Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 11 de Julio de 2014

(Folio 21-23) Marcado con la letra “A”, en copia certificada INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 30 de julio de 2013, anotado bajo el No. 13, Tomo 133 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; es el caso que, a través de la documental en cuestión se acreditan a los abogados en ejercicio J.R.G.A. y Y.O.C.A. como apoderados judiciales de los ciudadanos E.O.L. y MARBELYN D.R.S., quienes son demandantes en el presente juicio seguido por cumplimiento de contrato. Ahora bien, siendo que el instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.- Así se establece.

(Folio 24-30) Marcado “B”, en copia certificada DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 07 de diciembre de 2012, anotado bajo el Nº 30, Tomo 268 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; celebrado entre los ciudadanos O.E.M.U. y M.E.E.D.M. –en carácter de vendedores- y los ciudadanos E.O.L. y MARBELYN D.R.S. –en carácter de compradores-, bajo los siguientes términos y condiciones:

“(…) PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO: LOS VENDEDORES, ofrecen en venta a LOS COMPRADORES, un inmueble de nuestra única y exclusiva propiedad, constituido por una Parcela de terreno unifamiliar distinguida con el Nº 75, con un número catastral 02-03-21-01-9-75-00 y la vivienda Tipo “B” sobre ella construida, que forma parte del Conjunto Residencial Villa Ávila, Tercera Etapa, ubicado en la Calle 9 (Nº 9-75) del lugar denominado El Ingenio, Sector Buena Vista, Guatire, Municipio Z.d.E.M. (…) SEGUNDA: PRECIO Y FORMA DE PAGO. El precio de esta Venta, es por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (1.200.000,00Bs) que LOS COMPRADORES se comprometen a cancelar de la forma siguiente: La Cuota Inicial de esta venta es por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (360.000,00Bs), con cheque del Banco Mercantil Nº 42257383, que LOS COMPRADORES entregan a LOS VENDEDORES en este acto. El saldo restante o sea la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (840.000,00Bs), será entregado por LOS COMPRADORES a LOS VENDEDORES, en la fecha de protocolización del Documento definitivo de esta venta por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Z.d.E.B.d.M.. TERCERA: VIGENCIA: El tiempo de duración de la presente OPCIÓN DE COMPRA VENTA, es de NOVENTA DÍAS CONTINUOS (90), MAS TREINTA (30) DÍAS DE PRORROGA. Luego de vencido el plazo de vigencia de este contrato, estará incumplido y en consecuencia se entenderá resuelto el mismo de manera inmediata, de pleno derecho y sin necesidad de pronunciamiento judicial previo de este contrato. CUARTA: OBLIGACIONES DE LOS VENDEDORES: LOS VENDEDORES se obligan durante la vigencia de de la presente OPCIÓN DE COMPRA VENTA, a no comprometer de ninguna manera con terceras personas ni a través de documento públicos o privados, el inmueble objeto de este contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA. QUINTA: LOS VENDEDORES, se obligan durante la vigencia de este contrato a mantener solvente el inmueble (…) SEXTA: DEL INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO: En caso de incumplimiento de algunas de las cláusulas contenidas en el presente contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA por causa imputable a LOS VENDEDORES esta se obliga a devolver a LOS COMPRADORES la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) por cláusula penal más el valor recibido en la cláusula segunda, o sea deben devolver a LOS COMPRADORES la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 390.000,oo). Si por el contrario, el Incumplimiento se origina por causa imputable a LOS COMPRADORES, estos acepta que LOS VENDEDORES, se deduzca de la suma recibida como lo indica la cláusula segunda la cantidad de TREITA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) o sea que LOS VENDEDORES devolverán a LOS COMPRADORES la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,oo), como indemnización por daños y perjuicios y en consecuencia resulto el contrato sin necesidad de pronunciamiento judicial alguno (…) SÉPTIMA: TRANSFERENCIA DE LOS DERECHOS DEL CONTRATO: Dado que el presente contrato se celebra intuito personal, el mismo no podrá ser objeto de cesión a título gratuito u oneroso (…) DÉCIMA: GASTOS: Es por cuenta de LOS COMPRADORES, los gastos de redacción de documentos, Notaría, Registro y todo aquello que sea necesario para llevar a cabo la negociación.” (Resaltado del Tribunal)

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 07 de diciembre de 2012, las partes intervinientes en el presente proceso suscribieron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno unifamiliar distinguida con el Nº 75 y la vivienda Tipo “B” sobre ella construida, que forma parte del Conjunto Residencial Villa Ávila, Tercera Etapa, ubicado en la Calle 9 (Nº 9-75) del lugar denominado El Ingenio, Sector Buena Vista, Guatire, Municipio Zamora, ello por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) (de los cuales los codemandados en carácter de futuros compradores, pagaron TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES en calidad de inicial) pagadera al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días, más treinta (30) días continuos de prórroga (en efecto, el contrato feneció el día 07 de abril del mismo año). Todo ello en el entendido de que si por alguna causa no se llevaba a cabo la venta definitiva del inmueble, se entendería resuelto el contrato y la parte responsable quedaría obligada a pagar a la otra la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) por concepto de cláusula penal; en otras palabras, si el incumplimiento era imputable a los vendedores éstos debían devolver a los compradores la cantidad TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00), por el contario, si el incumplimiento le era imputable a los compradores, los vendedores tenían derecho de retener la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) deduciendo ello de lo pagado en calidad de inicial, por lo que solo estarían obligados a devolver la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00). También se desprende de la documental en cuestión, que los demandados en su condición de futuros compradores debían cubrir los gastos de redacción de documentos, los gastos de Notaría, Registro y todo aquello que fuere necesario para llevar a cabo la negociación en cuestión.- Así se precisa.

(Folio 31-34) Marcado con la letra “C”, en original ACUSE DE RECIBO (SOLICITUD DE CRÉDITO) emitido por el BANCO DE VENEZUELA en fecha 11 de diciembre de 2012, a nombre del ciudadano O.L.E.; marcado con la letra “C1”, en original CONSULTA DE SOLICITUD DE CRÉDITO HIPOTECARIO emitido por la referida entidad bancaria en fecha 26 de julio de 2013, a nombre del prenombrado, a través de la cual se dejó constancia que dicha solicitud fue aprobada por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), con estatus de “FIRMA PROGRAMADA”; marcado con la letra “C2”, en original SOLICITUD DE CRÉDITO (HISTÓRICO) emitido por el BANCO DE VENEZUELA en fecha 26 de julio de 2013, con estatus de “DOCUMENTO ELABORADO”; y marcado con la letra “C3”, en original SOLICITUD DE CRÉDITO (HISTÓRICO) emitido por la referida entidad bancaria en fecha 26 de julio de 2013, con estatus de “MODIFICACIÓN ENVIADA OFIC FECH 03072013”. Ahora bien, en vista que el contenido de las documentales privadas en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que éstas deben ser apreciadas como indicios de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de las probanzas en cuestión que los demandantes en su carácter de futuros compradores, tenían la intención de cumplir con su obligación de pagar a favor de los codemandados la cantidad del precio restante acordado en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento persiguen, ello a los fines de finiquitar la venta de inmueble sobre el cual recayó dicho contrato, pues solicitaron tempestivamente (precisamente en el mes de diciembre del año 2012) crédito hipotecario ante la entidad bancaria tantas veces señalada (el cual fue aprobado por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES).- Así se precisa.

(Folio 35) Marcado con la letra “D”, impresión de CORREO ELÉCTRÓNICO emitido por CREDIHIPOTECARIO/TMP/BDV en fecha 26 de julio de 2013, debidamente sellado por el BANCO DE VENEZUELA; del cual se desprende que la firma del documento definitivo de venta con constitución de hipoteca estaba pautada para el día 1º de agosto de 2013. Ahora bien, en vista que el contenido de la documental privada en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que ésta debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión que la firma del documento definitivo de venta con constitución de hipoteca (que deviene del contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso) estaba pautada para el día 1º de agosto de 2013.- Así se precisa.

(Folio 36) Marcado “E”, en copia fotostática CHEQUE DE GERENCIA y PLANILLA ÚNICA BANCARIA emitidos por el Banco Mercantil en fecha 12 de julio de 2013, a través del cual el ciudadano E.O.L. pretendía pagar favor del ciudadano O.E.M.U., la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 490.000,00). Ahora bien, en vista que el valor probatorio de los instrumentos bajo análisis no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que éstos deben ser apreciados como indicios de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de las probanzas en cuestión que la parte codemandante -ciudadano E.O.L.- (en su carácter de futuro comprador) pretendía pagar a favor del codemandado, ciudadano -O.E.M.U.-, la referida cantidad de dinero (la cual sumada con el crédito hipotecario aprobado por el Banco de Venezuela, reflejaba la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES, lo cual cubriría la totalidad del precio restante de la venta).- Así se precisa.

(Folio 37-38) Marcado con la letra “E1”, en original C.D.R. expedida por el Registro Público del Municipio Z.d.E.M., de cuyo contenido se desprende textualmente que: “(…) Presentante: MARBELYN D.R.S., nacionalidad VENEZOLANA, mayor de edad, domiciliado en Zamora, Miranda, de estado civil Casado (…) Naturaleza del Acto Jurídico: Cancelación, Venta, Hipoteca y Certificación de Gravamen, Fecha de otorgamiento Martes, 30 de Julio de 2013. Sin traslado. Recaudos entregados Documento de Identidad, Timbres Fiscales (…) Registro de Vivienda Principal, Certificado de Solvencia de Agua, Carta, Registro de Información Fiscal, Comprobante Bancario y Certificado de Solvencia Municipal.” Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que en la referida fecha fueron presentados ante la referida oficina registral –por la demandante MARBELYN D.R.S.- los documentos necesarios para la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción cuyo cumplimiento se persigue.- Así se precisa.

(Folio 39-47) Marcado “F”, en original DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA DE PRIMER GRADO elaborado por la Entidad Financiera BANCO DE VENEZUELA S.A., BANCO UNIVERSAL, C.A., del cual se desprende que el ciudadano O.E.M.U., autorizado por su cónyuge M.E.E.D.M., daba en venta a los ciudadanos E.O.L. y MARBELYN D.R.S., un inmueble constituido por una parcela de terreno unifamiliar distinguida con el Nº 75 y la vivienda Tipo “B” sobre ella construida, que forma parte del Conjunto Residencial Villa Ávila, Tercera Etapa, ubicado en la Calle 9 (Nº 9-75) del lugar denominado El Ingenio, Sector Buena Vista, Guatire, Municipio Zamora, cabe acotar que éste no se encuentra suscrito por persona alguna. Ahora bien, siendo que el contenido de la documental en cuestión no fue desvirtuado en el curso del proceso, quien aquí suscribe de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia como indicio de que los actores (en su condición de futuros compradores) a los fines de finiquitar la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, procedieron a redactar el proyecto definitivo de venta a través de la referida entidad bancaria.- Así se precisa.

(Folio 48-49) Marcados con las letras “G”, en original dos CONSTANCIAS expedidas por el Registro Público del Municipio Z.d.E.B.d.M., a través de las cuales se dejó constancia que los ciudadanos E.O.L. y MARBELYN D.R.S., asistieron a la sede de dicha oficina registral el día 1º de agosto de 2013, con la finalidad de realizar las gestiones relativas a actividades de registro de documentos. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que los demandantes (en carácter de futuros compradores) asistieron a la sede de la oficina registral respectiva, en la oportunidad fijada para la firma del documento definitivo de venta.- Así se precisa.

(Folio 50-69) Marcado con la letra “H”, en original GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA No. 40.115, publicada en fecha 21 de febrero de 2013; ahora bien, revisado el contenido de la documental en cuestión, quien aquí suscribe estima que el mismo no constituye un elemento probatorio como tal, pues corresponde a un Decreto proferido por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, del cual esta Sentenciadora tiene pleno conocimiento por el ejercicio propio de sus funciones, razón por la cual se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor.- Así se precisa.

(Folio 70-75) Marcado con la letra “I”, en original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por el ciudadano J.C.E. –en carácter de arrendador- y los ciudadanos E.O.L. y MARBELYN D.R.S. –en carácter de arrendatarios-, el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por una vivienda distinguida con el Nº B3-69, que forma parte de la Etapa 3, construcción del Conjunto Residencial Los Portales, ubicado en la parcela B2-13 del Sector B2 de la Urbanización Nueva Casarapa; y marcados con las letras “I1” e “I2”, dos RECIBOS DE PAGO emitidos por el ciudadano J.C.E. en fecha 1º de julio y 05 de agosto de 2013, respectivamente, a través de los cuales el prenombrado dejó constancia de haber recibido de manos del ciudadano E.O.L. la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00). Ahora bien, se observa que las documentales en cuestión versan en instrumentos probatorios de índole privado que fueron suscritos por un tercero ajeno al proceso, cuyo contenido no fue ratificado conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; aunado a lo anterior, se evidencia que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia, y por tales razones deben desecharse del proceso por impertinentes.- Así se precisa.

Abierto el juicio a prueba la parte actora promovió las siguientes documentales:

(Folio 247-257) En copia certificada DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 19 de junio de 2013, el cual quedó inscrito bajo el Nº 2013.1293, Asiento Registral 1º del Inmueble matriculado con el No. 235.13.8.1.10176; a través del cual los ciudadanos E.O.L. y MARBELYN D.R.S., dieron en venta al ciudadano J.C.E. un bien inmueble constituido por una vivienda distinguida con el Nº B3-69 que forma parte de la Etapa 3, construcción del Conjunto Residencial Los Portales, ubicado en la parcela B2-13 del Sector B2 de la Urbanización Nueva Casarapa, ello por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00). Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue tachada en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia, razón cual se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.

-PRUEBA DE INFORME: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello los promoventes solicitaron se oficiara al REGISTRO PÚBLICO DEL MUNICIPIO Z.D.E.B.D.M., a los fines de que informara a este Despacho: “(…) Si para el día 01 de agosto de 2013, estaba fijada la fecha de la firma por parte de los ciudadanos E.O.L. y MARBELYN D.R.S. (compradores) y O.E.M.U. y M.E.E.D.M. (vendedores), todos identificados a los autos, (…) La fecha en que se le presentó para su Registro el documento de compra venta del inmueble constituido por la Parcela de terreno unifamiliar distinguida con el Nº 75, con un número catastral 02-03-21-01-9-75-00 y la vivienda tipo “B” sobre ella construida (…) Si para ese día 01 de agosto de 2013, comparecieron ante ese oficina los ciudadanos E.O.L. y MARBELYN D.R.S., y no asistieron los ciudadanos O.E.M.U. y M.E.E.D.M..” Sin embargo, aun cuando la promovente indicó el objeto que con la prueba de informes pretendía probar o el hecho que quería demostrar, y aun cuando fueron librados y consignados (en fecha 06 de marzo de 2014) los oficios correspondientes por el Alguacil de este Despacho, quien aquí decide observa que no cursa en autos resulta alguna de los informes promovidos, los cuales en ningún momento fueron impulsados en actos posteriores por la parte interesada; en efecto, por las razones que anteceden no existe materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORME: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello los promoventes solicitaron se oficiara al SERVICIO ADMINISTRATIVO DE IDENTIFICACIÓN, MIGRACION Y EXTRANJEJRÍA (SAIME), a los fines de que informara a este Despacho sobre los movimientos migratorios de los ciudadanos O.E.M.U. y M.E.E.D.M.. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 267-270) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) Me dirijo a usted en la oportunidad de acusar recibo de su solicitud Nº 0855-118, Exp. 20.310, de fecha 11/02/2014, recibida el día 26/02/2014. Atendiendo a su contenido y de conformidad con lo establecido en el artículo 54 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos cumplo con informarle que los ciudadanos: O.E.M.U. (…) y M.E.E.D.M. (…) Registran los siguientes Movimientos Migratorios. Se anexan hojas de datos certificados de los registros. (…)”; y en virtud que las actas contentivas de los referidos movimientos migratorios no guardan relación con los hechos aquí controvertidos, ni aportan ningún elemento probatorio para la resolución de la presente controversia, en consecuencia este Tribunal desecha la probanza bajo análisis y no le confiere valor probatorio por impertinente.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:

Se evidencia que la parte demandada no promovió ningún instrumento probatorio conjuntamente con la contestación a la demanda; sin embargo, abierto el juicio a pruebas hizo valer el mérito favorable de los autos, el principio de la comunidad de la prueba, así como los indicios y presunciones que se desprenden de los hechos alegados y las pruebas cursantes en el expediente, ahora bien, en vista que la admisión de tales probanzas fue negada mediante el auto proferido por este Tribunal en fecha 11 de febrero de 2014, consecuentemente quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

CAPÍTULO IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, en los siguientes términos:

En el presente proceso los abogados en ejercicio J.R.G.A. y Y.O.C.A., actuando en carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos E.O.L. y MARBELYN D.R.S., procedieron a demandar a los ciudadanos O.E.M.U. y M.E.E.D.M. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello, que en fecha 07 de diciembre de 2012, sus representados suscribieron en carácter de futuros compradores, un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de los demandados, constituido por una parcela de terreno unifamiliar distinguida con el Nº 75 y la vivienda tipo “B” sobre ella construida, que forma parte del Conjunto Residencial Villa Ávila, Tercera Etapa, ubicada en la Calle Nº 09 del lugar denominado El Ingenio, Sector Buena Vista, Guatire, Municipio Z.d.E.M., todo ello por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00), de los cuales fueron pagados TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00) en calidad de reserva. Así mismo, señalaron que durante la espera de confirmación para que fuera fijada la fecha de la protocolización del documento definitivo, los futuros vendedores facilitaron toda la documentación requerida por la Oficina Registral, siendo fijada así la firma para el día 1º de agosto de 2013; sin embargo, en fecha 26 de julio de 2013, los prenombrados manifestaron que no venderían el inmueble sino con un sobreprecio de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), sosteniendo que el referido bien se había revalorizado por el nivel inflacionario reinante en el país. En efecto, por las razones que anteceden proceden a demandar a los ciudadanos O.E.M.U. y M.E.E.D.M., a los fines de que convengan o en su defecto sean condenados a otorgar el documento definitivo de venta; y finalmente, estimaron la demanda en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00).

A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, se evidencia que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, rechazó y contradijo lo alegado en el libelo, sosteniendo para ello que sus poderdantes no incumplieron con ninguna de sus obligaciones contractuales, toda vez que el incumplimiento del contrato deviene de los actores quienes en ningún momento manifestaron sobre la fecha y hora en la cual se llevaría a cabo la protocolización de la venta definitiva. Así mismo, señalaron que el proceso inició con la firma de la opción de compra venta en fecha 07 de diciembre de 2012, oportunidad en la cual los compradores iniciaron el trámite de crédito por ante el Banco de Venezuela; siendo el caso que los prenombrados informaron que el crédito fue aprobado el día 14 de enero del 2013, que luego pasaron los meses pero el Banco no les entregaba el documento de venta –aun cuando ya había fenecido la opción-, posteriormente fue introducido en Banavih a finales del mes de junio, y finalmente para ser introducido en el Registro los compradores tramitaron las solvencias necesarias con autorización, sin embargo, el día 26 de julio en horas de la noche, en vista del nivel inflacionario solicitaron reajustar el precio por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), lo cual no fue aceptado por los compradores quienes procedieron a demandarlos.

Así las cosas, en vista que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en consecuencia quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

Ahora bien, de las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar la concurrencia de los referidos elementos.

En relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 07 de diciembre de 2012 e inserto bajo el Nº 30, Tomo 268 de los Libros de Autenticaciones llevados la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda (cursante al folio 24-30), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que a través del mismo los ciudadanos O.E.M.U. y M.E.E.D.M. –en carácter de vendedores- se comprometieron a venderle a los ciudadanos E.O.L. y MARBELYN D.R.S. –en carácter de compradores- el inmueble identificado supra, y a su vez éstos últimos se comprometieron a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00), de los cuales los demandantes pagaron TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00) en calidad de inicial (tal como se dejó sentado en la cláusula segunda del contrato en cuestión), siendo la cantidad restante exigible al momento de la protocolización de la venta definitiva, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días, más treinta (30) días continuos de prórroga.

De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente; en consecuencia, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.

Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éste tipo de contratos equivale a un contrato de venta, siempre que en ellos se encuentren presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (tal como ocurre en el contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 de marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-C-2012-000274), con ponencia de la Magistrada: YRAIMA ZAPATA LARA, cuyo criterio se trae a colación:

(…) Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano D.A., “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.

Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.

Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)

En efecto, siendo que a los contratos de opción de compra venta debe dárseles el mismo tratamiento que a los contratos de venta definitivos, y en virtud que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.

En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, que a pesar de haber cumplido con todas sus obligaciones contractuales, y haber realizado todas las diligencias tenientes a obtener la aprobación del crédito hipotecario así como la fijación de la oportunidad para la firma de la venta definitiva, no obstante, los codemandados -en su condición de propietarios y futuros vendedores- no comparecieron ante la oficina registral correspondiente en la oportunidad establecida para tal protocolización, e incluso se negaron a vender exigiendo el aumento del precio del inmueble tantas veces señalado; ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elementos de convicción alguno, y en vista que la parte demandante consignó e hizo valer las siguientes instrumentales: DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (inserto al folio 24-30) debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 07 de diciembre de 2012, anotado bajo el Nº 30, Tomo 268 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; ACUSE DE RECIBO (SOLICITUD DE CRÉDITO) (inserto al folio 31) emitido por el BANCO DE VENEZUELA en fecha 11 de diciembre de 2012, a nombre del ciudadano O.L.E., del cual se desprende que los actores en su condición de futuros compradores tenían la intención de pagar a favor de los codemandados la cantidad del precio restante acordado en el contrato de opción de compra venta antes referido, pues solicitaron tempestivamente crédito hipotecario ante la referida entidad bancaria; CONSULTA DE SOLICITUD DE CRÉDITO HIPOTECARIO (inserto al folio 32) emitido por la referida entidad bancaria en fecha 26 de julio de 2013, a nombre del prenombrado, a través de la cual se dejó constancia que dicha solicitud fue aprobada por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), con estatus de “FIRMA PROGRAMADA”; SOLICITUD DE CRÉDITO (HISTÓRICO) (cursante al folio 33) emitido por el BANCO DE VENEZUELA en fecha 26 de julio de 2013, con estatus de “DOCUMENTO ELABORADO”; SOLICITUD DE CRÉDITO (HISTÓRICO) (inserto al folio 34) emitido por la referida entidad bancaria en fecha 26 de julio de 2013, con estatus de “MODIFICACIÓN ENVIADA OFIC FECHA 03072013”; CORREO ELÉCTRÓNICO (cursante al folio 35) emitido por CREDIHIPOTECARIO/TMP/BDV en fecha 26 de julio de 2013, debidamente sellado por el BANCO DE VENEZUELA, del cual se desprende que la firma del documento definitivo de venta con constitución de hipoteca estaba pautada para el día 1º de agosto de 2013; CHEQUE DE GERENCIA y PLANILLA ÚNICA BANCARIA (insertos al folio 36) emitidos por el Banco Mercantil en fecha 12 de julio de 2013, a través del cual el ciudadano E.O.L. pretendía pagar a favor del ciudadano O.E.M.U., la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 490.000,00), la cual sumada con el crédito hipotecario aprobado por el Banco de Venezuela, arrojaba la totalidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 840.000,00), lo cual cubriría el precio restante de la venta; C.D.R. (inserta al folio 37-38) expedida por el Registro Público del Municipio Z.d.E.M., de la cual se desprende que en fecha 30 de julio de 2013, fueron presentados ante la referida oficina registral –por la demandante MARBELYN D.R.S.- los documentos necesarios para la protocolización de la venta definitiva; DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA DE PRIMER GRADO (cursante al folio 39-47) elaborado por la Entidad Financiera BANCO DE VENEZUELA S.A., BANCO UNIVERSAL, C.A., del cual se desprende que los actores a los fines de finiquitar la venta definitiva del inmueble procedieron a redactar el proyecto definitivo de venta a través de la referida entidad bancaria; y dos CONSTANCIAS (insertas al folio 48-49) expedidas por el Registro Público del Municipio Z.d.E.B.d.M., a través de las cuales se dejó sentado que los ciudadanos E.O.L. y MARBELYN D.R.S., asistieron a la sede de dicha oficina registral el día 1º de agosto de 2013, con la finalidad de realizar las gestiones relativas a actividades de registro de documentos; en consecuencia, quien aquí suscribe correlacionando las pruebas supra identificadas, con los alegatos efectuados tanto en la reforma de la demanda así como en la contestación, puede concluir que los hechos arriba referidos quedaron suficientemente probados en autos.- Así se precisa.

En este sentido, siendo que fijada la oportunidad para proceder a la firma del documento definitivo de venta, los codemandados en su condición de futuros vendedores no comparecieron ante la oficina registral respectiva, aun cuando se evidencia que éstos tenían conocimiento de todas las actuaciones efectuadas por los demandantes a los fines de obtener el crédito hipotecario (pues se mantuvieron en contacto permanente con los prenombrados), no siéndole exigible a los futuros compradores notificar sobre la fecha y hora en la cual se efectuaría la protocolización, ya que ello no fue contractualmente establecido; e incluso exigieron el aumento del precio acordado en el contrato –tal como fue afirmado en el escrito de contestación- con fundamento al índice inflacionario del país, en consecuencia, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras la demora en finiquitar la venta no le es imputable a los actores, pues éstos efectuaron todas las gestiones pertinentes (pagaron la calidad establecida como inicial, consignaron los recaudos ante la oficina registral respectiva y comparecieron ante ella en la oportunidad para la firma del documento definitivo, compraron cheques de gerencia y tramitaron tempestivamente crédito hipotecario a los fines de pagar el precio restante de la venta) e incluso cumplieron con todas sus obligaciones contractuales, siéndole entonces imputable tal retardo a terceros, esto es, al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat quien no entregó oportunamente los fondos requeridos para el referido crédito y al Banco de Venezuela quien fijó la oportunidad para la firma fuera del término de los ciento veinte días (120), todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1º de la Resolución Nro. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 05 de febrero de 2013 (G.O. 40.115 de 21 de febrero del 2013), del cual se desprende en su parte final que en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación, puede concluir que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso no alcanzó su fin por cuanto los demandados incumplieron con sus obligaciones de vender, aun cuando no tenían ningún derecho para desistir de tal compromiso, pues el hecho de haberse consumado el lapso contractualmente fijado no los liberaba del cumplimiento de las prestaciones que habían prometido a sus cocontratantes.- Así se precisa.

En efecto, siendo que no puede atribuirse el retardo en la protocolización del documento definitivo de venta a una conducta negligente de los actores, ello de conformidad con lo previsto en la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; y en vista que, de las circunstancias propias del presente expediente se evidencia que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que los demandados en carácter de futuros vendedores no tenían derecho para desistir del contrato celebrado, lo cual acarreó que incumplieran con su obligación de vender, es por lo que este Tribunal puede verificar la concurrencia del segundo requisito exigido para la procedencia de las demandas incoadas por cumplimiento de contrato.- Así se establece.

Así las cosas, partiendo de los razonamientos realizados en los párrafos precedentes, debe este Tribunal declarar CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera interpuesta por los ciudadanos E.O.L. y MARBELYN D.R.S. contra los ciudadanos O.E.M.U. y M.E.E.D.M., ambas partes plenamente identificadas en autos, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo; y en consecuencia de la anterior declaratoria, se ORDENA a los codemandados a vender a los actores el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta objeto del proceso, constituido por una parcela de terreno unifamiliar distinguida con el Nº 75 y la vivienda Tipo “B” sobre ella construida, que forma parte del Conjunto Residencial Villa Ávila, Tercera Etapa, ubicado en la Calle 9 (Nº 9-75) del lugar denominado El Ingenio, Sector Buena Vista, Guatire, Municipio Zamora, ello de conformidad con lo previsto en el referido contrato y así mismo, hagan entrega a los actores de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de los demandados en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por los actores (en caso que aquéllos no cumplan), deberán los demandantes pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 840.000,00), y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar los demandados el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.- Así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN.

En esta oportunidad pasa el Tribunal a decidir con respecto a la reconvención interpuesta formalmente por la parte demandada, con fundamento en lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil; tomando en consideración que la misma fue propuesta en los siguientes términos: “(…) La promesa dada aquí a los hoy compradores, no puede tomarse como una venta pura y simple, estamos en presencia de un contrato bilateral, que es ley entre las partes, cuya cláusula sexta del contrato, allí convenida, es la reserva que tiene el hoy, actor reconviniente, y que se la oponemos hoy a la parte actora reconvenida, para que reconozca de una vez por toda, que nuestros representados, no tienen ninguna obligación de cumplir con la venta y mucho menos quieren seguir con el presente contrato de opción, es una razón suficiente, sumado al hecho de que mis representados, no están obligado a vender y mucho menos lo puede ordenar esta sentenciadora, dado el carácter de la petición que ahora se le hace con esta resolución de contrato, y que en su clausula sexta, establece la condición que debe cumplir cada parte ante su incumplimiento, lo que hace evidente, que nuestro representado están en la obligación de cumplir con lo allí pactado, como es el fiel cumplimiento de la cláusula penal, condición necesaria, a cumplir por parte de la demandada-reconviniente en este caso, razones suficientes, para que este Tribunal declare CON LUGAR la presente reconvención. (…)”

Observamos entonces que la parte demandada reconvino en el presente juicio, pretendiendo con ello la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO de opción de compra venta que fuera suscrito conjuntamente con los ciudadanos E.O.L. y MARBELYN D.R.S. el día 07 de diciembre de 2012, todo ello con fundamento en el contenido de la cláusula sexta (cláusula penal) del referido contrato; ahora bien, en vista que la representación judicial de los reconvinientes alegó en reiteradas oportunidades que los actores reconvenidos incurrieron en CONFESIÓN FICTA pues –según su decir- éstos no dieron contestación a la reconvención propuesta en la oportunidad procesal correspondiente, en consecuencia, este Tribunal debe precisar lo siguiente:

Primeramente, debe señalarse que la confesión ficta se encuentra prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente manera: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que la favorezca (...)”; de allí que la falta de contestación o contestación tardía, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta que por su naturaleza es una presunción iuris tantum, la cual se comporta como una aceptación de los hechos expuestos en el libelo, y cuya procedencia depende de que la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca; siempre que no aparezcan desvirtuadas dichas pretensiones por ninguno de los elementos del proceso.

En otras palabras, son tres los elementos concomitantes para que opere la denominada confesión ficta, a saber: la contumacia o falta de comparecencia del demandado al acto de la contestación de la demanda dentro de los plazos legales que la presunción de la confesión no sea desvirtuada por prueba alguna consignada por parte el contumaz y que la pretensión realizada por el demandante no sea contraria a derecho; ahora bien, partiendo de las anteriores consideraciones y revisadas las actas que conforman el presente expediente, quien aquí suscribe puede afirmar que en el caso de marras no se encuentran reunidos los elementos requeridos para la procedencia de la confesión ficta, ello en virtud que aun cuando los actores reconvenidos no dieron contestación oportuna a la reconvención interpuesta en su contra, no obstante, una vez abierto el juicio a pruebas los prenombrados hicieron uso de su derecho de manera temporánea y oportuna, razones por las cuales queda DESVIRTUADO el alegato en cuestión.- Así se establece.

Resuelto lo anterior, este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones:

En principio, debe establecerse que “(...) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)” (Vd. Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios del Código de Procedimiento Civil Tomo III”, Editorial Torino P. 365).

Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC.00773 dictada en fecha 15 de noviembre de 2005 (Expediente Nº 05-386), con respecto a la reconvención estableció lo siguiente:

(...) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)

. (Negrita y subrayado de este Tribunal)

De allí que, la reconvención consiste en la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, con el objetivo de que sea resuelta en el mismo proceso y a través de la misma sentencia.

Ahora bien, en vista que en el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por considerar que existe incumplimiento por parte de ésta última, al haber retardado la protocolización de la venta cuyo término de vigencia estaba pautado para los ciento veinte días (120) siguientes contados a partir de la firma de la opción; demandando así la resolución de contrato de opción de compra-venta con fundamento en lo previsto en su cláusula sexta (cláusula penal), y en vista que quedó plenamente determinado en el juicio principal que los demandantes efectuaron todas las gestiones pertinentes para finiquitar la venta, cumplieron con todas sus obligaciones contractuales e incluso tramitaron tempestivamente el crédito hipotecario necesario para cubrir el precio restante del inmueble, siéndole entonces imputable tal retardo al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat y al Banco de Venezuela, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1º de la Resolución Nro. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 05 de febrero de 2013 (G.O. 40.115 de 21 de febrero del 2013), mientras que los demandados reconvinientes sí incumplieron con su obligación de vender aun cuando no tenían ningún derecho para desistir de tal compromiso, en consecuencia, lo ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece.

CAPÍTULO V

DISPOSITIVA.

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos E.O.L. y MARBELYN D.R.S. contra los ciudadanos O.E.M.U. y M.E.E.D.M., ambas partes plenamente identificadas en autos; y en consecuencia, se ORDENA a los ciudadanos O.E.M.U. y M.E.E.D.M., a vender a los actores el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta objeto del proceso, constituido por una parcela de terreno unifamiliar distinguida con el Nº 75 y la vivienda Tipo “B” sobre ella construida, que forma parte del Conjunto Residencial Villa Ávila, Tercera Etapa, ubicado en la Calle 9 (Nº 9-75) del lugar denominado El Ingenio, Sector Buena Vista, Guatire, Municipio Zamora, ello de conformidad con lo previsto en el referido contrato y así mismo, hagan entrega a los actores de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de los demandados en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por los actores (en caso que aquéllos no cumplan), deberán los demandantes pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 840.000,00), y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar los demandados el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.

SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos los ciudadanos O.E.M.U. y M.E.E.D.M. contra los ciudadanos E.O.L. y MARBELYN D.R.S..

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a los demandados reconvinientes por haber resultado totalmente vencidos en el presente proceso.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques, a los once (11) días del mes de julio de dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-

LA JUEZ,

Z.B.D..

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

C.V.R.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo anuncio de Ley, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Exp. No. 20.310