Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 9 de Junio de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. SAN CRISTOBAL, NUEVE (09) DE JUNIO DE DOS MIL OCHO (2008).

198° y 149°

IDENTIFICACION DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: “INVERSIONES ACERO VELASCO S.R.L”, inscrita ante el Registro Mercantíl Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el 30/01/1996, bajo el N° 30, Tomo 1-2, representada por su Presidenta M.V.D.A., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N° 5.667.268, de éste domicilio y hábil.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado G.G.P., inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 47.513.

PARTE DEMANDADA: “ANIMALIA TIENDA DE MASCOTAS C.A”, inscrita en el Registro Mercantíl Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 08/10/1998, bajo el N° 24, tomo 12-A, representada por su Presidenta L.D.V.G.M., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 5.009.243, de éste domicilio y hábil.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: J.C.D.P. y G.A.N.P., inscritos en el I.P.S.A bajo los Nº 28.352 y 56.434, en su orden.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

EXPEDIENTE Nº: 19.498 (Apelación proveniente del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

PARTE NARRATIVA

Por escrito presentado en fecha 03/08/2007, la abogada M.V.D.A., actuando en representación de “INVERSIONES ACERO VELASCO S.R.L, interpone demanda contra la Empresa Mercantíl ANIMALIA TIENDA DE MASCOTAS C.A (fs. 1 al 7). Posteriormente en fecha 05/10/2007, reforma el libelo de demanda, en el que expone: Que en fecha 14/01/2004, su representada celebró contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, anotado bajo el N° 58, tomo 6; que dicho contrato versó sobre un local comercial N° 7, ubicada en la avenida 19 de abril, de San Cristóbal, constante de techos de hierro y acerolit, pisos de cemento, paredes de bloque, ladrillo pulido, lámina de hierro con un área de 7 metros con 7 decímetros de ancho por doce metros de fondo, una sala sanitaria, una mezanina, todo sobre muros de hierro, piedra cabilla, encerrado en rejas de hierro con un portón de corredera de hierro, sin contador de luz, prestado hasta que instale el suyo; que la insolvencia en el pago del cánon de arrendamiento daría derecho a rescindir el contrato; que el contrato tuvo vigencia desde de un (1) año desde el 15/01/2004 al 14/01/2005, a cuya finalización se dio inicio a una prórroga de un (1) año que expiró el 14/01/2006. Que de mutuo acuerdo fue establecido el cánon de arrendamiento en QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00). Que los cánones arrendaticios han sido cancelados de manera impuntual y que a la fecha de interposición de la demanda se encuentra insolvente en el pago de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007. Solicita la entrega del inmueble, el pago de los cánones insolutos equivalentes a UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000); así como el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble y la condenatoria en costas. Fundamento su pretensión en los artículos 1.159; 1.160; 1.166; 1.167; 1.168 del Código Civil. (fs. 19 al 22).

ADMISION.

Por auto de fecha 11/10/2007, el Tribunal a quo admite la Reforma de la Demanda y ordena la citación de la parte demandada. (f. 23)

CITACION

En fecha 29/10/2007, la ciudadana L.D.V.G.M., otorga poder apud acta a los abogados J.C.D. y G.A.N.P.; actuación ésta con la que quedó citada. (f. 28).

CONTESTACION DE LA DEMANDA

En escrito consignado en fecha 30/10/2007, la parte demandada dá contestación a la demanda, en la que expuso: Que de común acuerdo convinieron el cánon de arrendamiento en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) mensuales, el cual entró en vigencia en el mes de enero de 2007. Que es falso que la demandada haya convenido en hacer entrega del inmueble el 14/01/2007. Que la arrendadora recibió el 09/08/2007 un pago por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1500.000,00), correspondiente a los períodos 15 de mayo al 14 de junio; de junio al 14 de julio y del 14 de julio al 15 de agosto de 2007. Solicitó se declarare sin lugar la demanda y extinguida la presente causa por encontrarse satisfecha la pretensión del demandante. Fundamentó su contestación en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.282 del Código Civil. (fs. 29 y 30).

PROMOCION DE PRUEBAS

PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

En escrito consignado en fecha 13/11/2007, la representación judicial de la parte actora promueve las siguientes (fs. 40 al 42):

1. - El mérito favorable de autos.

2. - Promovió y opuso la demanda presentada el día 03/08/2007.

3. - Contrato de Arrendamiento.

4. - Auto de admisión de fecha 09/08/2007.

5. - Diligencia de fecha 13/08/2007.

   6- Reforma de la demanda

7. - Impugnó el primer escrito de la contestación de la demanda.

8. - Impugnó el recibo de pago.

9. - Impugnó los alegatos de la demandada insertos al folio 32 y su vuelto; la fotocopia del recibo inserto al folio 33.

   10- Reprodujo el mérito y valor probatorio del segundo escrito de la contestación al fondo de la demanda donde reconoce que no se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.

11. - Reprodujo los documentos presentados con la demanda.

12. - El derecho a preguntar y repreguntar los testigos que presente la parte demandada.

    PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

    En escrito consignado en fecha 09/11/2007, la representación judicial de la parte demandada, promueve las siguientes (f. 34 y su vto):

1. - El mérito favorable de los autos.

2. - Ratificó el recibo de pago trimestral de fecha 09/08/2007 control N° 00518.

   ADMISION DE LAS PRUEBAS

   Por auto de fecha 12/11/2007 son admitidas las pruebas de la parte demandada (f. 36) y por auto de fecha 14/11/2007, el Tribunal a quo admite las pruebas presentadas por la parte actora (f. 43).

   DECISION DEL JUZGADO A QUO.

   En fecha 21/11/2007, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira dictó sentencia donde declaró improcedente la demanda y condenó en costas a la parte demandante. (fs. 45 al 56).

   APELACION

   Por escrito de fecha 23/11/2007, la parte actora apeló de la sentencia (f. 57) y el Tribunal a quo por auto fechado 04/12/2007 oyó en ambos efectos la apelación (f. 59).

   ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA

   Por auto de fecha 10/12/2007 (f. 61) son recibidas ante ésta alzada las presentes actuaciones, provenientes del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira y es inventariado el expediente bajo el N° 19.248.

   PRUEBAS PROMOVIDAS ANTE ESTA ALZADA

   Por diligencia de fecha 14/12/2007, la parte actora promueve las siguientes pruebas (f. 71):

1. - El contrato de arrendamiento.

2. - Recibo expedido por el Fondo de Comercio “INVERSIONES ACERO VELASCO S.R.L”, aceptado por las partes con la salvedad de la adulteración de la fecha por la demandada, donde consta la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento desde el 15 de agosto de 2007 hasta la presente fecha.

   ADMISION DE LAS PRUEBAS ANTE ESTA ALZADA

   Por auto de fecha 14/12/2007 (f. 72), el Tribunal admite la prueba del documento público promovido e inadmite la prueba del recibo por no llenar los extremos del artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.

   SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

   Conoce éste Tribunal en segundo grado de jurisdicción de las presentes actuaciones, consistentes en la demanda que por motivo de Resolución de Contrato de arrendamiento, interpuso la empresa “INVERSIONES ACERO VELASCO S.R.L”, contra “ANIMALIA TIENDA DE MASCOTAS C.A”, alegando la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007. La parte demandada, a su vez, alega encontrarse solvente en el pago y produce una factura fechada 09/08/2007, que a su decir- demuestra su solvencia.

   VALORACION DE LAS PRUEBAS

   VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

   A la copia fotostática simple del documento inserto del folio 8 al 10 y sus vueltos, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; y de él se desprende que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 20/01/2004, anotado bajo el N° 54, tomo 06, “INVERSIONES ACERO VELASCO S.R.L”, fungiendo como Arrendadora celebró contrato de arrendamiento con la Empresa Mercantíl “ANIMALIA TIENDA DE MASCOTAS C.A”, sobre un local comercial signado con el N° 7, ubicado en la avenida 19 de abril de la ciudad de San Cristóbal, con techos de hierro y acerolit; pisos de cemento; paredes de bloque, ladrillo pulido, lámina de hierro con un área de 7 metros con 7 decímetros aproximadamente de ancho por 12 metros de fondo, con una sala sanitaria nueva, una mezanina, todo sobre muros de hierro, piedra, cabilla, encerrado en rejas de hierro, con un portón de corredera de hierro, sin contador de luz, que se le prestó provisionalmente mientras instalaba el suyo, lo mismo que el contador de agua que debe instalar.

   A la copia fotostática simple del documento inserto del folio 12 al 14, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que mediante documento inserto ante el Registro Mercantíl Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 30, Tomo 1-A, los ciudadanos P.A.A.R. y M.V.D.A., constituyeron la Sociedad de Responsabilidad Limitada “INVERSIONES ACERO VELASCO”, cuyo objeto es la administración de negocios y toda clase de actos de comercio lícitos.

   Al mérito favorable de autos, la Sala Político-Administrativa del m.T. de la República, en sentencia del 30 de julio de 2002, señaló que “...dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.”; razón por la cual, éste Operador de Justicia acogiéndose al criterio supra citado, no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.P.T., Tomo 7, Año 2002, página 567).

   En cuanto a la promoción como documentos probatorios del libelo de demanda presentada el día 03/08/2007; la diligencia de fecha 13/08/2007; el escrito de Reforma de la demanda y el –denominado por la parte actora- segundo escrito de la contestación al fondo de la demanda; el Tribunal aclara que los escritos y diligencias son los mecanismos establecidos por el legislador para que las partes expresen sus argumentos de defensa y ataque, pero por sí mismos no constituyen instrumentos probatorios; razón por la cual, el Tribunal no los valora como documentos probatorios. Así se decide.

   Respecto al auto de admisión de fecha 09/08/2007; el Tribunal encuentra que el mismo constituye un acto de trámite del procedimiento iniciado; y de él no se desprende ningún elemento probatorio susceptible de valoración en ésta sentencia. Así se decide.

   Respecto a la impugnación – a decir de la actora- del primer escrito de la contestación de la demanda; de los alegatos insertos al folio 32 y su vuelto y del escrito inserto a los folios 37 y 38 y sus vueltos; el Tribunal encuentra que los escritos y diligencias presentadas por las partes no son objeto de impugnación, ya que no constituyen documentos probatorios; razón por la cual, se desecha la impugnación. Así se decide.

   En cuanto a la impugnación del recibo de pago inserto al folio 33; el Tribunal se pronunciará al momento de emitir la sentencia de fondo.

   VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   Sobre el mérito favorable de los autos; el Tribunal reproduce la opinión que sobre él expresó anteriormente.

   Respecto a la ratificación del recibo de pago trimestral de fecha 09/08/2007, factura N° 00518; el Tribunal difiere su opinión para el momento de emitir la sentencia de fondo.

   Valoradas como han sido las pruebas, corresponde en primer lugar a éste Operador de Justicia determinar los elementos para la procedencia de la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento propuesta. En éste sentido, los artículos 1.167 del Código Civil y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, rezan:

   Artículo 1.167 del Código Civil: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .

   Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: En los contratos de arrendamiento …celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario …”

   Se concluye entonces, a tenor de las normas citadas y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- Que el contrato de arrendamiento lo sea por tiempo determinado y 3.- La existencia de un incumplimiento, que en el caso de autos se invocó la falta de pago en la oportunidad convenida en el Contrato de Arrendamiento.

   El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues en el asunto de autos, se está en presencia de un contrato de arrendamiento debidamente autenticado, caracterizado por la bilateralidad. Ambas partes se obligaron recíprocamente, cada una es deudora y acreedora al mismo tiempo, tienen obligaciones recíprocas.

   En lo relativo al segundo requisito; el Tribunal pasa a examinarlo.

   El artículo 1.579 del Código Civil, señala:

   Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

   De acuerdo al tiempo, es decir a la duración del contrato de arrendamiento, éstos pueden ser de dos clases: a) Contrato de arrendamiento a tiempo determinado y b) Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.

   Los primeros (a tiempo determinado), son aquéllos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza una prórroga y cuando termina la misma. Los segundos (a tiempo indeterminado), se dan cuando existe fecha cierta de inicio y no tiene una fecha de término, es decir, pasada la fecha en que finaliza el contrato de arrendamiento y el arrendador no notifica o no manifiesta al arrendatario su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, entonces queda incierto el final del contrato de arrendamiento, convirtiéndose a tiempo indeterminado.

   Por su parte el Artículo 1.159 del Código Civil, establece:

   “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

   La cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, señala:

   La duración del presente contrato será de un (1) año, pudiendo ser prorrogado por otro año fijo, siempre que LA ARRENDADORA lo convenga y así lo avisare a LA ARRENDATARIA a la terminación del contrato y la prórroga de lo contrario el contrato será resuelto y cancelado sin prorroga. El presente contrato de arrendamiento comenzará a regir a partir del 15 de enero de 2004, dándose el mismo por terminado si las partes contratantes así lo deciden el 14 de enero de 2005; debiendo LA ARRENDATARIA entregar a la terminación del contrato, el local a LA ARRENDADORA con las respectivas solvencias de pago de todos los cánones de arrendamiento, servicios públicos e impuestos, con sus solvencias de luz, agua, aseo, teléfono, etc., para lo cual participará LA ARRENDADORA a LA ARRENDATARIA con un mes de anticipación a la fecha de vencimiento del presente contrato, sobre si se va a prorrogar o no el contrato de arrendamiento

   .

   De la redacción dada a la cláusula TERCERA, que conforme al artículo 1.159 ejusdem, tiene fuerza de ley entre las partes, se observa claramente que el lapso de duración del contrato de arrendamiento fue de un (1) año, lo que hace pensar en la clara intención de las partes de celebrar un contrato de arrendamiento a término fijo, pues así se desprende de la clara y enfática redacción dada a la cláusula TERCERA, cuando expresamente señaló “…la duración del …contrato será de un (1) año…”.

   En éste contexto, el Juzgado a quo consideró que la relación arrendaticia inicialmente se convino a término fijo, pero concluida la prórroga legal “…no fue sino hasta el 03/08/2007, cuando se formula la demanda…” configurándose – a criterio del a quo- la circunstancia prevista por el legislador en el artículo 1.600 del Código Civil.

   De ello se interpreta que el Juzgado a quo, consideró que la inactividad del actor para accionar la Resolución del Contrato de Arrendamiento durante el período 15/01/2007 al 03/08/2007 (fecha de interposición de la demanda), produjo como consecuencia, que la relación arrendaticia se convirtiera a tiempo indeterminado y operara la tácita reconducción.

   El elemento determinante para establecer si el Contrato de Arrendamiento es a término fijo o a tiempo indeterminado es la voluntad e intención de las partes, que en el caso sub judice fue plasmada en la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento inserto a los folios 8, 9 y 10.

   El hecho que la parte actora no hubiere accionado la Resolución del Contrato de Arrendamiento durante el período 15/01/2007 (fecha de terminación de la prórroga legal) al 03/08/2007 (fecha de interposición de la demanda), no modificó la voluntad contractual de las partes; en tal virtud; ésta alzada se aparta del criterio del a quo y no lo comparte y concluye que la relación arrendaticia celebrada entre las partes, se reputa a término fijo. Así se establece y decide.

   En cuanto al tercer requisito, relacionado con la insolvencia del arrendatario; el Tribunal pasa a examinarlo de acuerdo a los recaudos aportados a los autos.

   La acción de Resolución del Contrato, tiene por finalidad atacar el contrato mismo para resolverlo e impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento del demandado.

   Las cláusulas SEGUNDA y DECIMA CUARTA del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 20/01/2004, bajo el Nº 58, tomo 06, (fs. 8 al 10 y sus vtos.), previeron:

   SEGUNDA: El cánon de arrendamiento se ha fijado en la suma de ……que LA ARRENDATARIA pagará en los cinco (5) primeros días de cada mes por mensualidades anticipadas en la oficina de LA ARRENDADORA.

   DECIMA CUARTA:…Así mismo se conviene expresamente con LA ARRENDATARIA que si al 14 de enero de 2005, LA ARRENDATARIA no ha cancelado los cánones de arrendamiento al día no se prorrogará el presente contrato…quedando cancelado…

   De la lectura de la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento, cuya resolución se discute aquí, se desprende que el cánon arrendaticio debía ser cancelado por el Inquilino los cinco (5) primeros días de cada mes, por mensualidades anticipadas, así lo pactaron las partes y el arrendatario así lo aceptó. Así se establece.

   Conviene dejar sentado que el cánon de arrendamiento vigente en la relación arrendaticia sub judice, es de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 500), pues así lo afirmó la parte actora y la demandada lo reconoció en su escrito de contestación de demanda, cuando dijo “de común acuerdo se convino que el cánon de arrendamiento es por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000)…a partir del mes de enero de 2007…”. Así se establece.

   Partiendo de la forma como contractualmente las partes acordaron el pago del cánon arrendaticio, corresponde examinar la incursión o no de la Arrendataria en el incumplimiento de la cláusula SEGUNDA del contrato celebrado.

   La parte actora en su escrito de reforma de la demanda aduce que la Arrendataria “… ha venido pagando de manera impuntual y a la fecha SE ENCUENTRA INSOLVENTE CON LA OBLIGACION DE PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO, adeudando a la presente fecha los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del presente año 2007..”

   A su vez la parte demandada acompañó a su escrito de contestación de la demanda (f. 31) el original de una factura de pago N° 00518, fechada 09/08/2007, con membrete de “INVERSIONES ACERO VELASCO s.r.l”, a nombre de Animalía “Tienda de Mascotas C.A”, la cual fue impugnada por la parte demandante, en su escrito de promoción de pruebas inserto del folio 40 al 42, alegando que la fecha del mismo fue adulterada.

   En éste contexto conviene citar decisión de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 25/04/2003, sentencia N° 193-caso D.M.H. vs. D.A.S. y A.E.C., que señaló:

   “En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

   ...Omissis...

   Aplicando la transcripción supra reseñada al caso bajo examen, se desprende que la demandante de autos, se limitó a impugnar el recibo inserto al folio 31, y no aportó al Tribunal elemento alguno del que se desprendiera la veracidad de su dicho. Así las cosas; visto que la impugnación formulada tenía como propósito eliminar eficacia probatoria al instrumento impugnado, correspondía a la parte demandada,- interesada en obtener esa consecuencia jurídica- demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; cuestión que no hizo; razón por la cual el Tribunal desecha la impugnación hecha y valora el recibo que en original corre inserto al folio 31 y en fotocopia simple al folio 33, de la forma como se de seguidas se hace; aclarando que se valora por haber sido promovido ante el tribunal a quo. Así se decide.

   “Al original del documento inserto al folio 31; el Tribunal lo valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de él se desprende que mediante factura N° 00518, fechada 09/08/2007, Animalía “Tienda de Mascotas C.A”, pagó a “INVERSIONES ACERO VELASCO s.r.l”, la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000), por concepto de cánon de arrendamiento del local N° 7, en la avenida 19 de abril, Puente La Bermeja, según contrato de arrendamiento del veinte de mayo del 2004, recibos N° 36-37-38 correspondiente a tres (03) meses de arrendamiento, comprendidos éstos desde el 15 de mayo al 14 de junio; del 15-06 al 14-07 y del 14-07 al 15-08-2007.”

   Ahora bien; tal como se expuso anteriormente, la cláusula SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento, previó que el cánon de arrendamiento se pagaría los cinco (5) primeros días de cada mes por mensualidades anticipadas en la oficina de LA ARRENDADORA y la cláusula TERCERA, señaló que “el presente contrato de arrendamiento comenzará a regir a partir del 15 de enero de 2004, dándose el mismo por terminado si las partes contratantes así lo deciden el 14 de enero de 2005…”

   Adminiculando el contenido de ambas cláusulas, se concluye que las pensiones arrendaticias se causaban desde el 15 de cada mes al 14 del mes subsiguiente, ambas fechas inclusive, lo que implica que los cánones arrendaticios debían ser cancelados entre los días 16, 17, 18, 19 y 20 de cada mes. Así se establece.

   Revisando el recibo supra aludido (fs. 31 y 33), se observa que el 09/08/2007 fue cancelado el cánon de arrendamiento correspondiente al período 15 de mayo al 14 de junio de 2007, y éste período siguiendo el acuerdo contractual entre los partes debió cancelarse entre el 16 y el 20 de mayo, ambas fechas inclusive. Así mismo, el 09/08/2007 fue cancelado el cánon de arrendamiento correspondiente al período 15 de junio al 14 de julio de 2007, y éste período siguiendo el acuerdo contractual entre los partes debió cancelarse entre el 16 y el 20 de junio, ambas fechas inclusive; igualmente el 09/08/2007 fue cancelado el cánon de arrendamiento correspondiente al período 15 de julio al 14 de agosto de 2007, el cual debió ser cancelado entre el 16 y el 20 de julio, ambas fechas inclusive, es decir, que todos los cánones arrendaticios antes discriminados, fueron cancelados en forma extemporánea por tardía. Así se establece y decide.

   La parte demandante alega la insolvencia del Arrendatario en el pago de las mensualidades correspondientes a agosto, septiembre y octubre de 2007, entendiéndose de acuerdo a la fecha de iniciación de la relación arrendaticia, que los períodos reclamados como insolutos son: Del 15/07/2007 al 14/08/2007; del 15/08/2007 al 14/09/2007 y del 15/09/2007 al 14/10/2007, cuya solvencia o no se pasa a examinar.

   Respecto del primer período denunciado como insoluto, quedó evidenciado que aun cuando ya fue cancelado, lo fue en forma extemporánea por tardía, ya que –como se ya expuso- debió cancelarse entre el 16 y el 20 de julio, ambas fechas inclusive, y efectivamente fue cancelado el 09/08/2007 según se desprende de la factura inserta al folio 33, es decir, que se pagó con 19 días de retraso. Así se establece y decide.

   Respecto al pago de los períodos del 15/08/2007 al 14/09/2007 y del 15/09/2007 al 14/10/2007, no se encontró en las actas procesales que conforman el expediente, constancia alguna de la que se desprenda el pago de éstos períodos; razón por la cual, es forzoso concluir que la demandada de autos se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los períodos del 15/08/2007 al 14/09/2007 y del 15/09/2007 al 14/10/2007, equivalentes a los meses que la parte actora en su escrito libelar señala como septiembre y octubre de 2007; y en lo que respecta al período del 15/07/2007 al 14/08/2007, equivalente al mes de agosto de 2007; éste Operador de Justicia lo considerado cancelado pero en forma extemporánea por tardía. Así se decide.

   Como corolario, del contenido de la cláusula DECIMA CUARTA del contrato de arrendamiento, se desprende la clara y enfática voluntad de las partes contratantes en considerar que la falta de pago oportuno de una sóla pensión arrendaticia, generaría la resolución del contrato; ello se evidencia de la redacción dada a la cláusula cuando señaló:

   :…se conviene expresamente con LA ARRENDATARIA que si al 14 de enero de 2005, LA ARRENDATARIA no ha cancelado los cánones de arrendamiento al día no se prorrogará el presente contrato…quedando cancelado…

   Cabe señalar que la parte demandada aduce, que verbalmente se convino el pago trimestral de los cánones de arrendamiento; situación que a todas luces resulta improcedente, pues consta en autos el contrato de arrendamiento, que en su cláusula SEGUNDA señaló claramente la oportunidad para el pago, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, por mensualidades anticipadas; razón por la cual, se declara sin lugar la defensa opuesta por la demandada sobre éste punto. Así se decide.

   Así las cosas, evidenciado como ha quedado que para la fecha de admisión tanto de la demanda (09/08/2007) como de su reforma (11/10/2007), el demandado de autos no había cancelado oportunamente las pensiones de arrendamiento correspondientes a los períodos 15/08/2007 al 14/09/2007 y del 15/09/2007 al 14/10/2007, equivalentes a los meses de septiembre y octubre de 2007; el Tribunal considera que ciertamente el Arrendatario incumplió la Cláusula SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento, pues no pagó oportunamente en la fecha indicada en el Contrato; razón por la cual, a tenor de los artículos 254 del Código Adjetivo Civil; visto que existe “…plena prueba de los hechos alegados..” y 12 ejusdem, que señala “…En la interpretación de los contratos…los Jueces se atenderán al propósito y a la intención de las partes …teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fé”; es forzoso tener por configurado el incumplimiento en una de las principales obligaciones del arrendatario en pagar los cánones de arrendamiento en el tiempo convenido; y configurado el tercero requisito exigido atinente al incumplimiento contractual. Así se decide.

   Por otra parte, señala el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

   Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

   2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

   3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una du ración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

   4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

   Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

   En tal virtud; visto que en autos quedó demostrado que la relación arrendaticia se inició el 15 de enero de 2.004 y terminó con la presente sentencia judicial, se concluye que la duración del contrato fue de cuatro (4) años y cuatro meses aproximadamente, pudiendo corresponderle al inquilino –si no estuviere incurso en incumplimiento de obligaciones contractuales- una prórroga legal de un (1) año, conforme al literal b) del artículo 38 ejusdem. Así se establece.

   Ahora bien, señala el Artículo 41 Ibidem:

   “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales“. (negrillas propias del Tribunal).

   En el caso sub judice, se observa que la acción interpuesta versa sobre Resolución de Contrato por falta de pago, la cual quedó demostrada; tal como se explicó anteriormente, lo que significa que por cuanto la demanda versa sobre el incumplimiento de la obligación contractual del arrendatario de pagar oportunamente el canon arrendaticio, no le es aplicable el beneficio del artículo 41 ya señalado. Así se establece.

   En fuerza de los razonamientos anteriores y de la valoración realizada, es forzoso para éste Tribunal declarar con lugar la Apelación interpuesta; parcialmente con lugar la Acción de Resolución de Contrato por falta de pago interpuesta por la parte demandante, pues, quedó demostrada la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la insolvencia tanto para la fecha de admisión de la demanda como de su reforma, en el pago de dos (2) mensualidades o cánones de arrendamiento. Así se decide.

   En virtud de lo expuesto, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando e Impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: