Decisión de Municipio Zamora de Aragua, de 11 de Junio de 2010
| Fecha de Resolución | 11 de Junio de 2010 |
| Emisor | Municipio Zamora |
| Ponente | Hector Benitez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Villa de Cura, 11 de junio de 2010.
200º y 151º
EXPEDIENTE N° 3929
DEMANDANTES: A.I.I., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.822.000.
ABOGADOS APODERADOS: J.C.D.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 40.507.
DEMANDADA: H.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-19.985.830.
ABOGADOS APODERADOS: J.B.H., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.446.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
DECISION: SIN LUGAR LA DEMANDA.
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada en fecha 12 de febrero de 2008 por el abogado J.C.D.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 40.507, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano A.I.I., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.822.000, en contra del ciudadano H.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-19.985.830, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Folios 01 al 23)
En fecha 13 de febrero de 2008, el tribunal admitió la demanda y ordenó la comparecencia de la parte demandada; quien luego de haber constado la práctica su citación en fecha 27 de febrero de 2008, procedió a contestar el fondo de la pretensión en fecha 03 de marzo de 2008. (Folios 27 al 34)
En fecha 18 de marzo de 2008, ambas partes promovieron pruebas. (Folios 42 al 113)
En fecha 20 de enero de 2009, quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa; y luego de haberse reanudado la misma se admitieron las pruebas promovidas en fecha 25 de febrero de 2009. (Folios 140 al 147)
CAPITULO I
DE LOS ALEGATOS Y DEFENSAS DE LAS PARTES
Ahora bien, siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva este tribunal procede a hacerlo expresando todas las cantidades monetarias independientemente de cómo aparezcan señaladas en las actas bajo la reconversión actual salvo que se realicen transcripciones textuales, y vistos los alegatos esgrimidos por la parte actora, los mismos se pueden resumir de la siguiente manera:
1) Que el 01 de octubre de 2004 suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano H.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-19.985.830, sobre un inmueble constituido por un local comercial situado en la calle Bolívar y Villegas, Nº 01, Sur, de esta ciudad, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con calle Bolívar que es su frente; SUR: Con inmueble que es de M.M.; ESTE: Con Edificio del Supermercado Zamora y; OESTE: Con casa que es o fue de M.K., el cual quedó autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro de este Municipio, en fecha 16 de diciembre de 2004, inserto bajo el Nº 41, tomo 41 de los Libros de autenticaciones llevados por ese Registro.
2) Que aún siendo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, le notificó judicialmente al arrendatario a través de este Juzgado el 07 de septiembre de 2006, que el contrato no le sería renovado y que vencido el mismo, el 01 de octubre de 2006, conforme al artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzaría a contar a partir de la antes mencionada fecha, una prorroga legal de un (01) año.
3) Que el inquilino debió entregar el inmueble el 01 de octubre de 2007, pero a pesar de todas las gestiones para que haga entrega del inmueble, éstas han sido inútiles, ya que se niega a devolver el inmueble, comportándose con una conducta rebelde, contraria a derecho y manifestándole en repetidas oportunidades que no le va a entregar el inmueble, siendo el caso que el contrato se encuentra extinguido por vencimiento del término y de la prorroga legal.
4) Que en virtud de lo anterior demanda por cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con las disposiciones contenidas en los artículos 1264, 1159, 1160, 1167 y 1601 del Código Civil y; en el pago de las costas procesales.
Por su parte, la parte demandada al momento de ejercer el derecho a la defensa en la contestación a la demanda, formuló los siguientes alegatos:
1) Opuso la falta de cualidad de la parte actora y su falta de interés para ser demandado, citando disposiciones de orden legal pero sin exponer las razones para ello.
2) Rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegado por ser temeraria e infundada la demanda.
3) Rechazó, negó y contradijo que haya sido legalmente notificado a través de este Juzgado el 07 de septiembre de 2006 conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, en virtud de que estaba vigente la Resolución Nº 72 emanada de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura de fecha 08 de Agosto de 2006 publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 38.496 de fecha 09 de Agosto de 2006, y no se observa de la solicitud Nº 1343 (nomenclatura interna de este Tribunal) que el solicitante haya jurado la urgencia del caso, siendo que el tribunal en el auto de admisión de la solicitud de fecha 06 de septiembre de 2006, suple de oficio tal omisión.
4) Que es evidente que los 30 días de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento establecidos en la cláusula tercera del mismo, para realizar el desahucio se correspondía al 01 de septiembre de 2006, y sin embargo la viciada notificación judicial se realizó el 07 de septiembre de 2006, siendo además extemporánea, produciéndose una consecuencia jurídica como lo es la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.
5) Rechazó, negó y contradijo que el contrato de arrendamiento se encuentre extinguido por el vencimiento del término contractualmente estipulado y por el vencimiento de la prórroga legal, al incumplir el arrendador con lo pactado en la cláusula tercera del contrato.
6) Rechazó, negó y contradijo que tenga que entregar el inmueble desocupado de personas y cosas por todos los elementos de juicio alegados en la contestación, y menos que tenga que pagar honorarios profesionales por ser improcedente conforme a la Ley de Abogados.
CAPITULO II
DE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERES
Antes de entrar a analizar las posibles defensas de fondo que han sido alegadas por la parte demandada, se observa que planteó la falta de cualidad de la parte actora y su falta de interés para ser demandado. Al respecto, es deber procesal de la parte que alega esos medios de defensa razonar en forma clara y precisa en qué consisten los mismos, demostrarlos, sin que a tal efecto baste que se diga de manera genérica que se encuentran inmersos en ellos, y por ende es necesario que se indique en qué sentido se entiende que no se tiene cualidad e interés, pues si no se razonan, no existe fundamentación, ya que debe expresarse concretamente las razones que a juicio del demandado las configuren, por cuanto no puede este tribunal suplir su carga de alegación.
No obstante lo anterior, con relación a estas figuras jurídicas este tribunal indistintamente de que hayan sido alegadas o no tiene que proceder a su verificación por ser elementos integrantes de la pretensión procesal de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y por ende invaden la esfera del orden público porque atentan contra la ejecutabilidad de la sentencia definitiva que se pudiera dictar ya que generaría una apariencia de satisfacción que no se podría materializar.
Establecido lo anterior, lógico es determinar cuales son las partes en la presente causa y en que consiste el vínculo que supuestamente genera obligaciones entre ellos. Recordemos que la demanda fue presentada por el abogado J.C.D.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 40.507, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano A.I.I., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.822.000, en contra del ciudadano H.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-19.985.830, por cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal de conformidad con disposiciones contenidas en el Código Civil y especialmente en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no cabe duda para quien aquí decide, que el vínculo señalado por la parte demandante surge de un contrato de arrendamiento, en el cual ambas partes reconocen su existencia y condiciones, pero lo que está precisamente en discusión es su vigencia y en que consisten esas condiciones. Es por todo lo anterior que el tribunal considera que la parte actora si tiene cualidad y el demandado interés, y en consecuencia esos medios de defensa son improcedentes. Así se declara y decide.
CAPITULO II
DE LA VALORACION DEL MATERIAL PROBATORIO
Vistos los alegatos, corresponde ahora a este tribunal analizar los medios probatorios aportados, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, en el entendido de que la falta de contestación de la demanda le impone a la demandada probar algo que la favorezca para enervar los efectos de la pretensión, de la siguiente manera:
Con relación a las documentales cursantes a los folios 08 al 13 y 50 al 53, este tribunal por cuanto las mismas no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas en la oportunidad procesal correspondiente, las valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, como demostrativas de que el ciudadano A.I.I., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.822.000, con el carácter de arrendador suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano H.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-19.985.830, relacionado con un inmueble constituido por un local comercial situado en la calle Bolívar y Villegas, de esta ciudad, el cual quedó autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro de este Municipio, en fecha 16 de diciembre de 2004, inserto bajo el Nº 41, tomo 41 de los Libros de autenticaciones llevados por ese Registro, en el cual entre otras cosas ambas partes pactaron en su cláusula tercera que el contrato tendría una duración de dos (02) años fijo, contado a partir del 01 de octubre de 2004 hasta el 01 de octubre de 2006, siendo dicho plazo prorrogable por periodo de un año, si al vencimiento del plazo fijo o de las prorrogas una de las partes no ha notificado a la otra por escrito y con no menos de treinta (30) días de anticipación, la voluntad de no continuar con el arrendamiento. Así se decide.
Con respecto a la documental cursante a los folios 14 al 23 consignada por la parte actora, si bien fue tachada en la oportunidad procesal correspondiente, dicho medio de impugnación fue desestimado mediante decisión dictada por este Juzgado el 07 de abril de 2009 y confirmada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial con sede en la ciudad de Cagua, y por lo tanto la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, como demostrativa de que el 07 de septiembre de 2006 este Tribunal habiendo acordado la habilitación del tiempo necesario, representado en aquel entonces por la Dra. M.B., se trasladó y constituyó previa solicitud jurada la urgencia del caso efectuada por la parte actora el 05 de septiembre de 2006 en la dirección en la cual se encuentra ubicado el local objeto de la relación locativa donde funciona una sociedad mercantil denominada Carnicería Comercial Acuña, y le notificó al ciudadano H.A. parte demandada en esta causa, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y que una vez venciera el mismo, empezaría a hacer uso de la prorroga legal establecida en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
Con relación a la documental cursante a los folios 56 al 58 consignada por la parte demandada, consistente en una Resolución emanada de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura mediante la cual se estableció que no habría despacho desde el 15 de Agosto hasta el 15 de septiembre de 2006, este tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, la desecha del proceso por cuanto no constituye un medio de prueba, sino que fue incorporada para sustentar jurídicamente los alegatos plasmados en la contestación a la demanda referentes a la supuesta invalidez de la Notificación Judicial valorada en el particular anterior. Así se decide.
Con relación a las documentales cursantes a los folios 59 al 113, este tribunal no la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, habida consideración de que las mismas no son pertinentes al mérito de la presente causa que lo es por cumplimiento por vencimiento del término y de la prorroga legal y no por falta de pago de las obligaciones principales o accesorias que como arrendatario pueda tener la parte demandada. Así se declara y decide.
DE LA PROCEDENCIA O IMPROCEDENCIA DE LA PRETENSION
En este orden de ideas y siguiendo una secuencia lógica, se hace necesario pasar a analizar la procedencia o no de la pretensión con vista a las alegaciones y probanzas de las partes, y en ese sentido, hay que recordar que en Derecho se aplica el reconocido Principio Probatorio que quien afirma un hecho positivo debe probarlo plenamente, y que se encuentra fundamentado tanto en la ley adjetiva como en la sustantiva en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 1354 del Código Civil. En el presente caso, observa este Tribunal que la parte demandada efectuó un rechazo, negación y contradicción, tanto en los hechos como en el derecho, y de que las previsiones del Artículo 397, Primera Parte in fine, del Código de Procedimiento Civil, determinan la ficción legal de contradicción de los hechos, por la circunstancia de que ninguna de las partes haya formalmente convenido en alguno o de cuáles no serían objeto de pruebas.
De los elementos probatorios ya valorados se pudo evidenciar a través de las documentales cursantes a los folios 08 al 13 y 50 al 53, que el ciudadano A.I.I., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.822.000, con el carácter de arrendador suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano H.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-19.985.830, relacionado con un inmueble constituido por un local comercial situado en la calle Bolívar y Villegas, de esta ciudad, el cual quedó autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro de este Municipio, en fecha 16 de diciembre de 2004, inserto bajo el Nº 41, tomo 41 de los Libros de autenticaciones llevados por ese Registro, en el cual entre otras cosas ambas partes pactaron en su cláusula tercera que el contrato tendría una duración de dos (02) años fijo, contado a partir del 01 de octubre de 2004 hasta el 01 de octubre de 2006, siendo dicho plazo prorrogable por periodo de un año, si al vencimiento del plazo fijo o de las prorrogas una de las partes no ha notificado a la otra por escrito y con no menos de treinta (30) días de anticipación, la voluntad de no continuar con el arrendamiento; con lo cual no queda duda de la existencia de la relación contractual, y de los términos en que fue pactada. Así se declara y decide.
Entonces es necesario verificar, si la parte actora logró notificar a la parte demandada su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, que si bien vencía su vigencia de los primeros dos años el 01 de octubre de 2006, esa manifestación de voluntad debía materializarse hasta treinta (30) días antes de ésta última fecha, es decir, no debía exceder del 01 de septiembre de 2006, inclusive, la cual no solo podía realizarse a través de este órgano jurisdiccional, sino también a través de cualquier acto autentico, inclusive por medio de una Notaría o Registro con funciones notariales de conformidad con lo establecido en la Ley del Registro Público y Notariado, por lo que de no lograrse ello, al haberse pactado en la cláusula tercera del contrato una formula de renovación automática con base al principio de autonomía y voluntad de las partes, se produciría una renovación del contrato por el período de un (01) año y así sucesivamente, manteniendo siempre su determinación en el tiempo. En el presente caso, el único medio capaz de probar que se produjo una notificación de esa voluntad por parte del arrendador, fue la notificación judicial evacuada a través de este tribunal, pero de la cual se observa que la misma fue practicada el día 07 de septiembre de 2006 y no podía exceder del 01 de septiembre de 2006, como se dijo, ante lo cual es evidente que aunque logró probar la veracidad de sus afirmaciones en cuanto al hecho de haber notificado, no lo hizo en los términos por ellos pactados.
En virtud de lo anterior, al haberse renovado el contrato por el lapso de un (01) año a partir del 01 de octubre de 2006, evidentemente ni siquiera estábamos en presencia de la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando fue presentada la demanda, y en consecuencia no cabe duda para quien suscribe que la pretensión de la parte actora es improcedente y por lo tanto debe ser declarada sin lugar, como en efecto se hará. Así se declara y decide.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia emanada de los ciudadanos y ciudadanas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda incoada por el abogado J.C.D.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 40.507, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano A.I.I., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.822.000, en contra del ciudadano H.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-19.985.830, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Por haber resultado totalmente vencida la parte actora, se le condena al pago de las costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes mediante boleta de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Villa de Cura, 11 de junio de 2010.
EL JUEZ PROVISORIO,
ABG. H.A. BENITEZ CAÑAS
LA SECRETARIA,
Abog. A.R..-
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las 12:30 p.m., y se libraron las boletas ordenadas.
LA SECRETARIA,
Abog. A.R..-
Exp. Nº 3929
HB/ar
