Decisión de Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de Anzoategui, de 28 de Octubre de 2014
| Fecha de Resolución | 28 de Octubre de 2014 |
| Emisor | Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo |
| Ponente | Mirna Mas Y Rubi Sposito |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, veintisiete de octubre de dos mil catorce
204º y 155º
ASUNTO: BP02-R-2014-000214
DEMANDANTE: M.A.D.G., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.899.169 y de este domicilio.-
APODERADOS JUDICIALES: J.M.L. y P.C.I., abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros: 50.532 y 26.262 respectivamente.-
DEMANDADO: R.R.T., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.792.682 y de este domicilio.-
ABOGADA ASISTENTE: M.E.V., abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 20.273.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
En virtud de la apelación ejercida por el ciudadano R.R.T., parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 25 de marzo de 2.014, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento; intentara la ciudadana M.A.D.G.; contra el ciudadano R.R.T., todos ya identificados.-
Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:
De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia, que la pretensión del actor se encuentra encaminada a una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, mediante la cual alegó el actor en su libelo de demanda, lo siguiente:
…En fecha 30 de marzo del año 2.008, mi representada suscribió en forma privada contrato de arrendamiento con el ciudadano R.R.T. (…) el que consigno en original marcado con la letra “B” (…).
Ahora bien ciudadano Juez, a través del tiempo la relación fue satisfactoria, tan es así, que el contrato fue operando cumpliéndose cada año los aumentos de conformidad Índice Nacional de Precios al Consumidor, el cual ascendió hasta la cantidad en Un Mil Trescientos Bolívares (Bs: 1.300,oo). Este canon de arrendamiento fue cancelado en forma intermitente pero siempre cancelado hasta la mensualidad de mayo del 2.012, por lo que mi representada se dirigió en diversas oportunidades al local comercial arrendado tratando de hacer efectivas las mensualidades insolutas de los meses de Junio, Julio, Agosto; Septiembre; Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.012, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2.013, de los cuales consigno los recibos (…) el local se encuentra cerrado sin que en este haya algún tipo de actividad comercial, por lo que es de presumir que este arrendador no tienen interés alguno en continuar la relación arrendaticia, ni de pagar, como se evidencia de los recibos de pago (…).
Es por ello Ciudadano Juez, que en virtud de las razones antes expuestas DEMANDO al ciudadano R.R.T. (…) por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, según los términos convenidos en dicho contrato para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos M.Á.d.G. y R.R.T., anteriormente identificados. Cuyo objeto constituye un local comercial distinguido con el Nº 3, ubicado en la calle Anzoátegui con Avenida Fuerzas Armadas de la Ciudad de Barcelona, Municipio S.B., Estado Anzoátegui.
SEGUNDO: En hacer entrega inmediata del objeto contractual, totalmente desocupado de personas y de bienes y solvente con los servicios públicos y privados.-
TERCERO: Subsidiariamente reclamo el pago de Veinte Mil Ochocientos Bolívares (Bs: 20.800,oo) por concepto de cánones de arrendamientos estipulado en la Cláusula Tercera del contrato suscrito.
CUARTO: En pagar las costas y costos del presente procedimiento.-(…)
En la oportunidad de dar contestación el demandado lo hizo bajo las siguientes argumentaciones:
…Primero: Soy arrendatario del local comercial objeto de la presente causa desde el 30 de marzo del 2.008, donde celebre contrato de arrendamiento y desde entonces lleve una relación arrendaticia con la actora.
Segundo: Desde la fecha de inicio de nuestra relación arrendaticia hasta efectivamente mayo del 2012, sin ningún tipo de contratiempo por ninguna de las partes involucradas en la presente causa.
Tercero: Es de hacer notar que en nuestra relación arrendaticia, la ciudadana M.A.D.G., ya identificada, no ha mostrado, presentando o consignando documento alguno que acredite su condición de propietaria del referido local arrendado, lo cual, es cierto por cuanto el local comercial pertenece a un inmueble que una vez fue la casa de la familia Á.C., hoy Sucesión Á.C., lo cual no le requerí por cuanto habíamos hecho relaciones arrendaticias en forma cordial y amistosa, siempre interponiendo la buena fe y responsabilidad de ambas partes.-
Cuarto: A partir de la fecha indicada en el particular anterior la ciudadana M.A.D.G., ya identificada, procedió a dejar de cobrar las mensualidades respectivas, sin razón aparente, lo cual me extraño y fui a entrevistarme con ella, y me comunico en forma verbal que efectuó la venta del local arrendado (…), a un tercero de nombre H.P., quien es el propietario del Hotel Colonial, adyacente a la propiedad de la demandante y cuyos locales adicionales al arrendado por mí, este ciudadano le fue comprando con la intención de remodelar y ampliar su negocio hotelero, como efectivamente lo hizo. (…)
Quinto: En virtud de esta conversación, y por cuanto la demandante efectivamente dejo de cobrar el canon de arrendamiento, ya que no era la propietaria, espere que el nuevo dueño se presentara al local arrendado para detallar las formas y circunstancias de mi condicen de arrendatario y proceder a efectuarle el pago de los cánones de arrendamiento a los que tenía derecho como propietario, lo cual no sucedió.- (…)
Por lo antes expuesto, a todo evento niego, rechazo y contradigo categóricamente en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados en el libelo de la demanda, como en la adecuación de las normas jurídicas incoadas en el mismo, como fundamento de la acción ejercida, e interpongo como defensa de fondo, la falta de cualidad e interés, contemplada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la accionante alega ser la arrendadora de un inmueble sin acreditarse como tal en la presente causa. Ya sea en su condición de propietaria, arrendadora o representante judicial de la Sucesión Á.C.. (…)
Planteada la litis de esta manera, antes de pasar este Juzgado a pronunciarse sobre el fondo del asunto, hace el siguiente Punto Previo:
PUNTO PREVIO:
Alegó el actor en su libelo de demanda, lo siguiente:
“…En fecha 30 de marzo del año 2.008, mi representada suscribió en forma privada contrato de arrendamiento con el ciudadano R.R.T. (…) el que consigno en original marcado con la letra “B” (…).
Ahora bien ciudadano Juez, a través del tiempo la relación fue satisfactoria, tan es así, que el contrato fue operando cumpliéndose cada año los aumentos de conformidad Índice Nacional de Precios al Consumidor, el cual ascendió hasta la cantidad en Un Mil Trescientos Bolívares (Bs: 1.300,oo). Este canon de arrendamiento fue cancelado en forma intermitente pero siempre cancelado hasta la mensualidad de mayo del 2.012, por lo que mi representada se dirigió en diversas oportunidades al local comercial arrendado tratando de hacer efectivas las mensualidades insolutas de los meses de Junio, Julio, Agosto; Septiembre; Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.012, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2.013, de los cuales consigno los recibos (…) el local se encuentra cerrado sin que en este haya algún tipo de actividad comercial, por lo que es de presumir que este arrendador no tiene interés alguno en continuar la relación arrendaticia, ni de pagar, como se evidencia de los recibos de pago (…).
