Decisión nº 90 de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito. de Vargas, de 25 de Septiembre de 2014

Que se declare Con Lugar la presente demanda de desalojo del inmueble anteriormente expresado y sobre todo por el informe de los Funcionarios de Protección Civil Mayor (B) J.C.R., Tte. J.M. y Abogada M.V. que expresan en su informe preliminar de Inspección, sus recomendaciones y conclusiones: Vivienda con daños estructurales, ubicada en terreno inestable. No Habitable.

Que se Decrete el Secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de misma persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder a la arrendataria, si hubiere lugar a ello.

Que se Condene a la Demandada ciudadana Dubraska J.C.C. por las costas y costo de procedimiento y estima la demanda hasta por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000).

En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada consignó escrito en los siguientes términos:

Que como punto previo opongo la perención de la acción, ya que la presente demanda fue debidamente admitida en fecha dos (02) de mayo de 2014 y el apoderado-actor consignó los fotostatos mas no cumplió la obligación de consignar los emolumentos para la citación dentro de los 30 días siguientes a la admisión, se puede evidenciar de las actas procesales que no cumplió con ésta obligación, por lo que debe declarse la perención de la acción.

Sin que la presente constituya una aceptación del vicio alegado anteriormente procedo a dar contestación a la demanda conjuntamente con la interposición de Demanda de Reconvención.

Niego, Rechazo y Contradigo la demanda incoada en mi contra por ser falsos los hechos invocados y no estar fundamentados en derecho.

Es cierto que sostengo una relación de arrendamiento por el inmueble ampliamente identificado en el libelo con el ciudadano A.V.D., lo que no es cierto es que haya comenzado en 30 de junio de 2011, ya que la relación arrendaticia, comenzó en el mes de noviembre de 2009 y finalmente suscribimos un contrato de arrendamiento el 30 de junio de 2011, que es el que se mantiene vigente. Es falso que haya recibido correo privado de DHL el día 19 de febrero de 2014, notificándome de la decisión de no suscribir nuevo contrato ni por ningún otro medio con lo cual no debo entregar el inmueble el 30 de junio de 2014 por cuanto el mismo se prorrogo automáticamente al no notificarme con por lo menos 60 días de anticipación de conformidad con lo establecido en el artículo Tercero del Contrato de Arrendamiento vigente. A la fecha no he recibido notificación de no continuación del contrato.

Que aun cuando es cierto que fui notificada en fecha 16 de enero de 2014 de los puntos a que se refiere la Notificación Judicial N° 0129-14, no se evidencia de dicha notificación los supuestos riesgos de la vivienda ya que el Juez se limitó a dejar constancia de lo alegado por la solicitante, mas no se contaba con un experto en el área que certificara los daños alegados, además cuento con el debido permiso de Bomberos del Fondo de Comercio de mi propiedad que funciona en ese inmueble y el mismo escasamente almacena algunos materiales dada la situación de escasez existente y en dicha notificación judicial no me fue notificada ninguna voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento.

Que asume y Reconoce la demandante reconvenida sus propias fallas al declarar que el inmueble se encuentra inhabitable, pues habría incurrido en mala fé al arrendarme a sabiendas de la supuesta condición del inmueble y más teniendo conocimiento del fin que yo le daría, que es el funcionamiento de mi Fondo de Comercio que es ferretería.

Que miente el demandado cuando alega que el inmueble está en riesgo y que vaya a ser objeto de demolición, cuando su única intención era aumentar el canón de arrendamiento, pues en múltiples oportunidades ha perturbado mi arrendamiento cuando yo he cumplido cabalmente con mis obligaciones, en múltiples ocasiones se ha presentado su esposa a mi local a insultarme al punto que tuve que denunciarla, también me citaron a la Sindicatura del estado Vargas, quedando bien claras sus intenciones. Su conducta afecta mi imagen y honorabilidad y reputación y la de mi establecimiento comercial.

Que desconozco los documentos anexos a la demanda marcado “C” e impugno el Informe de Protección Civil acompañado.

Que por todo lo anteriormente expuesto es que procedo a Reconvenir como formalmente lo hago al ciudadano A.V.D., venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-11.635.794, a que convenga o en su defecto sea condenado a lo siguiente:

En cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha treinta (30) de junio de 2011 y vigente hasta la fecha por sucesivas prorrogas y no seguir perturbando el disfrute del mismo.

Que sea condenado en Costas y costos que se originen en la presente demanda.

Fundamento la presente demanda en los artículos 1159 y siguientes del Código Civil Venezolano, en concordancia con los artículos 888 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, así mismo estima la presente Reconvención en Trescientos Mil Bolívares ( Bs. 300.000,oo)

CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN

Rechazamos y negamos en cada una de sus partes el escrito de Reconvención, presentado por la parte demandada, por no ajustarse a la verdad jurídica, y tal como lo manifiesta la demandada en su escrito de Reconvención existe un contrato de arrendamiento de fecha 30 de junio del 2011, y tal como lo manifestamos en el libelo de demanda al menos que la parte demandante quiera desconocer su firma y entramos en otros problemas jurídicos, ratificamos nuevamente ante este Tribunal, que la demandada fue notificada en fecha 19 de febrero de 2014, a las 10:30 am, por correo privado de servicio certificado DHL, envió bajo el número 6631336530 en que anexamos marcada con la letra “C” debidamente notificada y firmada por la Arrendataria, de la decisión de no suscribir un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble, en efecto mi representada decidió no renovar el presente contrato, y se le notifico por el presente correo privado, para que surta efecto legal, de acuerdo con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que expresa lo siguiente de la Prorroga Legal: En los Contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1, de este Decreto-Ley celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: B) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05), se prorrogara por un lapso máximo de un (1) año, a tal efecto le notificamos, que a ella se le ha respetado su prorroga legal de más de un año, que opera de pleno derecho, que le corresponde según la ley, ya que en la notificación enviada por correo DHL, aceptada por la demandada, le reiteramos que desde el 30 de junio de 2013, dispondrá usted del plazo de ley establecido para permanecer ocupando el inmueble, debiendo entregarlo a mas tardar el 30 de junio del año 2014, libre de sus pertenencias.

Que la parte demandada reconoce que fue notificada judicialmente que anexamos con la letra “D”, en el expediente por nuestro representado, en fecha 16 de enero de 2014, y el Tribunal Primero Ejecutor de Medidas de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas se traslado y notifico a la Demandada en la Avenida Principal de Mamo, casa s/n°, Código Catastral N° 24-01-04-U01-010-019-040; Jurisdicción de la Parroquia C.L.M., Municipio Vargas, estado Vargas.

Que es nuestro deber notificar y como consecuencia de lo anterior, es que nuestro cliente a través de este medio le notifica, que la casa no es habitable debido al daño causado estructural, por causa del sobre peso y filtraciones, por lo tanto no es conveniente por razones de seguridad hacia su persona y clientela que se tenga un local comercial de Ferretería y deposito. Es por esa razón, que nuestro cliente se ve en la obligación moral, de solicitarle el desalojo inmediato del alquiler, y a tal efecto legal, de una vez rescinde el contrato de arrendamiento por fuerza mayor y caso fortuito y que en caso de no desalojar la vivienda, donde despacha una ferretería, con un público que acude a comprar, sin saber el riesgo que están corriendo debido al mal estado del local, la única responsable seria usted, de los daños y perjuicios, que puedan sufrir usted y sus clientes y las demás personas que habitan el inmueble, quedando nuestro cliente libre de cualquier responsabilidad.

Por último la parte demandante desconoce una serie de documentos públicos y privados que nosotros ratificamos como pruebas fundamentales de todos nuestros argumentos jurídicos que no son inventados, si no que están basados en la realidad, ya que nosotros no podemos inventar un Informe Preliminar de Inspección emitido por el Servicio Autónomo Protección Civil, Administrativo de Desastres Y gestión de Riesgos o decir que una firma tan prestigiosa a nivel mundial como los es DHL y que el 19 de febrero de 2014, a las 10:30 am fue notificado, por correo privado de servicio certificado DHL, envió bajo el número 6631336530 en que anexamos marcada con la letra “C” debidamente notificada y firmada por la Arrendataria.

Por todas las razones anteriormente enumeradas, tanto en los hechos como en el derecho, contestamos esta Reconvención y ocurrimos ante su autoridad, para que este D.T. imparta justicia sobre los siguientes particulares:

1) Que se Declare Con Lugar la presente demanda del caso principal de Desalojo del inmueble anteriormente expresado y sobre todo por el Informe de los Funcionarios Mayor (B) J.C.R., Tte. J.M. y Abogada M.V., que expresan en su Informe Preliminar de Inspección, sus recomendaciones y conclusiones: Vivienda con daños estructurales, ubicada en terreno inestable. NO HABITABLE.

2) Que se decrete el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder a la arrendataria, si hubiere lugar a ello.

3) Que se condene la demandada ciudadana Dubraska J.C.C. por las costas y el costo del procedimiento de Reconvención hasta por la Cantidad de trescientos mil bolívares. (Bs. 300.000,oo)

CAPITULO SEGUNDO

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron pruebas:

La parte actora promovió:

1) Copia del contrato escrito de arrendamiento suscrito con la ciudadana Dubraska J.C.C., venezolana, mayor de edad, domiciliada en el estado Vargas, y titular de la cedula de identidad Nro. V-11.640.551, cursante al folio 75 en autos. Dicha reproducción, emana de un funcionario público con competencia para ello, es decir, se trata de un instrumento privado que no fue impugnado, motivo por el cual se le atribuye el valor probatorio propio de tales instrumentos del conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Sustantivo. ASI SE DECLARA.

2) Correo Privado mediante servicio certificado DHL, envió bajo el número 6631336530, debidamente notificada y firmada por la arrendataria, de la decisión de no suscribir un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble. Al respecto este Tribunal observa de que se trata de una documental la cual no está ni firmada ni sellada por la otra parte en consecuencia cabe destacar el

PRINCIPIO DE ALTERIDAD de la Prueba, conforme a este principio, nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba. En efecto, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la promueve: Cuando se otorga un documento, para conservar con mayor certeza y seguridad el negocio jurídico que se realiza, la declaración de voluntad de obligarse debe emanar directamente del sujeto que se obliga y no de quien pretende aprovecharse de esta declaración…”

En resumen, conforme al principio de alteridad, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la invoca, por lo tanto este Tribunal no le otorga ningún tipo de valor probatorio a la documental promovida antes mencionada por la parte actora. ASI SE DECLARA.

