Decisión nº S2-CMTB-2016-00283 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de Monagas, de 21 de Septiembre de 2016

CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano S.A.N.M., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A.

SIN LUGAR la demanda acumulada por RESOLUCION DE CONTRATO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 639091 C.A; fundamentando su decisión entre tantas argumentaciones en lo siguiente:

Ahora bien, dispone el artículo 1.167 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Dicha n.r. el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.

En el caso bajo estudio, la demanda principal persigue el cumplimiento del contrato, con la entrega del documento definitivo y el pago del saldo restante del precio de la venta, por no haber cumplido supuestamente el vendedor con ello. Por su parte la causa acumulada está dirigida a la Resolución del Contrato y el pago de los Daños y Perjuicios por no haber pagado supuestamente la compradora, el precio de la venta.

Ahora bien, de la revisión de los instrumentos fundamentales acompañados en apoyo de las demandas, destaca el hecho de que la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A. manifiesta no haber suscrito con la Sociedad Mercantil INVERSIONES 639091 C.A. contrato preparatorio para la compra, ni opción de compra, ni contrato definitivo; sino que la registró como cliente para la compra de cuatro viviendas. Pero refirió además que de la hoja de vida de la misma, consta la intención de compra, y en ese mismo orden, solicita en su petitorio de demanda “La resolución del contrato de compra-venta de los mencionados e identificados cuatro (4) inmuebles”.

En efecto, de la pruebas aportadas por cada una de las partes se puede identificar claramente las personas que intervienen en la relación contractual, los bienes inmuebles objeto de la misma y su precio. Comprometiéndose las partes a vender y comprar recíprocamente los inmuebles plenamente determinados, pagando el ciudadano S.A.N.M. gran parte de la inicial por la cantidad total de Bs. 179.000,oo. Considerando este Tribunal que la norma aplicable en el caso particular es la contenida en el artículo 1.528 del Código Civil, en virtud de que no fue establecida fecha para el cumplimiento del contrato y el comprador ya se encuentra en posesión de los inmuebles, correspondiéndole pagar la cantidad restante del precio de la compra, al momento de que el vendedor le otorgue la propiedad mediante documento registrado.

Así mismo resulta necesario destacar lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.488 del Código Civil:

1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

1.488: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad.”

En consecuencia, con fundamento a las razones de hecho y de derecho antes expuestas, considera este juzgador que el ciudadano S.A.N.M. logró demostrar la existencia de la obligación por parte de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A. de concluir el contrato de compraventa de los inmuebles, mediante el otorgamiento del documento definitivo por ante la Oficina Inmobiliaria competente, toda vez que dicho ciudadano cumplió con su parte de la obligación; y por lo tanto no es procedente la excepción de contrato no cumplido, alegada por la representación judicial de la sociedad mercantil demandada, fundamentada en el artículo 1.168 del Código Civil. Así se decide.

En mérito de los razonamientos supra expuestos, resulta forzoso para éste Tribunal declarar con lugar la demanda principal por Cumplimiento de Contrato, y sin lugar la acción acumulada por Resolución de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios. Debiendo la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A., realizar todos los trámites y gestiones pertinentes para hacer entrega de los bienes inmuebles vendidos, mediante el otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro Público correspondiente; y por su parte el ciudadano S.A.N.M., deberá hacer el pago de la cantidad de Bs. 348.600, oo que corresponde al restante del precio de la venta. Así se decide.

Por último, cabe destacar lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil que señala:“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” En tal virtud, en caso de que la Sociedad mercantil demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en la presente decisión, la sentencia firme servirá de título de propiedad, siempre y cuando conste en autos el pago del precio convenido por las partes. Así se decide.

