Decisión nº MAY-284-06 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Carupano), de 9 de Mayo de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA:

EN SU NOMBRE:

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO Y BANCARIO, DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

Exp. N° 13.966

DEMANDANTE: SHOTARO HORIUCHI FURUYA, titular

de la Cédula de Identidad Nro. 5.882.248.

APODERADOS: E.J.R. G., inscrito en

el InpreAbogado bajo los N° 4.512.

DOMICILIO PROCESAL: Calle Juncal, N° 15 de esta ciudad

de Carúpano.

DEMANDADO: C.F.D.S., titular de

la Cédula de Identidad N° 8.006.

APODERADO: R.M.I., inscrito en el

InpreAbogado bajo el Nro. 7.047

MOTIVO: DERECHO DE PREFERENCIA.

SENTENCIA: DEFINITIVA

Ha subido el presente expediente a esta Superior Instancia, por Apelación formulada por la parte Actora en el presente juicio, Abogado E.J.R., inscrito en el InpreAbogado bajo el N° 4512, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano: SHOTARO HORIUCHI FURUYA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° 5.882.248 y de este domicilio, contra la sentencia Definitiva dictada por el Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 17 de Septiembre del 2002, donde se declaró SIN LUGAR la demanda que por DERECHO DE PREFERENCIA intentara el ciudadano: SHOTARO HORIUCHI FURUYA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° 5.882.248 y de este domicilio contra el ciudadano: C.D.S., venezolano, mayor de edad, soltero, identificado con la Cédula de Identidad N° 8.006 y domiciliado en la Calle Independencia N° 160, frente al hotel Lilma, Parroquia S.C., Municipio Bermúdez del Estado Sucre, y en el Libelo el Actor expone:

Que desde del mes de Julio de 1.962, hasta la presente, su representado, el ciudadano: SHOTARO HORIUCHI FURUYA, viene ocupando en calidad de Arrendatario, un Inmueble ubicado en la Calle Independencia N° 162, Parroquia S.C.d. esta ciudad de Carúpano, donde funciona su hogar y donde tiene establecido su negocio: “Novedades Japonesas”, que este Arrendamiento se inició mediante contrato consensual, verbal, con la propietaria para la fecha, que lo era la Señorita: C.S.S., quien posteriormente, en 1972, vendió el Inmueble a su Sobrina: A.D.S., con quién su representado continuó la relación Arrendaticia, siempre sin Contrato escrito, pero dentro del mas estricto sentido de responsabilidad, al extremo de no haber ni un solo retraso en el pago de los cánones durante casi Cuarenta años de arrendamiento, pese a que la Arrendadora, durante los últimos Dos (02) años de su vida, no podía valerse por si misma, quien lamentablemente falleció el 20 de Febrero del 2001, tal como consta del Acta de Defunción inserta al folio Seis (06) del expediente, que según documento otorgado ante la Notaria Pública del Municipio Bermúdez, inserto bajo el N° 87, tomo 17 de los Libros respectivos, la Arrendadora dá en venta a su hermano: C.D.S., el inmueble de la Calle Independencia N° 162, ocupado por su mandante con su familia y su negocio, así como en el mismo Acto también vendió a su hermano, un galpón ubicado en la Calle Juncal signado con el N° 101, sin ni siquiera ni por elemental cortesía participara al Sr. SHOTARO HORIUCHI la venta del inmueble por él ocupado y que en manifiesta contravención de las disposiciones del titulo VI de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, el cual preconiza la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio, como derechos inalienables Arrendaticios, ya que, por mandato del mismo Texto Legal, las relaciones arrendaticias son de Orden Público, por lo menos en lo atinente a los derechos de arrendatario, los cuales son irrenunciables por disposición del Artículo 7 de la mencionada Ley.

Que ambos inmuebles fueron vendidos por el precio de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00). Que el documento Autenticado contentivo de esta ventas, fue posteriormente Registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Publico, el cual en copia certificada insertan junto al libelo. Exponen igualmente que hubo contravención del Titulo VI por cuanto el Artículo 42 de la precitada Ley de Arrendamientos, preceptúa: >. Que estos dos últimos supuestos de hecho, (El tiempo de arrendamiento y la solvencia en el pago), estaban y están ampliamente cubiertos por el Arrendatario, por lo que, evidentemente, la Arrendadora-vendedora, al no hacer la oferta, cercenó este derecho consagrado en el citado Artículo 42. Que en tal sentido dispone el Articulo 44 que: >. Que el referido Texto Legal está imponiendo una Obligación al propietario, al ordenarle, imperativamente, que notifique a su inquilino, en forma indubitable su decisión de vender, indicándole precio, condiciones y modalidades de la venta. Que a su representado o arrendatario no se le hizo notificación alguna por ningún medio la preferencia ofertiva, que el derecho inalienable del arrendatario, quedó flagrantemente conculcado, al efectuar la venta del inmueble sin siquiera avisarle, a un arrendatario solvente y con 38 largos años de Arrendamiento. Que este incumplimiento de la Obligación impuesta por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al propietario arrendador, como en el caso que nos ocupa, confiere a su mandante, el ejercicio del derecho de retracto legal, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 43, en concordancia con el Artículo 48 eiusdem. Que para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el Artículo anteriormente mencionado. Que están en presencia de la llamada Subrogación Legal, figura jurídica “Que por disposición supletoria o imperativa de la Ley se produce sin la voluntad concórde del acreedor y el deudor”. Que este derecho de retracto legal en beneficio del arrendatario, persiste y se consolida, aún después de efectuada la venta del inmueble arrendado a un tercero, ya que el Artículo 47 le impone al adquiriente la obligación de hacer al inquilino notificación cierta de la negociación celebrada, anexándole “necesariamente”, copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado una vez hecha tal notificación. Que el arrendatario tiene 40 días calendarios, que el Artículo 48, preceptúa: “El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el Artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: a) no se le hubiere hecho la notificación prevista en el Artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables, que las ofrecidas inicialmente al arrendatario”.

Que en el presente caso se han dado estos hechos: A) Violación del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario, consagrado en el Artículo 42, mediante la inobservancia de lo preceptuado en el Artículo 44, al no notificar la arrendadora al arrendatario su voluntad de vender. B) Consagración del ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio, conferido al arrendatario en el Artículo 43. C) Violación del Artículo 47 por parte del adquiriente, al no hacer al arrendatario notificación cierta de la negociación, ni anexarle, necesariamente, copia certificada del documento contentivo de la misma. D) Se produjo el supuesto a que se contrae el Literal “A” del Artículo 48.

Que por los razonamientos expuestos es por lo que acude por ante el Tribunal para demandar: A los Causahabientes de la Arrendadora: A.D.S., fallecida ab-intestato en esta ciudad de Carúpano en fecha 20 de Febrero del año 2001, titular de la Cédula de Identidad N° 10025 en la persona de su hermano: C.D.S., venezolano, mayor de edad, soltero, identificado con la Cédula de Identidad N° 8.006 y en su propio nombre, para que convenga en venderle y le venda a su representado: SHOTARO HORIUCHI FURUYA, o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal la casa ubicada en la Calle Independencia de esta ciudad de Carúpano marcada con el N° 162 y el Terreno donde se encuentra enclavada comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, casa que es o fue de M.S.d.D.; Sur, casa que es o fue de la familia Subero Bastardo, Este, fondo de galpón de su propiedad (de la vendedora) y Oeste, la Avenida Independencia, que es su frente, tal y como se evidencia del Documento Registrado por ante la Oficina subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, bajo el N° 2 de la Serie, Protocolo Primero, Tomo Primero, Primer Trimestre del año 2000, por la cantidad de: DOS MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 2.000.000,00), que fue la suma por la cual compró el demandado el Inmueble, lo cuales puso a disposición del Tribunal.

Consignó conjuntamente con el Libelo los recaudos que corren a los folios 4 al 12 ambos inclusive.

Que en fecha: 09 de Julio del 2001, fue admitida la demanda, ordenándose la citación de la parte demandada, la cual fue practicada en fecha 19 de septiembre del 2001 (Folio 27).

