Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 27 de Noviembre de 2007

La litis quedó trabada de la siguiente manera:

La representación judicial del demandante, plantea en el libelo de demanda, en términos generales, lo siguiente:

1. Que conforme documento privado que corre inserto a la copia certificada del expediente de consignaciones Nº 585-2007, que acompaña al escrito libelar, su representado celebró contrato de arrendamiento con el demandado, sobre un local comercial, distinguido con las siglas L-5, ubicado en la Calle C.d.G., jurisdicción del Municipio Z.d.E.M., en el que funciona el fondo de comercio denominado LUNCHERIA EL BODEGON GUATIREÑO, C. A.

2. Que en la cláusula tercera del citado contrato se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 224.250,oo), que el arrendatario debía pagar por mensualidades vencidas los días cinco (5) de cada mes a partir del 1º de marzo de 2004, inicio de la relación arrendaticia.

3. Que el plazo de duración del contrato fue de UN (1) AÑO FIJO y a pesar de que no fue autenticado, de su cláusula tercera se infiere que comenzaría a regir a partir del 1º de marzo de 2004, como se dijo antes.

4. Que debido a que el vencimiento del contrato se verificó el 1º de marzo de 2005, sin que se hubieren acordado prórrogas automáticas y sucesivas, concluye que se produjo la tácita reconducción, es decir, que el contrato se convirtió en uno por tiempo indeterminado.

5. Que si bien es cierto que es un contrato privado, no es menos cierto que se trata de un documento reconocido pues lo anexó al escrito mediante el cual realiza el procedimiento de consignaciones de alquileres en este mismo Tribunal, dándole pleno valor probatorio.

6. Que el demandado dejó de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2007, y realizó extemporáneamente las consignaciones de febrero y marzo de ese año.

7. Por tal motivo ocurren a la vía jurisdiccional para demandar el DESALOJO del inmueble arrendado y la entrega del mismo, libre de bienes y personas; así como el pago de las pensiones de arrendamiento no canceladas, que en conjunto ascienden a UN MILLÓN QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.569.750,oo), por concepto de daños y perjuicios, mas los que se sigan venciendo hasta la finalización del juicio, y las costas y honorarios profesionales de abogados.

En el escrito presentado en el acto de la litis contestación, el demandado, asistido por quien sería posteriormente su apoderado, en términos generales, expresa lo siguiente:

1. Que el 24 de abril de 1995, el demandante, suscribió con su persona y con su socio para ese momento, señor M.A.B., contrato de arrendamiento del inmueble que es utilizado por el Fondo de Comercio LUNCHERIA EL BODEGÓN GUATIREÑO, C. A., contrato que fuere autenticado en la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M. en la mencionada fecha, y quedó anotado bajo el Nº 106, Tomo 15 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, siendo que el último contrato suscrito sólo con él, es el enunciado en la demanda, que comenzó a “correr” el 1º de marzo de 2004.

2. Que a finales del mes de febrero de 2007, entre la doctora J.O. y su persona llegaron a un acuerdo de pago de los cánones de arrendamiento no pagados en su oportunidad, con la finalidad de ponerse al día en el mes de mayo de 2007.

3. Que por tal motivo, el 08 de marzo de 2007, realizó el pago correspondiente a los meses de diciembre de 2006 y enero de 2007; que en el mes de abril, debió pagar los meses de febrero y marzo de 2007, y en mayo los cánones correspondientes a abril y mayo de 2007, según lo acordado.

4. Que cuando procedió a realizar el pago correspondiente a febrero y marzo de 2007, dicha doctora – J.O. – le señaló que antes de recibirlo debían suscribir un nuevo contrato en el que no sería arrendatario sino subarrendatario, y la relación contractual no sería con F.J.F.H. sino con su hija M.J.F., quien sería arrendataria, que tendría vigencia a partir del 1º de mayo de 2007.

5. Que le manifestó a la referida doctora su necesidad de revisar el contrato que celebraría el demandante con su hija antes de firmar el de subarrendamiento, a lo cual se negó el demandante, así como también a recibir el pago de los cánones de febrero, marzo y abril de 2007, siendo en mayo de ese mismo año cuando procedió a consignar tales meses en este Tribunal, en el expediente de consignación Nº 585-2007.

6. Que a su entender no se configura el supuesto de hecho previsto en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de que fue llevado por las circunstancias manejadas por los representantes del demandante, a incurrir en el error de no pagar a tiempo, según la señalada ley, los cánones que en la demanda se señalan como consignados extemporáneamente.

7. Que tales circunstancias consistieron en primer lugar en el desconocimiento del acuerdo verbal celebrado entre éste y la citada doctora J.O., con el objeto de ponerse al día con los pagos de los cánones hasta el mes de marzo de 2007 y los subsiguientes que se vencieran antes del mes de mayo del mismo año; en segundo lugar, la táctica dilatoria empleada para crear su mora en el pago de los arrendamientos, es decir, la discusión de un contrato de subarrendamiento que, de haberse suscrito, tampoco tendría valor por no haber arrendamiento previo entre el demandante y su hija; en tercer lugar, la negativa del arrendador de aceptar el pago de los cánones de arrendamiento de febrero, marzo y abril de 2007, a comienzos del mes de mayo del mismo año en desconocimiento de lo acordado previamente.

8. Que a simple vista pareciera que si está presente la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo, según sus dichos, dicha apariencia fue inducida por el manejo de las circunstancias por parte de los representantes del demandante.

9. Que no hubo intención de su parte de incurrir en mora, sino que bajo engaño el arrendador y su hija hicieron aparente la mora para solicitar el desalojo del local, pues, de otra forma, debían notificar la intención de no renovar el contrato con lo que tendría el derecho a tres (3) años de prórroga legal, por tener más de diez (10) años arrendado en el inmueble.

10. Que en el caso que el Tribunal declare la procedencia del desalojo, solicita no se acuerde la solicitud de indexación de los supuestos cánones dejados de pagar, que se encuentran a disposición del arrendador en el expediente de consignaciones respectivo. A su entender, para que proceda la indexación es requisito que el deudor no haya pagado sus obligaciones, y que sea compelido por el acreedor al pago forzoso, en razón de la merma de su patrimonio por la pérdida del valor adquisitivo del dinero recibido.

11. Que en el presente caso, el arrendador se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que la pérdida que pudiere sufrir el arrendador en su patrimonio sólo es atribuible a él y en ningún caso es responsable de ésta, en razón de su negativa.

Las partes aportaron el siguiente material probatorio:

PRUEBAS DEL DEMANDANTE:

1) Original del instrumento poder que acredita la representación del abogado del demandante, otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 26 de julio de 2007, anotado bajo el Nº 30, Tomo 104, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento autentico es apreciado por este Tribunal conforme las previsiones del artículo 1363 del Código Civil. ASI SE DECLARA.

2) Copia certificada del expediente de consignaciones signado con el Nº 585-2007, de la nomenclatura de este Tribunal, contentivo de las consignaciones de cánones de arrendamiento realizadas por el demandado L.F.Z.B. a favor de F.J.F.H., devengados por el inmueble de autos durante los meses que van desde febrero hasta julio de 2007, ambos inclusive. Dicha copia certificada emana de un expediente, y por ende de un instrumento público. La misma no fue tachada en el transcurso de la litis, ni en modo alguno desvirtuado su contenido, y en razón de ello este Tribunal debe atribuirle el valor probatorio al que se refiere el artículo 1357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

PRUEBAS DEL DEMANDADO:

1. Consignó, junto al escrito de contestación de la demanda, los siguientes instrumentos:

1. Copia fotostática de un supuesto recibo expedido a su favor en fecha 08 de marzo de 2007, por un DESPACHO DE ABOGADO, signado con el Nº 01718, por la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 448.500,oo), por concepto de “Cancelación Alquiler de los meses Diciembre 2006 y Enero 2007 a razón de Bs. 224.250,oo mensual sin IVA”. Dicha copia emana de un instrumento privado, y por aplicación en contrario de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de valor probatorio. ASI SE DECLARA.

2. Copia de un supuesto contrato de subarrendamiento entre M.J.F. y el demandado, redactado por DRA. J.O., según el sello del visto bueno colocado en la parte superior izquierda del mismo, que adolece de firma de los contratantes. Además que se trata de una copia fotostática de un instrumento privado, que – conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aplicado en contrario – adolece de valor probatorio, no se encuentra suscrito por persona alguna, y en razón de ello se DESESTIMA. ASI SE DECIDE.

Vista la manera como quedó trabada la litis, pasa de seguidas este Juzgador a pronunciar decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y conforme lo alegado y probado en autos. Para ello es preciso hacer las siguientes consideraciones:

PRIMERA CONSIDERACION: Dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que rige la carga y apreciación de la prueba en materia de obligaciones, lo siguiente:

…LAS PARTES TIENEN LA CARGA DE PROBAR SUS RESPECTIVAS AFIRMACIONES DE HECHO. QUIEN PIDA LA EJECUCIÓN DE UNA OBLIGACIÓN DEBE PROBARLA, Y QUIEN PRETENDA QUE HA SIDO LIBERTADO DE ELLA, DEBE POR SU PARTE PROBAR EL PAGO O EL HECHO EXTINTIVO DE LA OBLIGACIÓN…

De tal manera, a la luz de la citada norma, la decisión se circunscribe a determinar si el demandado cumplió la carga probatoria respecto de las excepciones perentorias promovidas, es decir, respecto del supuesto error al que – según su decir – fue inducido por el demandante a fin de lograr su insolvencia en el pago de las obligaciones que se le denuncian insolutas, como lo son los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2007, cuyo pago se exige como indemnización por daños y perjuicios, y cuya consignación extemporánea ha sido admitida por éste.

La parte actora, aportó al proceso copia certificada del expediente de consignaciones signado con el Nº 585-2007, de la nomenclatura de este mismo Tribunal. En dicho expediente, tal y como se aprecia de la nota de certificación estampada por la Secretaria de este Juzgado, en fecha 13 de agosto de 2007, riela copia fotostática del contrato de arrendamiento privado supuestamente celebrado entre las partes. Ahora bien, este Tribunal no puede atribuirle a la copia fotostática del instrumento privado que acompañó el demandado en aquel expediente, el valor probatorio que pretende el apoderado del demandante se le otorgue, en razón de que ni siquiera con la certificación de éstas, es posible darles valor a las copias de instrumentos de tal naturaleza. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

No obstante, la relación arrendaticia cuya terminación se pretende, ha quedado demostrada con las consignaciones de los cánones de arrendamiento que el demandado realiza a favor de su arrendador, y reconocida por éste en su escrito de contestación, como admitidas fueron las condiciones de dicha relación contractual, respecto del importe del canon de arrendamiento, cuyo supuesto incumplimiento ha originado la reclamación. De tal manera, el apoderado actor ha demostrado fehacientemente la fuente de las obligaciones cuyo supuesto incumplimiento ha originado la acción de desalojo, que no es otra que la del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento en el plazo fijado contractualmente, conforme lo dispone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil, y en ese sentido ha cumplido a cabalidad con la carga probatoria que la ley le impone. ASI SE DECIDE.

Aún cuando no existe prueba fehaciente de la existencia física del contrato accionado, la admisión de dicha existencia por parte del demandado y de su naturaleza indeterminada, hace que la acción procedente en todo caso – ante la delación formulada por la parte actora – sea el DESALOJO, con fundamento en la causal prevista en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como fue interpuesta. ASI SE DECIDE.

SEGUNDA CONSIDERACION: Aduce el demandado la existencia de otro contrato suscrito con anterioridad lo cual no demostró, aun tratándose de un instrumento autentico, según lo manifestó.

Aduce además la existencia de un supuesto convenio de pago verbal celebrado con una persona a quien señaló como J.O., que presume este Juzgador se trata de una profesional del derecho, en razón de un retardo en el cumplimiento de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento no sufragados en su oportunidad, con la finalidad de ponerse al día en el mes de mayo de 2007. No obstante, no consta en autos – ni fue aportado por el demandado – elemento alguno que permita siquiera establecer la supuesta relación existente entre el demandante y la ciudadana J.O., y menos aún la veracidad del supuesto convenio. Sólo puede extraer este Juzgador, de la declaración del demandado, que éste se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento con anterioridad a los meses que se señalan insolutos, y que efectivamente adeudaba los meses de febrero y marzo de 2007, así como los subsiguientes. ASI SE DECLARA.

Alega que fue inducido al error de consignar lo cánones de arrendamiento de febrero, marzo y abril de 2007, en mayo de ese mismo año, por el demandante, en espera de la suscripción de un nuevo contrato, lo cual nunca ocurrió. Estima este Juzgador que a pesar de la delación formulada, la actividad probatoria del demandado resultó exigua, y en tal virtud no halla el sentenciador al menos un indicio que le permita llegar a la conclusión de que efectivamente la conducta del demandante hizo incurrir al demandado en mora, pues, de éste admitió que se encontraba en estado de insolvencia antes de los meses cuya falta de pago sirve de fundamento a la acción de desalojo incoada en su contra. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

TERCERA CONSIDERACION: No obstante lo anterior, resulta necesario analizar los pagos realizados por el arrendatario, conforme el procedimiento consignatorio previsto en el Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al efecto OBSERVA:

Habida cuenta la falta de documental contentiva del contrato, y aunque no puede ser valorada la copia acompañada, este Tribunal debe extraer de él, en aras de garantizar el derecho a la defensa del demandado, la presunción de que los cánones de arrendamiento debían ser pagados por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (05) días del mes siguiente, y por consiguiente el día cinco (05) de cada mes debe ser considerado como la fecha de vencimiento de la mensualidad. ASI SE DECIDE.

Ahora bien, habiendo acudido el demandado a la consignación arrendaticia, conforme lo previsto en el artículo 51 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo la negativa del arrendador a recibir los cánones de arrendamiento, ésta debía producirse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la respectiva mensualidad, lo que quiere decir que el arrendatario, a los fines de que se le considerase en estado de solvencia – en atención a la previsión contenida en el artículo 56 eiusdem – debía realizar el pago hasta el día VEINTE (20) del mes siguiente a aquel cuyo pago realizara. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

De la copia certificada del expediente signado con el Nº 585-07, aportada por la parte actora como documento fundamental se infiere que el arrendatario hizo los siguientes pagos:

1. En fecha 25 de mayo de 2007, consignó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de FEBRERO, MARZO y ABRIL de 2007, los cuales, en atención a las consideraciones precedentes, resultan evidentemente extemporáneos, y no pueden producir en modo alguno la solvencia en el cumplimiento de dichas obligaciones, como en efecto ASI SE DECLARA.

2. En fecha 06 de junio de 2007, consignó la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de MAYO de 2007, la cual resulta tempestiva y produce la solvencia respecto de dicha mensualidad. ASI SE DECLARA.

3. En fecha 09 de julio de 2007, consignó la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de JUNIO de 2007, la cual resulta tempestiva y produce la solvencia respecto de dicha mensualidad.

4. En fecha 07 de agosto de 2007, consignó la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de JULIO de 2007, la cual resulta tempestiva y produce la solvencia respecto de dicha mensualidad.

Como consecuencia de lo anteriormente expresado, y habida cuenta la extemporaneidad en la consignación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2007, resulta forzoso para este Juzgador declarar que la demanda de DESALOJO incoada debe prosperar en derecho, por la comprobada falta de pago de cánones de arrendamiento en número suficiente conforme lo previsto en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como en efecto, pero sólo en forma parcial, toda vez que además del desalojo se pide el pago de los cánones insolutos, hasta agosto de 2007, y ha quedado demostrada la solvencia respecto de mayo, junio y julio del mismo año. ASI SE DECLARA.

CUARTA CONSIDERACION: Por último alega el demandado respecto de la solicitud de indexación contenida en el petitorio de la demanda, que para que ésta proceda es requisito que el deudor no haya pagado sus obligaciones, y que sea compelido por el acreedor al pago forzoso, en razón de la merma de su patrimonio por la pérdida del valor adquisitivo del dinero recibido.

Que en el presente caso, el arrendador se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que la pérdida que pudiere sufrir el arrendador en su patrimonio sólo es atribuible a él y en ningún caso es responsable de ésta, en razón de su negativa.

Al respecto observa este Juzgador que efectivamente, de acuerdo al contenido del expediente de consignaciones traído en copia certificada, el demandante conoce del mismo antes de la introducción de la demanda, desde el día 1º de junio de 2007, fecha en la que el Alguacil del Tribunal le notificó la consignación realizada por su inquilino correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de 2007, y el alegato de su negativa a recibir dichos pagos.

Así pues, el inquilino realizó el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo y abril de 2007, en forma extemporánea y en razón de ello dichas obligaciones incumplidas son susceptibles de corrección monetaria por efecto de la inflación, incluso la de agosto de 2007, cuyo pago no fue demostrado, mas no así las mensualidades de mayo, junio y julio de 2007, cuyo pago fue debidamente comprobado, ni aquellas que se siguieren causando, pues éstas forman parte de los daños y perjuicios reclamados, cuya ejecutividad se encuentra supeditada a que la presente decisión quede definitivamente firme.

Considera pertinente el Tribunal señalar que el actor no estaba obligado al retiro de aquellas mensualidades consignadas en forma extemporánea, más sí a poner la debida diligencia para obtener el desalojo, lo cual solicitó hasta el mes de octubre de este año. Por consiguiente, la indexación que puede acordarse sólo estaría referida a los cánones consignados en forma extemporánea además del mes de agosto de 2007, pero sólo a partir de la fecha de introducción de la demanda, hasta el día en que la presente decisión hubiere quedado definitivamente firme. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

-III-

Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción por DESALOJO interpuesta por F.J.F.H. contra L.F.Z.B., plenamente identificados al comienzo de este fallo. En consecuencia, se condena al demandado a lo siguiente: