Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Páez de Portuguesa, de 24 de Octubre de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO PAEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

I

Las Partes y sus Apoderados:

PARTE ACTORA: Abg. G.G., titular de la cédula de identidad Nº 9.844.478, Inpreabogado Nº 66.812, de este domicilio, actuando en condición de Apoderado Judicial del ciudadano V.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 25.284.202, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: J.M.G.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 6.819.429

APODERADO JUDICIAL: Abg. M.V.S.M., venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 18.295.851, Inpreabogado Nº 138.135

MOTIVO: REINTEGRO DE ALQUILERES

SENTENCIA: DEFINITIVA

JUEZA: ABG. A.A.M.

II

Por libelo de demanda interpuesto por el Abogado G.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.844.478, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 66.812, en carácter de Apoderado Judicial del ciudadano V.C., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº 25.284.202, demanda por motivo de Reintegro de Alquileres al ciudadano J.M.G.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.819.429.

Alega la parte actora que es Arrendatario de dos (02) locales comerciales signados con los Números 1 y 2 que forman parte del Centro Comercial Country Market, que por más de cuatro (4) años, según contrato único de arrendamiento, prorrogado año a año, en el tiempo, iniciando la relación arrendaticia desde el día 13 de Noviembre de 2.004 hasta el 13 de noviembre de 2.005, cuando celebró el primer contrato. Desde ese momento los cánones de arrendamiento fueron cobrados por el ciudadano H.N.G., actuando como Administrador, otorgando los recibos de pagos a través de la firma mercantil GRUPO H.G-1 C.A. registrada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, bajo el N° 76, tomo 107-A. El último contrato suscrito firmado y prorrogado en el tiempo, autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Araure del estado Portuguesa, dejándolo inserto bajo el número 45, Tomo 36, el día 10 de julio de 2.008, de los libros llevados por esa notaria. Afirma que en dicho contrato que el primer canon de arrendamiento se cobró de una forma irregular la cantidad de ciento veintiún bolívares con sesenta y ocho céntimos (Bs. 121,68) semanales, es decir la cantidad de cuatrocientos ochenta y seis bolívares con setenta y dos céntimos (Bs. 486,72), el cual fue subiendo de forma ilegal de ciento cuarenta y seis bolívares con dos céntimos (Bs. 146,02) semanales, o sea la cantidad quinientos ochenta y cuatro bolívares con ocho céntimos (Bs. 584,08) mensual, luego ciento setenta y cinco bolívares con veintidós céntimos (175,22) semanales, lo que se traduce en setecientos bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 700,88) mensuales, luego doscientos diez bolívares con treinta céntimos (Bs. 210,30) lo que se traduce en ochocientos cuarenta y un bolívares con veinte céntimos (Bs. 841,20) mensual, y el último aumento cobrado de forma ilegal y sin regulación por la cantidad de trescientos quince bolívares con treinta y ocho céntimos (Bs. 315,38) semanales, es decir la cantidad mensual de mil doscientos sesenta y un bolívares con cincuenta y dos (Bs. 1.261,52). Establece la parte demandante que conforme a la Resolución Administrativa Nº 23-2009, de fecha 19 de Octubre de 2.009 por el Alcalde del Municipio Páez del Estado Portuguesa, ciudadano E.P.U., en el Expediente Nº 02-2009 y Resolución 23-2009, se determinó la regulación del canon máximo de cincuenta y ocho bolívares con ochenta y cuatro céntimos (58.84). Por ello conviene en demandar el reintegro por concepto de sobrealquileres pagados por sobre los pagos de arrendamientos, los cuales solicita sean compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer al arrendador-propietario y que se considere al inquilino en estado de solvencia cual el importe de tal reintegro sea igual o superior a lo que corresponda pagar por concepto de alquileres. Estimó la presente demanda en la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES CON DIEZ Y SIETE CENTIMOS (Bs.42.241, 17). Señaló como domicilio procesal la dirección Avenida Libertador, centro Comercial S.d.C., Primer Piso, local Nº 14, al lado del Banco de Venezuela, de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa. Junto al escrito libelar acompañó los siguientes recaudos: Original del Poder Especial de fecha 09 de mayo del 2.011, otorgado por el ciudadano V.C. al Abogado G.G., signado con la letra “U”, Contrato de Arrendamiento de fecha 13 de Noviembre del 2004, signado con la letra “A”; Contrato de Arrendamiento de fecha 13 de Noviembre del 2005, signado con la letra “B”, Planillas de Derechos Arancelarios de la Notaria Pública del Municipio Araure del estado Portuguesa, signadas con los Nros. 00010059 y 00009201, junto al Contrato de arrendamiento de fecha 13 de Noviembre del 2006, autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Araure del estado Portuguesa, marcada con la letra “C”; Planilla Única Bancaria emitida en fecha 10 de mayo de 2.011 por el Servicio Autónomo de Registro y Notarias junto a copia certificada de Contrato de arrendamiento de fecha 02 de del mes de julio de 2008, marcado con la letra “D1”; Copia Certificada de la Resolución Nº 25-2009 emitida por la Dirección de Inquilinato la Alcaldía del Municipio Páez del estado Portuguesa, marcada con la letra “D2”; copia simple de del Poder Especial de fecha 01 de de febrero de 2.011, otorgado por el ciudadano J.M.G.P. al abogado M.V.S.M. , signado con la letra “E” y recibos de pago marcados “1”,” 2”, “3”, “4”, “5”, “6”, “7”, “8”, y “9”.

