Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 15 de Julio de 2015

Se inició la presente causa por escrito contentivo de demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta en fecha 26 de octubre de 2011 correspondiéndole conocer al Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien la admite por auto del 2 de noviembre del mismo año.

El 15 de noviembre de 2012, la parte demandada consigna diligencia otorgando poder apud acta, quedado tácitamente citada y el 16 del mismo mes y año presenta escrito de contestación a la demanda.

La parte demandada promueve pruebas el 23 de noviembre de 2012, pronunciándose el a quo sobre su admisión por auto dictado en la misma fecha.

En fecha 10 de enero de 2013, el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia declarando parcialmente con lugar la demanda. Contra dicha decisión, la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación siendo admitido en ambos efectos mediante auto de fecha 17 de enero de 2013.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 13 de febrero de 2013, se le dio entrada al expediente fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia en el presente juicio.

De seguidas, procede esta instancia a decidir lo que hace en los términos siguientes:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE

En su libelo de demanda, la parte demandante señala que en fecha 1 de septiembre de 2008 celebró un contrato de arrendamiento con la demandada sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con las siglas 95-35A, construido sobre un terreno ubicado en la avenida Lara cruce con calle Mariño, municipio Valencia, estado Carabobo, comprendido dentro los siguientes linderos: Norte: en treinta y tres metros lineales con terrenos que son o fueron de H.P.; Sur: en treinta y tres metros lineales con la avenida Lara; Este: en sesenta y siete metros lineales con la calle Mariño y; Oeste: en sesenta y siete metros lineales con terrenos que son o fueron de R.E. hoy del “Instituto Nacional De Cooperación Educativa (INCE)”.

Afirma que dejaron establecido en la cláusula segunda un canon de arrendamiento de tres mil setecientos ochenta bolívares (Bs. 3.780,00) mensuales, más el impuesto al valor agregado el cual el arrendatario se obliga a pagar puntualmente en moneda de curso legal dentro de los cinco primeros días de cada mes. Que en la cláusula tercera establecieron que la duración del contrato es por un año contado a partir del 1 de septiembre de 2008 hasta el 1 de noviembre de 2009 y que en caso que el arrendatario estuviere obligado a la desocupación y no la hiciere, incurrirá en pena de trescientos bolívares (Bs. 300,00) diarios a título de indemnización por daños y perjuicios.

Alega que el contrato de marras venció el día 1 de septiembre de 2009 y operó de pleno derecho a favor de la arrendataria la prórroga legal, que por el tiempo que tiene ocupando el inmueble, le corresponde por un lapso máximo de

seis (6) meses, por lo que dicha prórroga venció el 31 de marzo de 2010 y en consecuencia nació la obligación de entregar el inmueble.

Señala que vencida la prórroga legal, la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble, lo que en sus palabras la hace acreedora de una acción por cumplimiento de contrato y además debe pagar la indemnización por daños y perjuicios pactada en el contrato.

Que por lo expuesto demanda para que la sociedad de comercio M.N. AUTOMOTRIZ C.A. convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal para que dé cumplimiento al contrato, por lo que deberá entregar el inmueble totalmente desocupado, solvente de todo gasto o servicio y en el mismo buen estado en que lo recibió y pagar la suma de ciento setenta y tres mil setecientos bolívares (Bs 173.700,00) por concepto de penalización a título de indemnización por daños y perjuicios por el atraso por cada día transcurrido desde la fecha en que venció la prórroga legal, es decir el 1 de marzo de 2010 hasta la fecha de presentación de la demanda a razón de trescientos bolívares diarios, más lo que se siga venciendo hasta la entrega definitiva o la sentencia dictada por el Tribunal.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.264, 1.167 del Código Civil y en los artículos 28, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estima su demanda en la suma de ciento noventa mil bolívares (Bs. 190.000,00).

ALEGATOS DE LA DEMANDADA

En la oportunidad de dar contestación la demandada rechaza, niega y contradice la demanda intentada por no ser cierto los hechos alegados e improcedente el derecho reclamado.

Señala que es cierto que el ciudadano M.C.M. y M.N. AUTOMOTRIZ C.A., celebraron en fecha 1 de septiembre de 2008 un contrato de arrendamiento, donde el primero le cedió en calidad de arrendamiento un local comercial.

