Decisión nº KP02-R-2011-000443 de Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo de Lara, de 13 de Agosto de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL

Exp. Nº KP02-R-2011-000443

En fecha 3 de mayo de 2011, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, Estado Lara, el Oficio Nº 443, de fecha 6 de abril de 2011, emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo de la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana A.F.C., titular de la cédula de identidad No. 11.727.927, asistida por el Abogado R.D., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 114.330, y por el aludido Abogado, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano M.A.G.H., titular de la cédula de identidad No. 9.844.834, contra las ciudadanas C.E.C.C. y M.C.C., titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.858.495 y 2.914.467, respectivamente.

Tal remisión obedece al haberse oído en ambos efectos las apelaciones interpuestas por los Abogados R.D., ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora y Abogado H.C.A., inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 23.694, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha 28 de marzo de 2011, dictada por el aludido Juzgado que declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato y parcialmente con lugar la reconvención planteada por resolución de contrato.

El 10 de mayo de 2011, este Juzgado le dio entrada al presente asunto.

Por auto de fecha 11 de mayo de 2011, este Juzgado acordó celebrar el Acto de Informes al vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la fecha del presente asunto, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

El 21 de junio de 2011, el Abogado R.D., identificado supra, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de informes.

En esa misma fecha, el ciudadano H.C.A., ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes a este Tribunal.

Por auto de fecha 22 de junio de 2011, este Tribunal acordó agregar los escritos presentados y otorgó el lapso de observación a los informes establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 7 de julio de 2011, la parte demandada-reconviniente presentó escrito de observación a los informes.

En fecha 12 de julio de 2011, este Tribunal Superior acordó agregar a los autos el escrito de observación a los informes, y se acogió al lapso para el dictado de la sentencia establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

En esa misma fecha, vista la diligencia de la parte demandada-reconviniente, se fijó el día 14 de julio de 2011, la oportunidad para celebrar la audiencia conciliatoria solicitada. Siendo la oportunidad para ello, se dejó constancia mediante acta de la falta de conciliación.

El 7 de octubre de 2011, en virtud del volumen de causas, se difirió el pronunciamiento del presente fallo.

Finalmente, revisadas las actas procesales y llegada la oportunidad de dictar sentencia definitiva en el presente asunto, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:

I

DE LA DEMANDA INTERPUESTA

En fecha 24 de noviembre de 2009, la ciudadana A.F.C., asistida por el Abogado R.D., y el aludido Abogado, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano M.A.G.H., presentaron escrito contentivo de la demanda con fundamento en las siguientes razones:

Que la ciudadana C.O.d.C.A., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a las ciudadanas C.B.C.d.C., C.E.C.C. y M.C.C., titulares de las cédulas de identidad Nros. 22.990, 3.858.495 y 2.914.467, en ese orden, dos parcelas de terreno con los números 5 y 6 de la Urbanización El Pedregal, Avenida Bolívar y que forma parte de una extensión de la misma Urbanización, ubicadas en la Parroquia S.R., Municipio Iribarren del Estado Lara, con una superficie de Un Mil Setenta y Dos Metros Cuadrados (1.072 Mts.2); cada una con un área de Quinientos Treinta y Seis Metros Cuadrados (536 Mts2).

Que luego la ciudadana C.B.C.d.C., actuando en su nombre y en representación de su cónyuge, ciudadanos H.C.M., cedió sus derechos a las demandadas C.E.C.C. y M.C.C..

Que en fecha 28 de julio de 2006, los ciudadanos Y.d.G., E.G., J.G., M.G., N.A., H.A., J.A. y A.A., “otorgaron documento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro en fecha 04-09-2006, bajo el Nº 46, folio 296 al 303 (…), mediante el cual declaraban cancelada la hipoteca constituida según documento registrado (…)” en fecha 30 de junio de 1980, bajo el Nº 39, folio 227 al 231, Protocolo Primero, en el cual la ciudadana C.O.d.C.A. adquirió la propiedad del inmueble señalado.

Que el precio convenido por las partes para la celebración de la venta fue de Trescientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs.F. 340.000,00,) de los cuales había cancelado la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. F. 20.000,00), una mitad al momento de la suscripción y la otra mitad al momento de la entrega material del inmueble.

Que las vendedoras se comprometieron a entregar el inmueble libre de personas y bienes como efectivamente se hizo. Que las vendedoras disponían de tres (03) meses contados a partir de la autenticación del instrumento, prorrogable por un mes, para que las propietarias tramitaran el Título Supletorio de la casa y liberar la hipoteca que pesa sobre el terreno así como la protocolización de los anteriores documentos autenticados por los cuales fueron transmitidas la propiedad de las referidas parcelas, teniendo la obligación de notificarlos a efectos de dejar constancia de la fecha en que comenzaría a correr el lapso de los tres (3) meses.

Que las actoras han cumplido con la obligación de liberar el inmueble y entregarlo en posesión pero no han protocolizado las demás ventas de la tradición. Que han realizado varias mejoras al inmueble y tienen la intención de adquirir la propiedad, por lo cual demandan el cumplimiento de contrato de opción a compra.

Fundamentó su pretensión en las cláusulas del contrato y los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.474 y 1.488 del Código Civil, así como en jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia. Solicitó que las demandadas protocolicen los documentos autenticados anteriormente, transmitan la propiedad plena del inmueble, que fije el Tribunal el tiempo prudencial para la entrega de los Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. F. 320.000,00) restantes.

Que en caso de negativa, la sentencia haga las veces de documento traslativo de propiedad, finalmente que se acuerde el pago de las costas procesales.

II

DE LA CONTESTACIÓN Y

DE LA RECONVENCIÓN PRESENTADA

En fecha 24 de mayo de 2010, el Abogado H.C.A., inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 23.694, actuando con el carácter de apoderado judicial de las ciudadanas C.E.C.C. y M.C.C., ya identificada, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte querellada presentó escrito de contestación en los siguientes términos:

Que es cierto que las demandadas suscribieron un contrato de opción a compra con la parte actora en los términos allí expuestos. Que no puede obligarse a sus representadas a protocolizar los documentos notariados por el cual adquirieron la propiedad del inmueble sub litis, ni pueden ser obligadas a vender dicho inmueble otorgando el correspondiente documento de compra venta, porque la opción no fue ejercida oportunamente por los opcionarios.

Que ante el incumplimiento se acordó que el contrato quedaría resuelto de pleno derecho. Que las demandadas cumplieron con la obligación de entregar el inmueble, liberaron la hipoteca, que si bien algunas obligaciones fueron incumplidas los actores también incumplieron la obligación de notificar la obtención del crédito para la compra. Que ambas partes incumplieron y al Tribunal le corresponde determinar quién lo hizo en mayor grado, que se determinó también la forma de indemnizar el incumplimiento.

Asimismo, en la reconvención propuesta, alegaron que las actoras incumplieron el deber de dejar constancia del estado en que estaba el inmueble, que no demostraron haber adquirido el préstamo para comprar el inmueble. En tal sentido solicitan la resolución del contrato y la consecuente entrega material del inmueble por parte de los actores.

Estima la reconvención en la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) o su equivalente en unidades tributarias (6.153,84 U.T.)

III

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

En fecha 1º de julio de 2010, la parte demandante reconvenida presentó escrito de contestación con base a las siguientes consideraciones:

Que los demandados reconvinientes tenían la obligación de protocolizar los instrumentos aludidos y posteriormente notificar al actor, por lo tanto, el término para ejercer la opción no ha nacido. Que el contrato no se resuelve de pleno derecho, sino que debe mediar la intervención del Órgano Jurisdiccional. Que los actores tenían el permiso contractual para efectuar remodelaciones al inmueble y las fotografías no se tomaron en base a la excepción non adimple contractus, pues las demandadas no han cumplido tampoco. Que es una obligación relacionada con la eventual mejoría al inmueble pero no es un requisito indispensable para la celebración del mismo. Que aún así efectuaron inspección judicial para dejar constancia sobre el estado del inmueble. Niega tener la obligación de devolver el inmueble y solicitó que la reconvención sea declarada sin lugar.

IV

DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha 28 de marzo de 2011, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripcripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia definitiva con base en las siguientes consideraciones:

Entendidas las obligaciones de las partes este Tribunal procede a establecer cuáles son los hechos controvertidos. El contrato cursante a los folios 29 al 33 hace plena fe, pues es reconocida la convención y las condiciones; tampoco está controvertido que el demandado reconviniente haya recibido la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00) y el excedente al protocolizar el documento definitivo de venta. Tampoco están controvertidas las ventas anteriores que sirvieron de tradición para la opción a compra así como el documento por el cual la hipoteca fue liberada. Estima este Juzgado que los hechos se limitan a establecer quién ha incumplido el contrato y quien no, para determinar si procede el cumplimiento o la resolución, es decir, una cuestión de derecho. Así se establece.

Como elemento esencial del contrato el Tribunal observa que los oferentes demandados debían entregar el inmueble en posesión, registrar las ventas notariadas que sirvieron de tradición, obtener título supletorio para acreditar las bienhechurías y su valor, liberar el inmueble de la hipoteca y notificar a los actores de tales cumplimientos. El demandado debía pagar el valor del inmueble que según expuso sería a través de un ente financiero, igualmente, hacer constar las bienhechurías construidas.

Tal como consta en las actas, el accionado entregó el inmueble en posesión a los optantes, liberó el inmueble de la hipoteca, pero incumplió la expedición del título supletorio y la protocolización de las ventas que sirven de tradición, para luego pasar a la notificación. En este marco y como máxima de experiencia, el Tribunal observa que la parte demandada entregó de buena fe el inmueble en posesión a los actores desde el año 2006, por una inicial que no representa ni el SEIS POR CIENTO (06%) del valor del inmueble. También se observa que si bien las codemandadas debían notificar del cumplimiento de las demás obligaciones, los actores pudieron demostrar haber dispuesto en los más de CUATRO (04) años anteriores que poseían el dinero para honrar la obligación. Así se establece.

Si bien es cierto, los accionados recibieron una inicial por VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) estima este Juzgado que el tiempo en posesión del inmueble con las características y ubicación descrita es un beneficio que compensa con creces el dinero entregado. Igualmente, los codemandantes no demostraron participar en dejar constancias sobre las bienhechurías existentes para demostrar de buena voluntad las mejoras que se pudieran haber practicado. Entre los incumplimientos del demandado este Tribunal considera que el Título Supletorio y la protocolización de los instrumentos autenticados son los más importantes, no obstante, la falta de demostración por parte de los actores del pago y las fotografías sobre las bienhechurías también constituyen una conducta que no se corresponde con la diligencia y buena fe que debe caracterizar a los contratantes, máxime, se repite, cuando los actores han tenido una situación altamente favorable, en torno a las condiciones del contrato. Así se establece.

Siendo que ambas partes han incumplido y tal como lo señala el autor E.M.L., al hablar del incumplimiento de las obligaciones (Tomo I p. 121), el incumplimiento parcial produce efectos según la magnitud del mismo, y corresponde al juez determinar su gravedad y consecuencias, igualmente, si ambas partes han incumplido. Al sopesar la conducta de ambas partes, el Tribunal estima que la parte actora no puede pretender obtener en la actualidad un inmueble con más de MIL METROS CUADRADOS (1.000,00 MTS.2) además de las bienhechurías existentes, ubicado en una zona de la ciudad donde es ampliamente conocido el alto costo de los bienes inmuebles y sus construcciones. Sin embargo, tampoco es consecuente que los demandados reconvinientes sostengan la propiedad del inmueble objeto de la venta sin indemnización alguna, cuando es claro que la parte actora a (sic) efectuado mejoras sustanciales. Así se decide.

Por las razones expuestas, este Juzgado estima que lo más ajustado a derecho es devolver a las partes a la situación jurídica en que se encontraban antes de la suscripción del contrato, pues que no puede producir efectos jurídicos la convención, toda vez que las partes han incumplido en promedio recíprocamente el deber de sostener una conducta diligente y responsable en las obligaciones asumidas, como resultado de la interpretación del emblemático artículo 1167 del Código Civil, en el cual se establece que la parte que exige el cumplimiento de una obligación debe estar en cumplimiento de sus propias obligaciones. Por lo tanto, con apego a la Tutela Judicial efectiva y la equidad, este tribunal debe resolver el contrato, y no como erradamente exponen los demandados reconvinientes que surge de pleno derecho, pues siempre debe mediar la declaración de un Juez salvo que las partes estén en acuerdo. Así se establece.

Los demandados reconvinientes deberán devolver a los actores reconvenidos, los VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00) entregados al momento de suscribir el contrato y entrar en posesión del inmueble, por otro lado, ninguna parte pagará monto adicional como indemnización, pues ambas partes han incumplido con el contrato, de conformidad con el artículo 1.260 del Código Civil y este reintegro los lleva a la misma situación jurídica antes de la contratación. Así se decide.

Sobre las bienhehurías construidas este Tribunal estima que lo más prudente en atención a lo previsto en el contrato y con el fin de solucionar definitivamente la controversia es nombrar tres expertos, uno cada parte y el tercero el Tribunal, para que a través de sus conocimientos técnicos determinen el valor, para el momento de la experticia, de las construcciones y mejoras efectuadas con el permiso respectivo, posterior a la fecha 01/05/2006, tiempo en que las partes reconocen entraron en posesión los actores. Tomando en cuenta, además de sus conocimientos, la guía que ofrecen las inspecciones de fecha 04/11/2008 por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara (F. 90 al 123) y la de fecha 26/10/2010 practicada por este Despacho. (F. 140 al 164). Así se establece.

Corolario de lo anterior y en atención a la conducta finalista que debe regir todo contrato, es menester de quien suscribe declarar SIN LUGAR la DEMANDA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos A.F.C. y M.A.G.H., contra las ciudadanas C.E.C.C. y M.C.C. y; en cuanto a la RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por los últimos contra los primeros debe declararse PARCIALMENTE CON LUGAR, como en efecto se decide (…)

.

V

DEL ESCRITO DE INFORMES

PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDANTE

En fecha 21 de junio de 2011, el ciudadano R.D., ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de informes con base a las siguientes consideraciones:

Que “el lapso para ejercer la opción por parte de [sus] representados iniciaría a partir de la NOTIFICACIÓN que realizaran las demandadas de haber cumplido con su obligación de gestionar un título supletorio; protocolizar los documentos por los cuales adquirieron la propiedad del bien objeto de venta; así como también de la liberación de la hipoteca que pesaba sobre dicho bien”. Que “una vez cumplida por las demandas (sic) la obligación de notificar a partir de ese momento iniciaba el lapso para que [sus] representados cumplieran con sus obligaciones como compradores, en este caso, el pago del saldo deudor”.

Que “Si bien es cierto que ambas partes establecieron que se debía realizar un registro fotográfico de las bienhechurías que tiene el inmueble vendido; esta no es condición sine qua non para que las demandadas cumplieran con su obligación”. Que “la juez MAL PUEDE ESTABLECER que [sus] representados ‘debían demostrar haber dispuesto en los más de cuatro años anteriores que poseían el dinero para honrar la obligación’”. Que “la juez se excedió al establecer condiciones y obligaciones contractuales no establecidas en el contrato cuyo cumplimiento se pretende”. Que la Juez no puede entrar a decidir si el monto que se dio por concepto de inicial es irrisorio o no, puesto que el contrato es ley entre las partes.

Que la Juez se excede en su labor al basarse en un hecho falso como lo es la falta de tramitación de un crédito hipotecario como incumplimiento de sus representados, y la práctica de un registro fotográfico para dejar constancia de las bienhechurías existentes en él como incumplimiento contractual que dio pie para que las demandadas a su vez incumplieran en el cumplimiento de sus obligaciones.

