Sentencia nº RC.00299 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 22 de Mayo de 2008

La primera discrepancia que impugnamos, cuestionamos, rechazamos y disentimos, con respecto a los hechos, motivación y explanación de sin razones de la reconvención, viene dada por la interpretación muy subjetiva de la demandada reconviniente sobre el precio del inmueble, ello en virtud a un anexo complementario al contrato bilateral de compra venta, firmado en sede notarial por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador anotado bajo el número 29, tomo 29, en la misma fecha y oportunidad en que se firmó la opción de compraventa original, en el cual se convino en modificar las cláusulas SEGUNDA y CUARTA del Contrato de Opción a compra.

Debo reiterar y enfatizar que este anexo al Contrato (sic) bilateral de Opción (sic) a Compra (sic) Venta (sic), se firmó el mismo día y a renglón seguido del Contrato original

En el anexo contractual quedó claro, específico e indiscutible, que el precio total convenido como valor de venta del inmueble, ya antes identificado, era de CIENTO DIEZ MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 110.938.800,oo).

En cumplimiento de su obligación de pagar el precio y de su conformidad con lo consagrado en acuerdo bilateral, la promitente compradora, entregó en el mismo acto la suma de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.13.000.000,oo), que serian imputables al precio acordado.

Aquí empiezan los yerros, malas interpretaciones y equivocaciones de la demandada reconviniente, que en forma resumida señalamos:

1.- Las partes NO intentaron CAMBIAR EL PRECIO como se alega en la reconvención, sino que ciertamente lo cambiaron, ya que en el primer documento el precio fue ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,oo) y en el segundo el precio acordado fue CIENTO DIEZ MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 110.938.800,oo). (…)

2.- La forma o modalidad de cómo debía pagarse el precio, no es asunto que afecte lo que se denomina la determinabilidad del precio, (…)

3.- Cuando en un contrato determinado, se fija o se fijan modalidades de pago, y quedare o quedaren saldo o saldos pendientes, la Ley contempla que en esos casos en que el, o los saldos pendientes, no tengan términos determinados para su cumplimiento, la obligación constituida deberá cumplirse inmediatamente, (…)

4.- Precio no es modalidad, ya que ésta es la manera o forma en que se conviene que el deudor, y en algunos contratos el propio acreedor, paguen o puedan pagar su obligación correspondiente. (…)

5.- La demandada reconviniente, confunde modalidades de pago con el precio, para asumir en su interés y beneficio, y en perjuicio de los interés de mi representada y de la Ley, que existe un vicio en el objeto, el que define como contenido de la obligación, y que el objeto de la obligación debe entenderse como la prestación, es decir la actividad o conducta que el deudor se compromete a realizar a favor o beneficio de su acreedor (…).

6.- Grave la precisión del deudor que confunde la modalidad o facilitación para el pago, con el concepto de precio, y este último es indubitable, determinado y claro, que fue claramente expresado en el anexo contractual de CIENTO DIEZ MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 110.938.800,oo).”

…omissis…

Debemos insistir con convicción, precisión y exactitud, que el precio fue establecido en el anexo contractual, y que el precio es cosa muy distinta a las modalidades o facilitaciones de pago.

…omissis…

PETITORIO FINAL

En razón de las consideración (sic), alegaciones y motivaciones realizadas en este escrito nos es imperativo solicitar, como en efecto solicitamos, que declare sin lugar la reconvención propuesta e insistimos en que la justicia reclama la declaratoria de haber lugar a nuestra demandada. De la misma manera, y a reserva de escrito individualizado sobre las pretendidas cautelas, solicitamos que las mismas sean declaradas improcedentes.

En la decisión que declare no haber lugar a la reconvención solicitamos expresamente se condene en costas a la parte demandada reconviniente (…)”

De igual forma, se procede a transcribir parte de lo decidido con respecto a este punto por la recurrida:

Por auto de fecha 26.10.2004 (f. 86), el Tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, la cual fue contestada por la parte actora mediante escrito de fecha 09.11.2004 (f.88).

…omissis…

“B.- De la reconvención.

La parte demandada reconvino formalmente a la ciudadana S.M.G., para que convengan en lo siguiente: (i) la nulidad absoluta del contrato anexo del contrato de opción de compra venta que se denominó “Anexo al Contrato Bilateral de Opción de Compra Venta”, por carecer de objeto determinado o determinable; (ii) a cumplir con el contrato bilateral de opción de compra venta, suscrito el 25.11.2003; (iii) en consecuencia, sea condenada a protocolizar el documento definitivo a favor de nuestra representada por Ochenta Millones de Bolívares (Bs.80.000.000,00), de los cuales ya fueron cancelados Cincuenta y Cinco Millones (Bs.55.000.000,00), restando solo Veinticinco Millones de Bolívares (Bs.25.000.000,00), los cuales serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; y (iv) a pagar las costas y costos ocasionados con el presente juicio.”

…omissis…

En tal sentido, hay que señalar que las partes en el documento primario establecieron como precio de venta la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,oo), pagaderos bajo las modalidades que convinieron; y luego, suscriben un posterior contrato en el que modifican el precio y lo fijan en CIENTO DIEZ MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 110.938.800,00), pagaderos bajo las modalidades que convinieron, con una suerte de error en la discriminación de los pagos parciales que hace que no coincide el monto global determinado con la sumatoria de los pagos parciales. Interpreta quien sentencia, que cuando se suscribe un nuevo contrato modificando el precio y se habla de un precio global de de CIENTO DIEZ MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 110.938.800,00), no puede quedar duda que ese precio fijado de CIENTO DIEZ MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 110.938.800,00), es el precio al que se han avenido las partes otorgantes, sin que pueda desdecirlo el error material incurrido al momento de discriminar los pagos parciales, ya que en los casos de disconformidad hay que atender al valor global que las partes hayan convenido. Y que es la suma correcta del precio definitivo de venta. Y ASÍ SE DECLARA.

…omissis…

En fuerza de las consideraciones precedentes, sólo procede la reconvención en la obligación que tienen las partes en cumplir con prestaciones que tienen pactadas. La parte accionada de pagar el saldo adeudado y la parte actora de suscribir el contrato definitivo de venta. ASI SE DECIDE.

…omissis…

V. DISPOSITIVA.

…omissis…

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 01.08.2006 (f.106, p.2) por la abogada M.A.I.G., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, S.G.M.; y PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 27.07.2006 (f.101, p.2) por el abogado J.S.L., actuando en sus carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, ciudadana Betshabe P.C., contra la decisión definitiva dictada el 04.04.2006 (f. 71, p.2) (…).

TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada, ciudadana BETSHABE P.C. contra la parte actora, ciudadana S.K.G.M., ambas identificadas a los autos. (…)

(Resaltado de la recurrida).

Para decidir la Sala observa:

En el presente caso, el formalizante señala que la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia negativa al no resolver ninguna de las defensas opuestas por la actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención.

Esta Sala de Casación Civil, en relación a la contestación de la reconvención, estableció en sentencia N° 786, de fecha 24 de octubre de 2007, expediente signado con el N° 04-320, lo siguiente:

La Sala para decidir observa:

En el caso sub iudice, el formalizante denuncia la infracción del artículo 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, por considerar éste que la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia negativa al omitir pronunciamiento en lo que respecta a uno de los alegatos esgrimidos por la parte demandada en su escrito de reconvención, es decir, sobre “…la validez de la servidumbre otorgada a C.A., LA ELECTRICIDAD DE CARACAS por ANTONIO SANTAELLA HURTADO….”

En relación a la incongruencia negativa esta Sala en sentencia N° 679 de fecha 11 de agosto de 2006, expediente Nº 06-768 indicó:

…Respecto al vicio de incongruencia como tal, esta Sala tiene establecido que el mismo se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa), traduciéndose la incongruencia negativa en una omisión de pronunciamiento sobre una defensa oportunamente formulada, ya que según el principio de exhaustividad de la sentencia hay omisión de pronunciamiento cuando la sentencia no otorga la debida tutela jurídica sobre alguno de los alegatos de las partes.

