Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Noviembre de 2012

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, Veintidós (22) de Noviembre de Dos Mil Doce (2012)

202º y 153º

ASUNTO: AP11-V-2011-000275

SENTENCIA DEFINITIVA

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadana E.J.K.H., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-4.309.304.

APODERADAS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas C.F.A., I.D.C. TORRES SAAVEDRA, A.C.P.U. y MAURIMAR MONTAÑA MONTAÑA, abogadas en ejercicio inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 10.595, 32.409, 11.188 y 145.834, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanas A.N.L. y A.N.L., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-4.356.453 y 4.356.3452.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARVIA L. CARVAJAL RAMÍREZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 21.220.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio por libelo presentado en fecha 03 de Marzo de 2011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional, contentivo de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Verificada la legalidad de los recaudos consignados con el libelo, el Tribunal en fecha 10 de Marzo de 2011, admitió la demanda interpuesta y ordenó el emplazamiento de la parte accionada conforme las reglas del procedimiento ordinario y en relación a la medida solicitada acordó proveer por cuaderno separado.

En fecha 14 de Marzo de 2011, la representación accionante consignó los fotostátos para la elaboración de las compulsas y se apertura el cuaderno de medidas.

En fecha 16 de Marzo de 2011, previo suministro de los emolumentos respectivos ante la Unidad de Alguacilazgo, el Tribunal ordenó librar las compulsas ordenadas.

En fecha 07 de Abril de 2011, el Alguacil Accidental del Circuito Judicial Civil, consignó diligencias donde deja constancia de la imposibilidad de hacer efectivas las citaciones personales de las co-demandadas.

En fecha 14 de Junio de 2011, cumplida la actividad citatoria, la abogada MARVIA CARVAJAL RAMÍREZ, en nombre y representación de las co-demandadas se dio por citada en el presente juicio.

En fecha 11 de Junio de 2011, la apoderada judicial de la parte accionada dio contestación a la demanda interpuesta en la que alegó la Exceptio Non Adimpleti Contractus.

En fechas 29 de Julio y 02 de Agosto de 2011, ambas representaciones consignaron escrito donde promovieron pruebas, las cuales fueron agregadas a los autos en fecha 09 de Agosto de 2011, conforme lo dispuesto en el Artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 27 de Octubre de 2011, el Tribunal admitió la Prueba de Cotejo promovida por la representación accionante; declaró extemporánea por tardía la Oposición formulada por la representación demandada y admitió la Prueba de Informes promovida por ésta última representación.

En fecha 05 de Diciembre de 2011, previa notificación de las partes del auto de admisión de pruebas, el Tribunal oyó en un solo efecto devolutivo la apelación ejercida por la abogada de las co-demandadas sobre la providencia que le negó la admisión de la oposición de pruebas.

En fecha 12 de Diciembre de 2011, el Tribunal dictó auto donde señaló que el lapso de ocho (8) días concedido para la evacuación de la Prueba de Cotejo, se encuentra en su quinto (5º) día, por lo que resulta procedente fijar nueva oportunidad para el nombramiento de los Expertos Grafotécnicos y a tal respecto fijó el segundo (2º) día de despacho siguiente a fin que tenga lugar tal acto de nombramiento. En fecha 13 de Diciembre de 2011, la apoderada judicial de la pare demandada apeló del referido auto.

En fecha 14 de Diciembre de 2011, se llevó a cabo el acto de nombramiento de Expertos Grafotécnicos. En la misma fecha, la representación accionante solicitó extensión del lapso de evacuación de la prueba de cotejo, el cual fue acordado en fecha 21 de dicho mes y año, por un lapso de siete (7) días de despacho. Por auto separado de esa misma fecha el Tribunal oyó en un solo efecto la apelación ejercida por la representación judicial de la parte accionada.

En fecha 30 de Enero de 2012, los Expertos consignaron en diez (10) folios útiles, Dictamen Técnico Pericial. En esa misma fecha la representación accionante solicitó se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar.

En fecha 02 de Febrero de 2012, el Tribunal ordenó proveer por cuaderno separado la medida preventiva solicitada y por auto de la misma fecha oyó la apelación ejercida por la representación demandada.

En fecha 03 de Febrero de 2012, la apoderada demandada solicitó conforme lo dispuesto en el Artículo 468 el Código de Procedimiento Civil, complemento de la Experticia.

En fecha 09 de Febrero de 2012, el Tribunal oyó la apelación ejercida por la representación accionada contra el auto de fecha 02 de Febrero de 2012.

En fecha 17 de Febrero de 2012, la representación demandante insistió en que se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar.