Que “La juez no puede entrar a analizar si [sus] representados están en situación favorable frente a las demandadas o no frente a las condiciones del contrato”. Que tampoco puede “precisar si el inmueble objeto de negocio, en este momento, tiene un alto costo; ni mucho menos señalar que el contrato celebrado no tiene efectos jurídicos y que hubo incumplimiento en promedio recíprocamente en las obligaciones asumidas”. Que la Juez silencia las pruebas traídas a los autos, así como los hechos alegados por sus representados. Asimismo indicó la parte apelante que se obvia lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.

Finalmente solicita se declare con lugar la apelación interpuesta, al igual que la demanda y sin lugar la reconvención planteada.

VI

DEL ESCRITO DE INFORMES

PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDADA

En fecha 21 de junio de 2011, el ciudadano H.C.A., ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes con base a las siguientes consideraciones:

Que apelan con respecto a lo señalado por la Juez recurrida respecto al hecho de que es el Tribunal el que debe resolver el contrato y no a la voluntad de las partes. Que están suficientemente determinadas las obligaciones del incumplimiento en la cláusula penal, partiendo siempre del hecho que de cumplirse los lapsos indicados en el documento sin que se hubiese perfeccionado el contrato, este quedaría resuelto de pleno derecho.

Que “en ninguna forma puede obligarse a [su] mandante a dar en venta el inmueble, porque la opción no fue ejercida oportunamente por los opcionarios, y quienes pretenden de manera absolutamente intempestiva su ejercicio, cuando por el transcurso del tiempo el precio del inmueble se ha hecho irrisorio. Que obligar la venta en la actualidad implicada (sic) no sólo violentar lo dispuesto por las partes al celebrar la opción de compra venta (…) sino además los más elementales postulados de la justicia (…)”.

Solicita que “la presente demanda contentiva de pretensión de Cumplimiento de Contrato calificada así por el demandante, sea declarada improcedente, pues los alegatos explanados de manera obrepticia, tienen como objeto obligar a su poderdante a cumplir con una obligación por demás extemporánea (…)”.

VII

DEL ESCRITO DE OBSERVACIÓN A LOS INFORMES

En fecha 7 de julio de 2011, el ciudadano H.C.A., ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de observación a los informes con base a las siguientes consideraciones:

Que la recurrida basó su decisión con base a lo alegado y probado en autos. Que el argumento de incongruencia y violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil no debe prosperar.

Que el ejercicio de la opción debe realizarse dentro del plazo pactado, siendo el plazo de caducidad. Que se encuentra observado que la notificación de ejercicio de la opción nunca fue realizada y menos al término de la opción, nunca le manifestó la posibilidad de tener el saldo deudor.

Que la parte actora hace una serie de señalamiento que no los subsume dentro de un tipo específico de vicios de la sentencia y peor aún señala una serie de disposiciones violadas y obviadas supuestamente por la recurrida, sin que haga un análisis cualitativo de las mismas, siempre obviando que la opción no fue ejercida oportuna y legítimamente por la parte actora.

VIII

DE LA COMPETENCIA

A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:

“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:

…Omissis…

2. EN MATERIA CIVIL:

1. Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.

…Omissis… “ (Negrillas de este Juzgado)

Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:

Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).

(Negrillas de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.

IX

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre los recursos de apelación interpuestos por los Abogados R.D., ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, y H.C.A., inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 23.694, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha 28 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara que declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato y parcialmente con lugar la reconvención planteada por resolución de contrato.

Como punto previo debe este Juzgado pasar a pronunciarse sobre el alegato expuesto por el Abogado H.C.A., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en su escrito de informes, al indicar que “El ejercicio de la opción debe realizarse dentro del plazo pactado siendo el plazo de caducidad” que la presente demanda tiene “como objeto obligar a [su] poderdante a cumplir con una obligación por demás extemporánea” (folio 275), (negrillas agregadas).

Ante tal alegato es forzoso para este Juzgado realizar las siguientes consideraciones: La caducidad constituye una institución que difiere de la prescripción para el ejercicio de la acción ante los órganos jurisdiccionales. Así, la Sala Constitucional de la Suprema Jurisdicción, a saber en el Exp. 01-0332, en fecha 11 de noviembre de 2002, citando sus propios fallos, indicó:

La prescripción es una institución distinta a la caducidad (aunque ambas persiguen mantener la certidumbre y la seguridad en las relaciones jurídicas) y se caracteriza por tres elementos:

a) La existencia de un derecho o una acción que se pueda ejercitar;

b) El transcurso del plazo fijado por la ley para ejercer el derecho a la acción;

c) El no ejercicio (inacción) del derecho, o la acción por parte del titular, al omitir los actos que caracterizan tal ejercicio.

En los tres elementos señalados coinciden la prescripción y la caducidad, pero ambas difieren en que la prescripción puede interrumpirse, comenzando de nuevo a correr el término de la prescripción extintiva desde el acto interruptivo, mientras que la caducidad no es susceptible de interrupción, sino de impedimento; por lo que el plazo de caducidad es fatal, la actividad impeditiva tiene que realizarse dentro de él y, agotado dicho término, el mismo no se reabre como en la prescripción. También difieren en que la prescripción es renunciable (artículo 1.917 del Código Civil) y la caducidad no lo es, lo que motiva que la caducidad pueda ser declarada de oficio, mientras que la prescripción no puede suplirse por el juez si no ha sido opuesta (artículo 1.956 del Código Civil).

En lo relativo a la acción, la única manera de impedir la caducidad es ejerciéndola en el tiempo para ello, situación diferente a la prescripción, que puede ser interrumpida natural o civilmente (artículo 1.967 del Código Civil), por diferentes causas, hasta por actos extrajudiciales en ciertos casos, como ocurre con la prescripción de créditos (artículo 1.969 del Código Civil). La prescripción, como plazo que produce efectos sobre la acción, corre separada de la caducidad, motivo por el cual el hecho de impedir la caducidad puede no interrumpir la prescripción, como sucede con la de la ejecutoria de la sentencia (artículo 1.977 del Código Civil).

La fatalidad del lapso (sin prórrogas), unida a la necesidad de incoar la acción dentro de él, es característica de la caducidad, y cuando ese es el planteamiento legal, así la norma se refiera a la prescripción de la acción, en realidad se está ante una caducidad

(sentencia No. 1.118/2001).

Tenemos pues que la caducidad representa una condición formal para plantear ante la jurisdicción un determinado interés material, lo que en modo alguno toca o se refiere al mérito de la obligación, es decir, lo que existe es un obstáculo para entrar a conocer y dilucidar la pretensión formulada, razón por la que se considera que la misma funge como una condición previa para poder entrar en el estudio y análisis de la pretensión, por lo que de allí deviene que la caducidad es un juicio de admisibilidad de la pretensión.

En cambio la prescripción esta relacionada con la posibilidad jurídica de reclamar el cumplimiento de la obligación la cual se ve afectada por el transcurso del tiempo sin que se ejercite su reclamo. Por tanto, en el caso de la prescripción lo que se analiza es la procedencia del interés sustancial, razón por la que tal situación sólo puede verificarse en la sentencia definitiva.

Por su parte, debe indicarse que ha determinado la misma Sala, a saber en sentencia N° 1175 de fecha 16 de junio de 2004, en el procedimiento de amparo seguido por A.M.U. contra la sentencia dictada, el 29 de enero de 2003, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, que:

…Ahora bien, la Sala desea precisar el criterio antes expuesto, porque debe tenerse en cuenta que la caducidad -considerada como la pérdida de un derecho por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma-, cuando está referida al derecho de acción, disminuye en cierta forma el mismo, ya que aun cuando cualquier persona puede accionar, en determinados casos el conocimiento del fondo de las controversias queda eliminado al constatarse que no se incoó la acción dentro del término previsto para ello. Esta relación entre la caducidad y dicho derecho constitucional de acceso al órgano jurisdiccional, consagrado en el artículo 26 de la vigente Constitución, exige que la misma, cuando se refiere al derecho de acción, “no puede ser creada contractualmente, ni por voluntad unilateral de los particulares o del Estado, sino sólo por mandato legal.