Admitida la demanda por auto de fecha 16 de Junio de 2011, se ordenó la citación del demandado, librada la correspondiente boleta se hizo entrega al alguacil de este Tribunal la cual fue devuelta en fecha veintiuno de junio de 2.011, firmada por el Apoderado Judicial de la parte demandada, abogado M.V.S.M..

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

En fecha 23 de junio de 2011, oportunidad de dar contestación a la demanda, compareció el Apoderado Judicial Abogado M.V.S.M., plenamente identificado en autos, contestó en los siguientes términos:

La oposición de la Cuestión previa, Ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, oponiendo la falta de jurisdicción de este tribunal para conocer de este juicio, por tratarse de un caso que debe ser sustanciado ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Páez del Estado Portuguesa. Invocó la falta de jurisdicción en razón de la materia; asunto éste que de conformidad con lo dispuesto en la Legislación Especial Inquilinaria, debe ser debatido ante un Organismo de la Administración Pública, como lo es la Dirección de Inquilinato, previo a la jurisdicción civil.

La Representación Procesal; la falta de legitimación del Abogado G.G., que según la “Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos”, Normativa Legal aplicable al procedimiento sustanciado ante el ente administrativo, establece que la representación para los actos administrativos deberá ser otorgado por simple designación en la petición o recurso ante la administración o acreditándolo por documento registrado o autenticado. Fundamenta la misma en los artículos 25 y 26 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

De la Contestación al Fondo:

Niega, Rechaza y contradice en todos sus términos la demanda incoada en contra de su poderdante.

Niega, Rechaza y contradice que se deba una diferencia de sobrealquiler de los locales Números 1 y 2, que forman parte del Centro Comercial Country Market del cuales propietario su poderdante el ciudadano J.M.G..

Niega, Rechaza y contradice que se deba una diferencia de CUARENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES CON DIEZ Y SIETE CENTIMOS (Bs.42.241, 17), de sobrealquiler de los locales Números 1 y 2, que forman parte del Centro Comercial Country Market de los cuales es propietario su poderdante el ciudadano J.M.G.. Junto al escrito de Contestación acompañó los siguientes recaudos: Original del Poder Especial Judicial otorgado por el ciudadano J.M.G.P., identificado en autos, al abogado M.V.S.M., ya identificado, en fecha 01 de febrero de 2.011, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del estado Miranda , marcado con la letra “A”, copia simple de habitabilidad, otorgada por Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Páez del estado Portuguesa, al ciudadano H.N.G., marcado con la letra “B”.