…omissis…

Asimismo, esta Sala observa que lo que caracteriza el vicio de incongruencia negativa, es la omisión en el pronunciamiento sobre lo alegado por las partes, no que éste sea acertado o no, o que sea desfavorable o desfavorable a las pretensiones del recurrente. Tal como señalan los autores A.A.B. y L.A.M., en su obra “La Casación Civil”: “…No se trata de que el juez entable un interminable debate con las partes, sino que debe pronunciarse sobre peticiones de carácter procesal, como sería una solicitud de nulidad y reposición, o de que sea considerada ineficaz una actuación…”

En el caso sub iudice, se observa que la parte actora en su escrito de contestación a la reconvención negó, rechazó y contradijo lo alegado por la demandada reconviniente, señalando entre otras cosas que es un hecho no controvertido la existencia de una opción de compra-venta y de un anexo complementario. De igual manera contradijo el alegato de la demandada en lo que respecta al precio del inmueble, atacando de igual forma la existencia de algún vicio para declarar la nulidad del contrato, invocada por esta.

En efecto, observa esta Sala que aún cuando el juez de la recurrida no transcribió in extenso el escrito de contestación a la reconvención, se evidencia a través de la motivación del fallo, que analizó los puntos controvertidos expresados por el actor reconvenido en su escrito de contestación a la reconvención.

Debe resaltar la Sala que el vicio de incongruencia negativa tiene lugar cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial sometido a su conocimiento, mas no cuando en la decisión, el juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como fue denunciada por las partes. Así se decide.

En consecuencia, concluye la Sala señalando que la sentencia recurrida al haberse pronunciado sobre los puntos controvertidos expresados en el escrito de contestación a la reconvención, no incurrió en el vicio delatado de incongruencia negativa, establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

-III-

De conformidad con lo previsto en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 3° eiusdem, fundamentada la misma en el hecho que el sentenciador no precisó en el fallo los términos en que quedó planteada la reconvención, por lo cual solicita la nulidad de la sentencia recurrida de conformidad con el artículo 244 del Código Adjetivo.

Señala el formalizante lo siguiente:

Tal como ya lo expresamos al formalizar la denuncia anterior, el Juez (sic) de la segunda instancia incumplió el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pues NO PRECISÓ EN SU SENTENCIA LOS TÉRMINOS EN QUE QUEDÓ PLANTEADA LA RECONVENCIÓN, ya que sólo señaló los términos de la mutua petición, Y NO LOS DE LA CONTESTACIÓN QUE NOSOTROS EXPLANAMOS CONTRA ELLA.

En el fallo recurrido no aparece la síntesis de los alegatos que nosotros planteamos en la contestación a la reconvención, por lo que es evidente que NO QUEDARON ESTABLECIDOS LOS TÉRMINOS DE DICHA RECONVENCIÓN de acuerdo a las defensas que a ella se le opusieron.

Al revisar el texto de la recurrida se hace de bulto que nada dijo sobre las defensas que opusimos a la reconvención, que de paso FUE DECLARADA CON LUGAR Y MI MANDANTE RESULTÓ CONDENADA EN ELLA; y apenas refiere escuetamente el juez de la Alzada (sic) que fue contestada, así:

…omissis…

“Nada más dijo el Juez (sic) de la Alzada (sic) sobre la contestación a la reconvención que, repetimos, fue declarada con lugar en contra de mi mandante.

Como se ve, el Juez (sic) no cumplió con el requisito de la “síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia” que le impone a los jueces el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pues lo que se le pide al sentenciador es que señale sucintamente en su fallo los límites del “thema decidendum”, es decir, los alegatos en los que se asienta la pretensión deducida (reconvencionalmente en este caso), y las defensas en las que se afinca la resistencia que el demandado ejerció en la contestación.

La carencia que le hemos imputado a la recurrida, que constituyen la sustentación de la presente delación de forma, son suficientes para que este recurso de casación prospere, pues la síntesis de la controversia en este caso hubiese obligado al sentenciador exponer: en primer término lo que demanda la reconviniente, por que lo demanda, qué hechos invoca para solicitar la condena y cuáles son las razones de derecho que respalda sus pedimentos. Este punto si fue cumplido por la recurrida.

En segundo lugar, explicar por qué la actora reconvenida se resiste a convenir en la mutua petición, cuales motivos de hecho y de derecho formuló para contradecir el reclamo contenido en la reconvención. Este extremo fue olímpicamente incumplido por la recurrida.

Sin llenar estos dos (2) extremos NO PUEDE HABER SINTESIS DE LA CONTROVERSIA RECONVENCIONAL, y por ello cuando la recurrida no sintetiza los alegatos de la contestación a la reconvención, infringe el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pues el sentenciador no se atuvo a lo alegado en autos; y el ordinal 3° del artículo 243 ejusdem, que es la norma que impone como requisito para la validez de la sentencia, que ella contenga una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.

La Jurisprudencia de la Sala es terminante en cuanto a exigir como requisito para que se cumpla lo ordenado por el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que queden bien precisados los términos de la litis; y si no consta la síntesis de uno de los extremos del “thema decidendum”, como efectivamente ocurre en el caso presente, la sentencia es formalmente nula y debe ser casada por este Supremo Tribunal.

De forma tal que es indudable que el sentenciador de la Alzada (sic) no cumplió en su fallo con el requisito que establece el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y por ello pedimos al Supremo Tribunal que declare con lugar esta denuncia, y case la sentencia recurrida aplicando la sanción de nulidad que contempla el artículo 244 del mismo Código.

Para decidir la Sala observa:

En el presente caso, el formalizante señala que la recurrida violó el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al no precisar sobre los términos en que quedó planteada la reconvención.

Esta Sala de Casación Civil, en relación a la indeterminación de la controversia, estableció en sentencia N° 940, de fecha 17 de diciembre de 2007, expediente signado con el N° 06-116, lo siguiente:

“La Sala para decidir observa:

Sostiene el formalizante, que el juez de la recurrida incurrió en el vicio de indeterminación de la controversia.

Sobre el delatado vicio de indeterminación de la controversia, la Sala de Casación Civil se ha pronunciado entre otras, en decisión N° 68 de fecha 5 de abril de 2001, juicio H.A.C.R. contra Asociación Cooperativa de Transporte Larense de responsabilidad Limitada, expediente 2000-0218, señalando al respecto:

…El precepto contenido en el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, obliga al juez, por una parte, a indicar cómo ha quedado planteada la controversia, de manera tal, que antes de entrar a motivar el fallo, mediante el establecimiento de los hechos y la fundamentación del derecho, el juez exponga con sus palabras en qué sentido y cómo quedó trabado el problema judicial a resolver, y por otra parte, esa exposición deberá formularse a través de una síntesis clara, precisa y lacónica.

Al respecto, la Sala ha elaborado reiterada y pacífica jurisprudencia contenida, entre otros, en fallo de fecha 16 de febrero de 1994, caso J. deJ.V.U. y otro contra L.M.C.V., expediente 92-823, que copiada textualmente, dice:

...La doctrina de la Sala, con respecto al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, es de reciente data, por cuanto la exigencia contenida en esa norma, acerca de los requisitos que el Juez debe cumplir en la sentencia, fue incorporada en la Reforma de 1986, como señala la Exposición de Motivos de Código de Procedimiento Civil, siguiendo la jurisprudencia que consideraba totalmente necesario y no contribuía a un mejor desenvolvimiento de la justicia, que los jueces se extendieran en la parte narrativa del fallo haciendo una transcripción de todas las actuaciones ocurridas en el proceso.

En decisión del 11 de febrero de 1988, la cual ha sido sustentada posteriormente, la Sala asentó que si bien la redacción de la sentencia no está sometida a fórmula rígidas y extremas, el legislador en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, requiere que la síntesis controversial sea planteada en términos claros, precisos y lacónicos, para evitar mayores dilaciones en el proceso, por la práctica viciada que tenían y aun tienen los jueces, de hacer una extensa relación de todos los hechos ocurridos en el juicio, lo que es innecesario y, por el contrario, es sancionado por el Código Procedimental.

La Sala, considera, por tanto, que si bien los jueces pueden en el fallo, si lo estiman conveniente, copiar in extenso el libelo de la demanda, el escrito de contestación al fondo de la misma y otros alegatos y defensas de las partes que consideren pertinentes, con datos que a veces son específicos, para de esa manera cumplir con obligación de hacer una síntesis clara, precisa y lacónica de la controversia, sí es censurable y acarrea la violación del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, cuando en la decisión se transcriban prácticamente todos los actos del proceso que no tengan mayor relevancia. Seguir aceptando la viciada práctica de permitir extensas narrativas en los fallos, es dejar sin efecto y sin sentido el requisito establecido en el Código, pues no contribuyen a una síntesis precisa y lacónica de la controversia, la transcripción por parte del Juez de todos los actos del juicio....