(…Omissis…)

En este sentido, debe indicarse que no se desconoce la importancia que hoy en día tiene el principio de autonomía de voluntad de las partes y que se evidencia en normas como las contenidas en el artículo 16, numeral 8 del Decreto con Fuerza de Ley de Contrato de Seguro (publicado en la Gaceta Oficial nº 5.553 Extraordinario el 12 de noviembre de 2001), que entre los requisitos que debe satisfacer la póliza de seguro dispone “las condiciones generales y particulares que acuerden los contratantes”. Sin embargo, el ejercicio de este principio no puede traer como consecuencia la restricción o limitación de un derecho de tal entidad como lo es el acceso al órgano jurisdiccional, que siendo materia de orden público, sólo puede estar regulado por ley.

De lo anterior se desprende que en una convención se acordó un lapso para ejercer acciones contra el Banco Maracaibo N.V., transcurrido el mismo no es posible interponer ningún reclamo. Ahora bien, con dicha cláusula, de forma evidente, se restringe el acceso al órgano judicial, que según doctrina establecida por la Sala no es posible por vía contractual, por lo tanto, la Sala considera que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia no podía declarar con lugar la oposición al decreto de medidas cautelares con fundamento en la cláusula de este documento…

(Negrillas agregadas).

En el caso de autos debe observarse que en el contrato que se a.n.s.e.d. manera expresa lapso de caducidad alguno a los efectos del ejercicio de la acción ante los órganos jurisdiccionales y en todo caso debe observarse el criterio antes expuesto en virtud del cual la institución de la caducidad es un asunto que concierne al derecho sustantivo, no obstante ello el establecimiento contractual de un plazo inexorable para el ejercicio de una acción lesiona derechos de orden constitucional como lo es el derecho al acceso a los órganos jurisdiccionales establecido expresamente en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, razón por la que su aplicación debe ser interpretada de forma restrictiva.

En cuanto a la prescripción debe observarse lo prescrito el artículo 1.952 del Código Civil el cual prevé “La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley”.

Por su parte, se observa que el artículo 1.977 eiusdem dispone que “Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la Ley”.

Cabe destacar que las acciones personales son aquellas que derivan de las obligaciones de crédito, siendo que tal derecho por su naturaleza prescribe a los diez (10) años. Las acciones personales son prescriptibles desde que la obligación o acreencia es exigible, esto es, el lapso se computa a partir del momento del incumplimiento.

Es decir, la prescripción se visualiza en toda clase de derechos y extingue tanto los créditos como los derechos reales. Existen dos tipos de prescripción, la primera una adquisitiva también denominada Usucapión, mediante la cual se adquiere un derecho por el transcurso del tiempo y cumpliendo con las demás condiciones que establece la Ley; y, la segunda, extintiva o liberatoria mediante la cual se liberta el deudor de la obligación por el transcurso del tiempo y conforme las condiciones que establece la ley. Esta opera en virtud de la inercia, inactividad, abandono o negligencia del acreedor durante el tiempo establecido por la ley para hacer efectivo su derecho, mediante el uso de la acción destinada por la Ley para satisfacer esta, la cual opera de pleno derecho, pero debe ser alegada por la parte beneficiada por ella, en virtud del imperativo contenido en el artículo 1.956 eiusdem, que establece que “El Juez no puede suplir de oficio la prescripción no opuesta”.

Así, el autor Maduro Luyando, en su obra, “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, expresa que “(…) La prescripción extintiva o liberatoria es un medio o recurso mediante el cual una persona se libera del cumplimento de una obligación o de un derecho real (salvo el derecho de propiedad), recuperando el deudor su libertad natural por el transcurso de un determinado tiempo y bajo las demás circunstancias señaladas por la ley; no supone la posesión de una cosa, sino la inercia, negligencia, inacción o abandono del acreedor en hacer efectivo su crédito durante determinado tiempo (…)”.

En el mismo orden de ideas, el autor J.M.O., en su obra “La Prescripción Extintiva y la Caducidad”, página 99, sostiene al respecto que “(…) En algunos casos singulares nuestro legislador ha tenido el cuidado de indicar con precisión el inicio del lapso de prescripción. No existe en cambio en nuestro Código Civil, como en otros códigos, una norma general que defina el inicio de los lapsos de prescripción; lo que obliga, en ausencia de expresa determinación por la respectiva norma especial, a recurrir a los criterios doctrinales de interpretación de la fórmula actio nodum natae non praescribitur, la cual traduce la idea de que para que pueda comenzar a computarse la inercia del titular del derecho, no basta con que exista el derecho sino que es necesario que haya nacido la acción dirigida a tutelarlo. Ahora bien ¿Cuando puede decirse que ha nacido tal acción? En el ámbito de los derechos reales parece que debe responderse que ello ocurre cuando el derecho es perturbado, momento en que la inercia del titular del derecho en ejercer la acción de defensa de su propiedad o de su derecho real in re aliena comienza a justificar el curso de la prescripción. Pero en el ámbito de los derechos de crédito parece preferible responder que la prescripción comienza a correr desde que el acreedor tuvo posibilidad de hacer valer su derecho”.

Con base a la doctrina precedentemente citada, es forzoso concluir que para la procedencia de la prescripción, son necesarios tres elementos fundamentales, los cuales son: i.- La inercia del acreedor; ii.- Transcurso del tiempo fijado por la ley; iii.- Invocación por parte del interesado.

Igualmente cabe observar que el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil establece que es en la oportunidad de la contestación de la demanda que el demandado debe oponer las defensas o excepciones perentorias que enerven la pretensión del demandante.

Así tenemos que en el caso de autos la parte apelante alegó ante esta instancia la “caducidad” -en la oportunidad de informes en Alzada-, siendo que -conforme a sus alegatos- ello no era el objeto de apelación, resultando ser un alegato nuevo no controvertido en primera instancia pues en su escrito de contestación ante el Juzgado a quem sólo alega de manera genérica “la opción no fue ejercida oportunamente por los opcionarios” (folio 69 y 72); por lo que, además de no alegarse de manera expresa la prescripción, debe observarse que ésta debía necesariamente ser alegada por la parte demandada en la primera oportunidad que actuara en juicio, es decir, en la oportunidad procesal preclusiva de la contestación a la demanda, por cuanto era esa la oportunidad procesal que el demandado tenía para oponer las defensas tendientes a enervar la pretensión del actor, las cuales serían objeto del debate probatorio, por lo que debe desestimarse el alegato expuesto. Así se decide.

Declarado lo anterior, este Tribunal pasa a pronunciarse en primer lugar sobre los alegatos de apelación esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante ante este Tribunal Superior, a los efectos de la apelación ejercida.

En tal sentido tenemos que, por una parte señala el apelante que “La juez recurrida incurre en incongruencia (…). No se atuvo a lo alegado y probado en autos, violando lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil (…), la parte demandada DEJA AL PODER DISCRECIONAL DEL JUEZ que precise que parte incumplió, que obligación contractual incumplió y la cuantificación de ese hecho (…). Así, la juez de la recurrida se excede en su labor al basarse en un hecho falso como lo es la falta de tramitación de un crédito hipotecario (…)” (Mayúsculas del original).

Del texto supra transcrito y en general del desarrollo de su escrito de apelación, se constata que el apelante bajo un mismo planteamiento endilga a la recurrida la comisión de dos vicios, el primero de ellos se refiere a una denuncia de inmotivación que deriva en una infracción de ley, por cuanto indica una omisión en el análisis de prueba (silencio de pruebas) y el segundo, al quebrantamiento formal de la sentencia (incongruencia negativa).

Con respecto al vicio de incongruencia y sus tipos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 112, de fecha 22 de abril de 2010, Exp. N° 2009-669, en el caso de Dioskaiza F.M. contra Á.A.C.H., estableció:

…En relación a la incongruencia negativa, esta Sala, en sentencia N° 1.050 del 9/9/04 expediente N° 03-1125 en el juicio de J.F.L.R., contra C.A. Dayco de Construcciones, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe éstas, ratifico su criterio señalando lo siguiente:

…La doctrina inveterada de esta M.J. ha establecido que el vicio de incongruencia en sus diferentes tipos, positiva o negativa, se produce en los supuestos en que el juez o bien omite pronunciamiento sobre asunto que forma parte del thema decidendum (negativa) o bien desborda los términos en que las partes delimitaron la controversia (positiva).

El sentenciador, debe, en consecuencia, pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado por los litigantes en las oportunidades procesales señaladas para ello: en principio, en el escrito de demanda, en la contestación o en los informes cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el jurisdicente está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa y de esta manera satisfacer la exigencia legislativa (art. 12 c.p.c.) y al mismo tiempo, ser consecuente con el Adagio Latino: Justa alegata et probata judex judicre debet, y solamente sobre todo lo alegado para dar cumplimiento al principio de ‘exhaustividad’ que impone a los jueces, el deber de resolver todas y cada una de las cuestiones alegadas por las partes que constituyen el problema judicial; y por tanto no incurrir en omisión de pronunciamiento. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia…

. (Resaltado del texto).

En el fundamento de la apelación bajo análisis, el recurrente delata el vicio de incongruencia del fallo, no obstante, este corresponde al vicio de incongruencia positiva, al constatarse que la parte apelante señala que la “La juez no puede entrar a analizar si [sus] representados están en situación favorable frente a las demandadas o no frente a las condiciones del contrato. Se excede de manera tal que muestra una flagrante inclinación a la demandada, puesto que el contrato es ley entre ambas partes y a las estipulaciones establecidas allí deben someterse”.

En torno a ello debe señalarse que ciertamente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha aludido a la discrecionalidad de los jueces en cuanto a la interpretación de los contratos, tal como lo señaló el Juez a quo, no obstante, cabe igualmente traer a colación lo referente a la desnaturalización de los contratos, entendida esta como un vicio enmarcado dentro del primer caso de falso supuesto.

Así, la misma Sala en sentencia de fecha 27 de julio de 2004, caso: M.d.C.M. y otros contra Asociación Civil Ávila, señaló:

...En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala:

‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.’

‘Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada.

El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.

En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala establece que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa...’ (caso: C.R.P., c/ Inversiones Visil C.A.) (Negrillas y subrayado del original)

Conforme a la anterior jurisprudencia, la desnaturalización de la voluntad contractual está constituida por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta, por lo que si la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto del contrato ocurre la desnaturalización del contrato.

Considerando lo anterior tenemos que en el presente caso se trata de un contrato de opción de compra venta, inscrito en fecha 6 de abril de 2006 ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, suscrito por una parte por las ciudadanas C.E.C.C., actuando en nombre propio y en representación de la ciudadana M.C.C., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.858.495 y 2.914.967, respectivamente, y por la otra, por los ciudadanos M.A.G.H. y A.F.C. de Gutiérrez, titulares de las Cédulas de Identidad nros. 9.844.834 y 11.727.927, en ese orden. (folios 29 al 31).

Dicho contrato constituye el instrumento fundamental del presente juicio el cual contiene las condiciones de la opción a compra venta del inmueble ubicado en la Parroquia S.R., Municipio Iribarren del Estado Lara, en la Urbanización El Pedregal, Avenida Bolívar.

Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son:

1.- Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar.

2.- Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede.

3.- Causa Lícita, la opción a compra venta del inmueble.

Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que reconoce a las partes la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.

Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil.

Realizadas las anteriores consideraciones es menester revisar lo indicado por la juez de la recurrida respecto a los mencionados contratos, de lo cual dijo:

…Estima este Juzgado que los hechos se limitan a establecer quién ha incumplido el contrato y quien no, para determinar si procede el cumplimiento o la resolución, es decir, una cuestión de derecho. Así se establece.

Como elemento esencial del contrato el Tribunal observa que los oferentes demandados debían entregar el inmueble en posesión, registrar las ventas notariadas que sirvieron de tradición, obtener título supletorio para acreditar las bienhechurías y su valor, liberar el inmueble de la hipoteca y notificar a los actores de tales cumplimientos. El demandado debía pagar el valor del inmueble que según expuso sería a través de un ente financiero, igualmente, hacer constar las bienhechurías construidas (…)

En este marco y como máxima de experiencia, el Tribunal observa que la parte demandada entregó de buena fe el inmueble en posesión a los actores desde el año 2006, por una inicial que no representa ni el SEIS POR CIENTO (06%) del valor del inmueble. También se observa que si bien las codemandadas debían notificar del cumplimiento de las demás obligaciones, los actores pudieron demostrar haber dispuesto en los más de CUATRO (04) años anteriores que poseían el dinero para honrar la obligación. Así se establece.

Si bien es cierto, los accionados recibieron una inicial por VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) estima este Juzgado que el tiempo en posesión del inmueble con las características y ubicación descrita es un beneficio que compensa con creces el dinero entregado. Igualmente, los codemandantes no demostraron participar en dejar constancias sobre las bienhechurías existentes para demostrar de buena voluntad las mejoras que se pudieran haber practicado. Entre los incumplimientos del demandado este Tribunal considera que el Título Supletorio y la protocolización de los instrumentos autenticados son los más importantes, no obstante, la falta de demostración por parte de los actores del pago y las fotografías sobre las bienhechurías también constituyen una conducta que no se corresponde con la diligencia y buena fe que debe caracterizar a los contratantes, máxime, se repite, cuando los actores han tenido una situación altamente favorable, en torno a las condiciones del contrato. Así se establece.

Siendo que ambas partes han incumplido y tal como lo señala el autor E.M.L., al hablar del incumplimiento de las obligaciones (Tomo I p. 121), el incumplimiento parcial produce efectos según la magnitud del mismo, y corresponde al juez determinar su gravedad y consecuencias, igualmente, si ambas partes han incumplido. Al sopesar la conducta de ambas partes, el Tribunal estima que la parte actora no puede pretender obtener en la actualidad un inmueble con más de MIL METROS CUADRADOS (1.000,00 MTS.2) además de las bienhechurías existentes, ubicado en una zona de la ciudad donde es ampliamente conocido el alto costo de los bienes inmuebles y sus construcciones.

(…omissis…)

Los demandados reconvinientes deberán devolver a los actores reconvenidos, los VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00) entregados al momento de suscribir el contrato y entrar en posesión del inmueble, por otro lado, ninguna parte pagará monto adicional como indemnización, pues ambas partes han incumplido con el contrato, de conformidad con el artículo 1.260 del Código Civil y este reintegro los lleva a la misma situación jurídica antes de la contratación. Así se decide.

(…)

. (Subrayado de la Sala)

De la precedente transcripción, emerge por una parte la procedencia de esta denuncia, pues no puede desprenderse de la sentencia apelada que el sentenciador del mérito haya analizado la cláusula penal convenida entre las partes en caso de incumplimiento de las obligaciones, no obstante señaló que los accionados recibieron una inicial por Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) pero estimó que “el tiempo en posesión del inmueble con las características y ubicación descrita es un beneficio que compensa con creces el dinero entregado”, no así, contradictoriamente, acordó que “los demandados reconvincentes deberán devolver a los actores reconvenidos, los VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 20.000,00) entregados al momento de suscribir el contrato”, siendo que con tal declaratoria sacó elementos de convicción fuera de los autos.

Aunado a ello se observa que la recurrida señaló que “También se observa que si bien las También se observa que si bien las codemandadas debían notificar del cumplimiento de las demás obligaciones, los actores pudieron demostrar haber dispuesto en los más de CUATRO (04) años anteriores que poseían el dinero para honrar la obligación”. Asimismo agregó que “Entre los incumplimientos del demandado este Tribunal considera que el Título Supletorio y la protocolización de los instrumentos autenticados son los más importantes, no obstante, la falta de demostración por parte de los actores del pago y las fotografías sobre las bienhechurías también constituyen una conducta que no se corresponde con la diligencia y buena fe que debe caracterizar a los contratantes, máxime, se repite, cuando los actores han tenido una situación altamente favorable, en torno a las condiciones del contrato”, siendo que de la cláusula cuarta del contrato en análisis se desprende “El precio convenido por las partes para la celebración de la operación de compra-venta, es la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 340.000.000,00), que LOS OPCIONANTES pagarán íntegramente en el acto de la protocolización del documento definitivo de compra-venta traslativo de propiedad”, por lo que se entiende que es en dicha oportunidad (de protocolización) cuando las partes deben presentar o “demostrar” el pago, pues en ese momento en el cual pagarán íntegramente lo acordado. (Mayúsculas del original, subrayado agregado).

En efecto cabe señalar que el artículo 1.527 del Código Civil expresamente dispone que “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”.

Es decir, se desprende que la recurrida agregó a la interpretación del contrato “conductas que no se corresponde con la diligencia y buena fe que debe caracterizar a los contratantes”, como es “demostrar haber dispuesto en los más de CUATRO (04) años anteriores que poseían el dinero para honrar la obligación”, es decir, “la falta de demostración por parte de los actores del pago y las fotografías sobre las bienhechurias” que en todo caso adjudicó a la parte actora, tergiversando la voluntad contractual de las partes quienes en la cláusula octava del aludido contrato establecieron que “El tiempo previsto para que LOS OPCIONANTES ejerzan la Opción aquí conferida es de tres (03) meses contados a partir de la fecha en que LAS PROPIETARIAS notifiquen a LOS OPCIONANTES que han cumplido con las obligaciones establecidas en la Cláusula Séptima y disponen de los documentos que se obligan a obtener y protocolizar”, concluyendo que “los actores han tenido una situación altamente favorable, en torno a las condiciones del contrato”

Así pues, este Juzgado estima que la juez desnaturalizó el contrato señalando obligaciones y condiciones a su decir más favorables para la parte actora, obviando que la prueba fundamental del juicio lo constituía el contrato referido en los cuales las partes expresaron claramente su voluntad y señalaron inequívocamente las obligaciones de las partes, desnaturalizando con tal proceder lo indicado en el contrato, ante lo cual resulta procedente la denuncia planteada. Así se decide.

En mérito de las consideraciones explanadas, este Tribunal debe forzosamente declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto por el Abogado R.D., ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva de fecha 28 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara que declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato y parcialmente con lugar la reconvención planteada por resolución de contrato. Así se decide.

Por otra parte, se observa en cuanto a la apelación interpuesta en fecha 21 de junio de 2011, el ciudadano H.C.A., ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, que éste indicó que apela únicamente a lo señalado por la Juez recurrida respecto al hecho de que es el Tribunal el que debe resolver el contrato y no a la voluntad de las partes.

Ante tal alegato, aún cuando no constituye un señalamiento expreso sobre el agravio que le genera la sentencia recurrida o el vicio que inficiona el fallo recurrido, corresponde destacar la sentencia emanada en fecha 4 de marzo de 2005, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se estableció que no procede la resolución de contratos de pleno derecho, siendo que “(…) sólo en los contratos administrativos, en los que prevalece el interés general sobre el particular, es posible y válida la resolución unilateral del contrato, ya que ello es el producto del ejercicio de potestades administrativas, no de facultades contractuales (Cfr. s.S.C. n° 568/2000, de 20 de junio, caso: Aerolink Internacional S.A.; 1097/2001 de 22 de junio, caso: J.A.H. y otros)”, es decir, conforme a dicho criterio, el cual ha sido reiterado jurisprudencialmente, se extingue la posibilidad de que una de las partes decida ponerle fin a la relación contractual, sin que medie intervención judicial, por lo que se declara sin lugar la apelación interpuesta. Así se decide.

En virtud de la declaratoria con lugar de la apelación interpuesta por la parte actora, resulta procedente revocar la sentencia de fecha 28 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, conforme a lo previsto en el artículo 209 eiusdem, este Juzgado pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto. Así se decide.

Alegó la parte actora que conforme al contrato ya aludido, “Las vendedoras dentro del plazo del mes fijado en la cláusula séptima hicieron entrega del inmueble dado en opción y, dentro de la prórroga establecida en la cláusula séptima, liberaron la hipoteca que pesaba sobre el inmueble dado en opción y hasta la fecha no han cumplido con la protocolización de las ventas otorgadas a fin de poder hacer uso del término de la opción a compra”.

Que “como quiera que es [su] intención la de adquirir la plena propiedad del inmueble dado en opción, incluso le [han] realizado mejoras que han permitido que el inmueble en cuestión se revalorice producto de la plusvalía adquirida, y las vendedoras han sido renuentes a cumplir con su obligación de protocolizar del documento definitivo de venta por el cual se nos transmita la propiedad, es por lo que acudimos a demandar (…)”.

Por su parte, el apoderado judicial de las demandadas alegó “que no puede obligarse a [sus] conferentes a protocolizar los documentos notariados por el cual adquirieron la propiedad del inmueble sub litis, ni pueden ser obligadas a vender dicho inmueble otorgando el correspondiente documento de compra venta, porque la opción no fue ejercida oportunamente por los opcionarios”.

Que los demandantes “se reservaron el derecho a solicitar un préstamo a una entidad bancaria. Nunca notificaron a [sus] conferentes el cumplimiento o no de esa condición, hasta la citación de la demanda cuando piden que el Juez establezca lapso para pagar el precio, lo que no corresponde al ciudadano Juez”.

Que “Corresponde al Tribunal determinar cuál de las dos partes incumplió sus obligaciones, tomando como base para la congruencia en su sentencia, los alegatos de las partes y las pruebas aportadas. En ningún caso puede el Tribunal obligar a [sus] conferentes a vender el inmueble, ni a pagar alguna cantidad extra, ni fijar oportunidad para el pago de precio ni, menos aún establecer que la sentencia pueda constituir título para los opcionantes (…) porque el contrato de opción quedó resuelto de pleno Derecho (…)”.

Asimismo plantearon la reconvención ante el incumpliendo de la parte actora, solicitando que los demandantes “Convengan o así sea declarado por este Tribunal que la opción de compra venta tantas veces descrita anteriormente quedó resuelta de pleno derecho, conforme se convino de resultar, como en efecto así ocurrió, incumplimiento de las cláusulas quinta, séptima y octava, tanto por las propietarias (demandadas-reconvinientes) como por los opcionantes (demandantes-reconvenidos) el contrato de opción queda resuelto de pleno derecho”.

Al respecto, considera necesario este Juzgado señalar que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado comprador al opcionante vendedor; además, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados sino que forman parte de la futura negociación para la adquisición final del bien objeto del bien mueble o inmueble, de lo contrario, se le permitiría al vendedor burlar la ley y la naturaleza del contrato suscrito, por medio del cual las partes han adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado, deben las partes suscribientes imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias al ordenamiento jurídico y a la buena fe que rige estas convenciones. De igual forma, conforme a las cláusulas de estos contratos se incluye la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” que constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.

En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil”, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan lo siguiente:

...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: . En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta…

(Negritas del Tribunal).

En ese sentido la doctrina mayoritaria ha sostenido que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, realmente, se ha configurado una venta.

El contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contrato contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.

Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, dejó sentado lo siguiente:

…se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…

.

Así, en el contrato de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, la voluntad de las partes libremente expresada perfecciona inmediatamente la venta por coexistir en un momento determinado la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. En tal sentido, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil.

En sintonía con lo anteriormente expresado, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que prevé “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la disposición legal precedentemente citada, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Tribunal determinar el segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato.

Al efecto, observa este Juzgado que entre los elementos probatorios que cursan en autos se desprenden los siguientes:

1. - Copia simple de documento inscrito ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, en fecha 26 de junio de 1986, mediante cual la ciudadana C.O.d.C.A., titular de la cédula de identidad Nº 419.407, da en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable, a las ciudadanas C.B.C.d.C., C.E.C.C. y M.C.C., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 22.990, 3.858.495 y 2914967, respectivamente, dos (2) parcelas marcadas 5 y 6 en el Plano General de la Urbanización El Pedregal y que forman parte de una mayor extensión de la misma Urbanización, ubicadas en el Municipio S.R., Distrito Iribarren del Estado Lara, con una superficie de Un Mil Setenta y dos Metros Cuadrados (1.072 m2) (folios 15 al 20), el cual no fue objeto de impugnación por lo que pasa a ser valorado. Así se decide.

2. - Copia simple de documento inscrito ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 28 de marzo de 2006, mediante cual la ciudadana C.B.C.d.C., titular de la cédula de identidad Nº 22.990, cede y traspasa en plena propiedad a las ciudadanas C.E.C.C. y M.C.C., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.858.495 y 2914967, respectivamente, los derechos y acciones que le corresponden sobre inmueble constituido por una casa y dos (2) parcelas de terreno sobre la que está construida, marcadas 5 y 6 en el Plano General de la Urbanización El Pedregal y que forman parte de una mayor extensión de la misma Urbanización, ubicadas en el Municipio S.R., Distrito Iribarren del Estado Lara, con una superficie de Un Mil Setenta y dos Metros Cuadrados (1.072 m2) (folios 21 al 22), el cual no fue objeto de impugnación por lo que pasa a ser valorado. Así se decide.

3. - Copia certificada de contrato de opción de compra venta, inscrito ante Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 6 de abril de 2006, mediante el cual la ciudadana C.E.C.C., actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana M.C.C., ambas identificadas supra, convinieron con los ciudadanos M.A.G.H. y A.F.C. de Gutiérrez, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 9.844.834 y 11.727.927, respectivamente, en las cláusulas allí prescritas (folios 29 al 31), el cual no fue objeto de impugnación por lo que pasa a ser valorado. Así se decide.

Es claro que en el presente caso lo realmente celebrado por las partes fue una promesa bilateral u opción de compraventa, encontrándose reconocida la existencia del contrato.

Así, resulta imperioso resaltar lo dispuesto en el artículo 1264 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

En tal sentido, del contrato objeto principal de la presente demanda, puede desprenderse lo siguiente:

i.- El precio convenido por las partes para la celebración de la operación de compra-venta, es la cantidad de Trescientos Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 340.000.000,00), que los opcionantes pagarán íntegramente en el acto de la protocolización del documento definitivo de compra-venta traslativo de propiedad, (cláusula cuarta).

De este ítem puede desprenderse la primera obligación de la parte opcionante, esto es, el pago del valor acordado sobre el inmueble, obligación que se cumpliría “en el acto de la protocolización del documento definitivo de compra-venta traslativo de propiedad”, lo cual efectivamente no ha ocurrido por cuanto no se procedido a la aludida protocolización, por lo que no puede señalarse en principio incumplimiento alguno en este sentido. Así se decide.

ii.- Las propietarias se obligan a entregar a los opcionantes el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes en un plazo de un (01) mes contado a partir de la fecha de la autenticación de ese documento, y de no ocurrir tal entrega la misma se reputaría como un incumplimiento por parte de las propietarias y en ese caso aplicaría la cláusula décima de ese documento que se refiere a los incumplimientos de las partes, (cláusula quinta).

En este sentido, puede desprenderse de autos, en particular del escrito libelar, que la parte actora reconoce que ello efectivamente ocurrió “pues tenemos la posesión material del mismo” (folio 5), no resultando ello controvertido por las partes, por lo que no se desprende incumplimiento en torno a ello por las demandadas. Así se decide.

iii.- Como garantía para la concesión de la opción, las propietarias aceptaron recibir de los opcionantes la cantidad para entonces de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00), la cual entregarían Diez Millones a la suscripción de ese contrato y el restante al momento de la entrega del inmueble, (cláusula sexta). Esa cantidad sería imputable al precio de venta convenido.

Conforme a ello se tiene que la parte actora aduce que fue cancelada la aludida suma de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) (hoy Veinte Mil Bolívares –Bs.20.000,00) (folio 4). Si bien no se desprende de autos elemento probatorio alguno que haga entrever tal pago, ello no fue controvertido por la parte contraria, por lo que se entiende que existe el cumplimiento en este sentido, así se declara.

iv.- Las propietarias disponían de un término de tres (3) meses contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de compra-venta , prorrogable por un (1) mes en caso de así solicitarlo las propietarias a los opcionantes, (cláusula séptima) para cumplir con:

1. la obligación de obtener Título Supletorio de la casa;

2. de liberar la hipoteca legal que pesa sobre las parcelas de terreno y ambos documentos, así como también;

3. los documentos autenticados por los cuales adquirieron las parcelas de terreno como se señala en la cláusula segunda, deberán protocolizarlos y una vez cumplida esta obligación (aún cuando ocurra antes del término planteado);

4. notificarán a los opcionantes a efectos de dejar constancia de la fecha en que comienza a correr el plazo previsto en la cláusula octava para que éstos ejercieran la opción aquí planteada.

En este sentido señaló la parte actora que las vendedoras “dentro de la prórroga establecida en la cláusula séptima, liberaron la hipoteca que pesaba sobre el inmueble dado en opción” (folio 5), entendiéndose que la demandante reconoce del cumplimiento de la obligación de liberación de hipoteca por parte de las demandadas.

No así, aluden igualmente que “hasta la fecha no han cumplido con la protocolización de las ventas otorgadas a fin de poder hacer uso del término de la opción a compra” (folio 5).

Por su parte la demandada, en su escrito de contestación alude a las estipulaciones contractuales y exiguamente agrega con respecto a la cláusula séptima que “La primera obligación [obtener un título supletorio] fue incumplida y la segunda [liberar la hipoteca] se cumplió plenamente, como confiesan los demandantes-reconvenidos en su libelo (…)”. Señala igualmente que nunca le notificaron el cumplimiento de esa obligación -el derecho de solicitar un préstamo a una entidad bancaria-.

Como bien se señaló, el artículo 1.167 del Código Civil, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Se evidencia del precitado contrato, hecho valer por ambas partes y que ha sido calificado como un contrato de promesa bilateral de compra-venta, que la vendedora debía notificar a los opcionantes que tenían los documentos autenticados por los cuales adquirieron las parcelas de terreno como se señaló en la cláusula segunda del aludido contrato, para lo cual tenía “un término de tres (3) meses contados a partir de la fecha de autenticación de este documento” prorrogable por un (1) mes más, lo cual no se evidencia en autos que ello haya ocurrido, es decir, que se haya practicado la debida notificación o en todo caso el cumplimiento de la obligación.

No obstante, alegó la parte demandada que los opcionantes, hoy demandantes, nunca notificaron que el cumplimiento referido a la solicitud de préstamo a una entidad bancaria, por lo que existió un incumplimiento mutuo lo que originó la resolución de pleno derecho.

En este sentido cabe señalar en primer lugar que existe “(...) La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación...” (E.M.L.. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, pág. 502, Caracas 1995)

Así, se observa que el contrato literalmente señala que:

El tiempo previsto para que LOS OPCIONANTES ejerzan la Opción aquí conferida es de tres (03) meses contados a partir de la fecha en que LAS PROPIETARIAS notifiquen a LOS OPCIONANTES que han cumplido con las obligaciones establecidas en la Cláusula Séptima y disponen de los documentos que se obligan a obtener y protocolizar. Este término de tres (3) meses deberá prorrogarse por un lapso de hasta un 801) mes más, sólo en el caso de que habiendo solicitado LOS OPCIONANTES un préstamo para adquirir EL INMUEBLE ante un ente financiero, la demora en el otorgamiento del documento definitivo sea por causas imputables a tal ente financiero y siempre y cuando efectivamente tal solicitud de préstamo por parte de LOS OPCIONANTES se hubiera llevado a cabo al inicio del término de los tres (03) meses que tienen para ejercer la opción. Dentro del plazo antes convenido o de su posible prórroga deberá protocolizarse el documento definitivo de Compra Venta traslativo de la propiedad

.

Resulta claro que los tres (03) meses que tenían los opcionantes para ejercer la acción conferida comenzaba a computarse a partir de la fecha de la notificación aludida, conforme fue estipulado, por lo que mal podría establecerse que la parte actora no había cumplido con su obligación de notificar sobre la solicitud de un préstamo, cuando además se observa claramente que la solicitud de un préstamo a una entidad financiera era una opción y no la condición única o determinante para proceder al pago respectivo.

Constatado lo anterior, en este sentido se evidencia el incumplimiento de la parte demandada con respecto a lo estipulado en parte en la cláusula séptima del aludido contrato. Así se decide.

Ahora bien, no puede dejar de observar este Juzgado que se alude a lo acordado en la cláusula novena, referido a reparaciones y mejoras, objeto de prueba a través de inspección judicial y fotografía, particularmente al hecho de que “(…) las partes aceptan dejar constancia de dicho estado mediante fotografías entregándose un ejemplar de cada una de ellas para cada una de las partes”. Con respecto a ello se observa que si bien constituye una de las condiciones previstas en el contrato, su posible incumplimiento no es determinante para la validez del mismo, pues éste se encuentra perfeccionado con la inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, del cual se da un anticipo que forma parte del precio definitivo de venta, como claramente se desprende del contrato de marras, y surte efectos entre las partes como si se tratara de un contrato de venta en sentido latu sensu, entendiéndose que la venta es un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a entregar la cosa objeto de la venta y el comprador a pagar su precio, de lo que se infiere que en dicho contrato existe el acuerdo de voluntad de las partes contratantes sobre la cosa, y el precio de la misma, pudiéndose determinar de dicho convenio el diferimiento por parte de la vendedora en lo que respecta a la obligación de hacer la tradición de la cosa mediante el otorgamiento del documento de propiedad para el momento en que los compradores pagaran el saldo del precio convenido, esto es, la protocolización del documento definitivo, como quedó establecido en la cláusula octava del citado contrato, todo lo cual se fundamenta en lo previsto en los artículos 1.488 y 1.527 del Código Civil, y en especial en lo consagrado en el artículo 1.161 eiusdem, que establece que en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, por lo que mal pudiera entenderse que existe un incumplimiento relacionado con la emisión de las fotografías y por ende una “resolución de pleno derecho”. Así se declara.

Asimismo, con respecto al alegato de resolución de pleno derecho alegado por la parte demandada (folio 71), cabe reiterar que no existe la posibilidad de que una de las partes decida ponerle fin a la relación contractual, sin que medie intervención judicial. Es claro que las partes realizaron una verdadera venta, cuya tradición había quedado diferida conforme a lo previsto en la cláusula, no quedando las partes desvinculadas jurídicamente por la expiración del plazo inicial, no siendo viable que la vendedora revocara en forma unilateral la convención celebrada, debiendo desecharse los argumentos invocados por la parte demandada en lo que respecta a una posible disolución automática o resolución expresa con fundamento a la falta de cumplimiento de los compradores de las obligaciones asumidas. Así se decide.

En consecuencia a lo anterior, y visto que la parte actora solicita el cumplimiento del contrato objeto de análisis, resulta forzoso para este Juzgado condenar a la parte accionada al cumplimiento total de la obligación suscrita en la cláusula séptima, es decir, la protocolización de las ventas anteriores por el cual las demandadas adquirieron las parcelas de terreno y la notificación acordada por las partes a los fines de que el demandante cumpla con su obligación de otorgar el pago en el lapso de los tres (3) meses previsto en la cláusula octava, en los mismos términos en que se contrajeron dichas obligaciones, procediendo a realizar la tradición de la cosa mediante el otorgamiento del respectivo documento definitivo de propiedad, en el mismo momento que los compradores cumplan su propia prestación de pagar el saldo deudor del precio, imponiéndosele a la parte accionada reconocer la imputación en el precio de venta del importe de las arras dadas en garantía por los accionantes, cuyo cumplimiento deberá verificarse una vez quede definitivamente firme el presente fallo.

En caso de incumplimiento por parte de la demandada de lo decidido, esta sentencia constituirá el documento traslativo de propiedad del inmueble constituido por una casa y las dos (2) parcelas de terreno en las cuales está construida, identificadas con los números 5 y 6, ubicadas en la Urbanización El Pedregal, Avenida Bolívar y que forma parte de una extensión de la misma Urbanización, en la Parroquia S.R., Municipio Iribarren del Estado Lara, con una superficie de Un Mil Setenta y Dos Metros Cuadrados (1.072 Mts.2); cada una con un área de Quinientos Treinta y Seis Metros Cuadrados (536 Mts2), de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, “si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos”.

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En virtud de lo anterior, se declara sin lugar la reconvención contentiva de la demanda por incumplimiento de contrato, interpuesta por el Abogado H.C.A., inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 23.694, actuando con el carácter de apoderado judicial de las ciudadanas C.E.C.C. y M.C.C., titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.858.495 y 2.914.467, respectivamente.

X

DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Su COMPETENCIA para conocer y decidir las apelaciones interpuestas por los Abogados R.D., ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos A.F.C. y M.A.G.H., titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.727.927 y 9.844.834, en ese orden, y el Abogado H.C.A., inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 23.694, actuando con el carácter de apoderado judicial de las ciudadanas C.E.C.C. y M.C.C., titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.858.495 y 2.914.467, respectivamente, contra la sentencia de fecha 28 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara que declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por los aludidos ciudadanos A.F.C. y M.A.G.H., contra las mencionadas ciudadanas y parcialmente con lugar la reconvención planteada por resolución de contrato.

SEGUNDO

CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el Abogado R.D., ya identificado.

TERCERO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el Abogado H.C.A., ya identificado.

CUARTO

se REVOCA la sentencia de fecha 28 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

QUINTO

conociendo el fondo, se declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana A.F.C., titular de la cédula de identidad No. 11.727.927, asistida por el Abogado R.D., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 114.330, y por el aludido Abogado, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano M.A.G.H., titular de la cédula de identidad No. 9.844.834, contra las ciudadanas C.E.C.C. y M.C.C., titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.858.495 y 2.914.467, respectivamente. En consecuencia:

5.1.- Se CONDENA a la parte accionada al cumplimiento total de la obligación suscrita en la cláusula séptima, es decir, la protocolización de las ventas anteriores por el cual las demandadas adquirieron las parcelas de terreno y la notificación acordada por las partes a los fines de que el demandante cumpla con su obligación de otorgar el pago en el lapso de los tres (3) meses previsto en la cláusula octava, en los mismos términos en que se contrajeron dichas obligaciones, procediendo a realizar la tradición de la cosa mediante el otorgamiento del respectivo documento definitivo de propiedad, en el mismo momento que los compradores cumplan su propia prestación de pagar el saldo deudor del precio, imponiéndosele a la parte accionada reconocer la imputación en el precio de venta del importe de las arras dadas en garantía por los accionantes, cuyo cumplimiento deberá verificarse una vez quede definitivamente firme el presente fallo.

5.2.- En caso de incumplimiento por parte de la demandada de lo decidido, esta sentencia constituirá el documento traslativo de propiedad del inmueble constituido por una casa y las dos (2) parcelas de terreno en las cuales está construida, identificadas con los números 5 y 6, ubicadas en la Urbanización El Pedregal, Avenida Bolívar y que forma parte de una extensión de la misma Urbanización, en la Parroquia S.R., Municipio Iribarren del Estado Lara, con una superficie de Un Mil Setenta y Dos Metros Cuadrados (1.072 Mts.2); cada una con un área de Quinientos Treinta y Seis Metros Cuadrados (536 Mts2), de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, “si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos”.

SEXTO

SIN LUGAR la reconvención contentiva de la demanda por incumplimiento de contrato, interpuesta por el Abogado H.C.A., inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 23.694, actuando con el carácter de apoderado judicial de las ciudadanas C.E.C.C. y M.C.C., titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.858.495 y 2.914.467 y 17.726.479, respectivamente.

SÉPTIMO

Se condena a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los trece (13) días del mes de agosto del año dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

La Jueza,

M.Q.B.

La Secretaria,

S.F.C.

Publicada en su fecha a las 02:10 p.m.

La Secretaria,

L.S. La Jueza (fdo) M.Q.B.. La Secretaria (fdo) S.F.C.. Publicada en su fecha a las 02:10 p.m. La Secretaria (fdo). La suscrita Secretaria del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, certifica que la presente copia es un traslado fiel y exacto de su original y se expide por mandato judicial, en Barquisimeto a los trece (13) días del mes de agosto del año dos mil doce (2012) Años 202° y 153°.

La Secretaria,

S.F.C..