Decisión de Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 24 de Febrero de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 2.778-2.009.-

Motivo: DESALOJO.-

La presente litis se inicia cuando la ciudadana E.B., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.758.202, debidamente representada por el abogado J.L.L.B. y J.L.L.T., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° 9.730.736 y 7.264.669, respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 51.667 y 132.850, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra la ciudadana M.C.S., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 16.427.538, debidamente representada por la abogada NEGDA GARCIA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 40.702, domiciliada la primera en el Municipio San F.d.E.Z. y la segunda en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo del DESALOJO.-

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 12 de Agosto de 2.009, se ordenó la citación de la demandada M.C.S., en fecha 28 de Octubre de 2.009 el Alguacil diligencio informando haber citado a la ciudadana antes mencionada quedando de esta forma citada la demandada M.C.S., para dar contestación a la demanda y dentro de este lapso la demandada presento escrito de contestación de demanda y reconvención en fecha 29 de Octubre de 2.009, en fecha 30 de Octubre de 2.009 este Juzgado dictó resolución declarando inadmisible la reconvención propuesta, abierto el juicio a pruebas ambas partes presentaron sus probanzas las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fechas 09 y 11 de Noviembre de 2.009. Siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 887 de código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a decidir previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora que en fecha 02 de Febrero de 2.008, cedió en calidad de Arrendamiento en forma verbal a la demandada, un inmueble constituido por una casa de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la Urbanización San Felipe, sector 05, Avenida 01, casa N° 60, en Jurisdicción de la Parroquia y Municipio San F.E.Z..-

Alega igualmente la accionante que el tiempo de duración del contrato de verbal de Arrendamiento fue convenido por las partes y se acordó que el arrendamiento seria de Tres (03) meses, contados a partir del día Dos (02) de Febrero de Dos Mil Ocho (2.008), a la espera de un crédito hipotecario en el lapso convenido se prorrogara por un lapso de un (01) mes, por cuanto la demandada estaba intensada en comprar la casa, afirmando que no se dio cantidad de dinero alguna, solo la promesa de comprarla en el término acordado, y en espera de aprobación de un crédito, una vez expirado el término más la prorroga, no se cumplió con lo convenido, solo respondiendo con evasivas sin responder por la compra que se haría y ya se venían confrontando atrasos con los avenamientos, todo esto hasta la presente fecha.-

Asimismo alega la demandante que desde el 30 de Noviembre de 2008, se han suscitado problemas para hacer efectivo el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que en fecha 10 de Febrero de 2.009, se celebro una reunión con la mediación de abogados, a los fines de dilucidar lo que pasaría con este problema y de los meses atrasados pagaron hasta el mes de Enero, el canon de arrendamiento anterior era de Doscientos Bolívares, (Bs. 200,oo), se le notificó en ese acto que los cánones serían incrementados a la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,oo), por razones de la inflación desde esa fecha no cancela y/o pasan los respectivos cánones de arrendamiento presentando un atraso de 7 meses en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento mensuales.-

Alude de la misma forma la demandante que es el caso que a la presente fecha a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas, la demandada no me ha hecho entrega del inmueble arrendado. Así mismo, no cumple con su obligación de pagar los cánones de Arrendamiento a pesar de estar estipulado contractualmente de forma verbal, que dichos cánones deberían ser cancelados los Primeros Cinco (05) días de cada mes, por mensualidades adelantadas, por lo que la accionada le esta debiendo a la presente fecha, la suma de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES, (Bs. 3.500,oo) por concepto de pensiones de arrendamiento, atrasadas correspondientes a: el mes de Febrero del 2.009, a razón de Quinientos Bolívares, el mes de Marzo del 2.009, a razón de Quinientos Bolívares, el mes de Abril del 2.009, a razón de Quinientos Bolívares, el mes de Mayo del 2.009, a razón de Quinientos Bolívares, el mes de Junio del 2.009, a razón de Quinientos Bolívares, el mes de Julio del 2.009, a razón de Quinientos Bolívares, el mes de Agosto del 2.009, a razón de Quinientos Bolívares.-

De la misma manera alega la actora que, el atraso en los pagos es insostenible, más aún que el inmueble es su único bien, y de el subsiste, en este sentido, y a tenor del contenido de lo expresado en el artículo 34° a) demanda, formalmente a la accionada, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal a DESALOJAR, así como también: 1.- La resolución del Contrato Verbal de Arrendamiento. 2.- el pago de la suma de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,oo), por parte de la Ciudadana M.C.S., ya identificada, por los conceptos anteriormente detallados. 3.- Que la ciudadana M.C.S., ya identificada, se me haga entrega del inmueble mediante su DESALOJO, y entregue en las mismas condiciones óptimas. 4.- Las costas y costos del presente proceso hasta su total y definitiva terminación.

