Decisión nº 858-13 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Cojedes, de 11 de Noviembre de 2013
| Fecha de Resolución | 11 de Noviembre de 2013 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito |
| Ponente | Mirla Bianexis Malave Saez |
| Procedimiento | Desalojo |
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES
SENTENCIA Nº. 858/13
EXPEDIENTE Nº. 0957
JUEZA: Abg. M.B.M.S.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
DEMANDANTE: X.E.A.D.H., titular de la cédula de identidad Nº V-5.748.224.
APODERADA JUDICIAL: Abogada: L.M.O.D.M., I.P.S.A. Nº 86.618
DEMANDADO: A.D.J.T.F., titular de la cédula de identidad Nº V- 7.182.924.
APODERADA JUDICIAL: Abogada: S.L.H.C., I.P.S.A. Nº 199.951.
MOTIVO: DESALOJO.
PROLEGÓMENOS
Suben las presentes actuaciones a esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta por el ciudadano Á.d.J.T.F., parte accionada, asistido por la abogada S.L.H.C., contra la sentencia de fecha tres (03) de octubre de dos mil trece (2013), dictada por el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró con lugar la demanda por Desalojo, intentada por la ciudadana X.E.A.d.H., contra el ciudadano Á.d.J.T.F..
Ahora bien, llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal Superior, se le dio entrada al presente expediente, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente, reservándose el lapso legal para dictar la presente decisión.
I
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos.
Alega la parte actora, que en fecha 17 de febrero de 2007, celebró en forma privada y escrita, un contrato de arrendamiento, con el ciudadano Á.d.J.T.F., sobre un local comercial, ubicado en la calle Salias Nº 10-20, entre la calle Manrique y calle Silva, en San C.E.C., bajo los siguientes linderos; Norte: Calle Salias que es su frente, con una longitud de cuatro metros con treinta centímetros lineales (4,30mls); Sur: solar y casa de V.F., con una longitud de cuatro metros con treinta centímetros lineales (4,30mls); Este: casa y solar de la familia Peña, con una longitud de quince metros con cuarenta centímetros lineales (15,40mtls); Oeste: casa y solar de V.F., con una longitud de quince metros con cuarenta centímetros lineales (15,40mtls), tal como se desprende de copia certificada emitida por la oficina de Registro Público del Municipio San Carlos y R.G. de esta ciudad.
Que a través de este contrato de arrendamiento se efectuó la regularización de la relación arrendaticia, estableciendo un lapso de seis (06) meses, desde febrero de 2007 hasta agosto de 2007, y vencido el mismo, se continúo con el contrato hasta el 17 de febrero de 2008, es decir, seis (6) meses más, con un incremento del canon de arrendamiento quinientos bolívares (Bs. 500,00) mensuales, el cual se pacto de forma verbal, una vez vencido dicho contrato el 18 de agosto de 2008, la arrendadora le manifestó al arrendatario que se renovaría el contrato y que tenia un incremento en el cano de arrendamiento de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00), o sea que el cano de arrendamiento sería de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), el cual el arrendatario se negó a pagar dicho incremento y a no renovar el contrato, convirtiéndose dicho contrato en tiempo indeterminado.
Que el arrendatario continuo pagando la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500.00) por ante el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de esta Circunscripción Judicial.
Que en dicho contrato existe una causal que da origen a la procedencia del desalojo del inmueble, como lo es darle un destino o uso distinto al que se pacto en el contrato privado de arrendamiento contemplado en la cláusula numero cuarta (4º), dándole a dicho local un uso residencial, que al respecto la ley que regula la materia indica lo siguiente: en el articulo 34, causal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dará derecho a el arrendador, a considerar resuelto de pleno derecho el presente Contrato de Arrendamiento y solicitar la desocupación del local dado en Arrendamiento, la cual ha sido claramente incumplida por el Arrendatario.
Por lo anteriormente expuesto, es que la ciudadana X.E.A.d.H., demandó por desalojo al ciudadano Á.d.J.T.F., fundamentando la presente acción en el artículo 34, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
El libelo de la demanda fue presentado por la ciudadana X.E.A.d.H., debidamente asistida por la abogada L.M.O.d.M., inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nº 86.618, ante el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha dos (02) de Julio de dos mil trece (2013), anexando documentos, marcados “a”, “b”, “c” y “d”.
Admitida la demanda, por auto de fecha 08 de julio de 2013, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 09 de julio de 2013, la ciudadana X.E.A.d.H., confiere poder Apud Acta, a la abogada L.M.O.d.M..
En fecha, 11 de julio de 2013, la abogada L.M.O.d.M., en su carácter de auto, consigno emolumentos para la respectiva compulsa.
Mediante escrito de fecha 01 de agosto de 2013, el ciudadano Á.d.J.T.F., debidamente asistido por la abogada S.L.H.C., inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nº 199.951, dio contestación a la demanda.
Mediante escrito de fecha 07 de agosto de 2013, compareció la apoderada judicial de la parte actora, consignando escrito de prueba con sus respectivos anexos.
En fecha 12 de agosto de 2013, mediante diligencia, el ciudadano Á.d.J.T.F., confiere poder Apud Acta, a la abogada S.L.H.C..
En fecha 14 de agosto de 2013, se efectuó el acto de declaración de testigo promovido por la parte actora en el presente juicio.
Por auto de fecha 26 de septiembre de 2013, se fijó el (5) día de despacho siguiente para dictar la sentencia, de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
El Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha 03 de octubre de 2013, dictó sentencia, declarando con lugar la demanda; apelando la anterior decisión el ciudadano Á.d.J.T.F., asistido por el abogado P.P.R.J., inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 50.865, oyéndose la apelación en ambos efectos y acordándose la remisión del expediente a esta superioridad; dándosele entrada por auto de fecha 16 de octubre de 2013, bajo el Nº 0957.
En fecha 17 de octubre de 2013, la parte apelante presento escrito de alegatos con sus respectivos anexos.
Por auto de fecha 23 de octubre de 2013, se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar la sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Quedando planteado el problema, pasa esta Juzgadora a realizar las siguientes observaciones:
Respecto al fondo de la controversia se observa: el artículo 34, literal d, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
… omissis …
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador
.
De la norma parcialmente transcrita se evidencia que para la procedencia de la acción de desalojo es menester la concurrencia de los siguientes elementos: a) que la demanda verse sobre un bien inmueble; b) la existencia de contrato de arrendamiento, sea verbal o escrito; c) que el contrato en cuestión sea a tiempo indeterminado; y d) que la acción se fundamente en cualquiera de las siete (7) causales establecidas de manera taxativa en la ley. En consecuencia, la falta o carencia de uno de estos requisitos conlleva a la declaratoria sin lugar de la acción ejercida.
En el presente caso, se cumplen los extremos de ley, en virtud de que la acción versa sobre el inmueble identificado en los autos, es evidente la existencia del contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado y la acción se fundamenta en la causal establecida en el literal “d” de la mencionada norma.
Determinado lo anterior, procede este Órgano Jurisdiccional al análisis del material probatorio cursante en los autos y al efecto observa: promovió el demandante documento del propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento verbal, el cual corre inserto en copia simple a los folios 14 y 15 del expediente, al que se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1357, 1369 y el 429 del Código Civil, del cual se desprende que en efecto la ciudadana X.E.A.d.H., es propietaria del mencionado inmueble por cuanto no fue impugnado en oportunidad alguna. Así se decide.
En Inspección Judicial, practicada por el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, cursante a los folios 30 al 33 del presente expediente, la cual no ha sido impugnada en oportunidad alguna, en la que el mencionado Juzgado dejó constancia de que en el inmueble objeto de la controversia funciona la firma comercial, signado con el número 10-20, ubicado en la calle Salias entre Calle Manrique y calle Silva, de esta ciudad de San C.E.C., cuyo representante es el ciudadano Á.d.J.T.F.; de la presencia en el acto de inspección judicial, del ciudadano antes mencionado, quien manifestó al Tribunal que el inmueble está alquilado a su nombre; que el inmueble es de uso Comercial - Residencial; de lo cual se evidencia que en efecto, tal como lo expuso la ciudadana X.E.A.d.H., durante el acto de inspección judicial, el inmueble objeto de la presente demanda le fue arrendado al demandado y está siendo ocupado por el mencionado ciudadano, lo que constituye plena prueba de que al inmueble se le ha dado un uso diferente al cual fue dado en arrendamiento. Así se decide.
Se desprende de las actas procesales un contrato de arrendamiento cursante al folio cincuenta y seis (56), el cual en su Cláusula Primera se pacto lo siguiente:
…LA ARRENDADORA, da en Arrendamiento a LOS ARRENDATARIOS; una Firma Personal denominada “EVELYN STYLOS & VARIEDADES, Inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, bajo el Nº 40, Tomo 1-B, de fecha 29 de enero de 1998…Tercera: El Plazo de duración del presente Contrato será de Seis (6) meses…
Igualmente cursan del folio sesenta (60), al folio sesenta y cinco (65) contratos de arrendamientos otorgados por la ciudadana X.E.A.d.H., al ciudadano Á.d.J.T.F., en los cuales se expresa lo siguiente:
…PRIMERA: LA ARRENDADORA, da en Arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un local comercial ubicado en la calle Salías Nº 10-20, de esta Ciudad de San C.E.C., propiedad de LA ARRENDADORA…CUARTA: EL ARRENDATARIO destinara el inmueble objeto de este contrato, exclusivamente, como local comercial, sin poder darle otro uso distinto…
(En negrillas del Tribunal).
Del análisis de los contratos antes señalados, permite determinar que el demandado si tiene cualidad para sostener el juicio, en virtud de haber quedado plenamente demostrado que el actor celebró el contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano Á.d.J.T.F., quien al hacerse presente en el acto de inspección judicial, manifestó al Tribunal que el inmueble está alquilado a su nombre, que está siendo ocupado por su persona; a lo cual debe agregarse que el demandado no trajo a los autos elemento probatorio alguno, a fin de ilustrar su alegato de falta de cualidad. En consecuencia, se desestima la falta de cualidad alegada. Así se decide.
Asimismo, ha quedado plenamente evidenciada la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, que el demandante es propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, registrado ante la Notaria Pública de San C.d.E.C., bajo el Nº 05, tomo 7, de los libros de autenticación respectivos de fecha 08 de Marzo de 1999, y que el arrendatario le dio un uso o destino distinto al pactado en el referido contrato y en los contratos que cursan del folio sesenta (60), al folio sesenta y cinco (65). Así se decide.
Igualmente la parte demandante promovió testigos los cuales fueron contestes en la pregunta del uso que debía dársele al inmueble arrendado. Así se decide.
Por otra parte el artículo 1.354 del Código Civil en concatenación con la norma pautada en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establece:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Código de Procedimiento Civil. Artículo 506:
…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.
En concordancia con los artículos que preceden, corresponde a la parte accionante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de presupuestos o fundamentos de la norma contentiva de la consecuencia jurídica solicitada en el libelo de demanda, y por otra parte corresponde al demandado, la carga de la prueba de aquellos hechos extintivos, impeditivos, invalidativos o modificativos que sirvan de fundamento en la norma contentiva de la consecuencia jurídica solicitada en la contestación de la demanda. Así se decide.
En este sentido, delató como infringido por falta de aplicación de los artículos 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil, referidos los dos primeros a los efectos de los contratos, los cuales deben ejecutarse de buena fe y obligan al cumplimiento de lo expresado en estos y de las consecuencias derivadas de los mismos, y el tercer artículo delatado se refiere a las obligaciones principales del arrendatario.
Ahora bien, en el caso bajo estudio, la ciudadana X.E.A.d.H., alega que tal como se evidencia de los contratos de arrendamientos cursante a los folios cincuenta y seis (56), y del sesenta (60) al folio sesenta y cinco (65), debidamente aceptados por el ciudadano Á.d.J.T.F., quedando demostrado con la consignación de dichos contratos, que el ciudadano antes mencionado no cumplió con lo pactado mediante contrato que era destinar el inmueble objeto de estos contratos, exclusivamente, como local comercial, sin poder darle otro uso distinto, por lo que, concluye este Tribunal que lo ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR la presente apelación, por cuanto la parte demandada tenía la carga de probar que no le había dado un uso distinto al bien arrendado o que en su defecto la parte demandante lo había autorizado para darle un uso distinto al pactado o convenido, ya que el solo rechazo y negación en la contestación de la demanda, no es suficiente para probarlo, y evidenciándose igualmente que no demostró haber cancelado los cánones de arrendamiento reclamados, de conformidad con los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Así se decide.
En virtud de las anteriormente consideraciones, habiendo quedado demostrado plenamente que la parte demandada dio un uso distinto a lo convenido en el contrato de arrendamiento, dándole un uso residencial al inmueble arrendado, por tal motivo, resulta procedente la declaratoria sin lugar del recurso de apelación y declarar confirmada la sentencia apelada. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el ciudadano Á.d.J.T.F., asistido por el abogado P.P.R.J., contra la sentencia de fecha tres (03) de octubre del año dos mil trece (2013), emanada del Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. SEGUNDO: SE CONFIRMA, la sentencia de fecha tres (03) de octubre del año dos mil trece (2013), emanada del Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. TERCERO: Se condena en costas a la parte accionante del presente recurso de apelación, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. En San Carlos, a los once (11) días del mes de noviembre del año dos mil trece (2.013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
Abg. M.B.M.S.
Jueza Provisoria
Abg. C.M.
Secretario Suplente
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la tres y veinticinco (3:25 p.m.) horas de la tarde.
El Secretario Suplente
Exp. Nº 0957
MBMS/cm.
