Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Abril de 2013
| Fecha de Resolución | 30 de Abril de 2013 |
| Emisor | Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Angel Eduardo Vargas Rodriguez |
| Procedimiento | Rectracto Legal Arrendatario |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 30 de abril de 2013
203º y 154º
ASUNTO: AH1B-V-2008-000074
Sentencia definitiva
PARTE ACTORA:
• F.M.R.P., VENEZOLANO, mayor de edad, de este domicilio titular de la cédula de identidad Nº 6.095.133.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA:
• DANMARA F.D.R.A., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo los números 71.268.
PARTE DEMANDADA:
• J.M.H. y K.G.D.H., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nº 1.873.393 y 2.975.661, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
• R.E.S.R. y A.A.E., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números, 28.301 y 18.260 respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL.
I
ANTECEDENTES DEL PROCESO
Se inició la presente demanda, introducida por ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de marzo de 2008, correspondiéndole su conocimiento a este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Consignados como fueron los recaudos, este Juzgado mediante auto dictado en fecha 31 de marzo de 2008, procedió a la admisión de la presente demanda, ordenándose la citación de los demandados por el tramite del procedimiento breve, para que comparecieran por ante este Tribunal al (2º) día de despacho siguientes a la última citación que se practicará, a fin de que dieran contestación a la demanda.
En fecha 25 de abril de 2008, compareció la ciudadana Danmara Dos Ramos, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual suministró los emolumentos necesarios a los fines de la práctica de la citación de los demandados.
En fecha 07 de mayo de 2008, comparecieron los ciudadanos J.M.H. y K.G.D.H., en su carácter de parte demandada, por medio de la cual procedieron a otorgar poder apud-acta a los ciudadanos R.E.S.R. Y A.A.E., quedando tácitamente citados para la secuela del proceso.
Estando dentro de la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, comparecieron los ciudadanos R.E.S.R. y A.A.E., en carácter de parte co-demandada, y procedieron a dar contestación a la demanda.
II
PUNTO PREVIO
En este estado, hecho como fue el analisis de las presentes actuaciones, este Tribunal antes de decidir al fondo de la demanda pasa a efectuar las siguientes consideraciones:
Se trata de una demanda de Retracto Legal interpuesta por la actora en virtud de la venta de un inmueble constituido por un apartamento Nº 19, piso 4, Edificio Mara, Av. J.F.S., Urbanización Bello Campo, Distrito Capital.
Al respecto, el artículo 1546 del Código Civil, establece:
Artículo 1.546 El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
En tal sentido, el legislador ha establecido la Preferencia Ofertiva como un derecho preferente concedido a aquel que se encuentre en calidad de arrendatario en un bien inmueble que el propietario ostente enajenar, teniendo así la primera opción ante cualquier otra persona para adquirir en las mismas condiciones, el inmueble en cuestión.
Ahora bien, cuando ha quedado consumada la venta, sin que haya sido notificado el arrendatario a los fines de permitirle hacer uso o no del derecho preferente que lo abriga, este puede dentro de la oportunidad concedida por el legislador, ejercer el derecho de Retracto Legal contra el adquiriente, subrogándose así en los derechos adquiridos por él sobre el inmueble, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato.
Artículo 1.547 No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.
A tal efecto, el hecho de que el plazo para el ejercicio del derecho de retracto legal sea uno de caducidad tal como se observa al artículo que antecede, produce algunas consecuencias entre las cuales se encuentran: a) Que el interesado deba hacer uso del derecho de retracto (judicial o extrajudicialmente) antes de que se cumpla el plazo, so pena de no poder ejercerlo después, ya que el plazo corre fatalmente, es decir, no está sujeto a interrupción ni suspensión; b) Que dicha caducidad puede alegarse en cualquier estado y grado de la causa por estar interesado el orden público y; c) Que también puede ser suplida de oficio por la autoridad judicial sin que la invoquen las partes. Así lo señala el autor E.U.F., en su obra El Retracto Convencional y el Retracto Legal.
Por tal motivo, quien aquí decide considera necesario esclarecer en primer término si el derecho de retracto legal ejercido por la parte actora, ha sido propuesto dentro del lapso de caducidad exigido por nuestro Código Civil, trayendo a colación lo alegado en el libelo de la demanda por la actora, en la siguiente manera:
... En virtud de lo hasta acá expuesto, me mantuve habitando el inmueble arrendado hasta fecha 02 de noviembre de 2007,cuando sin que mediara orden judicial de autoridad alguna con competencia en la materia, me fueron retiradas mis pertenecías del citado inmueble y pasaron a ocupar de mismo, los ciudadanos J.H.H. y K.G.D.H.... (omissis)… argumentando ser los legítimos propietarios del inmueble por mi arrendado al ciudadano Erichw. Beber conforme contrato de venta que acompaño...
....me he mantenido como arrendatario del inmueble arrendado desde la fecha supra indicada hasta el presente...toda vez que consigno desde noviembre de 2007 ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción.... no obstante lo contemplado en el artículo 42 de la ley in comento en concatenación con los artículos 44 y 45, aquí todos por reproducidos, no se me realizó la preferencia ofertiva... Ello por que no fui debidamente notificado como prevé el articulo 47 del texto legal aquí en referencia por los adquirientes, ni tampoco por los vendedores...
Por otra parte, alegó la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda lo siguiente:
“...Que el ciudadano F.M.R.P., nunca manifestó su voluntad de adquirir el inmueble, razón por la cual, los propietarios ofrecieron en venta en las mismas condiciones a sus representados, quienes aceptaron el precio y las condiciones y tramitaron su crédito y en fecha 29 de junio de 2006, firmaron la compra de inmueble ante el Registro Inmobiliario del municipio Chacao del Estado Miranda, de lo cual a su decir, estuvo en conocimiento siempre el arrendatario F.M.R.P., tanto así que seguidamente le pagó el arrendamiento a sus representados, desde el mes de Julio de 2006, quienes le respetaron su prorroga legal, hasta octubre 2007, no le pidieron la entrega del mismo. Que sus representados adquirieron el inmueble antes referido en fecha 29 de junio de 2006 y no en el 2007, como erróneamente señala el escrito libelar según se evidencia del protocolo de registro y con pleno conocimiento del demandante. Que hasta la fecha de presentación de la demanda para su distribución, ocurrida el 11 de marzo de 2008, han transcurrido más de cuarenta días calendarios, que establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que el arrendatario, a quien se le hubiere violado su derecho de preferencia o cualquier otro comprador, ejerza su derecho de retracto legal, en consecuencia, a su decir, opero la caducidad de la acción..Subrayado del Tribunal.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 26 de noviembre de 2007, con ponencia de la Magistrado Dra. Y.A.P.E., ha emitido su pronunciamiento:
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.
Del análisis jurisprudencial que antecede, observa quien aquí decide que la parte actora quedó por enterada desde el 02 de noviembre de 2007, según alegato esgrimido al momento de la interposición de la demanda. Por tal motivo, desde ese momento hasta la fecha en la cual fue presentada la presente demanda, 11 de marzo de 2008, transcurrieron más de los cuarenta (40) días otorgados por el supra mencionado artículo, por lo que considera innecesario seguir analizando otros detalles del asunto que ha sido objeto de controversia. ASÍ SE DECLARA.
En consecuencia, comparte este juzgador el criterio jurisprudencial de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, por lo que actuando conforme a los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que en el caso concreto que nos ocupa, lo procedente y ajustado a derecho resulta es declarar LA CADUCIDAD de la Acción de Retracto Legal, intentada por los ciudadanos F.M.R.P., contra los ciudadanos J.M.H. y K.G.D.H., plenamente identificados en autos respectivamente. En consecuencia, SE DESECHA la demanda y se condena en costas a la actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejusdem. ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.
III
DISPOSITIVA
Con fuerza en los fundamentos precedentes, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Trànsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
CON LUGAR la caducidad de la acción de Retracto Legal, por las razones explanadas en la motiva de esta decisión.
En consecuencia, SE DESECHA la presente demanda y queda extinguido el proceso.
Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
A los fines de dar cumplimiento a lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes del presente fallo.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los treinta (30) días del mes de abril de 2013. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ,
DR. Á.V.R..
LA SECRETARIA,
ABG. S.C..
En esta misma fecha, siendo las 2:11 pm, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
ABG. SHIRLEY M. CARRIZALES M.
Asunto: AH1B-V-2008-000074
AVR/ SC/ jp
