Sentencia nº RC.000831 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 14 de Diciembre de 2012

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2012-000409

Magistrado Ponente: Luís Antonio Ortiz Hernández

En el juicio por nulidad de documento, incoado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Obligación Alimentaria de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, por la sociedad mercantil MEDITERRANEO, C.A., representada judicialmente por los profesionales del derecho E.F.R.A. y B.C.R.C., contra los ciudadanos JOUVENTH C.R.B. y A.J.D.O., representados por este último; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de “Menores” de la misma circunscripción judicial, en fecha 30 de marzo de 2012, dictó sentencia declarando sin lugar el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandante y sin lugar la demanda, confirmando así la sentencia apelada. Se condenó en costas del recurso a la parte actora apelante.

Contra la indicada sentencia la parte demandante anunció recurso de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. No hubo impugnación.

Concluida la sustanciación del recurso y cumplidas las demás formalidades de ley, pasa la Sala a dictar sentencia bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, en los siguientes términos:

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

-ÚNICA-

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, por incongruencia negativa.

Expresa el formalizante:

“...Al amparo del ordinal 1 del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil denuncio por parte de la recurrida la violación de los artículos 12 y ordinal 5 del artículo 243 eiusdem, por incurrir en el vicio de incongruencia negativa.

Dice la recurrida:

…Omissis…

Ahora bien, en el escrito libelar se alegó lo siguiente.

Es el caso ciudadano Juez, que el referido ciudadano no ha obtenido hasta la presente fecha la aprobación por parte de cualquier entidad Bancaria o Financiera del crédito respectivo para honrar el pago del saldo insoluto, lo que significa, que no solamente se encuentran vencidos los lapsos contractuales de los “sesenta (60) días, luego de la firma del presente contrato…” sino además, los “sesenta días (60) días adicionales para pagar el saldo deudor siempre que el crédito haya sido aprobado…” pues la condición contractual exigida de la aprobación del crédito por parte de la entidad Bancaria (sic), nunca se dio.

No existe duda alguna que, en este caso, estamos en presencia de un contrato sinalagmático, por el cual las partes se obligan en forma recíproca y simultáneamente y por consiguiente, la parte que incumple su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte, como sucede en el caso que nos ocupa al haber incumplido el optante comprador con su obligación de pago del saldo del precio de venta en la forma convenida en el contrato de marras, muy a pesar, que mi representada dio cumplimiento en su totalidad a la ejecución y terminación de la obra sobre el inmueble de marras según se demuestra del PERMISO DE CONSTRUCCIÓN expedido por la Dirección de Ingeniería y Ordenamiento U.d.M.S.R.d.C.d.E.T., de fecha 12 de enero del 2006 y de la C.D.H. expedido (sic) por dicho organismo en fecha 13 de julio del 2007, los cuales produzco y opongo.

Sin embargo ciudadano Juez, a pesar que el referido contrato tiene apariencia de legalidad, es decir, sin vicios que afecten su eficacia y validez, el mismo adolece de vicios que lo ilegitima y lo convierte en ineficaz a los efectos de cualquier reclamación que haga una de las partes en caso de incumplimiento de la otra, esto es, en razón que violenta el artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en cuyo contenido se dispone “toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos” al establecer dicho Contrato en la Cláusula Quinta “El presente contrato podrá ser disuelto sin necesidad de intervención judicial por el OPTANTE VENDEDOR en el caso siguiente: por el incumplimiento por parte del OPTANTE COMPRADOR de una cualquiera de las Cláusulas establecidas en este contrato, y para ello el OPTANTE COMPRADOR acepta desde ya que se proceda a lo estipulado en la cláusula anterior”.

Ello significa, que le corresponde a la parte demandada, en base al principio de inversión de la carga de la prueba, excepcionarse y probar en el proceso que se dio cumplimiento al alegato formulado por mi representado, esto es, presentar la prueba de aprobación por parte de cualquier entidad bancaria o financiera del crédito respetivo para honrar el pago del saldo insoluto, lo que significa, que no solamente se encuentran vencidos los lapsos contractuales de los “sesenta (60) días, luego de la firma del presente contrato…” sino además, los “sesenta días (60) días adicionales para pagar el saldo deudor siempre que el crédito haya sido aprobado…” pues la condición contractual exigida de la aprobación del crédito por parte de entidad bancaria, nunca se dio, ello, por aplicación del artículo 1.354 del Código Civil, que a la letra señala: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Tal circunstancia no fue valorada por el juez de la recurrida y la misma tiene influencia determinante en el dispositivo de la sentencia, requisito este que viene exigiendo la doctrina para que un quebrantamiento de esta especie pueda dar lugar a la anulación del fallo, esto es: Que se hace necesario comprobar el incumplimiento de los Optantes Compradores para instar la actividad jurisdiccional y determinar, si hubo o no, incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas del contrato de marras, para luego, en el dispositivo del fallo la recurrida determine, si ese incumplimiento de los optantes compradores de una cualquiera de las cláusulas del contrato convierte al mismo disuelto de pleno derecho, sin necesidad de intervención judicial, conforme al encabezamiento de la cláusula quinta de la citada convención, que a la letra señala: (…)

Simplemente, el juez de la recurrida se limitó a valorar el resto de las pruebas aportadas por las partes, sin que nada hubiese dicho sobre la denuncia antes formulada y hace un análisis del contenido de las cláusulas cuarta y quinta del contrato de marras, concluyendo: “De lo expuesto en el párrafo que antecede se sigue que en aquellos casos en que un contrato bilateral se establezca una cláusula que prevea la resolución del contrato por la sola voluntad de una de las partes, tal estipulación debe reputarse como no escrita…”, contraviniendo con ello, el contenido del artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que a la letra señala: “Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos”, inficionando de nulidad absoluta el contrato en cuestión por aplicación del artículo 6 y 1.357 (sic) del Código Civil.

Establece el artículo 243, ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

…Omissis…

La recurrida no analizó y decidió todos los alegatos expresados en el libelo de la demanda, lo cual, constituye para el sentenciador una obligación de análisis, de estudio e integración de todas y cada una de las pretensiones del actor, para cumplir con ello con el requisito de congruencia.

Al no decir nada sobre la denuncia antes formulada, incurrió en el vicio de incongruencia negativa.

…Omissis…

Dicho error impidió al fallo alcanzar su finalidad, pues condujo a la declaratoria sin lugar de la demanda…

(Negrillas, cursivas y subrayado del texto transcrito)

La Sala para decidir observa:

Denuncia el formalizante que el juez de la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia negativa al omitir pronunciamiento acerca del alegato formulado por la parte demandante en su escrito libelar, consistente en el incumplimiento de la obligación de pago de los demandados (optantes compradores) en la forma convenida en el contrato cuya nulidad se demanda.

Asevera que correspondía a la parte demandada demostrar en juicio la aprobación por parte de cualquier entidad bancaria o financiera del crédito solicitado para la compra del inmueble en cuestión, para dar así cabal cumplimiento a lo estipulado en el contrato, y por tanto correspondía al juez de la recurrida emitir un pronunciamiento que determinara el cumplimiento o no de dicha obligación, lo que a decir del formalizante influiría determinantemente en el dispositivo del fallo.

No obstante lo anterior, la Sala evidencia que de la propia denuncia, así como del extracto del escrito de formalización titulado “Relación breve del proceso”, lo que se demanda en el caso de autos es la nulidad absoluta del contrato de opción a compra por carecer de causa lícita y por violentar el precepto contenido en el artículo 138 constitucional según el cual “Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos”.

En tal sentido, señala el formalizante en la narración que hiciere de los hechos lo siguiente:

“En el presente caso, se demanda la NULIDAD ABSOLUTA del contrato de opción a compra celebrado en fecha 1 de agosto de 2007 (…), sobre la base de que el referido contrato de pre-venta está inficionado de nulidad absoluta, en virtud, que contraviene lo establecido en el numeral 3 del artículo 1.141 del Código Civil, relativo a uno de los requisitos para la existencia de todo contrato, esto es, “una causa lícita”, en concordancia con lo establecido en el artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que dispone: “Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos” al contener en la Cláusula Quinta a la letra lo siguiente: “El presente contrato podrá ser disuelto sin necesidad de intervención judicial por el OPTANTE VENDEDOR en el caso siguiente: por el incumplimiento por parte del OPTANTE COMPRADOR de una cualquiera de las Cláusulas establecidas en este contrato, y para ello el OPTANTE COMPRADOR acepta desde ya que se proceda a lo estipulado en la cláusula anterior”.