Que es cierto que en la cláusula tercera del referido contrato las partes pactaron un tiempo determinado de un año contado a partir del 1 de septiembre de 2008 y que en caso que el arrendatario estuviere obligado a la desocupación y no la hiciere, incurriría en pena de trescientos bolívares (Bs. 300,00) diarios a título de indemnización por daños y perjuicios.

Afirma que también es cierto que vencido el contrato en fecha 1 de septiembre de 2009 operó de pleno derecho a favor de la arrendataria la prórroga legal.

Sostiene que es arrendataria del inmueble identificado en el libelo, no desde el 1 de septiembre de 2008, sino desde el 1 de septiembre de 2003, cuando celebraron un contrato por un año y que el 1 de septiembre de 2004 suscribieron un nuevo contrato por un año, prorrogable automáticamente por períodos iguales, manteniéndose la relación arrendaticia con normalidad durante el año 2006.

Que el 1 de septiembre de 2007 firmaron un nuevo contrato a tiempo determinado por un lapso de un año, contado a partir del 1 de septiembre de 2008, por lo que tuvo una duración igual o mayor de cinco años y en ese supuesto la prórroga legal es de dos años.

Asevera que vencido el contrato el 1 de septiembre de 2009 la prórroga legal de dos años comenzó a correr el 2 de septiembre de 2009 hasta el 2 de septiembre de 2011, por lo que no es cierto que desde marzo de 2010 se le haya vencido la prórroga por lo que la demanda debe declararse sin lugar.

Advierte que la demanda no debió ser admitida ya que para la fecha que se presentó estaba vigente la prórroga legal.

Que es improcedente que se le demande por el cumplimiento del contrato con base en una supuesta e improcedente prórroga de seis meses y que asimismo es improcedente que tenga que pagar la penalización por un incumplimiento que es también inexistente.

Finalmente impugna por exagerada la estimación de la demanda, ya que si la indemnización por cláusula penal, reclamada por el actor con base en el contrato de arrendamiento alcanza a Bs. 173.000,00, entonces la estimación de la demanda es arbitraria y exagerada, ya que el valor de lo demandado consta y la Ley autoriza la estimación sólo cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciada en dinero.

III

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DEL DEMANDANTE

A los folios 10 al 12 produjo instrumento privado en original consistente en contrato de arrendamiento suscritos entre la demandante y la demandada, que al no ser desconocido se tienen como reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil, quedando evidenciado que las partes celebraron contrato de arrendamiento en fecha 1 de septiembre de 2008 sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con las siglas 95-35A, construido sobre un terreno ubicado en la avenida Lara cruce con calle Mariño, municipio Valencia, estado Carabobo por un término de un año.

A los folios 13 al 16 produjo copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C. en fecha 19 de febrero de 1982 que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el demandante es co-propietario del inmueble objeto de litigio, sin embargo, el mérito de esta prueba es irrelevante, por cuanto las partes no debaten sobre la propiedad del inmueble arrendado.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA

En lapso probatorio, la parte demandada promueve prueba instrumental consistente en copia fotostática certificada emanada del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, correspondientes al expediente de consignaciones arrendaticias Nº 0516, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedado demostrado que las partes iniciaron la relación arrendaticia el 1 de septiembre de 2003.

IV

PRELIMINAR

La parte actora, en el libelo estima la demanda en la cantidad de ciento noventa mil bolívares (Bs. 190.000,00) y la parte demandada impugna por exagerada la estimación de la demanda, ya que si la indemnización por cláusula penal, reclamada por el actor con base en el contrato de arrendamiento alcanza a Bs. 173.000,00, entonces la estimación de la demanda es arbitraria y exagerada, ya que el valor de lo demandado consta y la Ley autoriza la estimación sólo cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciada en dinero.

Ciertamente, la parte actora pretende el pago de una cantidad de dinero por concepto de daños y perjuicios y también pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

Al efecto, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil dispone:

En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

Sobre la norma trascrita, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 16 de julio de 2009, Expediente Nº 09-098, estableció:

En aquellos casos, donde se demande el cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean estos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se solicite el pago de pensiones insolutas ni accesorias, el valor de la pretensión estará determinada por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el encabezamiento del art. 38 CPC…

A su vez el encabezamiento del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará…

Del criterio jurisprudencial trascrito, queda de relieve que para aquellos caso en que el actor pretenda el cumplimiento de un contrato de arrendamiento donde no se pida el pago de pensiones insolutas ni accesorias, como ocurre en el caso de marras, la norma aplicable es el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, según el cual el demandante estimará la demanda siempre que sea apreciable en dinero, sólo si no consta su valor.