En fechas 07 y 12 de Marzo de 2012, ambas representaciones judiciales consignaron Escritos de Informes. En fecha 28 de Marzo de 2012, la apoderada judicial de la parte actora consignó Escrito de Observaciones.

En fecha 15 de Mayo de 2012, el Tribunal agregó a los autos Oficio Nº 000051 de fecha 01 de Mayo de 2012, proveniente del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL).

En fecha 16 de Noviembre de 2012, el Tribunal agregó a los autos Oficio 429.-2012, de fecha 07 de Noviembre de 2012, procedente del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en virtud de haber dictado Sentencia en fecha 21 de Septiembre de 2012, donde declaró sin lugar la apelación interpuesta el 13 de Diciembre de 2011, por la abogada MARVIA CARVAJAL RAMÍREZ, en su condición de apoderada judicial de la parte accionada, quedando confirmado el auto apelado en todas y cada una de sus partes.

Con vista a la narrativa procesal anterior y estando el presente asunto en estado de dictar sentencia de fondo, el Tribunal pasa a administrar la justicia propuesta para resolver el mérito de la litis, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho

.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo

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Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Verificada la normativa que rige el presente asunto, es menester explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal como se desprende del escrito libelar, las ciudadanas C.F.A. y A.C.P.U., en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana E.J.K.H., alegan que en fecha 03 de Diciembre de 2011, su mandante suscribió ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, documento de OPCIÓN DE VENTA que quedó inserto bajo el Nº 28, Tomo 204 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, con la ciudadana A.N.L., actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana A.N.L., según poder especial autenticado ante la misma Notaría Pública en fecha 12 de Marzo de 2010, bajo el Nº 32, Tomo 17 de los libros respectivos y posteriormente protocolizado ante la Oficina de Registro Publico del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 07 de Octubre de 2010, bajo el Nº 25, Tomo 23 del Protocolo de Trascripciones del año 2010, por un inmueble destinado a vivienda, constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 8, situado en la Segunda Planta del Edificio “CARLITOS”, ubicado en la Avenida Altamira de la Urbanización San Bernardino en Jurisdicción de la Parroquia San J.d.M.L.d.D.C..

Señalan igualmente que ambas partes establecieron en el documento en cuestión el precio de la venta en la cantidad de Quinientos Veinte Mil Bolívares (Bs.F 520.000,00) a ser cancelada mediante una cuota de Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 50.000,00) que pagó la actora en fecha 03 de Diciembre de 2010, al momento de la autenticación del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, según cheque personal de Banesco Banco Universal, distinguido con el Nº 11077748, de la cuenta Nº 01340798367983000120, que las demandadas recibieron a satisfacción en esa fecha, el cual fue emitido, a requerimiento de las demandadas, a nombre de S.B.B., cuya cantidad sería imputada al precio de venta, más la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 250.000,00) a ser pagada en fecha 20 de Diciembre de 2010 y que sin embargo el referido pago fue efectuado en fecha 08 de Diciembre de 2010, acordando que la cantidad final de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs.F 220.000,00) la pagaría la compradora en fecha 28 de Febrero de 2011.

Arguyen que ambas partes previeron que la duración del contrato sería desde la fecha de su autenticación, a saber, desde el 03 de Diciembre de 2010 hasta el 28 de Febrero de 2011, siempre que se haya pagado el precio total del precio pactado y la protocolización del documento definitivo de compra venta y que en caso contrario el Contrato de Opción quedaría prorrogado por treinta (30) días consecutivos.

Aducen que en fecha 10 de Febrero de 2011, su mandante envió telegrama a la parte demandada en el cual le requiere detalladamente la documentación necesaria a fin de la presentación del documento de venta definitivo por el inmueble ante la Oficina de Registro Público así como también le requirió el conjunto de recaudos que no fueron entregados.

Indican que las partes establecieron una cláusula penal en la que acordaron que la intensión por parte de nuestra patrocinada fue la adquisición del inmueble, sin embargo en vista que las demandadas no aportaron dentro del lapso legal la documentación necesaria para la presentación del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Público, la compradora decidió desistir de tal operación y así lo notificó en fecha 17 de Febrero de 2011, a través de documento autenticado ante la Notaría Pública Undécima de Caracas del Municipio Libertador, donde notificó pagarle el monto de la indemnización aludida en dicha Cláusula, pero así mismo exigiendo el reembolso inmediato de la suma total pagada que asciende a la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.F 300.000,00), la cual fue ratificada según documento autenticado en fecha 18 de Febrero de 2011, ante la misma Notaría Pública, en la que se dio fe pública del desistimiento de la compradora respecto de la operación de compra venta, del pago de la indemnización a la parte demandada por la cantidad de Mil Bolívares (Bs.F 1.000,00) por concepto de cláusula penal, la exigencia del reembolso de la suma total entregada por la compradora a los efectos de la negociación desistida que alcanza a la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.F 300.000,00) y de la reserva del ejercicio de las acciones civiles y penales por parte de la compradora.

Sostienen que las vendedoras incumplieron las Cláusulas Primera, Tercera y Quinta del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, debido que hasta la fecha de presentación de esta demanda, sin causa justificada alguna, se negaron hacer entrega de todos los recaudos necesarios para la presentación del documento definitivo de compra venta ante el Registro respectivo, lo que causó el desistimiento por parte de la accionante de continuar con la compra venta, violando en consecuencia lo dispuesto en los Artículos 1.133, 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil.

En virtud de lo expuesto la abogadas de la parte actora solicitaron que se condene a las co-demandadas a cumplir conforme con lo dispuesto en el citado Artículo 1.167 eiusdem, con el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA y a que reembolsen la totalidad de la cantidad pagada, más los intereses moratorios derivados del incumplimiento, más la indexación monetaria para la fecha que efectivamente se haga el pago, así como las costas y costos procesales, al igual que los honorarios de abogados.

Solicitaron se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato en cuestión, conforme lo dispuesto en los Artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente estimaron la demanda en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs.F. 500.000,00) que integra la suma adeudada más los intereses de mora e indexación monetaria, siendo su equivalente a Seis Mil Quinientas Setenta y Nueve Unidades Tributarias (U.T. 6.579,00) conforme Resolución Nº 20090006, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de Marzo de 2009 y por último pidieron la declaratoria con lugar de la pretensión en la definitiva.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 11 de Julio de 2011, la apoderada Judicial de las co-accionadas negó, rechazó y contradijo lo alegado por la representación de la actora.

Por otra parte afirmó que en fecha 03 de Diciembre de 2010, sus mandantes suscribieron Contrato de Opción de Compra Venta ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 28, Tomo 204 de los libros respectivos, con la accionante sobre el inmueble destinado a vivienda constituido por un Apartamento identificado con el Nº 8, situado en la Segunda Plata del Edificio denominado “Carlitos”, ubicado en la Avenida Altamira de la Urbanización San Bernardino, en Jurisdicción de la Parroquia San J.d.M.L.d.D.C..

Convino que conforme la Cláusula Segunda del Contrato, recibieron de manos de la compradora la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 50.000,00) en fecha 03 de Febrero de 2010, fecha de la autenticación del referido documento.

Negó, rechazó y contradijo en nombre de sus mandantes haber recibido la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 250.000,00) el 20 de Diciembre de 2010, tal como estaba pautado en el documento de Opción de Compra Venta, ni en fecha 08 de Diciembre como lo afirma la accionante, en virtud de lo cual DESCONOCIÓ EL RECIBO que acredita el referido pago conforme lo dispuesto en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Alegó que la accionante no cumplió con la obligación de pagar las sumas acordadas en los días señalados en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra Venta.

Negó, rechazó y contradijo el hecho incierto relativo al telegrama en el que la accionante solicita la documentación requerida por el Registro para protocolizar la venta definitiva, en virtud de lo cual IMPUGNÓ y DESCONOCIÓ en todas y cada una de sus partes el referido telegrama, aunado a que el mismo no fue enviado a la dirección pautada en el Contrato de Opción de Compra Venta.

Negó, rechazó y contradijo en nombre de sus mandantes, las notificaciones indicadas en el libelo de la demanda, por cuanto no puede alegar el incumplimiento del contrato en forma unilateral, por no haberse establecido ni convenido entre las partes plazo alguno para la entrega de los documentos necesarios para la presentación del documento definitivo de compra venta.

Indicó que para la fecha de la presentación de la demanda el documento de Opción de Compra Venta aun se encontraba trascurriendo el lapos de prorroga otorgado y establecido por ambas partes.

Rechazó, negó y contradijo que sus mandantes no pueden rembolsar cantidad de dinero alguna por cuanto no recibieron dicho pago y menos aun deben intereses moratorios derivados del supuesto incumplimiento ni la indexación monetaria.

Señaló a efectos de demostrar el incumplimiento que las partes no convinieron en ninguna de las Cláusulas plazo alguno para la entrega de los documentos necesarios para la presentación de los documentos definitivos de compraventa, así como tampoco establecieron dirección alguna para el caso de notificación, ni se encontraban autorizadas para desistir unilateralmente el contrato de opción de compra venta, aunado a que no se había vencido el plazo de la prórroga en virtud de lo cual no pudo ser aplicable la Cláusula Penal.