En vista de la decisión, el ciudadano abogado J.A.S. apela de la misma en fecha 15 de Diciembre del 2015.-

Llegada la oportunidad para la presentación de los correspondientes informes la parte demandada por intermedio de su apoderada judicial Abogado R.J.H.Q. procede a la presentación de los mismos señalando entre tantas cosas lo siguiente:

Que insiste en que se decrete medida preventiva de secuestro previamente solicitada en la primera instancia; así mismo procede a realizar el recorrido de los diferentes actos procesales realizados en los dos procesos tanto los verificados par ante el juzgado de Municipio como los verificados ante el Juzgado de Primera Instancia hasta la acumulación de los mismo, señalando las pretensiones de ambas partes e indicando cuales son las normas legales aplicables al asunto debatido.

Por su parte la representación judicial de la parte demandante Abogados S.V.B. Y N.N.B.F. presentaron observaciones a los informes de la parte contraria en fecha 16 de Junio de 2016, señalando:

Que el escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demanda, en vez de informes parece más bien un libelo de demanda, pues dicha parte pretende con el demandar la resolución de un contrato, así como establecer el método para determinar que valor tiene hoy las cuatro casas vendidas y en forma insistente señalar que su representado nunca hizo ningún contrato de venta de dichas casas, pero que si estableció documentalmente su intención de hacerlo.

Que en efecto en el extenso escrito de informes presentado, no se encuentra nada que sustente lo contrario de los supuestos en que se baso la sentencia definitiva de la que se ha apelado, como si la parte apelante se hubiese olvidado que su escrito debía contener los fundamentos en que se basaba para apelar de dicha sentencia y por el contrario expresa defensas propias de un libelo o de una contestación de demanda.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

Conforme se ha constatado, en el caso bajo examen la parte actora, S.A.N.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 8.377.653 y de este domicilio, interpone demanda de Cumplimiento de Contrato de opción de Compra-Venta, en contra de Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A., por cuatro (4) viviendas para uso familiar en la Urbanización Lomas del Viento segunda etapa, situada en la margen izquierda de la Carretera Nacional vía el Sur del Estado Monagas, que conduce de la ciudad de Maturín a la Población de Temblador, diagonal al Centro Comercial La Cascada de esta ciudad de Maturín; identificadas en el documento de parcelamiento- condominio como P7-047, P7-048, P9-005 y P9-006; demanda que fundamenta en el hecho de que la vendedora-opcionante incumpliera con su obligación de otorgar los documentos definitivos de compraventa.-

Por su parte, la demandada al contestar el fondo de la demanda procedió a negar, rechazar y contradecir los hechos alegados por la actora y entre ellos, alegando la improcedencia de la demanda por cuanto no existe ningún tipo de contrato ni preparatorio ni definitivo firmado entre las partes; además de alegar el incumplimiento por parte del demandante en el pago de monto restante previamente establecido como precio por cada una de las cuatro viviendas.-

Delimitada lo que ha sido la litis en la presente causa, de cumplimiento de contrato de opción de compra venta de inmueble, debemos entonces señalar que el efecto directo de una obligación es originar su cumplimiento, entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil.

Así, tenemos que el contrato se constituye en una convención, en la cual confluyen armónicamente las voluntades de dos o más personas unidas para la realización de un determinado acto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico tal como lo dispone el artículo 1.133 de Código Civil.

Ahora bien, la acción de cumplimiento es la opción que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedirle a la otra el cumplimiento del mismo, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa la ejecución judicial del contrato bilateral, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.

Así las cosas, es importante destacar al respecto que el incumplimiento del contrato viene siendo la consecuencia esencial de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

En este sentido dispone el Artículo 1.167 del Código Civil:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Por su parte, el artículo 1.264 del Código Civil estable:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

.

De esta forma tenemos que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las mismas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento;

De allí que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley.

Ahora bien en el presente caso la parte demandante alega el incumplimiento de la demandada y a su vez la parte demandada se pretende excepcionar con el supuesto incumplimiento de su contraria, siendo que dicha relación contractual fue alegada y reconocida por ambas partes, pues en primer termino el ciudadano S.A.N.M., interpone una acción por cumplimiento de contrato de opción de compraventa en contra de la Sociedad mercantil INVERSIONES 10-02-53 C.A, pero es el caso que dicha compañía por intermedio de su apoderado Abogado J.A.S., interpone una demanda por resolución de contrato de opción de compra venta en contra de la empresa INVERSIONES 639091, C.A, en la persona del referido ciudadano S.A.N.M.; destacando esta Superioridad que ambas causas fueron acumuladas, sustanciadas y decididas en el presente asunto; siendo evidente para este órgano jurisdiccional que quedo expresamente reconocida la existencia de una relación contractual entre el ciudadano demandante S.A.N.M. y la empresa demandada INVERSIONES 10-02-53 C.A, lo cual se desprende de la manifestación realizada por ambas partes en sus respectivos escritos de demanda y contestación , por lo cual se deja sentado que no existe duda en torno a la existencia de la relación contractual, mas si en torno a la naturaleza y vigencia de ésta, siendo así que surge para cada una de las partes la comprobación de sus afirmaciones, carga que se deriva de las estipulaciones contempladas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, teniendo de este modo que el órgano jurisdiccional debe atenerse a lo alegado y probado en autos, estando privado de sacar elementos de convicción fuera de ellos o suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, debiendo el juez decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas.

Del contenido de las actas procesales se evidencia que el argumento alegado por la parte demandada en cuanto a su excepción de cumplimiento por la extinción de la relación contractual, se deriva de la supuesta falta de pago de la totalidad del precio pactado como valor de cada inmueble, toda vez que si bien reconoce la existencia de la intención de vender lo cual lógicamente lo obliga a la venta del inmueble, y con ello la entrega del mismo, alega que esta obligación nace una vez que el comprador cancelara el monto estipulado como precio total de los 4 inmuebles, obligación que se deriva del plan de pago, según se desprende del contenido del mismo, teniendo de esta forma que nos encontramos en presencia de un contrato bilateral del cual surge como obligación principal para el optante el pago del monto acordado establecido como precio estipulado en Ciento Treinta y Un Mil Novecientos Bolívares (131.900,00 bs) por cada una de las viviendas y para la propietaria el otorgamiento del documento de definitivo de venta, siendo que estas obligaciones son de carácter reciprocas y de cumplimiento simultaneo.-

Ahora bien determinado lo anterior pasa esta superioridad a verificar el material probatorio aportado por las partes a los fines de sustentar sus alegatos y pretensiones, en tal sentido tenemos:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Documentales:

Promovió el mérito favorable del libelo de demanda de la empresa INVERSIONES 10-2-53 C.A, en cuanto a que la parte confiesa que “no se estableció un plazo para el pago del saldo del precio de la venta; alegato el cual fue aceptado por ambas partes en el curso del proceso en razón de lo cual no requiere de ser probado.

Documento identificado como “Ficha de vida del Cliente”.

Se trata de un documento privado, de fecha 18/07/2.006, consignado por la representación Judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A.; manuscrito del cual se leen los datos personales del ciudadano S.N., como cliente de dicha sociedad mercantil, para la compra de los inmuebles signados 408, 409, 456 y 457, por el precio de 131.900.000. Dicho documento fue aceptado por la contraparte en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio.

Documento de Parcelamiento y su Reforma. Protocolizados por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Maturín del Estado Monagas, el primero en fecha 01/04/2.008, bajo el N° 26, folios 242 al 283, protocolo primero, tomo 1, y el segundo bajo el N° 48, folio 417 al 432, protocolo primero, tomo quinto, tercer trimestre.

Se refiere a documentos públicos, el primero contiene el Parcelamiento del lote de terreno identificado con los Nros. 7 y 9, situado en la margen izquierda de la carretera Nacional vía el Sur del Estado Monagas, que conduce de la ciudad de Maturín a la Población de Temblador, diagonal al Centro Ciudad Comercial La Cascada, Municipio Maturín Estado Monagas. Y el segundo documento contentivo de las estipulaciones relativas al reparcelamiento del Proyecto original “Urbanización Lomas del Viento II Etapa”.

Dichos documentos fueron reconocidos y aceptados por las partes en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio.

Documentos privados denominados “Estado de Cuenta Cliente” de fechas 11/03/2.008 y 02/04/2.008 respectivamente, en los cuales se detallan: precio base, abonos a inicial, cálculo de IPC, pagos realizados, y otros referidos a la compra de cuatro casas, donde además aparece como cliente el ciudadano S.N..

Dichos documentos fueron emitidos y aceptados por la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A., en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio.

Recibos de Pagos y Copia de cheque N° 28000003.

Se trata de documentos privados, demostrativos de los pagos realizados por la Sociedad Mercantil INVERSIONES 639091 C.A., para la compra de cuatro casas. Respecto de los cuales el ciudadano S.N.M. señala que dichos pagos fueron realizados por esa empresa en su nombre. Los mismos fueron emitidos y reconocidos por la contraparte en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio.

Impresión de correo electrónico enviado en fecha 01/09/2.009, por la ciudadana M.A. (lomasdelviento@gmail.com), al ciudadano S.N.M. (sanm84@gmail.com).

Los correos electrónicos están dentro de la definición contenida en el artículo 2 de la Ley sobre Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas que señala: “(…) Mensaje de Datos: Toda información inteligible en formato electrónico o similar que pueda ser almacenada o intercambiada por cualquier medio (…)” ; asimismo la indicada Ley en su artículo 4 consagra que: “(…) La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.”

Como consecuencia de lo dispuesto en las normas antes citada, la eficacia probatoria de dichas documentales debe entenderse idéntica al tratamiento aportado por el legislador a los documentos simples, pues su contenido puede ser desvirtuado a través de cualquier otro medio de prueba; sin embargo, por cuanto en el caso bajo estudio, el mismo no fue impugnado por la contraparte, cuenta con pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra que la Lcda.. M.A., en su condición de Gerente Administrativo de Lomas del Viento, envió el referido correo al ciudadano S.N.M., a través de los cuales le informó entre otras cosas: “para liberar a Banco Fondo Común se requiere hacer un cheque de Gerencia a nombre de BFC BANCO FONDO COMUN C.A, BANCO UNIVERSAL por la cantidad de Bs. 153.648,oo mas la cantidad acordada con el señor Octavio, que según tu son Bs. 350.000… Con esta cantidad estaríamos liberando las seis casas que mencionaste distinguidas con la nomenclatura siguiente: P7-47, P7-48, P9-05, P9-06, y las de Inversiones Casigal: P7-69 y P7-70. La fecha estimada para la firma, una vez que se coordine los detalles de documentos, visto bueno del banco Fondo Común y solvencia Municipal, seria para el 29 de septiembre 2009.”

Inspección Ocular.

Promovió inspección ocular practicada por la Notaria Pública Segunda de Maturín, en fecha 15/06/2.010, en los inmuebles identificados como P-47, P7-48 del Condominio N° 7; y P9-05 y P9-06 del Condominio N° 9, en la Urbanización Lomas del Viento, Segunda Etapa.

Este Tribunal le concede valor probatorio a la misma por no haber sido impugnada en la oportunidad respectiva, en consecuencia se tienen como ciertos los hechos constatados de manera directa por el Funcionario (Notario Público) y de los cuales se dejó constancia en acta entre los cuales resaltan la existencia física de los inmuebles identificados: P7-47, P7-48, P9-05 y P9-06; que para acceder a los mimos se utilizó la puerta principal de cada uno de ellos, utilizando las llaves suministradas por el ciudadano S.A.N.M.; así como de las características físicas de los mismos.