Como señala la parte demandada, en el presente caso se pretende el pago de una indemnización cuyo monto consta en las actas procesales por lo que no correspondía al demandante estimar libremente la demanda conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, resultando concluyente que la estimación hecha por la actora en el libelo es exagerada, siendo la cuantía en el presente caso, la cantidad de ciento setenta y tres mil setecientos bolívares (Bs 173.700,00) por ser el valor que consta de lo que se ha demandado, Y ASÍ SE ESTABLECE.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pretende la parte actora el cumplimiento de un contrato de arrendamiento y se le entregue el inmueble constituido por un local comercial distinguido con las siglas 95-35A, construido sobre un terreno ubicado en la avenida Lara cruce con calle Mariño, municipio Valencia, estado Carabobo y el pago de ciento setenta y tres mil setecientos bolívares (Bs 173.700,00) por concepto de penalización a título de indemnización por daños y perjuicios por el atraso por cada día transcurrido desde la fecha en que venció la prórroga legal.

Al efecto, alega que en fecha 1 de septiembre de 2008 celebró contrato de arrendamiento con la demandada por un canon de tres mil setecientos ochenta bolívares (Bs. 3.780,00) mensuales, por el término de un año contado a partir del 1 de septiembre de 2008 y que en caso que el arrendatario estuviere obligado a la desocupación y no la hiciere, incurrirá en pena de trescientos bolívares (Bs. 300,00) diarios a título de indemnización por daños y perjuicios.

Alega que la prórroga legal venció el 31 de marzo de 2010 y en consecuencia nació la obligación de entregar el inmueble, a lo que la arrendataria se ha negado, por lo que se le adeuda desde el 1 de marzo de 2010 hasta la fecha de presentación de la demanda, trescientos bolívares diarios, más lo que se siga venciendo hasta la entrega definitiva o la sentencia dictada por el Tribunal.

Por su parte, la demandada reconoce como cierto que celebraron en fecha 1 de septiembre de 2008 un contrato de arrendamiento, donde el primero le cedió en calidad de arrendamiento un local comercial. Que igualmente es cierto que en la cláusula tercera del referido contrato las partes pactaron un tiempo determinado de un año contado a partir del 1 de septiembre de 2008 y que en caso que el arrendatario estuviere obligado a la desocupación y no la hiciere, incurriría en pena de trescientos bolívares (Bs. 300,00) diarios a título de indemnización por daños y perjuicios y que también es cierto que vencido el contrato en fecha 1 de septiembre de 2009 operó de pleno derecho a favor de la arrendataria la prórroga legal.

Afirma que es arrendataria del inmueble no desde el 1 de septiembre de 2008, sino desde el 1 de septiembre de 2003, cuando celebraron un contrato por un año y que el 1 de septiembre de 2004 suscribieron un nuevo contrato por un año, prorrogable automáticamente por períodos iguales, manteniéndose la relación arrendaticia con normalidad durante el año 2006. Que el 1 de septiembre de 2007 firmaron un nuevo contrato a tiempo determinado por un lapso de un año, contado a partir del 1 de septiembre de 2008, por lo que tuvo una duración igual o mayor de cinco años y en ese supuesto la prórroga legal es de dos años.

Advierte que la demanda no debió ser admitida ya que para la fecha que se presentó estaba vigente la prórroga legal.

Para decidir se observa:

Por los términos en que fue contestada la demanda, quedó como hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio la existencia de la relación arrendaticia; que el 1 de septiembre de 2009 empezó a operar la prórroga legal y que en caso que el arrendatario estuviere obligado a la desocupación y no la hiciere, incurriría en pena de trescientos bolívares (Bs. 300,00) diarios.

Por consiguiente, el quid del presente asunto se resume a determinar el tiempo de prórroga legal que le correspondía a la arrendataria y si el mismo estaba vigente que para la fecha que se presentó la demanda.

En este orden de ideas, el demandado logra demostrar con la prueba instrumental en copia fotostática certificada emanada del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo que las partes iniciaron la relación arrendaticia el 1 de septiembre de 2003.

Siendo ello así y reconociendo ambas partes que el último contrato se venció el 1 de septiembre de 2009 la relación arrendaticia duró seis años, por lo que conforme al literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la época, la prórroga legal que le correspondía al arrendatario era de dos años contados a partir del 1 de septiembre de 2009, vale decir la prórroga legal venció el 1 de septiembre de 2011.