Como se desprende de la jurisprudencia transcrita, se deja de cumplir con la referida norma adjetiva, cuando: 1) el juez se extiende en la narrativa señalando y transcribiendo todos los actos que no tengan mayor relevancia, y; 2) el juez no realiza ninguna síntesis, no dejando, en consecuencia, en forma clara, precisa y lacónica los términos en que ha quedado planteado el asunto jurídico a resolver…”

El anterior criterio, por demás reiterado, fue ratificado entre otras en decisión N° RC-592 de fecha 11 de agosto de 2005, en el expediente 05-276, bajo ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente decisión, señalando lo siguiente:

…Los formalizantes en la presente denuncia han planteado el vicio denominado como indeterminación de la controversia, pues consideran que la recurrida omitió hacer una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que el intimado planteó su defensa, por cuanto la Alzada no hizo referencia alguna sobre los alegatos mediante los cuales fue sustentada la contestación de la demanda, en la cual “no solamente se negó que el demandante le hubiere prestado servicios profesionales, sino que además negó la mayoría de las actuaciones profesionales que alega el demandante haber efectuado, efectivamente se hubieren llevado a cabo”.

Sobre el particular, la Sala reitera la obligación en la que se encuentra el sentenciador de Alzada, de realizar la labor intelectual de entender y exponer la controversia, tal como ha sido planteada, de modo que no debe limitarse a la trascripción total o parcial del libelo, la contestación, así como tampoco debe limitarse a la remisión de la controversia a la lectura o trascripción de la sentencia de primera instancia.

Asimismo, debe destacarse que la indeterminación, no solo se configura con lo antes señalado, es posible también, que no habiendo trascripción alguna, el sentenciador omita establecer todos los argumentos de hecho y de derecho capaces de influir en la resolución de la controversia, desechando lo no atinente o superfluo. Es decir, que la sentencia adolezca de una síntesis clara, precisa y lacónica en que ha quedado planteada la controversia.

En el presente caso, la Sala observa que en el capítulo segundo del fallo recurrido, referido a los motivos de hecho y de derecho de la decisión, el juez de Alzada se limitó tan solo a realizar una trascripción textual de la parte motiva de la decisión del Tribunal a quo, para finalmente concluir que no existía materia sobre la cual decidir, sin determinar de manera clara, los términos en que quedó planteado el thema decidendum, el cual, tal como se desprende del escrito de oposición presentado por la parte intimada, contenía ciertos alegatos que constituyen puntos controvertidos y que necesariamente el juez estaba obligado a plantear previamente antes entrar realizar la motivación de su fallo.

En relación al vicio delatado, la Sala ha establecido que “la controversia queda delimitada por la pretensión deducida y por las excepciones o defensas opuestas, y se cumple con ello, realizando una síntesis de la pretensión demandada y de lo expuesto por el accionado en la oportunidad de integrarse al proceso, sin que se deban transcribir o relacionar la totalidad de las actuaciones realizadas en el mismo, conducta esta última que restaría a dicha síntesis precisión o brevedad”…”

De la transcripción parcial del fallo que consta en la resolución de la denuncia anterior, se observa que el juez de la recurrida en efecto no hizo una transcripción in extenso de la contestación a la reconvención, pero a través de la motivación expresada en el mismo, determinó de manera clara los términos como ha quedado trabada la controversia, ello atendiendo a lo planteado por las partes, fundamentalmente en lo que respecta al aspecto relativo al precio del inmueble objeto del contrato.

La redacción y los términos empleados en una sentencia no están sometidos a fórmulas rígidas y extremas, pero sí es exigente dicha norma al requerir que en términos claros, precisos y lacónicos debe quedar planteada la controversia, por lo que debe entenderse por síntesis clara, a la cuestión debatida el que la sentencia tiene que ser limpia, desembarazada de transcripciones de los actos procesales que constan en autos, inteligible, fácil de comprender, con expresiones claras, además de una redacción concisa y exacta.

El legislador al consagrar dicha norma lo que busca es facilitar el trabajo del sentenciador y así evitar que se realicen largas transcripciones de todo lo actuado de lo cual no era posible deducir si el sentenciador había o no entendido el problema sometido a su consideración.

En el caso sub iudice, el juez de la recurrida, y contrariamente a lo señalado por el recurrente, sí efectuó una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteada la controversia, pues en ella se puede constatar que el sentenciador expresó cuál fue el planteamiento del debate o tema judicial aportado por las partes, ya que de la narración que éste realizare comprende cuáles son los límites de la controversia, los cuales versan fundamentalmente, en un contrato de opción de compra venta y su documento anexo, así como el precio estipulado por las partes, lo que satisface la exigencia del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de lo antes expuesto, considera esta Sala que la sentencia recurrida no está incursa en infracción del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que conlleva a declarar improcedente la presente denuncia. Así se establece.

-IV-

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° eiusdem, por cuanto a decir del formalizante, el juez de la recurrida no se pronunció sobre la obligación fundamental como era la falta de pago del precio de la opción de compra venta.

Señala el formalizante lo siguiente:

El incumplimiento básico que mi mandante le imputó a la demandada para fundamentar la acción de resolución del contrato que se litiga en este juicio, fue LA FALTA DE PAGO DEL PRECIO DE LA OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

De esta circunstancia dio cuenta el propio Juez (sic) al sintetizar los términos de la demanda, donde dijo:

…omissis…

El sentenciador en su fallo se dedicó extensamente a resolver el segundo incumplimiento alegado, esto es, el incumplimiento de la obligación de suscribir el documento de compra venta en el registro, obligación ésta respecto de la cual estimó que, al haber sido prorrogada tácitamente por las partes del 25 de febrero de 2004 al 12 de marzo de 2004 dicha firma, el incumplimiento de esa obligación ya no sería esencia, y por lo tanto, no procedería la resolución del contrato por ese motivo: pero nada dijo respecto a la fundamental obligación que debía cumplir la demandada –y no cumplió-, de pagar el precio de venta convenido.

En efecto, la recurrida se motiva su criterio en torno a la improcedencia de la resolución del contrato, así:

…omissis…

Como se observa, la recurrida no se pronunció sobre el principal argumento en que se basó la resolución del contrato, esto es, la falta de pago del precio, con lo cual cometió el vicio de incongruencia negativa que presentamos como fundamento de esta denuncia.

Esta omisión de pronunciamiento sobre el principal soporte de la acción conlleva la nulidad de la recurrida por estar incursa en el vicio de incongruencia negativa, al no sentenciar de acuerdo con los alegatos en que se funda la acción deducida.

La incongruencia que alegamos, produce la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por no atenerse el Juez (sic) del mérito a lo alegado en autos; y la del ordinal 5° del artículo 243 del mismo código, por no contener la sentencia recurrida decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a los alegatos con base en los cuales se estructuró la acción de resolución de contrato deducida en la demanda.

En consecuencia, pedimos a la Sala que case la sentencia recurrida y le aplique la sanción de nulidad que contempla el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

A los fines de dilucidar el planteamiento esgrimido por el formalizante, esta Sala procede a transcribir parte de lo decidido por la recurrida en los siguientes términos:

b. Alegatos de la parte Demandada.

Que Rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho invocado por la demandante en su libelo de demanda.

Que es cierto que la demandada suscribió un contrato de opción de compra venta con la ciudadana S.M.G., en fecha 25.11.2003 sobre el inmueble objeto de litigio.

Que se convino en la cláusula segunda del referido documento que el precio de la venta seria de Ochenta Millones de Bolívares y que sería pagado a través de cinco (5) cuotas, la primera de Trece Millones de Bolívares (Bs.13.000.000,00) al suscribirse la referida opción a compra, es decir el 25.11.2003, la segunda cuota por Siete Millones de Bolívares, el 02.12.2003, la tercera cuota por bolívares veintiún millones de bolívares (Bs.21.000.000,00) el 28.12.2003, la cuarta cuota por catorce millones de bolívares (Bs.14.000.000,00), el 15.01.2004 y la última cuota por el remanente, es decir, por veinticinco millones de bolívares (Bs.25.000.000,00), sería pagada al otorgamiento del documento definitivo de venta.

Que en la cláusula tercera se convino que la opción estaba vigente hasta el 25.02.2004 y en la cláusula cuarta se ratificaron los montos de las cuotas a pagar por concepto de la opción, igualmente se señaló expresamente que la falta de pago de cualquiera de las cuotas daría lugar a la resolución de contrato y a la aplicación de la cláusula penal que se señalaba en la cláusula quinta de la referida opción de compraventa.

…omissis….

… Del análisis del caso.