Este Tribunal en fecha 27 de Junio del 2.011, dictó sentencia Interlocutoria, declaró sin lugar la Falta de Jurisdicción.

En fecha 29 de junio de 2.011, la parte actora presentó escrito de Impugnación de copia simple, de documento inserto al folio setenta (70) del presente expediente, consignado por la parte demandante el cual está marcado como anexo “C” y así mismo impugnó documento marcado con la letra “B”.

En fecha treinta de junio (30/06/2011) la parte demandada apela la decisión dictada en fecha 27 de junio de 2011, anunció y ratificó el recurso de falta de jurisdicción.

En fecha 01/07/2010, la parte demandada consigno escrito de promoción de pruebas, donde ratificó en todas y en cada de las partes la pruebas presentadas en la contestación de la demanda, quien presentó a efecto vivendi original de la cédula de habitabilidad, marcada con la letra “A”, la cual fue certificada por secretaría, tal escrito fue admitido por auto de fecha 06/07/2011 y vista la solicitud realizada, el Tribunal ordenó librar oficios a la Dirección de inquilinato y al Departamento de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Páez.Se libraron los oficios Nros. 323-2011 y 324-2011, (Folios ochenta y seis (86) y ochenta y siete (87))

En fecha 01/ 07/2010, la parte actora consigan escrito solicitando al tribunal niegue la petición de la parte demandante realizada en fecha 30/06/2.011.

En fecha 07 de junio de 2011, este tribunal Negó oír la apelación de la parte demandada y ordenó abrir cuaderno separado contentivo de todas las actuaciones que conforman el expediente N° 1.329-2.011.

En fecha 25 de Julio de 2.011 se recibió Oficio N° 041-11 remitido de la Dirección de Ingeniería Municipal, anexando copia certificada de la cédula de habitabilidad CH-03-2003.

En fecha 25 de Julio de 2.011 la parte actora presentó escrito de conclusiones y consignó copias simples de sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 11/05/0.007 y sentencia dictada por el Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C., de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.-

En fecha 25/07/2.011, se avocó al conocimiento de la causa la ciudadana juez de este despacho abogada A.A.M. y vencido el lapso probatorio este Tribunal fijó oportunidad para dictar sentencia.

En fecha 26/07/2.011 la parte actora impugnó oficio N° 041-2.011 emanado de la Dirección de Ingeniería del Municipio Páez de fecha 25/07/2011, a la cual el Tribunal decidió en fecha 01/08/2.011, declarando improcedente lo solicitado.

Este Tribunal estando dentro del lapso para dictar sentencia definitiva y hecha la narrativa en los términos anteriores, este Tribunal pasa a decidir en base a las consideraciones siguientes:

Nuestro proceso civil se encuentra regulado por el sistema dispositivo y el Juez como operador de justicia no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

De allí que las partes tengan la obligación desde el punto de vista de sus intereses, no solo de afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones sino también probarlos, para no correr el riesgo de que, por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sometidas, sus hechos alegados no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.

A este respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 363 de fecha 16 de Noviembre del año 2001, con ponencia del Magistrado Dr. F.A. dejó asentado el siguiente criterio: “Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba. Esta disposición se complementa con la consagrada en la primera parte del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, donde se establece: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. Las normas citadas ponen de relieve que el Juez tiene una doble limitación, a saber, no puede proceder sino a instancia de parte y no puede decidir sino dentro de lo que las partes le alegaron y probaron, y a su vez las partes tienen una doble carga: Alegar todos aquellos asuntos o temas cuya decisión sea requerida y demostrar la veracidad de sus afirmaciones de hecho. Con relación al Juez si se escapa de sus limites, estará emitiendo un fallo nulo a tenor de lo determinado en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano y por lo que respecta a las partes, de no cumplir con su carga de alegaciones se verán en la imposibilidad de probar de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil y en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Todo lo anterior apareja que si alguna de las partes no alega validamente sus pretensiones y como consecuencia de ello no las puede probar, sucumbirá en el debate y el Juez así deberá decretarlo, por mandato del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil Venezolano”.