La presente demanda fue presentada el 26 de octubre de 2011 fecha en la que la prórroga legal se encontraba vencida, por consiguiente, al caso de marras no le son aplicables los efectos del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la época, conforme al cual estando en curso la prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, la parte actora alegó que la prórroga legal era de seis meses cuando en realidad era de dos años, sin embargo, la pretensión de la parte actora es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal, circunstancia que quedó plenamente demostrada en los autos, vale decir, el supuesto fáctico en que se basa la pretensión es que la prórroga legal estaba vencida lo que quedó evidenciado en los autos. El demandante alegó y así quedó demostrado en el decurso del proceso, el supuesto de hecho que prevé la norma, que es el vencimiento de la prórroga legal, lo que determina que la pretensión de cumplimiento de contrato debe prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.

Una situación similar sucede cuando el demandante alega como hecho que se le adeuda una cantidad de dinero y en el curso del proceso queda demostrado que se le adeuda una cantidad menor, no por ello la demanda ha de declararse sin lugar, ya que el supuesto de hecho de la norma es la existencia de la deuda.

Finalmente, pretende el demandante se le paguen ciento setenta y tres mil setecientos bolívares (Bs 173.700,00) por concepto de penalización a título de indemnización por daños y perjuicios por el atraso por cada día transcurrido desde la fecha en que venció la prórroga legal, es decir el 1 de marzo de 2010 hasta la fecha de presentación de la demanda a razón de trescientos bolívares diarios, más lo que se siga venciendo hasta la entrega definitiva o la sentencia dictada por el Tribunal.

Para decidir se observa:

La demandada reconoce la existencia de la disposición contractual que prevé la penalización por el retraso en la entrega del inmueble, por lo que es un hecho controvertido exento de prueba.

Quedó antedicho que la prórroga legal venció el 1 de septiembre de 2011, fecha en que el arrendatario tenía la obligación de entregar el inmueble, por consiguiente, hasta la fecha de interposición de la demanda que lo fue el 26 de octubre de 2011 transcurrieron un mes y 25 días, que a razón de trescientos bolívares (Bs. 300,00) diarios, da un total de DIECISEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.500,00) que le corresponde pagar al arrendatario a título de indemnización por daños y perjuicios contractualmente pactados, así como los días que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, Y ASÍ SE DECIDE.

VI

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, sociedad de comercio M.N. AUTOMOTRIZ C.A.; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 10 de enero de 2013, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por el ciudadano M.C.M. en contra de la sociedad de comercio M.N. AUTOMOTRIZ C.A.; CUARTO: SE ORDENA a la demandada sociedad de comercio M.N. AUTOMOTRIZ C.A. hacer entrega al demandante, ciudadano M.C.M. del inmueble constituido por un local comercial distinguido con las siglas 95-35A, construido sobre un terreno ubicado en la avenida Lara cruce con calle Mariño, municipio Valencia, estado Carabobo, comprendido dentro los siguientes linderos: Norte: en treinta y tres metros lineales con terrenos que son o fueron de H.P.; Sur: en treinta y tres metros lineales con la avenida Lara; Este: en sesenta y siete metros lineales con la calle Mariño y; Oeste: en sesenta y siete metros lineales con terrenos que son o fueron de R.E. hoy del “Instituto Nacional De Cooperación Educativa (INCE)”, totalmente desocupado, solvente de todo gasto o servicio y en el mismo buen estado en que lo recibió; QUINTO: SE CONDENA a la sociedad de comercio M.N. AUTOMOTRIZ C.A. a pagar al demandante, ciudadano M.C.M., la cantidad de DIECISEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.500,00) a título de indemnización por cada día de atraso en la entrega del inmueble desde el 1 de septiembre de 2011, a razón de trescientos bolívares (Bs. 300,00) diarios, así como los días que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble.

Se condena en costas procesales a la parte demandada por cuanto la sentencia recurrida resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes.

Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de

Valencia, a los quince (15) días del mes de julio de dos mil quince (2015). Año 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ P.

EL JUEZ TEMPORAL

NOIRA G.R. LA SECRETARIA TEMPORAL

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

NOIRA G.R.

LA SECRETARIA TEMPORAL

Exp. Nº 13.837

JAMP/NGR.-