Dicha cláusula contraviene uno de los requisitos para la existencia de todo contrato, esto es, “una causa lícita” prevista y regulada en el artículo 1.141 del Código Civil (…).

Analizando el caso de marras, observamos que la referida cláusula quinta dispone que sin necesidad de intervención judicial el optante vendedor por considerar que el incumplimiento por parte del optante comprador, que a su entender, contravenga cualquiera de las cláusulas del contrato, le permite unilateralmente disolver el contrato sin que medie la intervención por parte del Estado a través de los órganos jurisdiccionales o Tribunales de la República de Venezuela (sic), convierte en que ésta y las demás cláusulas contractuales, por formar un todo, se vean inficionadas de nulidad absoluta al violentar directamente lo dispuesto en el numeral 3 del artículo 1.141 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (Negrillas, cursivas y subrayado del texto transcrito)

Asimismo, en el escrito libelar los demandantes señalan lo que a continuación se transcribe:

…No existe duda alguna que, en este caso, estamos en presencia de un contrato sinalagmático, por el cual las partes se obligan en forma recíproca y simultáneamente y por consiguiente, la parte que incumple su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte, como sucede en el caso que nos ocupa al haber incumplido el optante comprador con su obligación de pago del saldo del precio de venta en la forma convenida en el contrato de marras, muy a pesar, que mi representada dio cumplimiento en su totalidad a la ejecución y terminación de la obra sobre el inmueble de marras (…)

Sin embargo ciudadano Juez, a pesar que el referido contrato tiene apariencia de legalidad, es decir, sin vicios que afecten su eficacia y validez, el mismo adolece de vicios que lo ilegitima y lo convierte en ineficaz a los efectos de cualquier reclamación que haga una de las partes en caso de incumplimiento de la otra, esto es, en razón que violenta el artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en cuyo contenido se dispone “toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos” al establecer dicho Contrato en la Cláusula Quinta “El presente contrato podrá ser disuelto sin necesidad de intervención judicial por el OPTANTE VENDEDOR en el caso siguiente: por el incumplimiento por parte del OPTANTE COMPRADOR de una cualquiera de las Cláusulas establecidas en este contrato, y para ello el OPTANTE COMPRADOR acepta desde ya que se proceda a lo estipulado en la cláusula anterior”

…Omissis…

Por consiguiente, por las razones de hecho antes señaladas (…) acudo a su noble oficio para demandar como formalmente demando, de conformidad con los artículos 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 6, 168, 1.157 y 1.346 del Código Civil a los ciudadanos (…) para que convengan o en su defecto sean obligados a ello por el propio Tribunal en la NULIDAD ABSOLUTA DEL DOCUMENTO DE PREVENTA de fecha 01 de Agosto del 2.007…

(Subrayado de esta Sala. Negrillas del texto transcrito)

Aunado a lo anterior, observa la Sala que en fecha 13 de marzo de 2008, el tribunal de la causa dictó auto solicitando a la parte actora precisar la calificación de la demanda, valga decir, si es por resolución del contrato de preventa o por nulidad de contrato de preventa, siendo que el apoderado actor mediante diligencia ratificó que la demanda era por nulidad absoluta del documento de preventa.

De lo anterior se infiere fehacientemente que la decisión del juzgador de alzada debía estar constreñida –como en efecto lo estuvo-, a la sola determinación de si el contrato calificado por los actores como de preventa estaba viciado de nulidad absoluta o no.

Siendo ello así, determinar si la parte demandada demostró en juicio la aprobación del crédito por parte de cualquier entidad bancaria, o en definitiva, pronunciarse sobre el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones estipuladas en el contrato, carece de relevancia alguna, habida cuenta que lo que se pretende es la nulidad del convenio por transgredir éste (en palabras del formalizante) uno de los elementos esenciales para la existencia y validez de todo contrato como lo es la causa lícita.

Distinto es, cuando lo que se pretende es ejercer una acción de resolución de contrato, en cuyo caso la verificación del cumplimiento de las obligaciones pactadas por partes contratantes cobra vital importancia para su procedencia.

Precisado lo anterior, considera esta Sala que el fallo dictado en alzada cumplió a cabalidad con el requisito de congruencia del fallo, al emitir su decisión bajo los siguientes términos:

…Aparece de autos que la demandante dedujo pretensión de nulidad del convenio que califica de preventa y que celebró con los demandados, contenido en documento privado de fecha 1 de Agosto de 2007, a los folios 23 al 26 y que versa sobre el inmueble descrito en la primera parte de esta sentencia.

Se evidencia igualmente de autos que la parte actora expresa en su libelo y lo ratifica, a requerimiento del Tribunal de la causa, que la acción por ella deducida es de nulidad absoluta de tal documento de preventa, pues basa su pretensión en la alegada circunstancia de que, por contener el aludido contrato cláusulas o disposiciones que prevén la posibilidad de que las partes, de forma unilateral e individualmente, disuelvan el contrato, con ello se configuraría una usurpación de las funciones jurisdiccionales atribuidas a los Tribunales de la República, que son los llamados por la ley a resolver, a instancia de parte y mediante sentencia, los contratos, por lo que, en el sentir de la parte actora, el contrato en cuestión nació viciado de nulidad absoluta al contrariar lo dispuesto por el artículo 138 de la Constitución Nacional.

Siendo ello así, considera este sentenciador necesario dejar claramente establecido cuál es la verdadera naturaleza jurídica de la acción de nulidad deducida, habida cuenta de que el apoderado actor afirma en su libelo y lo ratifica a posteriori que la pretensión deducida tiene por objeto obtener la declaración de la nulidad absoluta del contrato celebrado entre su representada y los codemandados de autos.

En ese orden de ideas se aprecia que el profesor J.M.-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato” (Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1993), señala como características de la acción de nulidad absoluta, las siguientes:

1) que la legitimación activa para deducirla corresponde a cualquiera que tenga interés en hacerla valer y puede ser invocada contra cualquier persona;

2) la no posibilidad de confirmar o convalidar el contrato viciado de nulidad absoluta, pues, al responder los elementos esenciales del contrato al interés general, la trasgresión a las reglas legales dirigidas a proteger algunos de esos intereses generales, engendran la nulidad absoluta; y

3) su imprescriptibilidad.

De las características que definen la acción de nulidad absoluta, antes señaladas, interesa a los fines de esta decisión, la indicada bajo el número 2) y, por tanto, es preciso determinar si el objeto del contrato impugnado trasciende el ámbito de la esfera personal y patrimonial de quienes lo suscribieron y si sus efectos, derivados y consecuencias afectan o pueden afectar el interés general, o lesionan normas que protejan intereses de carácter general o colectivo.

Pero, antes de entrar al examen de las cláusulas que, según afirma el apoderado actor, contienen vicios que afectan de nulidad absoluta el contrato en cuestión, aprecia este sentenciador que dicho convenio está extendido en un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada, por lo que debe tenerse como formalmente reconocido a tenor de lo previsto por el artículo 1.363 del Código Civil. Por tanto, tiene entre los otorgantes del mismo y erga omnes la misma eficacia probatoria que un instrumento público y hace fe de la verdad de las declaraciones en él contenidas.

Establecido lo anterior, del análisis y apreciación que este juzgador ha efectuado del contrato cuya nulidad absoluta pretende la parte actora sea declarada judicialmente, se colige que, en efecto, se trata de un convenio contenido en documento privado, suscrito el 1 de Agosto de 2007, a través del cual las partes celebran una negociación que tiene por objeto derechos y obligaciones que apuntan al compromiso de vender, asumido por la parte actora, y al compromiso de comprar, asumido por los demandados, el inmueble cuyos linderos, medidas, ubicación y demás características que lo individualizan quedaron señaladas en la primera parte de este fallo, bajo las condiciones y en los términos o plazos fijados en el contrato. Este documento cursa a los folios 23 al 26.

Aprecia igualmente este Tribunal Superior que las partes comenzaron a ejecutar las prestaciones que a favor y a cargo de cada una de ellas establecieron en el convenio en cuestión; circunstancia esa que, adminiculada a la apreciación expresada en el párrafo precedente, contribuye a determinar que en el ánimo de los contratantes nunca estuvo presente la intención de transgredir normas o preceptos que tienen por objeto la protección de intereses de carácter general o colectivo; mucho menos usurpar funciones propias de los órganos judiciales, pues, a lo sumo, y con base en la interpretación que este Tribunal Superior efectúa sobre el verdadero alcance y propósito de las cláusulas cuarta y quinta del contrato en cuestión, que son las que, en efecto, prevén la posibilidad de que las partes puedan declarar disuelto el contrato de forma unilateral, lo que los contratantes quisieron estipular allí no es otra cosa que simples condiciones potestativas resolutorias del convenio, ex artículos 1.198 único aparte del Código Civil en concordancia con lo establecido en el encabezamiento del único aparte del artículo 1.199 del mismo código; interpretación que esta superioridad realiza autorizado para ello por el artículo 12 in fine del Código de Procedimiento Civil.

En efecto, la cláusula cuarta del contrato prevé la posibilidad de que los optantes compradores, vale decir, los hoy demandados, desistan de la negociación de compraventa a la cual se comprometieron ambas partes, en cuyo caso, lo participarán por escrito a la optante vendedora, la cual tendrá derecho a retener, a título de daños y perjuicios el diez por ciento (10 %) de las cantidades de dinero que se le hubieren pagado y a reintegrar a los optantes compradores el remanente dentro del plazo estipulado en dicha cláusula; estableciéndose además que una vez notificada la optante vendedora de la decisión de desistir de la celebración de la compraventa adoptada por los optantes compradores, aquella queda en libertad de ofrecer el inmueble a terceros.

La intervención activa de ambas partes contratantes en el cumplimiento de la condición potestativa resolutoria contenida en la cláusula cuarta del contrato que se examina, excluye la posibilidad de subsumirla en los supuestos de la norma del artículo 1.202 ejusdem, esto es, de reputársela nula.

Por otro lado y en cuanto a la cláusula quinta del contrato objeto de la presente determinación e interpretación, considera este sentenciador que ella contiene una mera causal o simple motivo de resolución del contrato por incumplimiento de los optantes compradores; incumplimiento ese que, de ocurrir en la práctica, legitimaría a la optante vendedora para instar la actividad jurisdiccional a objeto de obtener la resolución del contrato más los accesorios que estime a bien demandar.

A lo señalado en los párrafos precedentes se debe adicionar que en el presente caso, al fundamentar la parte actora su pretensión de nulidad absoluta del contrato en cuestión sobre la afirmación de que el mismo nació viciado de nulidad, ya que encierra una usurpación de funciones en razón de que allí se estipuló que las partes puedan, unilateralmente y sin necesidad de la intervención de un órgano judicial, disolver tal acuerdo de voluntades, ciertamente está invocando como fundamento de su acción así deducida una situación hipotética, pues, para que realmente pudiera ocurrir en la práctica tal usurpación, es necesario que una cualquiera de las partes contratantes exteriorice su voluntad de considerar disuelto el convenio, mediante un acto que contenga tal voluntad y que, además lo ponga en conocimiento de la otra parte, sin cumplir formalidad legal alguna.

Pero mientras ello no ocurra así, el contrato mantiene su validez legal y eficacia jurídica, debiendo tenerse en cuenta, en todo caso, que si en efecto ocurriese que una de las partes decidiere dar por disuelto el contrato y le notifica tal decisión a la otra parte, en esas circunstancias lo que vendría a ser inválido, nulo e ineficaz no es el contrato en si mismo, sino el acto de manifestación de la voluntad de la parte contratante de considerar unilateralmente disuelto el contrato sin que medie la intervención de un órgano jurisdiccional competente para declarar extinguida la convención.

De lo expuesto en el párrafo que antecede se sigue que en aquellos casos en que en un contrato bilateral se establezca una cláusula que prevea la disolución del contrato por la sola voluntad de una de las partes, tal estipulación debe reputarse como no escrita. Empero, en el caso de autos y conforme a la interpretación que este Tribunal Superior ha hecho del contenido de las cláusulas cuarta y quinta del contrato cuya nulidad se pretende, en realidad tales estipulaciones no constituyen otra cosa que meros motivos o causales de resolución del contrato.

Sentadas las premisas que anteceden, aprecia este juzgador que en estas actas procesales no se encuentra comprobado en forma alguna que haya ocurrido el supuesto de hecho contemplado por la norma del artículo 138 constitucional, pues, ciertamente no existe en los autos elemento probatorio alguno que demuestre de forma fehaciente que los codemandados declararon, de forma unilateral su voluntad de considerar disuelto el contrato celebrado con la demandante el 1 de Agosto de 2007 y que tiene por objeto la preventa del inmueble descrito en la primera parte de esta sentencia, por lo que, ciertamente no existe evidencia alguna de que se haya incurrido en usurpación de funciones propias de los órganos judiciales y, por consiguiente, la pretensión de la demandante debe necesariamente sucumbir...

En tal sentido, esta Sala determina que en el caso concreto es improcedente a todas luces la denuncia de incongruencia, ya que aún cuando el juez de alzada no se haya pronunciado sobre la falta de pago del saldo insoluto por parte de los demandados en la forma convenida en el contrato, lo cierto es, que el tema decidendum de la presente controversia estaba delimitado por la acción de nulidad absoluta del contrato, lo que es absolutamente contrario y excluyente de toda denuncia tendiente a obtener la resolución del contrato, acción esta última que presupone la validez del mismo.

Por tanto, esta Sala desecha la presente denuncia por violación de los artículos 12 y 243 ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil, por no estar inficionada la sentencia recurrida en el vicio de incongruencia negativa. Así se establece.-

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

-ÚNICA-

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción en la recurrida de los artículos 1.198 único aparte, 1.199, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por falsa aplicación, y la violación de los artículos 6, 1.141 numeral 3° del Código Civil, 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 18 del la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, por falta de aplicación.

Por vía de argumentación se sostiene:

Al amparo del ordinal 2 del artículo 313, en concordancia con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil , denuncio por parte de la recurrida la infracción de los artículos 1.198 único aparte, 1.199, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por indebida aplicación; y la violación de los artículos 6, numeral 3 del artículo 1.141 del Código Civil, 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, por falta de aplicación.

Dice la recurrida:

…Omissis…

Aquí yerra la recurrida al considerar que en aquellos casos en que en un contrato bilateral se establezca una cláusula que prevea la disolución del contrato por la sola voluntad de una de las partes, tal estipulación debe reputarse como no escrita, tal situación, no solamente es atentatorio al orden público, ya que no pueden ser relajadas por voluntad de las partes, afirmación ésta, que encuentra su soporte en el artículo 6 del Código Civil, que señala: “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”.

Sino porque además, se estarían suprimiendo actos que son propios de los órganos jurisdiccionales de los Tribunales de la República y que por aplicación del artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela “Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos”.

El artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, señala a la letra: “No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula…”

En el caso sub lite, el contrato de marras establece: “Cláusula Quinta: El presente contrato podrá ser disuelto sin necesidad de intervención judicial por el OPTANTE VENDEDOR en el caso siguiente: por el incumplimiento por parte del OPTANTE COMPRADOR de una cualquiera de las Cláusulas establecidas en este contrato, y para ello el OPTANTE COMPRADOR acepta desde ya que se proceda a lo estipulado en la cláusula anterior”.

Como podrá observarse, no le es dado a los vendedores establecer en los contratos rescisión del contrato de manera unilateral, pues con ello, se estarían violando normas de orden público, al permitir por convenios particulares relajar dichas normas, por expresa aplicación del artículo 6 del Código Civil y, 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria.

En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido: (…) (Cf.r s. SC n 568/2.000, de 20 de junio, caso Aerolink Internacional S.A; 1.097/2.001 de 22 de junio, caso: J.A.H. y otros.)

Como es de rigor, como normas que la recurrida debió aplicar, y no aplicó y que han de aplicarse para resolver la presente controversia, tenemos: El artículo 6 del Código Civil que consagra: (…).

En este caso, la norma prohibitiva que regula tal situación la tenemos en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria que señala: (…), pues, prohíbe al considerar que no es válido y por ende se considera nula cualquier estipulación que permita rescindir los contratos unilateralmente por parte de la vendedora.

El artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que establece: (…), pues, de aceptar que las partes por medio de un contrato, relajen normas de orden público sin que medie intervención judicial y que el juez de la recurrida en base al principio IURA NOVIT CURIA con vista de los hechos expuestos por el actor, de los alegados por el demandado y de los probados en el juicio, aplicando en (sic) derecho a tales hechos, debió concluir que el contrato de marras está inficionado de nulidad absoluta por violación de los artículos 6 del Código Civil, 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 18 de la Ley contra la Estafa inmobiliaria, lo cual pido así se declare…

(Negrillas, cursivas y subrayado del texto transcrito)

La Sala para decidir observa:

Denuncia el formalizante el error en que incurrió el juez de alzada al considerar que en aquellos casos en que en un contrato bilateral se establezca una cláusula que prevea la disolución del contrato por la sola voluntad de una de las partes, valga decir, unilateralmente, tal estipulación debe reputarse como no escrita, cuando a decir de quien recurre en casación, tal estipulación es atentatoria de los artículos 6 del Código Civil, 138 del Texto Fundamental y 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria.

Señala –sin fundamentación alguna-, que el juez de la recurrida aplicó falsamente los artículos 1.198 único aparte, 1.199, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y delata como normas que el juez debió aplicar y no lo hizo, los artículos 6, 1.141 numeral 3° del Código Civil, 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 18 del la Ley contra la Estafa Inmobiliaria.

Ahora bien, en relación con las denuncias por falsa aplicación, debe insistir esta Sala en lo señalado en reiteradas oportunidades sobre la adecuada fundamentación del recurso de casación, en el sentido de que constituye una carga del formalizante indicar cuál o cuáles normas fueron infringidas pero siempre acompañado de un razonamiento que indique cómo, cuándo y en qué sentido se produjeron tales infracciones.

En el caso de autos, ha debido el formalizante expresar las razones que demuestren la falsa aplicación de los artículos 1.198 único aparte, 1.199, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, relativos los dos primeros a las obligaciones condicionales y los tres últimos a los instrumentos públicos, mas sin embargo, no realizó consideración alguna que permita a esta Sala entender en qué sentido tales normas fueron falsamente aplicada, razón por la cual debe esta Sala irremediablemente desechar la denuncia formulada por falsa aplicación.

Por su parte, delata la parte recurrente en casación que la cláusula quinta del contrato cuya nulidad se demanda consagra la disolución unilateral del contrato sin necesidad de intervención judicial, lo que a su decir vulnera normas de orden público, razón por la cual el juez de alzada ha debido declarar la nulidad del contrato en aplicación de los artículos 6 del Código Civil, 138 del Texto Fundamental y 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria.

Sobre el particular, el juez de la recurrida precisó:

…A lo señalado en los párrafos precedentes se debe adicionar que en el presente caso, al fundamentar la parte actora su pretensión de nulidad absoluta del contrato en cuestión sobre la afirmación de que el mismo nació viciado de nulidad, ya que encierra una usurpación de funciones en razón de que allí se estipuló que las partes puedan, unilateralmente y sin necesidad de la intervención de un órgano judicial, disolver tal acuerdo de voluntades, ciertamente está invocando como fundamento de su acción así deducida una situación hipotética, pues, para que realmente pudiera ocurrir en la práctica tal usurpación, es necesario que una cualquiera de las partes contratantes exteriorice su voluntad de considerar disuelto el convenio, mediante un acto que contenga tal voluntad y que, además lo ponga en conocimiento de la otra parte, sin cumplir formalidad legal alguna.