Al amparo de esta prédica, se evidencia del contrato de opción de compra venta que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un inmueble constituido por un apartamento vivienda distinguido con el N° 19, Edificio Residencias Imperio, situado en el ángulo noreste de las esquinas o intersección de vías que forman la Avenida A.B. y la Avenida Principal de Las Palmas, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano, conviniendo en lo siguiente:

1.- El precio.

El precio del inmueble objeto de la opción a compra, en principio, se fijó en la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.80.000.000,00), pagaderos en cinco cuotas, discriminadas así: la primera, de Trece Millones de Bolívares (Bs.13.000.000,00) al suscribirse la referida opción a compra, es decir el 25.11.2003; la segunda cuota de Siete Millones de Bolívares (Bs.7.000.000,00); el 02.12.2003, la tercera cuota de Veintiún Millones de Bolívares (Bs.21.000.000,00); el 28.12.2003, la cuarta cuota de Catorce Millones de Bolívares (Bs.14.000.000,00); el 15.01.2004, la última cuota por el remanente, es decir, de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs.25.000.000,00), sería pagada al otorgamiento del documento definitivo de venta.

Posteriormente a ese acuerdo primario, en anexo del contrato de opción de compra venta (f.22, p.1), se modificó la cláusula segunda que contenía el precio de la venta y su forma de pago, en los siguientes términos: el precio total de la venta sería la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.110.938.800,00), los cuales serían pagados de la siguiente forma: (…)

La parte demandada ha alegado como de la sumatoria de las cantidades de dinero que debía pagar la demandada, de acuerdo a la modificación efectuada al contrato, son disconformes al precio definitivo de venta, y consecuentemente, el precio de venta cierto es el primigeniamente establecido, esto es, OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES.

En verdad en la modificación del precio en el contrato primario, hay una disconformidad entre el precio global y la sumatoria de los pagos parciales, correspondiendo a este sentenciador ex artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpretar el contrato ateniéndose al propósito e intención de las partes otorgantes del contrato. (…)

De tal suerte, que es improcedente el alegato de la parte demandada de indeterminación del precio y se establece que el precio pactado de venta es de de CIENTO DIEZ MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 110.938.800,00). ASI SE DECLARA.

…omissis…

Del término.

El contrato en cuestión, se estableció como modalidad que tendría un término de cumplimiento de obligaciones interpartes. La parte demandada y compradora debía pagar cuotas por montos especificados en el contrato y en determinadas fechas, siendo el pago de la última de ellas a la fecha de protocolización del documento definitivo de compra-venta, que estaba fijado para el día 25.02.2004.

A partir de esa fecha, 25.02.2004, a decir de la actora, las obligaciones podían ser exigidas, quedando en sus manos la potestad contractual de reclamar el cumplimiento o solicitar la resolución contractual. Optó por lo último, en fecha 17.05.2004 –oportunidad de la interposición del libelo de demanda- y como defensa la parte demandada alegó que cumplió con lo establecido en el contrato, y que no se pudo registrar el documento definitivo de compraventa en la fecha prevista por (i) la entrega de manos de la vendedora, después de la fecha prevista, del documento de Registro de Vivienda Principal emanado del SENIAT, y (ii) la inasistencia de la vendedora al Registro a los fines de su protocolización.

En ese sentido, cabe señalar que si bien es cierto, ambas partes se impusieron contractualmente que el documento definitivo de venta se protocolizaría en fecha 25.02.2004. Sin embargo, hay constancia en autos que esa fecha fue extrapolada por la conducta misma de las partes, quienes de acuerdo a la certificación del Registrador Inmobiliario, consignaron el documento de venta definitivo a los fines de la protocolización, documento que fuera anulado en vista de la incomparecencia de una de las otorgantes y que quienes le representaban manifestaron su desacuerdo por cuanto el documento no contenía el verdadero precio de venta.

Al respecto habría que decir que se trata de un contrato de opción de compraventa de ejecución sucesiva, en el cual de los (sic) de CIENTO DIEZ MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 110.938.800,00), ya se habían cumplido con los pagos parciales de: (1) Trece Millones de Bolívares (Bs.13.000.000,00) que se reputan pagados, por cuanto se estableció en el contrato que estos serían entregados a la vendedora al momento de suscribir el contrato de opción de compra venta; (2) Veintiún Millones de Bolívares (Bs.21.000.000,00), de acuerdo a recibo de fecha 13.02.2003 (f.28,p.1); (3) Cuatro Millones de Bolívares (Bs.4.000.000,00), de acuerdo a recibo de fecha 22.02.2003 (f.29, p.1); (4) Diez Millones de Bolívares (Bs.10.000.000,00), de acuerdo a recibo de fecha 25.01.2003 (f.31,p.1); y, Siete Millones de Bolívares (Bs.7.000.000) cantidades que serían imputadas al precio final y las cuales no fueron desconocidas por la parte actora. Y quedó un saldo de CINCUENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.55.938.800,00), a pagarse con la suscripción de la venta definitiva.

En este caso, correspondería determinar si la frustrada firma del documento pretendida realizar en fecha posterior al 25.02.2004 –término modal- constituye el incumplimiento culposo suficiente para que se acuerde la resolución contractual, cuando ya ha sido satisfecho más del 50% de la obligación convenida.

A distinción de lo que sostiene Klistche De La Grange, citada por el doctor J.M.O., en su libro La Resolución del Contrato por Incumplimiento, p. 176, considera este sentenciador que cuando se impone como una de las exigencias para la procedencia de la acción de resolución, el que sea declarada judicialmente, es porque se le está deferiendo al juez la más amplia discrecionalidad para valorar los elementos que se anuncia como causas para resolver el contrato. Lo contrario, sería invitar al juez a bendecir con la gracia judicial, lo que manifieste el actor, que no puede ser el sentido de la ley, porque la misión del juez es la de sopesar si los argumentos y pruebas son suficientes para resolver el contrato.

Dentro de ese orden de ideas, penetrado de serias dudas sobre la justeza de considerar que la firma no realizada el 25.02.2004, término modal fijado para la concretización de la venta definitiva, constituya causa suficiente para considerar resuelto el contrato y partiendo del principio de que el término para que pueda ser considerado como causa única de la resolución contractual debe ser esencial, por así haber establecido las partes. Esencialidad negada, cuando el 12.03.2004 se produce el frustrado intento de firma, producto de la disconformidad en el precio. Acto que, aun cuando frustrado, debe entenderse como una extensión tácita del término para suscribir el contrato de (sic) definitivo de venta.

Luego, en este caso, el término está constituido en una modalidad accesoria, que no tuvo la entidad suficiente para considerarlo como fuente de incumplimiento, ya que la misma parte vendedora lo obvió, limitándose a manifestar ante el Registrador su disconformidad con el precio, aun cuando pareciera que este discernimiento del juez constituya un desconocimiento del derecho del acreedor para no considerar cumplida la obligación. Mas no lo es, dado que el retardo posterior al 12.03.2004, surge al calor de la interpretación que las partes hacen al contrato sobre el precio y la disconformidad en el reflejada, por lo que se ven en la necesidad de ocurrir al oficio judicial para que clarifique las dudas o ambigüedades que dicen reflejaba el contrato y su modificación.

De tal suerte, que bajo este predicamento debe este sentenciador, considerar que el alegado incumplimiento se trata de un retardo, una mora originado por las diferencias en la interpretación de una cláusula contractual, que no le otorga la suficiente gravedad, para considerar cumplido este requisito. ASI SE DECLARA.

No procede, pues, el alegato expuesto por la parte actora de incumplimiento de la demandada de no protocolizarse el documento en fecha 24.02.2004, y, en consecuencia, debe sucumbir su acción de resolución del contrato de opción de compraventa la venta definitiva de un inmueble constituido por un apartamento vivienda distinguido con el N° 19, Edificio Residencias Imperio, situado en el ángulo noreste de las esquinas o intersección de vías que forman la Avenida A.B. y la Avenida Principal de Las Palmas, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano, el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, en fecha 25.11.2003, inserto bajo el N° 91, Tomo 28. ASI SE DECIDE.

(Subrayado y negritas de la Sala, mayúsculas del formalizante).

Para decidir la Sala observa:

El formalizante señala que la recurrida incurrió en la violación del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el juez superior no se pronunció sobre la falta de pago del precio de la opción de compra venta, el cual es el principal argumento en el que fundamentó su pretensión para solicitar la resolución del contrato.

Ahora bien, de lo transcrito precedentemente se observa claramente, que el juez ad quem después de hacer un análisis exhaustivo a los fines de determinar el precio del inmueble, procedió a verificar si en efecto hubo un incumplimiento culposo por parte de la compradora, concluyendo que el alegado incumplimiento versa sobre un retardo, el cual tiene su origen en las distintas interpretaciones que las partes hicieron a las cláusulas contractuales, por lo cual, la acción resolutoria no debía prosperar y como consecuencia de ello, la parte actora debía renunciar a su acción de resolución del contrato de opción de compraventa, y por ello optar por la venta definitiva del inmueble objeto de la litis.

Es por lo antes expuesto, que esta Sala de Casación Civil, declara improcedente la denuncia del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

-V-

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° eiusdem, por cuanto señala que el juez de la recurrida no se pronunció sobre el incumplimiento de la demandada, en relación a su obligación de pagar los servicios de condominio, luz, aseo y gas.

Señala el formalizante lo siguiente:

La acción de resolución de contrato de opción de compra venta que mi patrocinada hizo valer en este juicio se fundamentó en varios incumplimientos de la demandada, que el Juez (sic) Superior (sic) resume en su fallo al sintetizar los alegatos de mi representada, así:

…omissis….

Como se observa, entre los incumplimientos en que se afincó la acción de resolución del contrato de opción de compra figuraba otro en extremo importante, cual es el incumplimiento de la demandada de su obligación de pagar los servicios de condominio, luz, aseo y gas.

Pues bien, en el caso concreto el Juez (sic) Superior (sic) estimó que la acción de resolución de contrato ejercitada era improcedente, PERO NUNCA ESTUDIÓ, NI MUCHO MENOS SE PRONUNCIÓ EN SU FALLO SOBRE EL INCUMPLIMIENTO DE ESTA OBLIGACIÓN DE PAGAR LOS SERVICIOS DE CONDOMINIO, LUZ, ASEO Y GAS, que habíamos invocado en el libelo como causa autónoma para la resolución de contrato.

Esta omisión de pronunciamiento sobre uno de los soportes de la acción apareja la nulidad de la recurrida por estar inficionada en el vicio de incongruencia negativa, al no haberse atenido a los alegatos en que se funda la acción ejercitada.

La incongruencia que alegamos, produce la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por no atenerse el Juez (sic) del mérito a lo alegado en autos; y la del ordinal 5° del artículo 243 del mismo código, por no contener la sentencia recurrida decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida.

En consecuencia, pedimos a la Sala que case la sentencia recurrida y le aplique la sanción de nulidad que contempla el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

Sobre lo delatado por el recurrente, el fallo de alzada expresó:

...omissis…

“Copia de recibo de entrega de solvencia de Impuestos Municipales (inmuebles urbanos), a la ciudadana Betshabe P.C., en fecha 25.01.2004, marcado “G”.

En relación al comprobante de recaudación impuestos, marcado “G”, observa quien sentencia que el mismo constituye un documento administrativo, que merece fe, y, en consecuencia se le tiene como cierto salvo prueba en contrario. ASÍ SE DECLARA.”

…omissis…

“Original y copias fotostáticas simples de Estados de Cuenta de condominio de Residencias “Imperio”, emanado del Departamento de Cobranzas de la Administradora Gargon, C.A., de fecha 18.05.2004, marcado “I” con anexos, marcados “J”, “K”, “L”, “M”, “N” y “Ñ”.

En cuanto a los seis (06) recibos anteriormente determinados, observa este Sentenciador que las mismas emanan de un tercero, sociedad mercantil “INMOBILIARIA GAR GON, C.A.”, que no pueden ser apreciados, en razón de que no fueron ratificados mediante la prueba testimonial correspondiente, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

** De las aportadas en el periodo de promoción.

Mérito favorable de los autos.

En cuanto al mérito favorable de los autos, observa quien decide, que ello constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, en virtud de que el juez por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas cursen en autos. Y ASÍ SE DECLARA.

Copia simple de constancia de los estados de cuenta de condominio, del inmueble objeto del presente litigio, correspondiente a los meses de noviembre de 2003 hasta el mes de noviembre de 2004, cursantes en original en el cuaderno principal y de medidas, marcado “A” y “B”.

Original de estado de cuenta de condominio, del inmueble objeto del presente litigio, no cancelados por la parte demandada, marcados “C”.

Copia simple de recibos de condominio correspondientes a los meses de noviembre de 2003 hasta noviembre de 2004, del inmueble objeto del presente litigio, marcados “D”; “E” y “F”, cuyos originales cursan en el Cuaderno de Medidas.

Originales de recibos de pago de condominio del inmueble objeto del presente litigio, marcados “D”; “E” y “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N”.

En cuanto a los recibos anteriormente determinados, marcados “A”,“B”, “C”, “D”, “E”,“F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N”, observa este Sentenciador que las mismas emanan de un tercero, sociedad mercantil “INMOBILIARIA GAR GON, C.A.”, que no pueden ser apreciados, en razón de que no fueron ratificados mediante la prueba testimonial correspondiente, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Prueba de Informes a la Administradora Gargón, C.A., a los fines de que con vista a sus libros, archivos y demás documentos informe sobre las deudas y cancelación realizadas de los recibos de condominio correspondiente al inmueble objeto del presente litigio, desde noviembre de 2003 hasta la presente fecha, la forma de pago y ratifique quien fue la persona natural o jurídica que realizó los pagos.

Sobre esta prueba, promovida en esos términos, conviene recordar que la prueba de informes se encuentra contenida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, que reza:

…omissis…

Se infiere del pretranscrito dispositivo legal, que la prueba de informe, participa de las siguientes características:

…1.- Que sólo se promueve para solicitar informes de una persona jurídica u organismos públicos, no esta prevista para solicitar informes a una persona natural; 2.- Que está referida a organismos públicos y personas jurídicas distintas a las partes, para evitarles a las representantes legales de éstas que tengan que trasladarse al Tribunal, con la secuela de inconvenientes y molestias que ella acarrea, para declarar sobre el asunto a decidir por el Tribunal de la causa. Es procedente cuando se solicita a un tercero ajeno al proceso; no procede en relación al promovente de la prueba ni contra el adversario; 3.- Que de permitirse entre las partes, el patrono nunca podría promover la prueba para que el trabajador informe, porque éste siempre es persona natural; 4.- Que si el organismo público o la persona no contesta informando, el legislador no previó alguna consecuencia jurídica con efectos procesales –como en el caso de la exhibición, artículo 436 del Código de Procedimiento Civil- la cual haría en estos casos inútil e insuficiente la prueba de informes....

(Ramírez & Garay. Tomo CLXXXIX. Junio 2002. Pág.10)

Y adiciona esta Alzada, (5) que se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, limitándose el informe a los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos u otorgar copia de los mismos.

Bajo tales parámetros, si se lee el informe rendido por la sociedad mercantil a la Administradora Gargón, C.A., mediante el cual, conforme a lo solicitado (f.312,p.1), señala:

…desde Noviembre del 2003 hasta Enero de 2004, pago efectuado mediante cheque de Banesco Nro.27080052 por la cantidad de Quinientos Cincuenta y Siete Mil Cuatrocientos Tres Con 00/100 (Bs.557.403,00) emitido por M.E.M.P. Y los meses de febrero 2004 a septiembre 2004 pago efectuado mediante cheque de Banesco Nro. 160.80084 por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS OCHENTA Y TRES MIL CIENTO SETENTA Y SIETE CON 00/100 (Bs.1.583.177,00) emitido también por M.E.M.P.T. fueron cancelados los meses de octubre 2004 a enero de 2005. A partir de febrero de 2005 hasta la presente fecha están pendientes de pagos los recibos de condominio. Por último le informamos que según nuestros archivos el aludido apto. 19 del Edificio IMPERIO se encuentra registrado a nombre de S.K.G.M..

Anexamos copia simple de los cheques emitidos por M.E.M.P.

En tal sentido, siendo que se cumplen los requisitos previstos para que sea procedente la prueba de informes, conforme lo establece el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada, como prueba libre, le aprecia de acuerdo con la regla de valoración sobre la base de la sana critica, establecida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.”

Para decidir la Sala observa:

En la presente denuncia el formalizante señala que la recurrida violó el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el juez de la recurrida no se pronunció sobre el incumplimiento de la demandada en su obligación de pagar los servicios de condominio, luz, aseo y gas, encontrándose inficionada del vicio de incongruencia negativa.