3) Copia Simple de Notificación Judicial de fecha 16 de enero de 2014 efectuada por el Tribunal Primero Ejecutor de Medidas de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas. Dicha Copia Simple, no fue impugnada por la parte contraria, conforme a lo previste en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal les otorga el valor probatorio correspondiente. ASI SE DECLARA.

4) Solicitó una Prueba de Informe Dirigida a la Alcaldía del Municipio Vargas, Servicio Autónomo Protección Civil. Administración de Desastres y Gestión de Riesgos para que se informará a este Tribunal sobre el informe realizada el día 14 de octubre de 2013 y la cual fue admitida y acordada mediante auto de admisión de pruebas del dia diecinueve (19) de junio de dos mil catorce (2014) al respecto este Tribunal encuentra que los mismos constituyen documentos públicos administrativos, según lo ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: H.J.P.V. c/ R.G.R.B., en la cual dejó sentado que los documentos públicos administrativos:

...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...

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Este Tribunal puede observar que la parte demandada en su escrito de contestación impugna dicho Informe y que por tratarse de un Documento Público Administrativo por emanar de un Funcionario Público, este Juzgador al Respecto observa que el único camino que da la norma para desvirtuar el valor probatorio del documento público, es el llamado procedimiento de tacha de falsedad; contra la virtualidad de su fe no se concede, pues, ningún otro recurso, porque, aun siendo de principio que toda prueba puede ser combatida por cualquier otra, el documento público constituye una excepción, y debe subsistir en toda su fuerza y vigor, y no ser invalidable mientras no sea declarado falso. Es decir que, el fin que persigue la tacha de falsedad, es destruir total o parcialmente el valor probatorio que tiene un documento público, por disposición expresa de los artículos 1359 y 1360 del Código Civil Venezolano. Siendo la vía procedimental para ejercer el medio de impugnación de Tacha de Falsedad, la establecida en el Código de Procedimiento Civil.

En orden de ideas, dispone el tratadista H.E.B.T., quien en su obra “Tratado de Derecho Probatorio” Tomo II, página 868 y 869, en relación a la tacha de falsedad, señaló:

…Como lo hemos anotado, nuestra legislación, para cuestionar la fe pública impresa en los instrumentos públicos o auténticos, vale decir, la única forma de cuestionar y desvirtuar el valor probatorio de estos instrumentos, es mediante la tacha de falsedad, que no es otra cosa que un recurso especifico para impugnar el valor probatorio de los instrumentos públicos o auténticos, que gocen de todas las condiciones de validez requeridos por la ley, tacha de falsedad que ataca la eficacia probatoria del instrumento público, para que no produzca convicción judicial, no así la validez de la relación jurídica documentada.

Igualmente la Doctrina de nuestro m.J.c.:

…dependiendo de quién mienta en la formación o realización del instrumento Público o auténtico, la vía para impugnar el mismo será la tacha de falsedad o la acción de simulación, de manera que cuando la falsedad o mentira proviene del funcionario público, la forma de impugnación contra la prueba instrumental publica será la tacha de falsedad, pues la fe pública, el manto de certeza que le imprime el funcionario público al acto instrumentado, no abraza la verdad de las declaraciones de sus otorgantes contenido sustancial del instrumento.

Por otro lado, ha sostenido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia y también la Sala de Casación Social del mencionado Tribunal que: “si bien es cierto que la tacha no es el único medio de atacar la falsedad de un instrumento como el público, pues existen otras vías impugnativas generales, distintas a la tacha que pueden conducir a la demostración de esa falsedad, cuando se escoge la vía de la tacha del documento público, si es necesario fundamentarla en alguna de las causales taxativas del artículo 1.380 del Código Civil. En la presente causa se evidencia que el medio de impugnación no recae directamente en la tacha del instrumento público, por cuanto la parte demandada si bien impugna el informe del Servicio Autónomo de Protección Civil, Administración de Desastres y Gestión de Riesgos, órgano adscrito a la Alcaldía del Municipio Vargas, no invocó expresamente la tacha del instrumento, mucho menos invocó, norma alguna que haga presumir que se encuentra o nó en los supuestos previstos en el artículo 1.380 del Código Civil, así mismo; por cuanto se evidencia que lo que pretende la parte demandada, es simplemente impugnar el documento público sin sustento para demostrar tal alegato y que tal informe fue realizada con las solemnidades de ley, por ante un funcionario público, se tiene como fidedigno de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.