Por su parte la demandada Niega, rechaza y contradice todos los hechos narrados en el libelo de demanda por no ser ciertos.-

Así mismo la parte demandada alega que, no es cierto que en fecha 02 de Febrero de 2.008, la ciudadana E.B., plenamente identificada en las actas procesales, le cedió en dicha fecha, un inmueble ubicado en la Urb. San Felipe, Sector 5, Avenida 01, casa Nº 60, en Jurisdicción de la Parroquia y Municipio San F.d.E.Z., en calidad de arrendamiento verbal, es el caso que en fecha 05 de Diciembre de 2.007, celebró contrato verbal con la demandante, no de arrendamiento como opción principal sino como opción a compra, acordando, que la venta de la casa, sería por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (BS.20.000), dicho monto debido al deterioro o abandono de la casita, conviniendo en cancelar en el mes de Diciembre del 2.008, y le ofreció, pagarle la cantidad de Doscientos Bolívares ( Bs. 200) para la compra de la casa, y la demandante acepto el negocio y la autorizó que le hiciera mejoras a la casa porque, se encontraba inhabitable.-

De igual forma alega la demandada que no es cierto que el tiempo acordado de la opción a compra fue de Tres (03) meses, fue de Un (01) año, a partir del Cinco (05) de Diciembre de 2.007, hasta el cinco de Diciembre de 2.008, pero en fecha del mes de Julio de 2.008, la demandante se comunicó con su persona y le dijo que sí le podía adelantar el plazo de pagar la casa, es decir, que en vez de pagarla en Diciembre la cancelara en Julio, le informo que no podía, que la podía comprar en Diciembre de 2.008, en esa fecha le ofrecí la cantidad de Quince (15) Mil Bolívares, y no aceptó, se comprometió a buscarle el resto del dinero, a la mayor brevedad posible, y quedaron de acuerdo así, ya que la accionante quería el dinero completo es decir, los Veinte (20) Mil Bolívares.

Continua exponiendo la parte demandada, que no es cierto que el 30 de Noviembre de 2008, se hayan suscitado graves problemas por el cobro de los cánones de arrendamiento, al contrario, la sobrina de la propietaria, ciudadana A.I.B., cobraba todos los meses sin ningún problema. En el mes de Marzo recibió una comunicación de parte del Abogado de la actora, donde le planteaba el aumento de la casa, no le aceptaron las Veinte Mil Bolívares, y le dijeron que el monto nuevo era de Cuarenta (40) Mil Bolívares, o sea, aumentaron la mitad debido a las mejoras que le había realizado, autorizada por la demandante en autos, sin embargo, lo aceptó y pidió un plazo para buscarlos, pero es su sorpresa que le llego una citación de la intendencia, de San Francisco, con una amenaza de desalojo, asistió a la citación y se planteó el caso, y le exigieron el aumento del canon, de Doscientos (200) Bolívares a Quinientos (500) Bolívares, no llegaron a un acuerdo referente al canon, sin embrago se hablo del pago de las mejoras, aceptó cancelarlas y ella accedió a entregar el inmueble, pero hasta el momento no lo han hecho. Dichas mejoras consisten en remodelación y ampliación de la vivienda, así como todos los accesorios para poder habitar la vivienda antes identificada, y el monto gastado asciende a Treinta (30) Mil Bolívares.

De igual manera expone la accionada que acude ante esta competente autoridad para demandar formalmente a la demandante, para que convenga en cancelar, las mejoras realizadas en su inmueble, o sea condenado por el Tribunal; de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, para que convenga en cancelar la cantidad de Treinta (30) Mil Bolívares, por concepto de daños y perjuicios.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. - Invoca el mérito favorable que resulte de las actas procesales, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:

   … Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tale alegaciones…

   Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del M.T. de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.

2. - Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos A.J.P., Y.A.Á., y R.F., en lo que respecta al ciudadano A.P., el mismo no rindió su declaración por lo que esta Juzgadora no tiene materia sobre la cual emitir algún pronunciamiento de valoración.- Así se Decide. En lo que respeta a las ciudadanas Y.A.Á., y R.F., las mismas quedaron contestes en sus deposiciones, al ser anmiculadas con los otros medios de pruebas promovidos en la presente causa, por lo que las mismas se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por merecerle fe a esta Juzgadora. Así se Decide.-

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

1. - Invoca el mérito favorable que resulte de las actas procesales, en tal sentido, queda reiterado que la solicitud de aflicción del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, rige en todo el sistema probatorio venezolano y el Juez está en el debe de aplicar de oficio siempre, in necesidad de alegación de parte. Así se establece.

2. - Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos: M.N.C.d.V., C.J.P.C., y A.E.C., al respecto de la misma y dado que de las actas no se aprecia que existe otro medio de prueba que corrobore los dichos de la testigo, en lo que respecta a la ciudadana M.C., la misma no rindió declaración por lo que esta Juzgadora no tiene materia sobre la cual emitir algún pronunciamiento de valoración.- Así se Decide. En lo que respecta a los ciudadanos C.J.P.C., y A.E.C., los mismos rindieron su declaración, pero dado que de las actas no se aprecia que existe otro medio de prueba que corrobore los dichos de los testigos, por cuanto los mismos enfatizaron su deposición en la existencia de un contrato de opción a compra, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la referida testimonial por no merecerle fe a esta Juzgadora. Así se Decide.-

3. - Prueba de Informe a la Oficina de Estudios y Proyectos de Ingeniería Y Avaluos Urbanos, por cuanto la prueba no fue evacuada, es por lo que esta Juzgadora no tiene materia sobre la cual emitir algún pronunciamiento de valor. Así se Decide.

4. - Promueve prueba de Inspección Judicial al inmueble objeto del litigio, la cual fue evacuada y se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide

   MOTIVACION PARA DECIDIR

   Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas orinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   Ahora bien analizadas las actas procesales que conforman la presente causa en especial el escrito libelar, el escrito de contestación de demanda y la Inspección Judicial practicada por este Juzgado en fecha 16 de Noviembre de 2.009, en especial en lo que respecta a la manifestación de la demandada que fue notificada de la referida prueba al manifestar ser arrendataria del inmueble, se constata que si bien la accionada alude en su escrito de contestación de demanda no haber celebrado contrato de arrendamiento verbal con la parte demandante, sino un contrato verbal de opción a compra venta, de la evacuación de la prueba de inspección judicial se constata que la misma demandada alega ser arrendataria del inmueble, es decir, confiesa en las actas su condición de inquilina del inmueble objeto de litigio quedando de esta forma plenamente demostrado la existencia del contrato de arrendamiento y al respecto el artículo 1.401 del Código Civil prevé que la confesión efectuada por la parte ante el Juez hace contra ella plena prueba, y en consecuencia dada esta situación el alegato de la parte accionante de la existencia de una relación arrendaticia con la demandada, queda totalmente relevada de prueba. Así se Decide.-

   De manera que existiendo una relación arrendaticia entre las partes, le corresponde a esta Juzgadora verificar la procedencia de la acción solicitada por lo que se trae a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. G.G.Q., Volumen 1 que establece:

   En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) ….

   Según la falta del pago de alquiler. La acción de desalojo del artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51 LAI)

   Con vista al pago por consignación.

   El desalojo del literal a) del articulo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de 15 días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (Art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falto de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los 15 días continuos siguientes a la mensualidad vencida (Art. 51 Ejusdem).

   La falta de pago.

   Insolvencia inquilinaria y desalojo.

   Tratándose de la insolvencia inquilinaria, hacemos referencias directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas ( no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de insolvencia inquilinaria. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recurso económico, que impida que se le tenga por insolvencia. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del estado de pagar por aquel, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir; pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2°, Art. 1.592, CC).

   Falta de pago de dos mensualidades consecutivas.