Alegaron la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS conforme lo señala el Artículo 1.168 del Código Civil, la cual consiste en el derecho que tienen las partes de negarse a cumplir mientras que su contraparte no cumpla, situación que a todas luces se traslada al caso bajo estudio y concluye en que sus mandante no han incumplido el contrato de opción de compra venta ya que el documento definitivo de compra venta no se presentó ante la Oficina de Registro respectiva, por la actitud asumida por la actora desde el día 10 de Febrero de 2011, fecha en que supuestamente envió telegrama solicitando los recaudos necesarios, encontrándose las demandadas en pleno tramite de los mismos.

Por lo tanto y siendo requisito indispensable para el buen suceso de la acción de cumplimiento que quien promueva haya cumplido con sus obligaciones, es obvio que prospere la excepción que oponen a favor de sus mandantes ya que la contraprestación por parte de la actora no se verificó y por último pide la declaratoria sin lugar de la demanda con la respectiva condenatoria en costas.

Planteada como ha sido la pretensión, este Órgano Jurisdiccional, en atención al principio de la comunidad de la prueba, pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

 Consta a los folios 16 al 19 de la primera pieza del expediente PODER autenticado en fecha 25 de Febrero de 2011, ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 11, Tomo 50 de los libros respectivos; y en vista que tal prueba no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 150, 151, 154, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por las mandatarias en nombre de su poderdante, y así se decide.

 Consta a los folios 20 al 23 de la primera pieza del expediente CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 03 de Noviembre de 2010, bajo el Nº 28, Tomo 204 de los libros respectivos, al cual se adminiculan la COPIA SIMPLE DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD protocolizado en fecha 30 de Agosto de 1999, ante la Oficina de Subalterna del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 41, Tomo 09, Protocolo Primero, que consta a los folios 44 al 50 de la misma pieza, la COMUNICACIÓN que consta al folio 53 de dicha pieza, expedida por el Servicio Autónomo de Registros y Notarias (SAREN) en fecha 03 de Marzo de 2011 y la COPIA CERTIFICADA Y SIMPLE DEL PODER otorgado en fecha 07 de Octubre de 2010, ante la misma Oficina de Registro bajo el Nº 25, Tomo 23 del Protocolo de Transcripciones del año 2010, que constan a los folios 61 al 67 y 119 al 126 de la pieza en mención, aportadas a los autos por la representación demandada; y en vista que tales pruebas no fueron cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme los Artículos 12, 150, 151, 154, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia que el Contrato de Opción constituye el documento fundamental de la pretensión principal tal como fue reconocido así por la representación de las co-demandadas, donde en su conjunto se evidencia que éstas últimas adquirieron en fecha cierta la propiedad del inmueble de marras y que con la facultad otorgada en el poder suscribieron la PROMESA BILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA a favor de la ciudadana E.J.K.H., por la cantidad de Quinientos Veinte Mil Bolívares (Bs.F 520.000,00), estableciéndose un período de validez de la referida opción desde el 03 de Diciembre de 2010 hasta el 28 de Febrero de 2011, más treinta (30) días de prorroga, con una penalidad en caso de no realizarse tal operación, que si es imputable a las PROMITENTES VENDEDORAS, éstas debían rembolsar a la PROMITENTE COMPRADORA el total de dinero recibido hasta ese momento más la cantidad de Mil Bolívares (Bs.F 1.000,00) por concepto indemnización por tal incumplimiento y si por el contrario la venta no se realizare por causa imputable a la PROMITENTE COMPRADORA, las PROMITENTES VENDEDORAS retendría para sí la cantidad de Mil Bolívares (Bs.F 1.000,00) y devolverían la diferencia de lo recibido, y así se decide.

 Consta al folio 24 de la primera pieza del expediente ORIGINAL DE RECIBO emitido por las demandadas en fecha 03 de Diciembre de 2010, a favor de la demandante por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 50.000,00); y en vista que no fue cuestionado por la parte antagónica se valora conforme lo dispuesto en los Artículos 12, 444, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.363 y 1.378 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que las vendedoras aceptaron y recibieron a su entera y cabal satisfacción la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F. 50.000,00) por concepto del primer pago como parte integrante del precio del inmueble opcionado, por cuanto del mismo se enuncia formalmente un pago que la deudora le ha hecho a sus acreedoras, y así se decide.

 Consta al folio 25 de la primera pieza del expediente COPIA SIMPLE DEL RECIBO emitido por las demandadas en fecha 08 de Diciembre de 2010, a favor de la accionante por la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 250.000,00). Dicha instrumental fue desconocida por la abogada de las co-demandadas en la oportunidad legal respectiva, al sostener que no proviene de sus mandantes. Por su parte la representación actora promovió prueba de cotejo sobre el citado documento con la finalidad de demostrar su validez y a tales efectos señaló documentos indubitados para su cotejo, cuya prueba fue admitida en fecha 27 de Octubre de 2011, ordenándose su evacuación y siendo que a los folios 10 al 21 de la segunda pieza del expediente consta Dictamen Pericial junto con Planas Gráficas representativas presentado en fecha 30 de Enero de 2012, por los Expertos Grafotécnicos designados, que al no haber sido cuestionado por la representación accionada se valora conforme los Artículos 12, 429, 467, 507 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.363 y 1.422 del Código Civil, ya que se encuentra realizado dentro del marco de las previsiones que pauta el Código Adjetivo al respecto, al ser rendido por escrito ante este Órgano de Justicia, en la forma indicada por el Código Civil, con la especificación detallada de lo que fue objeto de la experticia, así como los métodos y sistemas utilizados para la practica de dicha prueba y las conclusiones a que llegaron dichos expertos y se aprecia que los Expertos, entre otras cosas, determinaron en forma expresa que: “…CONCLUSION La firma de Carácter Cuestionado, suscrita en el documento denominado “2do. RECIBO DE PAGO”, marcado “D”, emitido por la cantidad de Bs. 250.000, de fecha: “Caracas, a los Ocho (08) días del mes de Diciembre de 2010.”, que original se encuentra en custodia en la Caja de Seguridad del Tribunal de la Causa, y cuya Copia corre inserta al folio 25 del Expediente Nº AP11-V-2011-000275; fue ejecutada por la misma persona que como “A.N.L.”, titular de la Cédula de Identidad N° 4.356.453, suscribió los siguientes documentos: 1.- Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta, otorgado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha: “Los Palos Grandes Tres (03) de Noviembre de Dos Mil Diez. (2010)”, anotado bajo el Nº 28, Tomo 204 de los Libros de Autenticación respectivos, cuya Copia Certificada marcada “B” cursa inserta de los folios 20 al 23; 2.- Recibo marcado “C” de fecha: “Caracas, a los Tres (03) días del mes de Diciembre de 2010.”, emitido por Bs. F. 50.000, inserto al folio 24; 3.- Comprobante de Recepción de un documento y diligencia de fecha: 14 de junio de 2011, insertas a los folios 85 y 86, respectivamente; y 4.- Comprobante de Recepción de un documento y diligencia de fecha: 16 de junio de 2011, insertas a los folios 89 y 90-91-92, respectivamente, todos los Asuntos Nº AP11-V-2011-000275 que cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en los Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Es decir que existe identidad de producción con respecto a las firmas examinadas. En definitiva concluimos que la firma cuestionada corresponde a la firma auténtica de la misma persona que identificándose como “A.N.L.” suscribió los documentos indubitados…”, con lo cual se hace forzoso declarar IMPROCEDENTE EL REFERIDO DESCONOCIMIENTO y en consecuencia se tiene como cierto que a través de dicho recibo las co-demandadas recibieron de la parte actora la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F. 250.000,00) por concepto del Segundo Pago pautado en el CONTRATO DE PROMESA DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, y así se decide.

 Consta al folio 26 RECIBO ELECTRÓNICO EMITIDO POR EL INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO en fecha 10 de Febrero de 2011, al cual se adminicula TELEGRAMA de fecha 10 de Febrero de 2011, enviado por la ciudadana E.K. a la ciudadana A.N.L.. Dichas instrumentales fueron Impugnadas y Desconocidas por la abogada de las co-demandadas y a tales efectos la representación accionante promovió PRUEBA DE INFORME ante la Consultoría Jurídica del Centro Postal Caracas, la cual fue debidamente admitida en su oportunidad, ordenándose su evacuación y en vista que a los folios 193 al 196 de la segunda pieza del expediente constan las resultas de la referida Prueba de Informes, sin que fuese cuestionada por la representación accionada, se valora conforme los conforme los Artículos 12, 429, 433, 507 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que la actora en fecha 10 de Febrero de 2011, consignó ante el referido Instituto Telegráfico telegrama Nº CCZQB5197, donde le ratificaba a la demandada la solicitud hecha vía correo Electrónico, para que le suministrara Copia de su Cedula de Identidad y la de A.N.L., original y copia de su Rif, original y copia de su vivienda principal, original y copia de la Cédula Catastral actualiza.d.I., original y copia de la Solvencia Vigente de Aseo Urbano, de Derecho de Frente y de Agua, original de su Autorización para que el ciudadano S.B. reciba el último pago de la negociación, cuyos recaudos sería necesarios para introducir el documento de venta definitivo ante la Oficina de Registro respectiva y cumplir con el tiempo establecido en la opción de compra venta, original en el cual su abogado acusa el recibo del envío y para ello marque la fecha de tal entrega en la dirección: Isolia Torres, Avenida J.F.S., Quinta Nº 92, Urbanización la Floresta, Municipio Chacao del Estado Miranda, cuyo telegrama fue debidamente entregado en fecha 15 de Febrero de 2012, al ciudadano E.G., conforme se verifica de correo electrónico enviado a través del portal http://www.eset.com, del Jefe de OTP Altamira para la Secretaría de Asuntos Judiciales, el 25 de Abril de 2012, a las 10:59 a.m., bajo el Nº 000051, de fecha 07 de Mayo de 2012, por Órgano del Instituto Postal Telegráfico del Ministerio del Poder Popular para Ciencias y Tecnología, por consiguiente SE DECLARA IMPROCEDENTE EL REFERIDO CUESTIONAMIENTO y se tiene como cierto que la actora le solicitó en fecha cierta a la demandada los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, y así se decide.

 Consta a los folios 28 al 30 de la primera pieza del expediente DOCUMENTO DE DESISTIMIENTO otorgado ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de Febrero de 2011, suscrito por la ciudadana E.J.K.H., el cual se adminicula con la NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL efectuada por la accionante mediante la referida Oficina Notarial; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno se valoran conforme los Artículos 12, 429, 507, 509, 510 y 927 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y se aprecia de su contenido que la demandante en fecha 18 de Febrero de 2011, le hizo saber a la parte demandada a través de Notario Público su voluntad de desistir de la PROMESA DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA conforme lo dispuesto en la Cláusula Quinta de la misma, expresó cumplir con el pago de la indemnización allí pactada por la cantidad de Mil Bolívares (Bs.F 1.000,00), exigió el reembolso inmediato de las cantidades de dinero entregadas en concepto de parte del precio las cuales ascienden a la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs.F 300.000,00) y se reservó las acciones civiles y penales pertinentes del caso, y así se decide.

 Consta a los folios 105 al 113 de la segunda pieza del expediente ESCRITO DE INFORMES presentado por la representación actora y de su revisión se puede observar que aborda aspectos relacionados con las defensas que fueron opuestas en la relación procesal, y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

 Consta a los folios 116 y 117 de la primera pieza del expediente COPIAS SIMPLES DE CÉDULAS DE IDENTIDAD Y COPIAS DE REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL relativas a las ciudadanas A.N.L. y A.N.L.; y en vista que no fueron cuestionadas por la parte antagónica se tienen como fidedignas conforme lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia de acuerdo a la sana critica prevista en el Artículo 507 eiusdem, que dichas ciudadanas cumplieron con la inscripción fiscal ante la Administración en fecha 16 de Octubre de 2009, y así se decide.

 Consta al folio 127 de la primera pieza del expediente COPIA SIMPLE DEL CERTIFICADO DE REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT), en fecha 18 de Noviembre de 2009, identificado con el Número de Registro 202010800-70-09-00103941, al cual se adminiculan la COPIA SIMPLE DE LA CÉDULA CATASTRAL del inmueble objeto del contrato en litigio expedido por la Alcaldía del Municipio Libertador a través de la Dirección de Documentos, Información Catastral y Asentamientos Urbanos Populares, identificada con el Nº 0093184, de fecha 20 de Mayo de 2010, la COPIA SIMPLE DEL CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE INMUEBLES URBANOS expedido por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT) bajo el Nº 00052949, válida desde el 14 de Enero de 2011 hasta el 31 de Diciembre de 2011, la COPIA SIMPLE DEL CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE ASEO URBANO Y DOMICILIARIO identificada bajo el Nº 0419441, emitida en fecha 07 de Enero de 2011 y la COPIA SIMPLE DE LA CONSTANCIA DE LA CONDICIÓN DE SERVICIO DE AGUA POTABLE Y SANEAMIENTO EN CONDOMINIO válido por treinta (30) días expedida por HIDROCAPITAL en fecha 16 de Febrero de 2011; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme los Artículos 12, 429, 50,7 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y se aprecia de sus contenidos que para el período de validez de la referida opción de compra venta, contado desde el 03 de Diciembre de 2010 hasta el 28 de Febrero de 2011, la demandada tuvo en su poder los registros y solvencias relativos al referido inmueble, y así se decide.

Analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales, se constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto se pasa a decidir el mérito de la causa de la siguiente manera:

De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la PROMESA BILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA ni las obligaciones que se derivaron de la misma para los contratantes respecto del bien inmueble de marras, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención bajo estudio, y así se decide.