Inspección Judicial. Solicitó el traslado y constitución del Tribunal de la primera fase en el lugar donde se encuentran ubicados los inmuebles objeto del litigio, a los fines de que se dejara constancia de una serie de particulares donde se procedió a dejar constancia de los particulares de acuerdo a los dichos del ciudadano J.A. GUEDEZ, C.I. 19.954.445, quien se encontraba presente, fue notificado de la misión del referido Tribunal y el mismo se identificó como Vigilante y trabajador de la Empresa Segurabuh C.A. dejando constancia de que existe una caseta de vigilancia, que existe vigilancia las 24 horas del día y que la misma consiste en el control de acceso de personas y vehículos (con materiales de construcción); y que nadie puede entrar por su propia cuenta. Posteriormente el Tribunal se constituyó en cada uno de los inmuebles, encontrándose en el P-7-048 se identificó a la ciudadana M.G.A. PINEDA C.I N° 7.824.829, quien indicó ser la Gerente Administrativa de la Empresa INVESRIONES 10-2-53 C.A, y manifestó que el ciudadano S.N. se encuentra en posesión de los cuatro inmuebles objeto del litigio.

Testigos:

Promovió el testimonio de los ciudadanos A.R., E.T.E.V., A.J.A. y J.A.M.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 24.504.415, 13.837.846, 11.833.802 y 14.619.793 respectivamente y de este domicilio.

Dichos testigos fueron contestes al manifestar conocer al Señor S.N., y haber realizado trabajos para él en cuatro casas identificadas con los Nros. 47 y 48 del condominio 7, y 05 y 06 del condominio 9, de la Urbanización Lomas del Viento, en el año 2.008; accediendo a dicha Urbanización por el portón principal, autorizados por la Vigilancia de la misma, donde quedaban registrados sus datos y donde les concedían igualmente permiso para introducir los materiales de construcción; teniendo que dichas deposiciones son concordantes entre si y con relación a los hechos alegados por la parte accionante, mereciendo plena confianza a esta Juzgadora de tales circunstancia por lo cual se le otorga pleno valor .-

MEDIOS PROBATORIOS APORTADOS POR LA REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE INVERSIONES 10-2-53 C.A. JUNTO CON LA DEMANDA POR RESOLUCION.

Ficha de V.d.C..

Se trata de un documento privado, de fecha 18/07/2.006, manuscrito del cual se leen los datos personales del ciudadano S.N., como cliente de dicha sociedad mercantil, para la compra de los inmuebles signados 408, 409, 456 y 457, por el precio de 131.900.000. Dicho documento fue aceptado por la contraparte en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio.

Impresión de la página oficial de la red de Internet, del Servicio Nacional de Contrataciones www.snc.gob.ve.-

Se refiere a documental contemplada también dentro de las pruebas libres, cuya eficacia probatoria se entiende idéntica al tratamiento aportado a los documentos simples, pues su contenido puede ser desvirtuado a través de cualquier otro medio de prueba. Del mismo se desprende información de registro de la Empresa INVERSIONES 639091, C.A, y destaca la suspensión de la misma, del Registro Nacional de Contratistas de acuerdo al artículo 30 de la Ley de Contrataciones Públicas. Y en virtud de que el mismo no fue impugnado por la contraparte, cuenta con pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Documento de Parcelamiento y su aclaratoria, protocolizados ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas.

Referente a la valoración de estos documentos, esta Superioridad se refirió a los mismos en el capitulo anterior y emitió correspondiente análisis y estableció el valor probatorio de los mismos.-

Modelo de Acta de Entrega. Referente a la valoración de estos documentos, esta Superioridad se refirió a los mismos en el capitulo anterior y emitió correspondiente análisis y estableció el valor probatorio de los mismos.-

C.d.R.d.C..

Documento público administrativo, emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Maturín Estado Monagas, a través del cual se deja constancia de la Habitabilidad de la obra “Construcción de 414 unidades de vivienda Etapa II, del Desarrollo Habitacional Lomas del Viento”. Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Documento “Plan de Pago” y copias simples de recibos varios. Marcados “H1 al “H13”; los cuales no fueron impugnados por la contraparte, este Tribunal les confiere pleno valor probatorio resaltando el hecho de que en tales documentales el ciudadano S.N. figura como cliente de INVERSIONES 10-2-53 C.A., en la compra de cuatro casas, de las cuales se estableció como precio base Bs. 131.900,oo, inicial Bs. 54.900,oo y crédito Bs. 77.000,00. Demuestran además los diferentes pagos realizados por el referido ciudadano para el pago del precio por la compra.

Formularios para la consignación de Telegramas marcados “I al I7”.

De los cuales se desprende el envío de 3 telegramas por parte de Urb. LOMAS DEL VIENTO e INVERSIONES 10-2-53 C.A., a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 639091 C.A con los siguientes mensajes:

De fecha 16/07/2.008, “Requerimos su presencia… a los fines de obtener la documentación requerida para el financiamiento bancario o finiquitar negociación entre las partes, para dar cumplimiento a lo establecido según contrato; en caso contrario, procederemos de conformidad con lo previsto en el mismo.”

De fecha 11/09/2.008, “Requerimos su presencia… a objeto de establecer lineamientos para la cancelación de lo que adeuda… quedando EXENTA la empresa Inversiones 10-2-53 C.A., de cualquier responsabilidad relativa a canalizar el tramite de financiamiento alguno a su favor, a tal efecto, aplican las cláusulas del contrato. Se le hará un LLAMADO para la fecha de protocolización, indicando lugar y hora de la misma…”

Sin fecha “Se le notifica que deberá pasar por nuestras oficinas administrativas, a partir de la fecha de recepción de este telegrama, a objeto de establecer los lineamientos para la cancelación de lo que adeuda con relación a la negociación establecida por las partes, por cuanto la fecha de protocolización, del documento de Venta Definitivo, es el día 25 de septiembre de 2.008, a las 10:0 A.M, SU NO COMPARECENCIA, indica que la Empresa Inversiones 10-2-53 C.A., podrá aplicar las cláusulas del contrato.

Estados de Cuenta Cliente marcados “J1 al J4”.

Se trata de documentos privados fechados 19/05/09, y emanados de la parte demandada, los cuales no fueron impugnados por la contraparte, y en las cuales se lee igualmente como cliente el ciudadano S.N., por la compra de las casas signadas P-7-47, P-7-48, P-9-05 y P-9-06, cada una con un precio base de Bs. 131.900,oo, inicial de Bs. 54.900,oo, crédito de Bs. 77.000,00 y un abono a inicial total de Bs. 33.500,oo.

Folleto de promoción marcado “K”.

Se trata de un documento privado elaborado por la misma parte demandada, en el cual se publicitan las viviendas del Urbanismo Lomas del Viento y es promovido con la intención de demostrar el costo actual de dichas viviendas, con un precio de Bs. 450.000,oo las Tipo Unifamiliar, y Bs. 130.000,oo las Tipo Parcela Urbanizada.

Ahora bien, dispone el artículo 1.167 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Dicha n.r. el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.

En el caso bajo estudio, la demanda principal persigue el cumplimiento del contrato, con la entrega del documento definitivo y el correspondiente pago del saldo restante del precio de la venta, por no haber cumplido supuestamente el vendedor con ello. Por su parte la causa acumulada está dirigida a la Resolución del Contrato y el pago de los Daños y Perjuicios por no haber pagado supuestamente la compradora, el precio de la venta.

Ahora bien, de la revisión de los instrumentos fundamentales acompañados en apoyo de las demandas, destaca el hecho de que la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A. manifiesta no haber suscrito con la Sociedad Mercantil INVERSIONES 639091 C.A. contrato preparatorio para la compra, ni opción de compra, ni contrato definitivo; sino que la registró como cliente para la compra de cuatro viviendas. Pero refirió además que de la hoja de vida de la misma, consta la intención de compra, y en ese mismo orden, solicita en su petitorio de demanda “La resolución del contrato de compra-venta de los mencionados e identificados cuatro (4) inmuebles”.

En efecto, de la pruebas aportadas por cada una de las partes se puede identificar claramente las personas que intervienen en la relación contractual, los bienes inmuebles objeto de la misma y su precio, Comprometiéndose las partes la demandada a vender y el demandante a comprar recíprocamente los inmuebles plenamente determinados, pagando el ciudadano S.A.N.M. la cantidad total de Bs. 179.000,oo. Considerando este Tribunal que la norma aplicable en el caso particular es la contenida en el artículo 1.528 del Código Civil, en virtud de que no fue establecida fecha para el cumplimiento del contrato y el comprador ya se encuentra en posesión de los inmuebles, correspondiéndole pagar la cantidad restante del precio de la compra, al momento de que el vendedor le otorgue la propiedad mediante documento registrado y así expresamente se determina.-

Así mismo resulta necesario destacar lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.488 del Código Civil:

Articulo 1.159:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.-

Articulo 1.488:

El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

Así las cosas, se debe indicar que de las probanzas traídas a los autos por la parte actora, efectivamente resultan contundentes y eficaces para demostrar la existencia de la relación contractual alegada la cual tiene como objeto la venta de las cuatro viviendas para uso familiar en la Urbanización Lomas del Viento segunda etapa, situada en la margen izquierda de la Carretera Nacional vía el Sur del Estado Monagas, que conduce de la ciudad de Maturín a la Población de Temblador, diagonal al Centro Comercial La Cascada de esta ciudad de Maturín; identificadas en el documento de parcelamiento- condominio como P7-047, P7-048, P9-005 y P9-006; siendo contundente la manifestación realizada por la demandada al admitir su intención de vender; quedando establecido de esta forma el animo de ambas partes en celebrar la compraventa de los cuatro inmuebles antes señalados los cuales constituyen el objeto de la negociación y siendo reconocido por ambas partes el precio establecido como valor de cada inmueble, siendo pagado por el ciudadano S.A.N.M. la cantidad total de Bs. 179.000,oo; Con lo cual tenemos que se encuentran verificados todos los elemento requeridos para la existencia de una venta, la cual en este caso particular no se ha materializado por causas imputables a la parte demandada la cual no ha cumplido con su obligación de otorgar los documentos definitivos de venta.

De esta manera quedó demostrado en el presente caso, que el ciudadano S.A.N.M., dio cumplimiento a todas sus obligaciones contractuales derivadas del contrato de Opción de compraventa celebrado con la Sociedad Mercantil INVERSIONES 639091 C.A., siendo comprobado el incumplimiento de la demandada en relación a su obligación principal con motivo de dicho contrato, pues la misma en forma injustificada se ha negado a recibir el monto acordado como precio del inmueble; así como a suscribir los documentos definitivos de compraventa de las cuatro viviendas; por lo cual resulta procedente la presente demanda de cumplimiento de contrato tal como fuera declarado por el tribunal A quo, debiendo de esta forma ser declara sin lugar la apelación tramitada en la presente causa y confirmada la sentencia dictada por el Tribunal A quo y así expresamente se decide.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la Apelación interpuesta por el ciudadano abogado J.A.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el numero 48.464 actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada contra la sentencia definitiva de fecha 10 de Noviembre de 2015, donde el Juez de la causa declaro Con lugar la demanda tramitada en la presente causa y se declara Sin lugar la reconvención. SEGUNDO: SE CONFIRMA, en todas y cada una de sus partes la sentencia definitiva de fecha 10 de Noviembre de 2015, donde el Juez de la causa declaro Con lugar la demanda tramitada en la presente causa y se declara Sin lugar la reconvención. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada (apelante), de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, Diarícese, regístrese, déjese copia y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Transito Y Bancario De La Circunscripción Judicial Del Estado Monagas. En Maturín, a los Veintiún (21) días del mes de Septiembre de Dos Mil Dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

ABG. M.B.B..

LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. P.P.

En esta misma fecha se publico y registro la anterior decisión, siendo las Ocho y Treinta de la mañana (08:30 AM)

LA SECRETARIA

ABG. P.P.

MBB/PP/dp

Exp: S2-CMTB-2016-00270.-