La parte demandada promovió:

1)- Marcado con la letra “A”, Copia del Contrato de arrendamiento suscrito el 15 de noviembre de 2008 Al respecto este Tribunal observa de que se trata de una documental la cual no está ni firmada ni sellada por la otra parte en consecuencia cabe destacar el

PRINCIPIO DE ALTERIDAD DE LA PRUEBA, Conforme a este principio, nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba. En efecto, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la promueve: Cuando se otorga un documento, para conservar con mayor certeza y seguridad el negocio jurídico que se realiza, la declaración de voluntad de obligarse debe emanar directamente del sujeto que se obliga y no de quien pretende aprovecharse de esta declaración…”

En resumen, conforme al principio de alteridad, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la invoca, por lo tanto este Tribunal no le otorga ningún tipo de valor probatorio y desecha del proceso a la documental promovida antes mencionada por la parte actora por no estar firmada por la contraparte, por lo tanto no aporta nada al proceso. ASI SE DECLARA.

2) Marcado con la letra “B” recibos de pago del canon de arrendamiento desde el mes de noviembre del año 2008. Dicha Copia Simple, no fue impugnada por la parte contraria, conforme a lo previste en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal les otorga el valor probatorio correspondiente. ASI SE DECLARA.

3) Marcada con la letra “E”, Acta levantada ante la Sindicatura de Vargas. Dicha Acta emana de un funcionario público con competencia para ello, es decir, se trata de un instrumento público que no fue impugnado, motivo por el cual se le atribuye el valor probatorio propio de tales instrumentos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Sustantivo. ASI SE DECLARA.

4) Solicito Prueba de Informe dirigida al Cuerpo de Bomberos del Estado Vargas, Departamento de Prevención en la avenida Atlántida, C.L.M., Estado Vargas para que se le informe a este Tribuna, Si el Permiso de Bomberos realizado por dicho ente se realizo en el inmueble antes descrito en fecha 17 de octubre de 2013, la cual fue acordada mediante auto de fecha diecinueve (19) de junio de dos mil catorce (2014), al respecto este Tribunal encuentra que los mismos constituyen documentos públicos administrativos, según lo ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: H.J.P.V. c/ R.G.R.B., en la cual dejó sentado que los documentos públicos administrativos:

...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...

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Este Tribunal en consecuencia acoge el criterio antes mencionado de nuestro m.T. por lo tanto le otorga el valor probatorio correspondiente a un Documento Público Administrativo y visto que no fue impugnado por la parte contraria, y el mismo por tener la firma de un funcionario administrativo, pues el mismo está dotado de una presunción desvirtuable tal y como lo establece la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, por lo que mal puede este Juzgador desvirtuar o restar merito probatorio a un informe de un órgano administrativo competente para tal situación, y en vista de que la parte contraria no agotó la vía ordinaria para desvirtuar su veracidad se le otorga el valor probatorio correspondiente a un Documento Público Administrativo. ASI SE ESTABLECE.

5) Promovió la prueba Testimonial de los ciudadanos M.M.C.D.G., Titular de la Cédula de Identidad No. V- 12.164.526, al Ciudadano y al Ciudadano A.D.E.C., titular de la cedula de identidad Nro. V-17.397.310, el cual fue evacuada por ante este Tribunal el día siete (07) de julio de 2014, igualmente se deja constancia que el día siete (07) de julio de dos mil catorce (2014) el ciudadano M.T.C., no compareció; preguntas formuladas a la ciudadana M.M.C.D.G., cuyo contenido es del tenor siguiente: Primera pregunta: Diga el testigo si conoce a los ciudadanos A.D. Y LUCISSITA FIGUEIRA. Respondió: Si de allí mismo de la ferretería cuando ha ido. Segunda pregunta. Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana LUCISSITA FIGUEIRA, se presentó a mediados del mes de octubre del año pasado a la ferretería ALAKETU, a agredir a la señora DUBRASKA CUFFAT. Respondió: Si. Tercera pregunta: Diga la testigo si sabe y le consta, que en esos sucesos tuvo que intervenir la guardia nacional y se llevo detenida la ciudadana LUCISSITA FIGUEIRA. Respondió: Si de hecho ellos duraron rato hasta que ella saliera, pero la sacaron a la fuerza porque no quiso a las buenas. Cuarta pregunta: Diga la testigo si tiene conocimiento que la ciudadana LUCISSITA FIGUEIRA, es la esposa del ciudadano A.D., dueño del local. Respondió: Si. Quinta pregunta: Diga la testigo si tiene conocimiento de que la ciudadana DUBRASKA CUFFAT, se encuentra alquilada en ese local donde se suscitaron los hechos, desde noviembre del 2009. Respondió: Si se encuentra alquilada desde esa fecha. Cesaron. Es todo. Terminó, se leyó y conforme firman. Seguidamente se pasó a interrogar al ciudadano A.D.E.C.

Primera pregunta: Diga el testigo si conoce a los ciudadanos A.D. Y LUCISSITA FIGUEIRA. Respondió: Si. Segunda pregunta. Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana LUCISSITA FIGUEIRA, se presentó a mediados del mes de octubre del año pasado a la ferreteria ALAKETU, a agredir a la señora DUBRASKA CUFFAT. Respondió: Si Tercera pregunta: Diga el testigo si sabe y le consta, que en esos sucesos tuvo que intervenir la guardia nacional y se llevo detenida la ciudadana LUCISSITA FIGUEIRA. Respondió: Si . Cuarta pregunta: Diga el testigo si tiene conocimiento que la ciudadana LUCISSITA FIGUEIRA, es la esposa del ciudadano A.D., dueño del local. Respondió: Si. Quinta pregunta: Diga el testigo si tiene conocimiento de que la ciudadana DUBRASKA CUFFAT, se encuentra alquilada en ese local donde se suscitaron los hechos, desde noviembre del 2009. Respondió: Si. Cesaron. Es todo. Terminó, se leyó y conforme firman.

