Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 27 de Octubre de 2003

Se inicia el presente juicio por demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por los ciudadanos J.C.S.G. Y L.C.V., en fecha 13 de julio de 2000, proveniente del sistema de distribución, correspondiéndole a este juzgado el conocimiento de la misma.

Expone la parte actora en el libelo de la demanda que los ciudadanos ABRIHAM HANNA Y JAMAL G.A.D.A., dieron en alquiler con opción de compra, a los ciudadanos J.C.S.G. Y L.C.V., un apartamento de su propiedad identificado como Nº 2-C, del segundo piso del edificio NAURY, Conjunto Residencial Las Nenas situado frente a la avenida Rivas y calle Sucre de Ocumare del Tuy, Municipio T.L.d.E.M., dicho contrato tuvo como plazo de dicha opción, seis meses, contados desde el 24-03-98 hasta el 24-09-98, siendo dicho plazo improrrogable, se fijó el canon de arrendamiento en sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) mensuales, así mismo se menciono que la opción a compra era por la cantidad de once millones seiscientos mil bolívares (Bs.11.600.000,00), para lo cual entregaron a los vendedores la suma de un millón ochocientos mil bolívares (Bs.1.800.000,00), así mismo se convino que después de transcurrido el lapso del mismo, el precio del inmueble a adquirir según dicha opción, seria de bolívares doce millones (Bs. 12.000.000,00). Que en fecha 16-4-98, procedieron a introducir solicitud de crédito por ante el IPASME, para adquirir el ya mencionado apartamento, dicho organismo en fecha 28-4-98 respondió que el crédito no podía efectuarse por cuanto existía una hipoteca de segundo grado que gravaba el inmueble en cuestión, situación que fue planteada a los vendedores, quienes informaron que tramitarían la respectiva cancelación hipotecaria, dicha cancelación no se llevo a cabo por cuanto FOGADE, organismo donde los vendedores habían pagado la expresada hipoteca, les regreso el dinero, alegando que no tenían facultades para recibirlo, y que tal pago debía efectuarse ante la prestamista, es decir, la empresa Inversiones Río Claro C.A., la cual no tiene giro mercantil en la actualidad. Se instó en varias oportunidades a los vendedores a que se cancelara la referida hipoteca, siendo infructuosas dichas gestiones por parte de la actora. Señalan igualmente que los demandados incurrieron en violación del contrato de arrendamiento suscrito, por cuanto estaban obligados a demandar a la empresa Inversiones Río Claro, C.A., con el objeto de obtener la liberación hipotecaria que se requería, a los fines de la realización de la venta ya pactada por ellos. Que por cuanto la opción no se efectuó por culpa de los demandados al dejar estos de demandar a Inversiones Río Claro C.A., el valor del apartamento a pagar por los actores como precio debe ser de Bs. 11.600.000,00 y que el monto del arrendamiento hasta que se materialice la opción debe ser de Bs.60.000,00 mensuales. Por lo expuesto proceden a demandar para que la parte demandada convenga o sea condenada por el tribunal al cumplimiento del contrato con opción a compra venta suscrito en fecha 24/03/98, a otorgar la escritura suficiente de propiedad a su favor en relación a dicho inmueble y en que proceda a depositar en este tribunal en calidad de pago a favor de la empresa Inversiones Río Claro C.A., el monto correspondiente a la hipoteca o que el tribunal autorice a la parte actora a cancelar la misma y que el tribunal declare la liberación de dicha hipoteca.

En fecha 1 de agosto de 2000, se admitió la presente demanda por el procedimiento ordinario, y se ordeno comisionar al Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los fines de la práctica de la respectiva citación.

Mediante escrito de fecha 8 de marzo de 2001, el abogado J.A.M., inscrito en el Inpreabogado, bajo el Nº 65.590, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda. En la misma se negaron tanto los hechos como el derecho, interpuestos por la parte actora de la siguiente forma: Señaló que sus representados no son culpables, del hecho de que no se haya realizado la venta, niega que exista incumplimiento de alguna de las cláusulas estipuladas en el contrato, por cuanto se procedió no solo a tramitar la cancelación, sino que emitieron cheque de gerencia para el pago integro de la hipoteca, hecho admitido por el demandante en el punto nueve del capitulo único del libelo. Así mismo conviene en que se realice la respectiva compra-venta de dicho inmueble, siempre y cuando se den los supuestos siguientes: Que el valor de dicho inmueble sea determinado por peritos avaluadores, que una vez acordado y cancelado el valor del inmueble, se procederá a la cancelación del monto de la hipoteca de segundo grado, a favor de Inversiones Río Claro C.A, y que el tribunal declare la liberación de la hipoteca. También alega que la no cancelación de la hipoteca de segundo grado, existente se debe as una caso fortuito, fuerza mayor, o un hecho del príncipe, como es la quiebra de la empresa financiera del préstamo hipotecario.

En fecha 29 de marzo de 2001, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas mediante el cual afirma todo lo señalado en el escrito de contestación de demanda, y solicita se cite a la parte demandante a fin de absolver posiciones juradas, dicho escrito se agrego en fecha 23 de abril de 2001, y por auto de fecha 8 de mayo de 2001, se dejo sin efecto el mismo, por cuanto el lapso de evacuación de pruebas vencía el 4 de mayo de 2001.

En fecha 4-5-2001, la parte actora consigno escrito de evacuación de pruebas, señalando que las pruebas evacuadas por la parte actora eran extemporáneas, debido a que no se dejaron vencer los 20 días de despacho correspondientes al lapso de citación, así mismo promueven inspección ocular a efectuarse en el departamento de cobranzas de FOGADE, a cargo de L.O., a objeto de dejar constancia de la fecha de pago de la hipoteca en segundo grado adquirida por los demandados, y fecha en que se regresa a los demandados la cantidad que habían consignado a favor de Inversiones Río Claro, y solicitan se oficie a la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito federal, Estado M.R.P., a fin de que informe sobre la constitución de Inversiones Río Claro, C.A.

Por auto de fecha 8 de mayo de 2001, se ordenan agregar los respectivos escritos de promoción de pruebas, consignados por las partes en el presente juicio.

En fecha 14 de mayo de 2001, el tribunal con vista al contenido de las pruebas consignadas, por las dos partes, las admite por cuanto no son ilegales ni manifiestamente impertinentes, y ordeno con relación a la prueba de posiciones juradas, promovidas por el abogado J.A.M., citar a los demandantes a fin de que absuelvan posiciones juradas, y para la evacuación de posiciones juradas de los demandados no se ordeno citación de los mismos, por la mera petición de la prueba, en cuanto a la inspección ocular se ordeno comisionar al Juzgado distribuidor de causas del Área Metropolitana de Caracas a fin de que practique la misma. Inspección que fue revocada por auto de fecha 17 de mayo de 2001.

Vencidos todos los lapsos a fin de dar cumplimiento a lo promovido por las partes en sus pruebas, y por cuanto no se logro lo ordenado por este tribunal en el auto de fecha 14 de mayo de 2001, este juzgado por auto de fecha seis de diciembre, fijo el decimoquinto día de despacho siguiente, a fin de que las partes consignen los respectivos informes.

Por medio de escrito de fecha 15 de enero de 2001, la parte demandada consigno informes, por medio de los cuales señalo que quedo demostrado en el escrito libelar en su capitulo uno punto nueve, no violaron ninguna cláusula del prenombrado contrato, ya que no existe cláusula alguna que los obligué a realizar diligencias en un tiempo determinado, y que a pesar de ello se procedió no solo a tramitar la cancelación, sino que además se emitió y deposito cheque de gerencia para el pago de la hipoteca como se probo en su oportunidad, así mismo señalan que la estimación de la demanda es exagerada según se evidencia en el capitulo quinto, y ratifican que convienen a dar cumplimiento al contrato siempre y cuando se den los supuestos establecidos por ellos en la contestación de la demanda, por ultimo invocan el principio “in dubio pro re” establecido en el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil el cual señala lo siguiente: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado...”

En fecha veintitrés de septiembre el ciudadano Juez se avoco al conocimiento de la causa, ordenando notificar a las partes.

Mediante diligencia de fecha siete de enero, compareció el abogado J.A.M. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, dándose por notificado del avocamiento de Juez, y solicitando se dicte sentencia en el presente juicio.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

En cuanto al convenimiento contenido en el punto Tercero del Capítulo II del escrito de contestación a la demanda de fecha 08/03/01, presentado por el abogado J.A.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 65.590, en su carácter de apoderado de los demandados ABRIHAM HANNA y JAMAL G.A.D.A., suficientemente identificados en autos. El tribunal observa: el convenimiento es la voluntad del accionado, el demandado reconoce expresamente la procedencia de la acción intentada en su contra. Es un acto de disposición de los derechos litigiosos, por lo que únicamente puede realizarlo con eficacia jurídica quienes estén facultados para disponer de ellos, en el caso de autos, el mencionado apoderado no tiene facultad para convenir, por cuanto el poder que le fue otorgado por los demandados en fecha 01/03/01 es del tenor siguiente:” ... de conformidad con el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, venezolano, vigente, conferimos poder apud acta al Dr. J.A.M., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.288.344, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 65.590 para que asuma la representación de nuestros derechos e intereses en este juicio que cursa por ante este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en la ciudad de Los Teques. De acuerdo a este mandato, queda facultado el abogado para hacer todo lo que crea conveniente en la defensa de nuestros derechos e intereses, sin limitación alguna. La Secretaria que suscribe certifica que conoce a los poderdantes...” En consecuencia el tribunal desecha dicho alegato y así se decide.

Pasa el tribunal de seguidas al pronunciamiento sobre la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción a compra y al respecto observa:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Las partes firmaron un contrato de opción a compra venta que no al no haber sido impugnado ni desconocido por la parte actora el tribunal le da valor probatorio. El objeto de dicho contrato es el inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 2-C, ubicado en el piso 2do., del edificio Naury del Conjunto residencial Las Nenas, situado frente a la avenida Rivas y Calle Sucre, de Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo T.L.d.E.M., con un plazo improrrogable para el cumplimiento de la opción de seis (6) meses, contados desde el 24/03/98 hasta el 29/09/98, con un canon de arrendamiento de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) mensuales, estableciendo el precio del inmueble en once millones seiscientos mil bolívares (Bs. 11.600.000,00), de los cuales los actores dieron en adelanto la suma de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00). Que en dicho contrato se convino en la cláusula 16º que si transcurrido el lapso del contrato y por culpa de los arrendatarios no se realizara la venta del inmueble tomado en opción de compra, estos perderían el 50% de la cantidad dada en anticipo. Que una vez transcurrido el lapso del mismo el precio del inmueble sería de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00).

La parte actora fundamenta su acción de cumplimiento de contrato en el hecho de que la opción no se efectuó por culpa de los demandados, al dejar estos de demandar a Inversiones Río Claro C.A., con el objeto obtener la liberación de la hipoteca de segundo grado que gravaba al inmueble en cuestión, y que impidió a la parte actora una vez otorgado el contrato de arrendamiento con opción a compra, solicitar un crédito ante el IPASME, en su condición de docentes, para adquirir el apartamento.

Para probar su alegato durante el lapso probatorio promovió oportunamente Inspección Judicial en el departamento de cobranzas de FOGADE a cargo de L.O., situado en la esquina de San Jacinto, a objeto de dejar constancia sobre los hechos que allí señala y que resulta inoficioso reproducir toda vez que conforme auto del 17/05/01 su admisión fue revocada por este tribunal en virtud de que los hechos que se pretendían demostrar, pueden ser acreditados de otra manera, como sería por ejemplo la prueba de informes, prueba documental, además, la circunstancia de que este tribunal carece de competencia territorial en la ciudad de Caracas, auto éste que quedó definitivamente firme.

Solicitó además la parte actora en su escrito de pruebas que se oficie al Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, para que informe la fecha de constitución de INVERSIONES RÍO CLARO C.A. Al respecto observa este juzgador que dicha probanza no guarda relación con los hechos debatidos, por no ser parte activa de este proceso la empresa INVERSIONES RÍO CLARO C.A., además dicha probanza no fue evacuada, en consecuencia el tribunal la desecha y así se decide.

Promueve y se reserva presentar el documento constitutivo de INVERSIONES RÍO CLARO C.A., firma inscrita en el anotado registro. En cuanto a esta instrumental se considera que la misma resulta improcedente, toda vez dicho documento no puede ser objeto de una eventual valoración, en virtud de no guardar relación con el asunto debatido, toda vez que como ya se señaló dicha empresa no es parte en el presente proceso. En consecuencia este tribunal desecha dicha probanza y así se decide.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el abogado J.A.M., en su carácter de apoderado de la parte demandada, niega rechaza y contradice los hechos alegados por la parte actora, por cuanto sus mandantes en todo momento han actuado como un buen padre de familia. Niega rechaza y contradice que sus representados hayan violado alguna de las cláusulas del prenombrado contrato como lo señala el demandante, ya que del mismo contrato se desprende que no existe cláusula alguna que obligue a sus mandantes a hacer alguna diligencia en un tiempo determinado, pero que a pesar de eso sus mandantes procedieron no solo a la cancelación, sino que además emitieron y depositaron el cheque de gerencia para el pago íntegro de la hipoteca. Rechaza la estimación de la demanda, con considerarla exagerada y sin ningún fundamento. Conviene en dar cumplimiento al contrato objeto del presente juicio, en los siguientes términos que se proceda a la compra-venta definitiva del inmueble, pero por el precio actual del inmueble que determinen los peritos avaluadores designados por el tribunal, que una vez que resulte un justiprecio para las partes, sus representados depositen en este tribunal en calidad de pago y a favor de la empresa INVERSIONES RÍO CLARO C.A., el monto de la hipoteca mencionada y que este tribunal declare su liberación. Solicito finalmente que la acción fuese declarada sin lugar.

Durante el lapso probatorio en fecha 29 de marzo de 2001, presenta escrito de pruebas en el que promueve el mérito favorable que corre en autos a favor de su represento. Niega rechaza y contradice que sus representados hayan violado alguna cláusula del contrato, por cuanto no existe ninguna cláusula que responsabilice a su representado. Ratifica el contenido de los documentos aportados en nombre de su representado con el escrito de contestación a la demanda. Niega la pretensión de la parte actora de que su representado sea condenado al pago señalado por la parte actora. Invocó el contenido del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Solicitó además posiciones juradas, las cuales no fueron evacuadas.

Planteada así la controversia el tribunal observa: cuando el artículo 1.159 del Código Civil, expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, es necesario entender, no que el contrato sea equiparable a la ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas. Por su puesto que esa fuerza será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6º del Código Civil, es decir no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres. El contenido de dicha norma sería ilusorio si esa ley particular no contara, lo mismo que la general, con una sanción que garantice su exacto y cabal cumplimiento. En materia contractual, esa sanción es la acción que el propio contrato genera y que es en la que en cada caso ha de ejercerse. No obstante a ello, en el caso de autos la parte actora no probó suficientemente sus alegatos y conforme a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, los jueces no podrán declarar con lugar la demanda, sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegatos en ella. En consecuencia, en virtud de que el actor no pudo probar plenamente sus afirmaciones de hecho, la presente acción no puede prosperar y así se decide.

DECISIÓN

En fuerza de lo expuesto este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA, cuyo objeto es el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-C, ubicado en el piso 2º del edificio Naury, Conjunto Residencial Las Nenas, situado frente a la Avenida Ribas y Calle Sucre de Ocumare del Tuy Estado Miranda, incoada por los ciudadanos J.C.S.G. Y L.C.V., contra ABRIHAM HANNA y JAMAL G.A.D.A., todos suficientemente identificados.

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente litigio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, NOTIFÍQUESE y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los veintisiete (27) días del mes de octubre del año dos mil tres (2003). Años 193º y 144º Independencia y Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

I.C.B.C.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo la 1:25 p.m.

LA SECRETARIA,

HJAS/mbr

Exp 20.694