Que en fecha 21 de Septiembre del 2001, siendo la oportunidad legal para que tuviera lugar la contestación a la demanda en el presente juicio, compareció el Abogado: R.M.I., inscrito en el InpreAbogado bajo el N° 7047, y en su carácter de Apoderado de la parte demandada y procedió a Contestarla en los términos siguientes: Rechazó y Contradijo la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, que no era cierto que su representado ni la anterior dueña no le hayan manifestado su voluntad de venderle, que era cierto que su representado compró el inmueble en fecha 11 de Octubre del 2000, que el demandante ciudadano: SHOTARO HORIUCHI FURUYA, recibió correspondencia tanto del anterior propietario como del actual adquiriente: C.D.S., que lo cierto era que el Actor hizo caso omiso de las correspondencias recibidas.

Que la venta que le hiciera: A.D.S., a su representado tuvo lugar el 11 de Octubre del 2000, y que el 25 de Enero del 2001, el ciudadano: C.D.S. le comunicó al ciudadano: SHOTARO HORIUCHI FURUYA este hecho, ofreciéndole en venta el Inmueble de su propiedad, que el demandante le respondió a su representado en términos ambiguos que reconocía la propiedad del mismo sobre el inmueble y le propuso una prorroga a objeto de negociar en oportunidad posterior y de acuerdo a opciones reales de valor para ese momento, y que la ambigüedad de la respuesta originó una segunda correspondencia dirigida al demandante.

Que en esta nueva comunicación su poderista le propone un contrato de arrendamiento por un término prudencial, y que la misma no fue respondida, que si bien es cierto que su mandante no cumplió como indica la Ley, el demandante tuvo conocimiento de la venta que se le hiciera a su representado.

Que el Artículo 50 de la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece la aplicabilidad del Artículo 1547 del Código Civil, y que de acuerdo a esto el demandante tuvo noticias de la venta que A.D.S. hizo a su mandante desde el momento de realizada dicha venta y por el hecho de que su mandante le ofreció el inmueble a él, por lo que el demandante dejó transcurrir mas de 40 días sin hacer uso del Derecho de Preferencia que pretende.

Que el actor no es acreedor de la Preferencia ofertiva pues se encontraba insolvente en el Pago de los Arrendamientos.

Durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de ese derecho (folios Treinta y Nueve (39) al Sesenta (60), ambos inclusive).

En este estado este Tribunal pasa a analizar las Pruebas traídas a los autos:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1. Acta de Defunción emanada de la Prefectura de la Parroquia S.C., Municipio Bermúdez del Estado Sucre, asentada bajo el N° 239 de la ciudadana: A.D.S. de fecha 12 de Junio del 2001.

   Documento que se aprecia por guardar relación con la presente

   causa.

2. Copia Certificada del Documento Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre en fecha 10 de Enero del 2001, anotado bajo el N° 2 de la Serie, Protocolo Primero, Tomo Primero, Primer Trimestre del año 2001, donde: A.D.S., titular de la Cédula de Identidad N° 10025, vende a C.D.S., titular de la Cédula de Identidad N° 8.006, una casa ubicado en la Calle Independencia N° 162, Parroquia S.C.d. esta ciudad de Carúpano y el Terreno donde se encuentra enclavada.

   Documento que se aprecia por guardar relación con la presente

   causa y de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429

   del Código de Procedimiento Civil.

3. Recibos de pago de arrendamiento correspondiente a Abril de 1971 (folio Cincuenta y Cuatro (54) del expediente); Mayo de 1971(folio Cincuenta y Cinco (55) del expediente); Agosto 1974 (folio Cincuenta y Seis (56) del expediente); Septiembre 1973 (folio Cincuenta y Siete (57) del expediente); Abril 97 (folio Cincuenta y Ocho (58) del expediente); Noviembre de 1998 (folio Cincuenta y Nueve (59) del expediente); Diciembre de 1998 (folio Sesenta (60) del expediente).

   Documentos que se aprecia por no haber sido impugnados en su

   oportunidad Procesal correspondiente.

4. Acta de Defunción del ciudadano: C.D.S., emanado de la Prefectura de la Parroquia S.R.d.M.B.d.E.S., de fecha 20 de Marzo del 2002, asentada bajo el N° 24.

   Documento que se aprecia por guardar relación con la presente

   Causa y de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.357

   del Código Civil.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. Documento Privado de fecha 25 de Enero del 2001, dirigido al ciudadano: F.S.H., emanado del ciudadano. C.F.D.S., donde le manifiesta al primero en su condición de propietario del Local que ocupa como dueño del fondo Mercantil que opera en la Avenida Independencia de esta ciudad, frente al Hotel Lilma, le ofrece el referido inmueble en venta por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 100.000.000,00), debiendo dar repuesta por escrito dentro de los 8 días siguientes.

   Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y de conformidad con lo dispuesto en el Articulo 1371 del Código Civil.

2. Documento Privado de fecha 5 de Marzo del 2001, emanado de C.F.D.S. y dirigido a SHOTARO HORIUCHI, donde se expresa entre otras cosas, que si el Arrendatario no quiere hacer uso del Derecho de Preferencia debe hacérselo saber, que si no da respuesta al ofrecimiento de acuerdo al Artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios estará libre de ofrecerlo a otras personas y por último le propone un contrato de Arrendamiento por 6 Meses, por DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (200.000,00) mensuales.

   Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y por cuanto aparece suscrito por el demandante y su firma no fue desconocida en su oportunidad correspondiente.

3. Documentos de fecha 12 de Febrero de 2001, emanado del ciudadano: SHOTARO HORIUCHI FURUYA, y dirigida al ciudadano: C.F.D.S., donde le manifiesta que tiene en estudio la oferta que le fuera realizada, que tomando en cuenta la buena relación que han tenido durante el transcurso de 37 años de relaciones arrendaticias, y donde manifiesta su deseo de adquirir el inmueble siempre y cuando sea condescendiente respecto de las condiciones allí especificadas.

   Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y por no haber sido desconocido en su oportunidad procesal correspondiente.

4. Recibos insolutos correspondientes a los Meses de Febrero de 2001 a Septiembre del 2001.

   Documentos que se aprecian por guardar relación con la presente causa y por no haber sido rechazados en forma alguna.

   En este estado este Tribunal, para decidir observa.

   Para CASTAN TOBEÑAS, el Retracto es:

   >

   Asi, el Retracto Legal arrendaticio, es una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario que no ha sido efectuada conforme a derecho o han sido menoscabados de alguna manera los derechos del arrendatario, el cual ante esta falta o menoscabo tiene la posibilidad de intentar acción Judicial en contra de su arrendador, con el propósito de subrogarse en la relación en la persona del nuevo adquiriente.

   Como requisito exige la legislación para el retracto legal arrendaticio, que el arrendatario sea titular del derecho de preferencia ofertiva, que no es otra cosa que poseer la cualidad de arrendatario durante una relación de Arrendaticia superior a dos años, que se trate de un Inmueble regido por el Decreto, que se encuentre solvente en el pago de los cánones.

   En el presente caso se observa que el arrendatario tiene mÁs de dos (2) años en el inmueble, que el inmueble efectivamente se encuentra regido por el Decreto, sin embargo consta de autos que el arrendatario para el momento de intentar el Retracto, es decir para el 9 de Julio del 2001, no se encontraba solvente en el pago de los cánones de Arrendamiento, carga esta que a tenor de lo dispuesto en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil le correspondía, y siendo así, la presente causa no puede prosperar.

   Por todos los razonamientos anteriormente expuesto, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Bancario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara: Primera: Sin Lugar la Apelación intentada y Segundo: sin Lugar la demanda que por DERECHO DE PREFERENCIA intentara el ciudadano: SHOTARO HORIUCHI FURUYA contra el ciudadano: C.F.D.S. y en consecuencia queda Confirmada la sentencia Apelada.

   Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.-

   Notifíquese a las partes de la presente decisión.

   Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario, del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en Carúpano, Nueve (09) de M.d.D.M.S. (2006).- Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.-

   La Juez,

   Abog. S.G.d.M.

   La Secretaria,

   Abg. F.V.C.

   En ésta misma fecha, se publicó la anterior sentencia, siendo las 11 de la mañana.-

   La Secretaria.

   SGDM/Fvc/ajno.-

   Exp. 13.966.-