Dichos testigos fueron contestes al afirmar conocen al demandante ciudadano A.D., y que la ciudadana DUBRASKA CUFFAT es inquilina del prenombrado ciudadano, situación esta que no tiene relación con punto controvertido en el presente juicio el cual desalojo del inmueble arrendado por deterioro del mismo, por lo tanto sus declaraciones son impertinentes. ASI SE DECLARA.

CAPITULO TERCERO

La parte actora fundamenta su demanda de DESALOJO en el hecho de que ambas partes firmaron un contrato de Arrendamiento en fecha 30 de junio de 2011, y que el canon de arrendamiento por el inmueble era la cantidad de tres mil (Bs. 3000,oo) Bolívares, pagaderos puntual dentro de los cinco (05) días de cada mes, por mensualidades adelantadas, y que en fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil catorce (2014) fue notificada, mediante correo privado de servicio privado certificado DHL, envió bajo el número 6631336530 y que está debidamente firmada por la arrendataria, de la decisión de no suscribir un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble, en efecto expone el demandante que su intención era la de no renovar el contrato de arrendamiento y se le notifico mediante correo privado, para que surta el efecto legal, de acuerdo con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que expresa lo relativo a la apertura de la prorroga legal en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado y que dictamina que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año, a tal efecto se le notificó que se le ha respetado su prorroga legal de mas de un año, que opera de pleno derecho, que le corresponde según la ley, ya que fue notificada en la notificación enviada por correo DHL.

Que se le reiteró que desde el 30 de junio de 2013, dispondría del plazo de ley establecido para permanecer ocupando el inmueble, debiendo entregarlo a mas tardar el día 30 de junio de 2014, libre de pertenencias y personas y completamente solvente en el pago de los servicios, cosa que en realidad no ha ocurrido, inclusive con retrasos en el canon de arrendamiento, así mismo la demandada fue notificada judicialmente en fecha 16 de enero de 2014 efectuada por el Tribunal Primero Ejecutor de Medidas de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas en donde se le notifica a la ciudadana DUBRASKA J.C.C., que a solicitud del vecino de la planta de debajo de la vivienda señora J.V.M.C., re realizó una inspección de riesgo en fecha 14 de octubre de 2013, con el objetivo de verificar las condiciones de riesgo del inmueble y que se determina producto del diagnostico que realizada la inspección se pudo visualizar paredes y techos deteriorados ocasionados, por la falta de canalización de las aguas de lluvia y exceso de peso en el nivel superior, exposición del material portante en columnas y vigas, la estructura se encuentra ubicada en un terreno con pendiente pronunciada y el sistema eléctrico deficientes.

Así mismo que los funcionarios de Protección Civil Mayor (B) J.C.R., Tte. J.M. y Abogada. M.V.. Expresan en su informe Preliminar de Inspección, sus recomendaciones y conclusiones: Vivienda con daños estructurales, ubicada en terreno inestable. No habitable. Como consecuencia de lo anterior, es que a través de ese medio se le notifica a la arrendataria que la casa no es habitable, debido al daño causado estructural, por causa del sobre peso y filtraciones, por lo tanto no es conveniente, por razones de seguridad hacia su persona y clientela que se tenga un local comercial de ferretería y deposito, es por eso que el arrendador se ve en la obligación moral, de solicitarle el DESALOJO inmediato de alquiler, y a tal efecto legal, de un vez rescinde el contrato de arrendamiento por fuerza mayor o caso fortuito y que en caso de no desalojar la vivienda, donde despacha una ferretería, con un público que acude a comprar, sin saber el riesgo que están corriendo debido al mal estado del local, la única responsable seria la arrendataria, de los daños y perjuicios que puedan sufrir tanto sus empleados como sus clientes, quedando el arrendador libre de cualquier responsabilidad.

Que fundamenta su demanda de desalojo en el Capítulo I, articulo 33. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantía, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos se sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Titulo XII, de Código de procedimiento Civil, independientemente de su cuantía, además el articulo 34 en concordancia con el articulo 38 y siguientes de esta misma ley.

La demandada-reconviniente invocó su defensa en:

Opone como punto previo la perención de la acción, ya que la presente demanda fue debidamente admitida en fecha dos (02) de mayo de 2014 y el apoderado actor consignó los fotostatos mas no cumplió con la obligación de consignar los emolumentos para la citación dentro de los treinta (30) días siguientes a la admisión, se puede evidenciar de las actas procesales que no cumplió con ésta obligación, por lo que debe declararse la perención de la acción.