Pero mientras ello no ocurra así, el contrato mantiene su validez legal y eficacia jurídica, debiendo tenerse en cuenta, en todo caso, que si en efecto ocurriese que una de las partes decidiere dar por disuelto el contrato y le notifica tal decisión a la otra parte, en esas circunstancias lo que vendría a ser inválido, nulo e ineficaz no es el contrato en si mismo, sino el acto de manifestación de la voluntad de la parte contratante de considerar unilateralmente disuelto el contrato sin que medie la intervención de un órgano jurisdiccional competente para declarar extinguida la convención.

De lo expuesto en el párrafo que antecede se sigue que en aquellos casos en que en un contrato bilateral se establezca una cláusula que prevea la disolución del contrato por la sola voluntad de una de las partes, tal estipulación debe reputarse como no escrita. Empero, en el caso de autos y conforme a la interpretación que este Tribunal Superior ha hecho del contenido de las cláusulas cuarta y quinta del contrato cuya nulidad se pretende, en realidad tales estipulaciones no constituyen otra cosa que meros motivos o causales de resolución del contrato.

Sentadas las premisas que anteceden, aprecia este juzgador que en estas actas procesales no se encuentra comprobado en forma alguna que haya ocurrido el supuesto de hecho contemplado por la norma del artículo 138 constitucional, pues, ciertamente no existe en los autos elemento probatorio alguno que demuestre de forma fehaciente que los codemandados declararon, de forma unilateral su voluntad de considerar disuelto el contrato celebrado con la demandante el 1 de Agosto de 2007 y que tiene por objeto la preventa del inmueble descrito en la primera parte de esta sentencia, por lo que, ciertamente no existe evidencia alguna de que se haya incurrido en usurpación de funciones propias de los órganos judiciales y, por consiguiente, la pretensión de la demandante debe necesariamente sucumbir…

(Negrillas y subrayado de esta Sala)

De la anterior transcripción se desprende fehacientemente que el juez de la recurrida en efecto analizó la norma contenida en el artículo 138 constitucional que consagra “Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos”, concluyendo, acertadamente, que en el caso de autos ninguna de las partes contratantes ha exteriorizado su voluntad de considerar disuelto el convenio de forma unilateral, razón por la cual mal podría hablarse de usurpación de funciones; señalando asimismo, que de generarse la situación hipotética de que alguna de las partes disuelva unilateralmente el contrato sin mediar intervención judicial alguna, tal forma de proceder acarrearía la nulidad de este acto de manifestación mas no la nulidad del contrato, en cuyo caso, lo procedente sería –ya en términos de esta Sala- ejercer una demanda de nulidad de un acto de rescisión unilateral de un contrato de preventa.

La anterior fundamentación, excluye a su vez la aplicación del artículo 6 del Código Civil, debido a que las partes no han renunciado ni relajado leyes en cuya observancia están interesados el orden público y las buenas costumbres.

En tal sentido, considerando que en el caso de autos no se ejercitó ninguna acción tendiente a disolver el contrato de forma unilateral y sin intervención judicial, mal podrían ser aplicables los artículos 6 del Código Civil y 138 del Texto Fundamental.

Por último, en relación con la denuncia por falta de aplicación del artículo 18 de la novísima Ley contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial de fecha 30 de abril de 2012, esta Sala debe declararla improcedente por no encontrarse vigente dicha normativa para el momento de la interposición de la presente demanda.

En consecuencia, esta Sala declara improcedente la presente delación por infracción de ley, al no haberse constatado las infracciones delatadas.

D E C I S I Ó N

Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de “Menores” de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 30 de marzo de 2012.

Se condena en costas del recurso de casación a la parte demandante recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Obligación Alimentaria de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo. Particípese esta remisión al Juzgado Superior de origen de conformidad con lo establecido en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los catorce (14) días del mes de diciembre de dos mil doce. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

Presidenta de la Sala,

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Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

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ISBELIA P.V. Magistrado-Ponente,

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L.A.O.H.

Magistrado,

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C.O.V.

Magistrado,

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A.R.J.

Secretario,

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C.W.F.

Exp. AA20-C-2012-000409.

Nota: Publicada en su fecha a las ( )

Secretario,