Esa doctrina tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con los artículos 254 y 506 ambos del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando solo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del Derecho.

Los artículos precitados, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen lo siguiente:

Artículo 254: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutileza y de punto de mera forma…

..Omissis…

Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Con relación a ello la Sala de Casación Civil, ha decidido que:

… La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es admisible como norma absoluta la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sean por hechos o circunstancias positivas contrarias...

Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema se presenta cuando llegado el momento de dictar sentencia, el Juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ello porque en nuestro derecho el Juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en ésta situación donde alcanzan una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de la prueba, porque ateniéndose a ellas, el Juez puede formarse en juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso sublime, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a esa decisión.

Por otra parte la Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cuál parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos:

1. Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; y d) Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas ( H.D.E.. Teoría General de La Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a 518)

Pasa quien juzga al análisis del material probatorio aportado por las partes a la causa, tomando en consideración el principio rector de la carga de la prueba establecido en la legislación Venezolana.

ANALISIS PROBATORIO

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Junto al libelo Promueve lo siguiente:

Marcado “A”, (Folio diecinueve, 19). Contrato de Arrendamiento privado, suscrito por los ciudadanos H.G. Y V.C., de fecha 13 de Noviembre de 2.004 Instrumento este al no ser desconocido ni impugnado se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el articulo artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil.

Marcado “B”, (Folio veintiuno, 21). Contrato de Arrendamiento privado, suscrito por los ciudadanos H.G. Y V.C., de fecha 13 de Noviembre de 2.005. Igual que anterior se le se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 y 444 del Código Civil y Código de Procedimiento Civil, respectivamente. Así se establece.

Marcado “C”, (Folio veintiséis, 26). Contrato de Arrendamiento privado, suscrito por los ciudadanos H.G. Y V.C., de fecha 13 de Noviembre de 2.006. Autenticado por ante la Notaria Pública de Araure, Municipio Araure estado Portuguesa, en fecha 27 de febrero de 2.007, inserto bajo el N° 05, tomo 94 de los libros llevados por esa Notaria Igual que anterior se le se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 y 444 del Código Civil y Código de Procedimiento Civil, respectivamente. Así se establece.

Marcado “D1” (Folio treinta y uno, 31), Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento privado, suscrito por los ciudadanos H.G. Y V.C., de fecha 02 de julio de 2.008. Autenticado por ante la Notaria Pública de Araure, Municipio Araure estado Portuguesa, en fecha 10 de Julio de 2008, inserto bajo el N° 45, tomo 36 de los libros llevados por esa Notaria Igual que anterior se le se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 y 444 del Código Civil y Código de Procedimiento Civil, respectivamente. Así se establece.

Marcado “D2”, (Folio treinta y ocho, 38), Copia Certificada de la Resolución N° 25-2009 del expediente N° 04-2009, emitida por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Páez del estado Portuguesa, de fecha 19 días del mes de octubre de 2.009. Instrumental esta que será valorada concatenadamente con las demás pruebas acopiadas a los autos y será en su conjunto al valorar las otras pruebas. Así se Establece.

Marcado “E”, (Folio cuarenta y seis, 46), copia simple de del Poder Especial de fecha 01 de de febrero de 2.011, otorgado por el ciudadano J.M.G.P. al abogado M.V.S.M.. Al no ser impugnado ni desconocido se le confiere pleno valor probatorio. Así se Decide

Marcados “1”, (Folio cuarenta y nueve, 49), Factura N° 3511, emitida por el GRUPO H.G.-1- C.A. de fecha 04/12/2004, a nombre del ciudadano V.C., por pago de alquiler de los Locales 1 y 2 del Centro Comercial Country Market, correspondiente a la semana del 13/11/2004 al 19/11/2004, por un monto de (Bs. 139, 932). No es punto controvertido, no se le concede valor probatorio. Así se Decide

Marcados “2”, (Folio cincuenta, 50) Factura N° 3544, emitida por el GRUPO H.G.-1- C.A. de fecha 11/12/2.004, a nombre del ciudadano V.C., por pago de alquiler de los Locales 1 y 2 del Centro Comercial Country Market, correspondiente a la semana del 20/11/2004 al 26/11/2004, por un monto de (Bs. 139, 932) Igual que la anterior no se le concede valor probatorio. Así se Decide

Marcados “3”, (Folio cincuenta y uno, 51) Factura N° 3655, emitida por el GRUPO H.G.-1- C.A. de fecha 31/12/2004, a nombre del ciudadano V.C., por pago de alquiler de los Locales 1 y 2 del Centro Comercial Country Market, correspondiente a la semana del 25/12/2004 al 31/12/2004, por un monto de (Bs. 139, 932). Igual que la anterior no se le concede valor probatorio. Así se Decide

Marcados “4”, (Folio cincuenta y dos, 52) Factura N° 4570, emitida por el GRUPO H.G.-1- C.A. de fecha 06/08/2005, a nombre del ciudadano V.C., por pago de alquiler de los Locales 1 y 2 del Centro Comercial Country Market, correspondiente a la semana del 30/07/2005 al 05/08/2005, por un monto de (Bs. 139, 932). Igual que la anterior no se le concede valor probatorio. Así se Decide

Marcados “5”, (Folio cincuenta y tres, 53) Factura N° 4748, emitida por el GRUPO H.G.-1- C.A. de fecha 10/09/2005, a nombre del ciudadano V.C., por pago de alquiler de los Locales 1 y 2 del Centro Comercial Country Market, correspondiente a la semana del 03/09/2005 al 09/09/2005, por un monto de (Bs.139, 932). Igual que la anterior no se le concede valor probatorio. Así se Decide

Marcados “6”, (Folio cincuenta y cuatro, 54) Factura N° 4827, emitida por el GRUPO H.G.-1- C.A. de fecha 01/10/2005, a nombre del ciudadano V.C., por pago de alquiler de los Locales 1 y 2 del Centro Comercial Country Market, correspondiente a la semana del 10/09/2005 al 30/09/2005, por un monto de (Bs. 416,145). Igual que la anterior no se le concede valor probatorio. Así se Decide

Marcados “7”, (Folio cincuenta y cinco, 55) Factura N° 8570, emitida por el GRUPO H.G.-1- C.A. de fecha 12/01/2009, a nombre del ciudadano V.C., por pago de alquiler de los Locales 1 y 2 del Centro Comercial Country Market, correspondiente a la semana del 27/12/2008 al 09/01/2009, por un monto de Bs. 687,58. Igual que la anterior no se le concede valor probatorio. Así se Decide

Marcados “8”, (Folio cincuenta y seis, 56) Factura N° 8585 , emitida por el GRUPO H.G.-1- C.A. de fecha 31/01/2009, a nombre del ciudadano V.C., por pago de alquiler de los Locales 1 y 2 del Centro Comercial Country Market, correspondiente a la semana del 10/01/09 al 30/01/09, por un monto de (Bs. 1.031,37). Igual que la anterior no se le concede valor probatorio. Así se Decide

Marcados “9”, (Folio cincuenta y siete, 57) Factura N° 8562 , emitida por el GRUPO H.G.-1- C.A. de fecha 30/12/2008, a nombre del ciudadano V.C., por pago de alquiler de los Locales 1 y 2 del Centro Comercial Country Market, correspondiente a la semana del 13/02/08 al 26/12/08, por un monto de (Bs. 687,08). Igual que la anterior no se le concede valor probatorio. Así se Decide

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En el escrito de Contestación reprodujo lo siguiente:

Marcado con la letra “A”, (Folio sesenta y siete, 67), Original del Poder Especial Judicial otorgado por el ciudadano J.M.G.P., identificado en autos, al abogado M.V.S.M., ya identificado, en fecha 01 de febrero de 2.011, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del estado Miranda. Se le concede valor probatorio

Marcado con la letra “B”, (Folio setenta y uno, 71), copia simple de habitabilidad, otorgada por Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Páez del estado Portuguesa, al ciudadano H.N.G.. Instrumental que es traída en original y debidamente certificada por la secretaria de este Despacho folio (83 y vto) Se le concede pleno valor probatorio. Así se Decide

Ahora bien, de lo alegado por el actor de la vigencia de la resolución administrativa pronunciada el 19 de octubre de 2009, Resolución 25-2009expediente N° 04-2009, la cual no esta prescrita y sus efectos quedaron definitivamente firmes, no es menos cierto que la administración Publica incurrió en error al no haber revisado la existencia de la cédula de habilidad. N° 03-2003, C.H., que estaba vigente y del informe solicitado por este tribunal a la Dirección de Ingeniería Municipal (folio 90) respondio: que la cedula de habitabilidad del Centro Comercial Contry Market se encuentra vigente según cartón N° 0068, de fecha 06 de Mayo de 2003, C-H-03-2003., y la Dirección Municipal de Inquilinato folio (132 ), comunicación de fecha 09 de Agosto del 2.011, informo: 1. La cedula de habitabilidad es emitida sola una vez, en fecha 06 de Mayo de 2003, con N° 0068C-H-03-2003, propietario H.N.G., REP/CONTRY MARKET, Municipio: Páez; Dirección de la obra, avenida Libertador entre calles 26 y 27 de Acarigua, Visto;: Bueno, ARQ. E.O., Directora de Desarrollo Urbano, anexo copia Certificada de Cedula de Habitabilidad Marcada “A”., se evidencia que el inmueble esta dentro de las excepción de regulación de alquiler tal como lo expresa la ley arrendamientos inmobiliarios. Así se Decide y Establece.

Motivos de Hecho y Derecho Para Decidir

En el caso de marras, tenemos que el Abogado M.V.S.M. en representación del ciudadano J.M.G.P., parte demandada niega , rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la presente acción, en este estado, revisadas las actas procesales que conforman el presente expediente, observó esta sentenciadora por una parte, que la Apoderado Judicial del actor no ratificó su impugnación mediante la prueba de Tacha de Documento ni promovió prueba alguna que desvirtuara las Instrumentales consistente en la tantas veces mencionada Cedula de Habitabilidad; así como los informes solicitados a Ingeniería municipal y Dirección de Inquilinato y por otra de acuerdo a lo establecido anteriormente por la Sala de Casación Civil, con relación a la distribución de la carga de la prueba, correspondía por ende a la parte actora la carga probatoria, ya que de ello depende el alcance de su pretensión, así las cosas, se evidencia que durante el debate probatorio la parte demandante no desvirtúo las pruebas de la parte demandada.

En este sentido, es conveniente resaltar que las partes deben probar los hechos de los cuales sostienen que se derive su derecho, por ello la importancia de las pruebas, ya que mediante ellas se van a demostrar los hechos que se alegan y permiten al Juez pueda pronunciar su decisión de conformidad con las pruebas verificadas dentro del procedimiento.

Ahora bien, el artículo 4 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:

Quedan excluidos del régimen de esta ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:

Omissis……..

b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.

En relación a este literal, señala el Dr. A.E.G.F., en su obra “Del arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (pág. 110 y 111):

En el caso de los inmuebles señalados en el literal b), es decir, los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1.987, es bueno aclarar que en la reforma de la Ley de Regulación de Alquileres, promulgada el 30-12-86 y publicada en Gaceta Oficial Nro 3.950, Extraordinaria del 02-01-87, en su artículo 5, parágrafo segundo, se le dio potestad al Presidente de la República, en Consejo de ministros, para autorizar, al Ministerio de Fomento, considerando la situación social y económica del país, y teniendo en cuenta las particularidades de las diversas regiones y el destino de los inmuebles, a exceptuar de la regulación de alquileres, por el plazo y conforme a las condiciones y modalidades que estimare convenientes, a los nuevos inmuebles a ser construidos a partir de la vigencia de esta Ley, y a los que estén en proceso de construcción para dicha fecha, no considerándose incluidos en esta exención los inmuebles objeto de remodelación, refacción, ampliación o mejoras

Al respecto, también expresa el Dr. J.M.C., en su obra “Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (Editorial Jurídicas Rincón, primera edición, 2001, Pág. 44):

La Ley de arrendamientos inmobiliarios excluye de la aplicación de sus normas, pero solo en lo relativo a la regulación de los inmuebles y, por consiguiente para la fijación de los cánones de arrendamiento, a los inmuebles allí indicados (en el articulo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); es decir, que en caso de estar el inmueble comprendido en alguno de estos presupuestos, no esta sujeto a regulación y, por tanto, la fijación del canon de arrendamiento lo hacen las partes:…(omissis).

Evidencia quien juzga de las actas del expediente, que: el inmueble sobre el cual recae la regulación está destinado al comercio; que de acuerdo a lo establecido en el artículo 4 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los inmuebles destinados al comercio estarán exentos de regulación solo cuando su cédula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 02-01-1987; y que del Informe emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Páez del Estado Portuguesa se observa que tal inmueble posee cedula de habitabilidad, se encuentra vigente según cartón N° 0068 de fecha 06 de mayo de 2003, C-H-03-2003 folio (195) del expediente. Así mismo del informe de la Dirección Municipal de Inquilinato folios (90 y 132), documentos públicos administrativos se le conceden pleno valor probatorio. Así se Decide.

En cuanto a la impugnación realizada por el Abg. G.G., Apoderado Judicial de V.C. de la Copia Simple, cursa al folio (70), marcada con la letra “B” referida la Cédula de Habitabilidad.

Este tribunal observa lo siguiente:

Documento este impugnado por la parte contra quien se opone expresión esta que por sí sola no le quita valor alguno al mismo, observándose que si tenía motivos para hacerlo ha podido tacharlo mediante procedimiento autónomo de Tacha. Por cuanto se evidencia que marcado “A” folio (83) en su vuelto se lee: La Suscrita Secretaria del Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. CERTIFICA: Que las copias que antecede es traslado fiel y exacto del original que la contiene, las cuales he tenido a las vista efectos vivendi, y resultan fiel y exacta de su original. Acarigua, al primer día del mes de Junio de 2011. Años 200° y 152°.

Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, entre otros), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

Asimismo, es menester señalar que la cédula de habitabilidad consiste en una constancia de terminación de obra, conforme a lo dispuesto en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística.

La Cédula de Habitabilidad, la otorga el ente competente para garantizar que el inmueble cumple con las condiciones de habitabilidad obligatorias, en consecuencia, da fe de que un inmueble, esta apto para ser habitado, de allí que versa sobre un inmueble no sobre una persona natural o jurídica, de tal manera que lo importante allí, es que pueda identificarse claramente el inmueble para el cual se otorga la Cédula de Habitabilidad.

La Cedula de Habitabilidad traída a los autos al folio (83) la cual se le atribuyo pleno valor probatorio se lee dentro de su texto: Acarigua 06 de Mayo de 2003. C-H-03-2003. “CEDULA DE HABITABILIDAD” propietario H.N.G. REP/ COUNTRY MARKET. Municipio Páez. Dirección de la Obra AV. LIBERTADOR ENTRE CALLES 26 Y 27 DE ACARIGUA., la misma fue emitida por el órgano competente, para garantizar que el inmueble ubicado en esa Dirección, esta apto para ser habitado, afirmado por las partes, en la presente causa, lo constituye el Centro Comercial Country Market, que auque como lo alega el actor, no es una persona jurídica o firma mercantil registrada, la misma fue adjudicada fue al inmueble, para garantizar que el mismo esta en condiciones de habitabilidad. No siendo relevante si es persona natural o jurídica. En consecuencia, improcedente la impugnación planteada. Así se Decide .

Ahora bien, sobre el reintegro en materia inquilinaria, el Dr. E.D.N.A., en su obra: "El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano" (Aspectos Sustantivos y Procesales), Caracas - Venezuela - Valencia - 2000, Pág. 208, señala:

En la materia inquilinaria solo es posible que opere; el

reintegro inquilinario en tres situaciones:

1. -En aquellos casos en que haya habido un pago excesivo en los cánones de arrendamiento (atendiendo a la determinación por el órgano administrativos del canon máximo a pagar por el inquilino).

2. -Cuando se ha conferido una garantía real, consistente en una suma de dinero destinada para depósito. Circunstancia ésta denominada por la ley reintegro de depósito en garantía.

3. -Cuando se ha dado en arrendamiento un inmueble que, por su formación física se considera al convenio como un arrendaticio ilegítimo. Típico caso del arrendamiento de "ranchos".

Entonces, mal pudiera concluirse que el tantas veces identificado inmueble, puede ser objeto de regulación arrendaticia, para que proceda la acción de reintegro de los alquileres demandado, cuando uno de los requisitos principales de procedibilidad de este procedimiento, es que al inmueble cuya regulación se solicito, tenia otorgada cedula de habitabilidad en fecha 06 de mayo de 2003 es decir, previa al 02 de enero de 1987, que es la fecha establecida en el literal b) del articulo 4 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, previamente trascrito; circunstancia esta que evidentemente no fue tomada en cuenta por el órgano regulador, quien en todo caso debió expresamente declararlo así en la resolución administrativa N° 29-2009, Expediente N° 23-2009. Así se Decide.

En fin al no haber plena prueba, como lo exige el artículo 254 del Código Adjetivo Civil, mal puede prosperar dicha acción de reintegro de alquiler. En contrario se dan por admitidas, idóneas y suficientes, la prueba del informe solicitada por este despacho, y de la Cedula de habitabilidad consignada las cuales aprecia positivamente este despacho, de conformidad a las “Presunciones Hominis” establecidas en el artículo 510 del Código Civil Adjetivo.

Plena prueba, es aquella probanza que proporciona al Juez la convicción sobre el hecho a probar sin verse en la necesidad de recurrir a otras, también es conocida como completa o perfecta, ya que demuestra sin lugar a dudas la verdad del hecho controvertido en una causa e instruye suficientemente al juez para que pueda decidir, bien sea condenando o absolviendo.

En fin resulta prohibitivo para quien aquí juzga, en razón de la de la ilegalidad subalterna evidenciada a las actas procesales que integran el presente expediente, declarar con lugar la acción de reintegro de alquiler cuyos fundamentos y soportes están viciados, pues de admitirlo seria el equivalente al hecho de convalidar una ilegalidad. Así se Decide y Establece.

DISPOSITIVA

De todo lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA Improcedente la Demanda de Reintegro de Sobre Alquileres interpuesta por el Abogado G.G., en carácter de Apoderado Judicial del ciudadano V.C.A., en contra del ciudadano J.M.G.P., representado por su apoderado judicial Abogado M.V.S.M., todos plenamente identificado en autos.

Por cuanto el presente fallo se publica dentro del término de diferimiento fijado previamente por este Tribunal, no es necesaria su notificación a las partes.

Se condena en costas a la parte Actora por haber resultado vencida totalmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua a los 24 días del mes de Octubre de 2011, años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

LA JUEZ,

ABOG. A.A.M.

La Secretaria,

Abg. M.E.

En la misma fecha se cumple con lo ordenado, siendo la 11.50 a.m, se pública la anterior decisión.

CONSTE:

Escalona/ Secretaria

AAM/lc

CAUSA N° 1.329 -2011