En este sentido, observa la Sala que el juez de la recurrida analizó y determinó el valor probatorio que le merece la solvencia de impuestos, estados de cuenta de condominio de las Residencias “Imperio”, emanado del Departamento de Cobranzas de la Administradora Gargon, C.A., así como la prueba de informes, otorgando la debida tutela jurídica sobre los alegatos explanados por las partes.

Como ha sido indicado en la resolución de las anteriores denuncias, la incongruencia negativa consiste en la omisión de pronunciamiento sobre lo alegado por las partes, y no en que éste sea acertado o no, o que sea favorable o desfavorable, y al haber resuelto el alegato formulado por el actor reconvenido en relación a las solvencias señaladas, estima la Sala que el fallo recurrido no esta incurso en el vicio de incongruencia negativa delatado. Así se establece.

Por lo antes expuesto, esta Sala de Casación Civil declara improcedente la presente denuncia. Así se decide.

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

ÚNICA

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 1527 y 1167 del Código Civil, ambos por falta de aplicación, aduciendo que el juez de la recurrida yerra al declarar que la actora no puede solicitar la resolución del contrato de opción de compra venta, por no haber suscrito la demandada el documento definitivo.

Como fundamento de su denuncia el formalizante señala lo siguiente:

El Juez (sic) Superior (sic) consideró que la acción de resolución de contrato de opción de compra venta que mi representada ejerció en este juicio era improcedente, por cuanto hubo una modificación tácita de las partes del término pactado para la firma definitiva de la venta, oportunidad ésta que se habría corrido del 25 de febrero del 2004 al 12 de marzo de 2004 y, por efecto de esta prórroga tácita, el término dejó de ser esencial y no podría operar la resolución del contrato por no haber el comprador suscrito el documento definitivo de venta ( en el registro) en la oportunidad pactada. Esto lo dice la recurrida así:

…omissis…

Este pronunciamiento de la recurrida es equivocado por los siguientes motivos:

El criterio del sentenciador estriba en que ambas partes relajaron el término para concretar la venta del inmueble en el registro del día 25 de febrero de 2004 al 12 de marzo de 2004, y que por ello la actora no puede pedir la resolución de contrato de opción de compra venta por no haber suscrito la demandada el documento definitivo (en el registro) el día 25 de febrero de 2004. No obstante, no advierte el sentenciador el punto esencial, cual es que ni el 25 de febrero de 2004 ni el 12 de marzo de 2004 LA COMPRADORA PAGÓ EL REMANENTE DE PRECIO y, por lo tanto, mi patrocinada sí puede pedir la resolución de contrato.

Según el criterio de la recurrida el precio de la venta era de Bs. 110.938.800, de los cuales la demandada adeuda la suma de Bs. 55.938.800, que no pagó en el plazo inicial (25 de febrero de 2004) ni en la supuesta prorroga táctica (12 de marzo de 2004).

El artículo 1527 del Código Civil establece que la principal obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados en el contrato. En este caso el comprador no pagó el remanente del precio en la oportunidad convenida, independientemente que se acepte o no la prórroga hasta el día 12 de marzo de 2004, por lo que, al tratarse del incumplimiento de una obligación principal del contrato de venta (pagar el precio), el vendedor puede solicitar la resolución del contrato. Al no entenderlo así el sentenciador, infringió las normas denunciadas así:

· El artículo 1527 del Código Civil, por falta de aplicación, al no haberlo utilizado para establecer que la obligación principal del comprador es pagar el precio en el tiempo (25 de febrero de 2004 o 12 de marzo de 2004, según se acepte o no la validez de la prórroga tácita) y en el lugar (el registro) determinados en el contrato.

· Y el artículo 1167 del Código Civil, que establece la acción resolutoria en nuestra legislación, por falta de aplicación, ya que al quedar acreditado que el comprador no pagó en la oportunidad pactada la suma de 55.938.800 de un precio global de Bs. 110.938.000, debió declarar la resolución del contrato.

Es claro que la infracción trascendió al dispositivo de (sic) fallo, porque si el Juez (sic) hubiese aplicado el artículo 1527 del Código Civil, se hubiese percatado que la principal obligación del comprador es pagar el precio en la oportunidad convenida, y como quiera que en este caso el comprador debía la suma Bs. 55.938.800 de un precio total de Bs. 110.938.000, que no pagó en el tiempo pactado, hubiese tenido que declarar con lugar la demanda de resolución de contrato.

Expresamente alego que las normas que debieron aplicarse para resolver este punto de la controversia son los artículos 1527 y 1167 de Código Civil.

Por las razones expresadas, pido que se declare con lugar esta denuncia.

(Resaltado del formalizante)

A continuación la Sala pasa a transcribir extractos pertinentes de la sentencia recurrida, la cual entre otras cosas estableció lo siguiente:

Se trata de un proceso que por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta sigue la ciudadana S.K.G.M. contra la ciudadana BETSHABE E.P.C., proceso éste que se inició por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante demanda presentada en fecha 17.05.2004 (f.01 al 14).

…omissis…

A.- De la acción.

Se reclama la resolución del contrato de opción de compra venta sobre un bien inmueble constituido por (…).

Así, se solicita la resolución de contrato para que la parte demandada convenga en lo siguiente: (…)

La parte demandada, como defensa de fondo, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con las cláusulas de pago, contenidas en el contrato de opción de compra venta suscrito, señaló también que el anexo del contrato de opción de compra venta se encuentra viciado de nulidad por carecer de objeto, así como indeterminación en el precio y señaló que el contrato definitivo de venta no se suscribió por causas imputables únicamente a la vendedora.

a.- Del contrato de opción a compra.

* Precisiones Conceptuales.

En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla la categoría contractual del comúnmente denominado contrato de opción de compra cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato, señalando el doctor E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.

En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar y la promesa bilateral de contratar.

La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo éste el caso más frecuente.

Al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue

.

Luego, no cabe duda que tratándose de una categoría contractual, le es aplicable la conceptualización contenida en el Artículo 1.133 del Código Civil, que establece que el contrato “es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Y asi mismo que para resolverlo debe cumplir la acción propuesta con los requisitos de procedencia previstos en el artículo 1167 del Código Civil, que establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

De la preinsertada disposición se infiere los requisitos de procedencia, a saber:

a.- que se trate de un contrato bilateral.

Requisito literalmente exigido por el artículo 1167 del Código Civil, y evidentemente cumplido en el presente asunto, por cuanto el contrato de opción de compraventa cuya resolución se pretende, si bien es cierto es un contrato preparatorio, en el que no se opera la transmisión de propiedad, ya que ésta no se efectúa sino cuando se perfecciona de manera definitiva la venta; no es menos cierto que es un contrato bilateral, de promesas recíprocas, en que uno se ha prometido a vender y otro a pagar el precio pactado (art. 1134 Ccivil).

b.- que haya un incumplimiento culposo de la parte demandada.

El incumplimiento, como lo ha dicho buena parte de la doctrina, resulta ser la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, en el texto del artículo 1167 en comentario, como inejecución. Sin embargo, esto no significa que basta que se de el incumplimiento o inejecución del demandado, para que proceda la resolución del contrato. Se requiere el cumplimiento de los otros requisitos de procedencia de la acción resolutoria para que ésta prospere.

En materia de incumplimiento, salvo que haya acuerdo volitivo interpartes que concreticen o puntualicen el incumplimiento, se puede decir que obran una serie de principios rectores, uno, que el incumplimiento comprende actos u omisiones de cualquiera de los contratantes; dos, que no todo tipo de incumplimiento debe necesariamente producir la resolución, pues es necesario observar la gravedad del incumplimiento, para saber si el mismo afecta notablemente el interés de los contratantes; tres, que no sea originado por una causa extraña no imputable; y cuatro, que se refiera a lo principal del contrato y no a las modalidades accesorias (…)

c.- que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir.

Constituye otro de los requisitos necesarios para la procedencia de la acción de resolución contractual, el hecho de que el actor debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento, en el entendido de que “el actor no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato; ello resulta contrario a la buena fe que debe privar en el cumplimiento de los contratos” (vid. MADURO LUYANDO, Eloy y PITTIER SUCRE, Emilio: Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, p. 990).

