vigencia del contrato, esto es, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00).
…Omissis…
Pero, es que no podía decirlo como lo afirma la recurrida, porque LA COMPRADORA nunca le entregó cantidad alguna en calidad de arras a EL VENDEDOR, ya que las únicas sumas de dinero que recibió fueron pagos realizados por LA COMPRADORA por concepto del precio de venta convenida.
En consecuencia, cuando la sentencia censurada afirma que en la parte in fine de la expresada cláusula tercera que venimos comentando, el ciudadano N.H.M. conservaría para sí la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), violó por falta de aplicación el artículo 12 del Código de Procedimiento civil que obliga a los jueces a apreciar las cláusulas de un contrato tal y como aparecen en el documento que las contiene. Como también violó el artículo 1.359, por desconocer la fe que merece el documento autenticado donde consta el contrato en discusión, y violó por falsa aplicación el artículo 1.263 del código Civil, al considerar que las partes habían convenido como arras en esa cláusula tercera la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00)… si no hubiese desnaturalizado la cláusula en cuestión, no hubiera llegado a la conclusión a que el demandado tenía derecho a retener para sí la expresada cantidad, por el contrario, hubiera ordenado la devolución de la misma al demandante...
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Del texto de cada denuncia, individualmente considerada, se aprecia una mezcla indebida de vicios e infracciones que impiden a esta Sala precisar el error de derecho que se pretende cuestionar; no obstante, de su contenido se desprende que ambas tienen como objeto común y fundamental exponer la disconformidad del recurrente en relación con la manera en que la recurrida apreció las arras del contrato en el caso concreto y de las consecuencias jurídicas aplicadas al respecto.
En efecto, expone el recurrente de manera reiterada que “LA COMPRADORA nunca le entregó cantidad alguna en calidad de arras a EL VENDEDOR, ya que las únicas sumas de dinero que recibió fueron pagos realizados por LA COMPRADORA por concepto del precio de venta convenida”, razón por la cual, en su criterio, “nunca se constituyeron dichas arras”.
Agrega el formalizante que la recurrida nunca debió concluir que el vendedor podía retener para sí la cantidad consignada por concepto del precio de la venta, pues contrario a ello, debió ordenar la devolución de dicho precio al comprador.
Acorde con el planteamiento formulado por el denunciante, y en aras de lograr la consecución de la justicia en aplicación de principios constitucionales como el acceso a la justicia y la tutela judicial efectiva, esta Sala conocerá la presente denuncia en atención al vicio de falta de aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuya infracción fue delatada por el recurrente.
Para decidir, la Sala observa:
Tal como fue expresado en la tercera denuncia, ocurre la falta de aplicación de una norma jurídica cuando el juez no aplica una norma jurídica vigente, que resulta idónea para resolver el asunto sometido a su consideración y que de haberla empleado, el dispositivo del fallo sería otro.
Ahora bien, en esta denuncia afirma el recurrente que la alzada no interpretó ni aplicó adecuadamente el contenido del contrato, específicamente en lo referido a las arras y sus respectivas consecuencias ante el incumplimiento de la compradora.
Estima el denunciante que pese a lo expresado en la cláusula tercera del referido contrato, nunca se debieron tener por existentes dichas arras pues la cantidad de dinero consignada al vendedor fue por concepto del precio de la venta.
Acorde con lo estipulado por las partes en la cláusula tercera del contrato objeto de este juicio, “LA COMPRADORA declara en este mismo acto, que en caso de incumplimiento de alguna o todas las estipulaciones del presente contrato, el VENDEDOR conservará para sí, en calidad de justas arras, las cantidades entregadas durante la vigencia del presente contrato, como sanción al incumplimiento del contrato por parte de ésta, quedando así el contrato rescindido de pleno derecho sin necesidad de notificación, comunicación o advertencia alguna. Si fuese por causa imputable al vendedor éste deberá devolver el 75% de lo entregado después del 31 de octubre del año 2006”.
De la misma manera se aprecia en la referida tercera cláusula que “el precio acordado y convenido de la presente transacción de compraventa ha sido la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 300.000.000,00 que la COMPRADORA se compromete a pagar al vendedor de la siguiente forma: 1. La cantidad de Noventa millones con cero céntimos (Bs. 90.000.000,00) en este mismo acto de suscripción del presente contrato…”.
Al respecto, la sentencia recurrida decidió lo siguiente:
…vista la conducta asumida por la promitente compradora, y de lo cual, infiere esta sentenciadora que estamos en presencia del incumplimiento en el pago convenido el cual no se encontraba sujeto a ningún tipo de condición, lo que conlleva a la aplicación de la parte in fine de la cláusula tercera del contrato… la cual establece para ambas partes una penalidad como consecuencia de la conducta del sujeto a cuya culpa se le atribuya el no perfeccionamiento de la venta del inmueble. Y que en el caso de autos, una vez determinado el incumplimiento de la parte actora en el plazo para el pago de la última cuota correspondiente al precio definitivo de venta, resulta conforme a derecho activar el supuesto de hecho y su consecuente sanción contenida en la parte in fine de la cláusula tercera del documento de opción fundamento de la presente, la cual establecía que en caso de incumplimiento de la promitente compradora de alguna estipulación contractual, el ciudadano N.H.M. conservaría para sí las cantidades de dinero percibidas durante la vigencia del contrato… motivo por el cual, tanto la acción principal como la acción subsidiaria deducidas por el demandante en su escrito libelar, no encuentran cabida en el marco de los hechos jurídicamente relevantes ya estimados a lo largo del presente fallo. Así se establece
.
De las transcripciones precedentemente expuestas se desprenden las siguientes precisiones:
En primer término, que efectivamente las partes establecieron o estipularon en el contrato la existencia de arras, y que la cantidad de dinero consignada por este concepto funcionaría como una garantía ante el posible incumplimiento de la compradora de alguna o todas las cláusulas del contrato.
No obstante, no se aprecia del referido texto, la cantidad precisa que debía consignar el comprador por concepto de arras.
Contrario a ello, sí se advierte que las partes, en la ya reseñada cláusula tercera, convinieron en que el precio de la venta sería por la cantidad de Bs. 300.000.000,00, y que el comprador se comprometía a pagar en el mismo acto de suscripción del referido contrato, la cantidad de Bs. 90.000.000,00, de lo cual se desprende que la única cantidad de dinero preestablecida en el contrato por las partes para ser consignada por la compradora al momento de celebrar el contrato lo constituye parte del precio de la negociación.
Y por último que la recurrida, luego de establecer el incumplimiento de la compradora, aplicó el supuesto de hecho contenido en la parte in fine de la tercera cláusula del contrato, según la cual el vendedor conservaría para sí las cantidades de dinero percibidas durante la vigencia del contrato, razón por la cual, en su criterio, tanto la acción principal como la subsidiaria, no tienen cabida en el marco de los hechos jurídicamente relevantes.
Ahora bien, en principio, “lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención”, acorde con lo previsto en el artículo 1.263 del Código Civil.
Sin embargo, en el caso concreto esta Sala aprecia que las cantidades de dinero consignadas por la compradora son por concepto de parte del precio de venta, y por ende, no tenían por finalidad ofrecer garantías al vendedor ante un posible incumplimiento de la compradora.
De allí que declarar que la vendedora debía conservar para sí las cantidades consignadas durante la vigencia del contrato, y además la improcedencia tanto de la acción principal como la subsidiaria, no sólo vulnera el derecho de la compradora a obtener el cumplimiento del contrato o en su defecto la resolución del mismo con la respectiva devolución del dinero consignado, sino que además pone de manifiesto la transgresión del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que establece que “en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
En efecto, era deber de la alzada vista las actuaciones del expediente, determinar, en primer término, que el dinero consignado formaba parte del precio y no de las arras.
En segundo término, debía el superior percatarse, que la actora, parte compradora en este caso, tenía el derecho de solicitar el cumplimiento del contrato, o en su defecto la devolución del dinero consignado, independientemente del derecho del vendedor de exigir la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, si los hubiere.
En tercer término, la recurrida debió atenerse a lo alegado y probado por las partes, antes de realizar una interpretación literal del contrato, que no se corresponde con los alegatos contenidos en las actuaciones del expediente.
Por las consideraciones precedentemente expuestas, esta Sala declara la procedencia del vicio de falta de aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento civil. Así se establece.
VI
De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia la falsa aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, así como la falta de aplicación del artículo 1.211 del referido código sustantivo, y para fundamentar tal alegato expresó lo siguiente:
la sentencias recurrida violó el artículo 1.167 por falsa aplicación, al considerar viable la resolución de un contrato vencido, como también infringió por falta de aplicación el artículo 1.211, al desconocer que existiendo un término estipulado por las partes para la extinción del mismo, al haber llegado dicha fecha este quedó extinguido y por tanto imposible demandar su resolución, cuyo elenco decisorio fue determinante en el dispositivo del fallo, pues, caso contrario, en la sentencia censurada se ha debido declarar sin lugar la resolución interpuesta por el demandado-reconviniente
.
De conformidad con lo expuesto por el formalizante en su denuncia, la recurrida incurrió en la falsa aplicación del artículo 1.167 del Código Civil luego de declarar con lugar la reconvención pues en su criterio, el contrato objeto de este juicio ya se había extinguido para el momento en que la demandada reconvino solicitando la resolución del mismo, razón por la cual considera que la recurrida ha debido declarar sin lugar la reconvención.
Para decidir, la Sala observa:
En cuanto al error de falsa aplicación, cabe destacar que el mismo ocurre cuando el juez aplica de manera errada el supuesto de hecho de una norma jurídica ante hechos que no constan en el expediente; en otras palabras, no hay correspondencia entre los hechos y la norma jurídica aplicada al caso concreto.
Sobre este particular, en sentencia Nº 878, de fecha 30 de noviembre de 2007, reiterada en sentencia N° 360, de fecha 25 de julio de 2011, caso: Farial Taoufic Jamal Eddine de El Kadi contra R.S.E.K.B., la Sala dejó sentado el siguiente criterio:
…respecto del vicio que se denuncia -falsa aplicación- vale realizar ciertas precisiones, en efecto éste se produce cuando el juzgador incurre en una falsa relación entre los hechos contenidos en los autos y los previstos como supuesto de la norma jurídica que se aplica, es decir, cuando el juez aplica una determinada norma jurídica a una situación de hecho que no es la contemplada en ella
.
Con base en estas consideraciones, la Sala observa que en el caso concreto el formalizante sostiene que la recurrida incurrió en la falsa aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, luego de declarar con lugar la reconvención pues en su criterio, el contrato objeto de este juicio ya se había extinguido para el momento en que la demandada reconvino solicitando la resolución del mismo.
Al respecto, esta Sala aprecia que la recurrida expresó lo siguiente:
…observa esta sentenciadora que la conducta desplegada por la promitente compradora evidencia el incumplimiento en que incurrió al no pagar oportunamente la cuota final estipulada, lo cual hace improcedente por vía de consecuencia directa su acción tanto principal como subsidiaria, y por otra parte prospera la reconvención propuesta por el demandado
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De la sentencia recurrida, antes transcrita esta Sala observa que la alzada, luego de declarar la improcedencia de las pretensiones, principal y subsidiaria, propuestas por el demandante, declaró con lugar la reconvención propuesta, sin que pueda advertirse o evidenciarse las consecuencias de tal declaratoria y los efectos que tal decisión producirían sobre las partes.
Tal como ya ha sido señalado, en el caso concreto se trata de un contrato bilateral de venta en donde “el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, acorde con lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil; de allí que para la fecha de la interposición de la demanda, la compradora había cumplido de manera parcial sus obligaciones, visto que estaba pendiente el pago de la última cuota del precio y dicho pago era la condición para que el vendedor cumpliera con su obligación de traspasar la propiedad del inmueble ante el registro correspondiente.
En virtud de las condiciones en que quedaron las obligaciones pactadas por las partes al momento de surgir entre ellas el conflicto de intereses, una resolución del contrato, que implica que las cosas deban retornar al estado en que se encontraban antes de contratar, exigiría que a la compradora le sean retornadas las cantidades de dinero consignadas por concepto de precio, pero el vendedor no había desplegado su obligación principal, que era la de transferir la propiedad de la cosa con las formalidades de ley, por lo que la resolución de contrato no resulta aplicable.
En este sentido, es necesario señalar que dadas las circunstancias en las que se encuentra el vendedor, tendría la opción de exigir el cumplimiento del contrato, pero si su intención es la de extinguir los efectos del mismo, además de devolver lo percibido y exigir el cumplimiento de una cláusula penal, si la hubiere, sólo le restaría ejercer su derecho a exigir una indemnización por daños y perjuicios, si fuera el caso, acorde con lo establecido en el antes reseñado artículo 1.167 del Código Civil.
Por lo antes expuesto esta Sala considera que la alzada aplicó falsamente el artículo 1.167 del Código Civil cuando declaró con lugar la reconvención referida a la resolución del contrato.
Por las consideraciones precedentemente expuestas, esta Sala declara procedente denuncia por falsa aplicación del artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece.
D E C I S I Ó N
Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado contra la sentencia de fecha 28 de noviembre de 2011, dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. En consecuencia, ANULA el fallo recurrido, y REPONE la causa al estado de que el tribunal superior que resulte competente, dicte nueva decisión con sujeción al criterio de derecho establecido en el presente fallo. Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.
No hay condenatoria en costas, dada la índole del presente recurso.
Publíquese y regístrese. Remítase el presente expediente al tribunal superior de origen, anteriormente mencionado, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los ocho (8) días del mes de diciembre de dos mil catorce. Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
Presidenta de la Sala,
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Y.P.E.
Vicepresidenta-ponente,
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ISBELIA P.V.
Magistrado,
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L.A.O.H.
Magistrada,
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AURIDES MERCEDES MORA
Magistrada,
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YRAIMA ZAPATA LARA
Secretario,
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C.W. FUENTES
Exp. Nro. AA20-C-2014-000459 Nota: Publicado en su fecha a las
Secretario,