No obstante lo anterior, es necesario destacar lo sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 1032 de fecha 18 de Diciembre de 2006, sobre cuáles eran los elementos esenciales que caracterizan el contrato de promesa bilateral u opción de compraventa, en la forma siguiente:

…En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras…

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En corolario con lo señalado Ut Supra y a fin de pronunciarse sobre la validez o no del contrato objeto de la presente causa, es necesario revisar los elementos constitutivos y los elementos de validez del mismo.

Dentro de los elementos constitutivos encontramos: a) Los elementos esenciales o indispensables para la existencia de los contratos, a saber: consentimiento, objeto y causa; b) Los elementos naturales, los cuales dependen de las características individuales de cada contrato y c) Los elementos accidentales que son aquellos introducidos por las partes, esto es: lugar, modo, condición o plazo.

Con respecto a los elementos de validez, están la capacidad para celebrar contrato, esto es la capacidad negocial y la ausencia de vicios del consentimiento: error, dolo y violencia. Con respecto a estos últimos elementos el Artículo 1.142 del Código Civil, establece que: “El contrato puede ser anulado: por incapacidad legal de las partes o de una de ellas y por vicios del consentimiento”.

En relación a los elementos esenciales o indispensables del contrato tenemos: El Objeto que ha sido definido por la doctrina como las diversas prestaciones o actividades que tiene que realizar cada una de las partes que celebran el contrato; El Consentimiento como la manifestación de voluntad de cada parte interviniente en el contrato de querer celebrarlo y La Causa que ha sido definida como la función económico social que el contrato cumple en su concepción objetiva, o la finalidad que las partes persiguen al celebrar el contrato o al obligarse, en su concepción subjetiva.

Ahora bien, una vez analizado el contrato otorgado ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 03 de Diciembre de 2011, entre la ciudadana A.N.L., actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana A.N.L., en su carácter de promitentes vendedoras y la ciudadana E.J.K.H., en su carácter de promitente compradora, donde las dos (2) primeras se comprometieron a vender y la última a comprar el inmueble Ut Retro identificado, entregándose la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 50.000,00) como primera cuota por concepto de reserva-inicial, se evidencia de forma objetiva la valides de la negociación y dado que quedó demostrado de autos con la prueba de cotejo el pago de la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 250.000,00) por concepto de segunda cuota pautada en la Cláusula Segunda del referido contrato, a fin de garantizar el cumplimiento de la obligación principal como lo era suscribir el contrato definitivo de venta mediante la entrega del remanente del precio pactado para el primer trimestre del año 2011, previa la entrega de toda la documentación necesaria para su protocolización ante la Oficina de Registro respectiva y siendo que tal entrega no ocurrió en los términos preestablecidos, ya que de autos se evidencia que dichos recaudos no se encuentran en poder de la promitente compradora a pesar de su requerimiento mediante telegramas y siendo que ante tal incumplimiento la accionante en fecha 18 de Febrero de 2011, notificó a las co-demandadas a través de Notario Público su voluntad de no comprar el bien en comento, nace su obligación de indemnizarlas con la suma de Mil Bolívares (Bs.F 1.000,00) así como su derecho a que ellas le reembolsen la cantidad pagada de Trescientos Mil Bolívares (Bs.F 300.000,00) previa deducción de dicha indemnización, al día siguiente de tomar esa decisión, puesto que así fue pactado expresamente, y así se decide.

Con vista a lo anterior es lógico inferir que la Exceptio Non Adimpleti Contractus o excepción de contrato no cumplido opuesta por la representación demandada RESULTA IMPROCEDENTE EN ESTE ASUNTO puesto que se configuró en su contra la llamada inadimpleti non est adimplendum ya que el incumplimiento es a ellas imputable, dado que no promovió ningún tipo de prueba que pudiera demostrar que entregaron la documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, ni la devolución del dinero entregado, al día siguiente de tomarse la decisión de desistir de la negociación, o alguna otra circunstancia que las relevara de ello, pues si bien del contrato en cuestión no se determina que hayan fijado una fecha específica para la entrega de esos recaudos, también es cierto que ello le fue exigido en dos (2) oportunidades sin que cumpliera con tal requerimiento, aunado a que el contrato tiene fecha de duración y que las Oficinas Registrales exigen previamente estos instrumentos a fin de poder fijar la firma definitiva del trámite pactado, y así se decide.

En relación al cobro de los INTERESES MORATORIOS reclamados en el petitorio libelar SE DECLARA PROCEDENTE el mismo desde el día 18 de Febrero de 2011, exclusive, fecha en la cual la parte actora notificó su decisión de desistir de la negociación, hasta el día en que fue deducida la pretensión, a saber, 10 de Marzo de 2011, exclusive, dada la evidente mora ocurrida por el atraso en el pago dado que debieron devolver las cantidades recibidas, al día siguiente de enterarse de dicho desistimiento, lo cual será determinado mediante experticia complementaria, cuyo monto formará parte integrante del dispositivo de la sentencia, y así se decide.

En relación el pedimento relativo a la INDEXACIÓN MONETARIA este Despacho Judicial LO DECLARA PROCEDENTE a fin de procurar la compensación sobre el monto total de las cantidades hoy debidas, por la pérdida de su valor real al momento en que se produzca el pago por la devaluación del signo monetario ante los Índices de Inflación al Consumidor (IPC) reportados sistemáticamente por el Banco Central de Venezuela, cuyo cálculo se realizará desde la fecha de admisión de la pretensión inclusive, ha saber, 10 de Marzo de 2011 hasta que el fallo quede definitivamente firme, conforme Sentencia de fecha 29 de Marzo de 2007, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el Expediente AA20-C-2006-000960, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, caso: Amenaida Bustillo Zabaleta contra R.E.S.T., cuando dispuso que: “…De lo dispuesto en lo anteriores criterios jurisprudenciales, se colige que para aquellos casos en que la indexación judicial, (…), la misma deberá tener como parámetro inicial de referencia la admisión de la demanda o una fecha posterior a ésta (…), pero en ningún caso podrá ser anterior a la preindicada oportunidad de la admisión…”, reflejada en Sentencia de fecha 15 de Junio de 2011, dictada por la referida Sala en el Expediente AA20-C-2010-000557, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, y así se decide.

En relación a las COSTAS, COSTOS y HONORARIOS PROFESIONALES que se exigen respecto el presente juicio en dicho petitorio libelar, el Tribunal se pronunciará en la PARTE DISPOSITIVA de esta sentencia por versar sobre la posible condena accesoria que impone el Juez a la parte totalmente vencida en el proceso, a fin de resarcir al vencedor los gastos y honorarios profesionales que ha causado el mismo, en caso de resultar estos procedentes, y así lo deja establecido formalmente este Órgano Jurisdiccional.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE el DESCONOCIMIENTO efectuado en este asunto por la representación demandada, ya que quedó probada la autenticidad del documento cuestionado.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN BILATERAL DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana E.J.K.H. contra la ciudadana A.N.L., actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana A.N.L., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; ya que quedó demostrado en autos la procedencia de lo pactado en la Cláusula Quinta de la convención ya que la promitente compradora participó en tiempo oportuno su voluntad de desistir de tal negociación en virtud que las promitentes vendedoras incumplieron con la entrega de la documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo de compra venta que le había exigido.

TERCERO

SE CONDENA a las co-demandadas de autos a devolverle a la parte actora la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs.F 300.000,00) de la cual deben deducir previamente para sí la cantidad de Mil Bolívares (Bs.F 1.000,00) por concepto de Indemnización, tal como fue pactado en forma expresa en el documento objeto de la obligación.

CUARTO

SE CONDENA a las co-accionadas a que le paguen a la parte actora los INTERESES QUE SE GENERARON dada la evidenciada falta de pago, calculados desde la fecha de notificación del desistimiento de la negociación, a saber, 18 de Febrero de 2011, exclusive, hasta el día en que fue deducida la pretensión, a saber, 10 de Marzo de 2011, exclusive, los cuales serán calculados mediante experticia complementaria, cuyo monto resultante formará parte integrante de este dispositivo.

QUINTO

SE ORDENA INDEXAR las CANTIDADES CONDENAS en los PARTICULARES TERCERO y CUARTO de este Dispositivo, cuyo cálculo deberá computarse a partir del 10 de Marzo de 2011, inclusive, hasta que se declare definitivamente firme el presente fallo, la cual deberá ser efectuada mediante experticia contable, conforme a los Índices Inflacionarios para el Consumidor (IPC), establecidos sistemáticamente por el Banco Central de Venezuela, formando parte integrante de este dispositivo en armonía con lo pautado en el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

IMPROCEDENTE la Excepción Non Adimpleti Contractus o excepción del contrato no cumplido opuesta por la representación judicial de las co-demandadas, por cuanto quedó probado en autos que el incumplimiento que fuere alegado en este asunto es a ellas imputable.

SÉPTIMO

SE IMPONE LA CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con el Artículo 274 eiusdem.

Regístrese, publíquese, notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 del citado Código Adjetivo y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 ibídem.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintidós (22) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Doce (2012). Años 202° y 153°.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

ABG. J.C.V.R.

ABG. DIOCELIS J. P.B.

En la misma fecha anterior, siendo las 02:42 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión dentro de su oportunidad legal, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.

LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/DAY/PL-B.CA

ASUNTO: AP11-V-2011-000275

JUICIO ORDINARIO-CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

MATERIA CIVIL-COMPRA-VENTA

I