Es la exigencia de la buena fe del actor en la resolución contractual, a que alude el doctor Melich Orsini (cfr. Ob. cit., p. 219), explicando que “el principio de la buena fe en la ejecución del contrato se refleja de modo especial en las condiciones de ejercicio de la acción de resolución al someter al acreedor que quiera hacer valer esta acción, a no hacerse justicia por sí mismo y al prestar, a la vez, un sólido fundamento al juez para rechazar aquellas acciones de resolución deducidas no obstante la insignificancia del incumplimiento o la impuntualidad al propio demandante, del incumplimiento invocado. La vigencia de tal principio no implica, sin embargo, someter al demandante en resolución a la carga de tener que demostrar su propia disposición al cumplimiento de la obligación recíproca a su cargo, pero, constituye, en cambio, razón suficiente para admitir el juego del principio inadimplenti non est adimplendum cuando se compruebe por el demandado que el actor no ha cumplido, a su vez, con su obligación recíproca o la ha cumplido de modo defectuoso. Nos parece, además, que puede conectarse a dicho principio, la exigencia de que el actor en resolución no se haya colocado por su propio hecho, en la imposibilidad de efectuar él mismo la restitución de la prestación que ha recibido del demandado y que debería ser consecuencia del efecto restitutorio de la sentencia de resolución. (...)” (…).

d.- que el juez decrete la resolución;

Sólo corresponde decir, que el legislador no permite que una parte y sin el requerimiento de la actividad judicial, resuelva de pleno derecho el contrato, como se acostumbra a decir en algunos contratos. Los contratos que se pretendan resolver deben someterse al conocimiento de la autoridad judicial, quien analizando los elementos de procedencia de la acción resolutoria, lo acordará o no, evitando así que una de las partes contratantes haga justicia por su propia mano.

** Del análisis del caso.

Al amparo de esta prédica, se evidencia del contrato de opción de compra venta que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un inmueble constituido por un apartamento vivienda distinguido con el N° 19, Edificio Residencias Imperio, situado en el ángulo noreste de las esquinas o intersección de vías que forman la Avenida A.B. y la Avenida Principal de Las Palmas, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano, conviniendo en lo siguiente:

1.- El precio.

El precio del inmueble objeto de la opción a compra, en principio, se fijó en la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.80.000.000,00), pagaderos en cinco cuotas, discriminadas así: la primera, de Trece Millones de Bolívares (Bs.13.000.000,00) al suscribirse la referida opción a compra, es decir el 25.11.2003; la segunda cuota de Siete Millones de Bolívares (Bs.7.000.000,00); el 02.12.2003, la tercera cuota de Veintiún Millones de Bolívares (Bs.21.000.000,00); el 28.12.2003, la cuarta cuota de Catorce Millones de Bolívares (Bs.14.000.000,00); el 15.01.2004, la última cuota por el remanente, es decir, de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs.25.000.000,00), sería pagada al otorgamiento del documento definitivo de venta.

Posteriormente a ese acuerdo primario, en anexo del contrato de opción de compra venta (f.22, p.1), se modificó la cláusula segunda que contenía el precio de la venta y su forma de pago, en los siguientes términos: el precio total de la venta sería la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.110.938.800,00), los cuales serían pagados de la siguiente forma: (i) Trece Millones de Bolívares (Bs.13.000.000) en el momento de la firma del contrato de opción de compra venta; (ii) Siete Millones de Bolívares (Bs.7.000.000,00) el día 02.12.2003; (iii) Veintiún Millones de Bolívares (Bs.21.000.000,00) el día 28.12.2003; (iv) Catorce Millones de Bolívares (Bs.14.000.000,00) el día 15.01.2004; (v) al momento de la protocolización del documento definitivo de venta Veinticinco Millones de Bolívares (Bs.25.000.000,00) y (vi) el saldo, es decir la cantidad de Diecisiete Millones Novecientos Treinta y Ocho Mil Ochocientos Bolívares (Bs.17.938.800,00), serían cancelados en doce (12) cuotas mensuales consecutivas, así: once (11) cuotas a razón de Ochocientos Mil Bolívares (Bs.800.000,00) cada una, con vencimiento la primera en fecha 28.02.2004 y una (01) cuota de Seis Millones Seiscientos Sesenta y Nueve Mil Trescientos Ochenta y Un Bolívares (Bs.6.669.381,00) a cancelar en el mes de diciembre.

La parte demandada ha alegado como de la sumatoria de las cantidades de dinero que debía pagar la demandada, de acuerdo a la modificación efectuada al contrato, son disconformes al precio definitivo de venta, y consecuentemente, el precio de venta cierto es el primigeniamente establecido, esto es, OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES.

En verdad en la modificación del precio en el contrato primario, hay una disconformidad entre el precio global y la sumatoria de los pagos parciales, correspondiendo a este sentenciador exartículo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpretar el contrato ateniéndose al propósito e intención de las partes otorgantes del contrato. En tal sentido, hay que señalar que las partes en el documento primario establecieron como precio de venta la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,oo), pagaderos bajo las modalidades que convinieron; y luego, suscriben un posterior contrato en el que modifican el precio y lo fijan en CIENTO DIEZ MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 110.938.800,00), pagaderos bajo las modalidades que convinieron, con una suerte de error en la discriminación de los pagos parciales que hace que no coincide el monto global determinado con la sumatoria de los pagos parciales. Interpreta quien sentencia, que cuando se suscribe un nuevo contrato modificando el precio y se habla de un precio global de de CIENTO DIEZ MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 110.938.800,00), no puede quedar duda que ese precio fijado de CIENTO DIEZ MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 110.938.800,00), es el precio al que se han avenido las partes otorgantes, sin que pueda desdecirlo el error material incurrido al momento de discriminar los pagos parciales, ya que en los casos de disconformidad hay que atender al valor global que las partes hayan convenido.

De tal suerte, que es improcedente el alegato de la parte demandada de indeterminación del precio y se establece que el precio pactado de venta es de CIENTO DIEZ MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 110.938.800,00). ASI SE DECLARA.

2.- El Objeto.

En la Cláusula Primera del Contrato de Opción de Compra Venta, se establece que se opta por la compra de un inmueble constituido (…).

De esa manera queda claramente determinado el objeto del contrato de opción de compraventa. ASÍ SE DECLARA.

Luego, al haber un acuerdo sobre precio y objeto, tanto en el contrato de opción de compra venta como en su modificación anexa, por lo que el contrato de opción de compraventa del inmueble objeto de la litis, está perfeccionado. ASÍ SE DECLARA.

3.- Del término.

El contrato en cuestión, se estableció como modalidad que tendría un término de cumplimiento de obligaciones interpartes. La parte demandada y compradora debía pagar cuotas por montos especificados en el contrato y en determinadas fechas, siendo el pago de la última de ellas a la fecha de protocolización del documento definitivo de compra-venta, que estaba fijado para el día 25.02.2004.

A partir de esa fecha, 25.02.2004, a decir de la actora, las obligaciones podían ser exigidas, quedando en sus manos la potestad contractual de reclamar el cumplimiento o solicitar la resolución contractual. Optó por lo último, en fecha 17.05.2004 –oportunidad de la interposición del libelo de demanda- y como defensa la parte demandada alegó que cumplió con lo establecido en el contrato, y que no se pudo registrar el documento definitivo de compraventa en la fecha prevista por (i) la entrega de manos de la vendedora, después de la fecha prevista, del documento de Registro de Vivienda Principal emanado del SENIAT, y (ii) la inasistencia de la vendedora al Registro a los fines de su protocolización.

En ese sentido, cabe señalar que si bien es cierto, ambas partes se impusieron contractualmente que el documento definitivo de venta se protocolizaría en fecha 25.02.2004. Sin embargo, hay constancia en autos que esa fecha fue extrapolada por la conducta misma de las partes, quienes de acuerdo a la certificación del Registrador Inmobiliario, consignaron el documento de venta definitivo a los fines de la protocolización, documento que fuera anulado en vista de la incomparecencia de una de las otorgantes y que quienes le representaban manifestaron su desacuerdo por cuanto el documento no contenía el verdadero precio de venta.

…omissis…

En este caso, correspondería determinar si la frustrada firma del documento pretendida realizar en fecha posterior al 25.02.2004 –término modal- constituye el incumplimiento culposo suficiente para que se acuerde la resolución contractual, cuando ya ha sido satisfecho más del 50% de la obligación convenida.

A distinción de lo que sostiene Klistche De La Grange, citada por el doctor J.M.O., en su libro La Resolución del Contrato por Incumplimiento, p. 176, considera este sentenciador que cuando se impone como una de las exigencias para la procedencia de la acción de resolución, el que sea declarada judicialmente, es porque se le está deferiendo al juez la más amplia discrecionalidad para valorar los elementos que se anuncia como causas para resolver el contrato. Lo contrario, sería invitar al juez a bendecir con la gracia judicial, lo que manifieste el actor, que no puede ser el sentido de la ley, porque la misión del juez es la de sopesar si los argumentos y pruebas son suficientes para resolver el contrato.

Dentro de ese orden de ideas, penetrado de serias dudas sobre la justeza de considerar que la firma no realizada el 25.02.2004, término modal fijado para la concretización de la venta definitiva, constituya causa suficiente para considerar resuelto el contrato y partiendo del principio de que el término para que pueda ser considerado como causa única de la resolución contractual debe ser esencial, por así haber establecido las partes. Esencialidad negada, cuando el 12.03.2004 se produce el frustrado intento de firma, producto de la disconformidad en el precio. Acto que, aun cuando frustrado, debe entenderse como una extensión tácita del término para suscribir el contrato definitivo de venta.

Luego, en este caso, el término está constituido en una modalidad accesoria, que no tuvo la entidad suficiente para considerarlo como fuente de incumplimiento, ya que la misma parte vendedora lo obvió, limitándose a manifestar ante el Registrador su disconformidad con el precio, aun cuando pareciera que este discernimiento del juez constituya un desconocimiento del derecho del acreedor para no considerar cumplida la obligación. Mas no lo es, dado que el retardo posterior al 12.03.2004, surge al calor de la interpretación que las partes hacen al contrato sobre el precio y la disconformidad en él reflejada, por lo que se ven en la necesidad de ocurrir al oficio judicial para que clarifique las dudas o ambigüedades que dicen reflejaba el contrato y su modificación.

De tal suerte, que bajo este predicamento debe este sentenciador, considerar que el alegado incumplimiento se trata de un retardo, una mora originado por las diferencias en la interpretación de una cláusula contractual, que no le otorga la suficiente gravedad, para considerar cumplido este requisito. ASÍ SE DECLARA.

No procede, pues, el alegato expuesto por la parte actora de incumplimiento de la demandada de no protocolizarse el documento en fecha 24.02.2004, y, en consecuencia, debe sucumbir su acción de resolución del contrato de opción de compraventa la venta definitiva de un inmueble constituido por (…) (Subrayado y negrillas de la Sala).

Para decidir la Sala observa:

En el presente caso, el formalizante señala que la recurrida incurrió en falta de aplicación de los artículos 1527 y 1167 del Código Civil, basándose en el hecho de que la misma yerra al declarar que la actora no podía demandar la resolución del contrato de opción de compra venta, por cuanto ambas partes relajaron el término para concretar la venta del inmueble objeto de la presente litis.

El artículo 1527 del Código Civil señala:

La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato

.

El artículo 1167 del Código Civil, indica:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiese lugar a ello

.

La doctrina calificada ha venido estableciendo que el deber del juez de motivar su decisión se extiende a todas las cuestiones de derecho resueltas, pero que a pesar de ello, si el sentenciador no considera aplicable al caso una norma jurídica, no explicará las razones por las cuales no utiliza la norma y será imposible conocer los motivos por los cuales no aplicó la misma.

En relación a la falta de aplicación del artículo 1527 del Código Sustantivo, en el cual se establece que la obligación primordial es la de pagar el precio en el día y lugar estipulado por el contrato, señala L.S., en su obra de “Instituciones de Derecho Civil” lo siguiente:

“El comprador contrae muchas obligaciones; pero la principal es la de pagar el precio: las demás accesorias, tales como la de recibir y llevarse la cosa vendida, la de pagar al vendedor los gastos de que le haya ocasionado la conservación de la cosa.

El precio debe pagarse en el día y lugar establecido por las partes. A falta de convención sobre estos puntos, el precio debe entregarse en el lugar y en el momento de la tradición de la cosa, cuando no se ha dado un término para pagar el precio; pero si se ha acordado este término, se aplicará entonces la disposición del artículo 1184, y es en el domicilio del comprador donde debe hacerse el pago. (…)

El crédito del vendedor se rige, por una parte, por los principios del derecho común, y por otro, por reglas que le son propias.(…)

Si el comprador es perturbado ó tuviere fundado temor de serlo por una acción, sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio, hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación ó el peligro, a no ser que éste último afianza, o que se haya estipulado, que no obstante cualquier contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago. (…)

Del mismo modo que el vendedor no está obligado a entregar al comprador que no paga (…), el comprador tiene el derecho de rehusar el pago al vendedor que no está dispuesto a entregar. Hay más: el comprador puede negarse a pagar aún después de la tradición, si es perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una acción hipotecaria o reivindicatoria, como si se le amenaza con una demanda de una persona que se juzga como verdadero propietario de la cosa vendida.

Toca a los tribunales examinar si los motivos alegados por el comprador para negarse a verificar el pago, son suficientes para inspirar fundado temor de una perturbación. La suspensión del pago debe cesar con el peligro, y en consecuencia, el comprador debe pagar cuando el vendedor ha hecho cesar la perturbación o ofrecido fianza suficiente de la restitución del precio en caso de evicción.

…omissis…

Como este artículo nada dice sobre las cosas inmuebles, debemos concluir que la resolución de la venta por la inejecución de las obligaciones del comprador se rige por la regla general que trae el artículo 1.101, y que, por consiguiente, el contrato no se resuelve de pleno derecho. En consecuencia, el comprador puede impedir la resolución pagando después del vencimiento del término, y aun después de haber sido citado para la demanda de resolución, en una palabra, en tanto que no se haya pronunciado la resolución por una sentencia.

Parece natural que si se ha pactado expresamente que por falta de pago en el término convenido la venta quede resuelta de pleno derecho, así se verifique y que en tal caso el comprador no pueda impedir la resolución, ofreciendo el precio después del vencimiento del plazo. (…)

Observa esta Sala que el sentenciador de alzada examinó las circunstancias de hecho que lo llevaron a concluir que “…si bien es cierto, ambas partes se impusieron contractualmente que el documento definitivo de venta se protocolizaría en fecha 25.02.2004. Sin embargo, hay constancia en autos que esa fecha fue extrapolada por la conducta misma de las partes, quienes de acuerdo a la certificación del Registrador Inmobiliario, consignaron el documento de venta definitivo a los fines de la protocolización, documento que fuera anulado en vista de la incomparecencia de una de las otorgantes y que quienes le representaban manifestaron su desacuerdo por cuanto el documento no contenía el verdadero precio de venta…” (Subrayado de la Sala)

Como se puede evidenciar de lo afirmado por el sentenciador de alzada, la venta no pudo ser concretada en la oportunidad establecida por las partes, por cuanto no hubo acuerdo en cuanto al precio de la venta objeto del referido contrato. Esta circunstancia en criterio del juez ad quem, y que comparte esta Sala, constituye una circunstancia que alteró los términos del contrato en lo que respecta a la oportunidad para llevar a cabo la protocolización, por lo cual no eran aplicables las previsiones contenidas en el artículo 1527 supra citado. Así se decide.

Por otra parte, el formalizante denuncia la falta de aplicación del artículo 1167 del Código Civil, el cual contempla la acción resolutoria que se pueden intentar en los contratos bilaterales cuando una de las partes a juicio de la otra, no cumpla con alguna de las obligaciones contenidas en el contrato.

La interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia, por ende, sus decisiones sólo pueden ser atacadas en casación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 eiusdem, el cual permite a la Sala conocer de aquellas denuncias que acusen el error en la calificación del contrato (error de derecho o por suposición falsa) y (desnaturalización o desviación intelectual de su contenido), lo que conduciría a que una de las cláusulas establecidas produzca los efectos de una estipulación no celebrada, lo cual debe denunciarse por suposición falsa.

Esta Sala puede observar claramente en virtud de lo expuesto por la propia recurrida, quien estableció en la parte denominada “del término” que el documento definitivo de venta debía protocolizarse en fecha 25 de febrero 2004, no firmándose el mismo por la anuencia de ambas partes en virtud de la disconformidad en el precio, no otorgándole la suficiente gravedad para considerar procedente la acción de resolución.

En consecuencia de lo antes expuesto, la Sala desestima la infracción de los artículos 1527 y 1167 del Código Civil. Así se decide.

D E C I S I Ó N

Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandante en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 5 de marzo de 2007.

Se condena a la recurrente al pago de las costas procesales del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintidós (22) días del mes de mayo de dos mil ocho. Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

Presidenta de la Sala,

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YRIS PEÑA ESPINOZA

Vicepresidenta,

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ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado-Ponente,

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L.A.O.H.

Magistrado,

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C.O.V. Magistrado,

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A.R.J.

Secretario,

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ENRIQUE DURÁN FERNÁNDEZ

Exp. AA20-C-2007-000685.