Que procede a la dar contestación de la demanda conjuntamente con la interposición de Demanda de Reconvención en los siguientes términos: Niega, Rechaza y Contradice la demanda incoada en su contra por ser falsos los hechos invocados y no estar fundamentados en derecho, ya que es cierto que sostiene una relación de arrendamiento por el inmueble ampliamente identificado en el libelo con el ciudadano A.V.D., lo que no es cierto es que haya comenzado en 30 de junio de 2011, ya que la relación arrendaticia comenzó en el mes de noviembre de 2009 y finalmente suscribimos un contrato de arrendamiento el 30 de junio de 2011, que es el que se mantiene vigente, es falso que haya recibido correo privado de DHL el 19 de febrero de 2014, notificando de la decisión de no suscribir nuevo contrato, ni por ningún otro medio, con lo cual no debo entregar el inmueble el 30 de junio de 2014 por cuanto el mismo se prorrogó automáticamente al no notificar a la arrendataria con por lo menos 60 días de anticipación de conformidad con lo establecido en el artículo tercero del contrato de arrendamiento vigente, ya que a la fecha no se ha recibido notificación de no continuación de contrato.

Que es cierto que fue notificada en fecha 16 de enero de 2014 de los puntos a que se refiere la notificación judicial N° 0129-14, no se evidencia de dicha notificación los supuestos riesgos de la vivienda, ya que el Juez se limitó a dejar constancia de lo alegado por la solicitante mas no se contaba con un experto en el área que certificara los daños alegados, además cuanto con el debido permiso de Bomberos del Fondo de Comercio de mi propiedad que funciona en ese inmueble y el mismo escasamente almacena algunos materiales dada la situación de escasez existente y en dicha notificación judicial no me fue notificada ninguna voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento.

Así mismo reconoce la demandante-reconvenida sus propias fallas al declarar que el inmueble se encuentra inhabitable, pues habría incurrido en mala fe al arrendar a sabiendas de la supuesta condición del inmueble y más teniendo conocimiento del fin que se le daría, que es el funcionamiento de un fondo de comercio que es ferretería, miente el demandado cuando alega que el inmueble está en riesgo y que vaya a ser objeto de demolición, cuando su única intención era aumentar el canon de arrendamiento, pues en múltiples oportunidades ha perturbado el arrendamiento cuando se ha cumplido fielmente con las obligaciones, pues en varias oportunidades se ha presentado la esposa del ciudadano A.V.D. a insultar, al punto que se tuvo que poner una denuncia, también fui citada ante la Sindicatura del estado Vargas, quedando bien claras sus intenciones, su conducta afecta mi imagen y honorabilidad y mi reputación y la de mi establecimiento comercial.

Que por todo lo anteriormente expuesto es que procede a Reconvenir al Ciudadano A.V.D., venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-11.635.794, a que convenga o sea condenado a lo siguiente; Primero: En cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha treinta (30) de junio de 2011 y vigente hasta la fecha por sucesivas prorrogas y no seguir perturbando el disfrute del mismo. Segundo: Las Costas y costos que se originen en la presente demanda. Así mismo el fundamento legal para la presente demanda en los artículos 1.159 y siguientes del Código Civil, en concordancia con los artículos 888 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, igualmente estima la presente Reconvención en Trescientos Mil (Bs.300.000,00) Bolívares.

El Tribunal Para resolver Observa:

Como punto previo a la resolución de fondo de la presente controversia, pasa este juzgador a resolver el punto previo que surge a través del argumento del demandado en su contestación en donde opone la perención de la acción, ya que según expone la demandada la presente demanda fue debidamente admitida en fecha dos (02) de mayo de 2014 y el apoderado actor consignó los fotostatos mas no cumplió la obligación de consignar los emolumentos para la citación dentro de los treinta (30) días siguientes a la admisión, al respecto este Tribunal cita la Decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el cual establece lo siguiente:

La perención, es la figura procesal sancionatoria cuyo fin es el de evitar que los juicios se eternicen y, por vía de consecuencia, impedir la utilización del aparato de justicia del Estado de forma negligente por parte de los ciudadanos al dejar de impulsar el proceso

.

En este orden de ideas estima la Sala pertinente realizar una sucinta referencia de la evolución jurisprudencial relacionada ya mencionada institución procesal, así una vez aprobada la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y con ella garantizarse la gratuidad de la justicia, como en efecto se hizo aboliendo, el pago de aranceles judiciales y entre ellos los atinentes a la cancelación de los emolumentos relativos a la citación del demando y de los recaudos de citación (compulsa), cuyo cumplimiento se demostraba con la consignación en el expediente, de la respectiva planilla. Ahora bien, a partir del 6 de julio de 2004, estableció la Sala que las únicas obligaciones a cargo del demandante a efectos de la práctica de la citación son aquellas que establece la Ley de Arancel Judicial en su artículo 12 y así se expresó en sentencia Nº N° 00537, de fecha 6 de julio de 2004, Exp. N° 01-000436, en el caso de J.R.B. contra Seguros Caracas Liberty Mutual, con ponencia del Magistrado quien con tal carácter suscribe ésta, estableció:

…Siendo así esta Sala establece que la obligación arancelaria que previó la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento, acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta. Así se establece.

Estos nuevos argumentos doctrinarios como ya se indicó, no son aplicables al caso en estudio, pero sí para aquellos que se admitan a partir de la publicación de esta sentencia. De este modo bajo criterio imperante para el momento, la denuncia analizada debe ser declarada procedente. Así se decide...