   No es igual, en cuanto a las consecuencias, la falta de pago del arrendatario en un contrato por tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto, en el primer tipo de contrato, la falta de pago con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51, LAI) conduce, por lo general, a que el arrendador solicite la resolución del contrato y el cobro de los cánones insolutos y los que sigan hasta que se pueda celebrar otro contrato, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquel (Art. 1.616, CC); en tanto que cuando se esta en presencia de una relación verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas (literal a, Art.34, LAI) para poder solicitar el desalojo, entendiéndose, como hemos observado, que no solo es suficiente el vencimiento de los dos meses para que, sin mas, proceda la acción de desalojo, sino que hayan transcurrido mas de quince días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes al tenor de lo previsto en articulo 51 de LAI (vid. Pago por consignación). (Omissis)....

   Desalojo y cobro de pensiones insolutas.

   Según el artículo 34 de LAI:

   Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (….).

   Pareciera, entonces, que solo por el hecho del vencimiento de dos mensualidades consecutivas, si el arrendador tuviera interés de cobrar la suma de dinero correspondiente a esos dos meses y no solicitar el desalojo, no podría hacerlo.

   ¿Es ese el sentido de la citada norma?

   Por una parte, la falta de pago del arrendamiento en el contrato por tiempo determinado, dará lugar al cobro por el procedimiento breve ante el Tribunal competente según la Cuantía, pues la falta de pago del alquiler puede dar lugar a la acción de cobro de sumas insolutas, como acción derivada de la relación arrendaticia (articulo 33, LAI). En cambio, si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado, si el arrendador tiene interés en intentar esa acción, por el caso contrario, es decir, de tener interés únicamente en el cobro de esas dos mensualidades impagadas, ¿No podrá actuar de esta manera sino únicamente por la vía del desalojo?. En el derogado del DLDV se llevo a contemplar la desocupación o desalojo cuando el arrendatario hubiese dejado de pagar el canon arrendaticio después de haber transcurrido 15 días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento, y solo podía el arrendador solicitar esa acción a modo de protegerse al inquilino porque al mismo se concedía el derecho de consignar en el plazo de tres días, luego de notificado, en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos y si consignaba el procedimiento del desalojo, cesaba. Es más, de transcurrir esa plazo sin que el arrendatario pagara, el procedimiento continuaba, pero el demandado podía hacer cesar todos los efectos del proceso si antes del acto de contestación de la demanda consignaba en el Tribunal el monto de la deuda más las costas correspondientes a la mitad de una mensualidad. Esta disposición protectora fue suprimida en LAI, y ahora el arrendatario demandado no tiene oportunidad para pagar del modo indicado, pues una consignación que hiciere luego seria extemporánea por lo preclusiva y demorada, y no podría impedir el secuestro del inmueble conforme al numeral 7 del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil. De manera que bajo el régimen de LAI no existe la protección que al arrendatario concedió el derogado DLDV en cuyo caso podría pensarse en que el arrendador no esta obligado a solicitar el desalojo si así no lo desea, ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pues aquel beneficio para el inquilino ya no existe, y podría solicitar en su defecto el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, en cuyo caso no se le pondría termino al contrato con la acción de desalojo, resultando de tal manera mas bien beneficiado el arrendatario, lo cual no ocurriría de actuarse con el desalojo y el subsiguiente secuestro del inmueble.

   Tenemos la impresión de que nada obsta a plantear esa lógica posibilidad, pues el arrendador puede proceder al cobro de las pensiones insolutas ante el tribunal competente por la cuantía, puesto que el literal a) no establece, en modo alguno, que ante la falta del pago del alquiler en los términos convenidos, el arrendador tenga que verse obligado a pedir, contra su voluntad, el desalojo del inmueble arrendado. Incluso, el arrendatario ha podido dejar de pagar más de dos meses consecutivos, en cuyo caso el arrendador no puede solicitar la resolución del contrato, aun cuando a tiempo indeterminado, sino también el cobro de las pensiones insolutas, conforme a lo dispuesto en el parágrafo segundo del articulo 34 en comento. Es mas, en esta norma no se prohíbe que ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas pueda el locador solicitar pago judicial de las mismas. El M.T. de la Republica en decisión de fecha 28 de marzo de 1985, en relación con el artículo 1° del ahora derogado DLDV dispuso:

   Por lo demás, la Corte advierte que en la formalización se hace una afirmación que no tiene la absolutividad que se pretende, y es la de que toda demanda por presunta falta de pago de alquileres debe ajustarse a las previsiones del literal A del articulo 1° del Decreto Legislativo; en efecto, esas previsiones rigen para cuando se trata de un arriendo a tiempo indeterminado y se demanda, precisamente, el desalojo del inmueble arrendado; pero no para cuando la falta de pago sirva de fundamento una demanda por resolución a un contrato determinado, aun cuando contenga el pedimento de desocupación por consecuencia de la resolución del contrato, pues es el lógico efecto de la determinación del contrato y no constituye la principal pretensión.

   Bien puede el arrendador solicitar únicamente el pago de las pensiones insolutas sin que desee que el arrendatario le desocupe el inmueble, en cuyo caso la relación arrendaticia continuara y la Ley no puede ir contra el arrendatario a quien pretende proteger, nada menos que obligando al arrendador a pedirle el desalojo del inmueble. En efecto, el literal a) el artículo 34 solo se aplica cuando el arrendador quiere desalojar al inquilino moroso. Si el arrendatario incurre en la falta de pago del arrendamiento, ninguna ley obliga al arrendador a que el Tribunal previamente intime el pago al arrendatario. Demandando como sea el desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido; en tanto que si el arrendador únicamente solicita el pago judicial de las pensiones insolutas, la sentencia judicial que declare con lugar ese cobro no extinguirá el contrato, pues el mismo continuara vigente.

   Así como el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon arrendaticio, asimismo el arrendador tiene la obligación de ser diligente en el cobro mismo, pues no puede aceptarse que el deudor inquilinario permanezca en la total incertidumbre ante su acreedor indiferente que no exige el pago del alquiler. La ley sanciona al arrendatario incumplí ente, pero también al arrendador poco diligente en el cobro de las pensiones insolutas. Al primero, mediante determinadas formas o modos de terminación de la relación contractual, o mediante la coerción a trabes del cumplimiento forzoso; en tanto que al segundo, con la pérdida de la acción en determinados casos, uno de estos es la extinción de su derecho de cobro por el transcurso de determinado tiempo.

   Ahora bien, existen circunstancias presumidas en la ley en las que el pago ha tenido lugar en el ámbito arrendaticio (“presunción iuris tantum). Una de las mismas consiste en considerar al arrendatario en estado de solvencia cuando este acredite el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, al presumir pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario (articulo 1.296 CC); presunción que se da en los contratos de tracto sucesivo o cumplimiento periódico, en donde la obligación no se cumple de una vez, inmediatamente en toda su oportunidad temporal, sino en periodos concretos de tiempo, por lo general cortos.

   Excepción al principio de la presunción de pago la constituye la prueba en contrario, es decir, que esa presunción no es una prueba sino una conjetura o su posición desvirtuable, pues si fuese prueba entonces habría una contradicción en la Ley cuando el propia articulo 1.296 del Código Civil, nuestro legislador al establecer la presunción de pago fue terminante al hacerla depender de una prueba: La prueba en contrario; o como afirma SENTIS MELENDO, las presunciones legales no son pruebas sino normas que hacen referencia a como debe resolverse un determinado problema jurídico. (La Prueba, p. 130, Edic. Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1.978).

   Para RICCI, el motivo que tuvo el legislador para exigir la obligación por el transcurso del tiempo, lo constituye el deseo de evitar el peligro que el descuido o negligencia de los acreedores puedan producir las ruinas del deudor. Todos, en efecto comprenden, que si las prestaciones o sumas debidas en determinados períodos de tiempo son pagadas a su vencimiento, o a medida que en el acreedor nace el derecho a pedirlas en juicio, no hay daño para el deudor, el cual puede separar de sus rentas anuales la parte necesaria para pagar los alquileres, pero si el arrendador descuidase exigir los arrendamientos, o el acreedor no pidiese el pago de los intereses, no pidiese al deudor su pago, este, aprovechando la indolencia del acreedor, consumirá también aquella parte de sus ingresos destinados a hacer ente a sus obligaciones (Derecho Civil, Vol. 12, p. 228)

   . (Omissis)….

   Igualmente trae a colación este Juzgador lo dispuesto en el libro de, E.D.N.A., referido a El Nuevo derecho Inquilinario Venezolano, específicamente lo referido a la Institución del Desalojo, en las Normas de Derecho Positivo Venezolano, que establece “Los arrendamientos a tiempo indeterminado, ante la imposibilidad de terminar por “la expiración del término”, admiten una especial forma de terminación: la expresión de la voluntad unilateral de cualquiera de las partes, denominada de modo genérico como “desocupación”. En efecto, el artículo 1.615 del Código Civil, señala:

   Los contratos (….) sobre alquiler (….) es que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente el tiempo por cualquiera de la las partes (….)

   .

   Ahora bien, la terminación unilateral o desocupación imputable a la voluntad del propietario arrendador, se la denomina usualmente Desalojo, y el procedimiento para poner en marcha el Desalojo regulado por el Código Civil, es relativamente sencillo (requiere de una notificación y se dejan correr unos lapsos que varían según se trate de casas o de establecimientos comerciales o fabriles).

   Sin embargo, como ya se ha explicado, el Estado modifica la naturaleza de estas instituciones y dicta un cuerpo normativo especialísimo para modificar la regulación ordinaria del arrendamiento, y especialmente lo atinente al Desalojo. Esta Regulación-contenida en el Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Vivienda-expresamente dispone:

   Artículo 1.- Sólo podrá solicitar y acordarse válidamente la desocupación de casa:

   a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido quince días consecutivos a contar de la fecha del vencimiento. Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler expedido a ese efecto por la Comisión Nacional de Abastecimiento o la Delegación respectivamente. Introducida la demanda el Juez notificará, por medio por intermedio del Alguacil, a la persona demandada de que en el plazo de tres días deberá consignar en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos, con la mención expresa de que el pago hará cesar el procedimiento. Si no se encontrara al demandado el Alguacil fijará un Cartel de la notificación mencionada en las puertas del inmueble del cual se haya solicitado desocupación. Las diligencias practicadas a este efecto no causaran costas, impuestos, ni derecho alguno y se harán en papel común, sin estampillas.

   Transcurrido el plazo señalado en la parte anterior sin que el inquilino haya efectuado el pago correspondiente, continuará el procedimiento; pero el demandado podrá hacer cesar todos los efectos del juicio si antes del acto de la contestación de las costas, que en este caso no podrán exceder de la cantidad correspondiente a la mitad de una mensualidad del alquiler fijado al inmueble de que se trate. (Omissis)….

   Las interpretaciones en cuanto al alcance de esta regulación, respecto de la contenida en el Código Civil, no han sido ni constantes, ni coherentes, a lo largo del tiempo, aún cuando ahora, la jurisprudencia de lo tribunales del contencioso administrativo de mayor jerarquía han hecho un inmenso esfuerzo por darle coherencia y uniformidad. (Omissis)…..

   De manera que habiendo la parte demandada limitado su defensa a negar y contradecir la obligación que se le reclama, y aunado a esto durante el lapso probatorio la demandada no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que al respecto esta Juzgadora considera las siguientes normativas artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

   Artículo 12 C.P.C: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

   Artículo 506C.P.C.: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.

   La Doctrina ha interpretado la presente disposición legal de la siguiente forma: Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   La carga y apreciación de la prueba. Podemos exponer las reglas respecta las partes y al Juez.

   1. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.

   Como consecuencia de este principio: 1. el demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma.

   Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación de los profesores Alsina y Coutere:

   1. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probar la existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendamiento del demandado.

   2. La prueba del hecho extintivo. Corresponde al demandado. Así en el caso propuesto como ejemplo, el arrendatario que sostenga que ha abonado los arriendos que se le cobran, o que es propietario del bien.

   3. La prueba de hecho modificado o impeditivo. Puede corresponder al actor si se trata de una acción declarativa, como si alega la prescripción adquisitiva que ha venido a modificar el dominio del demandado; así cuando alega una suspensión o no vencimiento del termino de la obligación, una excepción de pago; o en general la alegación de un hecho extintivo de las obligaciones que se le exigen. Por esto hemos dicho que el demandado no tiene que probar sino las excepciones o cuestiones previas.

   4. El hecho simplemente negativo. No puede probarse. Sin embargo, es de notar que las proporciones negativas pueden encerrar una afirmación; así el demandado al afirmar que no debe el crédito cuya existencia originaria admite, esta sosteniendo que lo ha pagado.

2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la formula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Coutere).

   2. Respecto al Juez. No existe la obligación en el Juez de declarar pruebas por su propia iniciativa; pero puede hacerlo cuando lo estime necesario para formar su propia opinión sobre la litis. Esta facultad la ejerce el juez en forma restrictiva como consecuencia del sistema dispositivo que impera en nuestra legislación civil.

   Sus facultades al respecto están indicadas en los Arts. 401 y 514. Las pruebas cuya actuación se decreta por propia iniciativa del Juez se denomina prueba de oficio.

   Los jueces tienen que ser muy cautos al hacer uso de esta facultad para que, por su ejercicio, no se subsane la omisión o error en que haya incurrido una parte en el ofrecimiento o actuación de pruebas, mejorando en esta forma su situación dentro del proceso. Además, estas pruebas no están sujetas al termino probatorio, sino que se fijara un termino para cumplirlos y contra el no se oirá recurso de apelación, igualmente no puede decretarse de oficio ciertas pruebas; juramento decisorio.

   Por ultimo la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el juez solo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones.

   Hechos notorios. Principio de Derecho, ciertamente discutido, según el cual no se necesita probar aquella hechos que son de publica notoriedad (notoria non agent probatione)”

   Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen:

   Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   Disposición ésta que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.

   De manera conforme a lo antes indicado y en aplicación a las disposiciones antes transcritas, se desprende de las actas procesales que la parte actora logró demostrar la falta de pago en los cánones de arrendamiento de los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agoto de 2.009, y no habiendo la parte demandada logrado desvirtuar los alegatos de la actora, como lo es el demostrar haber cancelado la obligación que se le reclama, es por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada. Sin embargo de las actas procesales no se configura prueba alguna que demuestre que la demandada haya aceptado el aumento del canon de arrendamiento alegado por la parte actora en sus escrito libelar, y en virtud de esta situación se trae a colación el Decreto Presidencial referido a la congelación del aumento de los cánones de arrendamiento, siendo el último decreto signado con el Nº 38.931 de fecha 15 de Mayo de 2008, a tal efecto esta sentenciadora pasa a transcribir un extracto del referido decreto el cual establece:

   … (Omissis) Único: Prorrogar por seis (6) meses la medida de congelación de los alquileres contenida en la Resolución Conjunta 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004, lapso que se contará a partir de la fecha de su publicación en Gaceta Oficial.

   Conforme a lo antes indicado y a tenor del vigente decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, la protección conferida de la vida al arrendatario, surte plenos efectos que no pueden ser relajados por voluntad de las partes, es por lo que se desprende que el aumento del canon reclamado por la parte actora, resulta improcedente en aplicación del decreto antes indicado, de manera que su pretensión a juicio de esta Juzgadora debe prosperar parcialmente. Así se Decide.-

   DISPOSITIVO DEL FALLO.

   Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana E.B., contra la ciudadana M.C.S., en consecuencia se condena a la demandada a: 1.- Entregar a la actora el bien inmueble objeto del litigio ubicado en la Urbanización San Felipe, sector 05, Avenida 01, casa N° 60, en Jurisdicción de la Parroquia y Municipio San F.E.Z., totalmente desocupado de personas y cosas, salvo los bienes muebles que fueron objeto del contrato de arrendamiento indicados en el inventario anexo al contrato; 2.- Cancelar la cantidad de MIL CUATROSIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.400,oo), por concepto de los cánones insolutos de los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2.009.-

   Así mismo no hay condenatoria en costas por la naturaleza de la de Decisión, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

   PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.

   Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

   Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veinticuatro (24) días del mes de Febrero de 2.010. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-

   La Juez.-

   ABOG. A.J.A.D.C..-

   La Secretaria.-

   ABOG. N.H.S.P.-

   En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Doce y Cincuenta (12:50 PM) minutos de la tarde y se libró boletas de notificación. La Secretaria.-

   ABOG. N.H.S.P.-