Ahora bien, de lo antes expuesto se evidencia que la parte actora pretende el pago de los meses insolutos, del contrato suscrito entre las partes, el cual según el contenido de la cláusula segunda, se estableció por un lapso de “un (1) año fijo contado a partir del 30 de marzo de 2.008 hasta el 30 de marzo de 2.009.”, evidenciándose de actas que no consta otro contrato en el cual se prorrogara legalmente la relación arrendaticia, razón por la cual debe entenderse que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado.- Y así se declara.-
Dicho esto, señala el contenido del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.-“
Por su parte, dispone el contenido del artículo 34, ejusdem, lo siguiente:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…)
De las normas antes señaladas, se evidencia que de las mismas se deriva el sustento legal a los fines de poder intentar la acción a seguir, es decir, Cumplimiento de Contrato, Resolución o Desalojo; las cuales, si bien es cierto, se sustancian por el mismo procedimiento, no es menos cierto, que cada acción produce un efecto diferente.- Y así se declara.-
En este sentido, y en atención al caso de marras, observa quien aquí decide, que la parte actora persigue a su decir, la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, cuya relación arrendaticia comenzó mediante contrato suscrito y firmado entre las partes, en fecha 30 de marzo de 2.008, con una duración de un (01) año, culminando el mismo en fecha 30 de marzo de 2.009, y una vez precluído el mismo, la relación arrendaticia continuo de mutuo y común acuerdo entre las partes, sin que las mismas llegaran a firmar posteriormente contrato alguno o notificación; pero cumpliendo la arrendataria con el pago de los cánones de arrendamiento (hasta con un incremento acordado); y por su parte, el arrendador aceptando los mismos, por lo que reitera quien aquí decide, que dicha relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado no procediendo la Resolución de Contrato, sino por el contrario el Desalojo del local.- Y así se declara.-
En este sentido, aún cuando el Tribunal de la causa dictó auto de admisión en la presente causa, es necesario señalar el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en atención a la posibilidad del Juez de pronunciarse sobre la inadmisibilidad de la demanda incoada en cualquier grado y estado de la causa, si hubiere alguna causal que la justifique, en fallo N° 1618, de fecha 18 de abril de 2004, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., expediente N° 03-2946:
…La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. (…omisis…)
Subrayado y negrilla del Tribunal
A mayor abundamiento, sobre la admisión de la acción y su carácter de orden público, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 30 de julio de 2009, con ponencia del Magistrado Ortiz Hernández, (Exp. N° 2009-0039), manifestó:
“…La prohibición de la ley de admitir la demanda, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes…
(Omissis)
…Lo que determina que el Juez podrá declararlo in limine litis, en el momento de pronunciarse sobre la admisión de la demanda o de la acción, pero sí este no lo hace, el demandado podrá así oponerlo como una cuestión previa. Pero no imposibilita al Juez para actuar de oficio, como ya se explicó, al ser materia de orden público y estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, todo lo cual tiene actualmente un gran soporte constitucional, conforme a lo estatuido en los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al establecer un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político; el derecho de igualdad para acceder a la justicia, a la tutela de los derechos, a la justicia imparcial, equitativa, sin formalismos o reposiciones inútiles; así como el debido proceso y el derecho a la defensa; y un proceso como el instrumento fundamental para la realización de la justicia.
Criterios estos, que acoge esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de resguardar la doctrina de la legislación, en tal sentido, siendo que la parte actora demandó la Resolución de Contrato de Arrendamiento fundamentada en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual era a tiempo indeterminando, procediendo el Desalojo y no la acción intentada, es por lo que considera este Juzgado que la misma debe ser declarada INADMISIBLE IN LIMINIS LITIS de conformidad con lo establecido en el artículo 341 ejusdem, como en efecto.- Así se declara.-
D E C I S I Ó N.-
Con base a las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:
CON LUGAR la apelación ejercida por el ciudadano R.R.T., asistido de abogado, en su carácter de demandado; contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 25 de Marzo de 2.014.-
REVOCADA la sentencia dictada por el Juzgado del Primero del Municipio S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 25 de Marzo de 2.014.-
INADMISIBLE IN LIMINIS LITIS la presente demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpusiera la ciudadana M.A.D.G.; contra el ciudadano R.R.T., todos ya identificados.- Y así se decide.-
Dada la naturaleza de la decisión dictada no hay condenatoria en costas.- Y así también se decide.-
Notifíquese a las partes y una vez que conste en autos la última notificación que de ellas se haga bájese a su Tribunal de origen.-
Regístrese y publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los veintisiete (27) días del mes de Octubre del año 2.014.- Años 204º de la Federación y 155º de la Independencia.-
La Juez.,
Dra. M.M. y R.S..
El Secretario.,
Abg. J.A.L..-
En esta misma fecha (27/10/2.014), siendo las 3:20 p.m, se dictó y público la anterior sentencia., conste.,
El Secretario.,
ASUNTO: BP02-R-2014-000214