(Resaltados del texto).

De la jurisprudencia trascrita se evidencia que las cargas impuestas al demandante que impiden la consumación de la perención breve de instancia en la etapa de citación del proceso, se reducen al pago al alguacil de los emolumentos requeridos para su movilización a fin de practicar el acto de comunicación procesal referido, cuando éste deba trasladarse a un sitio cuya distancia del tribunal de que se trate, sea igual o mayor a 500 metros y de lo cual se debe dejar constancia mediante diligencia, en el expediente.

Recientemente en decisión Nº 747, de fecha 11 de diciembre de 2009, en el juicio de J.A.D’ Agostino y Asociados, S.R.L., expediente Nº 2009-0241 resolviendo el punto de la perención, la Sala estableció:

“…Esta Sala observa que, para que se pueda configurar la perención breve de la instancia, en todo caso, lo importante es que se constate que hubo inactividad por parte del actor, en cuanto a las cargas procesales legales para que se lleve a cabo la correspondiente citación.

En este sentido, de una revisión de las actuaciones del expediente, esta Sala constató, que el mismo día en que se admitió la demanda, es decir, el día 14 de agosto de 1995, el actor incorporó en las actuaciones del expediente, específicamente en el folio 25, planilla de pago por concepto del pago de los emolumentos exigidos por la Ley de Arancel Judicial, tal como lo dejó expresado el recurrente, en su escrito de formalización.

De manera que, la consignación de la planilla de pago por parte del actor, antes referida, junto a la participación de la demandada en cada una de las actuaciones y etapas del proceso, ponen de manifiesto no sólo la intención de la parte actora de cumplir con las obligaciones relacionadas con la citación del o los demandados, sino que además, determinan que la parte demandada se encontraba a derecho, y su interés en participar y defender sus derechos dentro del juicio, con lo cual queda probado que al haberse efectuado el acto de citación, se evidencia el cumplimiento de su finalidad para lo cual estaba destinado, garantizándose de esta manera el ejercicio pleno del derecho a la defensa de ambas partes durante el juicio.

En atención a lo anteriormente expuesto, considera esta Sala, que aun cuando se hubiese verificado en el expediente la falta de cancelación de los conceptos inherentes a la obligación del demandante para efectuar la citación, referidos al pago de los gastos de traslado del alguacil, es necesario insistir en que la finalidad del acto se cumplió en virtud de que la citación de los demandados se llevó a cabo debidamente y éstos estuvieron a derecho durante todas las etapas del proceso. En consecuencia, no puede considerarse que se haya configurado la perención breve de la instancia, así como tampoco, que se le haya causado indefensión a alguna de las partes en el presente juicio, por tanto, la presunta infracción delatada por el formalizante, debe ser declarada improcedente. Así se establece.

En consecuencia este Tribunal acogiendo los criterios señalados anteriormente por nuestro m.T. en donde se señala que si bien es cierto que es una carga para el demandante en los Procesos Judiciales la cancelación y consignación de los emolumentos correspondientes para la práctica de la citación del demandado, no es menos cierto que existen los principios Constitucionales plasmados en nuestra carta magna, que establecen la gratuidad y el acceso a la justicia de todos los ciudadanos, mas aun cuando el fin se ha cumplido cabalmente, pues se entraría en un declive judicial con formalismos no esenciales en donde alguna de las partes se pueda valer para entorpecer o retardar el funcionamiento de la justicia, es así como en el caso de marras se puede evidenciar en autos que el fin de la citación se cumplió ya que la demandada fue debidamente citada y en cuestión se puso a derecho, en concordancia con el principio al debido proceso y al derecho de la defensa por lo que mal puede este sentenciador decretar la perención breve de la instancia, cuando ambas partes se encuentran a derecho y ejerciendo sus pretensiones. ASI SE ESTABLECE.

Es el caso de marras que la parte demandada promovió y evacúo la prueba testimonial tal y como se evidencia en autos, pero cabe destacar que al momento de efectuar las preguntas correspondientes, pues nada arrojaron para la resolución de la presente controversia, pues los mismo solo reflejan que la esposa del demandante-reconvenida, fue denunciada por ante un organismo de seguridad del estado por lo que nada aporta a la presente causa ya que la Litis o Causa a resolver en este Instancia sería la de Desalojo de un bien Inmueble Arrendado mediante convenio entre las partes, así como la impugnación del documento público administrativo en el que la parte demandada-reconviniente, solo se limita a impugnar el documento, no siendo esta la vía idónea para impugnar un documento público administrativo tal y como lo es la Tacha de instrumentos Públicos establecidas en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil.

Así mismo cabe destacar que el demandante basó su pretensión en el literal “C” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual contempla que, la demolición como las reparaciones que impliquen la desocupación del inmueble, constituyen actos que exceden a la simple administración que, por tanto, requieren de autorización especial por parte de la Administración Municipal; en cuyo caso el interesado deberá realizar el trámite autorizatorio para la demolición inmobiliaria o la reparación en referencia, para lo cual tendrá que demostrar a la Administración su cualidad.

Asimismo, cabe señalar que el motivo conducente al Desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino en determinadas circunstancias ajenas al mismo, e incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario. En efecto, “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición” como establece el citado literal “c”, del Artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado. En tanto que “las reparaciones que ameriten la desocupación” a que alude la mencionada norma en comento, guarda relación con reparaciones graves , necesarias o urgentes, graves, porque de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que convierte en necesarias y urgentes. No se trata de reparaciones parciales que posiblemente no obligarían a la desocupación, pues como se consagra en el Artículo 1.590 del Código Civil, si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la misma. No se trata, pues, de una reparación que permita mantenerse al arrendatario ocupando, sino de aquellas que obligan al mismo a ser desalojado por la magnitud de las mismas, pues de otra forma no procedería el desalojo a que alude la norma en comento.

Es así, como este Tribunal puede constatar según lo alegado y probado por las partes que si bien es cierto que existe una “ C.d.S. y Prevención de Incendios” emitida por el Servicio Autónomo Cuerpo de Bomberos, División de Seguridad y Control de Riesgo, Departamento de Prevención, pues en la misma se puede constatar que dicha inspección solo hace constar que el inmueble objeto de dicha evaluación reúne las condiciones mínimas de prevención y protección de incendios establecidas en el nuestro basamento legal, pues en la misma no se arrojan elementos probatorios o de convicción que hagan suponer a este Juzgador que se realizo mas allá de una evaluación para la seguridad y prevención de incendios, una evaluación exhaustiva de las condiciones reales de terreno o de infraestructura del inmueble, con la cual la parte demandada ejerce su defensa acotando de que ella cuenta con un aval de los Bomberos exponiendo que si bien es claro y preciso que cuenta con dicho aval no es menos cierto que la evaluación no reúne con la pericia necesaria para determinar la estabilidad de la infraestructura del inmueble, y dado que existe en autos una inspección realizada por el Servicio Autónomo Protección Civil, Administración de Desastres y Gestión de Riesgos, de la Alcaldía del Municipio Vargas en donde en su informe preliminar de inspección de fecha 01 de octubre de 2013, realizada en el inmueble situado en la avenida principal de las tunitas, sector mamo, casa s/n° Código Catastral N° 24-01-04-U01-010-019-040, parroquia C.l.m. en el cual se asienta que el objetivo de la misma es verificar las condiciones de riesgo del inmueble y que su diagnostico textualmente se deriva de la siguiente manera: “Realizada la Inspección se pudo visualizar paredes y techos deteriorados ocasionado por falta de canalización de las aguas de lluvia y exceso de peso en el nivel superior, exposición del material portante en columnas y vigas. La estructura se encuentra ubicada en un terreno con pendiente Pronunciada y el sistema Eléctrico Deficiente. Recomendaciones y Conclusiones: Vivienda con daños estructurales, ubicada en terreno inestable. No Habitable. Vista las circunstancias en la que este Sentenciador puede analizar y valorar las pruebas traídas a la presente controversia, claramente se puede resaltar de que la presente demanda por desalojo debe prosperar, en aras de garantizar no solo la seguridad del arrendatario sino que sus clientes y la comunidad en si, pondrían sus vidas en peligros, ya bien sea por el sobrepeso que pueda tener el bien inmueble o por la falta de mantenimiento del arrendador en su propiedad, no se trata de beneficiar a una parte o a la otra, es salvaguardar tanto la seguridad de los que hoy en esta controversia son contrapartes así como la de terceros que circulan dentro o por las cercanías del inmueble objeto de la presente controversia, teniendo en cuenta la responsabilidad individual que ambos puedan tener y las consecuencias que su negligencia e irresponsabilidad puedan conllevar, por lo tanto y por las razones anteriormente expuestas este juzgador debe declarar con lugar la presente demanda de desalojo. ASI SE DECIDE.

La pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma Sentencia

La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho- o el resarcimiento de unos daños y perjuicios deducidos-, que atenuará o excluirá la acción principal

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A tales efectos aprecia este tribunal, que la demanda intentada por el actor, es una acción de desalojo, cuyos fundamentos de derecho y procedimiento se encuentra enmarcado en el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y de la reconvención planteada por el demandada, se desprende que la acción es de cumplimiento de un contrato de arrendamiento no tipificada esta acción en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que dicha pretensión, debe tramitarse conforme las normas para el procedimiento ordinario establecidas en el Código de Procedimiento Civil, y no por el procedimiento breve como así lo establece la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que de admitirse, en este proceso crearía, en lo que al procedimiento se refiere, desventaja tanto para la parte actora, como para la misma parte que la propone, ya que, se estarían violando normas procedimentales, por tanto dicha reconvención debe, en todo caso, plantearse por vía principal.

De lo precedente se destaca, que la reconvención es una pretensión que debe acumularse al proceso pendiente, es decir, a la pretensión principal, y es por ello, que la reconvención debe tramitarse por el mismo procedimiento que es tramitado el Juicio Principal. En ese sentido, la reconvención planteada por el demandado debe ser ventilada por el procedimiento ordinario establecido en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, la exigencia de similitudes procesos es un requisito indispensable que se debe cumplir para la admisibilidad de la misma, lo cual no ocurre en este caso de marras ASÍ SE DECIDE.

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara: